DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
BTNMT

:

Bộ Tài nguyên Môi trường

HĐND

:

Hội đồng nhân dân

KHSDĐ

:

Kế hoạch sử dụng đất

NĐ

:

Nghị định

QĐ

:

Quyết định

QHSDĐ

:

Quy hoạch sử dụng đất

TNMT

:

Tài nguyên môi trường

TP HCM

:

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

:

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1.1. Tính hướng tâm trong phân vùng sử dụng đất………………........8
Hình 1.2. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian…………..9
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Củ Chi…………………………………………22
Hình 2.2. Sự phân bố các loại đất được thể hiện trên bản đồ Hiện trạng sử dụng

đất ở Phụ lục số 9…………………………………………………………….37
Hình 3.1. Sự phân bố các loại đất được thể hiện trên Bản đồ KHSDĐ năm 2018
của huyện Củ Chi ở Phụ Lục số 10…………………………….….…………71


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Diện tích và tỷ lệ các loại đất năm 2017…………………………... 35
Bảng 2.2. Biến động đất đai………………………………………………….. 38
Bảng 2.3. Diện tích và tỷ lệ các loại đất nông nghiệp năm 2017…………….. 41
Bảng 2.4. Diện tích và tỷ lệ các loại đất phi nông nghiệp năm 2017………… 41
Bảng 2.5. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của
huyện Củ Chi………………………………………………………………… 43
Bảng 2.6. Kết quả thực hiện các công trình của huyện Củ Chi
trog năm 2017………………………………………………………………… 48
Bảng 3.1. Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp cho năm 2018……….. 57
Bảng 3.2. Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2018………...58
Bảng 3.3.Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất phát triển hạ tầng cho năm 2018…... 59
Bảng 3.4. So sánh chỉ tiêu sử dụng đất năm 2017 và năm 2018
của huyện Củ Chi…………………………………………………………….. 60
Bảng 3.5. Danh mục các công trình đất cơ sở giáo dục đào tạo thực hiện năm
2018…………………………………………………………………………... 66
Bảng 3.6. Danh mục công trình 2018………………………………………… 69
Bảng 3.7. Diện tích các loại đất cần chuyển mục đích………………………..71
Bảng 3.8. Diện tích đất cần thu hồi trong KHSDĐ năm 2018……………….. 72
Bảng 3.9. Tính toán và cân đối thu chi từ đất năm 2018…………………….. 75


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn ....................................................................................... 1

2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn .................................................................................... 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 3
4. Phương pháp nghiên cứu của luận văn .............................................................................. 3
5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn ........................................................................................... 4
6. Bố cục của luận văn .............................................................................................................. 4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUY HOẠCH ................................ 5
VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI .................................................................................. 5
1.1. Cơ sở lý luận ...................................................................................................................... 5
1.1.1. Đất đai, vai trò và đặc điểm của đất đai trong phát triển KT-XH .........................5
1.1.2. Phân loại đất đai .........................................................................................................7
1.1.3. Phân vùng sử dụng đất đai.........................................................................................8
Hình 1.1. Tính hướng tâm trong phân vùng đất đai..........................................................8
Hình 1.2. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian ..................................9
1.1.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai
..............................................................................................................................................10
1.1.5. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai ở Việt Nam hiện nay ..................................12
1.1.6. Nội dung quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất đai cấp huyện ....................................15
1.1.7. Những bất cập trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất hiện nay..........................17
1.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................................................... 18
1.2.1. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ..................................................18
1.2.2. Thẩm quyền lập, thẩm định xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đai ......................18
1.2.3. Văn bản pháp lý lập kế hoạch sử dụng đất ............................................................19
1.2.4. Quy trình lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện ......................................20
TIỂU KẾT CHƯƠNG I ......................................................................................................... 21
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2017 TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN CỦ CHI, TP.HCM .........................................................................................22
2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế xã hội ...................................... 22
2.1.1.Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ...............................................................22
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí huyện Củ Chi ..................................................................................22
2.1.2. Đánh giá ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên đến việc sử

dụng đất ................................................................................................................................26
2.1.3. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Củ Chi .........................................27


2.1.4. Tình hình quản lý đất đai .........................................................................................32
2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của huyện Củ Chi .................................................. 35
Bảng 2.1. Diện tích và tỷ lệ các loại đất năm 2017..............................................................35
Hình 2.2. Sự phân bố các loại đất được thể hiện trên bản đồ Hiện trạng sử dụng đất ở
Phụ lục số 9 ..........................................................................................................................38
2.2.1. Biến động đất đai .......................................................................................................38
Bảng 2.2. Biến động đất đai ...............................................................................................38
2.2.2. Nhóm đất nông nghiệp .............................................................................................41
Bảng 2.3. Diện tích và tỷ lệ các loại đất nông nghiệp năm 2017 .....................................41
2.2.3. Nhóm đất phi nông nghiệp ......................................................................................41
Bảng 2.4. Diện tích và tỷ lệ các loại đất phi nông nghiệp năm 2017 ..............................42
2.3. Đánh giá kết quả thực hiện KHSDĐ năm 2017 ............................................................ 43
2.3.1. Chỉ tiêu đánh giá các loại đất năm 2017 .................................................................43
Bảng 2.5. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của huyện Củ Chi ........43
2.3.2. Kết quả thực hiện về số lượng công trình ...............................................................49
Bảng 2.6. Kết quả thực hiện các công trình của huyện Củ Chi trog năm 2017 ...........49
2.3.3. Đánh giá những tồn tại trong thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017. .........51
2.3.4. Đánh giá nguyên nhân của tồn tại trong thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm
2017 ......................................................................................................................................52
Tiểu kết chương 2 ................................................................................................................... 53
CHƯƠNG 3: XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ
CHI...........................................................................................................................................54
3.1. Các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội ............................................................................ 54
3.1.1. Khu vực kinh tế công nghiệp xây dựng ..................................................................54
3.1.2. Khu vực kinh tế thương mại - dịch vụ, du lịch ......................................................54
3.1.3. Chỉ tiêu sử dụng đất trong KHSDĐ năm 2018 ......................................................54

