Nhóm Học viên K69

Tp.HCM, ngày 23 tháng 04 năm 2015
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Số: 1234/2015/BĐS


Khách hàng yêu cầu: Ông Đinh Mạnh Phú.



Tài sản cần thẩm định giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng



Địa điểm thẩm định giá: Số 49 Lê Lai, Phường 4, Quận Gò Vấp, Thành phố Hồ
Chí Minh.



Mục đích thẩm định giá: mua bán



Thời điểm thẩm định giá: tháng 4 năm 2015

1


Nhóm Học viên K69

NỘI DUNG THẨM ĐỊNH
1. Cơ sở giá trị:
Chứng thư thẩm định giá được Công ty thẩm định giá XYZ lập một cách khoa
học và chuyên nghiệp dựa trên những cơ sở và tiêu chuẩn sau:
1.1. Cơ sở pháp lý làm nền tảng thẩm định giá:
STT

Tên văn bản

Số/Ngày ban hành

Nội dung

Luật
1.
2.
3.

Luật Giá

số 11/2012/QH13 ngày
01/01/2013

Về giá

Luật đất đai

số 45/2013/QH13 ngày
29/11/2013


Về đất đai

Luật xây dựng

số 16/2003/QH11 ngày
26/11/2003

Về xây dựng

Luật sửa đổi, bổ
sung một số
4. điều của các luật
liên quan đến đầu
tư xây dựng cơ
bản
5.

6.

Luật nhà ở

Bộ luật dân sự

7. Luật kinh doanh
bất động sản

số 38/2009/QH12
Ngày 19/6/2009

số 56/2005/QH11 ngày

29/11/2005
số 33/2005/QH11
Từ 05/05 đến 14/6/2005
số 63/2006/QH11 ngày
29/6/2006

Về xây dựng

Về nhà ở

Về dân sự

Về kinh doanh bất động sản

Nghị định chính phủ
8.

Nghị định

9. Nghị định

71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010

Quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật Nhà ở

16/2010/TT-BXD ngày
01/9/2010


Quy định cụ thể và hướng dẫn
thực hiện một số nội dung của
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP

2


Nhóm Học viên K69

ngày 23 tháng 6 năm 2010 của
Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

10.

11.

12.

Nghị định

Nghị định

Nghị định

03/2014/TT-BXD ngày
20/02/2014

số 89/2013/NĐ-CP
ngày 06/8/2013

số 177/2013/NĐ-CP
ngày 14/11/2013

về sửa đổi, bổ sung Điều 21 của
Thông tư số 16/2010/TT-BXD
ngày 01 tháng 9 năm 2010 của
Bộ Xây dựng quy định cụ thể và
hướng dẫn thực hiện một số nội
dung của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6
năm 2010 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở
quy định chi tiết thi hành một số
điều của Luật Giá về thẩm định
giá
quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành một số điều của Luật
Giá

Thông tư, quyết định, công văn
13.
Quyết định
14.

15.

16.

Quyết định


Quyết định

Quyết định

số 24/2005/QĐ-BTC
ngày 18/04/2005
số 77/2005/QĐ-BTC
ngày 01/11/2005
số 129/2008/QĐ-BTC
ngày 31/12/2008
số 60/2013/QĐ-UBND
ngày 26/12/2013

Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam
Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)
Về vi ệ c b a n hà n h 0 6 ti ê u
chu ẩ n th ẩ m đ ịn h gi á (đ ợ t 3)
Ban hành Quy định về giá các
loại đất trên địa bàn Tp.HCM
năm 2013

Các văn bản khác
17.

Hợp đồng dịch vụ

số 8080/XYZ-TĐG

ngày 20/04/2015
3

Hợp đồng tư vấn – dịch vụ thẩm
định giá giữa Công ty thẩm định
giá XYZ và Ông Đinh Mạnh Phú


Nhóm Học viên K69

Giấy chứng nhận
18. quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử
dụng đất ở.

Số vào sổ 4332/2003
Cấp bởi UBND Quận
Gò Vấp ngày
06/5/2003.

-

Căn cứ việc thẩm định hiện trạng thực tế và khảo sát thị trường tại thời điểm thẩm định
23/04/2015;

-

Công ty Thẩm định giá XYZ đã tiến hành thẩm định và phát hành chứng thư thẩm định
giá.
1.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá:

-

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản, Công ty Thẩm định
giá XYZ chọn cơ sở giá trị thị trường để thẩm định giá.

-

“Giá trị thị trường” của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan
và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường (TDDGVN01).

