ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯƠNG THỊ THANH HUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỜI SỐNG CỦA NGƯỜI
DÂN HUYỆN BẠCH THÔNG, TỈNH BẮC KẠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------

LƯƠNG THỊ THANH HUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
VÀ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỜI SỐNGCỦA NGƯỜI
DÂN HUYỆN BẠCH THÔNG, TỈNH BẮC KẠN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên - 2018

i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày 8 tháng 10 năm 2018
Tác giả luận văn
Lương Thị Thanh Huyền


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được nội dung này, tôi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ
rất tận tình của Thầy giáo TS. Nguyễn Đức Nhuận, sự giúp đỡ, động viên
của các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên, các Thầy cô thuộc
phòng Đào tạo – Đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
đã trực tiếp giảng dạy và giúp tôi suốt quá trình học tập và nghiên cứu.
Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc
Kạn, UBND huyện, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Thống kê, các
phòng ban trong huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn và các hộ gia đình ở xã Sỹ
Bình và xã Cẩm Giàng đã cung cấp số liệu thực tế và tạo điều kiện giúp đỡ tôi
trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn học viên khoa quản lý đất đai khóa
K24 đã động viên, giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn.
Thái Nguyên, ngày 8 tháng 10 năm 2018
Tác giả luận văn

Lương Thị Thanh Huyền


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ......................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU........................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài...................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, giải phóng mặt bằng ................................ 4
1.1.1. Các khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư........................ 4
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB ................. 5
1.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB.......................... 9
1.2. Cơ sở pháp lý ....................................................................................... 10
1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước liên quan đến công tác bồi
thường GPMB ......................................................................................... 10
1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương liên quan đến công tác bồi
thường GPMB ......................................................................................... 11
1.3. Cơ sở thực tiễn ..................................................................................... 12
1.3.1. Sơ lược về công tác bồi thường GPMB của một số nước trên Thế
giới.... 12
1.3.2. Thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất ở Việt Nam và tỉnh Bắc Kạn .................................................

15
1.4. Sơ lược về công tác giải phóng mặt bằng ở một số tỉnh thành của
Việt Nam ..................................................................................................... 24
1.4.1. Công tác GPMB ở thành phố Đà Nẵng......................................... 25
1.4.2. Công tác GPMB tại tỉnh Cao Bằng ............................................... 26


4

1.4.3. Công tác GPMB tại tỉnh Hà Giang ................................................ 27
1.4.4. Công tác GPMB tại Mỏ Núi Pháo, Thái Nguyên ......................... 27
1.4.5. Công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án Khu công nghiệp Tam
Dương II- Giai đoạn 1, tỉnh Vĩnh Phúc................................................... 28
1.4.6. Công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn ............ 29
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU....31
2.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu..................................... 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu: .................................................................. 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu:...................................................................... 31
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 31
2.3. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 32
2.3.1. Phương pháp điều tra cơ bản......................................................... 32
2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu........ 33
2.3.3. Phương pháp so sánh..................................................................... 34
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 35
3.1. Khái quát 02 dự án và hiện trạng sử dụng đất huyện Bạch Thông...... 35
3.1.1. Khái quát về 02 dự án ................................................................... 35
3.2. Kết quả công tác bồi thường GPMB của hai dự án ..............................37
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bạch Thông .............................37
3.2.2. Kết quả bồi thường và giải phóng mặt bằng ..................................41

3.3. Đánh giá ảnh hưởng của thu hồi đất để thực hiện dự án đến đời
sống của người dân trên địa bàn huyện Bạch Thông ...................................46
3.3.1. Thông tin chung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ của các hộ
dân tại 02 dự án ........................................................................................46
3.3.2. Tình hình sử dụng tiền bồi thường của các hộ dân sau thu hồi
đất.........48
3.3.3. Chất lượng lao động, tình hình lao động, việc làm của các hộ điều
tra.....51
3.3.4. Thực trạng thu nhập của các hộ sau thu hồi đất.............................56
3.4. Những vướng mắc trong công tác GPMB; Một số giải pháp nhằm
giải quyết vướng mắc của công tác bồi thường GPMB; Đề xuất các