3.2. Dự báo nhu cầu sử dụng đất........................................................................................... 55
3.2.1. Dự báo nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực .............................................55
3.2.2. Nhu cầu sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình cá nhân ................................................57
3.3. Phân bổ diện tích các loại đất cho các mục đích. ......................................................... 59
3.3.1. Căn cứ phân bổ diện tích các loại đất cho các mục đích trong KHSDĐ năm 2018
..............................................................................................................................................59
3.3.2. Phân bổ diện tích đất nông nghiệp ..........................................................................59
Bảng 3.1. Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp cho năm 2018 ............................59
3.3.3. Phân bổ diện tích đất phi nông nghiệp ...................................................................60


Bảng 3.2. Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2018 ............................60
3.3.4. Phân bổ diện tích đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp
xã. .........................................................................................................................................61
Bảng 3.3. Chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất phát triển hạ tầng cho năm 2018 ..................61
3.3.5. Tổng hợp và cân đối các chỉ tiêu sử dụng đất ........................................................62
Bảng 3.4. So sánh chỉ tiêu sử dụng đất năm 2017 và năm 2018 của huyện Củ Chi ......62
3.3.6. Đất nông nghiệp ........................................................................................................64
3.3.7. Đất phi nông nghiệp ..................................................................................................66
Bảng 3.5. Danh mục các công trình đất cơ sở giáo dục và đào tạo thực hiện năm 2018
..............................................................................................................................................68
3.4. Danh mục các công trình, dự án trong năm 2018 ........................................................ 71
Bảng 3.6. Danh mục công trình 2018 ................................................................................72
Hình 3.1. Sự phân bố các loại đất được thể hiện trên Bản đồ KHSDĐ năm 2018 của
huyện Củ Chi ở Phụ Lục số 10 ..........................................................................................74
3.5. Diện tích các loại đất cần chuyển mục đích trong KHSDĐ năm 2018 ....................... 74
Bảng 3.7. Diện tích các loại đất cần chuyển mục đích .....................................................74
Bảng 3.8. Diện tích đất cần thu hồi trong KHSDĐ năm 2018 ........................................75
3.6. Dự kiến các khoản thu chi liên quan đến đất đai ......................................................... 77
Bảng 3.9. Tính toán và cân đối thu chi từ đất năm 2018....................................................78

3.7. Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2018 .................................... 79
3.7.1. Xác định các giải pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường ........................79
3.7.2. Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện KHSDĐ ................................................79
Tiểu kết chương 3 ................................................................................................................... 81
KẾT LUẬN ............................................................................................................................. 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................................... 83
PHỤ LỤC ................................................................................................................................ 84


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bổ đất đai của Nhà nước một
cách cụ thể, hợp lý cả về số lượng lẫn chất lượng, vị trí, không gian... cho các
mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước cũng như từng địa phương trong mỗi giai
đoạn phát triển của đất nước. Với quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật” đã cho thấy, quy hoạch sử dụng đất
không chỉ là hệ thống các biện pháp mang tính kinh tế, kỹ thuật mà còn mang
tính pháp lý rất cao, là nền tảng cho hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước.
Kết quả của quy hoạch là sự thay đổi trong hoạt động sử dụng đất bao
gồm sự phân chia hoặc hợp nhất những diện tích đất đai nhất định, nghĩa là thay
đổi đặc điểm hình học của đất đai; thay đổi mục đích sử dụng đất và thậm chí
thay đổi cả chủ thể sử dụng đất và các quyền đối với đất đai. Nó có tác động rất
lớn đến thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói
chung đặc trong đó phải kể đến giá đất, bởi sự thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ
dẫn đến sự thay đổi lớn trong giá trị của đất đai bao gồm cả những vấn đề về xã
hội và môi trường của người dân tại địa phương tiến hành công trình quy hoạch,
và sự thay đổi giá trị này thường theo hướng tăng lên.
Luật Đất đai năm 2013, tại Chương I, Điều 4 và Điều 6 quy định: “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý…” và “Nguyên tắc sử dụng đất là sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất và đúng mục đích sử dụng”. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được duyệt, đã giúp cho công tác quản lý, sử dụng đất đi vào nề nếp và mang lại
hiệu quả thiết thực, làm tăng giá trị và sử dụng bền vững tài nguyên đất, tạo điều
kiện thuận lợi cho các ngành phát triển, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế –
xã hội phát triển.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ
đầu (2011-2015) của huyện Củ Chi được lập từ năm 2010. Trong những năm
qua, tình hình phát triển kinh tế - xã hội nói chung và tình hình sử dụng đất nói
riêng có nhiều biến động. Để đáp ứng nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ
tầng, phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ… của tỉnh TP.HCM nói chung cũng
như huyện Củ Chi nói riêng phù hợp với các quy định hiện hành và tạo cơ sở
pháp lý cho công tác quản lý nhà nước đất đai trên địa bàn huyện, cần thiết phải
tiến hành điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử
dụng đất năm 2018 là phù hợp với luật định.
Việc lập kế hoạch sử dụng đất năm 2018 huyện Củ Chi là việc làm cần
thiết, cấp bách và khách quan. Căn cứ vào điều kiện tự nhiên, tình hình phát
triển kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực để tiến hành thực hiện kế
hoạch sử dụng đất. Việc lập kế hoạch sử dụng đất giúp phân bố việc sử dụng đất
1


hợp lý, có hiệu quả, dự báo đầy đủ nhu cầu sử dụng đất trong năm 2018 phù hợp
với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện nhưng vẫn bảo vệ môi trường,
nhằm hạn chế việc sử dụng đất chồng chéo, lãng phí, bất hợp lý, ngăn chặn các
hiện tượng tranh chấp, lấn chiếm, hủy hoại đất, phá vỡ cân bằng môi trường sinh
thái và đây cũng là cơ sở pháp lý giúp UBND huyện có căn cứ pháp lý thực hiện
chức năng quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời có đầy đủ cơ sở để xây dựng
kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, sử dụng và khai thác tài nguyên đất đai.
Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi nghiên cứu thực hiện đề tài “Xây
dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện Củ Chi, TP.HCM”,

để phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương theo hướng công
nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp gắn liền với phát triển nông thôn.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn

❖ Mục tiêu:
+ Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện Củ Chi
tỉnh TP.HCM nhằm giúp quản lý chặt chẽ tài nguyên đất đai theo quy hoạch, kế
hoạch và pháp luật; đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả;
bảo vệ môi trường sinh thái, ứng phó có hiệu quả với biến đổi khí hậu và nước
biển dâng, đảm bảo phát triển bền vững.
+ Phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh của huyện, đóng góp tích cực vào quá
trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh nhà.

