DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CN VPĐKĐĐ

: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

NĐ-CP

: Nghị Định Chính Phủ.

QĐ-UBND

: Quyết Định Uỷ Ban Nhân Dân.

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TNMT

: Tài Nguyên Môi Trường

UBND

: Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ

: Văn phòng đăng ký đất đai

ii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1: Bản đồ hành chính Thành phố Đà Lạt……………………….Trang 21
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận 2016 và Qúy I 2017
…………………………………………………………………………...Trang 45
Bảng 2.2. Tình hình giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ năm 2016 đến
Qúy I năm 2017........................................................................................Trang 46
DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1: Quy trình thực hiện đăng ký đất đai........................................Trang 23
Sơ đồ 2.2: Quy trình cấp GCN QSDĐ lần đầu.........................................Trang 25
Sơ đồ 2.3: Quy trình chung của cấp GCN QSDĐ các trường hợp biến
động...........................................................................................................Trang 29

iii


.............................................................................................. i

............................................................................ ii
HÌNH ....................................................... iii
.................................................................................................. iv
..................................................................................................... 1
..................................................................................... 1
2. Tình

.............................................. 2
........................................................ 3
............................................................................. 3
............................................................................ 3
.......................................................... 3
........................................................................... 3
.............................................................................. 3
........................................................................ 3
.......................................................................... 4

7. B

.............................. Error! Bookmark not defined.
..................................................................................................... 5

.............................................................................. 5
.............................. 5
......................................................................... 5
1.1.2.
lý nhà

trí và vai trò
công tác

ký
nhà và tài
khác
trong
.................................................................................. 7
........................................................................................................ 9
....................................................................................................... 12
..................................... 12
........................................ 13


1.2.3. Trách

quan

ký

14

.......................................................................................................... 16
................................................................................................... 21

................................................................................................................. 21

....................................................................................................................... 21
.......................................... 23
............................................... 23
.................................................... 25
..................................................................... 30
................................................................................ 30

31
........................... 45
................................................................................................... 49

PH

................................................................... 49
................................................................................ 49
................................................................................. 51
..................... 51
.......... 56
............................................................................................... 61


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là thành phần cơ bản
của môi trường sinh thái, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông lâm nghiệp, là
cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là địa bàn phân bố dân cư và phát
triển đô thị. Đất đai là nhân tố không thể thiếu cho sự tồn tại của dân tộc và phát
triển kinh tế xã hội của quốc gia. Đất đai đã trở thành hàng hóa và là một mặt
hàng đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. Hiện nay thị trường bất động sản
đang rất phát triển, đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao.
Một trong những công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành và
phát triển thị trường bất động sản có sự quản lý của Nhà nước. Ở Việt Nam đất
đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm
bảo việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao
nhất. Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, cũng như đảm bảo việc thực hiện
quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký
đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ
chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên
giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
Giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất
nhằm mục đích đảm bảo quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền trên đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ đất. Nhà nước cấp
Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp là nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Đồng thời qua việc
cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt được mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất
của quốc gia. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm không những làm ảnh hưởng
rất lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai của nhà nước và làm thất thoát
nguồn thu ngân sách từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền
và lợi ích hợp pháp của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động
nguồn vốn vay tín dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau
về nguồn gốc như: do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng
không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận gặp
nhiều khó khăn. Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận được thực hiện
đúng thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tránh trường
1


hợp khiếu nại, thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết việc đăng ký xét cấp
Giấy chứng nhận phải thực hiện nghiêm túc.
Từ những vấn đề trên, nhận thấy được tầm quan trọng và sự cần thiết của

việc cấp Giấy chứng nhận và có nhiều vấn đề cần nghiên cứu. Vì vậy, việc thực
hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố
Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng” là thực sự cần thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong những năm qua, trên phạm vi cả nước cũng như trên địa bàn đã có
rất nhiều những nghiên cứu về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể như:
Đề tài thứ nhất: Luận văn thạc sĩ khoa học của Đinh Thị Ngọc Vĩnh –
Trường Đại Học Quốc Gia Hà Nội. Trường Đại học Khoa học và Tự Nhiên
2014: “ Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp năng cao hiệu quả công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội”.
Nội dung chính của đề tài nhằm nghiên cứu về thực trạng của công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất để tìm những vấn đề còn tồn tại trong công tác, từ đó đề xuất các giải
pháp thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận
Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
Đề tài thứ hai: Luận văn thạc sĩ khoa học của Phạm Văn Tùng – Đại học
Quốc Gia Hà Nội. Đại học Khoa học và Tự Nhiên 2014: “Nghiên cứu, đánh giá
tình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại địa bàn quận 12 thành phố Hồ Chí Minh”.
Nội dung đề tài là khảo sát, nghiên cứu tình hình công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đánh
giá tình hình của công tác cấp giấy chứng nhận nói chung, từ đó đề ra các giải
pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại địa bàn
nghiên cứu.
Đề tài thứ ba: Luận Văn thạc sĩ khoa học của Tạ Thị Thanh Nga - Đại học