1.3. Các nguyên tắc được sử dụng trong thẩm định giá:
1.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: Việc sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn
cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp
lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
1.3.2. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác định
bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
1.3.3. Các nguyên tắc khác: Thay thế, đóng góp, cung - cầu…
2. Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
2.1. Đặc điểm pháp lý:
-

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Số vào sổ
4332/2003. Cấp bởi UBND Quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh ngày 06/5/2003.

-

Người đứng tên chủ quyền: Ông Đinh Mạnh Phú, Bà Lý Thị Kim Dung.


-

2.2. Đặc điểm kinh tế kỹ thuật:

2.2. Đặc điểm quyền sử dụng đất:
-

Vị trí địa lý:
+ Bất động sản nằm ở mặt tiền đường Lê Lai; Bất động sản nằm ở khu
vực kinh doanh sôi động, có nhiều lợi ích công cộng. Bất động sản giáp
hẻm phụ bê tông rộng không đều từ 1,8 – 2m, bất động sản thẩm định
nằm trên mặt đường chính (bê tông rộng khoảng 3-6m)
4


Nhóm Học viên K69

+ Bất động sản thuộc khu dân cư hiện hữu.
+ Bất động sản nằm ở vị trí đắc địa tại trung tâm Gò Vấp, Thuận lợi cho
việc giao thương.
+ Bất động sản nằm cách Bệnh viện 175 là 1.500m, cách trường mầm non
Bán Công 4A 700m, cách trường tiểu học Hạnh Thông 650m, cách trường
Đại Học Công Nghiệp Thành Phố Hồ Chí Minh 750m, cách chợ Gò Vấp
1000m.
-

Diện tích khuôn viên: 60,8m2 (rộng: # 4m; Dài: #14,82m, hình chữ nhật).

-


Mục đích sử dụng đất: đất ở, thời hạn sử dụng: lâu dài.

-

Hiện trạng: Bất động sản hiện đang ở, mức độ bảo dưỡng tương đối.

-

Khu vực không bị ngập nước khi triều cường.

2.3. Đặc điểm công trình xây dựng:
Tên hạng
mục

Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật
-

Cấu trúc: nhà phố, nhà trệt

-

Nội thất: Nền lát gạch men, tường gạch, mái tôn,
cửa ra vào bằng sắt và kính, thiết bị vệ sinh loại
thường.

Nhà phố
-

Diện tích


59,3m2

Chất lượng còn lại: 40%

3. Phương thức tiến hành:
-

Thẩm định hiện trạng bất động sản do Công ty Bất động sản XYZ thực hiện dưới
sự hướng dẫn của khách hàng;

-

Các hồ sơ, tài liệu và thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá được thu thập
trên thị trường và thông tin từ ngân hàng dữ liệu của Công ty Bất động sản XYZ.

-

Các hồ sơ, tài liệu và thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá do khách hàng
yêu cầu thẩm định cung cấp.

-

Tham khảo, nghiên cứu, phân tích và so sánh giá thị trường thời điểm tháng 4
năm 2015.

4. Ứng dụng phương pháp thẩm định giá:
 Phương pháp so sánh: theo quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008
của Bộ trưởng Bộ tài chính.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên trên cơ sở phân

tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình
thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định
5


Nhóm Học viên K69

giá,để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định.
 Công ty Thẩm định giá XYZ đã tìm được 3 tài sản so sánh với tài sản được thẩm
định. Vị trí của 3 tài sản so sánh cùng nằm trên đường Lê Lai. Công ty Thẩm định
giá XYZ đã tiến hành khảo sát và đưa ra bản kết quả như sau:

Tên tài sản
STT

Địa chỉ

TSSS 1

TSSS 2

49 Lê Lai,
Phường 4,
Quận Gò
Vấp.

65/6 Lê Lai,
Phường 3,
Quận Gò

Vấp.

55 Lê Lai,
Phường 3,
Quận Gò
Vấp

66/28 Lê
Lai,
Phường 3,
Quận Gò
Vấp.

