DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
TSSS

Tài sản so sánh

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KDC

Khu dân cư

GCN

Giấy chứng nhận

NN

Nông nghiệp

MT

Mặt tiền

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

BTNMT

Bộ Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

CLCL

Chất lượng công trình


DANH MỤC BẢNG
Hình, bảng

Tên hình, bảng

Trang

Hình 1.1

Tính chất và đặc điểm đất đai

6

Hình 1.2

Bản đồ giá trị

10


Hình 1.3

Tính ngưỡng của giá cả đất đai

11

Hình 2.1

Bản đồ hành chính thành phố Phan Thiết

35

Hình 2.2

Bảng đồ hướng tuyến xây dựng nâng cấp tuyến đường từ
cầu Hùng Vương đến đường ĐT 706B, TP.Phan Thiết –
Bình Thuận

51

Bảng 2.1

Hệ số điều chỉnh giá đất

46

Bảng 2.2

Đặc điểm kỹ thuật tài sản cần định giá


51

Bảng 2.3

Nguồn thông tin tài sản so sánh Giá đất ở đô thị vị trí 1
tiếp giáp mặt tiền đường Nguyễn Thông đoạn từ Thủ
Khoa Huân đến Trạm thu phí

54

Bảng 2.4

Bảng điều chỉnh giá đất ở đô thị vị trí 1 tiếp giáp mặt tiền
đường Nguyễn Thông đoạn từ Thủ Khoa Huân đến Trạm
thu phí

56

Bảng 2.5

Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất đề xuất với giá đất ước tính
theo tài sản so sánh 1, 2 và 3 đối với Giá đất ở đô thị vị trí
1 tiếp giáp mặt tiền đường Nguyễn Thông đoạn từ Thủ
Khoa Huân đến Trạm thu phí

57

Bảng 2.6

Nguồn thông tin tài sản so sánh Giá đất ở đô thị vị trí 1

tiếp giáp mặt tiền đường Nguyễn Thông đoạn từ Thủ
Khoa Huân đến Trạm thu phí

58

Bảng 2.7

Bảng điều chỉnh giá đất Giá đất ở đô thị vị trí 1 tiếp giáp
mặt tiền đường Nguyễn Thông đoạn từ Thủ Khoa Huân

59


đến Trạm thu phí

Bảng 2.8

Bảng 2.9

Bảng 2.10

Bảng 2.11

Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất đề xuất với giá đất ước tính
theo tài sản so sánh 1, 2 và 3 Giá đất ở đô thị vị trí 1 tiếp
giáp mặt tiền đường Nguyễn Thông đoạn từ Thủ Khoa
Huân đến Trạm thu phí

Nguồn thông tin tài sản so sánh Giá đất ở đô thị vị trí 2
hẻm của đường Nguyễn Thông đoạn từ Thủ Khoa Huân

đến Trạm thu phí

Bảng điều chỉnh Giá đất ở đô thị vị trí 2 hẻm của đường
Nguyễn Thông đoạn từ Thủ Khoa Huân đến Trạm thu phí
Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất đề xuất với giá đất ước tính
theo tài sản so sánh 4, 5 và 6 Giá đất ở đô thị vị trí 2 hẻm
của đường Nguyễn Thông đoạn từ Thủ Khoa Huân đến
Trạm thu phí

61

61

63

65

Bảng 2.12

Nguồn thông tin tài sản so sánh Giá đất ở đô thị vị trí 3
hẻm của đường Nguyễn Thông đoạn từ Thủ Khoa Huân
đến Trạm thu phí

65

Bảng 2.13

Bảng điều chỉnh giá đất Giá đất ở đô thị vị trí 3 hẻm của
đường Nguyễn Thông đoạn từ Thủ Khoa Huân đến Trạm
thu phí


63

Bảng 2.14

Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất đề xuất với giá đất ước tính
theo tài sản so sánh 7, 8 và 9 Giá đất ở đô thị vị trí 3 hẻm
của đường Nguyễn Thông đoạn từ Thủ Khoa Huân đến
Trạm thu phí

68

Bảng 2.15

Nguồn thông tin tài sản so sánh Giá đất ở đô thị vị trí 4
hẻm của đường Nguyễn Thông đoạn từ Thủ Khoa Huân
đến Trạm thu phí

68

Bảng 2.16

Bảng điều chỉnh giá đất Giá đất ở đô thị vị trí 4 hẻm của

70


đường Nguyễn Thông đoạn từ Thủ Khoa Huân đến Trạm
thu phí


Bảng 2.17

Bảng 2.18

Bảng 2.19

Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất đề xuất với giá đất ước tính
theo tài sản so sánh 10, 11 và 12 là Giá đất ở đô thị vị trí 4
hẻm của đường Nguyễn Thông đoạn từ Thủ Khoa Huân
đến Trạm thu phí