5

giải pháp ổn định cuộc sống nhân dân sau khi bồi thường giải phóng
mặt bằng trên địa bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn. ...........................59
3.4.1. Những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng trên
địa bàn huyện Bạch Thông.......................................................................59
3.4.2. Một số giải pháp nhằm giải quyết vướng mắc của công tác bồi
thường GPMB trên địa bàn huyện Bạch Thông ......................................62
3.4.3. Đề xuất các giải pháp ổn định cuộc sống nhân dân sau khi bồi
thường
giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn.
................63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................66
1. Kết luận ....................................................................................................66
2. Kiến nghị ..................................................................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................71



6

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÍ HIỆU
Kí hiệu

Các chữ viết tắt

CNH-HĐH

: Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

CP

: Chính phủ

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC

: Hồ sơ địa chính

HĐBT

: Hội đồng bồi thường

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

NĐ


: Nghị định

ODA

: Dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA)

UBND

: Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Bạch Thông năm 2017 ................... 38
Bảng 3.2. Kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng ....................................... 41
Bảng 3.3. Kết quả bồi thường về tài sản, cây cối hoa màu gắn liền
với đất ........................................................................................... 43
Bảng 3.4. Kết quả hỗ trợ của 02 dự án............................................................ 44
Bảng 3.5. Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt
bằng 2 dự án .................................................................................. 45
Bảng 3.6. Kết quả chi tiết về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ của
các hộ dân tại hai dự án................................................................. 46
Bảng 3.7. Tình hình sử dụng đất trước và sau khi thu hồi đất của các
hộ điều tra tại hai dự án................................................................. 47
Bảng 3.8. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ
dân thuộc dự án 1 .......................................................................... 48
Bảng 3.9. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ
dân thuộc dự án 2 .......................................................................... 49

Bảng 3.10. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ
dân thuộc 2 dự án .......................................................................... 50
Bảng 3.11. Trình độ văn hóa của số người trong độ tuổi lao động tại
2 dự án........................................................................................... 51
Bảng 3.12. Trình độ văn hóa, chuyên môn kỹ thuật của các lao động
ở các hộ điều tra ............................................................................ 52
Bảng 3.13. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi
đất thuộc dự án 1 ........................................................................... 53
Bảng 3.14. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi
đất thuộc dự án 2 ........................................................................... 54


viii
Bảng 3.15. Tình trạng việc làm của số lao động trong độ tuổi lao
động trước và sau khi thu hồi đất tại 2 dự án ............................... 55
Bảng 3.16. Tổng hợp tình hình biến bộng việc làm của các hộ trước
và sau thu hồi đất .......................................................................... 54
Bảng 3.17. Thực trạng thu nhập của các hộ sau thu hồi đất ........................... 56
Bảng 3.18. Tình hình thu nhập của các hộ trước và sau thu hồi đất ............... 57
Bảng 3.19. Tổng hợp sự biến động về thu nhập của các nhóm hộ sau
thu hồi đất ..................................................................................... 58


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia quý giá, là nguồn lực cơ bản để
phát triển an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH). Ý thức
được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù

hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để
quản lý tài nguyên quý giá này. Trong quá trình phát triển, đất đai được sử
dụng làm nền tảng cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH)
đất nước và phục vụ cho sự phát triển xã hội.
Thực tế công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà
nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn nói
chung và rộng hơn là trên phạm vi toàn quốc đã và đang là một trong những
vấn đề “nóng”, nảy sinh nhiều bức xúc, phức tạp do một mặt việc thu hồi đất
phải giải quyết mối quan hệ về lợi ích vật chất giữa một bên là chính sách,
pháp luật của Nhà nước và một bên là đòi hỏi về lợi ích kinh tế của người bị
thu hồi đất; mặt khác việc thu hồi đất đã ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống,
sinh hoạt, công ăn việc làm và thu nhập của nhiều hộ gia đình cá nhân, trong
đó chủ yếu là các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Chính
vì thế các cấp uỷ Đảng, chính quyền từ Trung ương đến địa phương rất quan
tâm đến lĩnh vực quản lý đất đai nói chung và chính sách về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng.
Bạch Thông là huyện miền núi của tỉnh Bắc Kạn, có Quốc lộ 3 chạy dọc
theo với chiều dài hơn 30 km. Tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 546,5
km2. Bạch Thông là nơi hội tụ tương đối đầy đủ những đặc điểm chính của
tỉnh Bắc Kạn cả về điều kiện tự nhiên và xã hội. Bốn phía của huyện Bạch
Thông đều giáp với các huyện trong tỉnh Bắc Kạn trong đó: phía Nam giáp
với thành phố Bắc Kạn và huyện Chợ Mới, phía Đông giáp huyện Na Rì, phía
Bắc giáp huyện Ngân Sơn và huyện Ba Bể, phía Tây giáp huyện Chợ Đồn.


