BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
(Báo cáo kèm theo Chứng thư số ……. ngày ../12/2018)
Khách hàng yêu cầu: …………………….
Địa chỉ: ………………….
Tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất tại Quận Hoàng Mai, Hà Nội.
Địa điểm thẩm định giá: số nhà 20E, ngõ 190- đường Hoàng Mai, phường
Tương Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội.
Mục đích thẩm định giá: xác định giá trị ngôi nhà.
Thời điểm thẩm định giá: Tháng 12/2018
I. Căn cứ pháp lý
1. Các văn bản pháp quy về thẩm định giá
- Luật giá số 11/2012/QH13;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ
quy định chi tiết
một số điều của Pháp lệnh Giá;
- Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị
định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định
giá;
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính
phủ;
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số
101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá;


- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban

hành 3 tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam";
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng
Bộ Tài chính
v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
- Quyết định số 30/2008/QĐ - BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính v/v ban
hành 06 tiêu
chuẩn thẩm định giá (đợt 3);
2. Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi,
bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất
và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ
V/v Qui định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về qui định bổ
sung về quy hoạch


sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê
đất, thuê mặt
nước;
- Nghị định 121/2010/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số
142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê
đất, thuê mặt
nước;
- Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 của Bộ Tài chính về
sửa đổi bổ
sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực
hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất,
thuê mặt nước
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất;
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số
điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng
đất;
- Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 của Bộ Tài chính về việc sửa
đổi bổ sung
thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thưc
hiện nghị
định 198/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất;


- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường
hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP
ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
thực hiện một
số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính
phủ;
- Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày ngày 25/12/2013 của UBND thành
phố Hà Nội về
giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2014;
3. Các văn bản pháp quy về Xây dựng
- Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn
lập và quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 của Bộ Xây dựng về việc công
bố Tập Suất
vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công
trình năm
2012;


- Quyết định 14/2009/QĐ-UBND của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội về

việc thu phí
xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà Nội;
- Thông tư số 16/2008/TT-BXD ngày 11/9/2008 của Bộ Xây Dựng về việc
hướng dẫn kiểm
tra, chứng nhận đủ điều kiện đảm bảo an toàn chịu lực và chứng nhận sự phù
hợp về chất
lượng công trình xây dựng;
- Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây dựng
về việc sửa đổi
bổ sung điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010
của Bộ Xây
dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn
thi hành luật Nhà ở;
- Quyết định số 26/2004/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng ngày 02/11/2004 về việc
ban hành
TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng-Tiêu chuẩn thiết kế’;
- Quyết định 86/QĐ-SXD ngày 05/1/2013 của Sở Xây dựng về việc ban hành
chỉ số giá xây
dựng công trình tháng 10; tháng 11; tháng 12 và quý 4 năm 2012.
- Quyết định 2816/QĐ-SXD ngày 29/4/2014 của Sở Xây dựng về việc ban
hành chỉ số giá xây
dựng công trình tháng 1; tháng 2; tháng 3 và quý 1 năm 2014;
4. Các văn bản pháp luật khác liên quan
- Văn bản số 1640/TTrLN-STC-QLCS ngày 19/04/2012 về việc giải trình, bổ
sung quy định


trình tự, thủ tục và một số quy định về xác định đơn giá thu tiền sử dụng đất

đối với các tổ
chức được giao đất không qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chuyển
mục đích sử
dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển từ thuê đất sang giao
đất có thu
tiền sử dụng đất trên địa bàn Thành Phố Hà Nội.
- Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 của UBND Thành phố
Hà Nội về việc
thu phí trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND ngày 22/12/2013 của UBND thành phố
Hà Nội về việc
sửa đổi bổ sung Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND về việc thu phí trông giữ xe
đạp, xe máy,
ô tô trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Hợp đồng số 110-0514/HĐ-BĐS ngày 15/5/2014 giữa Công ty Thẩm định giá
IVC Việt
Nam và Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại Phú Điền;
- Căn cứ quá trình khảo sát thực trạng tài sản và thị trường;
II. Đặc điểm tài sản thẩm định giá
1. Pháp lý của bất động sản.
- Quyết định số 2078/QĐ-UBND ngày 17/4/2014 của UBND thành phố Hà
Nội về việc điều
chỉnh một số nội dung ghi tại Quyết định số 4640/QĐ-UBND ngày 17/10/2012
của UBND
thành phố;
- Biên bản nhận chuyển quyền từ GCN số BB 010234 được UBND quận
Hoàng Mai cấp ngày 12/5/2010. Số vào sổ 329.
2. Đặc điểm kinh tế kĩ thuật



