Bài tập nhóm số 2

N07_TL3_Nhóm 2
A.

MỞ ĐẦU

Bộ luật dân sự năm 2005 quy định các chuẩn mực pháp lí cho cách ứng xử của
các chủ thể trong giao lưu dân sự nhằm đảm bảo sự ổn định và lành mạnh hóa các
quan hệ dân sự trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa. Trong đó, giao dịch dân sự chính là một trong những phương tiện pháp lý quan
trọng nhất trong giao lưu dân sự, trong việc chuyển dịch tài sản và cung ứng dịch vụ;
là căn cứ phổ biến, thông dụng nhất trong các căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm
dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Tuy nhiên, trong một giao dịch dân sự không phải bất
cứ chủ thể nào cũng có quyền ra quyết định chung cho cuộc giao dịch. Đồng thời,
giao dịch đó có hiệu lực pháp lý hay không còn tùy thuộc vào các căn cứ pháp lý nhất
định và có những hậu quả pháp lý khác nhau đối với từng loại giao dịch khi xảy ra.
Để có thể hiểu rõ hơn vấn đề này, nhóm 02 xin đi sâu vào giải quyết tình huống sau.
B.
I.

NỘI DUNG

TÌNH HUỐNG
Ông A và B là hai anh, em ruột của dòng họ Nguyễn. A có vợ là M và con là T.

B có vợ là N và con là Q. Trước khi qua đời, bố, mẹ A, B có để lại toàn bộ phần tài
sản là giá trị quyền sử dụng 500m2 đất tại Quận X. Một hôm, B đến nhà A gặp M đang
ở nhà, B trình bày việc muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho Công ty Y
và chia đôi khoản tiền đó trong khi A đang nằm ngủ trên tầng vì say rượu từ tối hôm
trước. Tuy nhiên, yêu cầu của B bị M từ chối vì cho rằng đây là đất tổ tiên, ông cha

nên không muốn bán mà để lại cho các con, cháu. B liền chìa tờ giấy có ghi rõ nội
dung B được A ủy quyền mua bán mảnh đất cho mình và lập luận với M rằng: Đất là
của dòng họ Nguyễn nên các con dâu không có quyền đồng ý hay không, bên cạnh đó
anh đã được anh A ủy quyền toàn bộ cho việc bán mảnh đất này nên anh có toàn
quyền quyết định. Chị M xem giấy và quả quyết: Anh A không bao giờ làm như vậy
mà không bàn bạc với chị, đồng thời nhấn mạnh hôm qua A đi đám cưới với B về say
khướt không biết gì. Nên tờ giấy này không có giá trị pháp lý.
~1~


Bài tập nhóm số 2
II.
1.

N07_TL3_Nhóm 2

GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
Anh B có quyền làm như vậy không? Vì sao?
Theo đề bài thì trước khi qua đời, bố, mẹ của A và B có để lại toàn bộ phần tài

sản là giá trị quyền sử dụng 500m 2 đất tại Quận X nhưng không có di chúc, vì vậy,
phần di sản thừa kế này sẽ được chia theo pháp luật theo Điều 675. Theo Điều 674
BLDS thì thừa kế theo pháp luật chia theo hàng thừa kế. Điều 676 BLDS quy định về
người thừa kế theo pháp luật:
“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con
đẻ, con nuôi của người chết;
Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị
ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết làông nội, bà
nội, ông ngoại, bà ngoại;…”

