1

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................4
DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH, SƠ ĐỒ...............................................5
LỜI MỞ ĐẦU.........................................................................................................6
CHƯƠNG 1.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT...................................................................9

1.1.

Khái niệm bất động sản..........................................................................9

1.1.1.

Khái niệm bất động sản..........................................................................9

1.1.2.

Phân loại bất động sản............................................................................9

1.2.

Quản lý bất động sản:...........................................................................11

1.2.1.

Khái niệm về quản lý bất động sản.......................................................11

1.2.2.

Sự cần thiết phải quản lý bất động sản..................................................12

1.2.3.

Nội dung quản lý Bất động sản............................................................14

1.2.4. Đối tượng quản lý các dự án Bất động sản...........................16
1.2.5. Vai trò của việc quản lý và phát triển bất động sản trong nền kinh tế
quốc dân............................................................................................................18
Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển...............................18
Huy động vốn cho nền kinh tế........................................................................19
Làm tăng thu nhập cho ngân sách nhà nước.................................................20
Mở rộng các thị trường trong và ngoài nước.................................................21
Giữ gìn ổn định xã hội việc quản lý và phát triển các dự án BĐS.................22
Tao công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân............................23
Một số bài học kinh nghiệm quản lý và phát triển bất động sản ở một số nước
phát triển:..........................................................................................................24
CHƯƠNG 2.

GIỚI THIỆU CÔNG TY CỔ PHẦN..........................................26

SÀI GÒN TRIỂN VỌNG (SAVISTA) VÀ DỰ ÁN NGỌC LAN.........................26
2.1.

Giới thiệu công ty Sài Gòn triển vọng:.................................................26

2.2.

Tổng quan về công ty:..........................................................................26


2.2.1.

Cơ cấu tổ chức:.....................................................................................26

2.2.2.

Tầm nhìn và sứ mệnh...........................................................................28

2.2.3.

Mục tiêu phát triển................................................................................28


2

2.2.4.

Các dịch vụ của Savista........................................................................29

2.2.4.1. Các dịch vụ của Savista:................................................................29
2.2.4.2. Các dự án tiêu biểu:.......................................................................30
2.3.

Giới thiệu dự án chung cư Ngọc Lan....................................................31

2.3.1. Giới thiệu chung dự án......................................................................31
2.3.2. Chủ đầu tư.........................................................................................31
2.3.3. Vị trí:.................................................................................................31
2.3.4. Qui mô...............................................................................................32

2.3.5. . Tiện ích tòa nhà..............................................................................33
CHƯƠNG 3: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ TẠI CHUNG CƯ
NGỌC LAN..........................................................................................................34
3. 1.

Tổng quan về ban quản lý chung cư Ngọc Lan:....................................34

3. 2.

Hoạt động, công việc của từng bộ phận :..............................................35

3.2.1.

Trưởng ban quản trị:.............................................................................35

3.2.2.

Ban quản lý tòa nhà:Do công ty Savista thực hiện................................35

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH THU PHÍ TẠI CHUNG
CƯ......................................................................................................................... 43
4.1.

Quản lý thu phí quản lý tại chung cư Ngọc Lan:..................................43

4.2.

Phân tích, đánh giá thực trạng thu phí tại chung cư Ngọc Lan:............46

4.3.

Các vấn đề bất cập khi sử dụng phương pháp truyền thống trong việc
thu các loại phí tại chung cư hiện nay:..............................................................47
CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP CHUYÊN NGHIỆP HÓA THU PHÍ TẠI CHUNG CƯPHẦN MỀM CYHOME.......................................................................................49
5.1.
Sự cần thiết của một giải pháp chuyên nghiệp hóa thu phí tại chung cư
cho doanh nghiệp:.............................................................................................49
5.1.1.

Chuyên nghiệp hóa là gì?.....................................................................49

5.1.2.

Sự cần thiết của việc chuyên nghiệp hóa hoạt động thu phí:................49

5.2.
Giải pháp chuyên nghiệp hóa thu phí tại chung cư_ phầm mềm
Cyhome: ứng dụng trên điện thoại cho cư dân:................................................51
5.2.1.

Giới thiệu chung về phần mềm Cyhome: (chi tiết xem phụ lục 2).......51

5.2.2. Ứng dụng Cyhome trên điện thoại dành cho cư dân- giải pháp chuyên
nghiệp hóa thu phí tại chung cư:........................................................................53


3

5.2.3.

Quy trình triển khai hệ thống Cyhome cho công ty Savista ( dự kiến). 61


5.2.4.

Khai thác tiềm năng tài chính trên ứng dụng mobile:...........................66

5.3.
Ưu điềm và nhược điểm khi đưa phần mềm Cyhome cùng với ứng dụng
mobile vào sử dụng:..........................................................................................67
5.4.

Hiệu quả kinh tế mà đề tài có thể mang lại cho công ty Savista:..........68

KẾT LUẬN...........................................................................................................71
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................73
PHỤ LỤC.............................................................................................................. 74


4

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BDS, BĐS

Bất động sản

BQL


Ban quản lý

SVT

Savista


5

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH
hình 2. 1: Logo công ty Sài Gòn triển vọng...........................................................26
hình 2. 2. Chung cư Ngọc Lan..............................................................................31
hình 2. 3: Vị trí của chung cư Ngọc Lan................................................................32
Ysơ đồ 2. 1: Tổng quan cơ cấu của công ty Savista............................................27
Ysơ đồ 3. 1: Sơ đồ tổ chức bộ máy vận hành chung cư Ngọc Lan.....................34
Ysơ đồ 4. 1: Quy trình quản lý thu phí quản lý tại chung cư..............................45
Yhình 5. 1: Mô hình hệ thống của Cyhome

