bài tập quản trị dự án merycu
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (62.09 KB, 4 trang )
DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY
(Case study này do Do TS. Nguyễn Minh Kiều & TS. Huỳnh Thế Du
Đại học Fulbright Việt Nam thực hiện)
Khu đất tại đường Nguyễn Hữu Cảnh
Nằm trong kế hoạch huy động nguồn vốn từ 35.000 – 40.000 tỷ đồng để đáp ứng nhu
cầu đầu tư phát triển nhằm đạt tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hằng năm 12%.
TP.HCM có kế hoạch bán đấu giá một số lô đất để huy động nguồn vốn này. Lô đất 22 Bis
Lê Thánh Tôn với 10 ha, Q1 là lô đất đầu tiên được tổ chức bán đấu giá.
Các thông số chính của dự án
Theo quy định cũng như quy hoạch hiện tại, khu đất sẽ được xây dựng 04 Blocks cao
tầng, với các thông số cơ bản như sau:
Các thông số về tiêu chuẩn và kỹ thuật xây dựng
-
Tổng diện tích khu đất là 10,3 ha. Trong đó đất xây dựng 6,2 ha(60,3%), đất giao
thông 2,5ha(24,3%)và công trình công cộng 1,6ha(15,4%).
Tầng xây dựng: 2 Blocks cao 20 tầng, 2 blocks cao 30 tầng
Diện tích kinh doanh, số căn hộ dự kiến: 561.522 m2 . Diện tích bình quân mỗi
căn hộ 84m2. Tổng số căn hộ dự kiến 6.100 căn hộ
Thời gian dự kiến là 36 tháng
Các thông số về chi phí xây dựng
I.
Đơn giá xây dựng nhà cao tầng bình quân là 4.200.000đ/m2
Chi phí xây dựng hạ tầng chính là : 350.000đ/m2
Giá trị đấu giá khu đất là 935 tỷ đồng.
Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn đầu tư
Bảng 01: Uớc lượng chi phí đầu tư
T
T
Hạng mục/công việc
1
Giá trị khu đất(ước tính bằng 1.1 lần giá công bố ban đầu)
2
Chi phí chuẩn bị đầu tư(các thủ tục giấy tờ, chi phí loppy v.v)
Chi phí xây dựng hạ tầng trục chính(Đơn giá hạ tầng * số m2 hạ
tầng)
3
Đvt(triệu đồng)
Thành tiền
935,000
84,500
36,315
4
Chi phí xây dựng các Block nhà(Đơn giá xây dựng * số m2 căn hộ)
5
Dự phòng phí(5% tổng chi phí ngoại trừ tiền mua đất)
4,101,552
211,118
Tổng cộng
II.
5,368,485
Ước lượng giá bán dự kiến
Sau khi xem xét giá bán của các chung cư cùng phân khúc trên địa bàn Tp.HCM công ty
quyết định giá bán khởi điểm là 10.000.000/m2. Đây là giá sau khi đã công bố bản vẽ
mặt bằng. Sau đó tăng dần 10% mỗi năm(giải sử năm bán bắt đầu từ năm 2)
Phương thức kinh doanh
-
Khi ký hợp đồng mua bán: Người mua thanh toán 35% giá trị căn hộ
Sau khi hoàn thành phần xây dựng : Người mua thanh toán tiếp 30% giá trị căn hộ
Sau khi giao nhà: Người mua thanh toán tiếp 30% giá trị căn hộ
Sau khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu: Người mua thanh toán 5% giá trị căn
hộ
Theo kinh nghiệm từ các dự án trước đây và đặc điểm của dự án này việc mua nhà và
thanh toán sẽ diễn ra suốt thời gian xây dựng và dự kiến như sau:
III.
Năm đầu tiên sẽ bán và thu được 40% số tiền của các căn hộ
Năm thứ 2 & thứ 3 mỗi năm thu được 30% số tiền của các căn hộ
Tiến độ sử dụng vốn đầu tư
Bảng 02: Chi tiết chi phí đầu tư
TT
1
Hạng mục/công việc
Số tiền dự kiến chi
Năm 3
Năm 4
Tổng
100%
935,000
935,000
Chi phí ban đầu
Tỷ lệ % so với tổng chi phí :
Số tiền dự kiến chi
3
Năm 2
Mua đất:
Tỷ lệ % so với tổng chi phí :
2
Năm 1
Đvt(triệu đồng)
Xây dựng hạ tầng
60%
20%
10%
10%
50,700
16,900
8,450
8,450
84,500
Tỷ lệ % so với tổng chi phí :
Số tiền dự kiến chi
4
10%
21,789
10,895
3,632
40%
50%
10%
0 1,640,621 2,050,776
410,155
4,101,552
211,118
211,118
633,355
5,368,485
Dự phòng
Tổng
985,700 1,679,310
2,070,12
1
Kế hoạch thu tiền
Bảng 03: Uớc lượng doanh thu
TT
Hạng mục/công việc
Năm 1
Năm 2
1 Tỷ lệ bán được
40%
2 Giá bán
10
3 Tổng diện tích bán được
224,609
2,246,08
4 Số tiền thu được
8
V.
36,315
Xây dựng tòa nhà chính
Số tiền dự kiến chi
IV.
30%
0
Tỷ lệ % so với tổng chi phí :
5
60%
Năm 3
30%
11
168,457
1,853,02
3
Đvt(triệu đồng)
Năm 4
Tổng
30%
100%
12.1
84,500
168,457
561,522
2,038,32 6,137,43
5
5
Tính toán hiệu quả kinh doanh
Bảng 04: Uớc lượng kết quả doanh thu
Đvt(triệu đồng)
TT
Hạng mục/công việc
Tổng
1 Doanh thu
6,137,435
2 Chi phí
5,368,485
3 Lợi nhuận trước thuế
768,950
4 Thuế thu nhập doanh nghiệp(32%)
246,064
5 Lợi nhuận sau thuế
522,886
Kết quả kinh doanh này được tính vào cuối năm thứ 4 để tính thuế
VI.
Tính hiệu quả kinh doanh(NPV, IRR)
Bảng 05: Tính hiệu quả tài chính(NPV, IRR với MARR:12%)
T
T
I
II
1
2
3
4
5
6
III
Hạng mục/công việc
Ngân lưu vào
Ngân lưu ra
Mua đất
Chi phí ban đầu
Xây dựng hạ tầng
Xây dựng tòa nhà chính
Dự phòng
Nộp thuế
Ngân lưu ròng(NCF)
NPV
IRR
Năm 1
985,700
935,000
50,700
-985,700
172,169
20%
Đvt(triệu
đồng)
Năm 2
2,246,088
1,679,310
Năm 3
1,853,023
2,070,121
Năm 4
2,038,325
879,419
16,900
21,789
1,640,621
8,450
10,895
2,050,776
566,778
-217,098
8,450
3,632
410,155
211,118
246,064
1,158,906
