BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

LÊ HƢƠNG GIANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC
VỀ ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN QUẢNG NINH,
TỈNH QUẢNG BÌNH

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
Mã ngành:

60.31.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THẾ GIỚI

Đà Nẵng - Năm 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả luận văn

Lê Hƣơng Giang


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ...............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..............................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu....................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...............................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................2
5. Bố cục đề tài ................................................................................................3
6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu.....................................................................3
CHƢƠNG 1. QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN
KINH TẾ ...............................................................................................................6
1.1. VAI TRÒ, ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI ........................................................6
1.1.1. Vai trò của đất đai .................................................................................6
1.1.2. Đặc điểm của đất đai .............................................................................9
1.2. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI .......................................................10
1.2.1. Khái niệm Quản lý Nhà nước về đất đai .............................................10
1.2.2. Vai trò Quản lý Nhà nước về đất đai ..................................................14
1.2.3. Nguyên tắc Quản lý Nhà nước về đất đai ...........................................15
1.2.4. Sự cần thiết phải Quản lý Nhà nước về đất đai ..................................17
1.3. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI ..................................19
1.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật .........................................20
1.3.2. Công tác kỹ thuật và nghiệp vụ địa chính ...........................................22
1.3.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ..........................................23
1.3.4. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích ............25
1.3.5. Quản lý tài chính về đất đai ................................................................26
1.3.6. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ ..........................27
1.3.7. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật ...............28


CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢNG NINH ......................................................30
2.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN QUẢNG

NINH ....................................................................................................................30
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .........................................30
2.1.2. Điều kiện về kinh tế xã hội .................................................................33
2.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI ...................41
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................41
2.2.2. Biến động đất giao đoạn 2008 – 2012: ...............................................47
2.3. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI .................................50
2.3.1. Triển khai thi hành Luật Đất đai .........................................................50
2.3.2. Công tác kỹ thuật và nghiệp vụ địa chính ...........................................51
2.3.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị ...............53
2.3.4. Quản lý việc cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích .....................55
2.3.5. Quản lý tài chính về đất đai ................................................................57
2.3.6. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất .........................................................................................................59
2.3.7. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật đề
đất đai ............................................................................................................62
2.4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ HẠN CHẾ ......................................................64
2.4.1. Kết quả đạt được .................................................................................64
2.4.2. Hạn chế yếu kém .................................................................................66
2.4.3. Nguyên nhân tồn tại Quản lý Nhà nước về đất đai .............................68
2.4.4. Những bức xúc cần phải giải quyết trong thời gian đến .....................70
CHƢƠNG 3. ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG
TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI...................................................72
3.1. XU HƯỚNG VÀ NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN ĐẾN NĂM
2020 ......................................................................................................................72


3.1.1. Định hướng và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện Quảng
Ninh đến năm 2020 .......................................................................................72
3.1.2. Nhu cầu sử dụng đất đến năm 2020 ....................................................82

3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI CỦA
CHÍNH QUYỀN HUYỆN QUẢNG NINH.........................................................85
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện công cụ và phương pháp Quản lý Nhà
nước về đất đai của chính quyền huyện Quảng Ninh ...................................85
3.2.2. Nhóm giải pháp hoàn thiện nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai
của huyện Quảng Ninh ..................................................................................92
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .........................................................................102
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................106
QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN THẠC SĨ (BẢN SAO)
PHỤ LỤC.


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CN-XD

: Công nghiệp - xây dựng

ĐVT

: Đơn vị tính

GĐ

: Gia đình

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HTX


: Hợp tác xã

KCN

: Khu công nghiệp

KHKT

: Khoa học kỹ thuật

LĐ

: Lao động

LĐNN

: Lao động nông nghiệp

NN

: Nông nghiệp

NLT

: Nông lâm thủy sản

THCS

: Trung học cơ sở


THPT

: Trung học phổ thông

TM-DV

: Thương mại - dịch vụ

TTCN

: Trung cấp chuyên nghiệp

UBND

: Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

Tên bảng

Trang

2.1

Tình hình nhân khẩu và lao động đến năm 2012


34

2.2

Giá trị sản xuất các ngành kinh tế đến năm 2012

37

2.3

2.4

Mục đích sử dụng đất NN của Hộ GĐ, Cá nhân năm
2012
Mục đích sử dụng đất phi NN của Hộ GĐ, Cá nhân năm
2012

46

46

2.5

Biến động đất nông nghiệp từ năm 2008 - 2012

47

2.6

Biến động đất phi nông nghiệp từ năm 2008 - 2012


48

2.7

Biến động đất chưa sử dụng từ năm 2008 - 2012

49

2.8

2.9

2.10

Diện tích đã đo đạc lập bản đồ địa chính của huyện
Quảng Ninh theo các tỷ lệ năm 2012
Phân bổ diện tích các loại đất trong kỳ kế hoạch (2011–
2015)
Kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng (2011 –
2015)

52

54

56

2.11


Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất (2011 – 2015)

57

2.12

Số lượng đơn thư khiếu nại, tố cáo từ 2008 – 2012

63

3.1

Diện tích, cơ cấu các loại đất đến năm 2020

82

3.2

Diện tích chuyển mục đích sử dụng đất

83

3.3

Diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng cho các
mục đích

84



DANH MỤC CÁC HÌNH

Số hiệu

Tên hình

Trang

2.1

Cơ cấu của các ngành kinh tế đến năm 2012

40

2.2

Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2012

41

2.3

Cơ cấu đất sản xuất nông nghiệp năm 2012

41

2.4

Cơ cấu đất lâm nghiệp năm 2012


42

2.5

Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2012

43

2.6

Cơ cấu đất ở năm 2012

43

2.7

Cơ cấu đất chuyên dùng năm 2012

44

2.8

Cơ cấu đất chưa sử dụng năm 2012

44


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là giá đỡ cho toàn bộ sự
sống của con người. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai còn là điều kiện
chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế và hoạt động của
con người, là điều kiện vật chất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất
cho các thế hệ kế tiếp nhau của loài người.
Ngày nay dân số tăng nhanh cùng với sự phát triển của nền kinh tế,
nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích là rất lớn, mà tổng các loại quỹ đất
sử dụng vào các mục đích không thể tăng lên mà chỉ có thể chuyền từ quỹ
đất sử dụng vào mục đích này sang quỹ đất sử dụng vào mục đích khác.
Vì vậy để sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất, khắc phục những tiêu cực
trong quan hệ sử dụng, Nhà nước cần phải thực hiện tăng cường Quản lý
Nhà nước về đất đai.
Để đánh giá công tác Quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình phát
triển kinh tế - xã hội và đô thị hoá của huyện Quảng Ninh giai đoạn từ 2008
đến na m 2012, cần nghiên cứu thực trạng của nó để thấy đu ợc những kết
quả đạt đu ợc, những mạ t còn tồn tại trong công tác Quản lý Nhà nước về
đất đai của huyện, từ đó đu a ra những bi

n pháp khắc phục phù hợp nh m

khai thác sử dụng nguồn lực đất đai có hi

u quả ho n. Đó là những nọ i

dung cần đu ợc nghiên cứu và đây c ng là những vấn đề mang tính cấp thiết
hi


n nay. Nh m góp phần làm sáng t những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài

“Hoàn thi

n

ng t

quản

nhà nu ớ về đất đai trên địa àn hu ện

Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình” làm luạ n va n tốt nghi

p của mình.


2

2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến Quản lý Nhà
nước về đất đai ở một địa phương cấp huyện đang trong quá trình đô thị hóa.
- Nhận diện được các vấn đề về Quản lý Nhà nước về đất đai cùng với
các nguyên nhân của nó ở huyện Quảng Ninh.
- Trả lời được câu h i “phải làm thế nào để công tác Quản lý Nhà nước
về đất đai tốt hơn góp phần vào sự phát triển huyện Quảng Ninh”
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Nhiệm vụ Quản lý Nhà nước về đất đai trên
địa bàn huyện Quảng Ninh liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành. Trong phạm
vi đề tài chỉ tập trung nghiên cứu công tác Quản lý Nhà nước về đất đai của

chính quyền huyện Quảng Ninh.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: hoạt động Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
huyện Quảng Ninh.
+ Chủ thể quản lý: chính quyền huyện Quảng Ninh.
+ Thời gian: từ năm 2008 đến năm 2012
4. Phƣơng ph p nghiên ứu
Nghiên cứu này sử dụng các phương pháp: Phân tích thống kê, chi tiết
hóa, so sánh, đánh giá, tổng hợp, khái quát, theo nhiều cách riêng rẽ tới kết
hợp với nhau. Chúng được sử dụng trong việc khảo cứu, phân tích, đánh giá
các nghiên cứu lý luận và thực tiễn thực hiện chính sách đất đai. Trên cơ sở
đó, cùng với tình hình thực tế và đặc điểm của huyện Quảng Ninh, tôi lựa
chọn các nội dung và chỉ tiêu đánh giá công tác Quản lý Nhà nước về đất đai
ở đây.
Các phương pháp này được dùng trong đánh giá tình hình sử dụng đất
đai và thực thi chính sách đất đai ở huyện Quảng Ninh và chỉ ra các vấn đề


3

tồn tại cùng với các nguyên nhân, từ đó hình thành các giải pháp nh m hoàn
thiện công tác Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Quảng Ninh.
Các phương pháp thu thập tài liệu, thông tin, được sử dụng trong nghiên cứu:
- Kế thừa các công trình nghiên cứu trước đó.
- Tổng hợp các nguồn số liệu thông qua các báo cáo, tổng kết của các
sở, ban, ngành trong tỉnh và của huyện Quảng Ninh.
- Tìm thông tin thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như:
Báo chí, Internet.
- Kết hợp các phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu để có dữ
liệu nghiên cứu, phân tích đầy đủ.

5. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm có ba chương:
Chƣơng 1: Quản

Nhà nƣớc về đất đai trong nền kinh tế;

Chƣơng 2: Thực trạng Quản

Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn

huyện Quảng Ninh;
Chƣơng 3: Định hƣớng và giải pháp hoàn thiện công tác Quản lý
Nhà nƣớc về đất đai ở huyện Quảng Ninh.
6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi
quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người cùng các sinh vật
khác trên trái đất.
Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước kéo theo nhu cầu đất
đai của các ngành tăng lên một cách nhanh chóng, bên cạnh đó tình hình sử
dụng đất đai của các địa phương trong cả nước c ng ngày một đa dạng và
phức tạp. Vậy nên Quản lý Nhà nước về đất đai là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt
quan trọng đối với tỉnh, thành phố nói riêng c ng như các quốc gia nói chung.
Do vậy, đến nay đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này. Một trong
những công trình mà tác giả tham khảo:


4

- Nghiên cứu “Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai và bất động
sản”, Lê Thanh Khuyến – Phó tổng cục trưởng, Tổng cục Quản lý đất đai

Nghiên cứu của tác giả chỉ ra những thành quả đạt được trong lĩnh vực
đất đai của nước ta sau 25 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng. Tuy
nhiên, theo tác giả, đất đai luôn là vấn đề nhạy cảm cả về 3 mặt: kinh tế, chính
trị, xã hội. Từ đó tác giả đặt ra một số vấn đề cần trao đổi: hoàn thiện hệ
thống chính sách pháp luật đất đai; Nhà nước phải quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả; hình
thành được một cơ quan định giá bất động sản; đổi mới hệ thống quản lý đất
đai và xây dựng đội ng cán bộ chuyên ngành. Các vấn đề tác giả đặt ra sát
với thực tế tuy nhiên giải quyết vấn đề mang tính lý thuyết, vĩ mô, chưa có
những góp ý cụ thể để góp phần tăng cường quản lý nhà nước về đất đai và
bất động sản.
- Đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”, tác giả Ngô Tôn Thanh, năm 2012.
Đề tài đánh giá công tác Quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình
phát triển kinh tế xã hội và đô thị hóa của thị xã An Nhơn giai đoạn từ năm
2007 – 2011. Đề tài nêu được thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa
bàn, rút ra được những kết quả đạt được c ng như những thiếu sót trong công
tác quản lý. Đề tài đưa ra hai giải pháp chính để hoàn thiện công tác quản lý
nhà nước về đất đai cho địa bàn thị xã: hoàn thiện công cụ và phương pháp
quản lý; hoàn thiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
C ng đã có rất nhiều bài báo, tạp chí, bài viết nghiên cứu về thực trạng
Quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta như:
+ Phùng Văn Nghệ (14/03/2002), Công tác Quản lý đất đai – Những
vấn đề đang đặt ra; Tạp chí Cộng sản.
+ TS. Phạm Việt D ng (11/02/2013), Nâng cao hiệu quả trong Quản lý


5

Nhà nước về đất đai, Tạp chí Cộng sản.

+ Nguyên Mi – Trung Hiếu (07/11/2012), Nhiều tiêu cực, sách nhiễu
trong Quản lý Nhà nước về đất đai, Báo Thanh niên.
+ Phạm Mạnh Khải – Cục IV – Thanh tra Chính phủ (12/11/2011), Bàn về
tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất đai hiện nay, Tạp chí Thanh tra số
1/2011.
+ Nhị Văn (06/07/2013), Chất lượng, hiệu quả công tác tham mưu Quản lý
Nhà nước về đất đai, Báo Phú Thọ.
Ngoài ra, c ng có một số đề tài luận văn tiến sĩ, thạc sĩ viết về vấn đề việc
làm ở một số tỉnh, thành phố: Hà Nội, Quảng Ninh, Bình Định, Quảng Nam, Hà
Tĩnh.... với những cách tiếp cận khác nhau, nhưng chưa có đề tài, công trình
khoa học nào phân tích, đánh giá vấn đề Quản lý Nhà nước về đất đai huyện
Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình dưới dạng một luận văn khoa học kinh tế. Để thực
hiện đề tài khoa học này, tác giả có lựa chọn và kế thừa một số kết quả nghiên
cứu đã công bố, kết hợp khảo sát thực tiễn ở huyện Quảng Ninh để phân tích, từ
đó đưa ra các giải pháp phù hợp với tình hình thực tế của địa phương trên cơ sở
những đường lối, quan điểm, chủ trương phát triển kinh tế xã hội của Đảng, Nhà
nước, của tỉnh Quảng Bình và huyện Quảng Ninh trong những năm tới.


6

CHƢƠNG 1

QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ
1.1. VAI TRÒ, ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI
1.1.1. Vai trò của đất đai
Đất đai có tầm quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người. Do tầm quan trọng của tài nguyên đất đai c ng như hiệu quả sử dụng
đất đai mà trên thế giới nhiều nhà nghiên cứu rất quan tâm tới chủ đề này.
Ngay từ thế kỷ 18 David Ricardo (1772-1823) đã khẳng định r ng đất đai

trong sản xuất là nguồn gốc của tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, do giới hạn
của đất đai mà Ricardo đã khẳng định phải Quản lý Nhà nước sử dụng đất tiết
kiệm và hiệu quả đất đai.
Đất đai có tầm quan trọng đặc biệt với các nước đang phát triển khi mà
sự phát triển kinh tế - xã hội ở đây dựa khá nhiều vào khai thác tài nguyên
thiên nhiên đặc biệt là đất đai. Ngân hàng thế giới World Bank đã khuyến
nghị cần phải có chính sách sử dụng đất đai hợp lý khi mà chính sách này
chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố trong nền kinh tế thị trường. Và Ngân hàng
này c ng cho r ng Quản lý bền vững đất đai là một quy trình được xây dựng
trên nền tảng kiến thức giúp quản lý tài nguyên này (bao gồm cả các ảnh
hưởng đầu vào đầu ra) để đáp ứng yêu cầu dân số ngày càng tăng. Cụ thể
quản lý đất đai bền vững bao gồm: (1) duy trì và phát huy tiềm năng sản xuất
của đất trồng trọt, đất rừng; (2) duy trì năng lực của đất rừng sản xuất và các
nguồn dự trữ rừng thương mại và phi thương mại tiềm năng; (3) duy trì năng
lực của tầng ngập nước để đáp ứng nhu cầu trồng trọt và các loại hoạt động
khác; (4) các hoạt động nh m chấm dứt cải thiện tình trạng suy thoái đất hay
tí ra là giảm thiểu những tác động bất lợi từ những cách thức sử dụng không
hợp lý trước đó.


7

Trong quá trình phát triển kinh tế, công nghiệp hóa và đô thị hóa là tất
yếu. Hai quá trình này gắn và đi liền với nhau làm nhu cầu sử dụng đất đai
c ng như tăng giá trị sản phẩm trên đất cuối cùng tăng giá đất. Trong nền
kinh tế thị trường, những diễn biến này c ng làm tăng thêm tầm trong trọng
của đất đai, nhất là đất ở các đô thị; đây là điều kiện vật chất cơ bản không thể
thiếu được cho sự phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai ở các đô thị được sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trình độ hớp lý trong sử dụng c ng khác
nhau và tác động tới hiệu quả phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.Như

vậy, vai trò của đất sẽ được thể hiện qua việc sử dụng đất trong phát triển
kinh tế. Vai trò đó thể hiện: (1) Thúc đẩy sự phát triển kinh tế địa phương; (2)
cơ cấu sử dụng đất ảnh hưởng tới cơ cấu kinh tế địa phương qua đó quyết
định sự phát triển kinh tế.
Vì tất cả các hoạt động kinh tế đều được tiến hành trên phạm vi không
gian nhất định trên đất nên không thể khác được, nghĩa là tác rời kh i đất thì
các yếu tố sản xuất khác sẽ không thể phát huy tác dụng c ng như kết hợp với
nhau để tạo ra sản phẩm cho nền kinh tế. Do vậy, đất đai là yếu tố cấu thành
quan trọng của nền kinh tế.
Trên lãnh thổ các đô thị, dân số tập trung đông đúc, công trình kiến trúc
dày đặc và các yếu tố sản xuất tích tụ cao. Đất đai ở đô thị phải tải trên nó
một khối lượng lớn các hoạt động kinh tế và tích l y một số lớn lực lượng lao
động xã hội. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế ở đô
thị. Các doanh nghiệp ở đô thị có thể sử dụng hệ thống hạ tầng cơ sở có chất
lượng được xây dựng trên đất góp phần hạ thấp chi phí, ngoài ra việc chuyên
môn hóa sâu sắc cùng với sự hợp tác chặt chẽ ở đô thị đã thúc đẩy kinh tế
phát triển.
Sự phát triển không ngừng kinh tế ở đô thị c ng tăng dần phụ tải kinh
tế trên đất đô thị mà giới hạn phụ tải không phải vô tận. Nếu đất đai không


8

được sử dụng hợp lý khiến sức phụ tải của đất sẽ giảm bớt.Khi quy mô của
đất đô thị không thể dung nạp được quy mô đạt tới của sự phát triển kinh tế
thì phải mở rộng đất đô thị sẽ dẫn tới những vấn đề kinh tế - xã hội mới.
Các loại đất được sử dụng trong nền kinh tế theo một tỷ lệ nhất định
tùy theo điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế. Nếu việc sử dụng
hợp lý và phù hợp với điều kiện tự nhiên thì bảo đảm được công năng kinh tế
của đất sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế.

Nói chung, cơ cấu các loại đất có thể sử dụng của các thành thị và cơ
cấu các ngành kinh tế có quan hệ với nhau. Mà cơ cấu ngành kinh tế quyết
định sự phát triển kinh tế.Sự phát triển của các ngành kinh tế góp phần nâng
cao giá trị sản phẩm trên đất làm tăng giá trị của đất góp phần khai thác sử
dụng đất hiệu quả hơn và thúc đẩy kinh tế phát triển.
Tóm lại, đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp phát triển
kinh tế - xã hội đất nước. Lời mở đầu của Luật Đất đai năm 1993 đã xác định
vai trò của đất đai: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an
ninh và quốc phòng; trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức,
xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất như ngày nay”[12].
Hệ thống quản lý đất đại chặt chẽ và chính sách đất đai phù hợp sẽ có
tác động tích cực trong giải quyết các vấn đề sau:
- Tăng sản lượng kinh tế nông nghiệp, đổi mới bộ mặt nông thôn, cải
thiện đời sống nông dân;
- Đảm bảo an toàn lương thực quốc gia;
- Bảo vệ tài nguyên quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái nói chung;
- Quy hoạch hợp lý xác khu công nghiệp và kiểm soát quá trình đô thị hóa;
- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động trên cơ sở quy hoạch


9

sử dụng đất hợp lý;
- Xây dựng xã hội công b ng và văn minh trước hết trong chính sách
nhà ở, đất ở;
- Tăng nguồn thu cho ngân sách quốc gia.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết đinh, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
- Quy định về hạn mức giao đất và thơi hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất;
- Định giá đất.
Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua
các chính sách tài chính về đất đai như sau:
- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người
sử dụng đất mang lại.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng đất ổn đinh; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.1.2. Đặ điểm của đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự
sống của con người và là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp.
Đặc điểm đất đai ảnh hưởng lớn đến quy mô, cơ cấu và phân bố của ngành
nông nghiệp. Vai trò của đất đai càng lớn hơn khi dân số ngày càng đông, nhu
cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất, … ngày càng tăng. Vì vậy,


10

phải nghiên cứu, tìm hiểu quy mô, đặc điểm đất đai để bố trí cơ cấu sử dụng
thích hợp nh m phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống nhân dân.
1.2. QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI
1.2.1. Khái niệm Quản


Nhà nƣớc về đất đai

- Khái niệm đất: Đất theo nghĩa thổ nhưỡng là vật thể thiên nhiên có
cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: đá m , động
thực vật, khí hậu, địa hình, thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đánh giá
b ng số lượng diện tích (m2, ha, km2) và độ phì nhiêu, màu mỡ.
Đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này đất
đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có
ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng vf hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa
đất đai bao gồm: yếu tố khí hậu, địa hình, địa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thủy
văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật và những biến đổi của đất do các hoạt
động của con người.
Về mặt đời sống – xã hội, đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành sản xuất nông –
lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cở sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc
phòng. Nhưng đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí
cố định trong không gian.
- Sử dụng đất: Sử dụng đất liên quan đến chức năng hoặc mục đích của
loại đất được sử dụng. Việc sử dụng đất có thể được định nghĩa là: “Những
hoạt động của con người có liên quan trực tiếp tới đất, sử dụng nguồn tài
nguyên đất hoặc có tác động lên chúng”[5].
Số liệu về quá trình và hình thái các hoạt động đầu tư (lao động, vốn,
nước, phân hóa học…), kết quả sản lượng (loại nông sản, thời gian, chu kỳ
mùa vụ …) cho phép đánh giá chính xác việc sử dụng đất, phân tích tác động


11

môi trường và kinh tế, lạp mô hình những ảnh hưởng của việc biến đổi sử

dụng đất hoặc việc chuyển đổi việc sự dụng đất này sang mục đích sử dụng
đất khác.
Phạm vi sử dụng đất, cơ cấu và phương thức sử dụng đất một mặt bị
chi phối bởi xác điều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặc khác bị kiềm
chế bởi các điều kiện, quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật. Vì vậy
có thể khái quát một số điều kiện và nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất.
+ Điều kiện tự nhiên: khi sử dụng đất đai, ngoài bề mặt không gian như
diện tích trồng trọt, mặt b ng xây dựng…, cần chú ý đến việc thích ứng với
các điều kiện tự nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của đất c ng như các yếu
tố bao quanh mặt đất như: yếu tố khí hậu, yếu tố địa hình, yếu tố thổ nhưỡng.
+ Điều kiện kinh tế - xã hội: bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân
số, lao động, thông tin, các chính sách quản lý về môi trường, chính sách đất
đai, yêu cầu về quốc phòng, sức sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông
nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ
thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang thiết bị vật chất
cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất.
+ Yếu tố không gian: đây là một tính chất “đặc biệt” khi sử dụng đất do
đất đai là sản phẩm của tự nhiên, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con
người. Đất đai hạn chế về số lượng, có vị trí cố định và là tư liệu sản xuất
không thể thay thế được khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội.
- Quản lý đất đai:
Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến
việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất
đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua việc thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất và các khoản thuế về đất, …) và giải quyết những tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo, … liên quan đến quyền sử dụng đất.


12


Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa
đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu
giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử
dụng đất và các nguồn thông tin liên quan đến thị trường bất động sản. Quản
lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm: các hoạt
động đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và
quản lý việc sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý.
Nhà nước đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai
và các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp Luật đất đai và
các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp Luật đất đai và
pháp luật liên quan đến đất đai. Đối với công tác quản lý đất đai, Nhà nước
xác định một số nội dung chủ yếu: Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước;
tập trung và phân cấp quản lý; vị trí của cơ quan đăng lý đất đai; vai trò của
lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý các tổ chức
địa chính, quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp
về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc tế.
Như vậy, Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của
cơ quan Nhà nước về đất đai. Đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý
tình hình sử dụng đất đai, trong việc phân bổ đất đai vào các mục đích sử
dụng đất theo chủ trương của Nhà nước, trong việc kiểm tra, giám sát quá
trình sử dụng đất đai. Mục tiêu cao nhất của Quản lý Nhà nước về đất đai là
bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đảm bỏa sự quản lý thống nhất của
Nhà nước, đảm bỏa cho việc khai thác sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, bền vững
và ngày càng có hiệu quả cao[6].
Muốn đạt được mục tiêu quản lý, Nhà nước cần phải xây dựng hệ
thống cơ quan quản lý đất đai có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng để thực thi có
hiệu quả trách nhiệm được Nhà nước giao; đồng thời, ban hành các chính



13

sách, chế độ, thể chế phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước đáp
ứng được nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai. Mục đích cuối cùng của
Nhà nước và người sử dụng đất là làm sao khai thác, sử dụng đất có hiệu quả
nhất để phụ vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh – quốc
phòng của đất nước. Vì vậy, đất đai cần được thống nhất quản lý theo quy
hoạch và pháp luật.
Cho đến nay trên thế giới có hai hệ thống hồ sơ quản lý đất đai: hệ
thống đại bạ (Deep system) và hệ thống b ng khoán (Title system). Hệ thống
địa bạ đã được áp dụng từ rất lâu đời, hệ hống hồ sơ gồm: một là các sổ sách
địa chính mô tả thửa đất theo kiểu sơ đồ do chính quyền quản lý và hai là các
giấy tờ pháp lý dựa trên cơ sở các khế ước, văn tự được pháp luật thừa nhận.
Khi các mối quan hệ đất đai trở nên phức tạp hơn người ta sử dụng một hệ
thống hồ sơ hiện đại hơn gọi là hệ thống b ng khoán. Hệ thống này bao gồm:
một là bản đồ địa chính, hai là các hồ sơ đăng ký đất đai và ba là giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Về mặt lý luận c ng như thực tiễn hệ thống b ng
khoán cho phép chính quyền quản lý cụ thể hơn, chặt chẽ hơn và thống nhất
hơn.Mỗi thửa đất trong cả nước có số hiệu riêng không trùng nhau, kích
thước thửa đất rõ ràng, vị trí cụ thể, chứng lý thống nhất. Các triều đại phong
kiến ở nước ta chỉ sử dụng hệ thống địa bạ. Trong thời gian đô hộ nước ta,
thực dân Pháp đã sử dụng cả hai hệ thống, hệ thống địa bạ được sử dụng cho
đất thuộc khu vực nông thôn, còn đất đô thị được chuyển dần từ hệ thống đại
bạ sang hệ thống b ng khoán. Từ khi luật Đất đai 1988 được ban hành cho
đến nay nước ta đã lựa chọn hệ thống b ng khoán thống nhất để quản lý toàn
bộ đất đai cả nước. Đây là toàn bộ công việc quản lý đất đai theo quan niệm
c . Nói cách khác quan niệm quản lý đất đai theo kiểu c chỉ quan tâm tới
việc điều chỉnh các quan hệ đất đai trong phạm vi dân sự và hành chính, chưa
chú ý tới vai trò của đất đai trong bức tranh hoạt động vĩ mô của nên kinh tế xã hội.



14

Khi kinh tế thế giới chuyển sang giai đoạn công nghiệp, con người đã ý
thức được rõ hơn ý nghĩa của quan hệ đất đai ở tầm vĩ mô, từ đó xuất hiện
khái niệm “quản lý đất đai hiện đại”. Quản lý đất đai hiện đại bao gồm các
nội dung sau:
- Điều tra, khảo sát để nắm vững được toàn bộ số lượng và chất lượng
của tài nguyên cả nước;
- Thành lập hệ thống hồ sơ địa chính để quán lý đến từng thửa đất về mặt
tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý làm cơ sở để giải quyết mối quan hệ dân sự
và hành chính về đất đai và xây dựng hiện trạng sử dụng đất chính xác;
- Xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, các chính sách đất đai để điều
chỉnh các mối quan hệ đất đai từ từng thửa đất (vi mô) tới toàn bộ tài nguyên
đất (vĩ mô);
- Xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ, theo
ngành và cả nước để thiết lập mặt b ng, cơ cấu sử dụng đất có lợi cho ổn định
chính trị, công b ng xã hội và phát triển kinh tế, trong đó có quyền lợi của
từng người sử dụng đất;
Vì vậy, phân tích các hiện tượng kinh tế - xã hội có nguồn gốc từ quan
hệ đất đai trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất để hoạch định và điều chỉnh các
chính sách và pháp luật về đất đai.
1.2.2. Vai trò Quản

Nhà nƣớc về đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò quan trọng đối với sự phát triển
kinh tế - xã hội và có những đặc trưng riêng, đất đai được Nhà nước thống
nhất quản lý nh m:
- Bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Đất đai

được sử dụng vào tất cả các hoạt động của con người, tuy có hạn chế về mặt
diện tích nhưng sẽ trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý.
Thông qua chiến lược sử dụng đất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng


15

đất, Nhà nước điều tiết để các chủ sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng
quy hoạch nh m thực hiện mục tiêu chiến lược đã đề ra;
- Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, Nhà nước nắm
được quỹ đất tổng thể và cơ cấu từng loại đất. Trên cơ sở đó, có những biện
pháp thích hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất;
- Việc ban hành các chính sách, các quy định về sử dụng đất đai tạo ra
một hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất đai, tạo nên tính pháp lý cho việc
bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời c ng bảo đảm
lợi ích của Nhà nước trong việc sử dụng, khai thác quỹ đất;
- Thông qua việc giám sát, kiếm tra, quản lý và sử dụng đất đai, Nhà
nước nắm bắt tình hình biến động về sử dụng từng loại đất, đối tượng sử dụng
đất. Từ đó, phát hiện những mặt tích cực để phát huy, điều chỉnh và giải quyết
những sai phạm;
- Việc Quản lý Nhà nước về đất đai còn giúp Nhà nước ban hành các
hính sách, quy định, thể chế; đồng thời bổ sung, điều chỉnh những chính sách,
nội dung còn thiếu, không phù hợp, chưa phù hợp với thực tế và góp phần
đưa pháp luật vào cuộc sống.
1.2.3. Nguyên tắc Quản

Nhà nƣớc về đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai gồm các nguyên tắc chủ yếu như sau:
 Nguyên tắc thống nhất về Quản lý Nhà nước: đất đai thuộc sở hữu

toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, chính quyền thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu và Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn được quy định
bởi pháp luật. Quản lý Nhà nước về đất đai của chính quyền nh m thực hiện
việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, cơ quan, đơn vị kinh
tế; hộ gia đình, các nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước tạo điều kiện cho
người sử dụng đất có thể phát huy tối đa các quyền đối với đất đai. Có như
vậy người sử dụng đất mới yên tâm, chủ động đầu tư lao động, vật tư, tiền


16

vốn và áp dụng thành tựu khoa học và công nghệ vào các việc bảo vệ cải tạo,
làm tăng độ màu mỡ của đất; khai hoang, phục hóa, đưa diện tích đất trống,
đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng; đồng thời, phát triển hạ
tầng để làm tăng giá trị đất.
 Nguyên tắc phân cấp gắn liền với các điều kiện bảo đảm hoàn thành
nhiệm vụ: cơ quan địa chính ở trung ương và địa phương (cấp tỉnh và cấp
huyện) chịu trách nhiệm trước Chính phủ và cơ quan chính quyền cùng cấp
(UBND tỉnh và UBND huyện, thành phố) trong Quản lý Nhà nước về đất đai;
Chính quyền cấp tỉnh thực hiện việc giao đất, cho thuê đất c ng như thu hồi
đất của tổ chức và có trách nhiệm hỗ trợ, phối hợp, kiểm tra chặt chẽ trong
việc thực hiện nhiệm vụ của cấp huyện; chính quyền cấp huyện có trách
nhiệm kiểm tra, giám sát, hỗ trợ chính quyền cấp xã (phường, thị trấn) và thực
hiện quyền giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn quản lý.
 Nguyên tắc tập trung dân chủ: Quản lý Nhà nước về đất đai của
chính quyền phải tuân thủ quy định của pháp luật và thực hiền quyền chủ sở
hữu toàn dân về đất đai, b ng việc tạo điều kiện để người dân có thể tham gia
giám sát hoạt động Quản lý Nhà nước của chính quyền trực tiếp thông qua tổ
chức Hội đồng nhân dân và các tổ chức chính trị - xã hội cùng cấp.

 Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với địa phương và vùng lãnh
thổ: chính quyền các cấp thống nhất Quản lý Nhà nước về đất đai theo địa
giới hành chính, điều này có nghĩa là có sự hài hòa giữa quản lý theo lãnh thổ
và quản lý theo chuyên ngành và ngay cả các cơ quan trung ương đóng tại địa
bàn nào thì phải chịu sự quản lý của chính quyền nơi đó. Chính quyền cơ sở
có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan trung ương hoạt động;
đồng thời, có quyền kiểm tra, giám sát các cơ quan này trong việc thực hiện
pháp luật về đất đai, c ng như các quy đinh khác của Nhà nước, có quyền xử
lý hoặc kiến nghị xử lý nếu vi phạm theo quy định của pháp luật hiện hành.


17

 Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử: Quản lý Nhà nước của
chính quyền phải tuân thủ việc kế thừa các quy định của luật pháp của Nhà
nước trước đây, c ng như tính lịch sử trong quản lý đất đai qua các thời kỳ
của cách mạng được khẳng định bởi việc “Nhà nước không thừa nhận việc
đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng
trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ
cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền nam Việt Nam và
Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. Điều này khẳng định lập
trường trước sau như một của Nhà nước đối với đất đai, tuy nhiên những vấn
đề về lịch sử và những yếu kém trong quản lý đất đai trước đây c ng để lại
không ít khó khăn, do đó Quản lý Nhà nước về đất đai hiện nay cần được xem
xét tháo gỡ một cách khoa học.
Nguyên tắc Quản lý Nhà nước về đất đai phải đảm bảo nguyên tắc chủ
đạo là: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp
luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích vào có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho
các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài. Tổ chức và cá nhân có
trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết của pháp luật [13].

1.2.4. Sự cần thiết phải Quản

Nhà nƣớc về đất đai

Hoạt động của thị trường luôn có hai mặt tích cực và tiêu cực, do đó
cần có sự quản lý, can thiệp, điều chỉnh của Nhà nước b ng các công cụ và
chính sách thích hợp nh m phát huy tính tích cực và hạn chế những tiêu cực
của thị trường.
Việc phát triển thị trường bất động sản là một thành phần nhạy cảm
nhất trong Quản lý Nhà nước về đất đai. Ngay cả đối với những nước được
coi là có nền kinh tế thị trường tự do phát triển, thì vai trò Quản lý Nhà nước
đối với phân bổ và sử dụng đất c ng rất lớn. Vì vậy, Quản lý Nhà nước về đất
đai là nh m đảm bảo 3 mục đích cơ bản: (1) đảm bảo sử dụng đất có hiệu quả;