BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG
***

NGUYỄN NGỌC HÂN

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM
PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT TỈNH ĐỒNG NAI – CHI
NHÁNH BIÊN HÒA

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

Đồng Nai, Năm 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG
***

NGUYỄN NGỌC HÂN

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT
TRIỂN QUỸ ĐẤT TỈNH ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH
BIÊN HÒA

Chuyên ngành: Tài chính -Ngân hàng
Mã số: 60340201

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN THẾ KHẢI

Đồng Nai, Năm 2017


LỜI CẢM ƠN
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, quý Thầy, Cô của Khoa Sau
Đại Học - Đại Học Lạc Hồng đã và tạo điều kiện giúp tôi hoàn thành tốt khóa học.
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Thế Khải – người Thầy đã nhiệt
tình hướng dẫn, góp ý cho tôi nhiều kiến thức mới, giúp tôi hoàn thành tốt được bản
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn quí Thầy, Cô khoa Sau đại học – Đại học Lạc Hồng là
những người trực tiếp, tận tình giúp đỡ cho tôi tiếp thu những kiến thức bổ ích trong
quá trình học tập và thực hiện Bản luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Quý thầy cô Hội đồng chấm luận văn của
tôi đã góp ý, chỉnh sửa để bài luận văn được hoàn thiện hơn.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn những người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã luôn ủng
hộ, giúp đỡ và hỗ trợ tôi nhiều trong thời gian học vừa qua.
Bản thân tôi đã có nhiều cố gắng để hoàn thành luận văn bằng tất cả sự nhiệt tình
và năng lực của mình, tuy nhiên chắc hẳn không thể tránh khỏi những sai sót. Rất
mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của quý Thầy, Cô, bạn bè và đồng
nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn!
Đồng Nai, tháng 12 năm 2017.
Tác giả luận văn.

Nguyễn Ngọc Hân.



LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu lập được thực hiện trong quá trình
học tập và nghiên cứu. Các số liệu, kết quả đã nêu trong luận văn có nguồn gốc rõ
ràng, trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế của Trung tâm Phát triển Quỹ đất Tỉnh

Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa..
Đồng Nai, tháng 12 năm 2017.
Tác giả luận văn.

Nguyễn Ngọc Hân.


TÓM TẮT LUẬN VĂN
Quá trình đô thị hóa luôn dẫn đến đầu tư dự án tăng đòi hỏi phải sử dụng nhiều
đến tài nguyên đất, nên Nhà nước thu hồi đất là một tất yếu khách quan; từ đó cần thiết
phải xác định giá đất bồi thường các dự án.
Thực trạng công tác định giá đất bồi thường dự án trên địa bàn thành phố Biên
Hòa, tỉnh Đồng Nai trong thời gian vừa qua còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Giá đất
bồi thường thiệt hại được xác định chưa chính xác, chưa phản ánh hết giá trị thực tế
của đất đai đã gây ra không ít khó khăn phức tạp trong quá trình thu hồi đất của Nhà
nước. Tình trạng này có nguyên nhân cơ bản là định giá đất bồi thường không hợp lý,
những quy định của Nhà nuớc về xác định giá đất bồi thường dự án không phù hợp,
thiếu đội ngũ các nhà định giá đất chuyên nghiệp.
Việc định giá đất bồi thường dự án dựa trên khung giá đất cố định do Nhà nước
ban hành những năm qua đã thể hiện sự bất hợp lý, không phù hợp với tình hình mới
về giá đất trong chuyển dịch theo quỹ đạo cơ chế kinh tế thị trường. Sự bất hợp lý đó
chỉ được giải quyết bằng cách thay đổi các quy định về định giá đất, cho phép sử dụng
những phương pháp xác định giá đất mới vào việc xác định giá đất bồi thường. Việc
đổi mới phương pháp xác định giá đất bồi thường phải dựa trên cơ sở, thực trạng cũng
như những khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá hiện đang được áp dụng

và phải được tiến hành đồng bộ với các giải pháp khác. Luận văn đưa ra các nhóm giải
pháp, các phương pháp xác định giá bồi thường dự án trong chương 3 là rất quan trọng
và cấp bách nhưng không vì thế mà đổi mới với bất cứ giá nào. Xác định giá đất bồi
thường dự án theo nội dung và các giải pháp và các kiến nghị mà luận văn đưa ra sẽ
mang lại hiệu quả thiết thực, đánh giá chính xác được giá trị thực tế của đất đai, đảm
bảo kết hợp hài hoà về lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi, chủ đầu tư và Nhà nước,
góp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất bồi thường
dự án. Đồng thời luận văn kiến nghị với nhà nước, với Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai,
thành phố Biên Hòa, các chủ dự án và các cơ sở có liện quan tới định giá đất để triển
khai các giải pháp có hiệu quả thiết thực.