Như vậy, theo Điều 676 BLDS thì chỉ A, B là thuộc hàng thừa kế thứ nhất (con
dâu không thuộc hàng và diện thừa kế). Tuy nhiên, A và B là chủ sở hữu của tài sản
đó phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế; xin sổ đỏ.Sau đó A mới có thể ủy quyền
cho B để chuyển nhượng cho công ty Y. Nếu chưa làm thủ tục sang tên thì A không
thể ủy quyền cho B chuyển nhượng cho công ty Y được vì chưa đảm bảo điều kiện
theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai. Do vậy việc ủy quyền này cũng không có
hiệu lực.
Trong tình huống trên, việc ủy quyền giữa A và B đã được lập thành giấy ủy
quyền, tuy nhiên phải xác định xem giấy ủy quyền của A cho B có hợp pháp hay
không bởi vì đây là bất động sản có giá trị lớn cần phải được công chứng, chứng thực
hoặc có con dấu của pháp nhân. Nếu anh B chỉ có giấy ủy quyền mà không có văn
bản thỏa thuận phân chia di sản thì B cũng không thể thực hiện việc chuyển cho công
ty Y.
Như vậy, B không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất cho công
ty Y.
~2~


Bài tập nhóm số 2
2.

N07_TL3_Nhóm 2

Giao dịch giữa A và B có hiệu lực pháp luật hay không? Nêu căn cứ pháp lý?
Theo Điều 121 thì giao dịch dân sự là: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc

hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự.”
Để một giao dịch dân sự có hiệu lực pháp lý, bên cạnh nguyên tắc tôn trọng
quyền tự do thỏa thuận của các bên trong giao dịch, thì pháp luật cũng đặt ra những

yêu cầu tối thiểu buộc các chủ thể phải tuân theo đó là các điều kiện có hiệu lực của
giao dịch. Chỉ những giao dịch hợp pháp mới làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các
chủ thể tham gia giao dịch.Mọi cam kết thỏa thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối
với các bên và được pháp luật bảo hộ. Các điều kiện có hiệu lực của giao dịch quy
định tại Điều 122 BLDS đó là:
+ Người tham gia giao dịch có năng lực trách nhiệm dân sự: Các chủ thể của
pháp luật dân sự gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác.
•

Năng lực trách nhiệm dân sự của cá nhân: Giao dịch dân sự do cá nhân xác
lập chỉ có hiệu lực nếu phù hợp với mức độ năng lực hành vi dân sự của cá
nhân (từ Điều 17 đến Điều 23 BLDS). Theo đó người từ 18 tuổi trở lên có
năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp họ bị tòa án tuyên bố mất
hạn chế năng lực hành vi; người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có năng
lực hành vi dân sự chưa đầy đủ; người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi
được thực hiện các giao dịch dân sự trong phạm vi tài sản riêng mà họ có,
trừ trường hợp pháp luật quy định khác; những người chưa đủ 6 tuổi, người

•

mất năng lực hành vi không được phép xác lập giao dịch.
Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác: các chủ thể này tham gia vào giao dịch
thông qua người đại diện của họ. Người đại diện xác lập, thực hiện giao dịch
dân sự nhân danh người được đại diện. Các quyền, nghĩa vụ do người đại
diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ
hợp tác.
~3~


Bài tập nhóm số 2


N07_TL3_Nhóm 2

+ Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật và đạo đức xã hội:
Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được
khi xác lập giao dịch đó. Nội dung của giao dịch dân sự là tổng hợp các điều khoản
mà các bên tham gia đã cam kết, thỏa thuận trong giao dịch. Những điều khoản này
xác định quyền, nghĩa vụ của các bên phát sinh từ giao dịch.
Để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật thì mục đích và nội dung của giao
dịch không trái pháp luật, dạo đức xã hội. Điều cấm của pháp luật là những quy định
của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã
hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội,
được cộng nhận thừa nhận và tôn trọng.
+ Người tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện: Việc tham gia giao dịch
dân sự cần sự tự nguyện của các bên, và bản chất của sự tự nguyện này là sự thống
nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí, cho nên sự “tự nguyện” bao gồm các yếu tố cấu thành
là tự do ý chí và bày tỏ ý chí. Không có tự do ý chí và bày tỏ ý chí không thể có tự
nguyện, nếu một trong hai yếu tố này không có hoặc không thống nhất cũng không
thể có sự tự nguyện. Sự tự nguyện của một bên hoặc sự tự nguyện của các bên trong
một quan hệ dân sự là một tron các nguyên tắc được quy định tại Điều 4 BLDS. Tự
do, tự nguyện cam kết, thảo thuận. Vi phạm sự tự nguyện của chủ thể là vi phạm pháp
luật. Vì vậy, giao dịch thiếu sự tự nguyện không làm phát sinh hậu quả pháp lí.
+ Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật: Hình thức của giao
dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch. Thông qua phương tiện
này bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội dung của giao dịch đã xác
lập. hình thức của giao dịch dân sự có ý nghĩa đặc biệt trong tố tụng dân sự. Nó là
chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, qua đó xác định trách
nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra. Giao dịch dân sự có thể được thể hiện
bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.


