LỜI MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Căn hộ dịch vụ và thị trường căn hộ cho thuê đang là một hiện tượng nổi lên
trong tình hình thị trường bất động sản sau một thời gian dài đóng băng dần có
chuyển biến tích cực. Đây là một thị trường khe, tuy nhỏ nhưng mang lại tỷ suất
sinh lời rất lớn, thu hút sự quan tâm đặc biệt cuả giới đầu tư trong những năm gần
đây. Tại Việt Nam, căn hộ dịch vụ và thị trường căn hộ cho thuê còn rất non trẻ,
các bài nghiên cứu mang tính học thuật tại các trường đại học về vấn đề này còn
rất hạn chế mặc dù tiềm năng của thị trường căn hộ cho thuê là rất lớn. Chính vì
thế, tác giả quyết định chọn đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ
dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh” nhằm mục đích tạo tiền đề, giới thiệu và bổ
sung thêm một nghiên cứu học thuật chuyên sâu về vấn đề hết sức mới mẽ và đầy
tiềm năng này. Bên cạnh đó, bài nghiên cứu còn đề xuất một mô hình định lượng
về các yếu tố tác động đến giá thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh
nhằm phục vụ cho công tác định giá, dự báo và tư vấn doanh nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Thu thập giá thuê căn hộ dịch vụ và xác định các yếu tố chính yếu ảnh hưởng
đến giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó sử dụng
phương pháp so sánh cặp và mô hình hồi quy tuyến tính để tìm mô hình hồi quy có
ý nghĩa để ứng dụng vào thực tế một cách hiệu quả, phục vụ cho mục đích xác
định giá thuê phù hợp của người cho thuê và là cơ sở để người đi thuê xem xét giá
thuê trước khi ra quyết định thuê căn hộ.
3. Câu hỏi nghiên cứu
- Giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh bị ảnh hưởng bởi
những yếu tố nào?
- Phương pháp so sánh cặp được sử dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến
giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh được thực hiện như
thế nào?
- Mô hình hồi quy xác định giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh được xây dựng như thế nào?
- Việc ứng dụng mô hình trong thực tiễn?

4. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ
dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và việc ứng dụng hiệu quả mô hình
trong thực tiễn.

5. Phạm vi nghiên cứu

1


- Khảo sát giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn các quận là quận 1, quận 2, quận 3
và quận 7 của thành phố Hồ Chí Minh từ tháng 11/2014 đến tháng 3/2015.
- Số lượng mẫu thu thập được: 425
- Số lượng mẫu đại diện dùng để hồi quy mô hình: 141
6. Phương pháp nghiên cứu
- Sử dụng phương pháp khảo sát thị trường để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến
giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
- Sử dụng phương pháp phỏng vấn chuyên gia để xác định các yếu tố ảnh hưởng
đến giá thuê căn hộ dịch vụ tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
- Tham khảo, điều tra, thu thập số liệu về các giao dịch thuê căn hộ dịch vụ đã
thành công trên thị trường.
- Sử dụng phần mềm Eview 8.0 để chạy ra mô hình có ý nghĩa từ bộ dữ liệu thu
thập được.
7. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Kết quả nghiên cửu cho thấy được trên thực tế, các yếu tố khác nhau ảnh hưởng
đến giá thuê căn hộ dịch vụ như thế nào. Từ mô hình hồi quy thành lập được có
thể phục vụ cho mục đích xác định giá thuê phù hợp của người cho thuê và là cơ
sở để người đi thuê xem xét giá thuê trước khi ra quyết định thuê căn hộ.
8. Kết cấu đề tài
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN

Chương 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chương 3: PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ THUÊ
CĂN HỘ DỊCH VỤ
Chương 4: KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Bất động sản căn hộ dịch vụ
 Khái niệm:

2


Loại hình bất động sản căn hộ dịch vụ xuất hiện, đi vào hoạt động chuyên
nghiệp và được quan tâm nghiên cứu tại Việt Nam chỉ mới vào những năm gần đây,
khi mà nền kinh tế đất nước mở cửa và hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu. Hiện nay,
chưa có một định nghĩa chính thức nào của căn hộ dịch vụ được Nhà nước quy định
một cách rõ ràng trong các văn bản pháp lý hiện hành. Trên thực tế, số lượng các
bài nghiên cứu về loại hình bất động sản căn hộ dịch vụ cho thuê tại các trường đại
học rất hạn chế, thậm chí là chưa có các bài nghiên cứu liên quan về đề tài này.
Khách hàng mục tiêu và thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê mang tính chất chuyên
biệt có thể là nguyên nhân dẫn đến lí do trên. Các bài nghiên cứu về loại hình bất
động sản này chủ yếu đến từ các công ty tư vấn dịch vụ bất động sản hàng đầu như
CBRE, Colliers International và Savills. Theo cách tiếp cận của công ty CBRE, loại
hình bất động sản căn hộ dịch vụ được định nghĩa như sau:
Bất động sản căn hộ dịch vụ là loại hình khu căn hộ được xây dựng và quản lý
bởi một chủ đầu tư (cá nhân hoặc công ty, trong nước hoặc nước ngoài) duy nhất
với mục tiêu cuối cùng là cho thuê để tạo ra lợi nhuận, không phải để bán. Căn hộ
dịch vụ cung cấp các dịch vụ trọn gói cho nhu cầu sống và sinh hoạt của khách

thuê. Đối tượng khách hàng mục tiêu mà loại hình bất động sản này hướng tới là
các chuyên gia người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam.
Dựa vào tiêu chuẩn của các dịch vụ mà căn hộ dịch vụ mang lại, trên thị
trường bất động sản hình thành các nhóm căn hộ dịch vụ theo các phân hạng sau:
- Căn hộ dịch vụ hạng A (cao cấp): Bên cạnh những dịch vụ cao cấp phục vụ
cho cuộc sống và sinh hoạt, các căn hộ dịch vụ cao cấp còn cung cấp thêm các
tiện nghi hạng sang như vệ sinh căn hộ hằng ngày, toà nhà được quản lý bởi
chủ đầu tư hoặc các hãng quản lý bất động sản chuyên nghiệp nhất như
CBRE, Colliers International, Crushman& Wakefield, JLL… chỗ đỗ xe hơi,
bể bơi tràn bờ, sauna, trung tâm thể thao, mua sắm, khu vui chơi trẻ em, spa,
sân chơi tennis…Hiện nay tại thành phố Hồ Chí Minh, các khu căn hộ hạng
sang có số lượng hạn chế, có thể kể đến như Inter Continental, Norfolk
Mansion, Sedona Suits, Diamond Plaza, Saigon Sky Garden (Quận 1),
Indochine Park Tower (Quận 3), Xi Riverview Palace, Riverside (Quận 2)…
- Căn hộ dịch vụ hạng B (trung cấp): Ngoài những dịch vụ cơ bản đi kèm giá
thuê, các căn hộ dịch vụ phân hạng trung cấp còn được trang bị thêm các dịch
vụ như bảo vệ 24/24, sân vườn, máy phát điện, khu căn hộ được quản lý bởi
chủ đầu tư uy tín hoặc các hãng quản lý bất động sản chuyên nghiệp có thể kể
đến như CBRE, Savills, Colliers International…Tiêu biểu cho các căn hộ dịch
vụ ở phân hạng trung cấp đó là Somerset Nguyen Thi Minh Khai, Somerset
HCMC, Lancaster (Quận 1), Garden View Court, Sherwood, Saigon Pavillon,
An Phu Plaza (Quận 3), Ava Residence, Vista Somerset (Quận 2), Crescent,
Water front (Quận 7).
3


-

Căn hộ dịch vụ hạng C (thấp cấp): Căn hộ được trang bị các dịch vụ cơ bản đi
kèm như dịch vụ bảo vệ, căn hộ tiện nghi ở mức độ trung bình, truyền hình

cable, phòng tắm rộng rãi. Các khu căn hộ dịch vụ hạng C hầu hết do các chủ
đầu tư trong nước xây dựng và quản lý, diện tích nhỏ, không có nhiều dịch vụ
nâng cao đi kèm. Các căn hộ dịch vụ hạng C chiếm số lượng lớn trong tổng số
căn hộ dịch vụ hiện hữu trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh.
Bảng 1.1: Điểm khác nhau giữa căn hộ dịch vụ và căn hộ không dịch vụ

Căn hộ dịch vụ
Được sở hữu trực tiếp bởi nhà đầu
tư, khu căn hộ được xây dựng chỉ để
cho thuê.
Thuộc về thể chế quản lý và cho
thuê.
Cung cấp đầy đủ các dịch vụ về
quản lý căn hộ, bao gồm cả các dịch
vụ dọn dẹp căn hộ (housekeeping).

Căn hộ không dịch vụ
Được sở hữu bởi cá nhân hoặc các công
ty.
Thuộc thể chế quản lý, sở hữu hoặc cho
thuê lại.
Hầu như không cung cấp sẵn các dịch
vụ về quản lý, các dịch vụ dọn dẹp căn
hộ (housekeeping) có thể thương lượng
nếu muốn.
Không trang bị nội thất hoặc trang bị
theo thị hiếu cá nhân của chủ sở hữu
hoặc người đi thuê.
Thời hạn hợp đồng: tối thiểu là 12
tháng.

Đặt cọc: 2 tháng
Thanh toán: mỗi tháng, mỗi quý hoặc
thoã thuận.
Hoá đơn thanh toán mỗi tháng tiền thuê
căn hộ và phí sử dụng dịch vụ tách biệt
nhau, cụ thể:
Những dịch vụ được bao gồm: các dịch
vụ hiện có của toà nhà.
Những dịch vụ không được bao gồm:
phí quản lý, tiền điện, nước, phí dọn
dẹp, ADSL, TV cable, phí điện thoại,
các dịch vụ thư giãn như gym, sauna.

Trang bị đầy đủ nội thất đồng bộ
của toàn khu căn hộ, phù hợp với
từng phân hạng căn hộ.
Thời hạn hợp đồng: linh hoạt theo
ngày, tháng đến tối đa 24 tháng.
Đặt cọc: 1 hoặc 2 tháng
Thanh toán: thông thường là mỗi
tháng hoặc thoã thuận.
Hoá đơn thanh toán mỗi tháng bao
gồm tiền thuê căn hộ và các dịch vụ
đi kèm căn hộ, cụ thể:
Những dịch vụ được bao gồm: phí
quản lý, tiền điện, nước (trong hạn
mức cho phép), phí dọn dẹp, ADSL,
TV cable, phí điện thoại nội thành,
miễn phí dịch vụ thư giãn như gym,
sauna.

Những dịch vụ không được bao
gồm: phí bãi đỗ xe, giặt là, phục vụ
bữa sáng.
Các đại diện: Inter Continental, Các đại diện: Avalon, Sailing Tower,
Diamond Plaza, Sedona Suites, Saigon Pearl, City Garden, The Estella,
Norfolk, Somerset, An Phu Plaza
The Vista
Nguồn: Nghiên cứu của tác giả

1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ
1.2.1 Khái niệm về thị trường căn hộ dịch vụ
Thị trường căn hộ dịch vụ là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động
sản, thị trường căn hộ dịch vụ chỉ mới chính thức hình thành tại Việt Nam từ năm
4


1995 nên các nghiên cứu về thị trường này còn rất hạn chế, các nghiên cứu này
chủ yếu do các công ty dịch vụ bất động sản đa quốc gia tiến hành, phục vụ cho
mục đích nghiên cứu và tư vấn.
Thị trường căn hộ cho thuê khu vực Châu Á:
- Cùng với nền kinh tế phát triển và tốc độ tăng trưởng thần kì, Nhật
Bản đã có cho riêng mình ngành dịch vụ cho thuê căn hộ vào những
năm 1980. Ban đầu, các căn hộ phục vụ cho nhu cầu ăn ở, nghỉ ngơi
tại khu nhà tiếp khách của công ty, cho các chuyên gia nước ngoài và
những nhân viên trung thành, những người sống xa công ty. Lúc bấy
giờ, các tòa nhà căn hộ đi kèm với cơ sở vật chất hạn chế và dịch vụ
tối thiểu hoặc không có yếu tố dịch vụ yêu cầu.
- Vào giữa năm 1990, chứng kiến sự nổi lên của các quốc gia công
nghiệp mới tại khu vực Đông Á và Đông Nam Á, được ví như những
con rồng nhỏ, những con hổ của Châu Á như Đài Loan, Hong Kong,

Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Thái Lan, làm cho việc đầu tư vào
những thị trường này trở nên hấp dẫn. Cùng với làn sống đầu tư đó,
kinh doanh căn hộ dịch vụ dần tạo được thị trường cho mình tại các
quốc gia này.
- Nhìn thấy được một tỷ suất sinh lợi cao từ kinh doanh căn hộ dịch vụ
cho thuê, các chủ đầu tư và các hãng quản lý bất động sản chuyên
nghiệp, mà tiên phong là Ascott, Somesert, Crushman& Wakefield,
HVS, CBRE, đã lường trước các nhu cầu của khách thuê và các tiêu
chuẩn yêu cầu tối thiểu của loại hình bất động sản này, để cung cấp
các căn hộ tiện nghi, an toàn và các dịch vụ có liên quan, từ đó hình
thành nên một thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê vững chắc và có sức
lan toả ra toàn Châu Á.
Thị trường căn hộ cho thuê tại Việt Nam:
Với việc gỡ bỏ lệnh cấm vận thương mại Hoa Kỳ tại Việt Nam vào
khoảng năm 1995, các thương hiệu căn hộ dịch vụ nổi tiếng cũng như các hãng
quản lý bất động sản chuyên nghiệp bắt đầu vào Việt Nam tại các thành phố then
chốt là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh để khám phá và hình thành thị trường
căn hộ dịch vụ cho thuê. Vào những năm 1990, nhờ lợi thế chi phí xây dựng và
nhân công thấp hơn nhiều so với chi phí hình thành một toà căn hộ tương tự ở các
quốc gia khác trong khu vực, các nhà đầu tư có thể xây dựng một toà căn hộ hạng
A sở hữu các dịch vụ thông minh, tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, với ngân
sách đạt tiêu chuẩn hạng B hoặc thấp hơn giá thuê tại các thành phố quốc tế. Đây
là một lợi thế ban đầu để thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại Việt Nam tiếp cận
dễ dàng với các khách hàng mục tiêu của mình.
1.2.2 Vai trò của thị trường căn hộ dịch vụ
Các chuyên gia có xu hướng chọn thuê các căn hộ dịch vụ thay vì thuê các căn

5



hộ không dịch vụ. Nhu cầu đối với căn hộ dịch vụ ở thành phố Hồ Chí Minh của
các chuyên gia nước ngoài và khách công tác đang tăng cao. Tổng lượng căn hộ tiêu
thụ tăng 8% mỗi năm, từ năm 2010 đến năm 2014 (theo thống kê của Savills). Điều
này được giải thích bởi các đặc điểm đặc biệt của bất động sản căn hộ dịch vụ, cụ
thể như sau:
- Các căn hộ dịch vụ có vị trí thuận tiện, chỉ mất chưa đến 15 phút lái xe
để đến khu trung tâm tài chính thành phố, trường học quốc tế, bệnh
viện…
- Hợp đồng thuê có thời hạn linh hoạt.
- Việc thanh toán và xuất hoá đơn đỏ rõ ràng.
- Căn hộ dịch vụ cung cấp các dịch vụ đa dạng, thoãi mái.
- Căn hộ dịch vụ có cách thức bố trí, trang bị nội thất phù hợp với văn hoá
ngoại quốc.
- Căn hộ dịch vụ mang đến nhiều tiện ích đi kèm: thư viện, rạp chiếu bóng
mini, hồ bơi…
- Dễ dàng check-in hoặc check-out.
- Mang tính riêng tư.
1.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ
1.3.1 Khái niệm giá thuê căn hộ dịch vụ
Giá thuê căn hộ dịch vụ, theo cách tiếp cận của CBRE, được định nghĩa là
giá mà người đi thuê sẵn lòng bỏ ra để thuê căn hộ và các dịch vụ đi kèm với nó,
hay nói cách khác, giá thuê căn hộ dịch vụ là giá mà chủ đầu tư đòi hỏi nhận được
khi cung cấp căn hộ cho thuê và các dịch vụ đi kèm. Giá thuê căn hộ dịch vụ
thông thường bao gồm căn hộ và các dịch vụ tương ứng với từng phân hạng căn
hộ. Giá thuê căn hộ có thể đã bao gồm hoặc không bao gồm thuế giá trị gia tăng
VAT cũng như các tiện ích nâng cao bổ sung tương ứng với từng phân hạng căn
hộ dịch vụ.
Xét về phương thức thanh toán, ban đầu, người đi thuê bắt buộc phải đặt cọc
một khoảng tiền tương ứng với một hoặc hai tháng tiền thuê căn hộ dịch vụ, thanh
toán tiền thuê vào mỗi cuối tháng hoặc cuối quý được quy định rõ trong hợp đồng

thuê, và sẽ nhận lại khoản đặt cọc ban đầu sau khi kết thúc thời hạn thuê.
Trên thực tế, mỗi hoá đơn thanh toán hàng tháng cơ bản bao gồm tiền thuê
căn hộ và các dịch vụ đi kèm căn hộ, cụ thể:
- Những dịch vụ được bao gồm: phí quản lý, tiền điện, nước (trong hạn mức
cho phép), phí dọn dẹp, ADSL, TV cable, phí điện thoại nội thành, miễn phí
dịch vụ thư giãn như gym, sauna.
- Những dịch vụ không được bao gồm: phí bãi đỗ xe, giặt là, phục vụ bữa
sáng.
1.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ được chia thành ba nhóm
chính và được trình bày cụ thể sau đây:

6


-

-

-

Nhóm các yếu tố kinh tế-xã hội: Sự diễn biến của tình hình kinh tế-xã hội
có tác động to lớn đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường
căn hộ dịch vụ nói riêng. Tình hình kinh tế thay đổi kéo theo sự tăng lên
hay sụt giảm về cả phía cung và phía cầu, từ đó, một cách gián tiếp, tác
động đến giá thuê căn hộ dịch vụ.
Nhóm các yếu tố bên ngoài:
+ Vị trí: Vị trí kinh tế là yếu tố quan trọng ảnh hưởng mật thiết đến giá
thuê căn hộ dịch vụ và ảnh hưởng mật thiết đối với các yếu tố bên
ngoài khác. Vị trí kinh tế bao gồm mức độ phát triển của các công

trình phụ trợ, cơ sở hạ tầng xung quanh, khoảng cách đến quận trung
tâm (CBD), mức độ dễ dàng tiếp cận khách hàng mục tiêu.
+ Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá
thuê căn hộ dịch vụ theo hai khía cạnh chính yếu đó là môi trường tự
nhiên và môi trường nhân văn. Chất lượng môi trường tự nhiên có thể
kể đến như ô nhiễm không khí, ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm nguồn
nước sinh hoạt…Chất lượng môi trường nhân văn đề cập đến trình độ
học vấn, nghề nghiệp hay mức thu nhập của khu dân cư và mức độ an
ninh xung quanh.
+ Giao thông: Điều kiện giao thông ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch
vụ thông qua thời gian di chuyển đến quận trung tâm (CBD) và các
quận phát triển khác, độ tiện lợi của cơ sở hạ tầng giao thông, mạng
lưới giao thông và các phương tiện giao thông công cộng.
+ Cơ sở hạ tầng phụ trợ xung quanh: Căn hộ nằm trong một tổng thể cơ
sở hạ tầng phát triển sẽ giúp tăng cường sự tiện lợi về phương diện
tiếp cận cho toà căn hộ.
Nhóm các yếu tố nội tại:
+ Diện tích: Diện tích của căn hộ dịch vụ phải phù hợp với nhu cầu của
khách thuê, nếu diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ đều không dễ dàng
trong việc kí kết hợp đồng cũng như khó phù hợp ngân sách của
khách thuê, nên diện tích có ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ.
+ Số phòng ngủ: Số phòng ngủ của căn hộ dịch vụ phải phù hợp với
nhu cầu của khách thuê, nếu số phòng ngủ quá nhiều hoặc quá ít so
với nhu cầu thuê đều không dễ dàng trong việc kí kết hợp đồng cũng
như khó phù hợp ngân sách của khách thuê, nên số phòng ngủ có ảnh
hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ.
+ Phân hạng: Yếu tố phân hạng không những tác động đến chất lượng
căn hộ mà còn quyết định chất lượng các gói dịch vụ đi kèm và thể
hiện vị thế xã hội của khách hàng. Vì vậy, yếu tố phân hạng có ảnh
hưởng quyết định đến giá thuê căn hộ dịch vụ.

+ Uy tín chủ đầu tư, nhà quản lý và danh tiếng của toà căn hộ dịch vụ:

7


Uy tín chủ đầu tư, nhà quản lý sẽ tạo nên danh tiếng của toà căn hộ
dịch vụ, tạo thành thương hiệu trong tâm trí khách thuê. Thương hiệu
này có tác động đến giá thuê căn hộ dịch vụ.
+ Cảnh quan, tầm nhìn: Tầm nhìn đẹp được mang lại từ các yếu tố khác
như vị trí, môi trường xung quanh và tầm cao của căn hộ. Các khách
thuê Châu Á, đặc biệt là những người trẻ tuổi có xu hướng quan tâm
đến các căn hộ dịch vụ có cảnh quan đẹp mắt. Vì vậy, cảnh quan và
tầm nhìn đẹp có ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ.
+ Tiếp cận dễ dàng với khách thuê mục tiêu: Các căn hộ dịch vụ nằm ở
những vị trí thuận lợi, tiếp cận đối tượng khách thuê mục tiêu của
mình dễ dàng sẻ có được lợi thế so sánh với các căn hộ cùng phân
hạng khác cũng như tạo lợi thế nội tại trong việc đưa ra giá thuê căn
hộ.
1.4 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ
1.4.1 Phương pháp so sánh cặp
 Cơ sở lý luận:
Các cặp giao dịch được hiểu là giao dịch của hai tài sản, lý tưởng nhất là
giống hệt nhau, ngoại trừ một số điểm khác biệt (ví dụ vị trí), mà sự hiện hữu
của nó có thể giải thích sự khác nhau trong giá bán của các tài sản này.
Phương pháp này cho phép tính toán các điều chỉnh theo đặc trưng đã nêu trên
và sử dụng kết quả để tiến hành điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh về tài
sản thẩm định.
Các bước tiến hành phương pháp:
Bước 1: Điều tra giá thuê của những tài sản có các đặc điểm tương tự, các yếu
tố có thể ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ.

Bước 2: Lựa chọn các tài sản mang tính đại diện cao, có các đặc điểm hoàn
toàn giống nhau và chỉ khác nhau ở một đặc điểm duy nhất, tiến hành phân
tích, so sánh, điều chỉnh yếu tố gây nên sự khác biệt trong giá thuê của các tài
sản được chọn.
Phương pháp so sánh cặp được sử dụng có tính thuyết phục cao vì các dữ
liệu có được được lấy trực tiếp từ thị trường bất động sản.
1.4.2 Phương pháp sử dụng mô hình hồi quy trong việc vệc xác định giá thuê
căn hộ dịch vụ
 Cơ sở lý luận:
Phương pháp này dựa trên cơ sở là bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở
các giao dịch thu thập trên thị trường sơ cấp có thể xác định mức độ ảnh
hưởng của các yếu tố khác nhau lên giá cho thuê căn hộ dịch vụ để từ đó làm
cơ sở phục vụ cho công tác dự báo, định giá hàng loạt.
 Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp:

8


Phạm vi áp dụng: Phương pháp này được áp dụng đối với những bất
động sản thường xuyên phát sinh giao dịch trên thị trường như đối tượng
đang được nghiên cứu là căn hộ dịch vụ, các yếu tố tác động đến giá bán
hoặc giá thuê dễ dàng được tìm ra.
Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu thập được phải đầy đủ và
chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế. Vì đây là phương pháp toán
học nên người tiến hành nghiên cứu phải có kiến thức tốt về toán học, cụ thể
là bài toán hồi quy, và có thể sử dụng tin học trong việc thành lập mô hình
hồi quy.
 Các bước tiến hành phương pháp:
Bước 1: Điều tra giá thuê của những tài sản tương tự, các yếu tố có thể ảnh
hưởng đến giá thuê căn hộ.

Bước 2: Lựa chọn mô hình hồi quy phù hợp để xem xét mức độ ảnh hưởng
của các yếu tố đến giá thuê bất động sản.
Bước 3: Xác định mô hình tốt nhất và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố.
Bước 4: Xác định được các yếu tố của bất động sản cần xác định giá thuê và
đưa ra mô hình để xác định giá thuê bất động sản.
Dạng mô hình hồi quy vận dụng:
Mô hình hồi quy trong xác định giá thuê bất động sản được sử dụng là mô
hình hồi quy đa biến có dạng tổng quát như sau:
Pi=β0+β1X1+β2X2+…+βnXn+ei
Trong đó:
Pi: Biến phụ thuộc thể hiện giá thuê của bất động sản trong lần quan sát
thứ i.
β0: Tung độ góc của mô hình.
X1, X2,…,Xn: Các biến độc lập thể hiện các yếu tố tác động đến giá thuê
bất động sản.
β1, β2,…, βn: Các hệ số hồi quy thể hiện mức độ tác động của các yếu tố
tương ứng đến giá thuê bất động sản.
ei: Giá trị giao động ngẫu nhiên hay sai số trong lần quan sát thứ i.
Việc hồi quy cần số lượng dữ liệu lớn, cập nhật, minh bạch nhằm tạo ra kết
quả có tính đại diện chung cho thị trường.
 Các giả định của mô hình:
Trong mô hình hồi quy bao gồm hai phần là phần kiểm soát và phần ngẫu
nhiên, ei là biến ngẫu nhiên và tuân thủ theo phân phối chuẩn, các biến X 1,
X2,…,Xnlà các biến kiểm soát hay còn gọi là các biến cho trước. P i cũng là
một biến ngẫu nhiên. Mô hình hồi quy có các giả định sau:
- Giá trị kỳ vọng của ei=0
9



- Không có sự tương quan
- Phương sai đồng nhất
- Nhiễu ngẫu nhiên không tương quan với X1, X2,…,Xn
- Không nhận dạng sai mô hình
 Sự lụa chọn mô hình:
Có thể xây dựng nhiều mô hình để xác định biến phụ thuộc P, ứng với
từng mô hình có những biến độc lập Xi khác nhau, vấn đề là trong số các mô
hình đặt ra mô hình nào là tốt nhất. Thông thường, việc lựa chọn mô hình tốt
nhất thường dựa vào hệ số xác định R 2 để giải thích mức ý nghĩa của các
biến Xi đối với biến P trong mô hình, nếu chỉ số này càng cao thì các biến X i
giải thích tốt biến P, từ đó có thể dẫn đến kết luận mô hình càng tốt. Tuy
nhiên, cũng cần phải lưu ý rằng mỗi một mô hình hồi quy có nhiều thuộc
tính, để đánh giá chất lượng của mô hình cần phải xem xét đồng thời các
thuộc tính đó.
 Kiểm định các hệ số của biến độc lập:
Để khẳng định các yếu tố X i tác động đến P với một độ tin cậy nhất định,
việc dựa vào kiểm định T là rất quan trọng để kiểm tra mức ý nghĩa của từng
hệ số đối với mô hình.
Giả thiết H0: βi=0, H1: βi#0, nếu trị số kiểm định tính toán được Tt có trị số
tuyệt đối lớn hơn Tc khi đó có thể bác bỏ giả thiết H0, có nghĩa là βi#0 và yếu
tố Xi thực sự tác động đến P.
 Những điều cần chú ý trong phương pháp:
- Yếu tố thời gian tác động lên gia thuê do vậy các số liệu sử dụng cho
mô hình phải thống nhất về thời gian.
- Các đơn vị của các yếu tố phải đồng nhất: USD/m2, m2, phút…
- Có thể sử dụng các kiểm định khác nhau để kiểm định mô hình.
- Vì nguồn dữ liệu dùng cho mô hình hồi quy tương đối lớn và kết quả
hồi quy là giá trị trung bình của biến phụ thuộc trên cơ sở giá trị biết
trước của các biến độc lập, vì thế kết quả mang tính đại diện cho giá
thuê bất động sản của một khu vực nhưng mức độ chính xác trong

mỗi bất động sản cụ thể chỉ mang tính tương đối.
- Kết quả từ mô hình hồi quy cần được xen xét (biến phụ thuộc hay
biến độc lập) thay đổi khi thay đổi một đơn vị của một yếu tố trong
điều kiện các yếu tố khác không đổi. Điều này có thể không hoàn toàn
đúng trong thực tiễn sự thay đổi của một yếu tố này có thể kéo theo sự
thay đổi tác động của yếu tố khác lên giá thuê bất động sản.

10


Chương 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH
2.1.1 Tổng quan tình hình kinh tế vĩ mô và thị trường căn hộ dịch vụ tại thành phố
Hồ Chí Minh

Trong những năm vừa qua, từ 2011 đến giữa 2014, chứng kiến sự sụt dốc kéo
dài của thị trường bất động sản nói chung, làm cho giá thuê căn hộ dịch vụ có sự sụt
giảm đáng kể trong giá chào thuê và giá thực thuê. Tuy nhiên, tính đến cuối năm
2014, thị trường có xu hướng chuyển động tích cực. Có được kết quả trên là do:
Trong năm 2014, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam xếp thứ hai trong
khu vực APAC.
Chi phí huy động vốn thấp. Thông tin tác giả thu thập được từ ba ngân hàng
Techcombank, Vietcombank và ACB thì lãi suất trong 12 tháng đầu lần lượt
là 9.49%, 7.99% và 8.9%, thấp hơn nhiều so với các năm từ 2011 đến 2013.
Thị trường chứng khoán sôi động hơn. Có thêm 9 công ty mới niêm yết trên
sàn Hồ Chí Minh và 13 công ty mới niêm yết trên sàn Hà Nội, tăng so vơi
11



-

năm 2013. Thị trường chứng khoáng năng động kéo theo hoạt động đầu tư
trở nên sôi nổi.
Giá dầu giảm kỷ lục, ảnh hưởng theo hai chiều hướng xấu và tốt. Giá dầu
giảm thúc đẩy tiêu dùng tăng (tăng 3% theo thông kê của CBRE), chi phí
xây dựng và vận hành toà nhà giảm. Song song với đó giá dầu giảm làm tỷ
gía hối đoái suy yếu và hao hụt thu ngân sách khoảng 3 tỷ USD (theo thống
kê của EY). Tuy nhiên các ảnh hưởng xấu đã được hạn chế nhờ vào dự trữ
ngoại hối đủ, thặng dư thương mại, vốn FDI ổn định, lạm phát được giữ ở
mức thấp.
Hình 2.1 Đồ thị tăng trường GDP khu vực APAC (2014-2015)

Nguồn: CBRE Việt Nam

Từ những nguyên nhân trên, chúng ta hoàn toàn có thể thấy được triển vọng
đầu tư và phát triển được cải thiện trong năm 2015. Thị trường bất động sản đi lên
nhẹ sau một thời gian dài sụt giảm, kéo theo những diễn biến thị trường cho thuê
căn hộ trở nên tốt hơn, cụ thể là:
- Giá chào thuê và giá thực thuê có xu hướng gia tăng trở lại. Đến cuối Quý
4/2014, giá thực thuê hạng A đạt 32.18 USD/m2/tháng và hạng B đạt 25.34
USD/m2/tháng, tăng tương ứng 1.8% và 1.0% so với quý trước (theo thống
kê từ bộ phận Residential Leasing CBRE).
Hình 2.2 Biểu đồ xu hướng giá thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh

12


- Ngân sách thuê căn hộ được cải thiện và mở rộng. Tỷ trọng yêu cầu thuê

dưới 1,000 USD/tháng giảm, mức trung bình là từ 2,000 đến 4,000
USD/tháng gia tăng và bắt đầu xuất hiện khách thuê có ngân sách rất tốt,
sẵn sàng chi trên 6,000 USD/tháng.
Hình 2.3 Biểu đồ ngân sách khách thuê

- Thời hạn thuê chủ yếu từ 6 tháng đến 1 năm, vì vậy cần thận trọng theo dõi
sát sao thị trường nhằm xem xét đây có phải là xu hướng cải thiện dài hạn
không.
Hình 2.4 Biểu đồ thời hạn thuê

13


- Nguồn cung mới cho thị trường căn hộ dịch vụ trong năm 2014 không
nhiều, nổi bật nhất trong số đó là The Ascott Limited sẽ giới thiệu thương
hiệu căn hộ dịch vụ hàng đầu Ascott vào Việt Nam, tại dự án Ascott
Waterfront Saigon gồm 222 căn hộ dịch vụ cao cấp tại quận 1. Và vì vậy,
khu trung tâm (CBD) lại nhộn nhịp với hàng loạt dự án căn hộ dịch vụ dự
kiến sẽ khai trương trong giai đoạn 2015-2016, bao gồm khu căn hộ Ascott
Waterfront Saigon kể trên, Saigon Plaza, C.T. Plaza Saigon và Saigon
Times Square.
2.1.2 Thực trạng thị trường căn hộ dịch vụ tại địa bàn quận 1 và quận 3 (khu
vực trung tâm)
 Vị trí: Quận 1 và quận 3 là hai quận trung tâm hành chính, kinh tế và văn
hoá của thành phố Hồ Chí Minh.
 Thực trạng: Các loại hình bất động sản phổ biến tại đây rất đa dạng, bao
gồm các cao ốc văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, cửa hàng dịch vụ
tiện ích, các khách sạn, khu căn hộ dịch vụ cao cấp. Đối tượng khách hàng,
khách thuê mục tiêu là các công ty đa quốc gia nổi tiếng ở nhiều lĩnh vực
như Sony, Samsung, Microsoft, KPMG, Ernst and Young, CBRE, P&G...

thuê văn phòng, các chuyên gia nước ngoài làm việc cho các công ty quốc tế
thuê căn hộ dịch vụ để thuận tiện cho nhu cầu sống và làm việc.
 Căn hộ dịch vụ: Các căn hộ dịch vụ tại trung tâm thành phố rất đa dạng,
trãi dài từ hạng A đến hạng C, tập trung thành từng khu, dễ tiếp cận và dễ tạo
ấn tượng trong tâm trí khách thuê, với các mức giá thuê, diện tích và các tiện
ích nâng cao phù hợp với ngân sách của từng khách thuê. Khách thuê mục
tiêu là các chuyên gia người nước ngoài sinh sống và làm việc tại thành phố

14


Hồ Chí Minh, quốc tịch khách thuê đa dạng, tập trung thành từng khu phù
hợp với mỗi nền văn hoá, ngân sách khách thuê đa dạng.
Theo báo cáo quý 1 năm 2015 của công ty nghiên cứu thị trường Colliers
International, điểm danh các toà căn hộ dịch vụ nổi bật tại quận trung tâm
(CBD) của thành phố Hồ Chí Minh được thể hiện trong bản đồ dưới đây:
Hình 2.5 Bản đồ phân bổ các căn hộ dịch vụ tại quận trung tâm.

Nguồn: Colliers International Việt Nam

15


2.1.3 Thực trạng thị trường căn hộ dịch vụ tại địa bàn quận 7 (khu vực khu đô
thị Phú Mỹ Hưng)
 Vị trí: Quận 7 có những tuyến đường giao thông chính thuận tiện kết nối
khu Nam Sài Gòn với trung tâm thành phố và các quận khác.
 Thực trạng: Các loại hình bất động sản phổ biến ở Phú Mỹ Hưng bao
gồm chung cư cao cấp, trung tâm thương mại, dịch vụ tiện ích, các khu biệt
thự sang trọng và căn hộ dịch vụ. Đối tượng khách hàng, khách thuê hướng

đến là các hộ gia đình có thu nhập cao, người nước ngoài sinh sống và làm
việc tại khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh và quận 7, mà chủ yếu là
người từ các nước Hàn Quốc, Nhật Bản. Cụ thể như sau:
- Cơ sở hạ tầng thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng phát triển gần như hoàn
chỉnh, dễ dàng tìm thấy các nhà hàng phục vụ món ăn Nhật Bản, Hàn
quốc và quốc tế, các cửa hàng tiện dụng và thức ăn nhanh. Ngoài ra còn
có các trung tâm thương mại, vui chơi giải trí, thể dục thể thao như
Cressen Mall, Parkson Paragon, California fitness and yoga center, trung
tâm hội nghị và triển lãm thành phố SECC và các tòa cao ốc văn phòng
nằm trong khu tài chính quốc tế. Bên cạnh đó, cảnh quan sông đẹp mắt và
không khí trong lành là một lợi thế lớn của khu vực này.
 Căn hộ dịch vụ: Các căn hộ dịch vụ ở quận 7 chủ yếu là các căn hộ hạng
B trở lên, các căn hộ dịch vụ hạng C với giá thuê thấp hơn có số lượng ít,
nằm ở vị trí khó tiếp cận. Các căn hộ có chất lượng phòng ốc mới, tiện nghi,
cơ sở hạ tầng xung quanh như trường học, bệnh viện quốc tế hiện đại, đầy
đủ, môi trường sống an ninh, kiểu mẫu. Các căn hộ dịch vụ ở đây chủ yếu là
loại căn hộ 1 và 2 phòng ngủ. Đối tượng khách thuê căn hộ dịch vụ ở quận 7
chủ yếu là các chuyên gia người nước ngoài có mức thu nhập cao sinh sống
và làm việc tại khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh hoặc ngay tại quận 7.
Quốc tịch khách thuê đa dạng, nhưng trọng tâm vẫn là các khách thuê người
Nhật Bản, Hàn Quốc với khoản ngân sách cao.
2.1.4 Thực trạng thị trường căn hộ dịch vụ tại địa bàn quận 2 (khu vực làng
Thảo Điền, An Phú)
 Vị trí: Quận 2 có một vị trí thuận lợi trong việc tiếp cận khu vực trung tâm
cũng như kết nối với các quận khác của thành phố Hồ Chí Minh, có các
tuyến đường lớn gắn kết khu vực phía Đông và khu đô thị trung tâm, giúp
rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển của cư dân. Cụ thể:
- Đường đại lộ Đông Tây kết nối phía đông, những tỉnh miền Đông và
những tỉnh miền Tây thông qua trung tâm quận 1.
- Đường Xa Lộ Hà Nội, kết nối giao thông trọng điểm từ những quận

phía đông thành phố và trung tâm thành phố.

16


- Đường Vành Đai Trong, kết nối khu vực quận 7, khu vực phía Tây
của Sài Gòn với phía Đông Sài Gòn thông qua quận 2.
- Ngoài ra, trong tương lai sẽ có thêm tuyến tàu điện Bến Thành-Suối
tiên, một tuyến giao thông vô cùng hiện đại và thuận tiện kết nối 2
điểm từ Bến Thành, qua quận 2 đến Suối tiên.
- Vị trí quận 2 liền kề với quận 1 nhưng diện tích đất trống còn rất
nhiều, đang thu hút rất nhiều những dự án chung cư, trung tâm
thương mại, các khu villa cao cấp, căn hộ dịch vụ…có lợi thế về
diện tích lớn cũng như các tiện ích đi kèm.
 Thực trạng: Các loại hình bất động sản hiện có ở quận 2 phổ biến gồm có
chung cư cao cấp, trung tâm thương mại, dịch vụ tiện ích và các căn hộ dịch
vụ. Đối tượng khách hàng/khách thuê hướng đến là các hộ gia đình có thu
nhập cao, người nước ngoài sinh sống và làm việc tại làng Thảo Điền, mà
chủ yếu là người từ các nước phương Tây, Đông Nam Á. Cụ thể như sau:
- Bên cạnh ưu điểm là dễ dàng tiếp cận, hình thành khu dân cư cao
cấp khép kín cùng nhiều tiện ích đi kèm thì khu vực làng Thảo Điền
và An Phú có cơ sở hạ tầng phát triển chưa thật sự hoàn chỉnh và
đồng bộ, diện tích đất trống còn nhiều. Khu vực gần Xa lộ Hà Nội
không khí bị ô nhiễm, ô nhiễm tiếng ồn. Cá biệt có những con
đường rất xấu, xe máy khó di chuyển và xe hơi không vào được. Các
trung tâm thương mại và các tiện ích vui chơi giải trí đi kèm tương
đối đầy đủ, có thể kể đến như Parkson Cantavill, siêu thị BigC, Lotte
cineplex, California fitness and yoga center, các cửa hàng tiện ích,
công viên, hồ bơi cũng như các dự án lớn đang trong quá trình xây
dựng như Vincom mega mall.

 Căn hộ dịch vụ: Nhằm đáp ứng nhu cầu sinh sống cho người nước ngoài
làm việc tại thành phố Hồ Chí Minh mà chủ yếu là các công ty, trường học
quốc tế, trung tâm ngoại ngữ trong khu vực làng Thảo Điền, rất nhiều căn hộ
dịch vụ mở ra với nhiều lựa chọn về mức giá, số phòng ngủ, diện tích và các
tiện ích đi kèm. Tuy nhiên, phần lớn các căn hộ dịch vụ tại quận 2 là các căn
hộ hạng C, có chất lượng dịch vụ bình thường, xuống cấp, chất lượng hạ
tầng xung quanh như đường xá, cảnh quan ở mức trung bình và kém, cá biệt
một số căn khó khăn để tiếp cận. Ngoài số ít các khu căn hộ dịch vụ tập
trung, số còn lại nằm phân tán và nhỏ lẻ, gây khó khăn trong việc tiếp cận và
tạo nên ấn tượng không tốt trong tâm trí khách thuê. Đối tượng khách thuê
mục tiêu của các dự án căn hộ dịch vụ tại quận 2 là các chuyên gia, giáo viên
hoặc khách thuê nước ngoài, với quốc tịch đa dạng nhưng chủ yếu là các
khách thuê có quốc tịch Âu Mỹ, Đông Nam Á với ngân sách trung bình cao.
2.2 CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN
17


2.2.1 Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà
cho thuê ở thành phố Cần Thơ.
Bài nghiên cứu với đề tài “Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố
ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ” do nhóm giảng viên của
trường đại học Cần Thơ là Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, Quách
Tôn Mộng Tuyền và Nguyễn Thị Hải Anh tiến hành nghiên cứu. Bài nghiên cứu
được thực hiện nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê trên địa
bàn thành phố Cần Thơ. Nghiên cứu này sử dụng mô hình định giá Hedonic với 210
quan sát, tìm ra được các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê tại thành phố Cần
Thơ là diện tích sàn cho thuê, vị trí toạ lạc, trục chính, chi phí sinh hoạt của người
thuê nhà, hình thức cho thuê và giá cho thuê trước đây. Kết quả của bài nghiên cứu
này là xây dựng được mô hình xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê
ở thành phố Cần Thơ như sau:

ln(PRICE) = 1,632 - 0,112FAREA + 0,082DESIGN + 0,171LC + 0,194MS
+ 0,043E + 0,675PRV
Trong đó:
-

PRICE: Giá thuê nhà (1.000 đồng/m2/tháng).
FAREA: Diện tích sàn cho thuê (m2).
DESIGN: Hình thức cho thuê (1/0).
LC: Vị trí toạ lạc (1/0).
MS: Trục chính (1/0).
E: Chi phí sinh hoạt của người thuê nhà (1.000 đồng/tháng).
PRV: Giá cho thuê trước đây (1.000 đồng/m2/tháng).

Chương 3: PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ THUÊ
CĂN HỘ DỊCH VỤ
3.1 QUY TRÌNH THỰC HIỆN VÀ MÔ TẢ KẾT QUẢ THU NHẬP DỮ LIỆU
3.1.1 Quy trình thực hiện
Bước 1: Tham khảo các nghiên cứu có liên quan đến đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng
đến giá thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh”
Bước 2: Tìm hiểu thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh.
Bước 3: Tiến hành tham khảo ý kiến chuyên gia thông qua hình thức phỏng vấn trực
tiếp hoặc qua điện thoại và phát phiếu phỏng vấn khách thuê căn hộ dịch vụ. Từ
việc tham khảo ý kiến chuyên gia, khách thuê nước ngoài và kinh nghiệm khảo sát
thị trường cuả bản thân tác giả, tiến hành chọn ra các biến số phù hợp để tiến hành
phương pháp so sánh cặp và đưa vào mô hình hồi quy.
18


Bước 4: Tiến hành khảo sát, điều tra và thu thập dữ liệu phục vụ cho việc phân tích.
Số liệu cần thu thập là giá thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh, được tác

giả thu thập trực tiếp từ thị trường và từ bộ dữ liệu của công ty CBRE.
Bước 5: Tiến hành phương pháp so sánh cặp trên bộ dữ liệu thu thập được, từ đó
xem xét sự ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau lên giá thuê căn hộ dịch vụ.
Bước 6: Ước lượng các tham số phù hợp của mô hình.
Bước 7: Phân tích và kiểm định mô hình.
Bước 8: Nhận định về mô hình.
- Nếu mô hình phù hợp với các điều kiện kinh tế và tình hình thực tế thì có thể
sử dụng mô hình để dự báo cho mục đích nghiên cứu và tư vấn. Từ đó đưa ra
kiến nghị và giải pháp trong việc xác định giá thuê căn hộ dịch vụ.
- Nếu mô hình không phù hợp, tiến hành xem xét kĩ lưỡng lại từ bước 1, phát
hiện sai ở bước nào thì thực hiện điều chỉnh ngay cho đến khi tạo ra được mô
hình phù hợp với mục tiêu nghiên cứu.
Hình 3.1 Sơ đồ quy trình thực hiện

THAM KHẢO
CÁC NGHIÊN
CỨU LIÊN
QUAN

TÌM HIỂU THỊ
TRƯỜNG

THAM KHẢO Ý
KIẾN CHUYÊN
GIA

ƯỚC LƯỢNG
CÁC THAM SỐ
CỦA MÔ HÌNH


TIẾN HÀNH SO
SÁNH CẶP

THU THẬP DỮ
LIỆU

PHÂN TÍCH
KIỂM ĐỊNH MÔ
HÌNH

NHẬN ĐỊNH
MÔ HÌNH

Nguồn: Nghiên cứu của tác giả

3.1.2 Mô tả kết quả thu thập dữ liệu
Do điều kiện thời gian và tài chính hạn hẹp nên tác giả chỉ lựa chọn các quận
điển hình của thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê để tiến hành khảo sát, điều tra và
thu thập dữ liệu. Thời điểm thu thập dữ liệu kéo dài trong khoảng thời gian từ tháng
12 năm 2014 đến giữa tháng 3 năm 2015.
Qua quá trình điều tra, tác giả thu thập được bộ dữ liệu đầy đủ của 425 căn hộ
dịch vụ trãi dài từ hạng A đến hạng C thuộc địa bàn các quận được chọ khảo sát.
Tuy nhiên, vì số lượng căn hộ hạng C quá nhiều và có các đặc điểm tương đối giống
nhau về các yếu tố, điều này có thể ảnh hưởng không tốt đến mô hình hồi quy vì khi
biểu diễn bộ dữ liệu thu thập được trên đồ thị Histogram, đồ thị có dạng lệch bên
19


trái, trong khi đó phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) của phần mềm Eviews
8.0 được sử dụng chỉ phát huy tác dụng tốt nhất khi đồ thị Histogram có dạng phân

phối chuẩn hay dạng hình chuông.
Hình 3.2 Đồ thị Histogram của bộ dữ liệu gồm 425 quan sát

Nguồn: Nghiên cứu của tác giả

Chính vì lý do đó, qua quá trình sàn lọc kĩ lưỡng, tác giả chọn ra 141 căn hộ
dịch vụ điển hình và mang tính đại diện cao nhất có thể, thuộc tất cả các phân hạng
và các quận được khảo sát, phản ánh một cách tỉ lệ với nguồn cung hiện hữu các
căn hộ dịch vụ trên thị trường theo báo cáo quý 4 năm 2014 của công ty Savills. Xét
về phương diện thống kê mô tả, đồ thị của bộ dữ liệu gồm 141 quan sát là dạng hình
chuông, rất gần với phân phối chuẩn, vì vậy việc áp dụng phương pháp bình
phương nhỏ nhất (OLS) là hợp lý và mô hình hồi quy tìm được có ý nghĩa cao.
Hình 3.3 Đồ thị Histogram của bộ dữ liệu gồm 141 quan sát

Nguồn: Nghiên cứu của tác giả

Ngoài ra, cần nhắc lại bộ dữ liệu gồm 141 quan sát phản ánh một cách tỉ lệ với
nguồn cung hiện hữu các căn hộ dịch vụ trên thị trường bất động sản thành phố Hồ
Chí Minh theo báo cáo quý 4 năm 2014 của công ty nghiên cứu thị trường Savills,

20


cho thấy trên thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê hiện nay, số căn hộ hạng B chiếm
số lượng áp đảo, số căn hộ hạng B nhiều hơn số căn hộ hạng A là hơn 2.5 lần và
nhiều hơn số căn hộ hạng C là hơn 1.5 lần. Nghiên cứu về nguồn cung căn hộ dịch
vụ tại thành phố Hồ Chí Minh được thể hiện qua biểu đồ dưới đây:
Hình 3.4 Nguồn cung căn hộ dịch vụ hiện hữu trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh

Hình 3.5 Nguồn cung căn hộ dịch vụ đại diện lấy từ mẫu


Nguồn cung đại diện l ấy t ừ mẫu
70
60

Số căn

50
40
30
20
10
0
H ẠNG A

H ẠNG B

H ẠNG C

Nguồn: Nghiên cứu của tác giả

3.1.3 Khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố
Hồ Chí Minh
Tác giả tiến hành tham khảo ý kiến chuyên gia thông qua hình thức phỏng
vấn, trực tiếp gặp mặt hoặc qua điện thoại và phát phiếu phỏng vấn khách thuê căn
hộ dịch vụ (danh sách thông tin cá nhân các chuyên gia và khách thuê căn hộ được
trình bày trong phần phụ lục 1 của bài nghiên cứu này). Các chuyên gia được phỏng
21



vấn là quản lý và nhân viên kinh doanh thuộc bộ phận Residential Leasing, hoạt
động lâu năm trong lĩnh vực môi giới và tư vấn về mọi khía cạnh liên quan đến căn
hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh của tập đoàn bất động sản hàng đầu thế giới
CBRE. Các chuyên gia của CBRE đưa ra các nhận định mang tính cập nhật, sát sao
nhất về căn hộ dịch vụ, thị trường căn hộ dịch vụ và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh.
Bên cạnh đó, để các ý kiến chuyên gia thu thập được có tính đại diện cao, bao
quát toàn bộ thị trường, tác giả chọn phỏng vấn quản lý đồng thời cũng là nhân viên
môi giới của Xi Riverside Place toạ lạc tại quận 2, nơi mà các công ty bất động sản
kể cả các công ty chuyên nghiệp vẫn chưa có những am hiểu đầy đủ và cặn kẽ thoã
đáng, nhằm có được những nhận định về yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch
vụ tại thành phố Hồ Chí Minh nói chung và khu vực quận 2 nói riêng.
Sau cùng, tác giả chọn ra ba khách thuê người Nhật Bản làm việc trong các
lĩnh vực giáo dục và kinh doanh, ở các độ tuối khác nhau để phát phiếu phỏng vấn
về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ của họ. Tác giả chọn
phỏng vấn khách thuê người Nhật Bản vì lý do lượng khách thuê mang quốc tịch
Nhật chiếm phần lớn trong cơ cấu khách thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí
Minh nên tác giả kỳ vọng kết quả phỏng vấn sẽ mang tính dại diện cao nhất có thể
về phía cầu của thị trường căn hộ cho thuê. Danh sách thông tin cá nhân của các
chuyên gia và khách thuê được trình bày trong phần phụ lục 1 của bài nghiên cứu
này.
Sau khi tham khảo ý kiến chuyên gia, khách thuê nước ngoài và từ kinh
nghiệm khảo sát thị trường cuả bản thân tác giả, tiến hành liệt kê các yếu tố được
các chuyên gia và khách thuê cho là ảnh hưởng đến giá thuê căn hộ dịch vụ tại
thành phố Hồ Chí Minh. Các yếu tố đó là:
- Vị trí
- Phân hạng
- Số lượng phòng ngủ
- Diện tích
- Giao thông

- Cảnh quan
- Mức độ dễ dàng tiếp cận
- Cơ sở hạ tầng phụ trợ
- Môi trường tự nhiên và nhân văn
- Uy tín chủ đầu tư và danh tiếng của toà nhà
- An ninh
- Phong cách thiết kế, sắp đặt nội thất
- Đối thủ cạnh tranh ngoài ngành
- Tình hình kinh tế
- Ngân sách người đi thuê
- Vị trí tầng cao

22


Các yếu tố trên được chia ra thành 3 nhóm chính, cụ thể là:
- Nhóm các yếu tố kinh tế vĩ mô: Tình hình kinh tế, ngân sách người đi thuê
(vì khi tình hình kinh tế thay đổi thì các doanh nghiệp sẽ thay đổi ngân sách
tài trợ cho cho chuyên gia thuê căn hộ dịch vụ), đối thủ cạnh tranh ngoài
ngành (khách sạn, căn hộ không dịch vụ, nhà phố và villa cho thuê…).
- Nhóm các yếu tố bên ngoài: Giao thông, mức độ dễ dàng tiếp cận, cơ sở hạ
tầng phụ trợ, môi trường tự nhiên và nhân văn, an ninh.
- Nhóm các yếu tố nội tại: Vị trí, phân hạng, số lượng phòng ngủ, diện tích,
cảnh quan, phong cách thiết kế sắp đặt nội thất, vị trí tầng cao.
Kết hợp với việc tham khảo các bài nghiên cứu liên quan, tác giả đã lựa chọn giữ lại
những biến phù hợp là những biến được đo lường cụ thể hoặc có thể áp dụng được
những thang đo hợp lý với những biến này và loại bỏ các biến được cho là bị bao
hàm bởi những biến khác để tiến hành phương pháp so sánh cặp và chạy mô hình
hồi quy. Cụ thể như sau:
- Tác giả bỏ đi các biến là các yếu tố thuộc nhóm các yếu tố kinh tế vĩ mô, vì

không có một thang đo nào thích hợp hoặc khã dĩ nhất cho các yếu tố thuộc
nhóm này.
- Trong nhóm các yếu tố bên ngoài, tác giả chọn bỏ đi biến an ninh, vì biến
này đã được bao hàm trong biến môi trường tự nhiên và nhân văn. Vì một
môi trường nhân văn tốt chắc chắn an ninh sẽ được đảm bảo.
- Trong nhóm các yếu tố nội tại, tác giả chọn bỏ đi biến phong cách thiết kế
sắp đặt nội thất vì biến này được bao hàm bởi biến phân hạng vì trên thực tế
các căn hộ có phân hạng càng cao thì phong cách thiết kế và bố trí nội thất
rất chuyên nghiệp, sang trọng và đặc biệt là phù hợp với nhu cầu khách thuê.
Tác giả chọn bỏ đi biến vị trí tầng cao vì biến này được bao hàm bởi biến
cảnh quan. Thật vậy, qua quá trình nghiên cứu thị trường cho thấy, khách
thuê có nhu cầu thuê căn hộ ở các tầng cao của toà nhà là vì muốn có một
tầm nhìn đẹp, rộng khắp toàn thành phố. Ngoài ra, trong các toà nhà hạng A
và hạng B, khối đế thường dùng cho mục đích kinh doanh, cho thuê văn
phòng hoặc cho các trung tâm thương mại, nhà hàng…thuê lại mặt bằng như
Parkson, Diamond department store, Inter Continential...nên các căn hộ dịch
vụ đều nằm ở những tầng cao.
Dựa vào những lập luận trên, tác giả đưa ra lần cuối chín yếu tố có ảnh hưởng đến
giá thuê căn hộ dịch vụ là giao thông, mức độ dễ dàng tiếp cận, cơ sở hạ tầng phụ
trợ, môi trường tự nhiên và nhân văn, vị trí, phân hạng, số lượng phòng ngủ, diện
tích, cảnh quan.
3.2 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ THUÊ CĂN HỘ
DỊCH VỤ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO
SÁNH CẶP

23


3.2.1 Tác động của các yếu tố đến giá thuê căn hộ dịch vụ trong cùng một toà
nhà

Do các căn hộ thuộc cùng một toà nhà nên ngoài sự khác biệt về diện tích, số
phòng ngủ và cảnh quan thì các yếu tố còn lại đều giống nhau.
*Xét khu vực các quận trung tâm (CBD):
- Phân hạng A:
+ Ta chọn toà căn hộ Inter Continential làm trường hợp điển hình.
+ Điều chỉnh yếu tố cảnh quan: Ta chọn 2 căn hộ trong Inter Continental có số
thứ tự 131 và 133 tương ứng với database (sheet 2).
STT

131
133

TÊN

IC
IC

Q
U
Ậ
N
1
1

H
Ạ
N
G
A
A


SỐ
PHÒNG
NGỦ

DIỆN
TÍCH

GIÁ

UY
TÍN

DỄ
TÌM

MÔI
TRƯỜNG

PHỤ
TRỢ

GIAO
THÔNG

CẢNH
QUAN

2
2


129
129

4500
4650

1
1

3
3

3
3

3
3

3
3

1
3

Hai căn hộ này ngoài yếu tố cảnh quan khác nhau thì các yếu tố còn lại giống
nhau hoàn toàn. Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tố
cảnh quan tác động, và bằng 4650 - 4500=150 (USD).
+ Điều chỉnh yếu tố diện tích: Ta chọn 2 căn hộ trong Inter Continental có số
thứ tự 134 và 135 tương ứng với database (sheet 2).

STT

134
135

TÊN

IC
IC

Q
U
Ậ
N
1
1

H
Ạ
N
G
A
A

SỐ
PHÒNG
NGỦ

DIỆN
TÍCH


GIÁ

UY
TÍN

DỄ
TÌM

MÔI
TRƯỜNG

PHỤ
TRỢ

GIAO
THÔNG

CẢNH
QUAN

3
3

160
190

5100
5400


1
1

3
3

3
3

3
3

3
3

3
3

Hai căn hộ này ngoài yếu tố diện tích khác nhau thì các yếu tố còn lại giống
nhau hoàn toàn. Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tố
diện tích tác động, và bằng (5400-5100)/(190-160)=10 (USD/m2).
+ Điều chỉnh yếu tố số phòng ngủ: Ta chọn 2 căn hộ trong Inter Continental có
số thứ tự 133 và 134 tương ứng với database (sheet 2).
STT

133
134

TÊN


IC
IC

Q
U
Ậ
N
1
1

H
Ạ
N
G
A
A

SỐ
PHÒNG
NGỦ

DIỆN
TÍCH

GIÁ

UY
TÍN

DỄ

TÌM

MÔI
TRƯỜNG

PHỤ
TRỢ

GIAO
THÔNG

CẢNH
QUAN

2
3

129
160

4650
5100

1
1

3
3

3

3

3
3

3
3

3
3

Căn số 134 có diện tích lớn hơn nên phải điều chỉnh giảm diện tích, giá thuê
sau khi đã điều chỉnh giảm là: 5100-10*(160-129)=4790 (USD). Bây giờ, hai
căn hộ này ngoài yếu tố số phòng ngủ khác nhau thì các yếu tố còn lại giống

24


nhau hoàn toàn. Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tố số
phòng ngủ tác động, và bằng 4790-4650=140 (USD/phòng ngủ).
- Phân hạng B:
+ Ta chọn toà căn hộ Saigon Pavillon làm trường hợp điển hình.
+ Điều chỉnh yếu tố cảnh quan: Ta chọn 2 căn hộ trong Saigon Pavillon có số
thứ tự 107 và 108 tương ứng với database (sheet 2).
STT

107
108

TÊN


SP
SP

Q
U
Ậ
N
3
3

H
Ạ
N
G
B
B

SỐ
PHÒNG
NGỦ

DIỆN
TÍCH

GIÁ

UY
TÍN


DỄ
TÌM

MÔI
TRƯỜNG

PHỤ
TRỢ

GIAO
THÔNG

CẢNH
QUAN

3
3

94
92

2300
2400

1
1

3
3


3
3

3
3

10
10

1
2

Hai căn hộ này ngoài yếu tố cảnh quan khác nhau thì các yếu tố còn lại giống
nhau hoàn toàn. Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tố
cảnh quan tác động, và bằng 2400 - 2300=100 (USD).
+ Điều chỉnh yếu tố diện tích: Ta chọn 2 căn hộ trong Saigon Pavillon có số
thứ tự 103 và 106 tương ứng với database (sheet 2).
STT

103
106

TÊN

SP
SP

Q
U
Ậ

N
3
3

H
Ạ
N
G
B
B

SỐ
PHÒNG
NGỦ

DIỆN
TÍCH

GIÁ

UY
TÍN

DỄ
TÌM

MÔI
TRƯỜNG

PHỤ

TRỢ

GIAO
THÔNG

CẢNH
QUAN

1
1

55
98

1900
1600

1
1

3
3

3
3

3
3

10

10

1
1

Hai căn hộ này ngoài yếu tố diện tích khác nhau thì các yếu tố còn lại giống
nhau hoàn toàn. Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tố
diện tích tác động, và bằng (1900-1600)/(98-55)=7 (USD/m2).
+ Điều chỉnh yếu tố số phòng ngủ: Ta chọn 2 căn hộ trong Saigon Pavillon có
số thứ tự 104 và 107 tương ứng với database (sheet 2).
STT

104
107

TÊN

SP
SP

Q
U
Ậ
N
3
3

H
Ạ
N

G
B
B

SỐ
PHÒNG
NGỦ

DIỆN
TÍCH

GIÁ

UY
TÍN

DỄ
TÌM

MÔI
TRƯỜNG

PHỤ
TRỢ

GIAO
THÔNG

CẢNH
QUAN


2
3

85
94

2000
2300

1
1

3
3

3
3

3
3

10
10

1
1

Căn số 107 có diện tích lớn hơn nên phải điều chỉnh giảm diện tích, giá thuê
sau khi đã điều chỉnh giảm là: 2300-7*(94-85)=2237 (USD). Bây giờ, hai căn

hộ này ngoài yếu tố số phòng ngủ khác nhau thì các yếu tố còn lại giống nhau
hoàn toàn. Sự sai khác giữa 2 mức giá thuê 2 căn hộ này là do yếu tố số phòng
ngủ tác động, và bằng 2237-2000=237 (USD/phòng ngủ).
- Phân hạng C:
+ Ta chọn toà căn hộ Avilla Apartment làm trường hợp điển hình.
25