Nguồn thông tin tài sản so sánh Giá đất nông nghiệp nằm
trong địa giới hành chính phường có tiếp giáp MT đường
Bảng điều chỉnh giá đất Giá đất nông nghiệp nằm trong
địa giới hành chính phường có tiếp giáp MT đường

72

72

73

Bảng 2.20

Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất đề xuất với giá đất ước tính
theo tài sản so sánh 13,14 và 15 là Giá đất nông nghiệp
nằm trong địa giới hành chính phường có tiếp giáp MT
đường

75


Bảng 2.21

Nguồn thông tin tài sản so sánh Giá đất nông nghiệp nằm
trong địa giới hành chính phường không tiếp giáp MT
đường

75

Bảng 2.22

Bảng điều chỉnh giá đất Giá đất nông nghiệp nằm trong
địa giới hành chính phường không tiếp giáp MT đường

76

Bảng 2.23

Đánh giá chung về kết quả thẩm định giá tại dự án

81


MỤC LỤC
MỞ
ĐẦU………………………………………………………………………...Erro
r! Bookmark not defined.
1.
Lý
do

chọn
đề
tài……………………………………………………………...Error! Bookmark
not defined.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác định giá đất trong công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng……………………………………………………..1
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu………………………………………...2
3.1. Mục tiêu nghiên cứu………………………………………………………...2
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu……………………………………………………….2
4.
Đối
tượng
và
phạm
vi
nghiên
cứu…………………………………………….Error! Bookmark not defined.
4.1.
Đối
tượng
nghiên
cứu……………………………………………………….Error! Bookmark not
defined.
4.2. Phạm vi nghiên cứu…………………………………………………………3
5. Phương pháp nghiên cứu……………………………………………………...3
6.
Ý
nghĩa
của
nghiên

cứu……………………………………………………….Error! Bookmark not
defined.
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT
TRONG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG……………………………………………………………………………5
1.1. Cơ sở lý luận của định giá đất trong công tác bồi thường và giải phóng mặt
bằng……………………………………………………………………………...5
1.1.1. Các khái niệm chung……………………………………………………...5
1.1.2. Khái niệm và vai trò của đất đai…………………………………………..5
1.1.3. Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai………………………8
1.1.4. Vị trí và vai trò định giá đất trong công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng…………………………………………………………………………….Er
ror! Bookmark not defined.


1.1.5.
Các
nhân
tố
ảnh
hưởng
đến
đất……………………………………...Error! Bookmark not defined.

giá

1.1.6.
Nguyên
tắc
định

đất………………………………………………….Error!
Bookmark
defined.

giá
not

1.1.7. Trình tự định giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng…………………………………………………………………………….Er
ror! Bookmark not defined.
1.1.8. Các phương pháp định giá đất đai trên thế giới………………………….23
1.1.9. Phương pháp định giá đất trong các văn bản pháp lý tại Việt Nam……..24
1.2. Cơ sở pháp lý định giá đất trong công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng…………………………………………………………………………….33
Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG BỒI
THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THỰC HIỆN DỰ ÁN KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHAN THIẾT TỈNH
BÌNH THUẬN…………………………………………………………………35
2.1. Khái quát thành phố Phan Thiết tỉnh Bình Thuận………………………....35
2.1.1. Điều kiện tự nhiên của thành phố Phan Thiết …………………………...35
2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội………………………………………………….37
2.2. Quy định về giá đất cụ thể thành phố Phan Thiết tỉnh Bình Thuận……….39
2.3. Giá các nhóm đất trên địa bàn thành phố Phan Thiết……………………...40
2.3.1. Giá nhóm đất nông nghiệp ........................................................................ 40
2.3.2. Giá nhóm đất phi nông nghiệp…………………………………………..43
2.3.3. Giá nhóm đất chưa sử dụng……………………………………………..50
2.4. Khái quát về dự án định giá đất phục vụ Nâng cấp đường tư cầu Hùng
Vương đến đường ĐT706B thành phố Phan Thiết…………………………….51
2.4.1. Thông tin điều tra về tài sản định giá …………………………………...51
2.4.2. Kết quả thẩm định giá và đề xuất các phương án………………………..52

2.4.3. Đánh giá chung về kết quả thẩm định giá tại dự án……………………..80
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI
THÀNH PHỐ PHAN THIẾT TỈNH BÌNH THUẬN………………………….83
3.1. Hoàn thiện các chính sách về tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản………………………………………………………………………………83
3.2. Thành lập cơ quan định giá đất Nhà nước…………………………………83


3.3.

