ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ THỊ HIỆP
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ XUÂN QUANG HUYỆN CHIÊM HÓA
TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2014 – 2016”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 - 2018

Thái Nguyên, năm 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ THỊ HIỆP
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ XUÂN QUANG HUYỆN CHIÊM HÓA
TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2014 – 2016 ”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Lớp

: K46 – QLĐĐ - N01

Khóa học

: 2014 - 2018


Giảng viên hướng dẫn: ThS. Đào Văn Biên

Thái Nguyên, năm 2018


i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn hết sức cần thiết và quan trọng đối với
mỗi sinh viên, đây là thời gian sinh viên vận dụng những kiến thức lý thuyết
mình đã học được ở nhà trường vào thực tế. Thực tập tốt nghiệp giúp cho sinh
viên tích lũy kinh nghiệm chuyên môn để phục vụ cho công tác sau này. Xuất
phát từ nguyện vọng của bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm – Thái
Nguyên,em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền
sử dụng đất trên địa bàn Xã Xuân Quang, huyện Chiêm Hóa, tỉnh Tuyên
Quang giai đoạn 2014 2016”. Có được kết quả này em đã nhận được sự giúp
đỡ tận tình của các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên, đặc biệt là
thầy giáo hướng dẫn - ThS. Đào Văn Biên người đã trực tiếp hướng dẫn, quan
tâm giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này trong thời gian qua. Đồng
thời, em xin chân thành cảm ơn anh chị cán bộ UBND xã Xuân Quang đã tạo

điều kiện giúp đỡ em. Em xin được bày tỏ lòng biết ơn và gửi lời cảm ơn tới
tất cả những sự giúp đỡ quý báu đó. Do kiến thức và kinh nghiệm còn hạn chế
vì vậy bản luận văn của em sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong
nhận được sự chỉ bảo và đóng góp ý kiến của các thầy, cô giáo và bạn bè để
bản luận văn của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2018
Sinh viên


Hà Thị Hiệp


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa năm
2016............................................................................................... 30
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Xuân
Quang huyện Chiêm Hóa giai đoạn 2014- 2016. ......................... 32
Bảng 4.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Xuân Quang
huyện Chiêm Hóa giai đoạn 2014- 2016. ..................................... 34
Bảng 4.4: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Xuân Quang huyện Chiêm Hóa giai đoạn 2014- 2016................. 36
Bảng 4.5: Sự hiểu biết của người dân xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa về
những quy định chung về quyền sử dụng đất ............................... 41
Bảng 4.6: Sự hiểu biết của người dân xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa về
chuyển đổi quyền sử dụng đất ...................................................... 42
Bảng 4.7: Sự hiểu biết của người dân xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................... 43
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của người dân xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa về
cho thuê quyền sử dụng đất .......................................................... 44
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa về
cho thuê lại quyền sử dụng đất ..................................................... 45
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa về
thừa kế quyền sử dụng đất ............................................................ 46
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa về
tặng cho quyền sử dụng đất .......................................................... 47
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa về
thế chấp quyền sử dụng đất.......................................................... 48



3

Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa về
quyền góp vốn bằng giá trị sử dụng đất........................................ 49
Bảng 4.14: Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Xuân Quang huyện
Chiêm Hóa về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.............. 50


4

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn
2014 – 2016 ............................................................................ 38
Hình 4.2: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 2016....39
Hình 4.3.Kết quả công tác thế chấp QSDĐ của xã giai đoạn 2014- 2016...... 40
Hình 4.4: Sự hiểu biết của người dân xã Xuân Quang về các hình thức
chuyển...51


5

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nguyên nghĩa

CBQL :


Cán bộ quản lý

GCNQSDĐ :

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NDSXNN :

Người dân sản xuất nông nghiệp

NDSXPNN :

Người dân sản xuất phi nông nghiệp

NĐ - CP :

Nghị định - Chính phủ

QĐ - TTg :

Quyết đinh - Thủ tướng

QSDĐ :

Quyền sử dụng đất

SDĐ :

Sử dụng đất


TB :

Trung bình

TT - BTC :

Thông tư Bộ Tài chính

TT - BTNMT : Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường
UBND :

Ủy ban nhân dân


6

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................. v
PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................. 1
1.1.Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................. 1
1.2. Mục đích của đề tài .................................................................................... 3
1.3. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................... 4
1.4.1. Ý nghĩa học tập và nghiên cứu khoa học ................................................ 4
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................... 4
1.5. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 4
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 5