4,5 tỷ

2 tỷ

2,85 tỷ

29,699tr/m2

44,957tr/m2

31,061/m2

Sổ hồng

Sổ hồng

Sổ hồng


Sổ hồng

100%

100%

100%

100%

-

-

-

-

-

-

-

-

4m

4,83m


2,55m

4m

100%

104%

89%

100%

-

-3,8%

+12,4%

-

-

-1,129

+5,575

-

14,82m


23,12m

16m

18m

100%

95%

100%

96%

-

+5,26%

-

+4,2%

-

+1,562

-

+1,294


Giá
1

Đơn giá so
sánh
(đồng/m2)
Pháp lý
Tỷ lệ

2

Tỷ lệ điều
chỉnh
Giá điều
chỉnh (trđ/m2)
Chiều rộng
Tỷ lệ

3

Tỷ lệ điều
chỉnh
Giá điều
chỉnh (trđ/m2)
Chiều dài
Tỷ lệ

4


Tỷ lệ điều
chỉnh
Giá điều
chỉnh (trđ/m2)

TSSS 3

TSTĐ

6


Nhóm Học viên K69

Hình dáng

Vuông vức

Vuông vức

Vuông vức

Vuông vức

100%

100%

100%


100%

-

-

-

-

-

-

-

-

Vị trí

Mặt tiền

Hẻm

Mặt tiền

Hẻm

Tỷ lệ


100%

60%

100%

60%

-

+66,7%

-

+66,7%

-

+19,81

-

+20,718

Mức giá chỉ
dẫn (trđ)

49,942

50,532


53,073

Tổng số lần
điều chỉnh

3

1

2

Số điều
chỉnh gộp

20,243

5,575

22,012

Số điều
chỉnh thuần

22,501

5,575

22,012


Tỷ lệ
5

Tỷ lệ điều
chỉnh
Giá điều
chỉnh (trđ/m2)

6

Tỷ lệ điều
chỉnh
Giá điều
chỉnh
(trđ/m2)

Thống nhất
mức giá chỉ
dẫn (trđ)

50,532

- Vị trí của BĐS là nhân tố có ảnh hưởng rất lớn đến giá của BĐS đó, bởi vì vị trí ảnh
hưởng đến các tiện ích cuộc sống của người sử dụng BĐS, ví dụ: khoảng cách đến
trường học, chợ, bến xe, công viên… BĐS nằm ở vị trí mặt tiền đường thì sẽ có nhiều
tiện ích hơn BĐS nằm ở vị trí hẻm, vd: kinh doanh, mua bán,…
- Vì BĐS ở mặt tiền có nhiều lợi thế hơn so với BĐS ở vị trí hẻm nên BĐS ở mặt tiền sẽ
có giá cao hơn BĐS ở vị trí hẻm là 40%.
Vì 3 tài sản so sánh trên chỉ có tài sản so sánh 2 nằm gần và cùng vị trí nên
7



Nhóm Học viên K69

chúng tôi thống nhất chọn mức giá chỉ dẫn là 50,532 triệu đồng/m 2
Giá trị đất:
Giá trị ngôi nhà:

50,532 triệu/m2 x 60,8m2 = 3072,346 triệu đồng
(59,3 m2 x 4,3 triệu đồng) x 65% = 165,744 triệu đồng

Đánh giá kết quả theo phương pháp so sánh:
Địa chỉ
49 Lê Lai, Phường
4, Quận Gò Vấp.

Giá trị đất
3072,346 triệu đồng

Giá trị ngôi nhà

Giá trị BĐS cần
thẩm định

165,744 triệu đồng

3238,09 triệu đồng
3238,000 triệu
đồng
(Ba tỷ hai trăm ba

mươi tám triệu
đồng chẵn)

Làm tròn

5. Những hạn chế kèm theo kết quả thẩm định giá:


Trong khu vực của tài sản khó kiếm được tài sản có quy mô tương đồng dùng đề
so sánh.



Giá của các tài sản so sánh là giá thương lượng của thẩm định viên và chủ tài
sản nên có sự chênh lệch giá so với thị trường.



Thời gian thẩm định tương đối ngắn nên khó khăn trong việc tìm tài sản so sánh
và tìm các hệ số điều chỉnh.



Thông số khảo sát chỉ được thu thập trong phạm vi tương đối hẹp nên không bao
quát chính xác được toàn bộ khu vực.

6. Các điều kiện kèm theo của kết quả thẩm định giá


Diện tích đất và công trình xây dựng Công ty Thẩm định giá XYZ căn cứ vào giấy

tờ pháp lý: Mục 2.1



Chất lượng còn lại của công trình xây dựng: Công ty Thẩm định giá XYZ căn cứ
vào thông tư 13/LB-TT ngày 18/8/1994 của Liên Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính –
Ban Vật giá chính phủ, cấp công trình, tuổi thọ và đặc điểm hiện trạng tài sản tại
thời điểm thẩm định giá.



Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận giá trị cho quyền sử dụng đất và công
trình xây dựng tại số 49 Lê Lai, Phường 4, Quận Gò Vấp, Tp.HCM có đặc điểm
pháp lý đặc điểm kinh tế kỹ thuật, chất lượng còn lại và hiện trạng mô tả chi tiết
như tại thời điểm thẩm định giá.
8


Nhóm Học viên K69



Khách hàng hoàn toàn chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp, hướng dẫn tại
thời điểm và địa điểm thẩm định giá



Thời gian sử dụng Chứng thư thẩm định giá từ ngày phát hành là 03 tháng;




Chỉ bản chính và bản sao Chứng thư thẩm định giá do Công ty Thẩm định giá
XYZ cung cấp mới có giá trị. Mọi hành vi sử dụng bản sao Chứng thư thẩm định
giá mà không có xác nhận của Công ty Thẩm định giá XYZ đề vi phạm pháp luật
và không có giá trị.



Khách hàng yêu cầu thẩm định giá và người hướng dẫn thẩm định viên thực hiện
thẩm định hiện trạng tài sản phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về thông tin liên
quan đến đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính năng và pháp lý của tài sản thẩm định
giá đã cung cấp cho Công ty Thẩm định giá XYZ tại thời điểm và địa điểm thẩm
định giá;



Công ty thẩm định giá XYZ không có trách nhiệm kiểm tra thông tin của những
bản sao các giấy tờ liên quan đến pháp lý của tài sản yêu cầu thẩm định giá so
với bản gốc.



Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng cho một mục đích duy nhất được thể
hiện tại phần đầu trang 01 của chứng thư. Khách hàng phải hoàn toàn chịu trách
nhiệm khi sử dụng sai mục đích đã yêu cầu.



Chứng thư được lập thành 03 bản chính, cấp cho khách hàng 02 bản và lưu tại
Công ty Thẩm định giá XYZ 01 bản.


Định giá viên

Giám đốc

(Chứng chỉ số: 9999-Tp.HCM)

(Thẻ TĐC số: 8989)

9


Nhóm Học viên K69

PHỤ LỤC HÌNH KÈM THEO CHỨNG THU THẨM ĐỊNH GIÁ
Số: 1234/2015/BĐS
Mặt trước nhà

Mặt đường

10


Nhóm Học viên K69

Phía trong nhà
11


Nhóm Học viên K69


12


Nhóm Học viên K69

Hướng vào Bất động sản cần thẩm định

13


Nhóm Học viên K69

Vị trí bất động sản (điểm màu đỏ)
cần thẩm định trên bản đồ

14


Nhóm Học viên K69

Sơ đồ vị trí các tài sản

Nguyễn Thái Sơn

TSSS3
•

Lê Lai


TSSS1
•

Phạm Văn Đồng

Giấy tờ pháp lý của tài sản
15


Nhóm Học viên K69

BẢNG TÍNH ĐƠN GIÁ SO SÁNH
-

-

Tài sản so sánh 1: 65/6 Lê Lai, F.3, Q. Gò Vấp
Hình dáng: Hình chữ nhật.
Đất: Rộng 4,83m × Dài 23,12m = 111,7m2
Diện tích đất được công nhận: 111,7m2
Nhà:
 Diện tích xây dựng: 111,7m2
 Diện tích sàn xây dựng: 252,70m2
 Loại nhà: Nhà cấp 2
 Tuổi thọ: 60 năm
 Số tầng: 4 tầng
 Kết cấu: Nhà 4 tầng, tường gạch,khung sàn BTCT, mái BTCT.
 Pháp lý:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất do Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp cấp ngày 4 tháng 12 năm

2009.
 Mục đích sử dụng:Đất ở đô thị.
 Thời gian xây dựng:2009
 Các yếu tố khác:
16


Nhóm Học viên K69

-

− Tiện nghi: đầy đủ điện, nước, điện thoại.
− Thụ hưởng lợi ích công cộng: (trong khoảng 300m): các trường học quốc
tế, dịch vụ..gần trường Đại Học Công Nghiệp, công viên Gia Định, bệnh
viện Gia Định
− Môi trường: trung bình.
− Tình trạng an ninh trật tự, an toàn, xã hội: trung bình.
− Mục đích mua bán, chuyển nhượng: bán gấp.
 Giá chào bán:4.900.000.000 đ.
Giá thương lượng: 4.500.000.000 đ.
Nguồn thông tin: Trực tiếp.
 Đơn giá QSDĐ:
Tỷ lệ chất lượng còn lại
CLCL =

= 90%

Chi phí xây dựng mới = Đơn giá XD × Diện tích sàn XD
= 5.200.000đ/m2 × 252,70m2 = 1.314.040.000 đ
- Giá trị công trình trên đất = Chi phí XD mới × CLCL (%)

= 1.314.040.000 × 90% = 1.182.636.000 đ
- Đơn giá QSDĐ = (Giá trị BĐS – Giá trị Công trình trên đất)/Diện tích đất
= (4.500.000.000đ – 1.182.636.000đ)/111,7m2
= 29,699 đồng/m2
Tài sản so sánh2: 55 Lê Lai, F.3, Q.Gò Vấp
 Diện tích:
- Hình dáng: Hình chữ nhật.
- Đất: Rộng 2,55m × Dài 16m = 40.8m2
- Diện tích đất được công nhận: 40.8m2
- Nhà:
 Diện tích sàn xây dựng: 39m2
 Loại nhà: Nhà cấp 3
 Tuổi thọ: 40 năm
 Số tầng: 2tầng
 Kết cấu: Nhà 2 tầng, tường gạch,cột gạch, sàn gỗ, mái tôn.
 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất do Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp cấp ngày 08 tháng
06 năm 2009.
 Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị.
 Thời gian xây dựng: 2009
 Các yếu tố khác:
− Tiện nghi: đầy đủ điện, nước, điện thoại.
-

− Thụ hưởng lợi ích công cộng: nằm ở trung tâm bệnh viện Gia Định, công viên
Gia Định, trường đại học Công Nghiệp.
− Môi trường: trung bình
17



Nhóm Học viên K69

− Tình trạng an ninh trật tự, an toàn, xã hội: tốt.
− Mục đích mua bán, chuyển nhượng: chuyển nhà

-

 Giá chào bán: 2.200.000.000 đ.
Giá thương lượng: 2.000.000.000 đ.
Nguồn thông tin: Trực tiếp.
 Đơn giá QSDĐ:
Tỷ lệ chất lượng còn lại
CLCL =

= 85%

Chi phí xây dựng mới = Đơn giá XD × Diện tích sàn XD
= 5.000.000đ/m2 × 39m2 = 195.000.000 đ
- Giá trị công trình trên đất = Chi phí XD mới × CLCL (%)
= 195.000.000 × 85% = 165.750.000 đ
- Đơn giá QSDĐ = (Giá trị BĐS – Giá trị Công trình trên đất)/Diện tích đất
= (2.000.000.000đ – 165.750.000đ)/40,8m2
= 44,957 đồng/m2
 Diện tích:
- Hình dáng: Hình chữ nhật.
- Đất: Rộng 4m × Dài 18m = 72 m2
- Diện tích đất được công nhận: 72 m2
- Nhà:
 Diện tích sàn xây dựng: 218,1 m2
 Loại nhà: Nhà cấp 2

 Tuổi thọ: 24 năm
 Số tầng: 2 tầng
 Kết cấu: Nhà 2 tầng, 1 trệt 2 lầu, tường gạch,cột gạch, sàn gỗ, mái tôn.
 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất do Ủy ban nhân dân quận Gò Vấp cấp.
 Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị.
 Thời gian xây dựng: 1991
 Các yếu tố khác:
− Tiện nghi: đầy đủ điện, nước, điện thoại.
-

− Thụ hưởng lợi ích công cộng: nằm ở trung tâm bệnh viện Gia Định, công viên

Gia Định, trường đại học Công Nghiệp.
− Môi trường: trung bình
− Tình trạng an ninh trật tự, an toàn, xã hội: tốt.
− Mục đích mua bán, chuyển nhượng: chuyển nhà
 Giá chào bán: 3.200.000.000 đ.
18


Nhóm Học viên K69

-

Giá thương lượng: 2.850.000.000 đ.
Nguồn thông tin: Trực tiếp.
 Đơn giá QSDĐ:
Tỷ lệ chất lượng còn lại
Chi phí xây dựng mới = Đơn giá XD × Diện tích sàn XD

= 4.500.000đ/m2 × 218,1m2 = 981.450.000 đ
Giá trị công trình trên đất = Chi phí XD mới × CLCL (%)
= 981.450.000 × 60% = 588.870.000 đ
Đơn giá QSDĐ = (Giá trị BĐS – Giá trị Công trình trên đất)/Diện tích đất
= (2.850.000.000đ – 588.870.000)/72,8m 2
= 31,061đồng/m2

19