❖ Nhiệm vụ:
+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận, pháp lý về quy hoạch sử dụng đất đai.
+ Tổng hợp nhu cầu sử dụng đất, cân đối xác định các chỉ tiêu sử dụng đất
cho các ngành, lĩnh vực đến năm 2018 và phân bổ đến từng đơn vị hành chính
cấp xã.
+ Kiểm kê đánh giá một cách đầy đủ và toàn diện về thực trạng sử dụng
đất trên địa bàn huyện để làm cơ sở khoa học và thực tiễn cho việc xây dựng kế
hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện Củ Chi, TP.HCM.
+ Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 nhằm rút ra
những kết quả đạt được và những mặt tồn tại cần khắc phục trong xây dựng kế
hoạch sử dụng đất năm 2018.
+ Xác định các chỉ tiêu điều chỉnh sử dụng đất cấp tỉnh đã phân bổ cho
huyện đến năm 2018 và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
+ Xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực đến năm 2018 và
phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
+ Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện.


2


3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
+ Đối tượng nghiên cứu
Đất đai, các quy luật phân vùng sử dụng đất, các chính sách của nhà nước
liên quan đến vấn đề sử dụng đất đai.
+ Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đơn vị hành chính huyện Củ Chi, TP.HCM.
- Phạm vi thời gian: Số liệu thu thập, phân tích năm 2017 đến năm 2018
- Phạm vi nội dung: Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số công trình
trong phương án quy hoạch sử dụng đất đai của huyện Củ Chi trong năm 2018
4. Phương pháp nghiên cứu của luận văn
- Phương pháp thu thập tài liệu và điều tra, khảo sát thực địa: Được dùng
để thu thập các tài liệu, liệt kê các số liệu, bản đồ, thông tin về toàn bộ các nội
dung của công trình làm cơ sở để điều tra, thu thập bổ sung dữ liệu, đối soát số
liệu đã có về hiện trạng sử dụng đất, kết quả thực hiện kề hoạch sử dụng đất; thu
hồi chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, tái định
cư… theo kế hoạch sử dụng đất của huyện đã được Ủy ban nhân dân thành phố
Hồ Chí Minh phê duyệt.
- Phương pháp thống kê, so sánh và phân tích: Trên cơ sở các số liệu, tài
liệu thu thập được, tiến hành phâ loại theo nhóm, thống kê diện tích theo từng
loại đất cho từng công trình đã thực hiện tho kế hoạch hoặc chưa thực hiện theo
kế hoạch hoặc hủy bỏ; tổng hợp, so sánh và phân tích các yếu tố tác động đến
việc thực hiện phương án kế hoạch sử dụng đất đã phê duyệt. So sánh các chỉ
tiêu thực hiện so với mục tiêu đề ra trong phương án kế hoạch sử dụng đất.
- Phương pháp kế thừa: Kết quả tổng kiểm kê đất đai năm 2017 (số liệu,
bản đồ) và số liệu thống kê đất đai để phân tích, đánh giá tình hình biến động,
hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý, đề xuất định hướng sử dụng đất trên

phạm vi địa giới hành chính của huyện.
- Phương pháp thống kê:Xử lý các số liệu và dự báo về kinh tế, xã hội,
tình hình sử dụng đất.
- Phương pháp trừu tượng:Dùng tư duy bản thân để đánh giá, phân tích,
tổng hợp các vấn đề, đưa ra những ý kiến chủ quan, phục vụ cho quá trình hoàn
thành luận văn.
- Phương pháp dự báo nhu cầu sử dụng đất: Dự báo dân số, dự báo về sự
phát triển của các ngành trong tương lai và diện tích sử dụng đất vào các mục
đích khác nhau trong năm kế hoạch.
- Phương pháp bản đồ: Sử dụng phần mềm bản đồ Microstation để xây
dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018.
3


5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn
- Nhằm hệ thống hóa các kiến thức liên quan đến sử dụng đất và QHSDĐ
đã được học tập tại trường
- Giúp sinh viên nắm vững nội dung và phương pháp thực hiện được quy
định trong các văn bản luật hiện hành về công tác lập KHSDĐ.
- Kết quả nghiên cứu là cơ sở để đánh giá năng lực của sinh viên trong
nghiên cứu và kĩ năng thực hành nghiệp vụ QHSDĐ.
- Luận văn có ý nghĩa quan trọng trong việc đề xuất việc khoanh định,
phân bổ đất đai đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế- xã hội đến năm 2018, đảm
bảo hài hoà các mục tiêu ngắn hạn và dài hạn, phù hợp với chiến lược phát triển
kinh tế xã hội của huyện Củ Chi, TP.HCM. Xác định lợi thế và hạn chế của
huyện, xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội nói chung và trong khai thác quỹ đất nói riêng. Bên cạnh đó, đánh giá được
thực trạng và tiềm năng đất đai của xã làm cơ sở phân bổ, sử dụng đất đai hợp
lý, khoa học, hiệu quả và bền vững.
6. Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, luận văn được chia thành 3 chương như sau:
Chương I: Cơ sở xây dựng KHSDĐ. Trong chương chủ yếu khái quát về
các khái niệm, căn cứ để xây dựng KHSDĐĐ.
Chương II: Đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước.
Chương II trình bày khái quát về hiện trạng và kết quả thực hiện KHSDĐ năm
trước, đánh giá tiềm năng đất đai, những tồn tại và nguyên nhân của những tồn
tại trong việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện trong năm
2017.
Chương III: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện
Củ Chi, TP.HCM. Chương III thực hiện xây dựng kế hoạch sử dụng đất theo chỉ
tiêu và nhu cầu sử dụng đất của các nghành, tổ chức và cá nhân trên địa bàn
huyện. Đồng thời cũng đưa ra các giải pháp tổ chức thực hiện KHSDĐ.