Đào
tạo
cán
bộ
định
……………………………………………….Error!
defined.

giá
Bookmark

đất
not

3.4.
Công
tác
tuyên
truyền……………………………………………………..Error! Bookmark not
defined.

3.5.
Phát
triển
các
phương
pháp
định
mới……………………………...Error! Bookmark not defined.

giá

đất

3.6. Nghiên cứu ứng dụng các phần mềm định giá đất trên nền GIS…………..85
3.7. Đưa ra các chế tài xử phạt các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai……..87
KẾT LUẬN …………………………………………………………………….88
1. Kết luận……………………………………………………………………...88
2. Kiến nghị…………………………………………………………………….89
TÀI LIỆU THAM KHẢO


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là một loại tài nguyên quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con
người. Đất đai là nền tảng cơ bản quan trọng nhất trong xây dựng và phát triển
trong tất cả các vấn đề dân số, kinh tế, xã hội, văn hóa. Do đó việc khai thác và
sử dụng nguồn tài nguyên này phải có sự quản lý đúng mực tránh tình trạng sử
dụng bất hợp lý hoặc lãng phí.
Khi nền kinh tế quốc gia ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất cho
các mục đích mở rộng phát triển đô thị, khu dân cư, xây dựng các cụm công

nghiệp, du lịch, dịch vụ và hạ tầng cơ sở sẽ tăng cao. Giá trị đất đai ngày càng
được quan tâm so với trước
Giải phóng mặt bằng để có quỹ đất xây dựng là một công việc quyết định
tiến độ của dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Giải phóng mặt bằng phải
trải qua nhiều giai đoạn. Trong đó thì khâu định giá đất để bồi thường thiệt hại
cho dân, cho các đơn vị bị thu hồi là vấn đề gây nhiều khó khăn nhất. Bởi vì
việc này có liên quan tới quyền lợi của một hoặc nhiều hộ dân, liên quan đến lợi
ích lâu dài của cộng đồng.
Nhà nước đã thực hiện khá đầy đủ vai trò của mình trong công tác quản lý
thông qua việc ban hành các nghị định, thông tư, xây dựng bản giá đất hàng
năm. Tuy nhiên bảng giá đất hàng năm do nhà nước ban hành dựa trên các nghị
định thông tư và phương pháp đã được quy định lại quá bất cập, gây ra chênh
lệch lớn giá đất trong thực tế với giá đất được quy định trong bảng giá đất. Thực
trạng này làm cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó
khăn, chậm tiến độ do sự không hợp tác của người dân, không chấp nhận bàn
giao mặt bằng vì cho rằng giá đất bồi thường còn thấp, chưa tương xứng với giá
đất trên thực tế.
Xuất phát từ những nguyên nhân trên, việc thực hiện đề tài luận văn
“Định giá đất trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại thành phố
Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận” là thực sự cần thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác định giá đất trong công tác
bồi thường giải phóng mặt bằng
Tại Việt Nam các công trình nghiên cứu lý luận và thực tiễn về công tác
định giá đất trong công tác bồi thường đã được đề cập và nghiên cứu giải quyết
trong các đề tài nghiên cứu trong thời gian gần đây. Có thể kể đến các công trình
nghiên cứu sau:
Các công trình “Lý thuyết Vị thế - Chất lượng và các ứng dụng trong phát
triển đô thị và định giá bất động sản” của nhóm nghiên cứu Hoàng Hữu Phê ( Bộ
XD) và Trần Thanh Hùng ( Trường Đại học TN&MT Tp.HCM), thực hiện từ
11



năm 2002 đến nay và các kết quả nghiên cứu được đăng trên các tạp chí chuyên
ngành. Hướng nghiên cứu tập trung vào các vấn đề lý thuyết và phương pháp
định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng. Kết quả nghiên
cứu cho thấy giá trị của đất đai và bất động sản bao gồm các yếu tố giá trị hữu
hình và giá trị vô hình, có thể được xác định bằng phương pháp phân tích hồi
quy giá ẩn ( Hedonic Pricing Method). Từ đó có thể cung cấp căn cứ định lượng
các yếu tố phân cấp vị trí đất tương ứng với phân vùng giá trị đất và xây dựng hệ
thống định giá đất tự động cho cả 2 hình thức hàng loạt và riêng lẻ.
Đề tài “ Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô
thị trên thị trường và đề xuất phương pháp định giá đất đô thị phù hợp ở nước
ta” của nhóm nghiên cứu Bùi Ngọc Tuân ( Bộ TN&MT ), thực hiện năm 2004.
Từ kết quả nghiên cứu nhóm nghiên cứu đề tài rút ra kết luận phương pháp so
sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất đô thị phù hợp nhất cho cả 2 hình
thức định giá: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ.
Nguyễn Viết Tuyến thực hiện đề tài “ Nguyên cứu các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội năm 2011”. Từ kết
quả nghiên cứu nhóm nghiên cứu đưa ra kết luận những đường phố có khả năng
sinh lợi cao và ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu
tố về hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống,… Những thửa
đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào
bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau đó mới đến các yếu tố về
địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích chính để
xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau
đó là hình thể, diện tích…
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
+ Trình bày những kiến thức cơ bản về các quy định, công tác tiến hành
định giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.