2

Trong những năm qua, huyện Bạch Thông đã được Tỉnh uỷ, UBND tỉnh,
Đảng bộ tỉnh Bắc Kạn quan tâm đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển KT-XH phù
hợp với mục tiêu CNH-HĐH. Mặc dù đã đạt được những kết quả to lớn, cơ

bản đáp ứng được nhiệm vụ đầu tư xây dựng phát triển KT-XH trên địa bàn
theo chủ trương của tỉnh; xong thực tế trong thời gian qua công tác bồi
thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên huyện Bạch Thông
còn những hạn chế tồn tại, dẫn đến tiến độ thực hiện còn chậm, còn xảy ra
một số vụ việc khiếu kiện kéo dài, gây bức xúc cần tập trung giải quyết. Do
gặp nhiều khó khăn, vướng mắc nên việc đánh giá công tác giải phóng mặt
bằng để thấy được những thuận lợi và hạn chế, nhằm đưa ra các giải pháp khả
thi để giải quyết khó khăn là một vấn đề cấp thiết của xã hội. Bên cạnh đó vấn
đề an sinh xã hội, giải quyết công ăn việc làm đối với nông dân bị thu hồi đất
nông nghiệp đã bộc lộ nhiều bất cập, cần được các cấp uỷ Đảng và chính
quyền quan tâm giải quyết.
Qua tìm hiểu các vấn đề thực tế, và nhận thức được sự ảnh hưởng của
việc thu hồi đất, bồi thường GPMB đến đời sống của người dân, tôi quyết
định lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng và ảnh
hưởng đến đời sống của người dân huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường GPMB trên địa bàn huyện
Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường GPMB của 02 dự án đến
đời sống, việc làm và thu nhập của các hộ dân sau khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường
GPMB trên địa bàn huyện Bạch Thông và các giải pháp nhằm ổn định đời
sống, việc làm, thu nhập của các hộ sau khi bồi thường GPMB.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Nắm vững Luật đất đai và các văn bản luật liên quan đến đến công tác
bồi thường GPMB.


3


- Củng cố và hoàn thiện các kiến thức về Luật đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường GPMB trên địa bàn huyện Bạch
Thông, tỉnh Bắc Kạn.
- Đề xuất những giải pháp có tính khả thi đối với công tác bồi thường
GPMB khi Nhà nước thu hồi đất.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Các khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Khái niệm về bồi thường
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
- Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:
+ Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
+ Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ,
khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật
[14]
- Các loại bồi thường:
+ Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở, đất nông nghiệp.
+ Bồi thường thiệt hại về Nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà
nước thu hồi đất;

+ Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi;
+ Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất;
+ Bồi thường thiệt hại đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng
công trình có hành lang bảo vệ an toàn.
* Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến
việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư
trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc
xây dựng công trình mới.


5

1.1.1.2. Khái niệm về hỗ trợ
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển [14]
- Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường
hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà
phải di chuyển chỗ ở.
+ Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
+ Hỗ trợ khác.
1.1.1.3. Khái niệm về tái định cư
- Tái định cư là việc Nhà nước bồi thường thiệt hại bằng việc giao đất ở
mới, Nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của
người có đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở mới, và các hoạt động hỗ
trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
- Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp phải di chuyển

chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình
thức:
+ Bồi thường bằng việc giao đất ở hoặc Nhà ở tái định cư;
+ Bồi thường bằng tiền để người bị thu hồi đất tự lo chỗ ở.

1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB
1.1.2.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.