Nông Lâm 2014: “ Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khác liền với đất tại thành phố Đà Lạt, tỉnh
Lâm Đồng”.
Nội dung chính của đề tài là khảo sát, đánh giá thực trạng trong công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất tại thành phố Đà Lạt, đề ra các giải pháp thích hợp để giải quyết những vấn
đề còn tồn tại trong công tác cấp giấy.
2


Như vậy, ta có thể thấy được các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề
cập giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và
căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được những khó khăn mà cán bộ thụ lý
hồ sơ gặp phải tại địa bàn.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
3.1 Mục tiêu nghiên cứu
Tổng hợp và phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định
được căn cứ pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng
nhận theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
+ Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận.
+ Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa
bàn thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.
+ Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại
địa bàn thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu

+ Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
+ Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về đất đai.
+ Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện đăng ký cấp Giấy
chứng nhận.
+ Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian thành phố Đà Lạt, tỉnh
Lâm Đồng, thời gian từ năm 2016 đến Qúy I năm 2017 với nội dung nghiên cứu
tập trung vào vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, và đăng ký biến
động quyền sử dụng đất (chuyển nhượng QSDĐ, cấp đổi, cấp mới…) của hộ gia
đình cá nhân tại thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.
5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập thông tin: thu thập tài liệu, số liệu, các văn bản
pháp luật về đất đai trên internet, thu thập văn bản, báo cáo số liệu tại cơ quan
thực tập, các trường hợp giải quyết không giải quyết trả hồ sơ.

3


Phương pháp thống kê: thống kê các số liệu đã thu thập về việc đăng ký
lần đầu và đăng ký biến động do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cấp
đổi, cấp mới của thành phố và lập thành bảng biểu số liệu về những kết quả đạt
được.
Phương pháp so sánh; so sánh việc thực hiện công tác đăng ký cấp Giấy
chứng nhận tại địa bàn có tuân thủ đúng với quy định của pháp luật hay không,
từ đó nhằm rút ra những thuận lợi, khó khăn và biện pháp khắc phục. Đồng thời
so sánh để đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận qua các năm trên địa bàn.
Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích từng vấn đề có liên quan đến
nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu số liệu thu thập được để rút ra lời
nhận xét đánh giá về công tác công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại địa

phương.
6. Ý nghĩa của nghiên cứu
Làm rõ được các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ đăng ký
cấp Giấy chứng nhận. Vận dụng các quy định pháp luật đất đai hiện hành đề
xuất được các giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy
nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo được thực hiện quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất đai của
Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả.

4


Chương 1
CỞ SƠ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sơ lý luận và pháp lý của đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Các khái niệm chung
- Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ
và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối
quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước
quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển
của thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất
thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp

một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để sử dụng. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các
trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng ký;
Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực
hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà
có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản
16 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
Quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể
được pháp luật quy định và bảo đảm thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất
trong quá trình khai thác và sử dụng.
Tài sản gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu:


Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền
sử dụng theo quy định của pháp luật.
Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là tài sản gắn liền với
đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu được chứng nhận quyền sở
hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu
năm và rừng sản xuất là rừng trồng.

- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Theo lý luận nhà nước và pháp luật thì quyền chủ thể nói chung được hiểu
như sau:
Là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành.Nói cách
khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định
được pháp luật cho phép.Nói là khả năng có nghĩa chủ thể có thể lựa chọn giữa
việc xử sự theo cách thức àm nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như
vậy.
Còn nghĩa vụ là cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành
nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác.
Từ cách hiểu chung nhất như trên có thể đưa ra khái niệm về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau :
- Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người
sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất
nhằm sử dụng đất đúng mục đích hợp lý tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao.
- Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc
người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm
tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước và của cac chủ thể sử dụng
đất khác.
Quyền lợi của người sử dụng đất theo Điều 166 Luật đất đai năm 2013
Người SDĐ sẽ được cấp Giấy chứng nhận; được hưởng các thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất và lợi ích do các công trình của Nhà nước phục vụ
việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đồng thời được Nhà nước hướng dẫn và
giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được nhà nước bảo hộ khi
người khác xâm nhập quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. Không chỉ
thế, khi có chính sách thu hồi đất người SDĐ sẽ được Nhà nước bồi thường theo
đúng quy định của pháp luật. Đặc biệt, khi bị người khác xâm phạm quyền và
lợi ích hợp pháp về đất đai, người SDĐ được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện
và sẽ được Nhà nước bảo hộ.

Ngoài ra, người SDĐ còn được hưởng các quyền sau: quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cấp đổi, cấp
mới, thế chấp, góp vốn QSDĐ (Điều 167 Luật đất đai 2013); quyền sử dụng hạn


chế đối với thửa đất liền kề (Điều 171 Luật đất đai 2013); quyền lựa chọn hình
thức trả tiền thuê đất (Điều 172 Luật đất đai 2013).
Nghĩa vụ chung của người SDĐ: Quy định tại điều 170 Luật đất đai 2013.
Bên cạnh những quyền lợi của người SDĐ nói trên thì người SDĐ phải sử
dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ
sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng
trong lòng đất bảo vệ đất, bảo vệ môi trường và tuân theo các quy định khác của
pháp luật, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên
quan; đồng thời phải thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài
chính theo quy định. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật
trong lòng đất. Không chỉ thế, người SDĐ phải có nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà
nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
- Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp giấy
chứng nhận:
Thẩm quyền không chỉ thể hiện được sử khác biệt giữa các cơ quan nhà
nước với nhau mà còn là thuộc tính tất yếu của cơ quan quyền lực nhà nước. Có
thể thấy, đối với một cơ quan nhà nước, thẩm quyền giữ vai trò rất quan trọng.
Ta có thể hiểu “thẩm quyền” là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ hành động,
quyết định của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống bộ máy nhà nước do pháp
luật quy định.
Cơ quan chức năng có thẩm quyền là cơ quan chức năng được giao thẩm
quyền để quản lý hành chính Nhà nước. Các cơ quan thẩm quyền này có chức

năng ban hành các quyết định hành chính để giải quyết công việc phát sinh
nhằm thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình. Cơ quan chức năng có thẩm
quyền luôn có đội ngũ cán bộ, công chức để thực hiện quyền hạn, nhiệm vụ
được giao nhằm thực hiện tốt chức năng của mình.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong hệ
thống quản lý nhà nước về đất đai.
* Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có
quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất
đai.Đăng ký đất đai thuộc trách nhiệm của ngành Tài nguyên và Môi trường,
được thực hiện tại VPĐKĐĐ.


VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường
do UBND cấp tỉnh thành lập. VPĐKĐĐ có chức năng thực hiện đăng ký đất đai
và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất
hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp
thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
Công tác đăng ký đất đai được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính
cấp xã. Cấp xã là đầu mối quan hệ gần gũi trực tiếp với người sử dụng đất, thực
hiện quản lý trực tiếp toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã, là cơ quan
chịu trách nhiệm đăng ký đất đai, đảm bảo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử
dụng đất khi đăng ký, tiết kiệm được thời gian và công sức. Việc tổ chức đăng
ký đất đai theo phạm vi từng xã giúp cho người sử dụng đất đăng ký đầy đủ, thể
hiện đúng bản chất của Nhà nước: Nhà nước của dân, do dân, vì dân, đồng thời
phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực tại tình hình sử dụng đất ở địa

phương, của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp thẩm quyền xét
duyệt đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật, góp phần
nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ xã, giúp
cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính,
phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước.
* Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất.Việc cấp Giấy chứng nhận cho nhân dân cũng là chủ
trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế
- xã hội, đồng nghĩa với việc tăng cường thiết chế Nhà nước trong quản lý đất
đai. Cụ thể vị trí và vai trò của việc cấp Giấy chứng nhận:
Cấp Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ
về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử
dụng đất của họ.
Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết
định cụ thể, như các quyết định về đăng ký, theo dõi biến động, kiểm soát các
giao dịch dân sự về đất đai. Giấy chứng nhận không những buộc người sử dụng
đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất
khi bị thu hồi. Giấy chứng nhận còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước có thể quản lý đất đai
trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu
được nguồn tài chính lớn hơn nữa.
Giấy chứng nhận là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát
triển kinh tế - xã hội; giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu
tư trên mảnh đất của mình. Cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong
quản lý đất đai của nhà nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công
dân.



Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về
đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh
tránh thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.
1.1.3. Lược sử công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật đất đai 2003
đến nay.
- Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo LĐĐ 2003 đến trước khi
LĐĐ 2013 ra đời:
Đặt trong mối quan hệ so sánh với sự phát triển nhanh chóng của tình
hình kinh tế - xã hội của đất nước và xu hướng hội nhập quốc tế, quy định của
LĐĐ năm 1993 về đăng ký cấp Giấy chứng nhận đã không còn phù hợp. Trước
những yêu cầu của thực tiễn, ngày 26/11/2003, Quốc hội Khoá XI, kỳ họp thứ 4
đã thông qua LĐĐ mới (gọi là LĐĐ 2003) thay thế cho LĐĐ 1993.
Luật đất đai năm 2003 ra đời tháo bỏ một số thủ tục hành chính còn rườm
rà phức tạp, gây khó khăn cho người dân cụ thể là quy định về thủ tục đăng ký
quyền sử dụng đất trước đây là một ví dụ tiêu biểu của những thủ tục hành chính
rườm rà cần được gỡ bỏ, thay thế. LĐĐ năm 2003 quy định việc đăng ký sử
dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Quy định này
là một minh hoạ tiêu biểu cho việc thể chế hoá quan điểm, chủ trương chính
sách của đảng và nhà nước về cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa.
- Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ khi LĐĐ năm 2013 ra đời
cho đến nay:
Để khắc phục những hạn chế, bất cập nêu trên, việc ban hành LĐĐ sửa
đổi là hết sức cần thiết, vì vậy ngày 29/11/2013 LĐĐ năm 2013 đã được thông
qua, và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Đây là sự kiện quan trọng đánh
dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh
tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Luật Đất đai 2013 ra đời, đã theo sát thực tiễn và đưa ra những giải pháp
phù hợp với với tình hình diễn biến phức tạp của thị trường đất đai, có sự đổi
mới trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận như:

Luật quy định đăng ký đất đai đối với người SDĐ và người được giao đất
để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động;
quy định đăng ký đất đai được thực hiện bằng hình thức trên giấy và bổ sung
quy định đăng ký trên mạng điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau; quy định
các trường hợp kê khai đăng ký đều được ghi vào sổ địa chính, nếu không được
cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết
định xử lý. Việc quy định hình thức đăng ký điện tử sẽ góp phần tích cực vào cải
cách hành chính và tránh được sách nhiễu phiền hà khi người dân trực tiếp đăng
ký.


Bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người
một Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận; trường hợp là tài
sản chung của vợ và chồng thì Giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng, nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được
cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có
nhu cầu.
Quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng
nhận; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang
SDĐ có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, đặc biệt là Luật đất đai
năm 2013 đã giao Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước
ngày 15/10/1993 được xét cấp Giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng
mắc trên thực tiễn.
Ngày 06/01/2017 Nghị định 01 ra đời sửa đổi, bổ sung một số Nghị định
quy định chi tiết thi hành Luật đất đai giúp cho công tác đăng ký, cấp GCN diễn
ra ngày một tốt hơn.
Lịch sử đăng ký đất đai cho thấy hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam đã