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 5
2.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 18
2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 20
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 22
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 22
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 22
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 22
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 22
3.2.1. Địa điểm ................................................................................................ 22
3.2.2. Thời gian: .............................................................................................. 22
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 22


vii
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: ..................................................
22
3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: .................................................... 23
3.4.3. Phương pháp thống kê: ......................................................................... 23
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................... 25
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa
......................................................................................................................... 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa ..................
25
4.1.2. Điều kiện Kinh tế xã hội của xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa ........
27
4.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Xuân Quang huyện Chiêm
Hóa .................................................................................................................. 29
4.3. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Xuân Quang
huyện Chiêm Hóa............................................................................................ 31

4.3.1 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Xuân Quang
huyện Chiêm Hóa............................................................................................ 31
4.3.2 Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Xuân Quang huyện
Chiêm Hóa....................................................................................................... 38
4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa
về chuyển quyền sử dụng đất .......................................................................... 40
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa
về chuyển quyền sử dụng đất .......................................................................... 40
4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Xuân Quang huyện Chiêm Hóa
về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................... 50
4.4.3. Đánh giá chung về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã và đề xuất
giải pháp nâng cao công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất tại xã Xuân
Quang huyện Chiêm Hóa ................................................................................ 52
4.5. Giải pháp khắc phục................................................................................. 53


viii
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ........................................................... 55
5.1. Kết luận .................................................................................................... 55
5.2. Đề nghị .................................................................................................... 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 57
PHỤ LỤC


1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm tự nhiên, là sản phẩm vô giá có ý nghĩa quan trọng

với sự tồn tại và phát triển của mỗi quốc gia, dân tộc. Đất đai là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế - văn hóa – xã hội, an ninh
quốc phòng.
Đất đai cũng đóng vai trò hết sức quan trọng đối với đới đời sống con
người. Đất là nơi con người xây dựng nhà ở và các công trình khác phục vụ
cho cuộc sống, là nơi đề xây dựng nhà xưởng, bố trí máy móc, nhà kho. Đối
với nông nghiệp đất đai là điều kiện vật chất đồng thời là đối tượng lao động
và công cụ lao động, là nơi con người dùng để trồng trọt, chăn nuôi cung cấp
lương thực, thực phẩm để phục vụ cuộc sống của chính con người. Ngoài ra
đất đai còn là kho tàng dự trữ các nguồn tài nguyên khoáng sản.
Đất đai có hạn so với dân số ngày càng tăng cùng với quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích ngày càng
cao. Do đó cần phải sử dụng hợp lý, bền vững và có hiệu quả nguồn tài
nguyên này nhất là trong giai đoạn hiện nay giai đoạn đô thị hóa mà nước ta
đang phát triển đã và đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới ván đề sử dụng đất nói
chung và sử dụng đất nông nghiệp nói riêng. ở nền kinh tế thị trường hiện
nay, việc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây
dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng với đó là nhu cầu sử dụng đất cho các
hoạt động như nhà ở, nhà xưởng, đất xây dựng các khu công nghiệp, hoạt
động dịch vụ.... ngày càng phát triển dẫn đến quỹ đất dành cho sản xuất nông
nghiệp ngày càng giảm mạnh.


Đất đai có vai trò quan trọng như vậy nhưng lại là nguồn tài nguyên
không tái tạo, có hạn chế về số lượng và giới hạn về diện tích, vì vậy việc sử
dụng đất đai hợp lý, hiệu quả là nhiệm vụ của toàn xã hội .
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một
cách hợp lý và hiệu quả, nhà nước sớm đã ban hành và hoàn thiện các văn bản
luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt

động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức.
Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất Đai 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được
quy định một cách có hệ thống với 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó
là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng
đất, cũng như các trình tự thủ thục thực hiện. Trong quá trình thực hiện và sửa
đổi, bổ sung qua các thời kì Luật Đất Đai 2003 và sau đó là luật đất đai 2013
ra đời đã tiếp tục hoàn thiện và khắc phục những tồn tại của luật đất đai 1993.
Những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể
về số hình thức chuyển quyền, cũng như nhiều vấn đề khác về đất đai
Huyện Chiêm Hóa là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang.
Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản
lý và sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã dạt được nhiều thành
tích đáng kể song vẫn còn nhiều tồn tại và khó khăn trong quá trình thực hiện
Luật Đất Đai và các văn bản luật có liên quan nói chung cũng như công tác
chuyển quyền sử dụng đất cho người dân ở đây nói riêng. Do vậy, để thấy
được những nặt tồn tại và yếu kém trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
cũng như đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng đất
trong quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những
kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng
đất đai một cách hiệu quả và hợp lý nhất .


Xuất phát từ những vấn đề trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh
giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Xuân Quang huyện
Chiêm Hóa, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2014 – 2016”
1.2. Mục đích của đề tài
Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất từ đó đưa ra
các thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp cho công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại địa bàn xã Xuân Quang.