+ Kiểm tra đánh giá thực trạng, tiềm năng của đất đai để có cơ
sở và phương pháp định giá các loại đất cho phù hợp với giai đoạn hiện nay.
+ Làm cơ sở để quản lý thống nhất đất đai theo quy định của pháp luật,
bảo vệ tài nguyên đất, nhằm phát triển và sử dụng đất lâu bền.
+ Đánh giá thực trạng định giá đất trong công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng tại thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận. Xác định các vấn đề còn
tồn tại và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất đai để giá đất được
xác định có sự hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác định giá đất bồi
thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
12


- Phân tích thực trạng định giá đất trong công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng tại thành phố Phan Thiết thực hiện dự án Nâng cấp đường từ cầu Hùng
Vương đến đường ĐT706B.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Vấn đề xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải
phóng mặt bằng.
- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện định giá đất bồi thường
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng
của các dự án trên địa bàn thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận và đối với dự
án Nâng cấp đường từ cầu Hùng Vương đến đường ĐT706B.
5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra
Điều tra thu thập các thông tin và tài liệu về tình hình thực hiện công tác

định giá đất bồi thường, hỗ trợ của dự án cần giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận
Phương pháp thống kê
Nhằm xử lý, thống kê các số liệu đã thu thập được về thực trạng xác định
giá đất phục vụ công tác bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của thành
phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận, lập thành các bảng biểu số liệu về những kết
quả đạt được.
Phương pháp so sánh
So sánh việc tổ chức thực hiện và thực tiễn của dự án so với pháp luật, các
cơ chế chính sách, trình tự, thủ tục quy định của pháp luật so với thực tế ở địa
phương, từ đó rút ra những vấn đề về nhân sự, tác nghiệp trong giải quyết hồ sơ
hỗ trợ ( thừa, thiếu, chồng chéo…) và đề xuất hướng giải quyết.
Phương pháp phân tích tổng hợp
Phân tích các tài liệu, bảng biểu thành từng bộ phận để tìm hiểu sâu sắc về
vấn đề nghiên cứu, đánh giá xem xét một Cách cụ thể và khái quát các số liệu
bồi thường của các loại đất và tài sản trên địa bàn thành phố Phan Thiết sau đó
tổng hợp một cách có hệ thống chúng lại để đưa ra những nhận xét, kết luận rõ
ràng cho vấn đề nghiên cứu.
Phương pháp chuyên gia

13


Tham khảo, hỏi ý kiến của các nhà chuyên môn, những nhà quản lý để
đánh giá tình hình định giá đất trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
và các vấn đề chính sách có liên quan đến lĩnh vực nghiên cứu.
Phương pháp đối chứng
So sánh đối chứng kết quả xác định giá đất theo phương pháp được đề
xuất với kết quả tính toán giá theo quy trình và phương pháp của Bộ TN&MT để
khẳng định tính đúng đắn của căn cứ và phương pháp tính toán đề ra.

So sánh đối chứng các hệ thống thông tin giá đất theo các tiêu chí kinh tế,
kỹ thuật và công nghệ.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Làm rõ được những hạn chế trong công tác định giá đất hiện nay .
Đề xuất được các giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất đai tại địa
phương để giá đất được xác định sẽ có sự hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất,
nhà đầu tư và nhà nước cũng như các bên có liên quan khi thực hiện công tác
thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.
7. Bố cục của luận văn
Mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của định giá đất trong công tác bồi
thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng
Chương 2: Thực trạng công tác định giá đất trong bồi thường, giải phóng
mặt bằng thực hiện dự án, khi nhà nước thu hồi đất tại địa bàn thành phố Phan
Thiết
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất tại thành phố Phan
Thiết, tỉnh Bình Thuận
Kết luận và kiến nghị
Danh mục tài liệu tham khảo