52

hình 5. 2: Danh mục thông báo của tòa nhà...........................................................55
hình 5. 3 Thông báo từ ban quản lý tòa nhà...........................................................56
hình 5. 4: Thông báo thanh toán các loại phí.........................................................57
hình 5. 5: Trang cá nhân của mỗi hộ trong tòa nhà................................................58
hình 5. 6: Đăng kí , tham gia các dịch vụ khi có nhu cầu......................................59
hình 5. 7: Liên hệ với ban quản lý tòa nhà.............................................................60
hình 5. 8: Ý kiến tới ban quản lý...........................................................................60
hình 5. 9: Tổng quan quy trình chuyển giao..........................................................61
hình 5. 10: Báo giá thuê phần mềm theo tháng......................................................63

hình 5. 11: Khai thác tiềm năng tài chính trên ứng dụng của Cyhome..................66


6

LỜI MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài:
Không ai có thể phủ nhận được vai trò to lớn, quan trọng của thị trường
bất động sản đối với nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. Bởi cùng với thị
trường vốn, thị trường lao động và thị trường khoa học công nghệ, thị trường bất
động sản tạo thành một chu trình “khép kín” các yếu tố “đầu vào” của quá trinh
sản xuất, kinh doanh.
Bất động sản khi tham gia vào thị trường, trở thành một loại hàng hoá đặc
biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và kiểm soát.
Để biết được một bất động sản nào đó có hoạt động và vân hành tốt hay không
còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố nội và ngoại tác, tác động đến. Và một trong
những yếu tố để bất động sản được duy trì sau nhiều năm thành lập cùng với hệ
thống vận hành tốt, đúng với mục tiêu và ý nghĩa ban đầu của chủ đầu tư,… phải
kể đến công tác vận hành và khai thác, quản lý tòa nhà. Đây là công việc vô
cùng cần thiết và hữu ích không thể thiếu nếu muốn tài sản được đảm bảo và
khai thác tối ưu hiệu quả trong suốt quá trình sử dụng. Trong quá trình vận hành
một công trình như chung cư, tòa nhà văn phòng,…. các doanh nghiệp quản lý
bất động sản luôn cần xử lý lượng công việc lớn từ mỗi tòa nhà một cách nhanh
chóng bằng cách kết hợp nhiều phương pháp để tăng tốc độ xử lý công việc một
cách chính xác.
Đặc biệt trong thời đại công nghệ hóa ngày nay,việc nâng cao tốc độ và
chất lượng xử lý công việc gắn liền với các phần mềm công nghệ và tin học. Tin
học giữ vai trò đặc biệt trong hoạt động của con người, trong đời sống xã hội,
trong khoa học kỹ thuật, trong sản xuất kinh doanh, trong quản lý khách hàng,
trong các hoạt động quản lý và mua bán hành hóa….đặc biệt là trong thời đại

smartphone phát triển như hiện nay. Ứng dụng điện thoại trong việc phát triển
khách hàng, dịch vụ trong các ngành dường như không còn xa lạ với các doanh


7

nghiệp, công ty hiện nay. Vậy nên việc kết hợp phát triển các phần mềm tin học
cùng với ứng dựng điện thoại vào lĩnh vực quản lý bất động sản là điều hiển
nhiên trong thời đại công nghệ hiện nay với những lợi ích mà các chương trình,
ứng dụng phần mềm điện thoại mang lại khiến người ta không thể phủ nhận tính
hiệu quả của nó.
Tuy nhiên để có một phần mềm phù hợp với các công tác quản lý cũng như
nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng, phù hợp với hoạt động của mỗi doanh
nghiệp lại không hề dễ dàng. Sau một thời gian nghiên cứu, khảo sát hoạt động
vận hành tại chung cư Ngọc Lan, em nhận thấy hệ thống quản lý của công ty có
khối lượng công việc nhiều đòi hỏi tốc độ xử lý nhanh và vẫn còn nhiều công
việc mang tích chất thường xuyên cần tới nhân sự tại BQL giải quyết, tương tác
với cư dân tại nhiều chung cư còn kém đòi hỏi cần có một phần mềm ứng dụng
phát triển trên điện thoại có khả năng làm việc nhanh chóng, giao diện đơn giản,
dễ thao tác nhằm hỗ trợ trong việc tăng tốc độ xử lý công việc một cách chính
xác, thống nhất liên kết với hệ thống quản lý nhằm cung cấp báo cáo, thông tin
một cách kịp thời cho những người sử dụng và quản trị hệ thống.
Qua thực tế tìm hiểu tại công ty Sài Gòn triển vọng và cụ thể là tại chung cư
Ngọc Lan em quyết định chọn đề tài “ chuyên nghiệp hóa thu phí tại chung
cư” làm đề tài của mình nhằm tìm kiếm một giải pháp, phương án phù hợp với
các hoạt động của công ty Sài Gòn triển vọng trong việc quản lý thu phí của
chung cư.
Mục tiêu nghiên cứu:
 Tìm hiểu và phân tích quy trình quản lý vận hành chung cư Ngọc Lan,
đặc biệt là quy trình thu phí.

 Tìm hiểu và áp dụng các kiến thức vào thực tế.


8

 Đề xuất và đưa ra các phương hướng để quản lý thu phí tốt hơn cho các
chung cư.
Đối tượng nghiên cứu:


Chung cư Ngọc Lan, số 35, đường Tân Thuận, Phường Tân Thuận,
quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh.



Công ty cổ phần Sài Gòn Triển Vọng (Savista)



Ban quản lý chung cư Ngọc Lan.

Phạm vi nghiên cứu:
+ Thời gian thực hiện: từ ngày 02/01/2017 đến 30/04/2017.
+ Không gian : quận 7 thành phố Hồ Chí Minh.
Kết quả mong đợi:
 Khi hoàn thành khóa luận này, tôi muốn so sánh giữa thực tiễn và lý
thuyết trên giảng đường đã học.
 Hy vọng bản thân có thể hiểu rõ hơn khả năng của bản thân và biết mình
cần làm gì và phải là gì để xây dựng nền tảng cho nghề nghiệp mà bản thân
lựa chọn trong tương lai sắp tới.