6

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ TN&MT năm 2007 cho thấy
UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai
nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ
sở còn rất yếu.
Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải
quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp
GCNQSD đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ
quan có trách nhiệm hiệu quả chưa cao. Tại nhiều địa phương, còn tồn tại tình
trạng nể nang trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính,
UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp
thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên

nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân
cũng như các Nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [1]
1.1.2.2. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản đặc biệt phải
đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Luật đất đai quy định người sử dụng
đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
được xét duyệt lập hồ sơ địa chính (HSĐC), cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (GCNQSD đất). Hệ thống HSĐC và GCNQSD đất có liên quan mật
thiết với công tác Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một trong những căn cứ
khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ [6]
Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta chưa hoàn thiện, đặc biệt là
công tác đăng ký biến động về sử dụng đất. Việc cập nhật chỉnh lý
GCNQSDĐ, hồ sơ địa chính chưa thường xuyên vì vậy khi tiến hành bồi
thường gặp rất nhiều khó khăn.


7

1.1.2.3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trong quá trình phát triển KT-XH, hầu hết các ngành, các lĩnh vực KTXH đều có nhu cầu sử dụng đất đai. Vì vậy, công tác lập quy hoạch và kế
hoạch hoá việc sử dụng đất là một yêu cầu đặc biệt để phân bổ quỹ đất đai
cho các lĩnh vực và đối tượng sử dụng hợp lý, có hiệu quả phục vụ phát triển
KT-XH, giữ vững an ninh quốc phòng, tránh được sự chồng chéo, gây lãng
phí, hạn chế sự huỷ hoại đất đai, phá vỡ môi trường sinh thái.
Việc quy hoạch đất qua các thời kỳ được thực hiện đã đưa việc quản lý
sử dụng đất đai dần đi vào nề nếp, tăng hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên,
thẳng thắn nhìn nhận, vẫn còn những tồn tại cần giải quyết, cụ thể:
Tồn tại đầu tiên là chất lượng dự báo nhu cầu quỹ đất cho phát triển các
ngành, lĩnh vực, cho các dự án đầu tư để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất chưa tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển KT-XH.
Đồng thời, nhu cầu của thị trường bất động sản dẫn tới tình hình vừa thiếu,
vừa thừa quỹ đất và thường phải điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Vấn đề thứ hai là chất lượng quy hoạch sử dụng đất chưa cao và thiếu sự
đồng bộ và thống nhất. Từ đó, dẫn đến tình trạng thực hiện quy hoạch sử
dụng đất chưa thực sự khoa học và hợp lý. Điều đặc biệt đáng nói là nhiều
công trình, dự án nằm trên đất nông nghiệp, vì vậy dẫn đến việc hệ thống
kênh mương tưới tiêu phục vụ cho nông nghiệp bị chia cắt, gây cản trở cho
sản xuất nông nghiệp của người dân.
Một vấn đề khiến dư luận hết bức xúc đó là tình trạng cơi nới, lấn chiếm,
xây dựng công trình trái phép, rồi sử dụng đất sai mục đích, không đúng quy
hoạch được duyệt … diễn ra khá phổ biến. Song các cơ quan chức năng chậm
xử lý hoặc xử lý thiếu sự kiên quyết và triệt để.
1.1.2.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
Theo Luật đất đai 2013, giá đất được xác định dựa trên giá trị chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù Luật Đất đai đã quy định giá đất của Nhà


8

nước phải phù hợp giá thị trường, nhưng thực tế hiện nay cả khung giá đất
của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên
thị trường khá nhiều. Bên cạnh đó cũng chưa có quy định cụ thể về trình tự,
thủ tục định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, cơ quan nào có thẩm
quyền quyết định giá đất, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về
giá đất và cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết khiếu nại về giá đất. Đây
chính là những nguyên nhân chính gây nên tình trạng thực hiện bồi thường
GPMB kéo dài, làm tổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm
tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất. Chung quy là do giá bồi thường, hỗ
trợ thấp nên dẫn đến việc người dân khiếu kiện hoặc chậm bàn giao đất cho

dự án. Bên cạnh đó các quy định, chính sách của Nhà nước về bồi thường
GPMB thường xuyên thay đổi; việc xây dựng khu tái định cư thường chậm
hơn so với tiến độ thu hồi đất, việc làm cho người dân ở những nơi bị thu hồi
đất chưa nhiều làm ảnh hưởng rất lớn đến công tác GPMB.
1.1.2.5. Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập quan
hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đổi mới quản lý đất đai, nâng
cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, tác động đến tăng trưởng kinh tế thông
qua việc khuyến khích đầu tư vào bất động sản, tác động trực tiếp tới thị
trường tài chính, thị trường hàng hoá, thị trường lao động tạo cơ hội về Nhà ở
cho mọi tầng lớp nhân dân. Thị trường bất động sản là loại thị trường nhạy
cảm, dễ bị biến động khi có sự thay đổi về kinh tế, chính trị, chính sách… Thị
trường bất động sản khi được giải quyết một cách hợp lý thì sẽ khắc phục
được tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, một mặt bảo vệ nguồn tài nguyên
vô vùng quý giá này mà thị trường bất động sản cùng với các thị trường lao
động, thị trường vốn và các thị trường khác còn thúc đẩy sự phát triển một
cách vững chắc nền kinh tế.


9

1.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB
Dự án muốn thực hiện theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần
phải giải phóng được mặt bằng. Đó là công việc trọng tâm và hết sức quan
trọng. GPMB là công việc đa dạng, phức tạp vừa mang tính kỹ thuật, pháp
luật và mang tính xã hội cao. Nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên
tham gia và lợi ích của toàn xã hội [7]
Ngày nay, GPMB ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng
có giá trị và khan hiếm. Ở các địa phương khác nhau thì công tác GPMB cũng

có nhiều đặc điểm khác nhau, cụ thể:
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và
tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
GPMB có những đặc trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập
trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa
dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ ... quá
trình GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng có đặc trưng riêng của nó.
Còn đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản
xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, GPMB
và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm
riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất
đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn. Trước tình hình đó đã dẫn
đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống


10

của người dân sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa
dạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác
định giá bồi thường.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.

+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ
chế chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa
giải quyết được các vướng mắc và tồn tại cũ.
+ Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm,
xây dựng Nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương xử lý
dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất
nhiều khó khăn.
+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng
khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu...
+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường giữa thực tế và quy định của
Nhà nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện
cũng không được sự đồng thuận của những người dân.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc
thù riêng biệt do đó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau.
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước liên quan đến công tác bồi
thường GPMB
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;


11

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết về thi hành luật đất đai;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn quy định chi tiết về Bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất;
1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương liên quan đến công tác bồi
thường GPMB
- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 22/10/2014 của UBND tỉnh
Bắc Kạn về việc ban hành một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn;
- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 22/10/2014 của UBND tỉnh
Bắc Kạn về việc ban hành Quy định một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn;
- Quyết định số 43/2017/QĐ-UBND ngày 25/12/2017 của UBND tỉnh
Bắc Kạn V/v sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Bản quy định ban hành
kèm theo Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 22/10/2014 và Quyết định
số 22/2014/QĐ-UBND ngày 22/10/2014 của UBND tỉnh Bắc Kạn;


12

- Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh

Bắc Kạn về việc ban hành bảng giá đất định kỳ 05 năm (2015-2019) trên địa
bàn tỉnh Bắc Kạn;
- Quyết định số 12/2018/QĐ-UBND ngày 25/6/2018 của UBND tỉnh
Bắc Kạn ban hành quy chế thực hiện dân chủ trong công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- Quyết định số 2488/2013/QĐ-UBND ngày 31/12/2013 của UBND
tỉnh Bắc Kạn về việc ban hành đơn giá bồi thường Nhà ở, công trình phục
vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn tỉnh Bắc Kạn;
- Quyết định số 01/2016/QĐ-UBND ngày 25/01/2016 của UBND
tỉnh Bắc Kạn về việc ban hành đơn giá bồi thường GPMB đối với cây
trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn .
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Sơ lược về công tác bồi thường GPMB của một số nước trên Thế giới
1.3.1.1. Tình hình bồi thường GPMB ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc có hai hình thức sở hữu về đất đai gồm: sở hữu Nhà nước (đất
đô thị và đất xây dựng) và sở hữu tập thể (đất ở thuộc vùng nông thôn và đất
nông nghiệp). Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai
thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các
hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử
dụng đất và cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử
dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia ... thì Nhà nước có chính sách
bồi thường và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất. Vấn đề bồi thường
cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như
sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc



13

vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở
lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp
sau khi thu hồi sẽ chuyển từ sở hữu tập thể thành đất hữu Nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định,
người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường, phần lớn tiền
bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như
lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có
đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp
lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không
thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp.
Người bị thu hồi đất được trả các khoản: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ
cấp tái định cư, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất... Cách tính tiền
bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản
lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước
quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định
theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc
Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền
tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu
vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng
một nơi. Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được
bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện
giải toả mặt bằng thường được hưởng chính sách mua Nhà ưu đãi của Nhà
nước, song trên thực tế họ thường mua Nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài
nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng.



14

Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng
khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu
đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và của Trung Quốc đều
nhằm bảo vệ những người bị thu hồi đất để thực hiện các dự án. Theo một
nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về tái định cư của Trung Quốc đối
với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông "đã đáp ứng đầy đủ
các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện tái định cư" [10]
1.3.1.2. Tình hình bồi thường GPMB ở Mỹ
Hiến pháp Mỹ cho phép chính quyền trưng dụng đất đai của tư nhân có
bồi thường tương xứng nhằm phục vụ mục đích công cộng và mở rộng sang
phát triển kinh tế. Tranh chấp khiếu kiện đất đai chiếm tỉ lệ thấp vì nhờ
nguyên tắc “bồi thường tương xứng” và những quy trình chặt chẽ.
Điểm cần lưu ý ở Mỹ là nguyên tắc “bồi thường tương xứng” được thiết
lập dựa trên quan niệm người có đất bị thu hồi đã chịu thiệt thòi vì “lợi ích
chung” thì Nhà nước đại diện cho “lợi ích chung” phải đứng ra chi trả mọi chi
phí ngay cả khi phát sinh tranh chấp hay khiếu kiện. Phương pháp này áp
dụng thuận lợi ở Mỹ vì có hệ thống tòa án độc lập với chính quyền và nhân
dân rất tôn trọng sự công minh của tòa án.
Đối với việc hỗ trợ tái định cư, luật Mỹ quy định một số trường hợp phải
xây lại Nhà tương đương với Nhà cũ cho người dân tại nơi tái định cư. Đối
với doanh nghiệp bị di dời thì được bồi thường thiệt hại do mất lợi tức. Ngoài
ra, trong những trường hợp khó xác định chính xác các khoản thiệt hại thì tòa
sẽ quy ra một con số phần trăm (ví dụ: 80%), và Nhà nước phải bồi thường
giá trị thị trường cộng với con số phần trăm tổn thất này (180%) [10]
1.3.1.3. Tình hình bồi thường GPMB ở Singapore

Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và
người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất
được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định. Công tác thu


15

hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển
cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị. Hạn chế thu hồi đất tư
nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.
Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất
động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí
mua nguyên liệu xây dựng Nhà ở mới; thuế Nhà ở mới v.v. Singapore bồi
thường giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá
trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó Nhà nước điều tiết một phần
giá trị đã đầu tư. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người
bị thu hồi đất các thiệt hại trong trường hợp công trình công cộng đi ngang
qua bất động sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như
tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào Nhà v.v; trường hợp công
trình công cộng gây chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn
tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với phần diện tích đất
còn lại [10]
1.3.2. Thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất ở Việt Nam và tỉnh Bắc Kạn
1.3.2.1. Những quy định về thu hồi đất
Pháp luật về đất đai quy định hai hình thức tạo lập quỹ đất thực hiện dự
án đầu tư bao gồm: Hình thức Nhà nước thu hồi đất và hình thức Nhà đầu tư
tự thỏa thuận với người sử dụng đất để có đất thực hiện dự án đầu tư. Trong
hai hình thức trên, hình thức Nhà nước thu hồi đất được thực hiện trong các
trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế quy định tại Điều 61
và Điều 62 Luật đất đai 2013. Cụ thể gồm các trường hợp sau:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau
đây:
+ Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
+ Xây dựng căn cứ quân sự;