VẤN ĐỀ 1: SỰ ƯNG THUẬN TRONG QUÁ TRÌNH GIAO KẾT HỢP ĐỒNG.
Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong
giao kết hợp đồng.
Trả lời:
Khoản 2 Điều 404 BLDS 2005 quy định về sự im lặng trong giao kết hợp
đồng: “Hợp đồng dân sự cũng được xem như giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên
nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận
giao kết”. Có thể thấy, BLDS 2005 đã ghi nhận vai trò của im lặng nhưng không nêu
trong phần chấp nhận giao kết hợp đồng mà trong phần xác định thời điểm hợp đồng
được giao kết. BLDS 2015 đã khắc phục được nhược điểm này. Cụ thể, trong quy
định về chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, Điều 393 BLDS 2015 có bổ sung thêm
quy định mới mà trước đó chưa tồn tại trong BLDS 2005: “Sự im lặng của bên được
đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp các
bên có thoả thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên”. Ở đây, BLDS
2015 theo hướng thông thường im lặng không là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng
nhưng có ngoại lệ, khi thoả thuận hay thói quen của các bên, im lặng vẫn là chấp nhận
đề nghị giao kết hợp đồng.

Câu 2: Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển
nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao?
Trả lời:


Theo nội dung của án lệ thì : Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà
chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác,
người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển
nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và
cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận
và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà
không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển
nhượng nhà đất.

Nội dung của tình huống cũng rất tương tự như thế: Nhà đất được chuyển nhượng
gồm 7 nhân khẩu. Bên được chuyển nhượng nhà đất cũng đã nhận, quản lý, sử dụng
nhà đất có công khai (“xây dựng chuồng trại trên đất chuyển nhượng”) và gia đình
người chuyển nhượng cũng biết mà không có ý kiến phản đối (“các bên làm thủ tục
chuyển nhượng để ông Văn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gia đình
bà Chu, ông Bùi không ai có ý kiến gì”).
Như vậy, theo nhóm thảo luận, việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công
nhận hợp đồng chuyển nhượng trong tình huống trên là thuyết phục

VẤN ĐỀ 2: ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN
ĐƯỢC.
Câu 1 : Những thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về chủ đề đang nghiên
cứu.
Trả lời:
Về chủ đề về hợp đồng do đối tượng không thể thực hiện được thì ở cả hai BLDS
2005 và 2015 đều có quy định những căn cứ pháp lý khác nhauL


Ở Điều 411 BLDS 2005 quy định về Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không
thể thực hiện được:
“1. Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực
hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trong trường hơp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về
việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo
cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại
cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối
tượng không thể thực hiện được.
3. Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp
đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần
còn lại của hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý.”

Điều 408 BLDS 2015 quy định về Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực
hiện được:
“1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện
được thì hợp đồng này bị vô hiệu.
2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp
đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia
biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia,
trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không
thể thực hiện được.
3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường
hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được
nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.”


Từ hai căn cứ pháp lý về hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể t hực hiện
được thì nhóm thảo luận cho rằng:
- BLDS 2015 đã có sự thay đổi và nguyên nhân khách quan đã không còn được giữ lại
nên khi hợp đồng có đối tượng ngay từ đầu đã không thể thực hiện được thì hợp đồng
thuộc trường hợp vô hiệu cho dù việc này còn nguyên nhân khách quan hay chủ quan.
- BLDS 2005 sử dụng cụm từ “ kể từ khi ký kết” nên phạm vi điều chỉnh hẹp vì ký kết
chỉ phù hợp với hợp đồng được xác lập bằng văn bản, Quy định này được áp dụng cho
hợp đồng lập bằng văn bản hay bằng hình thức khác nên cụm từ trên đã được thay đổi
bằng “kể từ khi giao kết” trong BLDS 2015.

Câu 2: Một bên có thể yêu cầu tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu trên cơ sở Điều
408 BLDS 2015 không? Vì sao?
Trả lời:
Việc ký kết hợp đồng của ông An và ông Bình là không có rõ ràng, thống nhất. Về số
hiệu cũng như không rõ về tình trạng của máy đào hiệu Hitachi. Nên một bên có thể
tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo Điều 408 BLDS 2015 là hoàn toàn có căn cứ. Bởi vì

trong Điều luật này ở BLDS 2015 đã không còn xét tới yếu tố khách quan nên trong
trường hợp ký kết của ông An và ông Bình đã thỏa mãn Khoản 1 Điều 408 BLDS
2015.

Câu 3: Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố vô hiệu hợp đồng trên đươci xác định
như thế nào? Vì sao?


Trả lời:
Trong pháp luật Việt Nam, Toà án có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng vô hiệu và vấn
đề thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo Điều 411 BLDS 2005,
Điều 408 BLDS 2015 được đặt ra.
Hiện nay, các quy định của BLDS không cho biết thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố
hợp đồng vô hiệu trên cơ sở Điều 408. Có ý kiến cho rằng: “ngoài những trường hợp
đã quy định trên thì còn những loại hợp đồng vô hiệu khác không có quy định thời
hiệu cụ thể, cần áp dụng quy định về thời hiệu khởi kiện chung của Bộ luật tố tụng
dân sự”. Tuy nhiên cũng cần phải xem xét từng trường hợp cụ thể để xác định thời
hiệu. Và trong trường hợp này, sẽ là thuyết phục khi chúng ta theo hướng thời hiệu
yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là không bị giới hạn.

VẤN ĐỀ 3: XÁC LẬP HỢP ĐỒNG GIẢ TẠO VÀ NHẰM TẨU TÁN TÀI SẢN.
*TÓM TẮT BẢN ÁN*
Bản án số 06/2017/DS-ST:
Ngày 23/11/2013 bà Trang và bà Thuý đã thiết lập HĐCNQSDĐ với giá chuyển
nhượng là 200 triệu đồng thực chất đây là giao dịch giả tạo để che dấu việc bà Thuý
cho bà Trang vay 100 triệu đồng. Vì không thanh toán hết số tiền nợ trong vòng 6
tháng như đã hứa . Nên bà Thuý yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và bà Trang có
nghĩa vụ trả 95 triệu đồng cho bà Thuý ( bà Trang đã trả 5 triệu). Nguyên đơn : Yêu
cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và bị đơn phải trả lại số tiền đã mượn là 95 triệu đồng,
nguyên đơn không yêu cầu lãi suất. Tòa tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng giả tạo là

hoàn toàn phù hợp theo khoản 1, Điều 124 BLDS 2015.Và cũng theo điều khoản này,
giao dịch vay tài sản giữa bà Thúy và bà Trang – hợp đồng bị che giấu, được tuyên bố


là có hiệu lực là hợp lý.Đồng thời, Tòa còn xác định vì hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa hai bên bị vô hiệu, và các bên đều có lỗi như nhau trong việc
che giấu giao dịch vay tài sản, nên xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu các bên hoàn trả
cho nhau những gì đã nhận và không phải bồi thường gì.
Bản án số 259/2014/DS –GĐT
Vợ chồng bà Anh thừa nhận còn nợ của bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời vợ chồng bà
Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu,
nhưng vợ chồng bà Anh không thực hiện cam kết với bà Thu mà làm thủ tục chuyển
nhượng nhà đất trên cho anh là vợ chồng ông Vượng. Thỏa thuận chuyển nhượng nhà
đất giữa vợ chồng bà Anh và vợ chồng Vượng là 680 triệu đồng (giá thực tế nhà đất là
gần 5,6 tỷ đồng) thấp hơm giá trị thực tế và các bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển
nhượng. Nguyên đơn : yêu cầu vợ chồng bà Anh trả 3,1 tỷ đồng . Toà án xác định hợp
đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ là buộc vợ chồng bà Anh trả nợ cả
gốc và lãi cho bà Thu, giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vương là vô
hiệu và nhà đất của vợ chồng bà Anh bị phong tỏa để đảm bảo nghĩa vụ của vợ chồng
bà Anh đối với bà Thu.
* Đối với vụ việc thứ nhất:
Câu 1: Thế nào là giả tạo trong xác lập giao dịch?
Trả lời:
- Khoản 1 Điều 124 BLDS 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, có đưa ra quy
định về giả tạo:
“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao
dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che
giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ
luật này hoặc luật khác có liên quan”.



- Điều 347 quy định về Xác lập cầm giữ tài sản:
“1. Cầm giữ tài sản phát sinh từ thời điểm đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có
nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Cầm giữ tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên
cầm giữ chiếm giữ tài sản.”
Về thời điểm phát sinh quyền cầm giữ, BLDS 2015 quy định rõ hơn BLDS 2005 mặc
dù nội dung này đã được thể hiện trong định nghĩa cầm giữ tài sản tại khoản 1 Điều
416 BLDS 2005. So với các biện pháp bảo đảm trước, đây là biện pháp bảo đảm
không được hình thành trên cơ sở cam kết hay thoả thuận( tức giao dịch dân sự) mà do
pháp luật quy định. Chính vì lẽ đó mà BLDS 2015 đã để cầm giữ tài sản ở phần cuối
cùng trong các biện pháp bảo đảm. Riêng về hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì
đây là quy định mới của BLDS 2015 và việc xác định thời điểm như trên là phù hợp.
Cần lưu ý là cầm giữ tài sản chỉ áp dụng khi đối tượng được cầm giữ là “ tài sản” nên
nếu một chủ thể chỉ cầm giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thì không làm phát sinh
quyền cầm giữ tài sản thì không làm phát sinh quyền cầm giữ tài sản.
- Tuy nhiên, BLDS 2015 không đưa ra khái niệm thế nào là giả tạo trong xác lập giao
dịch. Có thể hiểu, giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch trong đó việc thể hiện ý chí ra
bên ngoài khác với ý chí nội tâm và kết quả của các bên tham gia giao dịch. Giả tạo
trong xác lập giao dịch là khi các bên xác lập một giao dịch giả tạo nhằm che giấu một
giao dịch khác.

Câu 2: Đoạn nào của Quyết định cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết hợp
đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì?
Trả lời:


- Đoạn của Quyết định 102/2011/DS- GĐT cho thấy các bên có giả tạo trong giao kết
hợp đồng:
“Tuy giao dịch giữa bà Nguyễn Thị Khánh Vân và bà Nguyễn Thị Ánh Tuyết về căn

nhà số 69/4B2 Phạm Văn Chiêu theo hình thức “hợp đồng tặng cho nhà” lập ngày
05/06/2006 tại phòng công chứng số 5 thành phố Hồ Chí Minh, nhưng các bên đương
sự đều thừa nhận giao dịch đích thực là hợp đồng mua bán nhà 69/4B2 Phạm Văn
Chiêu với giá 1.200.000.000đồng”.
“Như vậy, có đủ cơ sở xác định hợp đồng mua, tặng cho ngày 05/6/2006 là hợp đồng
giả tạo nhằm che giấu hợp đồng mua bán nhà, mục đích mà các bên trình bày là để là
để giảm tiền thuế phải nộp cho nhà nước”
- Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích giảm tiền thuế nộp cho nhà nước.

Câu 3: Hướng giải quyết của Toà giám đốc thẩm đối với hợp đồng giả tạo và hợp
đồng bị che giấu?
Trả lời:
- Đối với hợp đồng giả tạo thì Toà giám đốc thẩm tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Trong quyết định 102/2011/DS-GĐT có đoạn:
“Do đó theo quy định tại Điều 129 BLDS thì hợp đồng tặng cho nhà 69/4B2 Phạm
Văn Chiêu lập ngày 05/06/2006 tại phòng công chứng số 5 thành phố Hồ Chí Minh
giữa

bà

Vân

và

bà

Tuyết

đương


nhiên

vô

hiệu”.

- Đối với hợp đồng bị che giấu thì Toà giám đốc thẩm giải quyết theo hướng cho các
bên thời gian để hoàn tất về hình thức của hợp đồng để hợp đồng tiếp tục được thực
hiện.
Trong Quyết định 102/2011/DS-GĐT có đoạn:


“Do hợp đồng tặng cho nhà 69/4B2 Phạm Văn Chiêu giữa bà Vân và bà Tuyết bị vô
hiệu, nhưng các bên đều thừa nhận là có sự tự nguyện thoả thuận mua bán nhà. Nhưng
các bên chưa thực hiện hình thức của hợp đồng mua bán nhà tại Điều 450 BLDS. Do
đó, khi giải quyết lại vụ án, Toà án cần ấn định thời gian cho các bên đương sự hoàn
tất về hình thức của hợp đồng mua bán nhà. Nếu bên nào không thực hiện dẫn tới Hợp
đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu thì Toà án giải quyết hậu quả vô hiệu của Hợp
đồng”.

Câu 4: Suy nghĩ của anh/ chị về hướng xử lý của Toà giám đốc thẩm về hợp đồng
giả

tạo

và

hợp

đồng


bị

che

giấu.

Trả lời:
Hướng giải quyết của Toà án phù hợp với Khoản 2, Điều 124, BLDS 2015 về Giao
dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (nhằm trốn trách nhiệm). Vì Toà đã tuyên hợp đồng
mua bán nhà đất (giả tạo) vô hiệu và buộc người có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ
của mình với người bị thiệt hại. Toà giải quyết như vậy nhằm bảo vệ quyền lợi của
người dân.

*

Đối

với

vụ

việc

thứ

hai:

Câu 5: Vì sao Toà án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vương là giả tạo nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu?

Trả lời:
Toà án xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vương là giả tạo
nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bà Thu vì vợ chồng bà Anh thừa nhận còn nợ
bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời vợ chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang
có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, nhưng vợ chồng bà không thực hiện cam kết đó
mà chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng ông Vượng, thoả thuận giữa vợ chồng bà


Anh với vợ chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế vì giá trị thực tế của nhà đất
là gần 5,6 tỷ đồng mà hai bên thoả thuận chuyển nhượng chỉ với 680 triệu đồng và các
bên cũng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng do đó toà án xác định giao dịch chuyển
nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là giao dịch giả tạo
nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ của vợ chồng bà Anh đối với bà Thu. Mặt
khác,

các

bên

cũng

chưa

hoàn

tất

thủ

tục


chuyển

nhượng.

Câu 6: Suy nghĩ của anh/chị về hướng xác định trên của Tòa án (giả tạo để trốn
tránh

nghĩa

vụ)?

Trả lời:
Hướng giải quyết của Tòa án là hợp lí, phù hợp với Khoản 2, Điều 124, BLDS 2015.
Đảm bảo được quyền lợi của bên thứ 3 (trong trường hợp này là bà Thu). Việc vợ
chồng bà Anh thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Vượng (với
giá rẻ hơn thực tế rất nhiều, thực tế là giá nhà đất là 5,6 tỷ đồng nhưng chỉ bán với giá
680 triệu đồng) vì mục đích chính là trốn tránh việc thực hiện cam kết chuyển nhượng
nhà đất cho bà Thu mà thôi, chứ không phải do mục đích khác. Giả sử giao dịch giữa
vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng là không giả tạo và được thực hiện thì bên
bị thiệt hại nhất sẽ là bà Thu (bị vợ chồng bà Anh lừa sẽ chuyển nhượng nhà đất cho
và sẽ chưa đòi được nợ). Vì thế Tòa xác định giao dịch giữa vợ chồng bà Anh với vợ
chồng ông Vượng là đúng.

Câu 7: Cho biết hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch
nhằm trốn tránh nghĩa vụ.
Trả lời:
Hệ quả của việc Tòa án xác định hợp đồng trên là giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ:
- Giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vương sẽ
bị vô hiệu.



- Vì căn cứ theo Khoản 2, Điều 124, BLDS 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả
tạo:
“2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người
thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.
Theo đó, giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông
Vương là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ của vợ chồng bà
Anh với bà Thu (bên thứ ba), do đó dựa theo quy định tại Khoản 2, Điều 124 thì giao
dịch trên vô hiệu.
Và giống tinh thần của điều khoản trên, thì hợp đồng chuyển nhượng tài sản giữa vợ
chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng sau khi được xác định là giao dịch nhằm trốn
tránh nghĩa vụ thì Tòa tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu. Và việc xử lý hậu quả của hợp
đồng vô hiệu sẽ dựa trên Điều 131 BLDS 2015:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả
cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức
đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân
thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.


VẤN ĐỀ 4: HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG.
* TÓM TẮT BẢN ÁN*
Bản án số 67:
Bà Vân làm giấy chuyển nhượng đất ( viết tay ) cho ông Tám hai lần và cả hai lần

đều không công chứng, chứng thực nhưng cả hai lần ông đều giao đủ tiền và bà Vân
cũng giao đất cho ông xây nhà. Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.
Bản án số 41:
Ông Diêu bán đất cho ông Ngọc nhưng hợp đồng chuyển nhượng không có xác nhận
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hơn hai năm sau kể từ ngày hợp đồng được xác
lập ông Thành mới có đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Xét thấy đã
quá thời hiệu khởi kiện nên Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Câu 1: Hợp đồng trong hai vụ việc trên phải có công chứng, chứng thực không?
Nêu cơ sở pháp lí?
Trả lời:
Hợp đồng trong hai vụ việc trên phải có công chứng chứng thực vì cả hai hợp đồng
trên đều là hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


Cơ sở pháp lí: Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai: “Hợp đồng chuyển nhượng,
tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh
bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Câu 2: Đoạn nào của các bản án cho thấy hợp đồng không được công chứng,
chứng thực?
Trả lời:
Đoạn cho thấy hợp đồng không có công chứng chứng thực là:
- Bản án số 67/2018/DSPT: “Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà
Vân và ông Tám ngày 11-8-1997 và ngày 04-4-2004 thì hợp đồng chuyển nhượng đất
viết tay không có công chứng, chứng thực là vi phạm về hình thức….”
- Bản án số 41/2011/DSPT: “…Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông
Nguyễn Đức Diêu và ông Bùi Quang Ngọc được ký ngày 27/10/2007 mặc dù không
đảm bảo về hình thức do không được cơ quan nhà nước xác nhận nhưng đến ngày

02/11/2009 (theo dấu công văn đến của Tòa án), ông Nguyễn Đức Thành mới có đơn
khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là đã quá 2 năm kể từ ngày hợp
đồng được xác lập…”

Câu 3: Trong bản án số 67, Tòa án công nhận hợp đồng không có công chứng,
chứng thực có thuyết phục không? Tại sao?
Trả lời:


Việc Tòa án công nhận hợp đồng không có công chứng, chứng thực là hoàn toàn hợp
lí, bởi vì: Tuy theo quy định của Luật đất đai 2013 hợp đồng này phải có công chứng
chứng thực thì mới có hiệu lực, nhưng tại khoản 2 Đ129 BLDS 2015 thì lạị có quy
định nếu một trong các bên hoặc cả hai bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ
trong giao dịch thì giao dịch đó vẫn có hiệu lực, do đó trong bản án số 67 vì ông Tám
đã thanh toán hết tiền cho bà Vân và bà Vân cũng đã giao đất cho ông xây dựng nhà,
coi như là đã thực hiện được 2/3 hợp đồng nên hợp đồng vẫn có hiệu lực dù không
công chứng, chứng thực.

Câu 4: Việc Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng vi phạm về hình thức và
hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong bản án số 41 có
thuyết phục không? Tại sao?
Trả lời:
Trong bản án số 41 việc Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vi phạm về hình
thức vả hết thời hiệu khởi kiện là hoàn toàn thuyết phục. Vì:
- Thứ nhất: Theo quy định tại khoản b Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực còn hợp đồng giữa
ông Diên và ông Ngọc lại không có công chứng chứng thực nên vi phạm về hình thức
giao kết hợp đồng.
- Thứ hai: Hợp đồng giữa ông Diêu và ông Ngọc được kí kết ngày 27/10/2007 nhưng
đến ngày 02/11/2009 (theo dấu công văn của Tòa án), ông Thành mới khởi kiện có

nghĩa là thời điểm khởi kiện là đã quá hai năm kể thừ ngày xác lập giao dịch và căn cứ
vào Đ132 BLDS2015 thì đã hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô
hiệu.


Câu 5: Theo BLDS, hệ quả pháp lí của việc hết hiệu lực yêu cầu Tòa án tuyên bố
hợp đồng vô hiệu về hình thức?
Trả lời:
Theo BLDS 2015 thì nếu sau hai năm kề từ ngày giao dịch dân sự đó được xác lập
mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự đó có
hiệu lực mặc dù vi phạm về hình thức.
Cơ sở pháp lí: Khoản 2 Điều 132 BLDS 2015 “Hết thời hiệu qui định tại khoản 1
Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự
có hiệu lực”.
Về vấn đề pháp lý: hợp đồng vô hiệu thì không có hiệu lực, tức không làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ các bên; nếu hợp đồng chưa được thực hiện thì các bên không thể
căn cứ vào hợp đồng vô hiệu để yêu cầu bên kia thực hiện hoặc khởi kiện đòi Toà án ,
cơ quan hữu quan áp đặt trách nhiệm cho bên kia vì lý do bên kia không thực hiện
đúng hợp đồng; nếu hợp đồng đã được thực hiện nhưng bị tuyên bố vô hiệu thì các
bên có trách nhiệm hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng
ban đầu. Nếu hợp đồng vô hiệu làm thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên
có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do mình gây ra
tương ứng với lỗi của mình

Câu 6: Việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng sau khi xác định có vi
phạm qui định về hình thức và hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng
vô hiệu có thuyết phục không?


Trả lời:

Việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng sau khi xác định có vi phạm qui
định về hình thức và hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là thuyết
phục phù hợp với qui định của BLDS 2015 vì: Theo điểm d khoản 1 Điều 132 BLDS
2015 thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 2 năm, còn
trong bản án số 41 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Diêu và
ông Ngọc không có công chứng chứng và được xác lập ngày 27/7/2007, tuy nhiên đến
ngày 02/11/2009 tức là sau 2 năm 3 tháng kể từ ngày hợp đồng được kí kết ông Thành
mới có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Như vậy thì thời
hiệu khởi kiện đã hết do đó Tòa án đã công nhận hợp đồng theo khoản 2 Điều 132
BLDS 2015.