 Mong muốn đề tài của tôi có thể thành công và góp phần đóng góp vô sự
phát triển của doanh nghiệp .
Bố cục đề tài:
Gồm có 5 chương:
+ Chương một: Cơ sở lý thuyết
+ Chương hai: Giới thiệu đơn vị thực tập
+Chương ba: Tổng quan các hoạt động quản lý tại chung cư Ngọc Lan
+ Chương bốn: Phân tích, đánh giá quy trình quản lý thu phí tại chung cư


9

+ Chương năm : Giải pháp chuyên nghiệp hóa thu phí tại chung cư- phần
mềm cyhome.


10

CHƯƠNG 1.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

1.1. Khái niệm bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp
Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính
liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là
nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.
Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không
được xem là bất động sản. Bất động sản ("real estate" hay "real property") có

nghĩa ngược với động sản ("personal property").
1.1.2. Phân loại bất động sản
Theo đặc tính vật chất
Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: nhà cửa
xây dựng cố định không thể di dời, các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với
đất đai: hệ thống điện nước, điện thoại, ăng ten, hệ thống cấp khí ga, hệ
thống cứu hỏa,…, các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình
xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động,…
Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm ,các công trình
nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối ,các công trình du lịch, vui chơi,
thể thao,các công trình khai thác mỏ.
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
Công trình kiến trúc: 5 loại
-

Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán

-

Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang, mặt

bằng khu công nghiệp


11

-

Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, cho


thuê, chợ, trung tâm thương mại…
-

Khách sạn và văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào các kiều kiện

vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường,… mà khách sạn
được chia ra từ 1 sao đến 5 sao.
-

Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học,…

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân biệt thành 3 vùng khác nhau
là: đồng bằng, trung du và miền núi.
Trong đó mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông
nghiệp và chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại sau:
Nhóm đất nông nghiệp: 8 loại
+ Đất trồng cây hàng năm: lúa, cỏ, và cây hàng năm khác
+ Đất trồng cây lâu năm
+ Đất rừng sản xuất
+ Đất rừng phòng hộ
+ Đất rừng đặc dụng
+ Đất nuôi trồng thủy sản
+ Đất làm muối
+ Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ
Nhóm đất phi nông nghiệp: 10 loại
+ Đất ở: tại nông thôn và thành thị.
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp
+ Đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng
+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: đất xây dựng khu

công nghiệp, xay dựng cơ sở sản xuất kinh doanh (SXKD), khai
thác khoáng sản, sx vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đất giao thông, thủy lợi,
đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo,
thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử


12

văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xay dựng các công trình công
cộng khác theo các quy định của Chính phủ.
+ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng
+ Đất có các công trình là đền, đình, chùa, miếu, am, từ đường,
nhà thờ họ.
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước
chuyên dùng
+ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của
chính phủ.
Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng.
Ý nghĩa của phân loại BĐS:
Là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS- loại tài
sản có giá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã
hội. Sự khác nhau trong quản lý nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục
đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản
lý là giao hay cho thuê, được cấp hay phải mua,… Từ đó liên quan đến mức
giá đền bù, tiền thuể phải nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS như quyền
được sửa chữa, xây dựng, quyền chuyển đổi mục đích…
Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở để người ta xem xét các cơ hội đầu
tư, đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết

định đầu tư.
1.2.

Quản lý bất động sản:

1.2.1.

Khái niệm về quản lý bất động sản
Một trong những khái niệm khái quát nhất về quản lý là: “Quản lý là quá

trình lãnh đạo và hướng dẫn toàn bộ hoặc một phần của một tổ chức, thường là
một doanh nghiệp, thông qua việc triển khai và điều khiển các nguồn lực (con
người, tài chính, nguyên vật liệu, tri thức hoặc tài sản vôhình)”. Trong lĩnh vực


13

BĐS, quản lý là quá trình thực hiện và phối hợp các chức năng hoạch định, tổ
chức, lãnh đạo và kiểm soát các hoạt động trong thị trường BĐS trong sự tác
động của hệ thống quản lý đến hệ thống bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu
thông qua việc sử dụng các công cụ và chính sách quản lý.
Quản lý bất động sản là những công việc quản lý liên quan đến những
hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho bất động sản và cư dân sinh sống
tại đó. Các công việc này là việc tổ chức thực hiện một loạt các dịch vụ, liên
quan tới một số hoặc toàn bộ các hoạt động sau: Đảm bảo an ninh, trông giữ tài
sản và phương tiện đi lại; Làm sạch, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan;
Vận hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà:
máy bơm, máy phát điện, thang máy, hồ bơi, hệ thống PCCC, hệ thống cấp
thoát nước, hệ thống điện và v.v. ; Chăm sóc khách hàng, đối nội, đối ngoại,
nhân sự, giám sát hoạt động và tài chính hoạt động.

Để tổ chức các hoạt động trên cần có một ngân sách nhất định, mà ngân
sách đó phải do người sử dụng (cư dân), đóng góp dưới hình thức phí quản lý
(Phí dịch vụ). Các công việc này thông thường được thực hiện bởi các công ty
cung cấp các dịch vụ quản lý chuyên nghiệp và được đặt dưới sự giám sát của
Ban Quản Trị Tòa nhà do cư dân lập ra.
Như vậy, rõ ràng việc quản lý tốt bất động sản là rất cần thiết và quan
trọng. Nó không những đảm bảo cho các tiện ích, cơ sở hạ tầng,… luôn ở trong
trạng thái hoạt động tốt, các dịch vụ được tối ưu hóa, tạo nên một môi trường
sống lý tưởng, bền vững và hợp lý trong khoảng ngân sách có hạn mà còn góp
phần làm gia tăng giá trị của bất động sản cho các cư dân sinh đang sống tại đó.
1.2.2. Sự cần thiết phải quản lý bất động sản
Đánh giá về vai trò của ngành quản lý bất động sản, ông Stephen Wyatt,
Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Jones Lang Lasalle cho biết, việc quản lý tốt
bất động sản là rất cần thiết và quan trọng. Nó không những đảm bảo cho các
tiện ích, cơ hạ tầng… của dự án luôn ở trong trạng thái hoạt động tốt, các dịch