14


CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG CÔNG
TÁC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Cơ sở lý luận của định giá đất trong công tác bồi thường và giải phóng
mặt bằng
1.1.1.Các khái niệm chung
- Định giá đất là một hoạt động chuyên môn nhằm ước tính giá trị lô đất

cần thẩm định theo thị trường tại một thời điểm, phục vụ cho mục đích xác định
trước bằng các phương pháp phù hợp.
- Bồi thường về đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
- Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trên cơ sở điều tra,
thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ
sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
- Giá đất: là số tiền trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến
việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên
một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới.
- Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên
tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
1.1.2. Khái niệm và vai trò của đất đai
a. Khái niệm
Đất đai là một loại tài nguyên quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con
người, nó là phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất và chịu ảnh hưởng của nhiều
yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn sinh vật, ngoài ra còn
chịu sự tác động to lớn từ con người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt của mỗi
quốc gia và đóng vai trò quan trọng trong môi trường sống, là địa bàn phân bố
và xây dựng các khu dân cư, cơ sở văn hóa, kinh tế, xã hội, quốc phòng và an
ninh… Đất đai ở đây được hiểu theo nghĩa hẹp là một bộ phận lục địa trên bề
mặt trái đất.
Đất đai được hiểu theo nghĩa rộng là kết quả của mối quan hệ tổng hòa
giữa đất và các hoạt động kinh tế xã hội của con người diễn ra trên bề mặt trái
đất gắn liền với đất. Nghĩa là đất đai bao gồm yếu tố đất và con người, có các

tính chất tự nhiên gắn liền với đất và tính chất xã hội gắn liền với con người.
Trong đó yếu tố con người là yếu tố quyết định đến sự hình thành và phát triển
15


của đất đai, nếu không có con người thì chỉ có trái đất và đất chứ không có đất
đai.
Đất đai là sự vật địa lý kinh tế nên đất đai có 2 tính chất là tính chất tự
nhiên và tính chất xã hội.
Tính chất tự nhiên bao gồm các đặc điểm không gian ( vị trí, diện tích,
hình thể, chiều dài, chiều rộng…) và các đặc điểm địa hình, địa mạo, địa chất,
địa chấn và các tính chất lý hóa sinh của môi trường đất, kể cả giá trị đầu tư vào
đất đai để cải tạo tính chất tự nhiên của đất đai. Các yếu tố đặc điểm của tính
chất tự nhiên trong mối quan hệ với con người hình thành chất lượng tự nhiên là
khả năng đáp ứng được các nhu cầu vật chất của con người.
Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa – xã hội và kinh tế
của con người hay nói cách khác là vị thế xã hội của đất đai được hình thành
trong mối quan hệ với con người với các yếu tố đặc điểm văn hóa, kinh tế - xã
hội của vị trí đất đai.
Hai phạm trù chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai đều mang
tính bất định vì nó được xác định trong mối quan hệ tổng hòa của con người với
các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội của đất đai. Do tính bất định của chất
lượng tự nhiên và vị thế xã hội làm cho giá trị của đất đai cũng không xác định
được một cách rõ rang, mà chỉ là ngẫu nhiên, vì vậy cần phải có chức năng xác
định và thẩm định giá đất

Tính chất xã hội

Vị thế


Tính chất tự nhiên

Chất lượng

Người sử dụng

Người

Đất

Hình 1.1. Tính chất và đặc điểm đất đai
Ngoài hai tính chất nêu trên, đất đai còn có các tính chất khác :
- Tính cố định về mặt vị trí
- Tính khan hiếm về mặt không gian
- Tính dị biệt về các yếu tố vị thế- chất lượng
- Tính tăng trị
16


b.Vai trò của đất đai
Đất đai là đối tượng của lao động. chịu sự tác động của con người và đồng
thời thông qua đất đai, con người tác động vào cây trồng, vật nuôi. Vì vậy, đất
đai cũng là công cụ lao động. Vừa là đối tượng, vừa là công cụ nên đất đai đóng
vai trò là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong lĩnh vực nông – lâm nghiệp. Đất đai
còn có vai trò là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị.
Với các vai trò nêu trên thì đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của
tất cả các hoạt động kinh tế - xã hội của con người. Với tầm quan trọng này cùng
với nguồn gốc tự nhiên của đất đai nên đất đai có tính cộng đồng. Ngoài ra, đất
đai cũng là sản phẩm đầu ra của các hoạt động đầu tư, khai khoáng phát triển đất
đai. Vì thế, đất đai là tài sản bất động sản do công sức của từng con người tạo ra

nên đất đai cũng mang tính cá nhân.
Phân loại đất đai
Căn cứ theo Luật đất đai năm 2013, đất đai tại Việt Nam được phân thành
những loại sau:
Nhóm đất nông nghiệp
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm
khác.
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất rừng sản xuất
- Đất rừng phòng hộ
- Đất rừng đặc dụng
- Đất nuôi trồng thủy sản
- Đất làm muối
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các
loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không
trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại
động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng
thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây
giống,con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Nhóm đất phi nông nghiệp
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan.
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức
sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục
thể thao, khoa học va công nghệ, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản

xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật
liệu xây dựng, làm đồ gốm.
17


- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông ( gồm cảng
hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường
sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn
thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác.
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng.
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động
trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để trữu nông sản, thuốc bảo vệ
thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất
xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh
doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
Nhóm đất chưa sử dụng
Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng.
1.1.3. Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai
a. Các quan điểm về giá trị của đất đai
Giá cả của đất đai cũng giống như giá cả của các loại hàng hóa khác, đều
được hình thành trên cơ sở cung cầu về lợi ích của đất đai trên thị trường. Giá trị
thị trường của đất đai chính là giá trị trao đổi của đất đai trên thị trường. Giá cả
là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị
Trước hết cần nghiên cứu tổng quan một số quan điểm về giá trị được
chấp nhận rộng rãi hiện nay để có thể làm rõ được bản chất nội tại của các hình

thức giá cả đất đai là: kinh tế học chính trị Mác-xít, kinh tế học tân cổ điển và
kinh tế học hành vi.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác-xít cho rằng, một sản phẩm
hành hóa bất kỳ đề có hai thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị là lao
động xã hội kết tinh trong sản phẩm hành hóa, là thuộc tính xã hội. Giá trị sử
dụng là hình thức biểu hiện của giá trị, là thuộc tính vật chất tự nhiên của sản
phẩm hàng hóa có thể đáp ứng nhu cầu nào đó của con người. Quan điểm này
cho rằng đất đai không có giá trị bởi vì đất đai không phải do con người tạo nên
và không có lao động xã hội kết tinh trong đất đai.
Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, đất đai có giá trị sử dụng và được
trao đổi trên thị trường thì có giá trị trao đổi. Quan điểm này không đề cập tới
phạm trù lao động xã hội kết tinh như quan điểm kinh tế học chính trị Mác-xít
mà chỉ sử dụng hai phạm trù là giá trị trao đổi và giá trị sử dụng. Bất kỳ một sản
phẩm nào đó có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người thì được coi
là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các
sản phẩm hàng hóa khác thì được gọi là giá trị trao đổi của nó. Giá cả là giá trị
tiền tệ của sản phẩm hàng hóa khi nó được đem ra giao dịch trên thị trường.
18


Tuy nhiên, hai quan điểm này khi áp dụng vào thực tế thì còn bộc lộ
những thiếu sót và hạn chế trong lý giải quá trình hình thành giá trị đất đai trong
đô thị ( Nhiêu Hội Lâm, 2004).
Theo quan điểm kinh tế học hành vi được trình bày trong các lý thuyết
marketing hiện đại, thì giá trị của một sản phẩm hàng hóa gồm có giá trị hữu
hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí
sản xuất vật chất sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý người
tiêu dùng, phụ thuộc tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người, phụ
thuộc vào vị thế của thương hiệu hàng hóa ngự trị trong tâm trí người tiêu dùng (
Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).

Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách
thuyết phục và rõ ràng hơn. Giá trị của đất đai ngoài hai phạm trù giá trị sử dụng
và giá trị trao đổi thì còn bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu
hình ứng với chất lượng tự nhiên của đất đai. Giá trị vô hình ứng với vị thế xã
hội của đất đai. Giá trị trao đổi của đât đai phụ thuộc vào vị thế đất đai, vào tính
chất vô hình của vị thế “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư,
nguyện vọng, tình cảm – của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung.
Giá cả là hình thức biểu hiện của giá trị trao đổi. Giá trị trao đổi thay đổi
gắn liền với sự thay đổi của vị thế làm cho giá cả thay đổi.
b. Các hình thái của giá trị đất đai
Trong lý thuyết Marketing, người ta sử dụng hai phạm trù giá trị cảm
nhận và giá trị tài chính.
Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên
và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của người tiêu dùng khi sử
dụng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ, có các loại giá trị cảm nhận như giá trị tình
cảm, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức,…
Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người để có được hay
sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Giá trị
tài chính có quan hệ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này được minh họa trên
bản đồ giá trị ( Hình 1.2). Đường cân bằng VEL phản ánh quy luật tiền nào của
nấy. Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả: giá mua, giá bán, giá
mua bán và giá cả thị trường.
Thông thường giá bán thường cao hơn giá trị tài chính cân bằng và giá
mua lại thấp hơn giá trị tài chính theo luật mua rẻ bán đắt.

19


Giá trị tài chính


VEL

Giá bán

B

E

A

D

C

Giá mua

Giá trị cảm nhận
Hình 1.2. Bản đồ giá trị
Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm trong khoảng
giữa giá rao bán và giá rao mua, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu
được từ bất động sản. Cùng một bất động sản thì lợi ích cảm nhận được hoàn
toàn khác nhau đối với mỗi cá nhân con người. Giá mua bán được hình thành
trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với
lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể.
Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, được
hình thành thông qua quan hệ cung cầu của thị trường, là giá trị trung bình của
các mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số, gọi là giá mang tính phổ
biến trên thị trường.
c. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai
Thị trường đất đai là một trong những thành phần quan trọng của thể chế

kinh tế thị trường, nhưng đất đai là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả đất đai trong
thị trường có một số điểm khác biệt với giá cả của hàng hóa thông thường.
Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá cả trong một khu vực phần lớn được
quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó. Sự thay đổi giá này thường gắn
liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa, thường được gọi là trào lưu tiêu
dùng xã hội.
Mỗi một khu vực cụ thể có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá trị
trao đổi xác định, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn
xoay quanh mức giá trị này. Vì vậy mà giá cả thị trường đất đai mang tính
ngưỡng. Các mức vị thế khác nhau có các mức ngưỡng giá cả đất đai khác nhau.

20


(Hình 1.3).
PA
Giá tình huống

Giá thị
trường

Giá tình huống
PB

Hình 1.3. Tính ngưỡng của giá cả đất đai
Giá cả thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân
bằng động. Ở một vị trí và thời gian cố định giá cả thị trường của đất đai là
không đổi, nhưng giá cả sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố. Do
thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi tuyến, vị thế
là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao đổi, khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng

tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột. Quá trình này là do quá
trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra. Có nghĩa là, tập trung những người có
vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B (Hình 1.4).

B
Vị thế
thay đổi
đột ngột
A

Hình 1.4. Tính phi tuyến của giá cả đất đai
Ngoài tính ngưỡng và tính phi tuyến giá cả đất đai còn có tính miền, tức là
giá đất được xác định phông phải bằng một mức giá cụ thể, mà thường dao động
trong một khoảng giá nhất định, phụ thuộc vào sự đánh giá vừa cảm tính và vừa
lý tính của người mua và người bán, của người sử dụng hiện tại và nhà đầu tư
phát triển. Thông thường giá đất theo sự đánh giá của người sử dụng hiện tại là
mức giá chặn dưới, theo sự đánh giá của nhà đầu tư phát triển là mức giá chặn
trên, mức giá trị trường sẽ dao động trong khoảng chênh lệch này.

21


1.1.4. Vị trí và vai trò định giá đất trong công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng:
1.1.4.1. Vị trí:
Việc xác định giá đất là một việc làm quan trọng trong công tác Lập
phương án bồi thường cho người dân, sau khi có giá đất, rồi mới lập được
phương án bồi thường, sau đó mới tính giá trị bồi thường về đất của người dân.
Việc định giá đất hợp lý trong giải phóng mặt bằng sẽ góp phần hạn chế những
xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Hiện nay, tình

trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra khá phổ biến trong thực tế.
1.1.4.2. Vai trò:
Thứ nhất, đối với quản lý của Nhà nước
Đối với lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng thì giá đất có vai trò
quan trọng trong việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, lợi
ích của quốc gia với lợi ích của những người dân bị thu hồi đất. Có thể nói, việc
định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh
tiến độ giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư và bắt tay vào thực hiện
các công trình trên đất bị thu hồi.
Thứ hai, đối với người dân bị thu hồi đất
Người dân thường có tâm lý không muốn bị thu hồi đất vì thu hồi đất sẽ
tạo nên sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày đối với người dân; Cho nên định
giá đất chính là việc bồi thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để
người dân bị thu hồi đất có thể tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn
nơi ở cũ đã bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp.
Ngoài ra, khi có quy định về giá đất, người có đất bị thu hồi sẽ biết được
mình sẽ được bồi thường bao nhiêu, bồi thường như thế nào, tạo được tâm lý ổn
định hơn cho người có đất bị thu hồi.
Thứ ba, đối với các nhà đầu tư trong những trường hợp thu hồi đất vì
mục đích kinh tế
Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất trong bồi thường giải phóng mặt
bằng đối với các nhà đầu tư luôn là một vấn đề rất khó khăn. Muốn có đất để
thực hiện dự án kinh tế thì nhà đầu tư cần phải giải phóng mặt bằng; Do vậy,
một giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các nhà đầu tư có thể tiếp tục thực
hiện dự án đầu tư của mình cũng như bồi thường khoản giá trị tương ứng cho
người có đất bị thu hồi để ổn định cuộc sống.Việc bồi thường giá đất hợp lý
trong giải phóng mặt bằng sẽ góp phần hạn chế những xung đột, tranh chấp xảy
ra khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Hiện nay, tình trạng khiếu kiện về giá đất
diễn ra khá phổ biến trong thực tế, xuất phát từ việc giá đất chi trả cho người dân
có đất bị thu hồi quá thấp, khiến cho cuộc sống của họ lâm vào tình cảnh khó

khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm, chỗ ở bấp bênh...
22


1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.5.1. Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
a) Mật độ nhân khẩu
Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng
lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năn 1956 ~ 1960 là 11 ~
13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến
động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước
có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao
nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành
thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân
khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó
mức tăng giá đất tương đối nhỏ.
b) Tố chất nhân khẩu
Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố
chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến
giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự
ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi
người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
c) Cấu thành nhân khẩu gia đình
Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô
thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ
đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm
trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối

với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện
tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng
lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.
1.1.5.2. Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị,
an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
a) Trạng thái ổn định chính trị
Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ
được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng
với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên.
Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
23


b) An ninh xã hội
Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở
hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì
vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức
độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện
chính trị.
c) Đầu cơ nhà đất
Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động
của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung không đủ
cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu,
do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
d)Tiến trình đô thị hóa
Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá

trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa
càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên
ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây:
một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao;
hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì
mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
1.1.5.3. Nhân tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời
ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế
giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh
tế, chính trị trong nước.
a)Tình hình kinh tế thế giới
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách
rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có
quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở
rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế
của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế
giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát
nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh
chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm
1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì
giá đất mới tăng lên lại.
b) Nhân tố chính trị quốc tế
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ
kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao
24


lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho
nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên

cao và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày
càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo.
1.1.5.4. Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế
dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình
Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật
tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
a) Tình trạng phát triển kinh tế
Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh
tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính
tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương
nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng
yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển
kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy
rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ
kinh tế.
b) Mức độ dự trữ và đầu tư
Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là
dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính thống
nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng
của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích
ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.
Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ
và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện
vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng
nhanh. Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng
lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất
phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho
tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà.
Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến

động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung
một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch;
trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ
nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
c) Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc
gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền
tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp
25


tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị
gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn
lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc
biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về
nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
d) Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc
ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng
cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá
cả đất đai của khu vực đó tăng.
e) Biến động vật giá
Sự biến động của vật giá ảnh hưởng mạnh mẽ đến từng người. Tài sản
nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm
giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà
đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng
chung xu thế "nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ
phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít,
thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn
xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị

trường nhà đất đô thị đối với giá đất.
f) Mức lãi suất
Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn
ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến
đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể
có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc
đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên
định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền
tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến
động mức lãi suất.
Những nhân tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng
có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của
những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia
về mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một
địa phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân
tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm một bước ảnh hưởng của nhân tố khu vực
và nhân tố cá biệt.
1.1.5.5. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi
có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có
ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
26


a) Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói
về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp
hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các
trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.

b) Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm:
điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem
xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa
gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại
đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên
ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp
hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông...
c) Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi
trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự
nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng
ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của
dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
d) Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng
đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất...
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau
trong đô thị. Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi
trường; khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và
tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải
và các điều kiện cung ứng nước điện...
1.1.5.6. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân
thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả
của từng thửa đất.
a) Diện tích
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn
quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài

chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.

27


b) Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng
bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh,
thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
c) Chiều sâu
Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường
đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên
đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
d) Hình dáng
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng
như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
đ) Độ dốc
Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên
ảnh hưởng đến giá đất.
e) Hạn chế của quy hoạch đô thị
Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung
tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng
đất...
1.1.6. Nguyên tắc định giá đất
Căn cứ theo khoản 1, điều 112, Luật Đất Đai 2013 quy định như sau
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục

đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.
1.1.7. Trình tự định giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng

28