được thiết lập từ cách đây hơn năm thế kỷ, được chính quyền ở các chế độ khác
nhau kế thừa và tiếp tục hoàn thiện nhằm phục vụ mục đích quản lý của mình.
Sự thay đổi các biểu mẫu GCNQSDĐ
Khâu cuối cùng trong thủ tục đăng ký đất đai cũng như trong hoạt động
điều phối đất đai chính là việc cấp VPĐKQSDĐ.
Trước khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời thị đã tồn tại các loại GCN sau:
+ GCN quyền sử dụng đất đầu tiên được Tổng cục Quản lý ruộng đất phát
hành kể từ năm 1989 theo Quyết định 201 -QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989, có bìa
màu đỏ (thường gọi là giấy đỏ).
+ Năm 1994, GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được Bộ
Xây dựng phát hành theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính
phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, có bìa màu hồng
nhạt (thường gọi là giấy hồng), áp dụng cấp cho người sở hữu nhà ở và sử dụng
đất ở tại đô thị.
+ GCN quyền quản lý, sử dụng trụ sở làm việc được Bộ Tài chính phát
hành năm 1999 theo Quyết định 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế quản lý, sử dụng trụ sở làm việc
tại các cơ quan hành chính sự nghiệp, có bìa màu tím (được gọi là giấy tím).
Luật Đất đai năm 2003 ra đời quy định giấy đỏ cũ và giấy hồng sẽ được
thay thế bằng GCNQSDĐ, QSHNƠ mới do Bộ TN & MT phát hành thống nhất
trên phạm vi cả nước. Do cách thể hiện ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên đất
chưa làm sáng tỏ vấn đề sở hữu tài sản nên sau khi Luật Đất đai năm 2003 có
hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004, Bộ Xây dựng đã phát hành GCN quyền sở
hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng (theo Nghị định


95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền
sở hữu công trình xây dựng), tiếp tục có bìa màu hồng để cấp và bảo hộ quyền
sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cho chủ sở hữu. Theo đó, cùng một thửa đất
có nhà, thay vì chỉ cấp một GCN theo quy định cũ (giấy hồng cũ- GCN quyền

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP) hoặc theo
Luật Đất đai 2003 (giấy đỏ mới ghi nhận tài sản là nhà trên đất), thì với quy định
này, phải cần đến 02 loại GCN: một cho quyền sử dụng đất (giấy đỏ mới) và
một cho nhà trên đất (giấy hồng theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP) với 02 thủtục
đăng ký và cấp GCN tại 02 cơ quan quản lý khác nhau.
Khi áp dụng vào thực tế, những quy định này đã gặp nhiều khó khăn phức
tạp cho cơ quan quản lý cũng như người sử dụng đất. Sự bất cập này đã được
giải quyết sau khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở năm 2005, theo đó thống nhất
quy định đối với đất có nhà chỉ cấp một GCN là GCN quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định số 90/2006/NĐCP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở. Giấy này tiếp tục có bìa màu hồng (gọi là giấy hồng mới).
Ngày 01/8/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về
cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ, theo đó GCN chung cho cả quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ra đời và được
sử dụng thống nhất trong cả nước. Giấy mới có bìa màu hồng nền hình cánh sen,
thay thế cho các loại giấy đỏ, giấy hồng trước đó. Trên cơ sở GCNQSDĐ,
QSHNƠ & TSKGLVĐ thống nhất này, việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng
ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cũng được
thống nhất theo trình tự, thủ tục chung.
Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 quy định cụ thể
GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ được cấp theo một loại mẫu thống nhất
trong cả nước do Bộ trưởng Bộ TN & MT quy định. Ngày 19/5/2014 Bộ TN &
MT đã ban hành Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về GCN quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó mẫu
GCN mới về hình thức và nội dung cơ bản giống với mẫu giấy đang được áp
dụng. Có thể nói đây là một trong những nỗ lực của Chính phủ trong việc đơn
giản thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà, đất và hướng tới xây dựng
một hệ thống thông tin đất đai thống nhất
Hiện nay đang lưu hành cả 3 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cả 3 loại giấy chứng nhận này đều
có giá trị pháp lý như nhau.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Pháp luật đất
đai hiện hành
1.2.1. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận
* Nguyên tắc của đăng ký đất đai


Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sửu dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa
chính. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sỡ hữu. Để công tác đăng ký đất đai được thực hiện
có hiệu quả thì Nhà nước đã đề ra 4 nguyên tắc như sau:
Đầu tiên là nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về
quyền đối với các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa
có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai;
Tiếp đó là nguyên tắc đồng thuận cho rằng người được đăng ký với tư
cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng
ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký;
Sau đó là nguyên tắc công khai cho rằng hồ sơ đăng ký đất đai được công
khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính
xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ;
Cuối cùng là nguyên tắc chuyên biệt hoá hàm ý rằng trong đăng ký đất
đai, chủ thể là người có quyền đăng ký; đối tượng là đất đai và bất động sản phải
được xác định một cách rõ ràng, đơn giản, bất biến về pháp lý.
Việc tuân thủ các nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai
thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt các
khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai

* Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
Theo Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất; nếu nhiều thửa đất nông
nghiệp cùng chủ sử dụng, cùng nằm tại một xã, phường, thị trấn thì được cấp
một Giấy chứng nhận cho tất cả các thửa đất đó nếu có yêu cầu.
Thửa đất có nhiều người chung QSDĐ, nhiều người sở hữu chung nhà ở,
tài sản khác gắn với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những
người đó và cấp mỗi người một Giấy chứng nhận. Có thể cấp chung một Giấy
chứng nhận và trao cho người đại diện nếu có yêu cầu.
Người SDĐ, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn với đất được nhận giấy
chứng nhận khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trường hợp được miễn hoặc
được ghi nọ và thuê đất trả tiền hằng năm thì được nhận Giấy chứng nhận ngay
sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
Trường hợp QSDĐ hoặc QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản
chung của vợ và chồng thì phải ghi tên cả vợ và chồng, trừ trường hợp vợ và
chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ,


tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa thực tế với giấy tờ quy định
thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số
liệu đo đạc thực tế và người SDĐ không phải nộp tiền SDĐ đối với phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
1.2.2. Điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
* Điều kiện đăng ký đất đai :
Theo điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để đăng ký đất đai là :
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện đăng ký đất đai

(lần đầu) trước ngày 01/7/2015; kể từ ngày 01/7/2015 mà chưa đăng ký đất đai
thì bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định, nếu được
cấp Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai
2013 không phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu; việc đăng ký quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở
hữu.
UBND cấp huyện có trách nhiệm chỉ đạo các phòng ban chuyên
môn, UBND cấp xã tuyên truyền, tổ chức thực hiện việcđăng ký đất đai, nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định.
* Điều kiện cấp Giấy chứng nhận
Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho
những trường hợp sau đây:
Người đang SDĐ có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật này; người được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; người được chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng
QSDĐ; người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi
nợ; người được SDĐ theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai, theo
bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; người trúng đấu giá
QSDĐ; người SDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế; người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
người SDĐ tách thửa, hợp thửa; nhóm người SDĐ hoặc các thành viên hộ gia
đình, hai vợ chồng, tổ chức SDĐ chia tách, hợp nhất QSDĐ hiện có; và người
sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Ngoài ra chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi có
đủ điều kiện theo quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Chủ sở hữu
công trình xây dựng không phải nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu công



trình xây dựng không phải nhà ở khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 32 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP. Chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được chứng nhận
quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng khi có đủ điều kiện quy định tại Điều
33 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Chủ sở hữu cây lâu năm được chứng nhận quyền
sở hữu cây lâu năm khi có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 34 Nghị định
43/2014/NĐ-CP.
1.2.3. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận
- UBND cấp xã: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp
hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết
quả, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ,
xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất
tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem
xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai. Trường hợp đăng ký
biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì
trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải
chuyển hồ sơ đến Chi nhánh VPĐKĐĐ.
- Chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện: thẩm tra hồ sơ, nếu không đủ điều kiện
giải quyết thì trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.
Nếu là hồ sơ đăng ký lần đầu thì chuyển về UBND cấp xã. Nếu hồ sơ đăng ký
biến động đủ điều kiện thì lập phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế, in Giấy
chứng nhận. Tuỳ từng loại hồ sơ mà hồ sơ sẽ được chuyển đến VPĐKĐĐ cấp
tỉnh hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện:có trách nhiệm kiểm tra lại hồ
sơ.
+ Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì lập thủ tục trình
UBND cấp huyện ký giấy chứng nhận;
+ Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì ghi ý kiến nêu
rõ lý do và chuyển hồ sơ trả cho Chi nhánh VPĐKĐĐ.

-UBND cấp huyện có trách nhiệm:
Thường xuyên, định kỳ tổ chức tuyên truyền pháp luật về xây dựng, nhà
ở, đất đai và tài sản khác cho người SDĐ tại các xã, phường, thị trấn trực thuộc
để nghiêm túc thực hiện quy định này;
Chỉ đạo các phòng chuyên môn cấp huyện kịp thời phối hợp, xử lý, trả lời
cụ thể nội dung trong phiếu lấy ý kiến và các nội dung khác có liên quan do cơ
quan TN&MT chuyển đến về việc cấp Giấy chứng nhận theo Quy định;
Chủ động tổ chức, sắp xếp, phân công nhân sử bộ phận tham mưu và thực
hiện công tác cấp Giấy chứng nhận theo cơ chế tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ “một
cửa” nhằm tạo thuận lợi, dễ dàng, đảm bảo thời gian cho cá nhân khi đến liên hệ
lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận;


Chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND tỉnh về kết quả thực hiện công tác
cấp Giấy chứng nhận thuộc địa bàn quản lý;
Xử lý các vi phạm thuộc thẩm quyền hoặc đề xuất UBND tỉnh nếu vượt
thẩm quyền.
- Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm:
Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng
đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy
định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được
giao
Thực hiện chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính
Cung cấp bản sao bản đồ địac chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cho
UBND xã, phường, thị trấn
-Sở Tài nguyên và Môi trường
Tổ chức thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do UBND cấp huyện
trình UBND cấp tỉnh phê duyệt; theo dõi, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã được phê duyệt.
Tổ chức thực hiện và hướng dẫn kiểm tra, việc điều tra đánh giá tài

nguyên đất; điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá đất đai; lập, chỉnh lý và quản lý
bản đồ địa chính; thống kê, kiểm kê, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; xây
dựng, vận hành hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất đai.
Chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan hướng dẫn, kiểm tra, tổ chức
thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với các trường hợp bị thu hồi
đất theo quy định của pháp luật .
Kiểm tra và tổ chức thực hiện việc phát triển quỹ đất; quản lý, khai thác
quỹ đất; tổ chức việc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính trong công tác đăng ký cấp Giấy chứng
nhận
* Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về
đăng ký đất đai lần đầu:
Hồ sơ, trình tự, thủ tục ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy
định tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, Điều 8 Thông tư
số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT.
Khi người SDĐ thực hiện ĐKĐĐ lần đầu, Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách
nhiệm kiểm tra có đúng quy định của pháp luật không, đã đầy đủ hồ sơ cần thiết
hay chưa nếu đúng và đủ thì trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy xác nhận
đăng ký đất đai cho người SDĐ theo hướng dẫn của Sở TN&MT.
Trường hợp người SDĐ đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp
Giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu) và Giấy
xác nhận ĐKĐĐ. Sau khi nhận được Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận, Chi


nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã xác định vào
Đơn đăng ký (nếu nộp hồ sơ tại Chi nhánh VPĐKĐĐ) và thẩm tra hồ sơ, xét cấp
Giấy chứng nhận cho người SDĐ theo quy định của pháp luật.
Thời gian giải quyết: không quá 30 ngày làm việc (không kể thời gian 15
ngày niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng
tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm SDĐ, tài sản gắn liền với đất tại trụ sở

UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất; thời gian thực
hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ, thời gian xem xét xử lý đối với trường
hợp SDĐ có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định).
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện
kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.
Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người SDĐ, chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có
kết quả giải quyết.
* Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về
đăng ký biến động:
Quy định về hồ sơ ĐKBĐ đất đai, tài sản gắn liền với đất thực hiện theo
quy định tại Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT bao
gồm:
+ Đơn ĐKBĐ đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Một trong các giấy tờ liên quan đến nội dung biến động;
Sau khi Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ ĐKBĐ theo quy định đến Chi
nhánh VPĐKĐĐ. Thì Chi nhánh VPĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu
phù hợp với quy định của pháp luật thì tiến hành xác nhận thay đổi vào Giấy
chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa
03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp
hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
* Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:
Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai,
tài sản khác gắn liền với đất; cấp,cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là VPĐKĐĐ.
Nơi chưa thành lập VPĐKĐĐ thì Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất
cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư

ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người


Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ
tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đếnVPĐKĐĐ.
Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa theo quy định của Chính phủ thì
các cơ quan thực hiện thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của UBND
cấp tỉnh.
Kết quả được trả trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có
kết quả giải quyết. Trừ trường hợp:
+ Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì việc trao Giấy chứng
nhận được thực hiện sau khi người sử dụng đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa
vụ tài chính;
+ Thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã
ký hợp đồng thuê đất;
+ Được miễn nghĩa vụ tài chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản
của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính.
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ
có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.
* Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:
Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN: không quá 30 ngày;
Đăng ký, cấp GCN cho người nhận chuyển nhượng của tổ chức đầu tư

xây dựng: không quá 30 ngày;
Đăng ký, cấp GCN bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất: không quá 20
ngày;
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp
trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức,
chuyển đổi công ty; thoả thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, của
nhóm người sử dụng đất: không quá 15 ngày;
Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được
Nhà nước giao đất để quản lý: không quá 20 ngày;
Gia hạn sử dụng đất: không quá 15 ngày;


Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi
hết hạn sử dụng đất: không quá 10 ngày;
Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất
liền kề: không quá 10 ngày;
Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ
thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài
chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký:
không quá 15 ngày;
Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một
lần; từ hình thức nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức
thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất: không quá 30 ngày;
Chuyển đổi, chuyển nhượng, thửa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: không quá 10 ngày;
Xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn

liền với đất: không quá 05 ngày;
Đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất:
không quá 03 ngày;
Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ
hoặc chồng thành của chung vợ và chồng: không quá 10 ngày;
Cấp đổi Giấy chứng nhận: không quá 10 ngày; trừ trường hợp cấp đổi
đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ: không quá 50 ngày;
Cấp lại Giấy chứng nhận bị mất: không quá 30 ngày;
Thời gian quy định trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người
sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm
pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
* Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất:
Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
- Người SDĐ nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
- Trường hợp người SDĐ, sở hữu nhà ở và tài sản gắn với đất đề nghị
đăng ký cấp Giấy chứng nhận thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ
và thực hiện các công việc:
Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng SDĐ so với nội dung
kê khai đăng ký; không có giấy tờ thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch. Trường hợp
đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản so với nội dung


kê khai đăng ký, trường hợp không có giấy tờ thì xác nhận tình trạng tranh chấp
quyền sở hữu tài sản; thời điểm tạo lập tài sản; sơ đồ nhà ở. Nếu chưa có bản đồ
địa chính thì UBND cấp xã phải thông báo cho VPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa
chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người SDĐ nộp.

Niêm yết công khai kết quả kiểm tra, xác nhận tại trụ sở UBND cấp xã và
khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; giải quyết các ý kiến phản ánh về
nội dung công khai và gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ.
- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
Trường hợp người SDĐ nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ thì gửi hồ sơ đến UBND
cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả.
Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất. Kiểm tra, xác
nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với những sơ đồ chưa có xác nhận của tổ
chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản
đồ.
Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa; xác nhận đủ điều kiện hay
không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký.
Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc
hiện trạng tài sản thay đổi so với giấy tờ quy định thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ
quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05
ngày cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm
trả lời bằng văn bản cho VPĐKĐĐ.
Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
Nếu người SDĐ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì gửi số liệu địa chính
đến cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan
TN&MT trình ký cấp Giấy chứng nhận; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng
nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người
được cấp.
- Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:
Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận;
Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định, hợp
đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi
người SDĐ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho
VPĐKĐĐ.

- Trường hợp người SDĐ đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật
mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng
nhận; VPĐKĐĐ, cơ quan TN&MT thực hiện các công việc đã nêu trên.
Tiểu kết chương 1:


Luật đất đai 2013 ra đời đánh dấu một bước ngoặc lớn trong lĩnh vực đất
đai ở Việt Nam. Luật quy định cụ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước
đối với việc sử dụng đất và đối với đất được giao để quản lý, bổ sung thêm
nhiều điều luật để cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đối với người
SDĐ như quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người SDĐ; Qua
những đổi mới tích cực về nhiều mặt, Luật đất đai 2013 góp phần đẩy mạnh
công tác quản lý Nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đăng ký cấp Giấy
CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ. Tuy nhiên không chỉ dừng lại ở hoàn thành
hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ trong quá trình vận động phát triển của xã
hội tất yếu sẽ dẫn đến sự biến động đất đai đa dạng như: giao đất, cho thuê, cho
thuê lại, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất… vì
vậy, đăng ký đất đai phải thường xuyên liên tục để đảm bảo hồ sơ địa chính luôn
được cập nhật kịp thời khi có biến động về diện tích, mục đích sử dụng đất, chủ
sử dụng đất …nhằm phản ánh kịp thời hiện trạng sử dụng đất và bảo đảm cho
người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật.
Chương 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ LẠT TỈNH LÂM
ĐỒNG
2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu, cơ quan thực hiện đăng ký cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đât, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.



(Nguồn: )
Hình 2.1 Bản đồ hành chính Thành phố Đà Lạt.