4


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUY HOẠCH
VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Đất đai, vai trò và đặc điểm của đất đai trong phát triển KTXH
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người,
là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu
sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”.
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên
mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả
xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc
gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là

nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là
tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ...
Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi:“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập,
bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội lòai người, sự hình
thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất-văn minh tinh thần, các tinh
thành tựu kỹ thuật vật chất-văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng
cơ bản- sử dụng - đất.
Mục đích sử dụng đất nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã
hội phát triển mạnh,cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa
người và đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con người trong
quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại mội trường đất, một số công năng nào
đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang
tính toàn cầu.
Vai trò của đất đai đối với nền kinh tế - xã hội
+ Đất đai là đối tượng, tư liệu sản xuất đặc biệt và là yếu tố cơ bản của quá
trình sản xuất xã hội.
+ Đất đai là một trong những yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố
dân cư lao động.
5


+ Môi trường sống là toàn bộ các điều kiện tự nhiên, nhân tạo bao quanh có
tác động đến đời sống, sự tồn tại và phát triển. Mà đất đai tài nguyên thiên
nhiên, vừa là cơ sở cho mọi hình thái sinh vật sống trên lục địa thông qua việc
cung cấp môi trường sống. Vì vậy đất đai được xem là thành phần quan trọng

hang đầu của môi trường sống.
Vai trò của đất đai đối với các ngành sản xuất
+ Nông – lâm nghiệp: đất đai là cơ sở không gian, cung cấp cho cây trồng
những điều kiện cần thiết để sinh trưởng.
+ Phi nông nghiệp: đất đai là cơ sở không gian để bố trí các tư liệu sản
xuất; là kho tang dự trữ trong long đất.
Đặc điểm của đất đai trong phát triển kinh tế xã hội
Đất đai có 3 đặc điểm chính:
+ Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt:đất đai là một bộ phận không
thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động.
Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải
tạo mà trở thành đất trồng trọt. Đất đai gắn bó với sự tồn tại và phát triển của
con người. Ngay từ khi loài người biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất
đai đã trở thành yếu tố sản xuất rất quan trọng. Trong quá trình tái sản xuất xã
hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông
lâm nghiệp, đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác
động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tượng lao
động. Vừa là đối tượng lao động, vừa là công cụ lao động, đất đai trở thành tư
liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được
của nền sản xuất xã hội.
+ Đất đai có hai thuộc tính:
Thuộc tính tự nhiên: bao gồm các đặc tính về không gian như diện tích
bề mặt và các đặc điểm về địat chất, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý
hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai. Tính chất tự nhiên của đất đai
làm cho đất đai trở thành một hàng hóa đặc biệt, bởi vì đất đai có độ phì, các
loại hàng hóa khác qua quá trình sử dụng bị hao mòn nhưng hàng hóa đất đai
càng sử dụng càng tốt. Về mặt không gian tự nhiên, đất đai luôn có vị trí cố
định, không có khả năng dịch chuyển.
Thuộc tính xã hội:chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong
muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính

phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình
thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định
thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế
cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được
nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người
láng giềng và với các đối tác khác… Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí
6


đất đai. Vị thế chính là tổ hợp của vị trí trong 3 không gian nêu trên, là phản ánh
của vị trí tự nhiên và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý.
+ Gía trị của đất đai: một thuộc tính kinh tế của đất đai đã được thể chế
hoá trong Luật Đất đai hiện hành.Tuy nhiên, nhận thức khoa học về giá trị đất
đai hiện nay còn có nhiều điều chưa có thống nhất. Hiện nay tồn tại nhiều quan
điểm khác nhau về giá trị nói chung và giá trị đất đai nói riêng.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không
phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó
là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó, giá
trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa.
Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi,
giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện
bằng tiền của giá trị. Từ đó, khẳng định đất đai không có giá trị vì đất đai không
phải sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai.
Giá cả đất đai (P) thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức: P
= R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu. Nhưng thực tế giá cả thị trường đất
đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai. Như vậy
giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai.
Theo quan điểm của trường phái kinh tế học thị trường, đất đai có giá
trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Quan điểm
này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của

nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng
tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại.
Theo quan điểm của trường phái kinh tế học Marketing, giá trị trao đổi
của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng
với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình ứng với vị thế thương
hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người. Theo đó,
giá trị hữu hình ứng với chất lượng và giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai.
1.1.2. Phân loại đất đai
Trong thực tế quản lý đất đai ở nước ta tồn tại 2 hệ thống phân loạiđất đai
dựa trên các nguyên tắc phân loại khác nhau được sử dụng trong công tác quản
lý, kiểm kê và thống kê đất đai. Cụ thể như sau:
- Nguyên tắc tương đồng: là phân loại theo tính chất riêng biệt của đối
tượng, các loại đất cùng một mục đích sử dụng vào cùng một nhóm mà không
quan tâm tới quan hệ.
- Nguyên tắc quan hệ: các loại hình sử dụng đất có chung với nhau một
mối quan hệ nào đó được xếp thành một nhóm. Thực tế quỹ đất đai được phân
chia ra các nhóm đất chính, trong mỗi nhóm các loại đất cụ thể có mối quan hệ
tương hỗ lẫn nhau, cùng phục vụ một mục đích sử dụng nào đó.
Dựa trên 2 nguyên tắc đó ta phải phân biệt được 3 loại đất sau:
7


- Đất đai pháp lý: được công nhận trên các giấy tờ pháp lý: giấy chứng
nhận, bản đồ địa chính…
- Đất đai hiện trạng: là mục đích sử dụng đất tại thời điểm thống kê kiểm
kê ngoài thực địa, trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Đất đai quy hoạch: là mục đích sử dụng đất được thể hiện trên bản đồ
QHSDĐ tại năm cuối cùng của kì quy hoạch.
1.1.3. Phân vùng sử dụng đất đai
- Đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là không gian của

các hoạt động kinh tế xã hội. Các hoạt động này có tính tập trung, mà từ đó hình
thành hệ thống các vị trí trung tâm các cấp khác nhau.