1.3. Mục tiêu của đề tài
- Mục tiêu tổng quát:
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Xuân
Quang huyện Chiêm Hóa tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2014 - 2016 để tìm ra
những thuận lợi, khó khăn từ đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả công tác này cho địa phương trong thời gian tới.
- Mục tiêu cụ thể:
Ðánh giá được ĐKTN, KT- XH và tình hình quản lý,hiện trạng SDĐ
trên địa bàn phường Phan Thiết
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Xuân
Quang giai đoạn 2014 - 2016 và đưa ra thành quả đạt được và những hạn chế
còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại đây.
Tìm ra biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong việc
chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương
Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền (theo 8
hình thức) trên địa bàn xã Xuân Quang. Xác định được tình hình triển khai về
trình tự thủ tục trong hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Xuân Quang .
Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ về hoạt động chuyển
QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra.


1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa học tập và nghiên cứu khoa học
- Giúp cho sinh viên hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường
đồng thời tiếp cận với công việc thực tế và thấy được những thuận lợi, khó
khăn của chuyển quyền sử dụng tại địa phương.
- Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2013 và những văn
bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển
quyền sử dụng đất.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn

- Giúp cho cán bộ quản lý ở địa phương thấy được những mặt hạn chế
trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, phối hợp với cơ quan ban ngành
làm tốt hơn nữa công tác này, thúc đẩy việc giải quyết chuyển quyền sử dụng
đất theo đúng pháp luật.
1.5. Yêu cầu của đề tài
- Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của xã Xuân Quang
huyện Chiêm Hóa
- Tìm hiểu thực tiễn và đánh giá về kết quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất xã Xuân Quang huyện của Chiêm Hóa giai đoạn 2014- 2016
- Đưa ra thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất của địa phương
từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục công tác chuyển quyền sử dụng đất.


PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách
pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn xã Xuân Quang và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các
giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số
chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện
Chiêm Hóa; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân
dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn QSDĐ (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013)
*Quyền chuyển đổi QSDĐ
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử

dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó


cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho
sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [9].
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP)
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất (Điều 179 Luật Đất đai năm 2013)
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền
sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng
đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác
để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (Điều 190 Luật Đất đai
năm 2013)
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (Điều 78

Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
*Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ
thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác
trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho
người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi
phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị
của đất đó.
Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004.


- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ
trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như
sau [9]:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy
định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận


chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của
Chính phủ (Điều 179 Luật Đất đai năm 2013)
Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với
trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong
phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó
(Điều 191 Luật Đất đai năm 2013)
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất có điều kiện

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có
điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.


+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang
sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao
đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho
quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy
định của Chính phủ (Điều 192 Luật Đất đai năm 2013)
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận
góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với
tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất
nông nghiệp để thực hiện dự án;
+ Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận
góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại
khoản 3 Điều 134 của Luật này. (khoản 3 Điều 134 của Luật Đất đai 2013
quy định: Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục
đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền
để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng
hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ) (Điều 193 Luật

Đất đai năm 2013)
- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê: Điều kiện dự án


đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
+ Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
+ Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
+ Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối
với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung
cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác
thải;
+ Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai
của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến
đất đai (nếu có);
+ Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết
hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô,
bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các
đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực
trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị;
mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan
chính trong đô thị. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy

phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê


duyệt. (Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Điều 194 Luật Đất đai năm
2013).
*Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ
là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự
thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo qui định của
pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất đất mà người sử dụng đã thuê
của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai
2003 và Luật đất đai 2013 thì không cấm việc này.
*Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi
chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật.
Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất
có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ
luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn
cứ vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;



- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp
luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết
là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột.
*Quyền tặng cho QSDĐ: Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển
QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng
không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình
cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
người ta cứ áp dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp
nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu
nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
*Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ: Thế chấp quyền sử dụng là việc
người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín



dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay
tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.
Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng

người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì

phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ.
*Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ: Tương tự như quyền thế chấp
QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử
dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay
mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những qui định về quyền
bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp. Nhưng Luật Đất đai năm 2013 không
có quyền bảo lãnh.
*Quyền góp vốn bằng quyền QSDĐ: Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài
sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh.
Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối
tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ,
máy móc... theo thoả thuận. Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá



phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của
mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói
riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
*Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ: Luật Đất đai năm
2003 quy định tại khoản 1, Điều 106: Khi người sử dụng đất thuộc vào các
đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì
phải đảm bảo 4 điều kiện như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ;
2- Đất không có tranh chấp;
3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất [21].
Luật Đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi
người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực
hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau:
1- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193
và 194 của Luật Đất đai năm 2013 [22].
*Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau [9]:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,



góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích
sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được qui định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo qui định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông
nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi
quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo qui định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,