2.1 Đất
 Vị trí
Thửa đất nằm ở ngõ 190, phương Tương Mai, Quân Hoàng Mai, Hà Nội
Các hướng tiếp giáp:
- Phía …………
- Phía……
- Phía ……..
- Phía …..
 Cơ cấu sử dụng đất theo quy hoạch
III. Mô tả về đặc điểm kí thuật kinh tế của tài sản thẩm định giá.
1. Đặc điểm tài sản thẩm định giá.
Vị trí: - Bất động sản nằm trong ngõ rộng, xe đi lại tránh nhau dễ dàng.
- Gần chợ, gần trường học Tân Định, gần UBND phường Hoàng
Mai.
- Gần hồ Đền Lừ, trung tâm thương mại, siêu thị.
2. Mô tả:
-

Diện tích: 32,8 m2
Hình thức sử dụng: riêng 32,8 m2; chung : không
Mục đích sử dụng: đất ở tại đô thị
Thời hạn sử dụng: lâu dài
Cấu trúc nhà: nhà 4 tầng, Tầng 1: phòng khách + nhà bếp.
Tầng 2, 3, 4: mỗi tầng 2 phòng ngủ + nhà vệ sinh.

IV. Cơ sở thẩm định giá
Cơ sở giá trị thị trường
‘Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào
thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên

là người bán


sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thương
mại bình thường’ (Tiêu chuẩn TĐGVN số 01)
V. Phương pháp thẩm định giá được áp dụng.
1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của
các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc
đang mua,
bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần
thẩm định giá
hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị
trường của tài
sản.
2. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá tài sản căn cứ vào chi phí
sản xuất, kinh
doanh thực tế hợp lý, hợp lệ (bao gồm chi phí trực tiếp và gián tiếp) để sản
xuất, lưu thông
tài sản vụ và mức lợi nhuận dự kiến (nếu có).
Phương pháp chi phí chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế. Phương pháp này
giả định rằng
giá trị của bất động sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một
bất động sản
tương tự. Phương pháp này thường được dùng để xác định giá trị các công
trình xây dựng và
thẩm định giá các bất động sản không ước tính được dòng tiền tương lai, các

bất động sản


không có giao dịch trên thị trường. Vì vậy, sử dụng phương pháp này để xác
định giá trị
công trình xây dựng trên đất và xác định tổng chi phí phát triển của dự án.
V. Triển khai tính giá trị bất động sản mục tiêu.
1. Tính theo đơn giá nhà nước ban hành.
Tính giá trị đất:
Theo quyết định số 96/2014/QĐ- UBND, ban hành về giá các loại đất trên địa
bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.
Diện tích đất sử dụng 32,8m2
Giá trị đất tại quận Hoàng Mai: 11.970.000 đồng/m2
Vậy giá trị đất là: 11.970.000 * 32,8 = 392.616.000 ( ba trăm chín mươi hai
triêu sáu trăm mười sáu nghìn đồng chẵn ).
Tính giá trị công trình trên đất:
Áp dụng theo quyết định số 3203/QĐ -UBND của thành phố hà nội về việc
ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc, trên địa bàn thành phố Hà
Nội.
+ diện tích xây dựng: 32,8m2
+ giá 1m2 sàn xây dựng: 6.766.000 đồng
Giá trị công trình trên đất: 6.766.000 * 32,8 * 4 = 887.699.200 đồng ( tám trăm
tám mươi bảy triệu sáu trăm sáu mươi chín nghìn hai nghìn đồng chẵn).
Vậy giá trị bất động sản = giá trị đất + giá trị công trình trên đất.
= 392.616.000 + 887.699.200 = 1.280.315.200 đồng
(một tỷ hai trăm tám mươi triệu ba trăm mười lăm nghìn hai tăm đồng chẵn).
2. Tính theo giá trị thị trường
Thẩm đinh giá BĐS theo phương pháp so sánh kết hợp với chi phí.
Căn cứ vào các tiêu chí, nhóm Duyên Phận đã tiến hành thu thập, phân
tích các BĐS tương đồng và có vị trí gần với BĐS cần định giá tại thời

điểm T12/2018 tại thành phố Hà Nội, cụ thể thuộc quận Hoàng Mai:
+ Vị trí: đều thuộc phường Tương Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội.


+ Về cơ sở hạ tầng kinh tế kĩ thuật: do nằm trong cùng khu vực nên
tương tự với bất động sản mục tiêu. Gần trường học, chợ, trung tâm
thương mại, hồ.
2.1. giá trị thửa đất
Thông tin thu thập được cụ thể như sau:
Thông Tin
Vị trí

Tình trạng
pháp lí
Hướng
Cẩng quan

BĐS cần
định giá
Số nhà...
Ngõ nhỏ, ô
tô không
vào được

Sổ đỏ đã
qua chuyển
nhượng
Nam
Nhìn ra khu
đông dân cư

32,8

DT 1 tầng
(m2)
Số tầng
4
Tổng DT
131,2
Sàn sử dụng
Giá bán (tỷ
đồng)

BĐS so
sánh 1
Số nhà...
Cách BĐS
cần định giá
55m, ngõ
rộng, ô tô
đỗ cửa

BĐS so
sánh 2
Số nhà
Cách BĐS
cần đính giá
150m
Ngõ nhỏ, ô
tô không
vào được

Sổ đỏ chính Sổ đỏ chính
chủ
chủ

BĐS so
sánh 3
Số nhà
Cách BĐS
cần định giá
220m
Ngõ nhỏ, ô
to không
vào được
Sổ đỏ chính
chủ

Bắc
Nhìn ra khu
đông dân cư
50

Đông Nam Đông Bắc
Nhìn ra khu Nhìn ra hồ
đông dân cư
39
42

5
250


3
117

5
210

1,15

1,24

1.3

Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sáng và BĐS định giá:
Các
BĐS so sánh 1
yếu tố
so sánh
Vị trí
(100-107)/107=6,54%
Tình
(100-101)/101=
trạng
-0,99%
pháp lí

BĐS so sánh 2

BĐS so sánh 3

-


-

(100-101)/101=
-0,99%

(100-101)/101= -0,99%


Hướng
Cảnh
quan
Giá/m2
( đồng)
Giá/m2
sau
điều
chỉnh

-

23.000.000

(100-105)/105=
-4,76%
-

(100-110)/110= -9,09%

31.794.871,79


30.952.380,95

(100-108)/108= -7,41%

23.000.000*(100% 31.794871,79*(100% 30.952.380,959*(100%
- 6,54%- 0,99%)= - 0,99%-4,76%)=
-0,99%-9,09%21.268.100
29.996.666,67
7,41%)=
25.538.809,52

Vậy đơn giá trung bình /m2 tại khu vực BĐS mục tiêu là:
(21.268.100+ 29.996.666,67+25.538.809,52)/3= 25.601.192,06
(đồng/m2)
Vậy giá trị thửa đất của BĐS mục tiêu là:
= 25.601.192,06* 32,8= 839.719.099,7 (đồng)
2.2. Bảng tính toán giá trị công trình:
Số tầng :4
Tuổi kinh tế:50
Tuổi hiệu quả:12 năm
Tỷ lệ giá trị còn lại tạm tính= (38/50)*100= 76%
Chi phí thay thế công trình: =855.000 * 131,2= 112.176.000 VNĐ
Tính toán chi phí sử dụng đơn vị cấu thanh, các bộ phậ cấu thành:
Móng, khung côt, nền, trần, sàn. Tổ đã tiến hành thẩm định giá, khảo sát
thị trường
- Móng xây gach lỗ bình thừng
- Tường xây 20cm bằng gạch lỗ, bị nứt và thấm
- Nền nhà: đổ chạt xi măng cát vàng trên lát gạch, còn tốt
- Trần bê tông còn tốt

Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 7triệu đồng, hệ thống vệ
sinh 6 triệu đồng
Từ đó xây dựng được bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với ngôi nhà:
Stt

Kết cấu
chính

Tỉ lệ hao
mòn tự
nhiên

Tỷ lệ đóng
góp vào giá
trị công


1
2
3
4
5
6
7
8
9

Móng
Cột, dầm
Tường

Nền, Sàn
Trần
Hệ thống
điện
Hệ thống
nước
Hệ thống
cầu thang
Cửa ra
vào , cửa sổ

8%
9%
9%
13%
10%
20%

trình
15%
10%
5%
2%
1%
2%

12%

3%


17%

2%

16%

1%

Tổng

41%

*Tỷ lệ hao mòn tự nhiên của ngôi nhà là:

+ = 10,17%
=> mức hao mòn tự nhiên của ngôi nhà là: 112.176.000 *10,17%=11409299,2
VNĐ
* Mức hao mòn do lỗi thời chức năng: 7+6=13 triệu đồng
=> giá trị ước tính ngôi nhà: 112.176.000- 11.409.299,213.000.000=87.766.701 VNĐ
Vậy giá trị BĐS mục tiêu là
= 839.719.099,7+ 87.766.701= 927.485.800,7 VNĐ