~4~


Bài tập nhóm số 2

N07_TL3_Nhóm 2

Trong tình huống trên ta thấy anh A là người đã lấy vợ và có con nên ta mặc
nhiên thừa nhận A là người có đủ năng lực trách nhiệm dân sự có thể tự mình tham
gia các giao dịch và nội dung của giao dịch giữa A và B không trái pháp luật, đạo đức
xã hội. Tuy nhiên, vấn đề ta cần quan tâm ở đây là anh A thiết lập giao dịch với B
trọng trạng thái như thế nào? Mảnh đất mà anh A được bố, mẹ để lại cho là tài sản
riêng của A hay là tài sản chung của cả A và M?
Theo như trên phân tích: nếu không có di chúc thì tài sản được chia theo pháp
luật theo Điều 675 BLDS. Theo Điều 674 BLDS thì thừa kế theo pháp luật chia theo
hàng thừa kế. Theo 676 BLDS thì chỉ A, B là thuộc hàng thừa kế thứ nhất (con dâu
không thuộc hàng và diện thừa kế). Ngoài ra, theo quy định tại Điều 32 Luật hôn nhân
gia đình thì tài sản được thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng. Như
vậy, mảnh đất A được nhận do bố, mẹ để lại sẽ thuộc tài sản riêng của A.
Như vậy, để giải quyết vấn đề, có thể chia thành 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: A không xác nhập vào tài sản chung của hai vợ chồng anh, thì
mảnh đất này là tài sản riêng của A. A có quyền sử dụng, quyền chiếm hữu cũng như
quyền định đoạt:
•

Giao dịch giữa A và B được thực hiện trong tình trạng A hoàn toàn sáng
suốt, tỉnh táo, không say rượu, đáp ứng đủ điều kiện của Điều 122 BLDS
giao dịch giữa A và B có hiệu lực pháp lý; và trong trường hợp này M không
có quyền hủy việc giao dịch giữa A và B, vì đây là tài sản của riêng A. Như


•

vậy, giao dịch giữa A và B có hiệu lực pháp luật.
Giao dịch giữa A và B được thực hiện trong tình trạng A bị say rượu (say
rượu (còn gọi là xỉn trong tiếng Việt) là một trạng thái sinh lý gây ra bởi
việc tiêu thụ thức uống có cồn như rượu, bia,... có thể dẫn tới ngộ độc do sử
dụng quá mức), không thể kiểm soát được hành vi của mình. Vì khi đã bị
say rượu thì người ta thường không kiểm soát được hành vi của mình vì vật
giữa ý chí và sự bày tỏ ý chí của A có thể mâu thuẫn nhau => theo Điều 122,
~5~


Bài tập nhóm số 2

N07_TL3_Nhóm 2

127, 133 BLDS thì giao dịch giữa A và B vô hiệu hay nó cách khác giao
dịch giữa A và B không có hiệu lực pháp lý.
Trường hợp 2: A đã sát nhập mảnh đất đó vào tài sản chung của hai vợ chồng
=> Mảnh đất thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng, vợ chồng có quyền và nghĩa vụ
ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung (khoản 1 Điều 28
Luật Hôn nhân và gia đình Việt Nam năm 2000).
•

Giao dịch giữa A và B được thực hiện trong A hoàn toàn sáng suốt, tỉnh táo,
không say rượu. Tuy nhiên, do do đây là tài sản chung của cả hai vợ chồng
anh A và chị M nên khi thực hiện giao dịch liên quan tới những tài sản chung
có giá trị lớn như mảnh đất này thì cần có sự bàn bạc, thảo thuận giữa vợ
chồng, và giấy ủy quyền giữa A và B cần có sự đồng ý và cả chữ ký của M
trong giao dịch giữa A và B hoặc phải có giấy ủy quyền của chị M cho anh A

thực hiện giao dịch này. Vì vậy giao dịch giữa A và B không có hiệu lực

•

pháp luật.
Giao dịch giữa A và B được thực hiện trong tình trạng A bị say rượu. Theo
Điều 133 BLDS quy định về trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do người
xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình: “Người có năng
lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không
nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Toà án
tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu”. Đây được coi là một trong những
trường hợp giao dịch được coi là vô hiệu, mặc dù người thực hiện giao dịch
đủ năng lực hành vi dân sự nhưng tại thời điểm giao kết A đã bị rơi vào trạng
thái không thể nhận thức và kiểm soát được hành vi của mình, trong trường
hợp này chị M không có quyền hủy bỏ giao dịch giữa A và B mà khi tỉnh lại
thì chính A mới có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Vì vậy,

3.

giao dịch giữa A và B vô hiệu.
Giả sử: B dùng hợp đồng ủy quyền giữa mình và A để ký hợp đồng chuyển
nhượng với Y, hợp đồng đó có hiệu lực hay không? Nêu căn cứ pháp lý?
~6~


Bài tập nhóm số 2

N07_TL3_Nhóm 2

Theo phân tích ở trên, A và B phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế; xin sổ

đỏ. Sau đó A mới có thể ủy quyền cho B để chuyển nhượng cho công ty Y. Nếu chưa
làm thủ tục sang tên thì A không thể ủy quyền cho B chuyển nhượng cho công ty Y
được vì chưa đảm bảo điều kiện theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai. Do vậy việc
ủy quyền này cũng không có hiệu lực.
Pháp luật không quy định bắt buộc hợp đồng ủy quyền phải bằng văn bản hoặc
phải công chứng. Chỉ trừ một số trường hợp: hợp đồng ủy quyền về bất động sản, ô
tô, xe máy... Ở đây, di sản thừa kế của A và B là đất đai, tức là bất động sản có giá trị
lớn. Vậy nên việc công chứng, chứng thực là cần thiết phải có trong khi thực hiện hợp
đồng ủy quyền.
Đồng thời, theo Điều 48 của Nghị định số 75/2000/NĐ – CP ngày 08/12//2000
của Chính phủ về công chứng, chứng thực quy định: “Việc ủy quyền có thù lao, có
nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển nhượng quyền sở hữu,
quyền sử dụng bất động sản phải phải được lập thành hợp đồng”. Vậy nên, nếu B
muốn dùng hợp đồng ủy quyền giữa mình và A để kí hợp đồng chuyển nhượng mảnh
đất này cho công ty Y thì hợp đồng đó phải có công chứng, chứng thực.
Vì vậy, để xác định được hợp đồng chuyển nhượng của B cho công ty Y có hiệu
lực hay không cần phải dựa vào hợp đồng ủy quyền giữa A và B có hiệu lực pháp lý
hay không thông qua việc công chứng, chứng thực. Vậy câu hỏi đặt ra ở đây là: Giấy
ủy quyền sử dụng đất mà không có xác nhận của địa phương hay công chứng thì có
giá trị pháp luật hay không? Như vậy, để giải quyết vấn đề này, nhóm đưa ra hai
trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Hợp đồng ủy quyền giữa A và B đã được công chứng
Đây là điều kiện cho hợp đồng ủy quyền giữa A và B có hiệu lực.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 142 Bộ luật Dân sự thì hình thức ủy quyền do
các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc ủy quyền phải lập thành
văn bản.
~7~


Bài tập nhóm số 2


N07_TL3_Nhóm 2

Khoản 6 Điều 63 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật Nhà ở quy định: hợp đồng ủy quyền, quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở,
ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực.
Các bên chỉ được ký kết hợp đồng ủy quyền và cơ quan có thẩm quyền công
chứng, chứng thực chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng ủy
quyền quy định tại khoản này khi nhà ở đã được xây dựng xong (áp dụng đối với nhà
ở có sẵn).
Về hình thức ủy quyền thực hiện các quyền, nghĩa vụ của chủ sử dụng đất, theo
quy định tại Điều 115 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai thì người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người
chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất quy định tại điều 2 của nghị
định này.
Người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất quy định tại
khoản 1 điều này được ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật về dân
sự.
Người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người có
đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật về dân sự.
Việc ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất quy định tại khoản 2 điều này phải bằng văn bản. Đối với hộ gia đình, cá
nhân thì văn bản ủy quyền phải có chứng thực của UBND xã- phường- thị trấn nơi cư
trú hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.
Theo các quy định trên thì hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất phải được
công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý.
Như vậy, khi giấy ủy quyền giữa A và B đã được công chứng, chứng thực sẽ có
hiệu lực pháp lý. Nếu B dùng hợp đồng này để kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cho công ty Y thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ có hiệu lực.
Trường hợp 2: Hợp đồng ủy quyền giữa A và B chưa được công chứng

~8~


Bài tập nhóm số 2

N07_TL3_Nhóm 2

Hợp đồng ủy quyền giữa A bà B có hiệu lực khi không vi phạm về hình thức,
tức hợp đồng ủy quyền phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực
thì mới có giá trị pháp lý. Theo tình huống trên, việc ủy quyền giữa A và B đã được
lập thành giấy ủy quyền. Nhưng hợp đồng ủy quyền này không được công chứng,
chứng thực thì hợp đồng giữa B và công ty Y sẽ là vô hiệu. Hợp đồng chuyển nhượng
không có hiệu lực.
4.

Hãy giải quyết hậu quả pháp lý của từng loại hợp đồng trên? Nêu căn cứ pháp
lý?
Cụ thể ở đây có hai loại hợp đồng là hợp đồng ủy quyền mua bán mảnh đất của

ông A đối với ông B và hợp đông chuyển nhượng mảnh đất của ông B cho công ty Y.
Nhóm em sẽ đi làm rõ hậu quả pháp lý đối với từng trường hợp hai hợp đồng này có
hiệu lực hoặc vô hiệu ( dựa trên phân tích ở ý 2,3).
4.1 Hợp đồng ủy quyền giữa A và B
Để giải quyết vấn đề này, có thể chia thành 2 trường hợp để làm rõ hậu quả
pháp lý của từng trường hợp trong hợp đồng ủy quyền giữa A và B như sau:
Trường hợp 1:Hậu quả pháp lý của hợp đồng ủy quyền giữa A và B trong
trường hợp có hiệu lực pháp luật.
Căn cứ vào điều 122 điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự :
“1.Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không
trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2.Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp
pháp luật có quy định”.
Như vậy căn cứ vào điều luật ở trên, cũng như xét tình huống ta thấy nếu A ký
hợp đồng ủy quyền cho B giá trị quyền sử dụng 500m 2 đất tại Quận X trong tình trạng
~9~


Bài tập nhóm số 2

N07_TL3_Nhóm 2

A có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, thời điểm ký hợp đồng ủy quyền A hoàn toàn
tỉnh táo, không ở trong tình trạng say, vẫn nhận thức và kiểm soát được hành vi của
mình, tự do thể hiện ý chí, hoàn toàn tự nguyện trong việc xác lập giao dịch dân sự .
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự này không vi phạm điều cấm của pháp
Luật. Vậy nên Hợp đồng ủy quyền giá trị quyền sử dụng đất này tuân thủ đầy đủ các
quy định của pháp luật dân sự nên nó có hiệu lực pháp Luật.
Theo đó, vì được ủy quyền nên anh B có toàn quyền sử dụng mảnh đất 500m2
tại quận X, anh có quyền mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác mà
không cấn phải thông qua ý chí của ai, vì quyền của anh đối với mảnh đất trên thực tế
đã được pháp luật thừa nhận.
Trường hợp 2:Hợp đồng ủy quyền giá trị quyền sử dụng đất giữa A và B vô
hiệu.
Căn cứ vào điều 137 Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
“1.Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả

cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả
bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo
quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Như vậy, căn cứ vào điều luật và qua việc phân tích tình huống thì hậu quả
pháp lý của hợp đồng ủy quyền giá trị quyền sử dụng đất khi bị tuyên bố là vô hiệu
như sau:
Đầu tiên, quan trọng nhất là trong trường hợp đồng này bị tuyên bố vô hiệu, B
không có quyền được mua bán, chuyển nhượng và ủy quyền gía trị quyền sử dụng
mảnh đất chung của hai anh em cho ai khác. Nó không làm phát sinh, thay đổi, chấm
dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của ông A và B đối với mảnh đất thừa kế chung kể từ
thời điểm xác lập. Cụ thể, quyền định đoạt đối với mảnh đất giữa hai ông vẫn là như
~ 10 ~


Bài tập nhóm số 2

N07_TL3_Nhóm 2

nhau, nếu muốn mua bán, chuyển nhượng mảnh đất cần phải có sự đồng ý và bàn bạc
của cả hai chứ không phải một mình ông B quyết định được. Không làm phát sinh
quan hệ, quyền và nghĩa vụ của người ủy quyền và người được ủy quyền ở đây.
Trong trường hợp B đã có mua bán, chuyển nhượng mảnh đất thì phải khôi phục tình
trạng ban đầu, hoàn trả lại giá trị quyền sử dụng đất cho ông A.Nếu gây ra thiệt hại thì
phải bồi thường thiệt hại.
4.2 Hợp đồng chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất với công ty Y
Căn cứ vào hậu quả pháp lý của hai trường hợp trong “ Hợp đồng ủy quyền” ở
trên, sẽ liên quan trực tiếp đến tính hiệu lực và hậu quả pháp lý của hợp đồng này. Ở
hợp đồng này, nhóm chúng em cũng chia ra làm 2 trường hợp để thấy rõ hậu quả
pháp lý của từng trường hợp đó.
Trường hợp 1:Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông B với công ty Y có hiệu lực.

Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền giữa ông A và B có hiệu lực và có đầy
đủ giấy tờ hợp pháp kèm theo theo quy định, bên ủy quyền là ông A không đơn
phương chấm dứt việc ủy quyền trước thời hạn,... thì hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của ông B đối với công ty Y có hiệu lực pháp Luật, nên ông B có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho công ty Y với những thỏa thuận được ghi rõ
trong hợp đồng.
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng được ký kết, có công chứng, chứng thực,
công ty Y có toàn quyền sử dụng mảnh đất, có quyền xây dựng các công trình phục vụ
các mục tiêu, có quyền mua bán, ủy quyền, chuyển nhượng quyền sử dụng cho ai
khác tùy theo ý chí của chủ thể và phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật
dân sự.
Trường hợp 2:Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông B và công ty Y vô hiệu.
Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền giữa ông A và ông B k có hiệu lực. Hoăc
k có đầy đủ những giấy tờ cần thiết kèm theo, hoặc giấy tờ không hợp pháp thì cũng
dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng giữa ông B và công ty Y vô hiệu.
~ 11 ~


Bài tập nhóm số 2

N07_TL3_Nhóm 2

Căn cứ vào điều 137 Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: “1.Giao
dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự
của các bên kể từ thời điểm xác lập…”.
Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng đất trên vô hiệu thì không làm phát sinh
thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của ông B và công ty Y kể từ thời điểm
xác lập. Cụ thể, giá trị quyền sử dụng mảnh đất vẫn thuộc của ông A và B, không làm
chấm dứt quyền sở hữu của hai an hem ông A, B đối với mảnh đất 500m 2; đồng nghĩa
với việc hợp đồng này cũng không làm phát sinh quyền sở hữu của công ty Y đối với

mảnh đất trên, công ty Y không có quyền được sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất này.
Trong trường hợp công ty Y đã xây dựng các công trình, nhà máy trên đất thì
phải tháo dỡ, khôi phục tình trạng như ban đầu, hoàn trả lại cho hai an hem ông A, B
toàn bộ mảnh đất 500m2 như ban đầu. Nếu có thiệt hại xảy ra thì phải bồi thường thiệt
hại theo quy định của pháp luật.
5.

Nhóm hãy đưa ra bình luận, đánh giá về những bất cập đồng thời những kiến
nghị hoàn thiện quy định pháp luật liên quan tới tình huống nói trên?

5.1 Những bất cập của pháp luật từ tình huống nêu trên
Thứ nhất, có thể thấy, trong trường hợp trên, nếu B dùng hợp đồng ủy quyền
giữa mình và A để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng với diện tích đất
500m2 với công ty Y thì hợp đồng của B với công ty Y bị vô hiệu. Theo quy định tại
Điều 133 về Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ
được hành vi của mình, có thể thấy vào thời điểm mà A chuyển nhượng quyền sử
dụng đất với phần diện tích đất được thừa kế của mình( 250m 2) mà B đã đưa ra, thì
thời điểm đó, A say rượu và không thể làm chủ đuọc hành vi của mình. Theo quy định
của pháp luật thì hợp đồng ủy quyền phải có sự đồng ý của bên được ủy quyền, hợp
đồng phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Do đó, nếu thật sự có
hợp đồng ủy quyền của A với B thì hợp đồng đó cũng vô hiệu. Do hợp đồng ủy quyền
của A với B vô hiệu nên dẫn tới hậu quả pháp lý đó là giao dịch của B với công ty Y
~ 12 ~


Bài tập nhóm số 2

N07_TL3_Nhóm 2

cũng vô hiệu theo quy định theo khoản 2( Điều 138 BLDS 2005). Vấn đề đặt ra là tại

sao trong trường hợp này, dù bên công ty Y là bên “ người thứ ba ngay tình” theo quy
định của pháp luật, nhưng tại sao quyền lợi của bên ngay tình thứ 3 lại không được
pháp luật bảo vệ trong trường hợp giao dịch dân sự là động sản bắt buộc phải đăng kí
hoặc tài sản là bất động sản. Phải chăng nếu pháp luật bảo vệ cho người là chủ sở hữu
hợp pháp thì quyền lợi của người thứ ba ngay tình sẽ không được bảo đảm.
Thứ hai, vấn đề đặt ra ở đây là vậy pháp luật quy định như thế nào là trường
hợp người không làm chủ được hành vi của mình. Nếu trường hợp này, bên anh B
khẳng định là lúc anh A làm hợp đồng chuyển nhượng anh A vẫn tỉnh táo, làm chủ
được bản thân, còn phía anh A lại cho rằng lúc ấy mình đang trong trạng thái say rượu
không làm chủ được bản thân. Vậy tranh chấp sẽ được giải quyết ra sao?
Thứ ba, vấn đề bất cập mà nhóm nêu ra ở đây đó chính là nếu như theo quy
định của Điều 133, thì giao dịch trên bị vô hiệu nhưng anh A lại mang giấy ủy quyền
mua bán toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất đó giao dịch với công ty Y, và đương nhiên
giao dịch ấy vô hiệu. Vậy việc quy định khi giao dịch dân sự vô hiệu trong trường hợp
này thì các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.Nhưng liệu rằng quy định như vậy
đã là hợp lý. Hợp đồng của anh B và công ty Y được ký kết, liệu rằng anh B có phải
bồi thường cho công ty Y với hành vi nêu trên?
Thứ tư, trường hợp nếu bên ủy quyền đã đồng ý ủy quyền mua bán cho bên
được ủy quyền. Nhưng bên được ủy quyền thực hiện giao dịch dân sự trái với ý chí
của bên ủy quyền, hoặc thực hiện một giao dịch dân sự mà không được sự đồng ý của
bên ủy quyền hoặc thực hiện một giao dịch mà bên ủy quyền không đồng ý nhưng vẫn
thực hiện thì những trường hợp ấy pháp luật sẽ xử lý như thế nào?
Thứ năm đó là, việc công ty ký kết với anh B hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ
quyền sử dụng đất nêu trên. Pháp luật có quy định bắt buộc về việc phía công ty Y
phải biết hoặc bắt buộc phải biết về nguồn gốc của mảnh đất trên, buộc phải biết về
giấy chuyển quyền sử dụng đất trên của anh B có hợp pháp hay không ?
~ 13 ~


Bài tập nhóm số 2


N07_TL3_Nhóm 2

5.2 Những kiến nghị của nhóm nhóm nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật
Thứ nhất, theo ý kiến của nhóm, nếu pháp luật đã quy định về việc bảo vệ
quyền lợi của chủ sở hữu hợp pháp thì nên chăng, cũng có những quy định cụ thể hơn
nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người thứ ba ngay tình trong trường hợp giao
dịch dân sự vô hiệu
Thứ hai, để tránh những tranh chấp xảy ra, pháp luật cần quy định rõ ràng hơn:
Như thế nào là trong trạng thái “ không làm chủ được bản thân”.
Thứ ba, qua tình huống trên, có thê thấy nếu như giao dịch dân sự vô hiệu, cần
có biện pháp cụ thể hơn để buộc người thực hiện giao dịch vô hiệu trước đó ( anh B)
cần có biện pháp bồi thường với phía công ty Y để đảm bảo cho việc bảo vệ quyền lợi
của công ty Y).
Thứ tư, để tránh tranh chấp xảy ra trong trường hợp nêu trên cũng như nhiều
trường hợp khác xảy ra trong thực tế về vấn đề giữa bên ủy quyền và bên được ủy
quyền trong việc bên được ủy quyền thực hiện giao dịch dân sự, thiết nghĩ pháp luật
nên có những quy định rõ ràng hơn về vấn đề này, chẳng hạn như quy định trường
hợp nào thì giao dịch mà người được ủy quyền thực hiện có hiệu lực, trường hợp nào
không, tức là đề cập cụ thể hơn về mối liên hệ của người ủy quyền và người được ủy
quyền.

C.

KẾT LUẬN

Hiện nay, còn rất nhiều trường hợp diễn ra tương tự như tình huống trên, nhưng
ở mỗi tòa hay mỗi cá nhân lại có cách giải quyết khác nhau vì chưa có một quy định
nào cụ thể có thể giúp người trực tiếp bị ảnh hưởng bở vụ việc có được quyền lợi
chính đáng. Qua việc giải quyết tình huống trên, nhóm đã thảo luận và đưa ra một số

bất cập cùng những kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật tốt hơn đối với sự
việc liên quan đến tình huống này.
~ 14 ~


Bài tập nhóm số 2

N07_TL3_Nhóm 2

Trong quá trình làm bài, nhóm còn nhiều sai sót, mong nhận được sự đóng góp
ý kiến của thầy cô để nhóm rút kinh nghiệm, hoàn thiện hơn cho những bài tập tiếp
theo.

~ 15 ~