Hình 1.1. Tính hướng tâm trong phân vùng đất đai
Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ
nhằm giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật
và xã hội trong không gian.
Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng
hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau.
Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước tiên được
nghiên cứu bởi Von Thunen (1826) về phân vùng sử dụng đất nông nghiệp và
phát triển bởi William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ
vào mô hình kinh tế tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí vận chuyển và chi
phí đất đai bị ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý. Tuy nhiên, vai trò của khoảng
cách địa lý và chi phí vận chuyển ngày càng kém quan trọng trong sự hình thành
các trung tâm và sự phân vùng chức năng đất đai.
Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết Vị thế - Chất
lượng được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), là hệ quả
của sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai.
Người tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về vị thế và chất lượng
sẽ lựa chọn nơi định cư, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp. Mà từ đó hình thành
các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị thế khác nhau tính
từ vị trí trung tâm, sự phân vùng này minh họa khoảng cách đến trung tâm vị
thế.

8


R
12

Thương mại
và dịch vụ

7

Dân cư
Công nghiệp

2
Khu mua bán

0

A

B

Khoảng cách đến trung tâm vị thế

Khu ở

Khu công nghiệp

Hình 1.2. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian
Tóm lại, yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo quan
điểm của Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) chính là sự cạnh tranh về vị
thế xã hội của đất đai.
Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất
lượng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng
dịch vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và

nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn.
Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định
cư và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Người
có vị thế xă hội cao hơn thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi
trả cho việc thuê đất với mức giá cao hơn. Do đó, giá đất, mục đích sử dụng đất
và vị thế có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Theo Hoàng Hữu Phê, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến
phân vùng chức năng đất đai trong không gian. Chi phí thời gian (T) được xác
định bằng công thức T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí
trung tâm. T cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo
lợi ích thu được từ 1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là (t).
Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao hơn, nên có giá trị
đơn vị thời gian cao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu
9


chi phí thời gian lưu thông và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao
hơn từ khoản chi phí thời gian tiết kiệm được.
1.1.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, đặc điểm của quy hoạch
sử dụng đất đai
Khái niệm
- Theo Luật Đất đai 2013, khái niệm Quy hoạch sử dụng đất là việc phân
bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi
khí hậu trên cơ sở tiểm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh
vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng
thời gian xác định.
- Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời
gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một bước đột phá nhằm mục đích

thúc đẩy quá trình lập bản đồ sử dụng đất trên toàn quốc cũng như cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó làm căn cứ định ra các loại giá cho các loại
đất một cách chính xác, kịp thời. Không những giúp cho quá trình quản lý được
tốt mà còn bố trí sắp xếp kế hoạch sử dụng các loại đất một cách khoa học để tận
dụng hết tiềm năng của đất, tránh hoang hóa hoặc sử dụng quá mức, đảm bảo
cho đời sống kinh tế được ổn định và trong sạch cho môi trường.
Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế, xã hội đặc
thù có tính khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ
phận hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế
quốc dân. Quy hoạch sử dụng đất với kế hoạch sử dụng đất đều mang các đặc
điểm chung nhất và được trình bày cụ thể như sau:
- Tính lịch sử xã hội:
Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất
đai – yếu tố tự nhiên cũng như quan hệ giữa người với người và nó thể hiện
đồng thời hai yếu tố: thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển và thúc đẩy sự phát
triển của các mối quan hệ sản xuất. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất luôn là một
bộ phận của phương thức sản xuất xã hội và lịch sử phát triển của xã hội chính
là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất. Nói cách khác quy hoạch sử
dụng đất phát triển theo chiều dài của xã hội chịu tác động của những yếu tố
trong lịch sử ấy. Tính chất lịch sử của quy hoạch sử dụng đất xác nhận vai trò
lịch sử của nó trong từng thời kỳ xây dựng và hoàn thiện phương thức sản xuất
xã hội, thể hiện ở mục đích, yêu cầu, nội dung và sự hoàn thiện của phương án
quy hoạch sử dụng đất.
- Tính tổng hợp:
10


Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất chủ yếu thể hiện ở hai mặt:
+ Mặt thứ nhất: Đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất là khai

thác, sử dụng, cải tạo và bảo vệ toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của nền
kinh tế quốc dân. Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến 2 nhóm đất chính là đất
nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.
+ Mặt thứ hai: Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực như khoa
học tự nhiên, khoa học xã hội, kinh tế, dân số, sán xuất nông nghiệp, công
nghiệp, môi trường sinh thái…
Với đặc điểm này, quy hoạch sử dụng đất, điều hòa các mâu thuẫn về đất
đai của các ngành, các lĩnh vực. Xác định điều phối phương hướng, phương thức
phân bố sử dụng đất phù hợp với kinh tế - xã hội, đảm bảo cho nền kinh tế quốc
dân phát triển ổn định, bền vững và đạt tốc độ cao.
- Tính dài hạn
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế,
xã hội quan trong như: sự thay đổi về dân số, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hóa, ô
nhiễm môi trường, công nghiệp hóa – hiện đại hóa trong tất cả các ngành lĩnh
vực của đất nước,…Từ đó xây dựng các quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng
đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách, biện pháp có tính chiến lược, tạo
căn cứ khoa học cho việc xây dựng kể hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu về đất để phát triển kinh tế, xã
hội lâu dài, cơ cấu và phương thức sử dụng được điều chỉnh từng bước cho đến
khi đạt được mục tiêu dự kiến. Thời hạn của quy hoạch sử dụng đất được quy
định thường là 10 năm.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với các đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất dự báo trước
được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng
đất một cách đại thể chứ không dự kiến được các hình thức và nội dung một
cách chi tiết, cụ thể những thay đổi đó. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất mang tính
chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, khái lược về sử
dụng đất của các ngành như:
+ Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất
trong vùng.

+ Cân đối sử dụng đất của các ngành.
+ Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng.
+ Đề xuất các chính sách, các biện pháp lớn để đạt được mục tiêu.
Do khoảng thời gian dự báo tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiều yếu
tố kinh tế, xã hội khó xác định, nên ở tầm vĩ mô, chỉ tiêu quy hoạch càng khái
lược hóa càng ổn định. Đối với tình hình cụ thể ở từng địa phương thì lập kế
11


hoạch sử dụng đất sẽ làm tăng tính khả thi của phương án, đồng thời tiết kiệm
được quỹ đất của địa phương và bảo vệ môi trường sống của con người.
- Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rõ tính chính trị và chính sách xã hội. Khi
xây dựng phương án quy hoạch phải quán triệt các chính sách và các quy định
có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo cụ thể trên mặt bằng
đất dai các mục tiêu phát triển của nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế
hoạch kinh tế - xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu về dân số, đất đai và
môi trường.
- Tính khả biến
Do sự tác động của nhiều yếu tố khó dự đoán trước theo nhiều phương
diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là trong những giải pháp nhằm biến
đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển
kinh tế ở trong một giai đoạn nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật
ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy
hoạch sử dụng đất sẽ không còn phù hợp nữa, việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn
thiện quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch là cần thiết, điều đó thể hiện tính khả
biến của quy hoạch. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất luôn ở trạng thái động,
một quá trình lặp đi lặp lại theo chu kỳ “Lâp quy hoạch, kế hoạch – thực hiện –
điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch hoặc chỉnh lý lại – tiếp tục thực hiện” với chất
lượng, mức độ hoàn thiện và tính thích hợp ngày càng nâng cao.

1.1.5. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai ở Việt Nam hiện nay
Công tác QHSDĐ ở Việt Nam trải qua các giai đoạn phát triển như sau:
- Giai đoạn từ 1975 đến trước khi có Luật Đất Đai 1993
Từ năm 1975 - 1981 là thời kỳ triển khai hàng loạt các nhiệm vụ điều tra
cơ bản trên phạm vi cả nước. Vào cuối năm 1978, lần đầu tiên đã xây dựng được
các phương án phân vùng nông nghiệp, lâm nghiệp, công nghiệp chế biến nông
lâm sản của cả nước, của 7 vùng kinh tế và của tất cả 44 tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương trình Chính phủ xem xét phê duyệt. Trong các tài liệu này đều
đã đề cập đến quy hoạch sử dụng đất đai, coi đó như những căn cứ khoa học
quan trọng để luận chứng các phương án phát triển ngành.
Thực hiện Chỉ thị số 100/TW ngày 13 tháng 01 năm 1981 về cải tiến công
tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm lao động và người lao động trong
hợp tác xã nông nghiệp, thời kỳ này xuất hiện cụm từ “Quy hoạch Hợp tác xã”
mà thực chất công tác này tập trung vào quy hoạch đồng ruộng với nội dung chủ
yếu của nó là bố trí sử dụng đất đai.
Bước vào thời kỳ 1981 - 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ V (1982)
đã quyết định: “Xúc tiến công tác điều tra cơ bản, dự báo, lập Tổng sơ đồ phát
triển và phân bố lực lượng sản xuất…”. Chính phủ ra Nghị quyết số 50 về xây
12


dựng quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội của 500 đơn vị hành chính cấp huyện
được ví như 500 “pháo đài”. Quy hoạch sử dụng đất đai là một nội dung quan
trọng trong các quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội này tuy đã có bước phát triển
nhưng vẫn chưa phải là một quy hoạch riêng biệt nên vẫn còn nhiều hạn chế.
Đây là giai đoạn có tính bước ngoặt về bố trí sắp xếp lại đất đai trong
hoạch tổng thể kinh tế - xã hội. Điều này được phản ánh ở chỗ nội dung chủ yếu
của Tổng sơ đồ tập trung vào quy hoạch vùng chuyên môn hoá và các vùng sản
xuất trọng điểm của lĩnh vực nông nghiệp, các vùng trọng điểm của lĩnh vực
công nghiệp, xây dựng, giao thông, thuỷ lợi, cơ sở hạ tầng và đô thị.

Khi Luật đất đai năm 1987 ra đời (có hiệu lực thi hành từ tháng 01 năm
1988), đánh dấu một bước mới về quy hoạch sử dụng đất đai. Luật Đất đai 1988
quy định quy hoạch sử dụng đất đai có tính pháp lý và là một trong những nội
dung cơ bản của công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Trong thời gian từ 1988 đến 1990, Tổng cục Quản lý Ruộng đất đã chỉ
đạo một số địa phương lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp xã theo quy
định của Luật đất đai 1988. Số lượng các quy hoạch này trên phạm vi cả nước
chưa nhiều nhưng qua đó Tổng cục Quản lý Ruộng đất và các địa phương đã
trao đổi, hội thảo và rút ra những vấn đề cơ bản về nội dung và phương pháp
quy hoạch sử dụng đất, làm cho quy hoạch sử dụng đất không chỉ đơn thuần đáp
ứng việc sử dụng đất đai mà trở thành một nội dung, đồng thời là công cụ đắc
lực cho công tác quản lý nhà nước về đất đai của các địa phương.
Tổng cục Quản lý Ruộng đất lần đầu tiên ban hành văn bản hướng dẫn về
quy hoạch phân bổ đất đai chủ yếu đối với cấp xã (Thông tư số 106/TT-QHKH
ngày 15 tháng 4 năm 1991) với những nội dung chính như sau:
+ Xác định ranh giới về quản lý, sử dụng đất;
+ Điều chỉnh một số trường hợp về quản lý và sử dụng đất;
+ Phân định và xác định ranh giới những khu vực đặc biệt;
Một số nội dung khác về chu chuyển 5 loại đất, mở rộng diện tích đất sản
xuất, chuẩn bị cho việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây
dựng các văn bản chính sách đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai.
- Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay
+ Từ khi có Luật đất đai 1993 đến trước khi có Luật đất đai 2013
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, tạo cơ sở pháp lý đầy đủ hơn cho công tác
quy hoạch sử dụng đất đai. Tổng cục Địa chính đã tổ chức các Hội nghị tập
huấn, triển khai công tác Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và chỉ đạo thực
hiện thí điểm ở 10 tỉnh, 20 huyện; ban hành quy trình, định mức và đơn giá điều
tra quy hoạch sử dụng đất đai áp dụng trong phạm vi cả nước.
Công tác quy hoạch sử dụng đất đai được triển khai mạnh mẽ và có bài
bản hơn ở cả 4 cấp là: cả nước, tỉnh, huyện, xã. Báo cáo “Quy hoạch, kế hoạch

13


sử dụng đất đai cả nước đến năm 2000” đã được Chính phủ trình Quốc hội khoá
IX tại kỳ họp thứ 10 (15/10 - 12/11/1996) và kỳ họp thứ 11 (02/4 - 10/5/1997).
Quốc Hội đã ra Nghị quyết số 01/1997/QH9 ngày 10/5/1997 thông qua kế hoạch
sử dụng đất đai đến năm 2000 của cả nước.
Tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XI, Quốc Hội có Nghị quyết số
29/2004/QH11 thông qua quy hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010 và
kế hoạch sử dụng đất đai đến năm 2005.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 và các Nghị định của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành
Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập, điều
chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, đồng thời Bộ đã ban
hành Quy trình, Định mức, đơn giá lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các
cấp; Định mức sử dụng một số loại đất phi nông nghiệp.
Đến nay, kết quả triển khai công tác Quy hoạch sử dụng đất đai trên phạm
vi cả nước như sau:
- Quy hoạch sử dụng đất đai đai cấp tỉnh:
Đã có 64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (bao gồm cả tỉnh Hà Tây
cũ) xây dựng xong phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010
và lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối (2006 - 2010) và đã được Bộ Tài
nguyên và Môi trường tổ chức thẩm định. Trong đó có 62 tỉnh đã được Chính
phủ xét duyệt; riêng thành phố Hà Nội đang trình Chính phủ xét duyệt; tỉnh Hà
Giang đang hoàn chỉnh tài liệu theo ý kiến thẩm định của các Bộ, ngành để trình
Hội đồng nhân dân thông qua trước khi trình Chính phủ xét duyệt. Có một số
tỉnh, thành phố đang triển khai lập quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện:
Cả nước có 531/681 huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành
việc lập quy hoạch đến năm 2010 (chiếm 77,97%); 98 huyện đang triển khai

(chiếm 14,4%); còn lại 52 huyện chưa triển khai (chiếm 7,64%), phần lớn là các
đô thị (quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
- Quy hoạch sử dụng đất đai xã, phường, thị trấn (cấp xã):
Cả nước có 7.576/11.074 xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã) đã lập
quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 (đạt 68,41%); 1.507 xã đang triển khai
(đạt 13,61%); còn lại 1.991 xã chưa triển khai (chiếm 17,98%).
+ Luật đất đai 2013 có hiệu lực từ 01/07/2014 đến nay
Về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm
(2011-2015): Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5
năm (2011-2015) cấp quốc gia đã được Quốc hội thông qua tại Nghị quyết số
17/2011/QH13. Bộ TN&MT đã đôn đốc, tổng hợp báo cáo của các Bộ, ngành và
địa phương và Bộ trưởng đã ký thừa uỷ quyền Thủ tướng Chính phủ Báo cáo số
14


190/BC-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ gửi Quốc hội và Báo cáo số 193/BCCP ngày 06/6/2014 của Chính phủ trình Quốc hội về kết quả kết quả thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Nghị quyết số 17/2011/QH13 của Quốc
hội. Cụ thể như sau:
- Đối với cấp tỉnh: Bộ đã trình Chính phủ xét duyệt quy hoạch sử dụng đất
đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) cho 63/63
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Đối với cấp huyện: có 352 đơn vị hành chính cấp huyện được Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 49,93%);
có 330 đơn vị hành chính cấp huyện đang triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất (chiếm 46,81%); còn lại 23 đơn vị hành chính cấp huyện chưa triển
khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 3,26%).
- Đối với cấp xã: có 6.516 đơn vị hành chính cấp xã được cấp có thẩm
quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm 58,41%); có 2.907 đơn
vị hành chính cấp xã đang triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chiếm
26,06%); còn lại 1.733 đơn vị hành chính cấp xã chưa triển khai lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất (chiếm 15,53%).
Về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử
dụng đất kỳ cuối (2016-2020): Trong 6 tháng đầu năm, Bộ đã tập trung triển
khai việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử
dụng đất 05 năm kỳ cuối (2016-2020) cấp quốc gia theo chỉ đạo của Thủ tướng
Chính phủ tại Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 20/5/2015. Đến hết tháng 6 năm 2015
đã có 06 Bộ, ngành và 52 tỉnh gửi Báo cáo kết quả thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và đăng ký nhu cầu sử dụng đất giai đoạn 2016-2020 và còn
một số tỉnh, thành phố chưa gửi báo cáo . Bộ cũng đã xây dựng kế hoạch và tổ
chức thực hiện việc kiểm tra các địa phương trong việc thực hiện quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) các cấp.
1.1.6. Nội dung quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất đai cấp huyện
- Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh đã phân bổ cho cấp huyện
trong năm kế hoạch và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
- Xác định nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực trong năm kế
hoạch và phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã gồm:
+ Chỉ tiêu sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất năm trước chưa thực
hiện hết nhưng phải phù hợp với kinh tế - xã hội trên địa bàn cấp huyện;
+ Nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
cấp huyện.
- Tổng hợp nhu cầu sử dụng đất, cân đối xác định các chỉ tiêu sử dụng đất
cho các ngành, lĩnh vực trong năm kế hoạch và phân bổ đến từng đơn vị hành
chính cấp xã.
15


- Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích quy định tại các
điểm a, b, c, d và e Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai trong năm kế hoạch đến
từng đơn vị hành chính cấp xã.
- Xác định diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng trong năm kế

hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
- Xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án; vị trí, diện tích khu vực sử
dụng đất vào các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai để
thực hiện thu hồi đất trong năm kế hoạch, bao gồm:
+ Các dự án quy định tại Điều 61 và Khoản 1, 2 Điều 62 của Luật Đất đai
và đã được ghi vốn thực hiện trong năm kế hoạch;
+ Các dự án quy định tại Khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai và đã được
ghi vốn thực hiện trong năm kế hoạch đối với các dự án thực hiện bằng ngân
sách nhà nước; có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền đối với các dự án còn lại;
+ Vùng phụ cận dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đô thị,
khu dân cư nông thôn để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở,
thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh trong năm kế hoạch đã có chủ trương
bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Xác định diện tích đất cần phải chuyển mục đích sử dụng đất để thực
hiện việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng
quyền sử dụng đất trong năm kế hoạch trên cơ sở xem xét đơn đề nghị của người
sử dụng đất.
- Dự kiến các nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất và các khoản chi cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong năm kế
hoạch sử dụng đất.
- Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
- Lập hệ thống bảng, biểu số liệu phân tích, sơ đồ, biểu đồ.
- Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được thực hiện
theo quy định tại Khoản 11 Điều 56 của Thông tư này.
- Xây dựng dự thảo báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất
hàng năm.
- Nhân sao hồ sơ, tài liệu phục vụ trình duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng
năm.
- Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện về dự thảo kế hoạch sử dụng đất

hàng năm của cấp huyện; chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, tài liệu kế hoạch sử dụng
đất trình cấp có thẩm quyền thẩm định.
- Đánh giá, nghiệm thu.
16


1.1.7. Những bất cập trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất hiện nay
Bất cập trong tư duy về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai
Tư duy QH là rất mạch lạc nhưng trên thực tế không thể thực hiện được vì
cách phân loại đất trong QH.Phân loại theo nguyên tắc tương đồng, các loại đất
luôn xen kẽ nhau nên không thể khoanh định được.
Luật đất đai 2003 chỉ chú trọng về chu chuyển các loại đất mà quên đi cấu
trúc của đất đai, tức tính vùng và tính liền kề của đất đai.
Ngày nay diện tích đất đai không còn quan trọng, mà vùng đất đai có tầm
quan trọng hơn so với tổng diện tích.
QHSDĐ có hai chức năng chính là cân đối nguồn lực quốc gia và làm căn
cứ cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Với chức năng cân đối nguồn lực quốc gia thì tư duy QH theo tổng diện
tích như hiện nay là không khả thi. Hiện nay quá trình đô thị hóa cần phân vùng
và xác định mối liên hệ vùng. Chức năng cân đối nguồn lực quốc gia là rất quan
trọng nhưng khi thực hiện QH vượt chỉ tiêu hoặc không đủ chỉ tiêu thì không có
biện pháp chế tài nào được đưa ra.
Với chức năng làm căn cứ cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì chưa phát huy hiệu quả.
Bất cập trong mối quan hệ với các ngành quy hoạch khác
- Với quy hoạch xây dựng:
Theo pháp luật hiện nay thẩm quyền cao nhất phê duyệt QH đô thị là thủ
tướng. Nhưng đối với QHSDĐ thì là Quốc hội. Căn cứ vào thẩm quyền thì
QHSDĐ có tính pháp lý cao hơn. Nhưng trên thực tế QH đô thị lại có vai trò
quan trọng hơn.

- Với QH tổng thể phát triển kinh tế xã hội:
QHSDĐ lấy QH tổng thể phát triển KT-XH làm căn cứ như vậy QH tổng
thể phát triển KT-XH có vai trò rất quan trọng, nhưng hiến pháp lại không có
điều nào nói về QH tổng thể.
Về mặt nội dung giữa hai QH này có rất nhiều điểm trùng lấp gây tốn
kém.
Bất cập trong phân kỳ quy hoạch
- Theo mô hình QHSDĐ hiện nay là làm từ trên xuống, QHSDĐ cấp dưới
phải tuân thủ cấp trên.
- Nếu xét trong thời kỳ 10 năm, trong khi QH chung, QH sở, QH ngành
lại có thời kỳ từ 15 đến 20 năm. Do đó lấy QH tổng thể phát triển KT-XH để
làm căn cứ thì tầm nhìn không đủ xa để dự báo cho QH ngành.
- Nếu làm QH theo nguyên tắc từ trên xuống thì không đảm bảo.
17


- Kỳ QH không quan trọng, quan trọng là kế hoạch, mục tiêu từng năm.
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tuân theo những nguyên
tắc sau đây:
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh.
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế
hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt.
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng
với biến đổi khí hậu.
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.

- Dân chủ và công khai.
- Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi
ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.
- Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất
phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
1.2.2. Thẩm quyền lập, thẩm định xét duyệt quy hoạch sử dụng đất
đai
+ Trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Bộ
Tài nguyên và Môi trường chủ trì giúp Chính phủ trong việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh; Uỷ ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất cấp huyện.
Cơ quản quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện chú trì giúp Uỷ ban nhân dân
cùng cấp trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Bộ quốc phòng tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng dất quốc phòng;
Bộ công an tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
Chính phủ quy định chi tiết Điều này

18


+ Thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất:
Thủ tướng Chính phủ thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất cấp quốc gia.
Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định

trong quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập Hội đồng thẩm định
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh và quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cấp tỉnh.
Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm
định trong quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm giúp Hội đồng
thẩm định trong quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp có trách
nhiệm thẩm định và gửi Thông báo kết quả thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đến cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại
Điều 42 của Luật này; cơ quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có
trách nhiệm tiếp thu, giải trình theo nội dung thông báo kết quả thẩm định quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục
đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
1.2.3. Văn bản pháp lý lập kế hoạch sử dụng đất
- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy
định chi tiết một số điều của Luật Đất đai.
- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hướng dẫn, lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất.

19