Mục lục
Bìa chính
Bìa phụ
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Tóm tắt luận văn
Mục lục
Các từ viết tắt
Bảng, sơ đồ
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI ................................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ............................................................................................ 1
2.1 Mục tiêu tổng quát: ..................................................................................................... 2
2.2 Mục tiêu cụ thể: ........................................................................................................... 2
3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 2
4. ĐỐI TƯƠNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................................. 2
4.1 Đồi tượng nghiên cứu: ................................................................................................ 2
4.2 Phạm vi nghiên cứu: ................................................................................................... 2

5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................... 2
6. NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA LUẬN VĂN ...................................................................... 3
7. KẾT CẤU LUẬN VĂN................................................................................................... 4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN VÀ TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ
ĐẤT BỒI THƯỜNG TẠI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ............................................................ 5
1.1 KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GÍA ĐẤT BỒI THƯỜNG ..................................... 5
1.1.1 Khái niệm về đất....................................................................................................... 5
1.1.2 Khái niệm định giá đất ............................................................................................ 6
1.1.3 Các hình thức quy định, quyết định giá đất ........................................................ 11
1.2. SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI THU HỒI ĐẤT DỰ
ÁN ..................................................................................................................................... 15


1.2.1 Sự cần thiết phải bồi thường thiệt hại khi thu hồi đấtdự án .............................. 15
1.2.2 Sự cần thiết phãi định giá đất bồi thường khi thu hồi đất dự án ...................... 16
1.3 CƠ SỞ HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT, NGUYÊN TÁC VÀ PHƯƠNG PHÁ XÁC
ĐỊNH GIÁ ĐẤT ................................................................................................................ 18
1.3.1 Cơ sở hình thành giá đất ....................................................................................... 18
1.3.2 Nguyên tắc xác định giá đất .................................................................................. 22
1.3.3 Phương pháp xác định giá đất .............................................................................. 24
1.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến địng giá đất bồi thường ............................................ 24
1.3.4.1 Yếu tố vị trí .......................................................................................................... 24
1.3.4.2 Yếu tố mục đích sử dụng .................................................................................... 25
1.3.4.3 Yếu tố chính sách điều tiết của Nhà nước ......................................................... 25
1.3.4.4 Yếu tố hình thể lô đất. ......................................................................................... 25
1.3.4.5 Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật............................................................................. 25
1.3.4.6 Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội ................................................................................. 26
1.3.4.7 Yếu tố môi trường ............................................................................................... 26
1.3.4.8 Yếu tố an ninh xã hội .......................................................................................... 26
1.3.4.9 Quan hệ cung cầu về đất đai .............................................................................. 26

1.3.4.10 Giá trị sinh lời .................................................................................................... 27
1.4 TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN DẾN ĐỀ TÀI ....................... 27
1.5 KINH NGHIỆM BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ GÍA KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
VÀ BÀI HỌC CHO TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI
NHÁNH BIÊN HÒA ......................................................................................................... 30
1.5.1 Kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ giá khi thu hồi đất ...................................... 30
1.5.2 Một số bài học rút ra cho Trung tâm phát triển Quĩ đất Đồng Nai – chi
nhánh Biên Hòa ............................................................................................................... 38
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ
ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN
HÒA .................................................................................................................................. 40


