BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

HỒNG ANH THẢO

HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN
TẠI BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP
DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI - SUMMIT BUILDING

LUẬN VĂN THẠC SĨ
KỸ THUẬT XÂY DỰNG DÂN DỤNG VÀ CÔNG NGHIỆP

Hà Nội – 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------------------

HỒNG ANH THẢO
KHĨA 2017 – 2019 LỚP CAO HỌC 17X2

HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN
TẠI BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP
DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI - SUMMIT BUILDING

Chuyên ngành : Kỹ thuật xây dựng cơng trình DD&CN
Mã số

: 60.58.02.08

LUẬN VĂN THẠC SĨ
XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH DÂN DỤNG VÀ CƠNG NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN HOÀI NAM

Hà Nội - 2019


i

LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, học viên xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn
Hoài Nam, thầy giáo trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ học viên trong quá trình
hình thành, xây dựng đề tài, về những chỉ bảo mang tính xác thực cũng như
những sửa chữa mang tính khoa học của thầy trong q trình hồn thiện
luận văn này.
Học viên xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô giáo, các Cán bộ công
tác tại khoa Sau đại học – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã truyền thụ
nhiều kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu tại trường.
Tơi xin gửi lời tri ân sâu sắc đến cơ quan, bạn bè, đồng nghiệp và gia
đình đã động viên, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi hồn thành luận văn của
mình.
Vì thời gian nghiên cứu cũng như kiến thức có hạn, trong khi vấn đề

nghiên cứu rộng và phức tạp chắc chắn khơng thể tránh khỏi những thiếu
sót, rất mong nhận được sự góp ý chia sẻ của các q thầy cơ cũng như quý
đồng nghiệp và những người quan tâm đến lĩnh vực đầu tư xây dựng để đề
tài nghiên cứu được hoàn thiện hơn.
Học viên xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 19 tháng 04 năm 2019
Học viên

Hoàng Anh Thảo


ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là cơng trình nghiên cứu khoa
học độc lập của riêng tôi, các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của luận
văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Tác giả luận văn

Hoàng Anh Thảo


iii

MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

Danh mục các sơ đồ, hình vẽ
MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1
* Lý do chọn đề tài. ..................................................................................... 1
* Mục đích nghiên cứu ................................................................................ 2
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................... 2
* Phương pháp nghiên cứu......................................................................... 3
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................... 3
* Cấu trúc luận văn ..................................................................................... 3
NỘI DUNG ................................................................................................... 5
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG CƠNG TRÌNH CỦA BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở CAO
TẦNG KẾT HỢP DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI SUMMIT - BUILDING 5
1.1. Sơ lược về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng ......................... 5
1.2. Công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng ở Việt Nam ...................... 6
1.2.1. Thực trạng công tác quản lý dự án ...................................................... 6
1.2.2. Các hình thức quản lý dự án hiện hành ............................................... 8
1.2.3. Nội dung công tác quản lý dự án ........................................................ 9
1.2.4. Những đổi mới tích cực trong công tác quản lý dự án...................... 11
1.2.5. Những tồn tại trong công tác quản lý dự án...................................... 11
1.3. Giới thiệu về Cơng ty cổ phần giải pháp tịa nhà thơng minh ....... 13
1.3.1. Giới thiệu sơ đồ tổ chức và hoạt động kinh doanh của Công ty .... ...13


iv

1.3.2. Mơ hình phân cấp quản lý dự án đầu tư xây dựng của Cơng ty cổ
phần giải pháp tịa nhà thông minh ............................................................. 15
1.3.3. Những kết quả đạt được và tồn tại về công tác quản lý dự án của một
số cơng trình xây dựng do Cơng ty cổ phần giải pháp tịa nhà thơng minh
đảm nhận ..................................................................................................... 17

1.4. Giới thiệu dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại –
summit building ......................................................................................... 18
1.4.1. Giới thiệu chung về dự án ................................................................. 18
1.4.2. Ý nghĩa Kinh tế - Xã hội của dự án ................................................. 22
1.4.3. Mục tiêu của dự án ............................................................................ 22
1.5. Thực trạng về ban quản lý dự án đầu tư xây dựng dự án Nhà ở
cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – summit building ..................... 23
1.5.1. Cơ cấu tổ chức của ban quản lý dự án ............................................. 23
1.5.2. Thực trạng công tác quản lý tiến độ thi công ................................... 26
1.5.3. Thực trạng về quản lý chất lượng cơng trình ................................... 28
1.5.4. Thực trạng về công tác quản lý khối lượng ...................................... 30
1.6. Phân tích đánh giá cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng dự án
Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại – summit building..... ..... 31
1.6.1. Một số kết quả đạt được ................................................................... 31
1.6.2. Những tồn tại hạn chế ...................................................................... 31
1.6.2. Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế .......................................... 33
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ QUẢN
LÝ CHẤT LƯỢNG CƠNG TRÌNH ....................................................... 35
2.1. Cơ sở khoa học của công tác Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng
trình. ........................................................................................................... 35
2.1.1. Một số khái niệm về dự án đầu tư xây dựng cơng trình ................... 35


v

2.1.2. Các nhân tố tác động tới kết quả của công tác quản lý dự án đầu tư
xây dựng công trình..................................................................................... 44
2.1.3. Quản lý thời gian và tiến độ của dự án đầu tư .................................. 48
2.1.4. Quản lý chất lượng xây dựng ............................................................ 52
2.1.5. Quản lý khối lượng xây dựng cơng trình .......................................... 66

2.2. Cơ sở pháp lý của cơng tác quản lý dự án đầu tư xây dựng c��ợc cơng việc của mình.
Cán bộ quản lý: Xây dựng kế hoạch thực hiện cơng việc trong bộ
phận của mình (Phối hợp với các bộ phận khác), xây dựng các tiêu chuẩn
chất lượng cụ thể, hướng dẫn các thành viên trong bộ phận triển khai công
việc. Giám sát việc đảm bảo chất lượng, tùy trường hợp, cán bộ quản lý có
thể tham gia triển khai công việc để đảm bảo chất lượng tốt nhất.
Nhân viên: Trực tiếp thực hiện công việc, tuân thủ nghiêm túc các


59

tiêu chuẩn chất lượng. Tích cực đóng góp ý kiến, giải pháp cải thiện chất
lượng công việc với các cấp quản lý và lãnh đạo.
* Tiếp cận theo quá trình.
Kết quả mong muốn sẽ đạt được một cách hiệu quả khi các nguồn và
các hoạt động có liên quan được quản lý như một quá trình.
Quá trình là tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được tiến
hành theo một trình tự hợp lí để tạo ra các kết quả/sản phẩm có giá trị cho
tổ chức. Nói một cách khác, quá trình là dây chuyền sản xuất ra những sản
phẩm hữu ích dành cho khách hàng bên ngồi hay khách hàng nội bộ. Để
hoạt động hiệu quả, tổ chức phải xác định và quản lý nhiều quá trình có
liên quan và tương tác lẫn nhau. Thơng thường, đầu ra của một quá trình sẽ
tạo thành đầu vào của q trình tiếp theo. Việc xác định một cách có hệ
thống và quản lý các quá trình được triển khai trong tổ chức và đặc biệt
quản lí sự tương tác giữa các q trình đó được gọi là cách "tiếp cận theo
quá trình".
Quản lý chất lượng phải được xem xét như một quá trình, kết quả
của quản lý sẽ đạt được tốt khi các hoạt động có liên quan được quản lý
như một quá trình. Quá trình là một dãy các sự kiện nhờ đó biến đổi đầu
vào thành đầu ra. Để quá trình đạt được hiệu quả thì giá trị của đầu ra phải

lớn hơn đầu vào, có nghĩa là quá trình gia tăng giá trị
Trong một tổ chức, đầu vào của quá trình này là đầu ra của q trình
trước đó, và tồn bộ q trình trong tổ chức tạo thành hệ thống mạng lưới
của quá trình. Quản lý hoạt động của một tổ chức thực chất là quản lý các
quá trình và các mối quan hệ giữa chúng. Quản lý tốt mạng lưới quá trình
này cùng với sự đảm bảo đầu vào nhận được từ bên cung cấp, sẽ đảm bảo
chất lượng đầu ra để thoả mãn nhu cầu khách hàng.
Cách tiếp cận định hướng tới khách hàng theo quá trình giúp cho


60

việc kiểm soát chất lượng hệ thống được chặt chẽ hơn, đảm bảo tất cả các
quá trình đều được giám sát và chịu sự kiểm tra của hệ thống. Điều này
hướng đến việc nâng cao chất lượng nhằm thỏa mãn nhu cầu khách hàng
một cách tốt nhất.
* Quản lý theo hệ thống
Việc xác định, hiểu biết và quản lý một hệ thống các q trình có
liên quan lẫn nhau đối với mục tiêu đề ra sẽ đem lại hiệu quả của doanh
nghiệp.
Tổ chức khơng thể giải quyết bài tốn chất lượng theo từng yếu tố
tác động đến chất lượng một cách riêng lẻ mà phải xem xét toàn bộ các yếu
tố tác động đến chất lượng một cách hệ thống và đồng bộ, phối hợp hài hoà
các yếu tố này. Phương pháp hệ thống của quản lý là cách huy động, phối
hợp toàn bộ nguồn lực để phục vụ mục tiêu chung của tổ chức. Việc xác
định, hiểu biết và quản lý một hệ thống các q trình có liên quan lẫn nhau
đối với mục tiêu đề ra sẽ đem lại hiệu quả cho tổ chức.
* Cải tiến liên tục
Cải tiến liên tục là mục tiêu, đồng thời cũng là phương pháp của mọi
doanh nghiệp. Muốn có được khả năng cạnh tranh và mức độ chất lượng

cao nhất, doanh nghiệp phải liên tục cải tiến.
Chất lượng định hướng bởi khách hàng, mà nhu cầu mong muốn của
khách hàng là luôn luôn biến đổi theo xu hướng muốn thoả mãn ngày càng
cao các yêu cầu của mình bởi vậy chất lượng cũng ln cần có sự đổi mới.
Muốn có sự đổi mới và nâng cao chất lượng thì phải thực hiện cải tiến liên
tục, không ngừng.
Cải tiến là mục tiêu, đồng thời cũng là phương pháp của mọi tổ chức.
Muốn có được khả năng cạnh tranh với mức độ chất lượng cao nhất tổ chức
phải liên tục cải tiến. Sự cải tiến đó có thể là từng bước nhỏ hoặc nhảy vọt.


61

Cải tiến đó có thể là cải tiến phương pháp quản lý, cải tiến, đổi mới các quá
trình, các thiết bị, công nghệ, nguồn lực, kể cả cách sắp xếp bố trí lại cơ cấu
tổ chức quản lý. Tuy nhiên trong cải tiến cần phải tính kỹ và mang tính
chắc chắn, bám chắc vào mục tiêu của tổ chức.
* Quyết định dựa trên sự kiện:
Mọi quyết định và hành động của hệ thống quản lý chất lượng muốn
có hiệu quả phải được xây dựng dựa trên việc phân tích dữ liệu và thơng tin
một cách chính xác. Khơng quyết định dựa trên việc suy diễn. Việc đánh
giá phải bắt nguồn từ chiến lược của tổ chức, các quá trình quan trọng, các
yếu tố đầu vào, đầu ra của các quá trình đó.
* Quan hệ hợp tác cùng có lợi với người cung ứng
Các tổ chức cần tạo dựng mối quan hệ hợp tác nội bộ với bên ngoài
tổ chức để đạt được mục tiêu chung. Các mối quan hệ nội bộ, tạo sự đoàn
kết nội bộ, thúc đẩy sự hợp tác giữa lãnh đạo và người lao động, tạo lập các
mối quan hệ mạng lưới giữa các bộ phận trong tổ chức để tăng cường sự
linh hoạt và khả năng đáp ứng nhanh. Các mối quan hệ bên ngoài là những
mối quan hệ với khách hàng, người cung cấp, các đối thủ cạnh tranh, các tổ

chức đào tạo, các cơ quan quản lý, chính quyền địa phương… Những mối
quan hệ liên quan ngày càng quan trọng, nó là những mối quan hệ chiến
lược, chúng có thể giúp tổ chức thâm nhập thị trường, mở rộng thương hiệu
hoặc thiết kế những sản phẩm và dịch vụ mới. Các bên quan hệ cần chú ý
đến những yêu cầu quan trọng, đảm bảo sự thành công của quan hệ hợp tác,
cách thức giao lưu thường xuyên, giữ những nguyên tắc trong quan hệ với
từng nhóm đối tượng.
Phát triển bền vững đó là sự phát triển đảm bảo tăng trưởng về kinh
tế phải gắn với bảo vệ môi trường và công bằng xã hội. Quản lý chất lượng
theo tiêu chuẩn quốc tế đề cập đến phát huy vai trò lãnh đạo, hoạch định


62

chiến lược, quản lý nguồn lực, huy động sự tham gia của mọi thành viên,
quản lý các quá trình, đo lường phân tích và cải tiến liên tục.
Mục tiêu của quản lý chất lượng là nhằm đạt được sự phát triển của
tổ chức trên cơ sở năng suất - chất lượng - hiệu quả. Việc xây dựng một hệ
thống quản lý chất lượng, cũng như áp dụng và vận hành hệ thống đó phải
đạt được hiệu quả của tổ chức với các mục tiêu đề ra trong một thời gian
nhất định. Hiệu quả của tổ chức, là phải xét ở hiệu quả chung chứ không
phải chỉ xét riêng một mặt nào. Hiệu quả chung của tổ chức phải thể hiện
được mục tiêu chất lượng sản phẩm hàng hoá, dịch vụ ngày càng thoả mãn
khách hàng, hoạt động phát triển, mở rộng được thị trường, đóng góp với
nhà nước, xã hội tăng, đời sống vật chất tinh thần của người lao động được
cải thiện, nâng cao, sản xuất gắn với bảo vệ môi trường và thực hiện một sự
phát triển bền vững.
Quản lý chất lượng trong một tổ chức như đã phân tích ở trên giúp
cho tổ chức: Đạt được sự gia tăng về sản lượng, khách hàng, doanh thu, thị
phần, lợi nhuận, gia tăng đầu tư phát triển mở rộng quy mô sản xuất kinh

doanh dịch vụ. Quản lý chất lượng tạo cho tổ chức điều kiện phát triển
mạnh, cạnh tranh lành mạnh. Đạt được sự thoả mãn khách hàng và các bên
liên quan trong đó có yếu tố bảo vệ mơi trường. Khơng thể nói một tổ chức
quản lý chất lượng tốt lại vi phạm pháp luật về môi trường, bởi quản lý chất
lượng là quản lý quá trình, các quá trình sản xuất, chế biến, xử lý chất thải
đều phải được quản lý, cải tiến liên tục nhằm đạt yêu cầu bảo vệ môi
trường. Sự thoả mãn của khách hàng chính là sự hài lịng và niềm tin của
khách hàng đối với những sản phẩm, dịch vụ mà tổ chức cung cấp. Tạo
dựng và phát triển được văn hoá chất lượng của tổ chức. Đảm bảo chất
lượng trở thành ý thức tự giác của mỗi người trong hoạt động vì mục tiêu
phát triển tổ chức.


63

Một tổ chức quản lý chất lượng tốt chính là phát huy được vai trò
của lãnh đạo và huy động được sự tham gia của mọi thành viên trong tổ
chức. Mỗi thành viên đều được sự quan tâm của lãnh đạo, đảm bảo nâng
cao đời sống vật chất và tinh thần. Họ thấy tự hào khi là thành viên trong tổ
chức. Họ sống và làm việc vì “màu cờ sắc áo” của tổ chức.
Thông qua hoạt động quản lý chất lượng tốt sẽ cho ra những sản
phẩm, hàng hoá, dịch vụ thoả mãn khách hàng và các bên quan tâm. Điều
đó chính là tổ chức ln có trách nhiệm với xã hội, cộng đồng. Đó cũng là
cơ sở nền tảng, cốt lõi cho sự trường tồn của một tổ chức.
c. Phương pháp quản lý chất lượng xây dựng
* Phương pháp đo lường
Hiện nay trên các cơng trình xây dựng đều có các phịng thí nghiệm
hợp chuẩn để thực hiện cơng tác thí nghiệm kiểm tra đánh giá chất lượng.
[10]
Đối với vật tư, vật liệu: dùng phương pháp đo lường và thực hiện các

thí nghiệm đánh giá các chỉ tiêu của vật tư, vật liệu sử dụng để đưa vào xây
dựng cơng trình nếu đạt u cầu, nếu khơng đạt phải mang ra khỏi cơng
trường
Q trình xây lắp: Đo, đếm kiểm tra các kích thước cơng trình tương
lai sẽ đạt được rồi đánh giá sai số so sánh với thiết kế theo tiêu chuẩn, nếu
đạt thì cho phép chuyển bước thi cơng, nếu khơng đạt phải thực hiện lại
Q trình triển khai xây dựng: Trước khi tiến hành đánh giá bộ phận
cơng trình hay dự án cần xác định phương pháp đánh giá thông qua việc lấy
mẫu và thống kê mẫu. Những mẫu lấy phải đảm bảo tính khách quan trong
suốt q trình xây dựng, mẫu chọn phải mang tính chất đại diện cho tồn
bộ cơng trình và phải được phân tích đánh giá theo tiêu chuẩn hiện hành.
* Phương pháp quan sát định tính


64

Dùng kinh nghiệm quan sát trực quan để đánh giá chất lượng cơng
trình xây dựng trong suốt q trình tổ chức thi công tư khâu chuẩn bị vật
liệu đầu vào, q trình lắp đặt đến khi đưa cơng trình vào khai thác sử
dụng. Tuy nó khơng định lượng các chỉ tiêu nhưng nó đánh giá được tồn
bộ q trình tạo nên sản phẩm xây dựng, phát hiện được các khuyết tật và
các nguy cơ ảnh hưởng đến chất lượng công trình để kịp thời khắc phục.
[10]
* Phương pháp quản lý theo ISO
Cơng trình phải tn theo trình tự quản lý về kế hoạch chất lượng
được lập theo đúng tiêu chuẩn TCVN 221:1998 – Hệ chất lượng trong xây
dựng, Hướng dẫn chung về áp dụng các tiêu chuẩn TCVN/ISO 9000 cho
đơn vị thi công xây lắp trong xây dựng.
Lập kế hoạch quản lý chất lượng: Đầu vào của q trình, cơng cụ và
kỹ thuật của quá trình, đầu ra của quá trình

Lập hệ thống quản lý chất lượng: Phân tích tình hình lập kế hoạch,
viết tài liệu cho hệ thống, thực hiện và cải tiến, chứng nhận chất lượng.
d. Biện pháp kiểm sốt chất lượng cơng trình xây dựng
Để khơng xảy ra tình trạng kém chất lượng đối với cơng trình xây
dựng, hệ thống tổ chức để đảm bảo chất lượng cơng trình xây dựng ở nước
ta đang thay thế cơ chế kiểm tra, thanh tra phát hiện cơng trình xây dựng có
chất lượng kém sang việc ngăn ngừa;
Kiểm sốt quản lý được định nghĩa là một hệ thống thu thập và xử lý
thơng tin nhằm đánh giá và kiểm sốt hiệu quả hoạt động của một tổ chức
trên tất cả các khía cạnh. Một hệ thống Kiểm sốt chất lượng cơng trình
xây dựng sẽ giúp chủ đầu tư hay chủ đơn vị thi công kiểm tra và phát hiện
ra các sai sót trong hệ thống, sai lệch trong hiệu quả hoạt động so với kế
hoạch, khiếm khuyết trong kiểm soát nội bộ từ đó đưa ra những cách thức


65

và hành động sửa chữa cần thiết;
Kiểm soát bảo đảm chất lượng cơng trình và cấu kiện, vật liệu xây
dựng là hoạt động kiểm tra, xác định chất lượng của sản phẩm xây dựng,
bộ phận cơng trình hoặc cơng trình xây dựng; cấu kiện, vật liệu xây dựng
so với yêu cầu của thiết kế và quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật, chỉ dẫn kỹ
thuật thơng qua việc thí nghiệm kết hợp với việc đánh giá hiện trạng bằng
trực quan;
Kiểm soát là thiết lập một hệ thống đo lường, theo dõi và dự báo
những biến động của dự án về quy mơ, kinh phí và thời gian. Mục đích của
chức năng này là xác định và dự phòng những biến động của dự án để kịp
thời thực hiện những hành động điều chỉnh. Q trình theo dõi dự án địi
hỏi phải được báo cáo liên tục và đúng lúc để nhà quản lý có thể đáp ứng
kịp thời trong q trình thực hiện dự án chứ khơng phải là sau đó. Kiểm

sốt thường là nhiệm vụ khó khăn nhất trong quản lý chất lượng cơng trình
xây dựng;
Kiểm sốt chất lượng là những hoạt động và kỹ thuật có tính tác
nghiệp nhằm theo dõi quá trình, đồng thời loại trừ những nguyên nhân làm
hoạt động trong quá trình triển khai thực hiện ở mọi giai đoạn để đạt hiệu
quả kinh tế nhất;
Nội dung kiểm soát các yếu tố này nhằm đảm bảo chất lượng, vì chỉ
cần một yếu tố kém chất lượng sẽ ảnh hưởng tới chất lượng của sản phẩm,
phải thường xuyên kiểm soát đồng bộ tất cả các yếu tố và duy trì ở cùng
một mức chất lượng;
Kiểm sốt chất lượng là nhằm làm cho cơng trình đạt chất lượng theo
thiết kế và tìm ra các biện pháp để loại bỏ nguyên nhân gây ra các rủi ro.
- Đầu vào: kế hoạch về quản lý chất lượng, đo đạc chất lượng, danh
mục kiểm tra chất lượng, thông tin thực thi công việc, các yêu cầu thay đổi


66

đã được chấp thuận…;
- Công cụ và kỹ thuật: sơ đồ nguyên nhân và hậu quả, biểu mẫu kiểm
tra, các loại biểu đồ tần suất, phân tích xu hướng, lấy mẫu xác xuất, thanh
tra, soát xét sửa chữa khiếm khuyết;
- Đầu ra: các biện pháp kiểm soát chất lượng, các khuyết tật và đánh
giá sửa chữa khuyết tật.
2.1.5. Quản lý khối lượng xây dựng cơng trình
a. Quy định chung
Việc thi cơng xây dựng cơng trình phải được thực hiện theo khối
lượng của thiết kế được duyệt.
Khối lượng thi công xây dựng được tính tốn, xác nhận giữa chủ đầu
tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát theo thời gian hoặc giai

đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt để làm
cơ sở nghiệm thu, thanh tốn theo hợp đồng.
Khi có khối lượng phát sinh ngồi thiết kế, dự tốn xây dựng cơng
trình được duyệt thì chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng phải xem xét
để xử lý.
Khối lượng phát sinh được chủ đầu tư hoặc người quyết định đầu tư
chấp thuận, phê duyệt là cơ sở để thanh toán, quyết tốn cơng trình.
Khối lượng xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình được đo bóc
là cơ sở cho việc xác định chi phí đầu tư xây dựng cơng trình và lập bảng
khối lượng mời thầu khi tổ chức lựa chọn nhà thầu.
Đo bóc khối lượng xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình là việc
xác định khối lượng cụ thể được thực hiện theo phương thức đo, đếm, tính
tốn, kiểm tra trên cơ sở kích thước, số lượng quy định trong bản vẽ thiết
kế (thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công), thuyết minh
thiết kế hoặc từ yêu cầu triển khai dự án và thi công xây dựng, các chỉ dẫn


67

có liên quan và các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng Việt Nam.
Đối với một số bộ phận cơng trình, cơng tác xây dựng thuộc cơng
trình, hạng mục cơng trình chưa thể đo bóc được khối lượng chính xác, cụ
thể thì có thể đưa ra “khối lượng tạm tính” hoặc “khoản tiền tạm tính”.
Khối lượng tạm tính được xác định khi cơng việc có trong thiết kế, nhưng
khơng thể xác định được khối lượng chính xác theo những quy tắc đo bóc.
Khoản tiền tạm tính xác định cho những cơng việc khơng có thiết kế tồn
bộ nhưng cung cấp được các thông tin như: đặc điểm, phạm vi công việc,
vị trí cơng việc trong cơng trình. Khối lượng tạm tính và khoản tiền tạm
tính sẽ được đo bóc tính tốn lại khi quyết toán hoặc thực hiện theo quy
định cụ thể tại hợp đồng xây dựng.

Trường hợp khối lượng đo tư vấn thiết kế chỉ định hoặc sử dụng số
liệu thống kê khối lượng từ các chương trình phần mềm thiết kế, phần mềm
chuyên dụng để xác định khối lượng trong q trình thiết kế thì khối lượng
các cơng tác này cần phải được ghi cụ thể trên bản vẽ thiết kế hoặc tổng
hợp thành phụ lục khối lượng kèm theo thiết kế và được rà soát, kiểm tra
trong quá trình thẩm tra, thẩm định thiết kế. Các khối lượng thống kê từ
phần mềm thiết kế, phần mềm chuyên dụng cần phù hợp với nguyên tắc
xác định theo hướng dẫn tại văn bản này.
Người lập dự toán khi sử dụng số liệu thống kê khối lượng từ các
chương trình phần mềm thiết kế, phần mềm chuyên dụng để xác định chi
phí xây dựng cần nắm rõ nội dung của các số liệu đó và đảm bảo sự phù
hợp với các đơn giá, định mức áp dụng.
b. Yêu cầu của công tác đo bóc khối lượng xây dựng cơng trình
Để cơng tác đo bóc khối lượng xây dựng cơng trình được chính xác,
khơng chồng chéo, khơng thiếu và hạn chế phải tính đi, tính lại. Cơng tác
đo bóc khối lượng cần thực hiện đầy đủ các yêu cầu sau: [9]


68

- Tất cả các cơng tác/nhóm cơng tác xây dựng cần thực hiện phải
được ghi trong Bảng khối lượng xây dựng.
- Các cơng tác/nhóm cơng tác trong Bảng khối lượng xây dựng phải
đầy đủ các thơng tin để có thể phân biệt giữa các cơng tác/nhóm cơng tác
khác nhau, và giữa cơng tác có cùng đặc điểm được tiến hành ở các vị trí
khác nhau hoặc trong các điều kiện khác nhau.
- Khối lượng xây dựng cơng trình phải được đo, đếm, tính tốn theo
trình tự phù hợp với quy trình cơng nghệ, trình tự thi cơng xây dựng cơng
trình. Khối lượng đo bóc cần thể hiện được tính chất, kết cấu cơng trình,
vật liệu chủ yếu sử dụng và phương pháp thi công, đảm bảo đủ điều kiện để

xác định chi phí xây dựng.
- Tùy theo đặc điểm và tính chất từng loại cơng trình xây dựng, khối
lượng xây dựng đo bóc có thể phân định theo bộ phận cơng trình như phần
ngầm (cốt 0.00 trở xuống), phần nổi (cốt 0.00 trở lên), phần hoàn thiện và
phần xây dựng khác hoặc theo hạng mục cơng trình. Khối lượng xây dựng
đo bóc của bộ phận cơng trình hoặc hạng mục cơng trình theo tính chất
được phân thành nhóm các cơng tác xây dựng và nhóm các cơng tác lắp
đặt.
- Các thuyết minh, ghi chú hoặc chỉ dẫn liên quan tới q trình đo
bóc cần nêu rõ ràng, ngắn gọn, dễ hiểu và đúng quy phạm, phù hợp với hồ
sơ thiết kế cơng trình xây dựng. Khi tính tốn những cơng việc cần diễn
giải thì phải có diễn giải cụ thể như độ cong vịm, tính chất của các chất
liệu (gỗ, bê tông, kim loại...), điều kiện thi công (trên cao, độ sâu, trên cạn,
dưới nước...).
- Các kích thước ghi trong phần diễn giải tính tốn tại Bảng tính
tốn, đo bóc khối lượng cơng trình được ghi theo thứ tự ưu tiên chiều dài,
chiều rộng, chiều cao (hoặc chiều sâu).


69

- Các ký hiệu dùng trong Bảng tính tốn, đo bóc khối lượng cơng
trình, hạng mục cơng trình phải phù hợp với ký hiệu đã thể hiện trong bản
vẽ thiết kế. Các khối lượng theo thống kê của thiết kế thì phải ghi rõ theo
số liệu thống kê của thiết kế và chỉ rõ số hiệu của bản vẽ thiết kế có thống
kê đó.
- Đơn vị tính: Tùy theo u cầu quản lý và thiết kế được thể hiện,
mỗi một khối lượng xây dựng sẽ được xác định theo một đơn vị đo phù hợp
có tính tới sự phù hợp với đơn vị tính của cơng tác xây dựng đó trong hệ
thống định mức dự toán hoặc đơn giá xây dựng cơng trình. Đơn vị tính theo

thể tích là m3; theo diện tích là m2; theo chiều dài là m; theo số lượng là
cái, bộ, đơn vị …., theo trọng lượng là tấn, kg...
- Đối với những công tác đã có trong danh mục định mức hoặc đơn
giá xây dựng được cấp có thẩm quyền cơng bố thì tên gọi các cơng tác đó
ghi trong Bảng tính tốn, đo bóc khối lượng, Bảng khối lượng xây dựng
cơng trình, hạng mục cơng trình phù hợp với tên gọi cơng tác xây lắp tương
ứng trong hệ thống định mức dự toán hoặc đơn giá xây dựng cơng trình.
Trường hợp sử dụng đơn vị tính khác với đơn vị tính thơng dụng
(Inch, Foot, Square, foot...) thì phải có thuyết minh bổ sung.
Khối lượng đo bóc từ bản vẽ thiết kế và các tài liệu, chỉ dẫn kỹ thuật
chỉ dùng trong giai đoạn xác định chi phí
Việc thanh tốn theo hợp đồng đơn giá cố định hay điều chỉnh, khối
lượng thành toán cần căn cứ trên cơ sở khối lượng nghiệm thu đo bóc từ
thực tế hồn thành.
Mỗi người trong q trình tính tốn có những ngun tắc hay kinh
nghiệm riêng của mình với mục đích là tính nhanh, tính đúng và tính đủ.
c. Trình tự triển khai cơng tác đo bóc khối lượng xây dựng cơng trình
Để nâng cao tính chính xác của khối lượng đo bóc, tránh được các


70

tranh chấp không cần thiết giữa người lập và người kiểm tra khối lượng,
các chuyên gia đo bóc khối lượng cần thực hiện theo trình tự sau: [9]
Nghiên cứu, kiểm tra nắm vững các thông tin trong bản vẽ thiết kế
và tài liệu chỉ dẫn kèm theo. Trường hợp cần thiết, yêu cầu người thiết kế
giải thích rõ các vấn đề về thiết kế có liên quan đến việc đo bóc khối lượng
xây dựng cơng trình.
Nghiên cứu từ tổng thể, đến bộ phận rồi đến chi tiết để hiểu rõ bộ
phận cần tính. Hiểu rõ từng bộ phận, tìm ra mối liên hệ giữa các bộ phận

với nhau, phân tích những mẫu thuẫn trong hồ sơ thiết kế (nếu có)
Lập Bảng tính tốn, đo bóc khối lượng cơng trình bao gồm:
- Liệt kê danh mục công việc cần thực hiện đo bóc khối lượng;
- Phân chia các cơng việc thành các cơng tác cụ thể để thực hiện đo
bóc. Khi thực hiện phân chia các công tác cần ưu tiên tuân theo quy cách
đã được phân biệt trong hệ thống định mức, đơn giá dự tốn sẵn có đã được
cơng bố, nhóm nhân cơng thực hiện cơng việc;
- Bảng tính tốn, đo bóc khối lượng cơng trình, hạng mục cơng trình
cần lập theo trình tự từ ngồi vào trong, từ dưới lên trên theo trình tự thi
cơng (móng ngầm, khung, sàn bên trên, hồn thiện, lắp đặt)
Danh mục cơng việc/cơng tác cần đo bóc được trình bày phù hợp với
bản vẽ thiết kế, trình tự thi cơng xây dựng cơng trình, thể hiện được đầy đủ
nội dung các cơng tác xây dựng cần xác định khối lượng, vị trí các bộ phận
cơng trình, cơng tác xây dựng thuộc cơng trình.
Thực hiện đo bóc khối lượng xây dựng cơng trình theo Bảng tính
tốn, đo bóc khối lượng xây dựng.
Tổng hợp các khối lượng xây dựng đã đo bóc vào Bảng khối lượng
xây dựng sau khi khối lượng đo bóc đã được xử lý theo nguyên tắc làm
tròn các trị số.


71

Thực hiện rà soát, kiểm tra khối lượng xây dựng cơng trình đã được
đo bóc:
Khối lượng xây dựng cơng trình sau khi được tổng hợp trong Bảng
khối lượng xây dựng cần được rà soát, kiểm tra với các nội dung chủ yếu
sau:
- Sự đầy đủ về danh mục công tác theo hồ sơ thiết kế, yêu cầu triển
khai dự án, thi công xây dựng;

- Kiểm tra sự phù hợp của tên cơng tác, đơn vị tính, cách thức diễn
giải tính tốn, giá trị khối lượng sau khi đo bóc;
- Sự rõ ràng của các thông tin cần thiết phục vụ cho việc xác định chi
phí xây dựng đối với mỗi cơng tác;
Người chủ trì đo bóc khối lượng chịu trách nhiệm chính về nội dung,
chất lượng của các thơng tin, số liệu trong Bảng đo bóc khối lượng. Người
thực hiện đo bóc khối lượng có trách nhiệm phối hợp, giải thích, làm rõ nội
dung liên quan đến kết quả đo bóc với người chủ trì.
2.2. Cơ sở pháp lý của công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng
trình
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế khu vực và thế giới ngày nay, việc
hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật để tạo ra một hành lang pháp lý
chặt chẽ, rõ ràng trong lĩnh vực đầu tư xây dựng là hết sức cần thiết và cấp
bách để tận dụng được nguồn vốn, công nghệ hiện đại cũng như các tiềm
lực khác của các nước phát triển, đồng thời tiết kiệm được nguồn vốn đang
rất hạn hẹp của nhà nước Việt nam.
Mỗi thời kỳ phát triển kinh tế đều có những quy định khác nhau về
cơng tác quản lý đầu tư và xây dựng, nó phản ánh cơ chế quản lý kinh tế
của thời kỳ đó. Dưới đây là một số văn bản pháp quy về quản lý đầu tư và
xây dựng qua một số thời kỳ trước và đang hiện hành. Sự ra đời của những


72

văn bản sau là sự khắc phục những bất cập, hạn chế của các văn bản trước
đó, tạo ra sự phù hợp hơn với quá trình thực hiện trong thực tiễn, thuận lợi
cho người thực hiện và người quản lý, mang lại hiệu quả cao hơn, điều đó
là phù hợp với quá trình phát triển.
* Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014
Luật


xây

dựng

50/2014/QH13

thay

thế

Luật

xây

dựng

16/2003/QH11 thể hiện quyết tâm đổi mới của Đảng và nhà nước Việt nam
trong xu thế hội nhập kinh tế thế giới và khu vực. Luật xây dựng đã tạo ra
hành lang pháp lý rõ ràng đối với các chủ thể tham gia vào hoạt động đầu
tư và xây dựng. Luật mang tính ổn định cao, qua đó các chủ thể tham gia
phát huy tối đa quyền hạn trách nhiệm của mình. Tuy nhiên nó lại mang
tính chất bao qt, vĩ mơ, do vậy cần phải có các văn bản dưới Luật hướng
dẫn thực hiện. Trên thực tế các văn bản hướng dẫn dưới Luật ra đời lại
chậm, thường xuyên thay đổi, tính cụ thể chưa cao, do đó gây nhiều khó
khăn cho CĐT cũng như các chủ thể tham gia vào công tác đầu tư xây
dựng trong quá trình triển khai thực hiện.
* Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về
quản lý dự án đầu tư xây dựng Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày
05/04/2017 về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 59/2015/NĐ-CP;

Nghị định số 100/2018/NĐ-CP ngày 16/07/2018 về việc sửa đổi bổ sung
một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý
nhà nước của Bộ xây dựng
Nghị định quy định chi tiết một số nội dung thi hành Luật Xây dựng
năm 2014 về quản lý dự án đầu tư xây dựng, gồm: Lập, thẩm định, phê
duyệt dự án; thực hiện dự án; kết thúc xây dựng đưa cơng trình của dự án
vào khai thác sử dụng; hình thức và nội dung quản lý dự án đầu tư xây
dựng. Nghị định nêu rõ, quản lý dự án đầu tư xây dựng phải đảm bảo


73

nguyên tắc quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của cơ quan quản lý nhà
nước, của người quyết định đầu tư, chủ đầu tư và các tổ chức, cá nhân có
liên quan đến thực hiện các hoạt động đầu tư xây dựng của dự án.
* Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về
Quản lý chất lượng và bảo trì cơng trình xây dựng
Nghị định này hướng dẫn thi hành luật Xây dựng 2014 về quản lý
chất lượng công trình xây dựng và bảo trì cơng trình, thay thế Nghị định số
114/2010/NĐ-CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về bảo trì
cơng trình xây dựng và Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 02
năm 2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng. Nghị
định được soạn thảo theo trình tự cơng việc từ giai đoạn khảo sát, thiết kế,
thi cơng đến bảo trì cơng trình xây dựng, sự cố cơng trình và trách nhiệm
của cơ quản quản lý nhà nước. Quy định trách nhiệm của từng chủ thể tham
gia hoạt động xây dựng cơng trình trong từng giai đoạn. Sự thay đổi của
Nghị định này giúp các chủ thể nắm bắt các quy định về quản lý chất lượng
cơng trình xây dựng trong tồn bộ q trình hoạt động đầu tư xây dựng.
* Thông tư 26/2016/TT-BXD ngày 26 tháng 10 năm 2016 của bộ xây
dựng Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì

cơng trình xây dựng
Thông tư này quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất
lượng và bảo trì cơng trình xây dựng áp dụng với tổ chức, cá nhân trong và
ngồi nước có liên quan trên lãnh thổ Việt Nam. Thông tư này quy định
Trách nhiệm quản lý chất lượng cơng trình xây dựng của chủ đầu tư, tổng
thầu EPC. Các chế độ giám sát, nội dung giám sát chất lượng trong q
trình thi cơng, quy định về hồ sơ trong q trình thi cơng, lưu trữ hồ sơ.
Quy định cơng tác kiểm định, bảo trì, quan trắc trong q trình vận hành
khai thác sử dụng cơng trình. Thơng tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày


74

15 tháng 12 năm 2016 và thay thế Thông tư số 03/2011/TT-BXD ngày 06
tháng 4 năm 2011 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Hướng dẫn hoạt động kiểm
định, giám định và chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực,
chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng; Thơng tư số
02/2012/TT-BXD ngày 12 tháng 6 năm 2012 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
Hướng dẫn một số nội dung về bảo trì cơng trình dân dụng, cơng trình cơng
nghiệp vật liệu xây dựng và cơng trình hạ tầng kỹ thuật đô thị; Thông tư số
10/2013/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2013 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng cơng trình xây
dựng; Thơng tư số 09/2014/TT-BXD ngày 10 tháng 7 năm 2014 của Bộ
trưởng Bộ Xây dựng về sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Thông tư
hướng dẫn Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 02 năm 2013 của
Chính phủ về quản lý chất lượng cơng trình xây dựng.
* Thơng tư số 16/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 hướng dẫn thực
hiện một số điều của nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của
Chính Phủ về hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng
Thông tư này hướng dẫn việc tổ chức lại hoạt động, thành lập Ban

quản lý dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn nhà
nước ngoài ngân sách; xây dựng Quy chế hoạt động của Ban quản lý dự án
đầu tư xây dựng chuyên ngành, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng khu
vực. Đối với dự án sử dụng vốn ODA, vốn vay ưu đãi của nhà tài trợ nước
ngồi đã có thỏa thuận về hình thức quản lý dự án thì việc tổ chức quản lý
dự án được thực hiện theo thỏa thuận với nhà tài trợ.
* Quyết định 451/QĐ-BXD ngày 23/5/2017 của bộ xây dựng cơng bố
hướng dẫn đo bóc khối lượng xây dựng cơng trình
Quyết định này hướng dẫn u cầu đối với bảng tính khối lượng,
trình tự triển khai cơng tác đo bóc khối lượng cơng trình xây dựng. Hướng


75

dẫn cách tính khối lượng trong các trường hợp tính theo diện tích, quy mơ,
tính theo nhóm cơng tác và công tác xây dựng cụ thể.


76

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC
QUẢN LÝ DỰ ÁN CƠNG TRÌNH NHÀ Ở CAO TẦNG KẾT HỢP
DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI SUMMIT - BUILDING
3.1.Giải pháp về hoàn thiện cơ cấu tổ chức Ban QLDA
3.1.1. Đề xuất sơ đồ tổ chức BQLDA
Tổ chức các bộ chức năng trong Ban QLDA quản lý dự án đầu tư
xây dựng công trình nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại summit –
building là mơ hình phù hợp với cơng tác quản lý dự án hiện nay. Tuy
nhiên, để đảm bảo hoạt động của Ban quản lý có tính khoa học và chuyên
nghiệp hơn, kiến nghị bộ máy của Ban quản lý theo hướng như sau:

- 01 Giám đốc Ban QLDA.
- 02 Phó Giám đốc BQLDA, gồm: 01 Phó Giám đốc BQLDA phụ trách
đầu tư và đấu thầu, 01 Phó Giám đốc BQLDA phụ trách triển khai thi
công, hồ sơ, khối lượng.
- Hợp nhất tổ dự án và tổ đấu thầu thành tổ đầu tư dự án
- Hợp nhất tổ xây dựng, tổ quản lý hồ sơ, tổ cơ điện thành tổ triển khai dự án
Giám đốc ban quản lý dự án chịu trách nhiệm trước ban giám đốc
công ty về các công việc tại ban quản lý. Điều hành toàn bộ hoạt động của
Ban quản lý, báo cáo ban giám đốc về hoạt động của Ban quản lý, các
vướng mắc, đề xuất liên quan đến công việc của Ban quản lý.
Phó giám đốc phụ trách đầu tư và đấu thầu có nhiệm vụ điều hành
các cơng việc của tổ đầu tư dự án, chịu trách nhiệm và báo cáo giám đốc
ban quản lý về cơng việc mình phụ trách. Là đầu mối xử lý và kết nối các
bộ phận cũng như các đối tác trong phạm vị công việc được giao.
Phó giám đốc phụ trách triển khai thi cơng, hồ sơ, khối lượng có
nhiệm vụ điều hành các cơng việc của tổ triển khai dự án, chịu trách nhiệm
và báo cáo giám đốc ban quản lý về công việc mình phụ trách. Là đầu mối