14

vụ được tối ưu hóa, tạo nên một môi trường sống lý tưởng, bền vững và hợp lý
trong khoảng ngân sách cho phép, mà còn góp phần tăng giá trị bất động sản
cho các chủ sở hữu.
Đồng tình với quan điểm trên, bà Lê Thị Hải Châu, Phó Tổng Giám đốc
M.I.K Land - nhà phát triển bất động sản nổi tiếng với thương hiệu Imperia cho
biết, một dự án bất động sản để thực sự tạo không gian sống hoàn hảo, thì chủ
đầu tư, nhà quản lý và phát triển dự án phải làm việc như khi xây nhà, dọn nhà
cho mình, cho gia đình mình.
Nếu anh tạo ra một sản phẩm mà chính anh không muốn ở, thì có nghĩa là
giá trị xã hội của anh không được thị trường ghi nhận. Báo chí đã từng phản ánh
những trường hợp người nông dân trồng rau, bán một khoảnh, ăn một khoảnh,

nhưng họ bán rau rồi lại phải mua thịt, mua cá, mua mắm muối về ăn… Nếu ai
cũng nghĩ sẽ dành cho người khác những gì thấp cấp để tối đa hóa lợi nhuận, thì
xã hội sẽ trở thành cái ‘đèn cù” xoay tròn theo chiều hướng xuống. Kinh doanh
các dịch vụ bất động sản cũng như vậy”, bà Châu cho biết thêm: “Cần tiến tới
sự chuyên nghiệp hóa”. Dù đánh giá cao vai trò của quản lý phát triển bất động
sản trong sự phát triển chung của thị trường, song các chuyên gia cũng thừa
nhận rằng, không nhiều người nhận thức được điều này. Trên thực tế, ngành
quản lý bất động sản ở Việt Nam chỉ mới được hình thành ít năm gần đây. Khi
Việt Nam gia nhập WTO, các công ty quản lý bất động sản lớn trên thế giới bắt
đầu có mặt và hoạt động mạnh ở mảng quản lý bất đ ộng sản thương mại tại thị
trường Việt Nam. Khoảng 2 năm trở lại đây, ngành quản lý bất động sản bắt đầu
có sự rõ ràng hơn khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và các
văn bản hướng dẫn như Nghị định 99/2015/NĐ-CP hay Thông tư 02/2016/TTBXD đã đưa các quy chế về quản lý nhà vào luật. Tuy nhiên, nhìn chung, khái
niệm về quản lý bất động sản dường như mới mẻ và còn được hiểu một cách
khá chung chung đối với nhiều cư dân, các công ty phát triển bất động sản và
ngay cả đối với cơ quan quản lý nhà nước.


15

Do đó, Việt Nam hiện có rất ít tên tuổi trong nước được nhận diện như
một nhà quản lý chuyên nghiệp như M.I.K Land, TNR Holdings…, còn các đơn
vị kinh doanh dịch vụ khác như PMC, Savista, My house… mới chỉ tập trung
quản lý những bất động sản có quy mô, giá trị nhỏ của chính công ty mình đầu
tư. Khi thị trường chỉ có một vài “tay chơi” chuyên nghiệp, thì để đảm bảo việc
vận hành và hoạt động ổn định của các khu căn hộ, nhiều công ty phát triển bất
động sản sẽ phải đảm đương luôn cả công việc quản lý. Khi đó, việc xảy ra các
mâu thuẫn, xung đột giữa đơn vị phát triển bất động sản, đơn vị quản lý bất
động sản và cư dân dễ xảy ra. Việc cần làm sắp tới là cần phải có một định
nghĩa rõ ràng, khoa học, cùng kế hoạch phát triển nghiêm túc đối với ngành

quản lý bất động sản để tạo ra được những doanh nghiệp chuyên nghiệp, gắn
kết với người mua, người bán ngay từ ban đầu và làm gia tăng giá trị của các dự
án bất động sản tại Việt Nam.
1.2.3. Nội dung quản lý Bất động sản
Nội dung của quản lý hành chính đối với hoạt động kinh tế bất động sản
rất rộng, chủ yếu nhất là quản lý khai thác, xây dựng bất động sản; quản lý thị
trường bất động sản; quản lý thu nhập bất động sản và quản lý quyền tài sản bất
động sản.
Dưới đây sẽ trình bày tóm tắt các mặt nội dung nêu trên:
Quản lý khai thác, xây dựng bất động sản.: khai thác, xây dựng bất động
sản thuộc lĩnh vực sản xuất. Quản lý lĩnh vực này là một trong các hoạt động
quản lý bất động sản tối quan trọng; khai thác, xây dựng bất động sản giữ vai
trò có tính quyết định đối với sự gia tăng hữu hiệu cung cấp bất động sản, thoả
mãn nhu cầu sản xuất và sinh hoạt của xã hội đối với bất động sản; ngành xây
dựng chuyên môn thực hiện khai thác, xây dựng bất động sản là một ngành sản
xuất quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, Chính phủ các nước đều rất
coi trọng việc quản lý khai thác, xây dựng bất động sản, cũng là một nội dung
chủ yếu của quản lý hành chính đối với bất động sản.