2.1 KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN TRUNG TÂM
PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA ................................. 40
2.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Biến hòa, tỉnh Đồng
Nai ..................................................................................................................................... 40
2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển Trung tâm Phát triển Quỹ đất Đồng Nai
– chi nhánh Biên Hòa ...................................................................................................... 43
2.2 TỔNG QUAN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT
ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA .......................................................................... 46
2.2.1 Thực trạng sử dụng quĩ đất của Trung tâm Phát triển Quĩ đất Đồng Nai –
chi nhánh Biên Hòa ......................................................................................................... 46
2.2.2 Biến động đất đai và quá trình đô thị hóa ........................................................... 47
2.3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI
TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA ......... 49
2.3.1 Cơ sở pháp lý để định giá đất bồi thường của dự án .......................................... 49
2.3.2 Giá đất quy định và áp giá đất thực tế một số khu vực trên địa bàn thành
phố Biên Hòa năm 2016 .................................................................................................. 63
2.3.3 NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG DỰ ÁN QUA CÁC YẾU TỐ

ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA GIAI
ĐOẠN 2014 - 2016 ........................................................................................................... 65
2.4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG DỰ ÁN TẠI TRUNG
TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA ....................... 75
2.4.1 Những kết quả đạt được ........................................................................................ 75
2.4.2 Những tồn tại .......................................................................................................... 76
2.4.3 Nguyên nhân của tồn tại ........................................................................................ 77
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI
THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI –
CHI NHÁNH BIÊN HÒA ................................................................................................ 80


3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI
TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA ĐẾN
NĂM 2020 VÀ TẦM NHÌN 2025 ..................................................................................... 80
3.1.1 Quan điểm về định giá đất bồi thường các dự án ............................................... 80
3.1.2 Định hướng hoạt động công tác định giá đất bồi thường các dự án tại Trung
tâm phát triển Quĩ đất Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa đến năm 2020 và tầm nhìn
năm 2025 .......................................................................................................................... 81
3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC
DỰ ÁN TẠI CHI NHÁNH BIÊN HÒA ............................................................................ 82
3.2.1 Giải pháp định giá đất bồi thường trên cơ sở lựa chọn phương thức bồi
thường các dự án ............................................................................................................. 85
3.2.2 Giải pháp thông tin thị trường đất đai ................................................................. 89
3.2.3 Giải pháp tổ chức triển khai định giá đất bồi thường các dự án ....................... 92
3.2.4 Giải pháp về phương pháp định giá và khung giá đất bồi thường các dự án 102
3.2.5 Cần xây dựng cơ chế để định giá đất theo thời giá thị trường ........................ 106
3.2.6 Cần có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc UBND cấp tỉnh quyết định giá đất
cá biệt .............................................................................................................................. 107
3.3 KIẾN NGHỊ ............................................................................................................... 108

3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ ..................................................................................... 108
3.3.2 Về phối hợp công tác ............................................................................................ 110
KẾT LUẬN ..................................................................................................................... 112
TÀI LIỆU THAM KHÁO
PHỤ LỤC


CÁC TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT
BTC
CN
CNH
GPMB
HĐH
KCN
PTQĐ
PGD
QSDĐ
QTK
SDĐ
THĐ
TĐC
TMCP
TTPTQĐ
TP
UBND
VNĐ
VT
XH


Nguyên nghĩa
Bộ tài chính
Chi nhánh
Công nghiệp hóa
Giải phóng mặt bằng
Hiện đại hóa
Khu công nghiệp
Phát triển Quỹ đất
Phòng giao dịch
Quyền sử dụng đất
Quỹ tiết kiệm
Sử dụng đất
Thu hồi đất
Tái định cư
Thương mại cổ phần
Trung tâm Phát triển Quỹ đất
Thành phố
Ủy ban nhân dân
Việt Nam Đồng
Vị trí
Xã hội


DANH MỤC BẢNG
BẢNG
Bảng 2.1

MIÊU TẢ
Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa


TRANG
50

Bảng 2.2

Bảng giá đất quy định một số khu vực trên địa bàn TP Biên Hòa
2016
Bảng giá đất thực tế trên cùng địa bàn năm 2016.
So sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế năm 2016
Sự chênh lệch giữa VT1 với các VT khác theo giá thị trường (lần)
Yếu tố đặc điểm của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất thực tế trước khi có quy hoạch và sau khi có quy hoạch

64

Bảng 2.3
Bảng 2.4
Bảng 2.5
Bảng 2.6
Bảng 2.7

64
64
67
68
70

DANH MỤC SƠ ĐỒ
BẢNG


MIÊU TẢ

TRANG

Sơ đồ 2.1

Cơ cấu tổ chức Trung tâm

47

Sơ đồ 2.2
Sơ đồ 2.3
Sơ đồ 2.4

Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất
Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất
Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

69
72
74


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là một yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát
triển của các sinh vật nói chung và con người nói riêng. Hiện nay quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh

mẽ thì việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu tư xây dựng mới hệ
thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu. Tìm không gian mặt
bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc thường xuyên của không riêng một
quốc gia nào. Giải phóng mặt bằng là một quy trình chung của mọi hạng mục công
trình và là một khâu quan trọng, có tính đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu
tư. Nó không những ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn
định tình hình kinh tế- chính trị- xã hội. Hiện nay ở nước ta, công tác giải phóng mặt
bằng, thực hiện giá bồi thường tại các Dự án đang thực gặp rất nhiều khó khăn, phức
tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất bồi thường là một trong
những nguyên nhân cơ bản. Một trong những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác
giải phóng mặt bằng đó chính là chính sách giá đất bồi thường. Chính sách giá đất bồi
thường hiện nay tuy đã được xây dựng và điều chỉnh, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề
vướng mắc cả về lý luận và thực tiễn, đó là việc xác định giá đất bồi thường các dự án,
phục vụ đầu tư xây dựng, nhiều công trình chậm thi công, thi công kéo dài, chậm đưa
vào sử dụng, hiệu quả của công trình bị giảm sút. Do đó, yêu cầu đặt ra là phải đưa ra
được các giải pháp phù hợp cho việc xác định giá đất bồi thường cho các dự án khi
thực hiện dự án nói chung và đối với các dự án tại Trung tâm phát triển Quỹ đất cũng
nằm trong tình hình chung đó.
Do vậy, tác giả chọn và nghiên cứu đề tài “GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG CÁC DỰ ÁN TẠI TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN QUĨ ĐẤT
TỈNH ĐỒNG NAI – CHI NHÁNH BIÊN HÒA” là nhằm góp phần đẩy nhanh quá trình thực

hiện các dự án trên địa bàn tỉnh Đồng Nai nói chung và tại thành phố Biên Hòa nói
riêng.
2. Mục tiêu nghiên cứu


2

2.1 Mục tiêu tổng quát:

Đánh giá thực trạng xác định giá đất bồi thường khi thu hồi đất và đề xuất giải
pháp hoàn thiện công tác định giá đất bồi thường các dự án tại Trung tâm phát triển
Quỹ đất tỉnh Đồng Nai - chi nhánh Biên Hòa
2.2 Mục tiêu cụ thể:
- Hệ thống hóa có chọn lọc một số lý luận cơ bản về công tác định giá bồi
thường đất thực hiện dự án trên địa bàn thành phố Biên Hòa.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác định giá đất bồi thường khi thu hồi đất
của các dự án trên địa bàn thành phố Biên Hòa.
- Đề xuất, kiến nghị các giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất bồi thường
dự án tại Trung tâm phát triển Quỹ đất tỉnh Đồng Nai - chi nhánh Biên Hòa.
3. Câu hỏi nghiên cứu
i) Những lý luận nào làm cơ sở định giá đất bồi thường các dự án khi thu hồi
đất?
ii) Thực tế những thành công, tồn tại và nguyên nhân nào làm cơ sở cho công
tác định giá đất bồi thường các dự án tại thành phố Biên Hòa?
iii) Giải pháp nào hoàn thiện công tác định giá đất bồi thường các dự án tại
Trung tâm phát triển Quỹ đất tình Đồng Nai - chi nhánh Biên Hòa?
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đồi tượng nghiên cứu:
Về vấn đề xác định giá đất bồi thường khi thu hồi đất tại các dự án. Nghiên cứu
những vấn đề có tính lý luận, thực tiễn về định giá đất bồi thường các dự án khi thu hồi
đất.
4.2 Phạm vi nghiên cứu:
- Một số dự án đầu tư xây dựng mới có liên quan trực tiếp đến giá đất bồi
thường, khi thu hồi đất đã và đang được triển khai trên thành phố Biên Hòa.
- Thời gian: từ năm 2014- 2016.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng một số phương pháp chủ yếu sau:



3

- Phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo các bước, như khảo sát và thu
thập thông tin; so sánh, phân tích thông tin; thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt
về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định
giá cho thửa đất cần định giá và thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho
thửa đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập thực hiện theo các bước: Tính tổng thu nhập hàng năm
thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá; tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình
thành tổng thu nhập; xác định thu nhập thuần túy hàng năm và ước tính mức giá đất
cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ: Khi áp dụng phương pháp này để định giá đất cho mỗi
loại đất phải, thực hiện theo các bước:Thu thập thông tin trên thị trường; khảo sát thực
địa và mô tả hiện trạng sử dụng đất; xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư
xây dựng trên đất, tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở
Bước 1 và xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp thặng dư: Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất
phải tiến hành các bước: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất; ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản; ước tính tổng chi phí phát triển và
xác định giá trị của thửa đất
- Phương pháp hệ số K:Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa gía đất
tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định.
Ngoài ra còn nhiều phương pháp khác, như phương pháp thống kê, phương pháp tổng
hợp, phân tích, …
6. Những đóng góp mới của luận văn
- Hệ thống có chọn lọc về lý luận định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi
đất
- Tổng quan tình hình giá đất bồi thường dự án khi thu hồi đất đã và đang được
triển khai trên điạ bàn hoạt động của chi nhánh phát triển Quĩ đất Biên Hòa. Tập trung

chủ yếu ở công tác xác định giá đất bồi thường của các dự án.


4

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện cho công tác xác định giá đất bồi thường của
các dự án khi thu hồi đất.
- Làm tài liệu tham khảo cho các hoạch định chính sách về quản lý đất đai.
7. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn
được cấu tạo gồm ban chương:
Chương 1:Cơ sở lý luận, thực tiễn và tổng quan về định giá đất bồi thường tại
các dự án đầu tư.
Chương 2: Thực trạng công tác định giá đất bồi thường các dự án tại Trung tâm
Phát triển Quỹ đất tỉnh Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất bồi thường các dự án tại
Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh Đồng Nai – chi nhánh Biên Hòa.


5

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN VÀ TỔNG QUAN
VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG TẠI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1. KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG
1.1.1 Khái niệm về đất
Đất thường được định nghĩa như là: “ Một thực thể tự nhiên dưới dạng không
gian và địa hình” và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới
dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng
thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật kinh tế xã hội của một thực thể tự
nhiên.

Khái niệm: Đất là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất,
bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất
đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên dưới đất và tất cả mọi thứ
sinh sôi trên mặt đất và dưới đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao
gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.
Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng
cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá...
Với nghĩa hẹp thì đất biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài
sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt
pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn [1]; [9].
Khi nghiên cứu khái niệm về đất liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất là
một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá,
an ninh và quốc hòng. Đất là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các
thế hệ, đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải
vật chất của xã hội. Đất là tài sản vì đất có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp
ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả
năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao


6

lưu dân sự)... nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất loại hàng hoá không đồng nhất, đa
dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của
đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất. Đồng thời đất còn được
coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác
động vào đất để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích.
Đất cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng.
Bên cạnh đó đất có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử
dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những

không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Khác với các tài sản thông thường khác trong
quá trình sử dụng thì đất không phải khấu hao, giá trị của đất không những không bị
mất đi, mà ngày càng có xu hướng tăng lên.
1.1.2 Khái niệm định giá đất
1.1.2.1 Khái niệm giá đất
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất được xác định như là số tiền mà một hoặc
nhiều người sẵn sàng và có thể trả để mua một thửa đất nào đó, khi mà thửa đất này
được đưa ra mua bán trao đổi trên thị trừờng. Khi người tiêu dùng có nhu cầu về tài sản
như đất, sau khi xem xét các yếu tố liên quan, tiến hành ước tính giá trị đất và sẵn sàng
đặt giá cho tài sản đất đó.
Xét trên phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất; là mệnh giá
của quyền sở hữu đối với một diện tích đất xác định, trong không gian, thời gian xác
định và trong các điều kiện, hoàn cảnh cụ thể xác định.
Giá trị của đất: Giá trị là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng
đất tiếp cận với “cơ chế thị trường”, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá công bằng
trong sự phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và nhà nước
điều chỉnh các quan hệ đất theo quy hoạch sử dụng và pháp luật. Lao động chuyển hóa
đất tự nhiên thành đất kinh tế (giá trị kinh tế của đất). Giá trị là cơ sở hình thành và vận
động của giá, giá trị đất chính là lao động, tiền vốn, khoa học kỹ thuật đã đầu tư vào để
khai thác và cải tạo đất. Giá trị là cơ sở kinh tế để hình thành giá, giá trị là bản chất bên
trong của đất và giá biểu hiện bản chất bên ngoài. Giá trị và giá phải luôn phù hợp với


7

nhau, chúng có thể sai khác nhau do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân bằng
cung - cầu, tâm lý khách hàng [6].
Giá đất:là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thể được
hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành chính ý chí. Chỉ
trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng ta mới có thể xây

dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và có được cách thức tác động vào đất
theo các mục tiêu kinh tế- xã hội.
Đất là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất
mà nói, giá cả đất phản ánh tác dụng của đất trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trinh mua bán, nói cách khác giá cả đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể
thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Mác cho rằng độ phì nhiêu và vị trí
của đất là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất bị thu hồi. Độ
phì nhiêu và vị trí đất ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo tức là vị trí của
mảnh đất đang được sử dụng. Như vậy, để tính mức phải trả, phải căn cứ vào các yếu
tố sau:
- Loại đất bị thu hồi: dựa trên phân loại theo mục đích sử dụng hiện hành như
đất nông nghiệp, đất đô thị, đất ở...
- Căn cứ vào loại công trình xây dựng trên đất đó.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh
giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của đất, đặc biệt là
trong các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất… Giá của đất tùy thuộc vào giá trị của đất
bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất.
Thông thường thì giá đất được hình thành ở hai loại: Một là giá quy định của
Nhà nước, hai là giá theo tâm lý và quy luật thị trường.
Giá đất do nhà đất quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, loại giá này
dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tùy
thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình


8

thành, dựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này nhà nước quy định mức thuế cho
mọi đối tượng sử dụng đất. Loại giá thứ hai dựa vào thịtrường, nhu cầu và tâm lý của

người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện
về chính sách và kinh tế trong nước cũng như ngoài nước, không có cơ sở vững chắc
về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay
sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở
khung giá đất do nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường ở mức cao hơn giá
nhà nước.
Đặc điểm của gía đất:
Thứ nhất, không giống nhau về phương thức biểu thị: giá đất phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đầu tư có khả năng thu
lợi đến đó và cũng có giá tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá
cả quyền cho thuê, giá quyền thế chấp... Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương
thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá quyền sử dụng còn có thể
biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá
đất với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất
lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
Thứ hai, không giống nhau về thời gian hình thành: do đất có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu
dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian h.nh thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi
định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành
phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định.
Thứ ba, giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất, giá cao hay thấp
không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất không phải là sản phẩm lao động của
con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người
khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất và người ta có thể tính được các
chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bổ để mà
hạnh toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp
như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước... có thể tính toán


9


được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây
dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ...), góp phần làm cho
khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên
những khó tính toán để đưa vào giá đất đó được.
Thứ tư, giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng
cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất
nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu
tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng
tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho
tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho
giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh
hưởng của bản thân đôi bên cung cầu.Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên
cung cấp, đất mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn
trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát
triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
Thứ năm, giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định
về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá của đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa
đất khác nhau thà giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra,
giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng,
vì vậy thửa đất khác nhau có giá rất khác nhau.
1.1.2.2 Định giá đất
Đất thuộc sử hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (thực hiện quyền
định đoạt đối với đất đai). Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
thông qua các hinh thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với
người đang sử dụng đất ổn định. Không một cá nhân, cơ quan, tổ chức nào có quy ền
sở hữu đất đai. Ngay từ năm 2003 ở Việt Nam đã có Luật đất đai đã qui định giá đất.
Tại Khoản 23, Điều 4, ngay từ Luật đất đai từ năm 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng



10

đất (gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Luật cũng đã quy định:
“Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Định giá đất là sự ước tính giá trị của lợi ích có được từ quyền sử dụng đất dưới
hình thức tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất nhất định.
Định giá đất bồi thường là một mục đích của việc định giá đất đó là sự thay thế
các tài sản bị thu hồi bằng tiền hoặc bằng hiện vật (đất,..)
Định giá đất [13] có thể coi là hoạt động trung tâm của tất cả các hoạt động bất
động sản. Trong thực tế có thể coi định giá là hoạt động trung tâm của tất cả các hoạt
động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh đều chịu tác động
bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cách đơn giản là việc xác định giá trị
của các tài sản.Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các
quyết định có liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý cho thuê, đánh
thuế, bảo hiểm và đặc biệt là trong lĩnh vực bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt
bằng. Dịch vụ thẩm định giá có thể phục vụ bất kỳ cá nhân, tổ chức có quan tâm đến
vấn đề đất đai và nhà ở. Chẳng hạn nhà thẩm định giá có thể được yêu cầu để tư vấn
cho người bán về giá trị tài sản của mình : cho một người thuê nhà về tiền thuê nhà
hàng năm mà họ phải trả và có thể tư vấn cho cơ quan ra quyết định giá bồi thường
thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Việc cần phải hiểu rõ mục đích yêu cầu của công tác
định giá là yếu tố sống còn đối với nhà thẩm định giá và gía trị của một lợi ích cụ thể
trong tài sản bất động sản không phải luôn giống nhau đối với mọi mục đích. Tuy
nhiên trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh
giá gía trị thị trường; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hàng năm sẽ được
yêu cầu hay phải trả cho một lơị ích cụ thể trong tài sản vào một thời điểm cụ thể, trên
những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật. Có thể đưa ra các định nghĩa về

định giá như sau:
- Định giá là sự ước tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho môt mục đích đã được xác định rõ.


11

- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định có liên quan đến tất cả các đặc
điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố căn bản của thị trường, bao gồm
các loại đầu tư lựa chọn.
Định giá bất động sản trên thế giới gồm chủ yếu hai hình thức: định giá đất hàng
loạt và định giá đất cá biệt.
- Định giá hàng loạt trong lĩnh vực bất động sản là hình thức định giá đối với
từng bất động sản của toàn bộ các bất động sản hiện hữu trong một đơn vị hành chính
xác định, tại một thời điểm xác định. Định giá hàng loạt bất động sản để Nhà nước thực
hiện việc tính thu thuế bất động sản. Đối tƣợng của định giá hàng loạt bất động sản là
những bất động sản thuộc đối tượng nộp thuế theo quy định của pháp luật.
- Định giá bất động sản cá biệt (hay còn gọi là bất động sản cụ thể) là hình thức
định giá chỉ thực hiện đối với một bất động sản cá biệt, có mục đích sử dụng, thời hạn
sử dụng xác định và tại một thời điểm xác định. Định giá bất động sản cá biệt để Nhà
nước thực hiện việc tính thu thuế thu nhập, lệ phí trước bạ và để cung cấp dịch vụ giá
bất động sản tƣ vấn đáp ứng nhu cầu của các bên tham gia giao dịch trong thị trường
bất động sản. Đối tượng của định giá bất động sản cá biệt là bất động sản được chủ sở
hữu, chủ sử dụng hoặc người có quyền lợi, lợi ích liên quan yêu cầu. Ở nước ta, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê
đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào các mục đích theo quy định
của pháp luật. Vì vậy, trong quan hệ đất đai, thì Nhà nước đóng vai trò vừa là người đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai vừa là người thực hiện chức năng quản lý nhà nước
đối với đất đai. Vì vậy, Nhà nước vừa là người quyết định giá đất nhưng cũng đồng

thời vừa là người quy định nội dung định giá đất. Khung pháp luật quy định nội dung
định giá đất bao gồm ba vấn đề chủ yếu sau đây: Thứ nhất, quy định các loại đất thuộc
đối tượng định giá; thẩm quyền quy định, quyết định giá đất và các hình thức quy định,
quyết định giá đất; kỳ định giá đất; Thứ hai, quy định các nguyên tắc, phƣơng pháp
định giá đất; Thứ ba, quy định trình tự, thủ tục định giá đất.
1.1.3 Các hình thức quy định, quyết định giá đất


12

Giá đất ở nước ta được biểu hiện dưới 3 hình thức [13] với thẩm quyền quy
định, quyết định cụ thể như sau:
1.1.3.1 Khung giá các loại đất
Khung giá các loại đất là hình thức quy định mức giá của từng loại đất theo các
tiêu chí xác định (vùng, loại đô thị, vị trí) trong một giới hạn về mức giá xác định gồm
giới hạn mức giá trên (trần khung) và giới hạn mức giá dưới (sàn khung). Theo quy
định của pháp luật về đất đai ở nước ta thì Chính phủ là cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quy định và ban hành khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian;
quyết định việc điều chỉnh giá đất và xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ƣơng (khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003). Khung giá
các loại đất là căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất
tại địa phương. Việc điều chỉnh khung giá các loại đất được thực hiện khi giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất
trong khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên
phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên
so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất hiện
hành thì phải điều chỉnh hoặt thay mới khung giá đất cho phù hợp. Để khung giá các
loại đất bảo đảm phù hợp với giá đất chuyển nhượng trên thị trường khi có thay đổi về
quy hoạch, kết cấu hạ tầng hoặc khi giá đất trên thị trường có sự biến động do tác động
của cung - cầu, đồng thời để mặt bằng giá đất trên phạm vi cả nước không có sự chênh

lệch lớn giữa các địa phương có điều kiện kinh tế, xã hội, các yếu tố cấu thành giá đất
tƣơng tự nhau, nhất là những khu vực đất giáp ranh, Pháp luật về đất đai còn quy định
một số nội dung mang tính giải pháp sau: (Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ):
- Hàng năm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc điều chỉnh lại việc phân
loại đất, loại đường phố và vị trí đất khi có những thay đổi về quy hoạch, đầu tư nâng
cấp hoặc xây dựng mới kết cấu hạ tầng làm ảnh hưởng đến việc phân loại đất, loại
đường phố và vị trí đất đã thực hiện trước đó (điểm b khoản 8 Điều 1 Nghị định số
123/2007/NĐCP).


13

- Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp
doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm
quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa
chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường (giá đất thị trường) để xác định lại giá đất cụ thể cho
phù hợp mà không bị giới hạn bởi mức giá đất quy định trong khung giá các loại đất
mà Chính phủ đã quy định (Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009).
- Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được
xác định xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận
mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét (đối với đất nông nghiệp); từ đường phân địa giới hành
chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét (đối với đất phi nông
nghiệp ở nông thôn); từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận
mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét (đối với đất phi nông nghiệp ở đô thị). Trường hợp cùng loại

đất giáp ranh giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh, đồi, đèo, núi có chiều rộng
từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ
kênh, chân đồi, chân đèo, chân núi của mỗi bên sông, bên hồ, bờ kênh, chân đồi, chân
đèo, chân núi vào sâu địa giới hành chính của mỗi tỉnh theo quy định trên. Nếu chiều
rộng của sông, hồ, kênh, đồi, đèo, núi trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh
(Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và khoản 9 Điều 1 Nghị định số
123/2007/NĐ-CP).
1.1.3.2 Bảng giá đất
Bảng giá đất là hình thức quy định mức giá của từng loại đất theo các tiêu chí
xác định (gồm đơn vị hành chính; khu đô thị, loại đường phố, loại vị trí, v.v.) và trong
giới hạn về mức giá của cùng loại đất thuộc khung giá các loại đất mà Chính phủ đã
quy định. Về cơ bản, bảng giá đất chưa thể hiện mức giá đất của từng thửa đất hiện hữu


14

thuộc địa bàn đơn vị quản lý hành chính (xã, phường, thị trấn). Bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi
quyết định, công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Trường hợp trong năm mà cấp có
thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng
đất, loại đô thị, loại đường phố và loại vị trí đất mà làm cho giá đất tăng, giảm thì căn
cứ vào các quy định hiện hành để điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi cho phù
hợp. Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ để tính:
- Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất
được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình
thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;
- Thuế sử dụng đất;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất
đai;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
1.1.3.3 Giá đất cụ thể
Giá đất cụ thể là mức giá của một thửa đất xác định với mục đích sử dụng đất,
thời hạn sử dụng đất xác định và tại một thời điểm xác định được xác lập trên cơ sở giá
của các thửa đất khác có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý, môi trường tương
tự đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường. Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định trong trường hợp khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức
giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho
thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh