MỤC LỤC
ĐỀ BÀI..................................................................................1
GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG.........................................................2
1) Anh B có quyền làm như vậy không? Vì sao?.....................................2
a)Trường hợp thứ nhất.................................................................2
b) Trường hợp thứ hai..................................................................4
2.....Giao dịch giữa A và B có hiệu lực pháp luật hay không? Nêu căn cứ pháp lý?

...........................................................................................5
a)Trường hợp thứ nhất.................................................................5
b) Trường hợp thứ hai..................................................................7
3) Giả sử: B dùng hợp đồng ủy quyền giữa mình và A để ký kết hợp đồng chuyển
nhượng với Y, hợp đồng đó có hiệu lực hay không? Nêu căn cứ pháp lý?..........7
a)Trường hợp thứ nhất.................................................................7
b)Trường hợp thứ hai...................................................................8
4. Hãy giải quyết hậu quả pháp lý của từng loại hợp đồng trên? Nêu căn cứ pháp
lý?........................................................................................9
a) Đối với hợp đồng ủy quyền của A và B.............................................9
b)Đối với hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng đất giữa A và công ty Y.........12
5) Nhóm hãy đưa ra bình luận, đánh giá về những bất cập đồng thời kiến nghị hoàn
thiện quy định pháp luật liên quan tới tình huống nói trên?........................12

1


ĐỀ BÀI
Ông A và B là hai anh, em ruột của dòng họ Nguyễn. A có vợ là M và con là T.
B có vợ là N và con là Q. Trước khi qua đời, bố, mẹ A, B có để lại toàn bộ phần tài
sản là giá trị quyền sử dụng 500m2 đất tại Quận X. Một hôm, B đến nhà A gặp M
đang ở nhà, B trình bày việc muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho
Công ty Y và chia đôi khoản tiền đó trong khi A đang nằm ngủ trên tầng vì say

rượu từ tối hôm trước. Tuy nhiên, yêu cầu của B bị M từ chối vì cho rằng đây là
đất tổ tiên, ông cha nên không muốn bán mà để lại cho các con, cháu. B liền chìa
tờ giấy có ghi rõ nội dung B được A ủy quyền mua bán mảnh đất cho mình và lập
luận với M rằng: Đất là của dòng họ Nguyễn nên các con dâu không có quyền
đồng ý hay không, bên cạnh đó anh đã được anh A ủy quyền toàn bộ cho việc bán
mảnh đất này nên anh có toàn quyền quyết định. Chị M xem giấy và quả quyết:
Anh A không bao giờ làm như vậy mà không bàn bạc với chị, đồng thời nhấn mạnh
hôm qua A đi đám cưới với B về say khướt không biết gì. Nên tờ giấy này không có
giá trị pháp lý.
Hỏi:
1) Anh B có quyền làm như vậy không? Vì sao?
2) Giao dịch giữa A và B có hiệu lực pháp luật hay không? Nêu căn cứ pháp lý?
3) Giả sử: B dùng hợp đồng ủy quyền giữa mình và A để ký kết hợp đồng chuyển
nhượng với Y, hợp đồng đó có hiệu lực hay không? Nêu căn cứ pháp lý?
4) Hãy giải quyết hậu quả pháp lý của từng loại hợp đồng trên? Nêu căn cứ pháp
lý?
5) Nhóm hãy đưa ra bình luận, đánh giá về những bất cập đồng thời kiến nghị
hoàn thiện quy định pháp luật liên quan tới tình huống nói trên?

2


GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1) Anh B có quyền làm như vậy không? Vì sao?
a)Trường hợp thứ nhất: Anh B không có quyền làm như vậy.
Trước khi qua đời, bố, mẹ A, B có để lại toàn bộ phần tài sản là giá trị quyền sử
dụng 500m2 đất tại Quận X. Điều đó chứng tỏ rằng A và B là đồng chủ sở hữu
mảnh đất đó (Trường hợp không xét đến di chúc), Mà theo khoản 1 điều 223
BLDS năm 2005 quy định về định đoạt tài sản chung: “Mỗi sở hữu chung theo
phần có phần quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận hoặc

theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định trên và căn cứ vào tình huống thì ta thấy B nói rằng B đã được A
ủy quyền cho B để bán mảnh đất 500m2 đó cho công ty X. Nhưng để giấy đó có
hiệu lực pháp lí thì :
Thứ nhất: Giấy ủy quyền đó phải có công chứng của cơ quan có thẩm quyền,
không thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu về hình thức về đây là vấn đề liên quan đến đất
đai nên bắt buộc phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Tại điều 134 BLDS
quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là
điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu
của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định
buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn;
quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”
Và việc xin công chứng đều phải có mặt trước sự chứng kiến của hai người đó là A
và B.
Thứ hai: Khi A ủy quyền cho B thì lúc đó A phải hoàn toàn tỉnh táo vì nếu A đang
trong trạng thái say sỉn không nhận thức được những việc mình làm thì giấy ủy
quyền đó cũng không có hiệu lực pháp luật, điều đó được quy định tại Điều 133.
BLDS về Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ
được hành vi của mình :“Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao
dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có
quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.”
3


Mà theo lời của chị M vợ anh A thì chị khẳng định A không bao giờ làm như vậy
mà không bàn bạc với chị, đồng thời nhấn mạnh hôm qua A đi đám cưới với B về
say khướt không biết gì. Vậy từ tình tiết trên có thể suy đoán rằng trong lúc anh A
đang say xỉn không biết gì thì anh B đã lợi dụng tình trạng đó để anh A làm giấy ủy
quyền bán mảnh đất đó cho công ty.
Thứ ba, không có sự thỏa thuận giữa B và A nên không đảm bảo được lợi ích cho

A, vì vậy vi phạm đến lợi ích của A.
Thứ tư: Hơn nữa mảnh đất đó khi bố mẹ A và B qua đời để lại mảnh đất cho hai
anh em, khi đó A và B đã lấy vợ thì chị M cũng thuộc diện có phần quyền sử dụng
đất mà bố mẹ chồng để lại vì vậy việc làm giấy ủy quyền phải có sự đồng ý của chị
M (vợ của anh A), vì tài sản của bố mẹ để lại nếu di chúc không ghi rõ là cho riêng
ai thì đó là tài sản chung của vợ chồng A, B, . Việc sử dụng và định đoạt tài sản
chung đó phải có sự đồng ý của cả hai bên. Điều đó được quy định tại khoản 3 điều
219 BLDS quy định về sở hữu chung của vợ chồng: “ Vợ chồng cùng bàn bạc,
thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung”.
Xét trong tình huống này thì chị M hoàn toàn không biết gì về việc chồng mình ủy
quyền cho B bán mảnh đất đó hơn nữa A lại đang trong trạng thái không được tỉnh
táo nên giấy ủy quyền đó không có hiệu lực pháp luật.
Kết luận: Vậy từ những phân tích trên có thể thấy B không có quyền bán mảnh
đất đó cho công ty Y vì vi phạm những điều mà luật pháp đã quy định.
b) Trường hợp thứ hai, B có quyền định đoạt một phần hoặc toàn bộ khối tài sản
chung đó tùy thuộc vào các điều kiện sau đây:
Thứ nhất, Bố mẹ A, B không để lại di chúc hoặc để lại di chúc nhưng không ghi rõ
mỗi người được hưởng bao nhiêu di sản , vậy nên mặc định hiểu là thừa kế theo
pháp luật, phân chia di sản cho A và B mỗi người có quyền định đoạt đối với
250m2 .Theo khoản 1 điều 223 BLDS năm 2005 quy định về định đoạt tài sản
chung: “Mỗi sở hữu chung theo phần có phần quyền định đoạt phần quyền sở hữu
của mình theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.” Do vậy, Anh B có
quyền định đoạt đối với phần tài sản của mình .
Thứ hai,B đã được A ủy quyền, xét 1 trường hợp:

4


Giấy ủy quyền có hiệu lực pháp lí khi: Giấy ủy quyền đó phải có công chứng
của cơ quan có thẩm quyền; việc xin công chứng đều phải có mặt trước sự chứng

kiến của hai người đó là A và B. Khi A ủy quyền cho B thì lúc đó A phải hoàn toàn
tỉnh táo , phải có năng lực hành vi dân sự hay nói cách khác là trong trường hợp
trên A phải nhận thức được hành vi của mình. Vậy nếu giấy ủy quyền có giá trị
pháp lí thì B hoàn toàn có quyền định đoạt quyền sử dụng đối với 500m2 đất đó vì
đã có sự thỏa thuận và đảm bảo lợi ích giữa hai người.
Kết luận: Do vậy, B luôn có quyền định đoạt đối với phần đất 250m2 mà mình
được thừa kế, việc có được định đoạt chuyển quyền sử dụng đối với 500m2 đất hay
không sẽ phụ thuộc vào giấy ủy quyền. Nếu giấy ủy quyền đó có giá trị pháp lí như
phân tích ở trên thì B có quyền định đoạt đối với 500m2 đất. Còn không có giá trị
pháp lí thì B chỉ có quyền định đoạt đối với phần đất của mình là 250m2 đất.
2. Giao dịch giữa A và B có hiệu lực pháp luật hay không? Nêu căn cứ pháp
lý?
Theo quy định tại điều 121 BLDS năm 2005 thì quy định: “Giao dịch dân sự là
hợp đồng hoặc hành vi pháp lí đơn phương làm phát sinh,thay đổi hoặc chấm dứt
quyền,nghĩa vụ dân sự”.
Giao dịch là hành vi có ý thức của chủ thể nhằm đạt được mục đích nhất định,cho
nên giao dịch dân sự là hành vi mang tính ý chí của chủ thể tham gia giao dịch,với
những mục đích và động cơ nhất định.
Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích hợp pháp mà bên mong muốn đạt được
khi xác lập giao dịch(Điều 123 BLDS năm 2005). Mục đích của giao dịch chính là
hậu quả pháp lí sẽ phát sinh từ giao dịch mà các bên mong muốn đạt được khi xác
lập giao dịch. Như chúng ta đã biết việc nói đến mục đích của giao dịch luôn gắn
liền với động cơ xác lập giao dịch và động cơ xác lập giao dịch dân sự chính là
nguyên nhân thúc đẩy các bên tham gia giao dịch,tuy nhiên động cơ của giao dịch
không mang tính chất pháp lí và động cơ có thể được xác định hoặc không.
a)Trường hợp thứ nhất, Giao dịch giữa A và B không có hiệu lực pháp luật.
Căn cứ pháp lí: Vì giao dịch giữa A và B không thỏa mãn được tất cả các điều
kiện của giao dịch dân sự cụ thể được quy định tại các điểm a,b,c khoản 1 và
khoản 2 Điều 122 BLDS năm 2005 : a) Người tham gia giao dịch có năng lực
5



hành vi dân sự;b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm
của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn
tự nguyện; 2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch
trong trường hợp pháp luật có quy định.”
Và Điều 133. Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm
chủ được hành vi của mình :“Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập
giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.”
Xét trong tình huống trên ta thấy có các điều kiện sau:
Thứ nhất. Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự: Trong tính huống
trên thì giao dịch giữa A và B thỏa mãn điều kiện này vì cả A và B đều là người
có năng lực hành vi dân sự và trên 18 tuổi.
Thứ hai, Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội:
Mục đích của giao dich dân sự là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt
được khi xác lập giao dịch,nôi dung của giao dịch là sự tổng hợp các diều khoản
mà các bên đã cam kết thỏa thuận trong giao dịch. Như vậy,trong tình huống trên
thì giữa A và B không cùng chung mục đích mà chỉ có B muốn nhằm một mục đích
nhất định của mình là muốn chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất 500m2 tại
quận X cho công ty Y. Và hơn nữa trong tình huống này không thỏa mãn nội dung
của giao dịch. Mặt khác ,để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật thì mục đích và
nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật ,không trái với đạo
đức xã hội . Hơn nữa trong tình huống này Vợ của A là chị M đã từ chối vì đây là
mảnh đất của tổ tiên ,ông cha nên không muốn bán và để lại cho con cháu mình.
Như vậy, giao dịch giữa A và B không thoản mãn điều kiện này.
Thứ ba, Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện: Bản chất của giao dịch
dân sự là sự thống nhất giữu ý chí và bày tỏ ý chí cho nên tự nguyện bao gồm tự do
ý chí và bày tỏ ý chí và điều này đã được quy định cụ thể tại Điều 4 của Bộ luật
dân sự năm 2005 và nếu một trong hai yếu tố này không thống nhất với nhau thì

không thể tự nguyện được và tình huống trên do A và B đi ăn cưới cùng nhau mà
khi về thì A say khướt không biết gì và vì A đã bị say rượi nên không nhận thức và
làm chủ được hành vi của mình vì vậy giao dịch giữa A và B không được xác lập
và giao dịch này không có hiệu lực pháp luật.

6


Thứ tư, Hình thức của giao dịch phải phù hợp với quy định của pháp luật: Hình
thức của giao dịch là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch. Theo quy định
tại khoản 2 Điều 124 BLDS năm 2005 : “Trong trường hợp pháp luật quy định
giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản,phải có công chứng hoặc chứng
thực,phải đăng kí hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó” . Như vậy
trong tình huống trên giấy ủy quyền toàn bộ mảnh đất 500m2 đất của A cho B toàn
quyền quyết định, như vậy thì giấy này không có công chứng,chứng thực nên giao
dịch này không có căn cứ pháp luật và giấy ủy quyền này là do A bị say rượi mới
có nên giao dịch này không có hiệu lực pháp luật.
Thứ năm, Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng
thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu
Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Mặc dù thừa nhận trong tình huống
trên A và B đều có năng lực hành vi dân sự , nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng
thời điểm A đang bị say rượu không biết gì hay nói cách khác là đang trong tình
trạng không tỉnh táo , không nhận thức được và làm chủ được hành vi của mình
nên giao dịch trên là vô hiệu.
Kết luận: Như vậy,từ những căn cứ trên ta có thể khẳng định rằng giao dịch
giữa A và B không có hiệu lực pháp luật.
b) Trường hợp thứ hai, giao dịch dân sự giữa A và B có hiệu lực pháp luật.
Nếu giao dịch trên là vào thời điểm A tỉnh táo, nhận thức và làm chủ được hành
vi giao dịp giữa A , B là giao dịch có hiệu lực pháp luật theo quy định tại Điều 122
BLDS và Điều 142 .Đại diện theo uỷ quyền “1. Đại diện theo uỷ quyền là đại diện

được xác lập theo sự uỷ quyền giữa người đại diện và người được đại diện;2. Hình
thức uỷ quyền do các bên thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc uỷ
quyền phải được lập thành văn bản”
2) Giả sử: B dùng hợp đồng ủy quyền giữa mình và A để ký kết hợp đồng
chuyển nhượng với Y, hợp đồng đó có hiệu lực hay không? Nêu căn cứ
pháp lý ?
Theo quy định của pháp luật, quyền sở hữu tài sản của chủ thể này có thể chuyển
giao cho chủ thể khác thông qua hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Thời điểm
chuyển quyền sở hữu được xác định theo sự thỏa thuận của các bên, hoặc theo quy

7


định của pháp luật. Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, đặt dưới sự quản lý
thống nhất của Chính phủ, nên xuất phát từ chính sách nêu trên, Nhà nước giao
quyền sử dụng đất cho mỗi người dân, và mỗi người dân chỉ được thực hiện quyền
sử dụng đất, chứ không có quyền sở hữu đất.
Hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có
nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải
trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Trong tình huồng trên
được chia thành các trường hợp sau:
a)Trường hợp thứ nhất: A làm hợp đồng ủy quyền mua bán mảnh đất cho B trong
tình trạng say khướt và không biết gì.
Trước hết, về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì được quy định tại
khoản 1 Điều 122 BLDS a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân
sự;b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội;c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
A và B làm hợp đồng ủy quyền mua bán mảnh đất 500m2 tại quận X là tài sản
của bố mẹ A và B khi chết có để lại cho hai anh em, tại thời điểm làm hợp đồng
này A trong tình trạng say khướt và không biết gì. Như vậy khả năng nhận thức và

điều khiển hành vi của A trong trường hợp này đã bị hạn chế. A là người xác lập
hợp đồng không có đủ điều kiện cần thiết để tham gia vào giao dịch dân sự
này.Căn cứ Điều 133 BLDS: “Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập
giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.”
Và Điều 589 BLDS quy định: Hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp
sau đây:“1. Hợp đồng ủy quyền hết hạn;2. Công việc được ủy quyền đã hoàn
thành;3. Bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp
đồng theo quy định tại Ðiều 588 BLDS;4. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền
chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi
dân sự, mất tích hoặc là đã chết.”
Hợp đồng ủy quyền giữa A và B sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định của pháp luật.
B không còn là người được A ủy quyền để mua bán mảnh đất mà bố mẹ để lại. Do
đó B không được phép dùng hợp đồng ủy quyền giữa mình và A để ký kết hợp

8


đồng chuyển nhượng với Y. Hợp đồng chuyển nhượng giữa B và Y sẽ không có
hiệu lực trong trường hợp này.
b)Trường hợp thứ hai: A làm hợp đồng ủy quyền mua bán mảnh đất cho B khi A
còn tỉnh táo, có đầy đủ khả năng nhận thức và điều khiển hành vi.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 142 Bộ luật Dân sự thì “ hình thức ủy quyền do
các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc ủy quyền phải lập
thành văn bản” . Khoản 6 Điều 63 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định “hợp đồng ủy quyền, quản lý, trông
coi, sử dụng nhà ở, ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng hoặc chứng
thực”.
Về hình thức ủy quyền thực hiện các quyền, nghĩa vụ của chủ sử dụng đất, theo
quy định tại Điều 115 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất

đai thì: “1.người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là
người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất quy định tại điều
2 của nghị định này;2.Người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất quy định tại khoản 1 điều này được ủy quyền cho người khác theo quy
định của pháp luật về dân sự;3.Người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất là người có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp
luật về dân sự.Việc ủy quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất quy định tại khoản 2 điều này phải bằng văn bản.;Đối với hộ
gia đình, cá nhân thì văn bản ủy quyền phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn nơi cư trú hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước”
Theo các quy định trên thì hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất phải được
công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý, nếu không đáp ứng được điều kiện
trên thì hợp đồng sẽ vô hiệu.
Kết luận: Như vậy xét trong tình huống trên, tại thời điểm A làm hợp đồng ủy
quyền cho B mua bán mảnh đất 500m2 mà A còn tỉnh táo, có khả năng nhận thức
và điều khiển được hành vi, hợp đồng ủy quyền giữa A và B đã có công chứng
chứng thực của UBND xã-phường-thị trấn nơi A, B cư trú hoặc đã có chứng nhận
của công chứng nhà nước thì hợp đồng đó giữa A và B là hợp pháp. Và B sẽ được
phép dùng hợp đồng ủy quyền giữa mình và A để ký kết hợp đồng chuyển nhượng
với Y theo quy định của pháp luật. Còn nếu hợp đồng giữa A và B chưa được công

9


chứng chứng thực thì hợp đồng ủy quyền này sẽ vô hiệu. Do đó hợp đồng chuyển
nhượng giữa B và Y cũng sẽ không có hiệu lực.
4. Hãy giải quyết hậu quả pháp lý của từng loại hợp đồng trên? Nêu căn cứ
pháp lý?( Nguyễn Vân Anh;Nguyễn Hoàng Dương)
a) Đối với hợp đồng ủy quyền của A và B
Hợp đồng ủy quyền theo quy định Điều 581 BLDS “là sự thỏa thuận giữa các

bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công viêc nhân danh bên ủy
quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có
qui định”
Dựa theo qui định tại điều 121 về giao dịch dân sự, hợp đồng ủy quyền giữa A
và B là 1 giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự này có hiệu lực khi thỏa mãn 4 điều
kiện sau được quy định tại khoản 1 Điều 122 BLDS: “a) Người tham gia giao dịch
có năng lực hành vi dân sự;b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm
điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;c) Người tham gia giao dịch
hoàn toàn tự nguyện”
Vậy hợp đồng ủy quyền giữa A và B có thể xảy ra theo một trong số các trường
hợp sau:
Trường hợp 1: Hợp đồng ủy quyền của A và B được thiết lập trước khi B quyết
định sẽ chuyển nhượng lại mảnh đất cho công ty Y và hợp đồng ủy quyền của A và
B đã được công chứng, chứng thực theo qui định tại điều 115, Nghị định số
181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:“1. Người đại diện thực hiện
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà
nước đối với việc sử dụng đất quy định tại Điều 2 của Nghị định này;2. Người đại
diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều
này được ủy quyền cho người khác theo quy định của pháp luật về dân sự;3.
Người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phải là người
có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật về dân sự. Việc ủy
quyền cho người đại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất quy
định tại khoản 2 Điều này phải bằng văn bản; Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn
bản ủy quyền phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư
trú hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.”

10


Theo đó có thể A đã ủy quyền cho B là người đại diện hợp pháp của mình theo

qui định tại Khoản 3, Điều 139: “ Quan hệ đại diện được xác lập theo pháp luật
hoặc theo uỷ quyền.” và Điều 142:“1. Đại diện theo uỷ quyền là đại diện được xác
lập theo sự uỷ quyền giữa người đại diện và người được đại diện;2. Hình thức uỷ
quyền do các bên thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc uỷ quyền
phải được lập thành văn bản.”
Tương ứng với đó thì B theo qui định tại khoản 2, 3. Điều 144:“2. Phạm vi đại
diện theo uỷ quyền được xác lập theo sự uỷ quyền;3. Người đại diện chỉ được thực
hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện.”
Có thể B đã được A ủy quyền về việc định đoạt mảnh đất mà cha mẹ để lại vì vậy
trong phạm vi đại diện của mình B có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất đó
chỉ cần B đảm bảo được phần tài sản mà A được thừa kế. Vì vậy, hợp đồng ủy
quyền giữa A và B là hợp pháp và có giá trị. Và sự kiện B tới nhà A để nói chuyện
về việc chuyển quyền sử dụng đất cho công ty Y chỉ mang tính chất thông báo.
Trường hợp 2: Hợp đồng ủy quyền của A và B được thiết lập trước khi B quyết
định nhượng lại mảnh đất cho công ty Y nhưng hợp đồng ủy quyền của A và B
chưa được công chứng, chứng thực theo qui định tại điều 115, Nghị định số
181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Theo đó mặc dù A ủy quyền cho B định đoạt mảnh đất theo đúng ý chí của mình
nhưng do vi phạm qui định của pháp luật về việc công chứng, chứng thực hợp
đồng ủy quyền quyền sử dụng đất vì vậy hợp đồng ủy quyền giữa A và B không có
giá trị trên thực tế và A cũng không có quyền định đoạt toàn bộ mảnh đất mà cha
mẹ để lại cho hai anh em.
Trương hợp 3: Hợp đồng ủy quyền của A và B được thực hiện khi B tới nhà A
và A đang trong tình trạng say rượu. Theo đó, A giao kết với B bản hợp đồng ủy
quyền trong tình trạng không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình. Vì vậy
theo qui định của điều 113 BLDS: “Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã
xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi
của mình thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.”.
Nếu anh A chứng minh được việc hợp đồng ủy quyền này được thực hiện trong
tình trạng say rượu, anh A có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.


11


Và theo điều 137 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: “1. Giao dịch
dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân
sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên
khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không
hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoản trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản
giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo qui định pháp luật. Bên có lỗi
gây thiệt hại phải bồi thường.” Khi hợp đồng giữa A và B bị tuyên là vô hiệu, A và
B cũng sẽ không có các quyền và nghĩa vụ theo qui định của pháp luật.
b) Đối với hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng đất giữa A và công ty Y
Trường hợp 1: Hợp đồng ủy quyền của A và B có giá trị, B là người đại diện
hợp pháp của A. B có quyền và nghĩa vụ được qui định tại điều 584 và điều 585
BLDS. B cũng có quyền thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất được thực
hiện với Y. Hậu quả làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên theo qui định tại
điều 699 đến điều 702 BLDS. Và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
B với công ty Y là hợp pháp.
Trường hợp 2: Nếu hợp đồng ủy quyền mua bán đất giữa A và B bị vô hiệu do
người xác lập rơi vào tình trạng không nhận thức và làm chủ hành vi thì B không
có quyền đại diện cho A xác lập hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất với Y. Trước
khi qua đời, bố mẹ A và B để lại toàn bộ mảnh đất 500m2 tuy nhiên không nói rõ
là để lại cho ai trong hai anh em. Có thể khẳng định, bố mẹ không để lại di chúc, A
và B là người thừa kế theo pháp luật. A và B đều có quyền như nhau với mảnh đất
500m2 . Mảnh đất sẽ được chia làm hai phần bằng nhau nếu như A và B có yêu cầu
chia tài sản. Như vậy, B có quyền và nghĩa vụ với phần tài sản mình được thừa kế.
Sau khi B được xác lập quyền sở hữu đối với phần đất mình được chia, B có quyền
thực hiện việc chuyển nhượng phần đất của mình cho Y và làm phát sinh quyền và
nghĩa vụ của hai bên. Còn về phần đất của A trong mảnh đất, vì không được ủy

quyền nên B không có quyền chuyển nhượng cho Y. Hợp đồng này là giao dịch vô
hiệu từng phần theo qui tại điều135 BLDS. Đối với phần có hiệu lực là phần đất
của B mà B chuyển nhượng cho Y, vẫn phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên
tham gia hợp đồng. Còn đối với phần vô hiệu là phần hợp đồng chuyển nhượng đất
của A, theo điều 137: “giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, thay
đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự các bên tham gia kể từ thời điểm xác lập.”

12


5) Nhóm hãy đưa ra bình luận, đánh giá về những bất cập đồng thời kiến nghị
hoàn thiện quy định pháp luật liên quan tới tình huống nói trên?( bảo ngọc)
Thứ nhất, Ta xét về tính hợp pháp của giao dịch dân sự giữa A và B mà cụ thể
là việc B là người đại diện do A ủy quyền đối với việc mua bán mảnh đất mà bố mẹ
để lại cho A và B: A kí giấy ủy quyền cho B về việc mua bán mảnh đất mà bố mẹ
để lại trong thời điểm A bị say rượu không nhận thức được hành vi của mình thì
hợp đồng ủy quyền của A với B tại thời điểm đó là vô hiệu. Điều 133 BLDS 2005
quy định “ người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng
thời điểm không nhận thức và làm chủ hành vi của mình thì có quyền yêu cầu tòa
án tuyên bố giao dịch dân sựu đó là vô hiệu”. Trong trường hợp này hiện nay, việc
Tòa án tuyên bố GDDS vô hiệu còn nhiều bất cập, bởi lẽ việc xác định và chứng
minh tình trạng của chủ thể khi tham gia giao dịch là rất khó. Cụ thể, trong trường
hợp trên khi A kí giấy ủy quyền cho B về việc mua bán mảnh đất mà bố mẹ để lại
cho cả A và B. Điều này đặt ra cho chúng ta những câu hỏi đó là, khi chỉ có hai
người đó là A và B kí giấy ủy quyền thì liệu trong lúc kí giấy A có say rượu hay
không? Mà nếu có say rượu thật thì ai sẽ là người làm chứng cho A? Điều này rất
khó xác định và chứng minh và đây cũng chính là một điểm bất cập của pháp luật.
Vì vậy vẫn còn nhiều giao dịch người xác lập không nhận thức và làm chủ được
hành vi của mình tham gia nhưng Tòa án không thể tuyên bố vô hiệu vì khó xác
định tình trạng của chủ thể lúc đó.

Quy định về trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận
thức và làm chủ được hành vi của mình như Điều 133 BLDS thì cần lưu ý là việc
“không nhận thức và làm chủ được hành vi” này không rơi vào các tình huống bị
lừa dối vì trường hợp lừa dối đã được quy định ở Điều 133 và cũng không rơi vào
trường hợp nghiện ma túy hay trường hợp chưa thành niên (đã được quy định là
người bị hạn chế năng lực hành vi hoặc có năng lực hành vi không đầy đủ), vì vậy
việc không nhận thức và làm chủ được hành vi ở đây chỉ có thể là các tình huống
như say rượu, bị bệnh dẫn đến mất khả năng tự chủ trong một khoảng thời gian
ngắn như tình huống trên... Như vậy, việc không nhận thức và không làm chủ được
hành vi có thể do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan và phía bên kia của giao
dịch có thể biết hoặc không biết về tình trạng này. Quy định như Điều 133 hiện nay
mới chỉ chú ý bảo vệ một chiều đối với người rơi vào tình trạng không nhận thức

13


và làm chủ được hành vi của mình, trong khi nếu bản thân người đó có lỗi khi để
mình rơi vào tình trạng đó, bên kia trong giao dịch không biết về tình trạng này và
việc hủy bỏ giao dịch gây thiệt hại cho phía bên kia thì sự hủy bỏ đó rõ ràng là
không hợp lý và không đảm bảo lợi ích hợp pháp cho một đối tác ngay tình trong
giao dịch.
Kiến nghị: Cần sửa đổi quy định này theo hướng người xác lập giao dịch khi
không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình chỉ được yêu cầu tuyên giao
dịch đó vô hiệu khi đáp ứng được các yêu cầu sau:
-Người đó không có lỗi khi để bản thân mình rơi vào tình trạng không nhận thức
và làm chủ được hành vi của mình và bên kia biết hoặc buộc phải biết người xác
lập giao dịch với mình đang ở tình trạng không nhận thức và làm chủ được hành vi
của mình; hoặc
-Việc người đó rơi vào tình trạng không nhận thức và làm chủ được hành vi của
mình là do lỗi của bên kia trong giao dịch; hoặc

-Việc tuyên giao dịch vô hiệu không gây thiệt hại cho bên kia ngay tình trong giao
dịch.
Thứ hai, Thực tế hiện nay có nhiều văn bản pháp luật thuộc các ngành luật khác
nhau đều điều chỉnh ủy quyền và hình thức ủy quyền như pháp luật dân sự, đất đai,
nhà ở, ngân hàng, tố tụng…. như Nghị định 04/2013 quy định việc ủy quyền có thù
lao, có bồi thường để chuyển quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp
đồng ủy quyền. Nghị định 71/2010 quy định ủy quyền quản lý sử dụng nhà ở, cho
thuê nhà phải được công chứng, chứng thực. Nghị định 181/2004 lại quy định hộ
gia đình, cá nhân ủy quyền thì phải lập bằng văn bản, có chứng thực của UBND
xã, phường, thị trấn nơi cư trú hoặc của công chứng nhà nước thì mới có giá trị
pháp lý.Cùng một khối tài sản là đất và nhà trên đất, nhưng hình thức ủy quyền lại
khác nhau. Điều này làm khó cho các đương sự khi có tranh chấp. Không chỉ đối
với giao dịch bất động sản, pháp luật dân sự cũng có quy định về ủy quyền, theo đó
ủy quyền do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp quy định phải lập văn bản, nhưng
thực tế rất khó chứng minh sự ủy quyền nếu chỉ là lời nói hay hành vi. Bộ luật Dân
sự cũng có quy định về hợp đồng ủy quyền, nhưng vấn đề ủy quyền đơn phương
như quyết định ủy quyền, thư ủy quyền… chưa được quy định rõ, dẫn đến tranh
chấp về vấn đề ủy quyền.

14


Kiến nghị: Cần quy định rõ và cụ thể hơn về vấn đề ủy quyền: về nội dung, hình
thức, thủ tục, phân loại rõ các hình thức ủy quyền trong các lĩnh vực khác nhau.
Thứ ba, điều kiện có hiệu lực của giao dịch, quy định tại Điều 122, Điều 127
BLDS năm 2005. Điều 122 BLDS 2005 quy định về các điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự, trong đó có điều kiện về người tham gia giao dịch (phải có năng
lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự nguyện). Quy định này chưa làm rõ điều kiện
chủ thể của một giao dịch dân sự và chưa phân biệt chủ thể với người trực tiếp tiến
hành giao dịch. Giao dịch dân sự có thể do cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác thực

hiện và do vậy, vấn đề năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân và các chủ thể
khác là yếu tố quan trọng để xác định hiệu lực của giao dịch. Bên cạnh đó, người
trực tiếp thực hiện giao dịch không phải lúc nào cũng đồng nhất với chủ thể của
giao dịch mà có thể là người đại diện và trong trường hợp là người đại diện thì
thẩm quyền đại diện phải trở thành điều kiện có hiệu lực của giao dịch.
Về nội dung và mục đích giao dịch: Điều 122 chỉ quy định nội dung và mục đích
giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Đây
cũng là điều kiện cần thiết để giao dịch có hiệu lực. Tuy nhiên, để có hiệu lực thì
nội dung và mục đích của giao dịch không chỉ "không vi phạm điều cấm" mà phải
rộng hơn, đó là "không trái pháp luật". Đồng thời, nội dung của giao dịch cũng
phải có khả năng thực hiện được thì giao dịch mới có hiệu lực. Đây cũng là yếu tố
đã được quy định tại Khoản 1 Điều 411 BLDS (Trong trường hợp ngay từ khi ký
kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp
đồng này bị vô hiệu)và như Khoản 3 Điều 667 quy định "Di chúc không có hiệu
lực pháp luật, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn vào thời điểm mở
thừa kế;". Như vậy cả phần hợp đồng và thừa kế đều đã có những quy định về
trường hợp vô hiệu do nội dung của giao dịch không thực hiện được. Nếu BLDS
vẫn duy trì phần chung về giao dịch (bao gồm hợp đồng và hành vi pháp lý đơn
phương) thì phần các điều kiện có hiệu lực cũng phải được quy định để bao quát
được các trường hợp này.
Kiến nghị: Để đảm bảo tính khái quát thì quy định về điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự cần dựa trên 04 yếu tố, đó là (i) chủ thể, (ii) nội dung và mục đích
giao dịch, (iii) tính tự nguyện và thiện chí và (iv) sự tuân thủ yêu cầu về hình thức
trong một số trường hợp.

15


Về điều kiện chủ thể: để giao dịch có hiệu lực thì về mặt chủ thể, cần quy định chủ
thể của giao dịch dân sự có năng lực pháp luật dân sự phù hợp với phạm vi nội

dung của giao dịch và người trực tiếp thực hiện giao dịch nhân danh chính mình
hoặc có đủ thẩm quyền để đại diện cho chủ thể của giao dịch. Về nội dung và mục
đích giao dịch: giao dịch có hiệu lực khi nội dung và mục đích của giao dịch không
trái pháp luật và đạo đức xã hội và có thể thực hiện được. Về tính tự nguyện và
thiện chí: giao dịch phải được tiến hành trên cơ sở tự nguyện, tự định đoạt ý chí
của chủ thể và các bên phải tiến hành giao dịch với sự thiện chí, trung thực.
Thứ tư, Chưa rõ ràng, nhất quán trong các quy định về hệ quả pháp lý của giao
dịch không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự nói chung, hợp đồng nói riêng có các hình thức: bằng lời nói, văn
bản, văn bản được công chứng, chứng thực, được đăng ký. Pháp luật dân sự và các
quy định pháp luật chuyên ngành đều có những quy định bắt buộc về hình thức
trong một số trường hợp. Điều 122 BLDS quy định "Hình thức giao dịch dân sự là
điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định." Nếu
đối chiếu quy định này với các quy định về hình thức giao dịch trong các điều luật
của BLDS thì không có bất kỳ quy định nào về việc hình thức là điều kiện có hiệu
lực của giao dịch, mà chỉ có quy định với một số loại giao dịch là "phải lập thành
văn bản" hoặc "có công chứng, chứng thực". Trên thực tế, Điều 122 thường được
suy đoán là khi pháp luật có yêu cầu phải tuân thủ hình thức thì việc tuân thủ hình
thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch.
Kiến nghị: Để khắc phục sự thiếu nhất quán trong các quy định về hình thức
giao dịch cần sửa lại quy định về trường hợp không tuân thủ quy định về hình thức
theo hướng: giao dịch không tuân thủ quy định về hình thức không bị vô hiệu, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác. Bên cạnh đó, để tránh những ràng buộc về
hình thức của giao dịch nói chung, hợp đồng nói riêng ảnh hưởng đến quyền tự
định đoạt của các bên, phạm vi các giao dịch bắt buộc phải tuân thủ yêu cầu về
hình thức cần được thu hẹp. Trong phần lớn các giao dịch, việc các bên có sử dụng
các hình thức giao dịch có tính an toàn pháp lý cao (như bằng văn bản, có công
chứng, có đăng ký) hay không nên do các bên tự định đoạt. Chỉ một số giao dịch
nhất định mà nhà nước cần quản lý chặt chẽ (chẳng hạn như chuyển nhượng bất
động sản) mới phải yêu cầu tuân thủ hình thức bằng văn bản hoặc có công chứng,


16


Thư năm, Ý kiến về trường hợp hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức.
Tại điều 134 BLDS quy định: Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức của
giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo
thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong
một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.
Quy định như vậy là chưa hợp lý, bởi lẽ: Nếu pháp luật đã quy định về hình thức
của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì người dân có nghĩa vụ buộc
phải tuân theo. Nếu các bên không tuân thủ hình thức của hợp đồng là đã vi phạm
nghiêm trọng quy định của pháp luật, do đó giao dịch này phải là vô hiệu. Việc quy
định thêm một khoảng thời gian để các bên trong hợp đồng thực hiện quy định về
hình thức của giao dịch là mất rất nhiều thời gian trong quá trình giải quyết tranh
chấp và không hợp lý, có thể nói là đã làm vô hiệu hóa quy định của Điều 134 –
BLDS 2005.
Kiến nghị:Để phù hợp với bản chất và mục đích của điều luật thiết nghĩ nếu
hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mà có vi phạm về
hình thức cần phải quán triệt xử lý theo hướng hợp đồng vô hiệu ngay mà không
cần phải dành một khoảng thời gian cho các bên thực hiện quy định về hình thức
của giao dịch.
Thứ sáu, Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về
hình thức chưa phù hợp với quyền tự do định đoạt của các bên và tạo điều kiện cho
sự thiếu thiện chí (Điều 134 của BLDS 2005)
Theo khoản 2 Điều 122 và khoản 2 Điều 124, “hình thức giao dịch dân sự là điều
kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định” và “trong
trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản,
phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân

theo các quy định đó”.
Điều 134 quy định “trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là
điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu
của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định
buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn;

17


quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.” Với cách quy định này,
bên thiếu thiện chí và muốn hủy bỏ giao dịch đã cam kết chỉ cần không tiếp tục
cùng bên kia đi thực hiện các bước cần thiết để hoàn thiện yêu cầu về hình thức
(như đi công chứng, đăng ký) thì giao dịch đó sẽ bị hủy bỏ.
Kiến nghị: Không nên coi hình thức bắt buộc là điều kiện có hiệu lực của giao
dịch mà chỉ là yếu tố để đảm bảo tính an toàn pháp lý cho giao dịch.
Hoặc có thể sửa đổi điều 122 như sau: “Hình thức GDDS là điều kiện có hiệu
lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định bắt buộc về hình thức đối
với giao địch đó”
Việc sửa đổi theo hướng này sẽ tránh sự hiểu nhầm rằng: chỉ khi nào pháp luật
có quy định hình thức bắt buộc đối với một loại GDDS nào đó, đồng thời chỉ rõ
hình thức là điều kiện có hiệu lực của GDDS đó thì GDDS đó mới có thể bị vô
hiệu nếu các bên không tuân thủ quy định về hình thức. Đồng thời, từ bỏ quy định
tại đoạn 2 khoản 2 Điều 401 BLDS để tránh có sự mâu thuẫn với điều 122 BLDS.

18