16

Mục tiêu cơ bản của quản lý khai thác, xây dựng bất động sản là xúc tiến
khai thác, xây dựng hợp lý, tiết kiệm đất đai và tăng gia hữu hiệu việc cung cấp
bất động sản, tăng thêm cơ hội tạo việc làm, thoả mãn nhu cầu của phát triển
kinh tế đối với bất động sản. Để thực hiện mục tiêu này Chính phủ hoặc trực
tiếp tham gia các hạng mục khai thác, xây dựng bất động sản. Như vậy, làm cho
nội dung cụ thể của khai thác, xây dựng bất động sản rất là rộng. Khái quát lại,
chủ yếu có: quản lý hạng mục khai thác, xây dựng bất động sản; quản lý thu
nhập khai thác. Trong đó quản lý quy hoạch khai thác, xây dựng bất động sản là

chủ yếu nhất.
Sự kiểm soát của Chính phủ đối với khai thác, xây dựng bất động sản chủ
yếu thông qua quy hoạch đất đai và điều lệ xây dựng. Nhằm bảo đảm phúc lợi
công cộng, kiểm soát và dẫn dắt việc khai thác, xây dựng bất động sản, giảm
thiểu hoặc loại trừ ảnh hưởng tiêu cực của các yếu tố ngoại vi đối với hoạt động
khai thác, xây dựng bất động sản. Quy hoạch đất đai trước đây chủ yếu là phân
chia khu vực đối với tính chất và công năng sử dụng đất đai, tiến hành quy
hoạch đối với kết cấu hình thể và bố cục công trình xây dựng trên mặt đất. Quy
hoạch đất đai hiện đại còn bao gồm các mặt nội dung về chất lượng môi trường
tự nhiên, bảo vệ di tích lịch sử, kiểm soát phân lô và khai thác đất đai. Điều lệ
có liên quan đến quy hoạch đất đai ngày càng phức tạp, sự hạn chế được tăng
cường, như đối với mỗi khu vực đất đai đều quy định công dụng cho phép cụ
thể; đối với việc thiết kế và triển khai mỗi một mảnh đất và công trình xây
dựng, đều đề ra những hạn chế nghiêm khăc về chiều cao và thể tích công trình
xây dựng, tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình xây dựng, dân số và ô nhiễm
môi trường, tiêu chuẩn cây xanh và bố trí thiết bị công cộng. Đối với điều lệ
xây dựng thì có tiêu chuẩn chi tiết đối với thiết kế nội bộ và yêu cầu kết cấu.
Để bảo đảm thực hiện quy định và yêu cầu của quy hoạch đất đai và điều
lệ kiến trúc, tăng cường quản lý đối với hoạt động khai thác, xây dựng bất động
sản, hiện nay Chính phủ nhiều nước thực hành chế độ cho phép khai thác, xây


17

dựng bất động sản, trước khi bắt đầu thực hiện đều phải đệ đơn xin phép cho cơ
quan Chính phủ chủ quản, sau khi được cơ quan Chính phủ chủ quản căn cứ
vào quy hoạch đất đai và điều lệ, pháp lệnh xây dựng hữu quan để thẩm tra, phê
chuẩn một cách nghiêm khắc mới được tiến hành.
1.2.4.


Đối tượng quản lý các dự án Bất động sản

Loại hình 1: Thực hành quản lý thống nhất, đồng thời coi trọng việc
Chính phủ kinh doanh và khống chế quy hoạch đối với bất động sản.
Ở một số nước và khu vực, mặc dù toàn bộ chế độ kinh tế xã hội thực
hành nền kinh tế thị trường trên cơ sở chế độ tư hữu, nhưng do tài nguyên đất
đai là có hạn, phảt triển kinh tế lại tương đối nhanh chóng, để sử dụng đầy đủ,
hữu hiệu đối với lại tài nguyên khan hiếm này, loại trừ trở ngại đối với việc sử
dụng hợp lý đất đai do quyền chiếm hữu đất đai của tư nhân chuyển thành sử
hữu Nhà nước hoặc sở hữu Chính phủ, để tiến hành thống nhất khai thác và sử
dụng, do đó làm cho Chính phủ trở thành người sở hữu chủ yếu và người cung
cấp quan trọng của đất đai nói riêng, bất động sản nói chung, trên mức độ lớn
ảnh hưởng đến sự vận hành của thị trường bất động sản. Là người chủ sở hữu
Chính phủ có thể kịp thời vận dụng quyền lực hành chính, dùng hình thức quy
hoạch để quy định và quản lý kinh doanh bất động sản của tư nhân, làm cho
toàn bộ việc khai thác và kinh doanh đất đai nghiêm khắc tuân theo mục tiêu xã
hội là sử dụng hợp lý có hiệu quả đất đai và bảo vệ môi trường mà tiến hành
một cách có trật tự. Singapore là một điển hình của các nước và khu vực về việc
áp dụng loại hình quản lý này đối với bất động sản.
Loại hình 2: Thực hành quản lý phân tán, kết hợp khống chế pháp luật
với điều tiết kinh tế đối với hoạt động kinh tế bất động sản.
Một số nước ở Bắc Mỹ và Tây Âu, Chính phủ TW và chính quyền địa
phương đều có bất động sản của mình, các ngành của chính quyền địa phương
với tư cách là người sở hữu phân biệt tiến hành kiểm soát, kinh doanh và quản


18

lý đối với bất động sản này. Ngành chủ quản hoặc ngành quản lý hữu quan của
Chính phủ TW chỉ phụ trách điều hoà quan hệ giữa các cấp chính quyền và các

ngành. Bất động sản của tư nhân chủ yếu do chính quyền địa phương quản lý.
Sự quản lý hành chính của Chính phủ đối với bất động sản được tiến hành theo
pháp luật, chủ yếu dựa vào pháp luật để tiến hành theo pháp luật, chủ yếu dựa
vào pháp luật để tiến hành kiểm soát và sử dụng công cụ kinh tế điều tiết. Pháp
luật có quan hệ với bất động sản bao gồm mọi phạm vi đụng chạm đến bất động
sản, từ sử dụng đất đai, quy hoạch đất đai, đăng ký vào sổ đến giao dịch thị
trường bất động sản, vay thế chấp bất động sản, môi giới bất động sản, đều trên
mức độ rất lớn dựa vào lập pháp và tư pháp để tiến hành kiểm soát. Công cụ
kinh tế có quan hệ với quản lý bất động sản bao gồm các chính sách tài chính,
thuế, tiền tệ, thông qua việc điều chỉnh chính sách hữu quan để điều tiết sự vận
hành của thị trường bất động sản.
Loại hình 3: Thực hành quản lý tập trung, Chính phủ trực tiếp tổ chức và
kiểm soát hoạt động kinh tế bất động sản.
Liên Xô trước đây và một số nước Đông Âu thực hành kinh tế kế hoạch
tập trung cao độ, Chính phủ chủ yếu thông qua cơ quan hành chính và công cụ
hành chính, trực tiếp tổ chức và kiểm soát các loại hoạt động kinh tế, sự quản lý
đối với bất động sản cũng không ngoại lệ. Toàn bộ quá trình khai thác, sử dụng
bất động sản hầu như đều do bàn tay Chính phủ thực hiện, từ quy hoạch đến
phân phối và sử dụng bất động sản đều thông qua quy định, chế độ của Chính
phủ để điều tiết. Mấy năm gần đây, các nước đang nghiên cứu cải cách thể chế
quản lý này, làm cho loại hình quản lý hành chính đối với bất động sản cũng
phát sinh một số thay đổi.
Sự phân chia loại hình quản lý hành chính đối với bất động sản nói trên
không phải là tuyệt đối. Như trên đã trình bày, do giai đoạn phát triển kinh tế,
chế độ xã hội, mục tiêu của Chính phủ và cơ sở văn hoá, lịch sử của các nước
khác nhau, nên đặc trưng và hình thức biểu hiện của loại hình quản lý hành


19


chính đối với bất động sản cũng muôn màu muôn vẻ, rất khó tìm thấy loại hình
quản lý hành chính đối với bất động sản của hai nước khác nhau mà lại có nội
dung giống nhau; hơn nữa loại hình quản lý hành chính đối với bất động sản
cũng không phải là cố định bất biến, cùng với sự biến đổi của tình hình kinh tế
xã hội của các nước và khu vực, nội dung và quá trình tổ chức, vận hành của
quản lý hành chính đối với bất động sản cũng sẽ phát sinh thay đổi. Sau 15 năm
đổi mới và hội nhập, nền kinh tế Việt Nam đã chuyển đổi một bước từ nền kinh
tế kế hoạch tập trung cao độ sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN,
Chính phủ quản lý các hoạt động kinh tế bằng các công cụ pháp luật, kế hoạch
và chính sách, trong việc quản lý bất động sản, đặc biệt là quản lý đất đai, rất
nhấn mạnh công tác quy hoạch. Cần phải chỉ ra rằng, bất kỳ từ góc độ nào để
quy nạp loại hình quản lý hành chính đối với bất động sản, cũng đều là sự khái
quát thô thiển. Trên thực tế Chính phủ của bất cứ nước nào, bất luận là lựa chọn
phương pháp quản lý hay là xác định nội dung quản lý, đều cần phải xem xét
một cách toàn diện. Không thể, sẽ rất khó khắc phục các loại vấn đề trong vận
hành kinh tế bất động sản nhằm đạt được mục tiêu quản lý nhiều mặt.
1.2.5. Vai trò của việc quản lý và phát triển bất động sản trong nền kinh tế
quốc dân
Làm tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sản xuất phát triển
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động… Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát
triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy
các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Đó là do khi thị trường bất
động sản phát triển, số lượng các dự án đầu tư tăng lên, đặc biệt là các dự án bất
động sản thương mại, số lượng các công trình xây dựng tang lên sẽ làm phong
phú thêm các hình thức của tài sản bất động sản và làm tănggiá trị của đất đai.
Ví dụ khi có dự án xây dựng 1 khu đô thị, ta có thể thấy rõ ràng rằng giá đất



20

trong khu vực và các vùng lân cận tăng lên một cách nhanh chóng. Việc phát
triển các dự án BĐS sẽ kéo theo nhu cầu về vật tư, vật liệu xây dựng, máy móc,
trang thiết bị, công nghệ xây dựng, thông tin. Các ngành sản xuất sắt thép, xi
măng, gạch ốp lát, sơn đến máy móc thiết bị như máy phát điện, điều hòa, bơm
nước cũng có cơ hội phát triển.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư và các tổ chức kinh doanh bất động sản nếu
việc kinh doanh bất động sản phát triển, thu được lợi nhuận, họ sẽ tiếp tục đầu
tư, mở rộng kinh doanh hoặc sẽ dùng lợi nhuận thu được từ kinh doanh bất
động sản đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh khác, đa dạng hóa danh mục đầu tư để
tăng khả năng sinh lời và giảm rủi ro. Từ đó, vốn sẽ chuyển dịch từ thị trường
BĐS sang thị trường khác và làm ngành sản xuất kinh doanh đó phát triển. Phát
triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh
tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà
xưởng, vật kiến trúc… để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về
cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Huy động vốn cho nền kinh tế
Khi việc phát triển các dự án BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển
thì bản thân nó đã là quá trình tăng vốn đầu tư cho phát triển kinh tế. Sự phát
triển của BĐS chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội, và là nguồn
vốn đầu tư phát triển quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là đối tượng
để đầu tư trong thời gian dài, là nơi gom vốn và có thể chuyển vốn từ người này
sang người khác thông qua giao dịch mùa bán. Vì BĐS có giá vốn trên thị
trường, nên BĐS có thể được chuyển thành tiền thông qua việc bán hay vay vốn
tín dụng bằng thế chấp. Kinh doanh phát triển BĐS thường mang lại lợi nhuận
lớn, do vậy sức hấp dẫn vốn đầu tư vào BĐS lớn, thu hút được vốn đầu tư trong
và ngoài nước. Khi việc vận hành, quản lý và kinh doanh BĐS phát triển, tốc độ
chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu
tư phát triển. Bản thân sự vận hành của khu vực BĐS sẽ mang đến những hiệu



21

quả lớn theo cấp số nhân trong vòng quay kinh tế nhờ sự liên hệ mật thiết và đa
dạng, tạo ra cầu về những hàng hoá và dịch vụ được sản xuất ra bởi nền kinh tế
trong nước. Các giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng
BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển. Trong kinh
doanh BĐS, khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn được tăng lên gấp đôi vì
nhờ đó, huy động được vốn nhàn rỗi mà BĐS vẫn sử dụng phát huy được tác
dụng. Góp vốn liên doanh bằng BĐS chính là tạo ra vốn đối ứng để thu hút đầu
tư nước ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển kinh tế.
Làm tăng thu nhập cho ngân sách nhà nước
Hoạt động của các công ty quản lý và kinh doanh BĐS sẽ tác động tới
BĐS và mang lại những kết quả là:


Làm tăng giá trị của bất động sản: Từ một mảnh đất các nhà đầu tư

bỏ vốn xây dựng công trình, từ vận hành và khai thác công trình sẽ làm
phát sinh thêm doanh thu và lợi nhuận.

Kích thích các trao đổi hàng hoá BĐS trên thị trường, làm tăng các
quanhệ giao dịch về BĐS, khối lượng giao dịch cũng nhiều hơn do quá
trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại... Những tác động đó đã góp phần
tăng thu cho ngân sách nhà nước thông qua các loại thuế: thuế từ hoạt
động xây dựng, tư vấn, thiết kế, thuế mua bán BĐS, chuyển nhượng BĐS,
thuế trước bạ, thuế kinh doanh môi giới BĐS, thuế thu nhập doanh nghiệp
(từ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cho thuê BĐS), thuế chuyển lợi
nhuận ra nước ngoài (đối với những dự án có vốn đầu tư nước ngoài), thuế

thu nhập cá nhân (với các doanh nhân nước ngoài và những nhân viên Việt
Nam có thu nhập cao từ hoạt động kinh doanh BĐS), thuế chuyển nhượng
cổ phần (với các doanh nghiệp chuyển đổi hình thức đầu tư hoặc thay đổi
đối tác), Ngoài ra, nhà nước sẽ có được thêm doanh thu từ các ngành sản
xuất kinh doanh phục vụ cho việc phát triển các dự án BĐS.


22



Kinh doanh và phát triển BĐS góp phần quan trọng trong việc khai

thác và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, tận dụng và phát
triển BĐS để đáp ứng nhu cầu của nhân dân, tăng nguồn thu ngân sách
cho nhà nước. Những vùng đất giá trị thấp hoặc đang khai thác hiệu quả
thấp, sau khi quy hoạch sẽ có giá trị tăng lên, nhân dân được đáp ứng về
nhu cầu cư trú, làm việc. Khi nhu cầu tiêu dùng BĐS tăng lên (nhu cầu về
nhà ở, văn phòng, khách sạn ), nhu cầu về các tiện ích sinh hoạt cũng tăng
lên như điện, nước, gas, viễn thông, và nhà nước sẽ có thêm nguồn thu lớn
từ các dịch vụ tiện ích này.
Mở rộng các thị trường trong và ngoài nước
Mở rộng quan hệ quốc tế Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể
thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá,
thị trường BĐS. Do đó, sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS có ảnh
hưởng đến tất cả các thị trường đó và thị trường chung của mỗi quốc gia. Tác
giả Hernando De Soto, nguyên cố vấn về kinh tế và chính trị cho Tổng thống
Peru, trong cuốn Mystery of Capital đã viết: “Sự khác biệt quan trọng nhất giữa
các nền kinh tế phát triển và kém phát triển là sự tồn tại hay không tồn tại một
thị trường BĐS hữu hiệu và hiệu quả”. Khi thị trường BĐS phát triển, nó sẽ yêu

cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư phát triển. Nếu có nhiều giao
dịch BĐS được thực hiện hoặc nhiều dự án đầu tư vào BĐS để xây dựng, bán
và cho thuê, vốn đổ vào thị trường sẽ tăng lên. Các ngân hàng sẽ hoạt động tích
cực hơn nhờ các nghiệp vụ cho vay, định giá, thế chấp, vốn nhàn rỗi sẽ được
đưa vào thị trường. Khi đó, thị trường sức lao động và thị trường các loại hàng
hoá, trong đó có các hàng hoá đầu vào cho thị trường BĐS như vật liệu xây
dựng, máy móc thiết bị vận hành trong các toà nhà, đồ trang trí nội thất, kỹ
thuật công nghệ, cũng phát triển theo tương ứng. Đồng thời, khi một công trình
xây dựng vào sử dụng và kinh doanh, chẳng hạn, một khách sạn 5 sao, sẽ đòi
hỏi một loạt dịch vụ đi kèm: dịch vụ làm sạch, dịch vụ bảo dưỡng máy móc


23

thiết bị (điều hoà trung tâm, máy phát điện, hệ thống cung cấp nước, hệ thống
cứu hoả, dịch vụ cây cảnh, dịch vụ giặt là, dịch vụ an ninh bảo vệ). Như vậy,
người chủ của khách sạn này phải ký hợp đồng với một loạt các nhà cung cấp
những dịch vụ nói trên với chất lượng tương xứng với toà nhà của mình. Khi
nhiều toà nhà làm khách sạn được đưa vào sử dụng, chẳng những thị trường cho
thuê khách sạn phát triển mà sẽ kéo theo sự phát triển của các thị trường dịch vụ
phục vụ cho dịch vụ cho thuê khách sạn và sự phát triển này cũng có cạnh
tranh, đặc biệt là khi các khách sạn cũng cạnh tranh lẫn nhau về chất lượng dịch
vụ. Điều đó cho thấy, khi thị trường bất động sản sôi động, nó kích thích những
thị trường khác phát triển.Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn
chặt với thị trường ngoài nước. Sự phát triển của các dự án BĐS góp phần tạo
điều kiện cho các chủ thể là người nước ngoài tham gia giao dịch và đầu tư vào
phát triển BĐS trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư phát triển sản
xuất, đầu tư kinh doanh các lĩnh vực khác và thậm chí có thể cư trú và sinh sống
tại đó. Tại các nước đang phát triển, đầu tư nước ngoài là một kênh huy động
vốn vô cùng quan trọng. Nếu chỉ bằng các nguồn lực trong nước, bản thân các

quốc gia này không thể có được những công trình xây dựng chất lượng cao, quy
mô lớn dùng cho các mục đích như làm khách sạn, văn phòng, căn hộ cao cấp,
trung tâm thương mại Bất cứ nhà đầu tư nào khi quyết định đầu tư vào một địa
phương cũng đều cần đến địa điểm giao dịch, làm việc, cư trú, giải trí, có chất
lượng tốt. Nếu thị trường BĐS phát triển, sẵn sàng đáp ứng những yêu cầu này
thì nhà đầu tư sẽ thuận lợi hơn trong việc triển khai các dự án sản xuất kinh
doanh của mình. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết
lẫn nhau giữa các nước, các dân tộc, đẩy nhanh quá trình hội nhập của quốc gia
đó.
Giữ gìn ổn định xã hội việc quản lý và phát triển các dự án BĐS
Trong đó có đất đai, luôn gắn liền với các chính sách về đất đai. Việc kinh
doanh và phát triển BĐS sẽ được thể hiện trong sự phát triển của thị trường


24

BĐS. Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường BĐS cũng là thị trường quan trọng bởi
lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Chính sách đất đai không phù hợp
(không có sự quản lý tốt) sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu
cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả, làm cho giá cả lên xuống thất thường... Điều đó
sẽ tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách
của nhà nước, sẽ hạn chế sự phát triển của BĐS hoặc thậm chí dẫn đến tình
trạng đóng băng thị trường BĐS. Do đó, các hoạt động sản xuất, đời sống của
con người và các hoạt động xã hội nói chung cũng bị ảnh hưởng theo. Nhà
nước, thông qua việc xây dựng pháp luật (luật đất đai, luật đầu tư, luật kinh
doanh BĐS, các văn bản dưới luật, ) và hoạch định các chính sách về BĐS,
cũng như tổ chức và thực hiện có hiệu quả các chính sách này, quản lý tốt hoạt
động kinh doanh BĐS trên thị trường sẽ xoá bỏ được tình trạng “kinh doanh
ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ, và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động
kinh doanh và phát triển BĐS. Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp

phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội
được ổn định hơn.
Tao công ăn việc làm và nâng cao đời sống của nhân dân
Các dự án kinh doanh và phát triển BĐS và các dịch vụ BĐS luôn thu hút
rất nhiều lao động tham gia, từ những công việc đòi hỏi lao động trí thức như
quản lý, tư vấn, tiếp thị, kỹ thuật ... đến những công việc lao động chân tay như
làm sạch, chăm sóc cây cảnh, khuân vác,... Vì vậy, việc phát triển các dự án
BĐS đã góp phần giải quyết công ăn việc làm cho rất nhiều người lao động. Về
mặt xã hội, khi các dự án đầu tư và BĐS tăng lên, bộ mặt của đô thị cũng như
nông thôn sẽ thay đổi. Một thành phố với nhiều công trình xây dựng đẹp với
chất lượng cao, được quy hoạch hợp lý sẽ khẳng định “đẳng cấp” của quốc gia.
Thị trường BĐS phát triển buộc các nhà đầu tư, các nhà sản xuất hàng hoá đầu
vào và cung ứng các dịch vụ đi kèm phải không ngừng nâng cao trình độ khoa
học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất hàng hoá và dịch vụ. Do đó, điều này


25

không những góp phần đáp ứng nhu cầu phát triển BĐS, phát triển sản xuất mà
còn đáp ứng tiêu dùng thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động
phục vụ nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi giải trí, giao tiếp cộng đồng,... Xã
hội ngày càng phát triển, quan niệm tiêu dùng của nhân dân ngày càng thay đổi
theo chiều hướng yêu cầu ngày càng cao lên.
Một số bài học kinh nghiệm quản lý và phát triển bất động sản ở một số nước
phát triển:
Tại Pháp: Chính phủ đã áp dụng ba chính sách chủ yếu cho công tác quản
lý đất đô thị trên cơ sở quy hoạch đô thị được duyệt:
Chính phủ cho phép mua trước đất nhằm tránh những khó khăn phát sinh
từ tình trạng khan hiếm đất dùng cho xây dựng nhà ở. Luật Quy hoạch quy
định dành các khu vực dự trữ ưu tiên cho việc mua đất phục vụ xây dựng nhà

ở nhằm tránh các cơn sốt của thị trường, ngăn chặn nguy cơ đầu cơ, đồng thời
giải quyết việc tồn tại quá độ trong vòng 15 năm của các bất động sản nằm
trong vùng dự trữ. Chính quyền đô thị được mua trước những bất động sản của
người có nhu cầu bán, làm quỹ dự trữ để chủ động cho việc thực hiện quy
hoạch đô thị. Chính phủ Pháp có sự phối hợp chặt chẽ với các chính quyền địa
phương về đầu tư và phát triển đất xây dựng đô thị và thị trường bất động sản.
Chính phủ có Ban thư ký về đô thị, là đầu mối giữa chính quyền Trung ương,
chính quyền địa phương và các cơ quan hợp tác phát triển công cộng. Khi dự
án được xác định, cơ quan hợp tác phát triển công cộng là tổ chức chịu trách
nhiệm chuẩn bị đất đai và thực hiện xây dựng hạ tầng cho đô thị mới. Hội
đồng liên tỉnh về phát triển đô thị là cơ quan quản lý xây dựng đô thị, xem xét
các dự án cấp giấy phép và xây dựng các công trình trong đô thị mới... Việc
xây dựng đô thị mới dựa vào hệ thống hành chính hiện có và các nguồn tài
chính trong nước là chủ yếu, được hỗ trợ bởi một khung giá đất ổn định đảm
bảo cho việc đầu tư lâu dài.
Tại Hàn Quốc: