BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HCM
KHOA CÔNG NGHỆ THÔNG TIN

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
HỆ THỐNG QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành
Niên khoá
Lớp
Sinh viên thực hiện

: Hệ thống thông tin
: 2006 – 2010
: DH06DTH
: Lê Thành Nguyên
Nguyễn Văn Long
Nguyễn Thị Thanh Tuyền
Nguyễn Tường Vân

TP.HỒ CHÍ MINH, tháng 09 năm 2010


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HCM
KHOA CÔNG NGHỆ THÔNG TIN

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
HỆ THỐNG QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn:

TS. Phạm Văn Tính

Sinh viên thực hiện:
Lê Thành Nguyên
Nguyễn Văn Long
Nguyễn Thị Thanh Tuyền
Nguyễn Tường Vân

TP.HỒ CHÍ MINH, tháng 09 năm 2010


LỜI CẢM ƠN
Khóa luận tốt nghiệp đã khép lại quá trình học tập tại Trường Đại Học Nông
Lâm Thành phố Hồ Chí Minh. Những kiến thức đã tích lũy trong quá trình 4 năm
học tập mà các thầy cô truyền đạt là hành trang giúp chúng em tự tin hơn khi vào
đời.
Chúng con xin cảm ơn cha mẹ đã không ngại vất vả để cho con được theo đuổi
con đường mà mình đã chọn. Cảm ơn các anh chị đã hết lòng ủng hộ về mặt vật
chất và tinh thần, đó chính là nguồn động viên to lớn giúp chúng em đủ tự tin vượt
qua những khó khăn, thử thách.
Chúng em xin cảm ơn các thầy, cô khoa Công Nghệ Thông Tin đã trang bị cho
chúng em những kiến thức vô cùng quí báu. Đặc biệt, chúng em xin chân thành cảm
ơn thầy Phạm Văn Tính, người đã luôn tận tình truyền đạt những kiến thức trong
thời gian hướng dẫn chúng em thực hiện đề tài.
Cảm ơn thầy Trần Thanh Hùng khoa Bất Động Sản đã nhiệt tình giúp đỡ chúng
em trong quá trình thu thập yêu cầu tại khoa. Những kinh nghiệm, những số liệu mà
thầy cung cấp là nguồn dữ liệu vô cùng quí giá để hoàn thành đề tài này.
Cảm ơn bạn bè, những người thân đã giúp đỡ trong quá trình điều tra cũng như
trong quá trình thực hiện đề tài.


Xin chân thành cảm ơn!
ồ


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

MỤC LỤC
MỤC LỤC ............................................................................................................. i
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC HÌNH .......................................................................................... viii
TÓM TẮT ........................................................................................................... xi
CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU ....................................................................................... 1
1.1.

Đặt vấn đề .................................................................................................. 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu của khóa luận ............................................................ 2

1.3.1.

Về thời gian ............................................................................................ 2

1.3.2.


Về không gian ......................................................................................... 2

1.3.3.

Về nội dung............................................................................................. 2

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN ............................................................................... 4
2.1.

Tổng quan về WebGIS ............................................................................... 4

2.1.1.

Các sản phẩm GIS trên thế giới .............................................................. 4

2.1.2.

Phát triển của GIS tại việt nam ............................................................... 7

2.2.

Tổng quan về Web Portal........................................................................... 9

2.2.

Lý do chọn đề tài ...................................................................................... 10

2.3.

Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 10


CHƯƠNG 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP ........................................... 12
NGHIÊN CỨU ................................................................................................... 12
3.1.

Web GIS ................................................................................................... 12

3.1.1.

Mô hình hoạt động WebGIS ................................................................. 12

3.1.2.

Kiến trúc của WebGIS .......................................................................... 13

3.1.2.1. Kiến trúc thin client .............................................................................. 13
3.1.2.2. Kiến trúc thick client ............................................................................ 13
3.1.2.3. Web Map Service (WMS) .................................................................... 14
GVHD: TS. Phạm Văn Tính

i

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

3.1.2.4. Web Feature Service (WFS) ................................................................. 14
3.2.
3.2.1.


Scalble Vector Graphics (SVG) và Ecma Script ..................................... 15
SVG ...................................................................................................... 15

3.2.1.1. Ưu điểm ................................................................................................ 16
3.2.1.2. Nhược điểm .......................................................................................... 17
3.2.2.
3.3.

ECMAScript ......................................................................................... 17
Bản đồ ảnh bitmap & OpenLayer ............................................................ 17

3.3.1.

Bản đồ ảnh bitmap ................................................................................ 17

3.3.2.

OpenLayer ............................................................................................ 18

3.4.

Spatial database: PostgreSQL và phần mở rộng PostGIS ....................... 19

3.5.

GEO Server .............................................................................................. 20

3.6.


Mashup ..................................................................................................... 21

3.6.1.

Khái niệm Mashup................................................................................ 21

3.6.2. Phân loại Mashup ..................................................................................... 22
3.6.3.
3.7.

Mashup tools ......................................................................................... 24
Google Maps API..................................................................................... 26

3.7.1.

Tạo một bản đồ Google Maps .............................................................. 26

3.7.2.

Google Static Maps API ....................................................................... 27

3.8.
3.8.1.

Web Portal................................................................................................ 28
Liferay Portal ........................................................................................ 29

3.8.1.1. Tính năng Liferay Portal....................................................................... 29
3.8.1.2. Những lợi ích cơ bản của Liferay Portal ................................................ 30
3.8.1.3. Đặc trưng của Liferay Portal .................................................................. 31

3.8.2.

Portlet 2.0 .............................................................................................. 32

3.8.3.

ICE Face Portlet .................................................................................... 33

3.8.3.1. Kiến trúc của ICE Face ......................................................................... 33
GVHD: TS. Phạm Văn Tính

ii

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

3.8.3.2. Một số khái niệm .................................................................................. 34
3.8.4.

Spring Portlet ........................................................................................ 37

3.8.4.1. Khái niệm.............................................................................................. 37
3.8.4.2. Một số khái niệm của Spring porlet ....................................................... 37
3.8.4.3. Cấu hình Spring portlet......................................................................... 38
3.8.5.

JSP Portlet ............................................................................................. 40


3.8.5.1. Khái niệm JSP Portlet ........................................................................... 40
3.8.5.2. Các bước tạo một portlet JSP ............................................................... 40
3.8.5.3. XML Portlet Request ............................................................................ 41
3.9. Hệ thống quản lý thị trường bất động sản .................................................... 43
3.9.1. Phát biểu bài toán ..................................................................................... 43
3.9.2. Người dùng và các chức năng chính ........................................................ 43
3.9.2.1. Nhận diện người dùng ........................................................................... 43
3.9.2.2. Các chức năng chính ............................................................................. 44
3.9.3. Mô hình UseCase ..................................................................................... 45
3.9.3.1. Mô hình kế thừa của Actor ..................................................................... 45
4.3.2. Mô hình UseCase của Guest ..................................................................... 45
3.9.3.2. Mô hình UseCase của Member .............................................................. 46
3.9.3.3. Mô hình UseCase của Data Manager ..................................................... 46
3.9.4. Đặc tả UseCase ......................................................................................... 46
3.9.4.1. Các chức năng trên bản đồ .................................................................... 46
3.9.4.2. Các chức năng bất động sản .................................................................. 51
3.9.4.2.1. Đăng tin rao bán, cho thuê bất động sản ............................................ 51
3.9.4.2.2. Đăng tin tìm mua, thuê bất động sản .................................................. 55
3.9.4.2.3. Tìm kiếm các bản tin bất động sản ..................................................... 58
3.9.4.2.4. Đăng ký giao dịch bán, cho thuê ........................................................ 59
GVHD: TS. Phạm Văn Tính

iii

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

3.9.4.2.5. Đăng ký giao dịch mua, tìm thuê ....................................................... 61

3.9.5. Sơ đồ lớp................................................................................................... 64
3.9.6. Mô hình cơ sở dữ liệu ............................................................................... 66
3.9.7. Lựa chọn công nghệ .................................................................................. 66
3.10. Các vấn đề và giải pháp ........................................................................... 67
3.10.1.

Xây dựng dữ liệu cho bản đồ ............................................................ 67

3.10.1.1. Vấn đề ................................................................................................... 67
3.10.1.2. Giải pháp ............................................................................................... 67
3.10.2. Xây dựng bản đồ vector sử dụng SVG ................................................... 69
3.10.3. Bản đồ ảnh bitmap sử dụng GeoServer .................................................. 71
3.10.3.1. Cấu hình chọn dữ liệu bản đồ trên GeoServer ..................................... 72
3.10.3.2. Dùng OpenLayers để hiển thị bản đồ ................................................... 73
3.10.5. Bản đồ với ảnh nền ................................................................................. 75
3.10.5.1. Sử dụng ảnh bản đồ tĩnh để làm ảnh nền ............................................ 75
3.10.5.2. Sử dụng bản đồ động để làm ảnh nền ................................................. 77
3.10.6. Tăng tốc bản đồ SVG ............................................................................. 79
3.10.6.1. Vấn đề ................................................................................................... 79
3.10.6.2. Giải pháp .............................................................................................. 80
3.10.6. Cache bản đồ SVG ................................................................................. 83
3.10.6.1. Vấn đề ................................................................................................... 83
3.10.6.2. Giải pháp ............................................................................................... 83
3.10.6.3. Kết quả .................................................................................................. 84
3.10.8. Phóng to, thu nhỏ bản đồ ........................................................................ 84
3.10.8.1. Vấn đề ................................................................................................... 84
3.10.8.2. Giải pháp ............................................................................................... 85
3.11. Xây dựng ứng dụng theo hướng module hóa........................................... 85
GVHD: TS. Phạm Văn Tính


iv

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

3.11.1. Mục đích ............................................................................................... 85
3.11.2. Các thành phần trong phần mềm .......................................................... 86
3.11.3. Chi tiết các thành phần trong phần mềm .............................................. 86
3.11.3.1. Presentation........................................................................................... 86
3.11.3.2. Business Logic ...................................................................................... 87
3.11.3.3. Data Access .......................................................................................... 92
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ HƯỚNG PHÁT TRIỂN ........... 96
4.1. Tổng kết ....................................................................................................... 96
4.2. Kết quả đạt được.......................................................................................... 96
4.3. Hướng phát triển .......................................................................................... 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 98
PHỤ LỤC ......................................................................................................... 100
Phụ lục 1: Tầng Data Access ............................................................................. 100
Phụ lục 2: Bản đồ SVG ..................................................................................... 117
Phụ lục 3: Các giao diện của phần mềm: .......................................................... 134

GVHD: TS. Phạm Văn Tính

v

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân



Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
AJAX: Asynchronous Javascript And XML
API: Application Programming Interface
ASP: Active Server Pages
BSD: Berkeley Software Distribution
CGI: Common Gateway Interface
CMS: Content Management System
CSDL: Cơ Sở Dữ Liệu
CSS: Cascading Style Sheets
DHTML: Dynamic HyperText Markup Language
DOM: Document Object Model
DOS: Disk Operating System
D2D: Direct-to-DOM
GML: Geography Markup Language
HTML: HyperText Markup Language
JSF: Java Server Faces
JSON: Javascript Object Notation
JSP: Java Server Pages
JSR: Java Specification Requests
MVC: Model-View-Controller
OGC: Open GIS Consortium
RIA: Rich Internet Applications
RSS: Really Simple Syndication
SLD: Styled Layer Description
SSO: Single Sign On
GVHD: TS. Phạm Văn Tính

vi


SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

SVG: Scalable Vector Graphics
TCO: Total Cost of Ownership
TCP: Transmission Control Protocol
URL: Uniform Resource Locator
WebDAV: Web-based Distributed Authoring and Versioning
WCS: Web Coverage Service
WFS: Web Feature Service
WMS: Web Map Service
XML: Extends Markup Language
XSL: Extensible Stylesheet Language

GVHD: TS. Phạm Văn Tính

vii

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

DANH MỤC HÌNH
Hình 1: Giao diện phần mềm MapInfo Professional 7.5 .............................................6
Hình 2: Bản đồ trực tuyến của Google Maps ..............................................................6
Hình 3: Giao diện Google Earth ..................................................................................7

Hình 4 : Bản đồ tại www.nhadatviet.vn .......................................................................7
Hình 5: Bản đồ tại www.vietbando.com ......................................................................8
Hình 6: Bản đồ tại www.diadiem.com.........................................................................8
Hình 7: Mô hình hoạt động của WebGIS ..................................................................12
Hình 8: Kiến trúc thin client ......................................................................................13
Hình 9: Kiến trúc thick client.....................................................................................14
Hình 10: Mô hình hoạt động của Web Map Services ................................................14
Hình 11: Mô hình Web Feature Service ....................................................................15
Hình 12: Độ phân giải với raster và vector. ...............................................................16
Hình 13: OpenStreetMap.com sử dụng thư viện OpenLayer ....................................18
Hình 14: Phần mở rộng PostGIS trên PostgreSQL ....................................................19
Hình 15: Hoạt động của client-side mashup ..............................................................24
Hình 16: Một ví dụ bản đồ Google Maps ..................................................................27
Hình 17: Kiến trúc cơ bản của ICEfaces-enabled ......................................................33
Hình 18: Các yếu tố chính của kiến trúc ICEfaces ....................................................34
Hình 19: Mô hình Direct-to-DOM .............................................................................35
Hình 20: Direct-to-DOM Rendering Via Ajax Bridge ..............................................35
Hình 21: Synchronous and Asynchronous Updates...................................................36
Hình 22: Server-initiated Rendering (Ajax Push) ......................................................36
Hình 23: Partial Submit – Intelligent Form Processing .............................................37
Hình 24: Mô hình kế thừa của Actor .........................................................................45
GVHD: TS. Phạm Văn Tính

viii

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản


Hình 25: Mô hình usecase của Guest .........................................................................45
Hình 26: Mô hình usecase của member .....................................................................46
Hình 27: Mô hình uecase của data manager ..............................................................46
Hình 28: Sơ đồ sequence thực hiện pan .....................................................................47
Hình 29: Sơ đồ sequence thực hiện zoom in trên đối tượng MapControl .................47
Hình 30: Sơ đồ sequence thực hiện zoom in trên đối tượng MainMap .....................48
Hình 31: Sơ đồ sequence thực hiện Zoom out trên đối tượng MapControl ..............48
Hình 32: Sơ đồ sequence thực hiện zoom out trên đối tượng MainMap ...................49
Hình 33: Sơ đồ sequence thực hiện translate trên đối tượng MainMap ....................49
Hình 34: Sơ đồ sequence thực hiện translate trên đối tượng RefMap .......................50
Hình 35: Sơ đồ lớp ...................................................................................................64
Hình 36: Sơ đồ lớp các đối tượng bản đồ .................................................................65
Hình 37: mô hình cơ sở dữ liệu..................................................................................66
Hình 38: Giao diện chuyển đổi file TAB sang file ESRI Shape của MapInfo ..........68
Hình 39: Giao diện của shape file PostGIS Importer ................................................68
Hình 40: Một đoạn dữ liệu không gian ở dạng SVG trên PostGIS ...........................69
Hình 41:Bản đồ ảnh SVG ..........................................................................................71
Hình 42: Giao diện chọn nguồn dữ liệu PostGIS cho GeoServer .............................72
Hình 43: Giao diện tạo layer của GeoServer .............................................................73
Hình 44: Bản đồ ảnh bitmap sử dụng GeoServer và OpenLayer ..............................75
Hình 45: Google Static Maps .....................................................................................76
Hình 46: Google Static Maps khi load thành nhiều mảnh .........................................77
Hình 47: Kết quả lấy Google Maps làm ảnh nền .......................................................79
Hình 48: Cấu trúc thư mục chứa dữ liệu SVG sau khi phân lớp và cắt nhỏ ..............80
Hình 49: Cấu trúc bảng dữ liệu chứa dữ liệu SVG sau khi cắt ..................................82
Hình 50: Mô hình cache dữ liệu SVG........................................................................84
GVHD: TS. Phạm Văn Tính

ix


SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

Hình 51: Chiều rộng của ranh địa chính ở mức khái quát .........................................85
Hình 52: Chiều rộng của ranh hành chính ở mức zoom lớn hơn ...............................85
Hình 53: Cấu trúc các module trong phầm mềm .......................................................86
Hình 54: Sơ đồ lớp của module CSDL ......................................................................94
Hình 55: Thanh Menu hệ thống ...............................................................................134
Hình 56: Giao diện trang chủ hệ thống ....................................................................134
Hình 57: Giao diện chức năng tìm đường ................................................................135
Hình 58: Giao diện tìm kiếm địa danh. ....................................................................136
Hình 59: kết quả tìm kiếm địa danh. ........................................................................136
Hình 60: Giao diện xem địa điểm . ..........................................................................137
Hình 61: Giao diện cập nhật thông tin bản đồ. ........................................................138
Hình 62|: Giao diện cập nhật địa danh .....................................................................139

GVHD: TS. Phạm Văn Tính

x

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

TÓM TẮT
Thị trường bất động sản (BĐS) nước ta sau 20 năm đổi mới đã hình thành và
phát triển với tốc độ nhanh, thông tin trên thị trường ngày càng lớn đòi hỏi một phần

mềm có thể quản lý thông tin cho thị trường này và giúp người quản lý cũng như các
bên tham gia thị trường đưa ra quyết định và cái nhìn đúng đắn về thị trường BĐS
trong đầu tư nhất là trong điều kiện môi trường kinh doanh đang mang nhiều rủi ro
và không chắc chắn như hiện nay.
Các yếu tố cấu thành giá của BĐS bao gồm nhiều yếu tố trong đó có yếu tố vị thế
của BĐS (là yếu tố đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với BĐS đó tại một vị trí
xác định trong mối quan hệ với các đối tượng xung quanh). Tuy nhiên hiện nay, các
hệ thống thông tin quản lý thị trường này vẫn chưa thể giải vấn đề về không gian của
BĐS cũng như mối quan hệ của nó với đối tượng xung quanh (BĐS khác, công
trình, …) vì các hệ thống này chỉ quan tâm đến thuộc tính của BĐS chưa quản lý
được mối quan hệ không gian của nó với các đối tượng khác. Vì vậy, thực tế đang
đòi hỏi một hệ thống quản lý thị trường này kết hợp với WebGIS để giải quyết mối
quan hệ không gian nói trên.
Hiện nay, do các kỹ thuật triển khai WebGIS trên các nền công nghệ thương mại
phải tốn chi phí đầu tư cho công nghệ này là rất tốn kém rất tốn kém làm nhà đầu tư
phát triển, nhà quản lý ngại sử dụng các công nghệ thương mại. Bên cạnh đó, các hệ
thống WebGIS triển khai trên nền các công nghệ mã nguồn mở (MNM) vẫn còn hạn
chế: tốc độ đáp chậm do triển khai trên kỹ thuật bản đồ ảnh bitmap, không tối ưu về
băng thông, tốc độ, ít hỗ trợ về khả năng tương tác giữa người dùng và bản đồ.
Từ những vấn đề trên, thực tế đòi hỏi một đề tài tìm hiểu các kỹ thuật, công nghệ
MNM để xây dựng hệ thống thông tin quản lý thị trường BĐS ứng dụng WebGIS hỗ
trợ người dùng việc khai thác thông tin về BĐS trong mối quan hệ không gian. Đồng
thời tìm những giải pháp để tăng tốc độ, tăng khả năng phục vụ người dùng của bản
đồ. Theo đó, chúng tôi tiến hành phân tích một số nhược điểm của các hệ thống
WebGIS MNM hiện thời cũng như tiếp thu các khả năng, tiện ích hỗ trợ người dùng
của các hệ thống đó, trên cơ sở đó đưa ra một số phương pháp nhằm cải thiện tốc độ,
tăng khả năng đáp ứng, xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản dựa trên
công nghệ mã nguồn mở. Đề tài tiến hành tìm hiểu một số công nghệ: SVG, Web
Map Services, Web Feature Services, Geo Server và bộ thư viện JavaScript
OpenLayer để xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản trên nền Web

GVHD: TS. Phạm Văn Tính

xi

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

Portal. Hệ thống tập trung chủ yếu vào khả năng tương tác với người dùng, áp dụng
cơ chế caching cho việc load dữ liệu bản đồ nhằm giải quyết vấn đề tốc độ mà một
số hệ thống WebGIS đã và đang gặp phải.
Từ những tìm hiểu của nhóm và sự hướng dẫn của thầy Phạm Văn Tính, nhóm
nghiên cứu đã xây dựng thành công hệ thống quản lý thị trường BĐS bằng ứng dụng
WebGIS và các công nghệ mã nguồn mở:
− Với giao diện trực quan và bản đồ vector hỗ trợ tương tác 2 chiều giữa người
dùng và bản đồ trong khai thác thông tin cho phép quản lý, cũng như cập thông
tin BĐS ở các sàn giao dịch, thông tin thuộc tính của các đối tượng không gian
qua thu thập, khảo sát để tạo bộ dữ liệu đầy đủ, chính xác so với thực tế để khai
thác trong thẩm định giá BĐS.
− Hỗ trợ bản đồ cho người dùng khai thác các tính năng cơ bản: tìm đường, xác
định địa điểm(các trung tâm kinh tế, văn hóa, du lịch…).
− Chức năng định giá bằng việc khai thác mối quan hệ không gian và thông tin
thuộc tính do người dùng cung cấp.
Ngoài ra, để hỗ trợ người dùng xem được vị trí của BĐS ngoài thực địa hệ thống hỗ
trợ bản đồ nền từ ảnh vệ tinh của Google Maps
.

GVHD: TS. Phạm Văn Tính


xii

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU
1.1.
Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản là một phân hệ không thể thiếu trong thể chế thị trường
của mỗi quốc gia, có vai trong việc phân phối nhân tố đầu vào – đất đai, công trình
và nhà cửa cho các hoạt động kinh tế - xã hội. Với sự phát triển nhanh chóng của nền
kinh tế nước ta sau những năm đổi mới, nền kinh tế thị trường ở nước ta ngày càng
phát triển với nhiều loại hình kinh tế, dịch vụ. Ảnh hưởng từ sự tăng vọt của cung
cầu về đất đai, nhà ở đã làm cho thị trường BĐS ở nước ta đặc biệt các thành phố lớn
(TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh) làm cho thị trường này trở nên phát triển khá nhanh.
Theo báo cáo của Price WaterhouseCooper (PwC) và tổ chức Urban Land Institute
đưa ra cái nhìn toàn cảnh về xu thế phát triển và đầu tư bất động sản, thị trường bất
động sản và nhiều vấn đề khác có liên quan ở khu vực châu Á – Thái Bình Dương:
dẫn đầu các thị trường bất động sản phát triển mạnh là thành phố Hồ Chí Min điều
này làm cho việc quản lý nhà đất, cập nhật thông tin về thị trường cũng như việc
truyền tải thông tin đến mọi người gặp nhiều khó khăn hơn.
Hơn nữa, với quá trình phân khúc theo các đặc điểm văn hóa xã hội dân cư và
phân vùng theo không gian thị trường bất động sản có tính cục bộ về cung cầu và giá
cả, làm cho thông tin thị trường ngày càng không minh bạch và thông suốt, là môi
trường cho giới đầu cơ lũng đoạn tạo ra các cơn sốt giá, thời kỳ đóng băng, bong
bóng giá cả bất động sản gây thiệt hại lớn cho những người tham gia thị trường nói
riêng, cũng như sự phát triển ổn định của nền kinh tế nói chung. Chính vì vậy, việc
quản lý thị trường bất động sản là thực sự cần thiết cho sự cần thiết cho sự phát triển

ổn định của nền kinh tế và đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia thị trường.
Có thể nói, tính cục bộ từ quá trình phân khúc, phân vùng của thị trường bất động
sản suy cho cùng là hệ quả của quá trình phân hóa giai tầng trong xã hội mà không
thể san phẳng được bằng các biện pháp chính sách, quy hoạch hay kinh tế. Tuy
nhiên, có thể giảm thiểu tính cục bộ của thị trường bất động sản bằng việc tạo ra sự
thông suốt về thông tin giữa các phân khúc thị trường, thông qua hệ thống thông tin
phản ánh thực trạng giao dịch và chỉ số giá cả bất động sản, hỗ trợ cho các nhà kinh
doanh và quản lý trong nghiên cứu thị trường ra quyết định, nhất là trong điều kiện
môi trường kinh doanh hiện nay mang nhiều rủi ro, không chắc chắn.
Như vậy, nhu cầu về một hệ thống thông tin có thể quản lý thị trường BĐS muôn
hình đa dáng này đã trở nên cấp thiết để quyết định sự phát triển bền vững của cả thị
trường.

GVHD: TS. Phạm Văn Tính

1

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

1.2.
Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu các công nghệ mã nguồn mở để xây dựng hệ thống quản lý thị trường
BĐS trên các tiêu chí đặc trưng để có thể cung cấp dịch vụ cho các nhà kinh doanh
quản lý thị trường phân tích đánh giá thị trường. Đề tài tập trung nghiên cứu và giải
quyết các vấn đề sau:
− Sử dụng SVG để xây dựng bản đồ hỗ trợ tương tác cho người dùng trong việc
truy vấn thông tin của các đối tượng không gian cũng như BĐS.

− Sử dụng GeoServer và OpenLayer để phát triển bản đồ ảnh bitmap thay thế bản
đồ SVG khi trình duyệt chưa có plugin hỗ trợ SVG.
− Tìm hiểu và phát triển ứng dụng theo chuẩn portlet 2.0 triển khai trên Liferay
Portal để đem lại sự tiện lợi và dễ sử dụng cho người dùng.
− Tìm hiểu và đưa ra mô hình hoạt động cũng như giải thuật giúp tăng tốc bản đồ
tăng khả năng phục vụ cho hệ thống.
− Xây dựng module khai thác thông tin thuộc tính và các mối quan hệ của BĐS
trong định giá BĐS.
− Ứng dụng bản đồ đã xây dựng, phát triển các chức năng cơ bản của bản đồ như
tìm đường, địa danh...
− Sử dụng ảnh vệ tinh của GoogleMaps để làm ảnh nền cho bản đồ hỗ trợ người
dùng xem vị trí của BĐS ngoài thực địa.
− Phát triển ứng dụng này theo từng module để mở rộng khả năng tương thích và
phát triển của hệ thống.
1.3.
Phạm vi nghiên cứu của khóa luận
1.3.1.
Về thời gian
Đề tài được thực hiện trong khoảng thời gian từ 01/03/2010 đến 15/09/2010.
Trong đó, thời gian từ 1/3/2010 đến 15/03/2010 tiến hành thu thập yêu cầu của
người dùng. Thời gian còn lại tập trung vào hoàn thiện bảng yêu cầu, tiến hành phân
tích yêu cầu, xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu và hiện thực hệ.
1.3.2.
Về không gian
Đề tài tiến hành dựa trên yêu cầu thu thập từ Khoa Quản lý đất đai và Bất động
sản trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh và sự hướng dẫn của thầy Phạm
Văn Tính khoa Công nghệ Thông tin trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
1.3.3.
Về nội dung
Đề tài tập trung nghiên cứu các công nghệ MNM để xây dựng bản đồ SVG và

bản đồ bitmap: SVG, GeoServer, PostgreSQL & PostGIS, OpenLayer theo hướng
GVHD: TS. Phạm Văn Tính

2

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

module hóa và xây dựng các chức năng quản lý thị trường BĐS theo yêu cầu từ
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản trường Đại học Nông Lâm TP. HCM trên nền
Liferay Portal.
Đề tài không nghiên cứu các vấn đề về biên tập bản đồ cũng như các vấn đề
nghiệp vụ liên quan về bản đồ và BĐS.

GVHD: TS. Phạm Văn Tính

3

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
2.1.
Tổng quan về WebGIS
GIS (Geographic Information Systems): Hệ thống thông tin địa lý. Có nhiều
định nghĩa về GIS:

- GIS là công cụ trên cơ sở máy tính để lập bản đồ và phân tích những hiện
tượng đang tồn tại và các sự kiện xảy ra trên trái đất. (Environmental System
Research Institute ESRI – Mỹ).
- GIS là hệ thống phần cứng, phần mềm và các thủ tục được thiết kế nhằm thu
thập, quản lý, xử lý, phân tích, mô hình hóa và hiển thị các dữ liệu quy chiếu
không gian để giải quyết các vấn đề quản lý và lập kế hoạch. (National Center
for Geography Information and Analysis NCGIA - Mỹ).
- GIS là một tập hợp các nguyên lý, phương pháp, dụng cụ và dữ liệu quy chiếu
không gian được sử dụng để nhập, lưu trữ, chuyển đổi, phân tích, lập mô hình,
mô phỏng và lập bản đồ các hiện tượng, sự kiện trên trái đất, nhằm sản sinh các
thông tin thiết thực hỗ trợ cho việc ra quyết định.
Một cách tổng quát, GIS thực hiện việc thu thập, quản lý, thao tác và phân tích
dữ liệu địa lý cùng với việc trình bày kết quả dưới hình thức bản đồ và báo cáo.
WebGIS là hệ thống thống thông tin địa lý được xây dựng trên nền web với mục
đích thu thập, quản lý, thao tác và phân tích dữ liệu địa lý và thuộc tính cung cấp cho
người dùng truy cập bằng giao thức HTTP.
Việc tích hợp công nghệ GIS vào Internet (WebGIS) đã tạo ra cơ hội để mọi
người đều có thể sử dụng dữ liệu và các chức năng GIS mà không cần cài đặt bất kỳ
một phần mềm GIS chuyên dụng nào.
2.1.1.
Các sản phẩm GIS trên thế giới
Hiện nay, các phần mềm GIS của các công ty lớn phát triển khá mạnh hỗ trợ
chức năng đa dạng từ cơ bản đến phức tạp. Có thể liệt kê một số phần mềm GIS hiện
nay có trên thị trường phầm mềm như sau:
™ ArcGIS: là dòng sản phẩm hỗ trợ trong hệ thống thông tin địa lý (GIS) của
ESRI. Các phiên bản ban đầu là ArcInfo, được cài đặt dưới dạng DOS, ngày
nay các sản phẩm này được phát triển lên nhiều phiên bản cao cấp hợp dùng
chạy trên nhiều hệ điều hành khác nhau như: Windows, Unix...
+ Các dòng sản phẩm:
− ArcGIS gồm ArcInfo, ArcEdito, ArcCatalog

− ArcIMS dùng để đưa dữ liệu GIS lên Web
GVHD: TS. Phạm Văn Tính

4

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

− ArcPad dùng cho các thiết bị Mobile
− ArcSDE dùng làm cầu nối truy xuất vào các hệ quản trị cơ sở dữ liệu
− ArcExplore dùng truy cập nguồn dữ liệu trên Web
− ArcGIS server hỗ trợ các chức năng bên phía server cũng như triển khai các
ứng dụng qua mạng
+ Các chức năng hỗ trợ:
− ArcGIS hỗ trợ nhiều phần mở rộng gọi là các Extension, mỗi Extension hỗ trợ
một số chức năng chuyên biệt như: phân tích không gian, phân tích 3D,
phân tích mạng, xử lý dữ liệu, thống kê không gian...
− ArcGIS hỗ trợ đọc được nhiều định dạng dữ liệu khác nhau (khoảng 300 định
dạng) như shapefile, geodatabase, AutoCad, Raster, Coverage, ...
− Ngày nay ArcGIS được sử dụng rộng rãi trong các ứng dụng trong Hệ thống
thông tin địa lý như quản lý Môi trường, Đất đai, Xã hội, Kinh tế...
™ MapInfo: là phầm mềm GIS do công ty MapInfo (nay là Pitney Bowes) phát
triển. Phiên bản hiện hành là MapInfo Professional 10.0.
+ Các chức năng:
− Hỗ trợ tốt để hiển thị dữ liệu vector với các quan hệ trong hình học topo.
− Cho phép chồng xem các định dạng ảnh (raster) làm nền bản đồ.
− Hỗ trợ in bản đồ
− Kết nối với Crystal Resport để lập báo cáo dựa trên dữ liệu không gian và

thuộc tính của bản đồ.
− Lập trình tự động hóa công việc với MapBasic
− MapInfo là phần mềm biên tập bản đồ với nhiều tính năng, tuy nhiên điểm
vượt trội của MapInfo so với các phần mềm khác là khả năng biên tập bản
đồ chuyên đề rất tốt với công cụ Create thematic map.
− MapInfo có khả năng kết nối với các phần mềm khác rất tốt, thông qua việc
hỗ trợ nhiều định dạng file. Thêm vào đó MapInfo hỗ trợ công cụ chuyển
đổi định dạng file để tương thích với phần mềm khác băng công cụ
Universal Traslator.

GVHD: TS. Phạm Văn Tính

5

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

Hình 1: Giao diện phần mềm MapInfo Professional 7.5
™ Google Maps (Google Local) là một dịch vụ ứng dụng công nghệ bản đồ trực
tuyến trên web miễn phí được cung cấp bởi Google và hỗ trợ nhiều dịch vụ dựa
vào bản đồ như Google Ride Finder. Hệ thống này cho phép hiển thị bản đồ
đường đi, những địa điểm kinh doanh trong khu vực cũng như khắp thế giới.

Hình 2: Bản đồ trực tuyến của Google Maps
Ngoài sự tiện lợi và lợi ích của dịch vụ này tại trang chủ, Google Maps còn
cung cấp API lập trình với Google Maps để có thể nhúng bản đồ này vào một
trang web khác với các chức năng tương tự.
Google Maps là bản đồ hỗ trợ cho người dùng ở dạng đã được làm phẳng,

Google còn cung cấp một hệ thống bản đồ trực quan với tên Google Earth,
Google Earth cho người dùng sử dụng bản đồ như một quả địa cầu để bàn.
Một sản phẩm từ Google là Google Earth là một ứng dụng độc lập dành cho
các hệ điều hành Microsoft Windows, Mac OS X và Linux cho phép người
dùng thực hiển các tính năng mở rộng từ Google Maps.

GVHD: TS. Phạm Văn Tính

6

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

Hình 3: Giao diện Google Earth
2.1.2.
Phát triển của GIS tại việt nam
Với sự phát triển của công nghệ thông tin, công nghệ GIS và ứng dụng ngày càng
phong phong phú trong những năm gần đây các công ty phần mềm đã đưa ra các sản
phẩm GIS phục vụ nhu cầu trong nước với các sản phẩm tương tự nhau được phát
triển trên nền web. Các dịch vụ GIS được phát triển chủ yếu để phục vụ các ngành
du lịch, bất động sản, quản lý tài nguyên môi trường… Các sản phẩm GIS thông
dụng được biết đến như: www.diadiem.com, www.vietbando.com,
www.vietbds.com, www.oneres.net...

s
Hình 4 : Bản đồ tại www.nhadatviet.vn

GVHD: TS. Phạm Văn Tính


7

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

Hình 5: Bản đồ tại www.vietbando.com

Hình 6: Bản đồ tại www.diadiem.com
Cùng với sự phát triển đó, để phục vụ các nhu cầu từ xã hội các đề tài nghiên cứu
tại các trường đại học trong nước bắt đầu chuyển sang các đề tài về công nghệ và
giải pháp GIS có thể liệt kê một số đề tài sau:
Đề tài “Khảo sát gói thư viện mã nguồn mở Geotools và ứng dụng hiện thực hệ
thống thông tin địa lý trên nền Web” – Trần Lê Như Quỳnh và Nguyễn Ngọc Xuân
Hồng (khoa Công nghệ Thông tin - Đại học Nông Lâm TP. HCM). Đề tài đã tiến
hành xây dựng hệ GIS dựa trên gói thư viện mã nguồn mở Geotools, do Geotools
GVHD: TS. Phạm Văn Tính

8

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

xây dựng dựa trên công nghệ Java Applet nên tốc độ truy xuất chậm, khả năng đáp
ứng không cao, và khả năng tương tác với dữ liệu còn hạn chế do việc đóng gói cứng
của Applet.

Đề tài “Tìm hiểu công nghệ GML – SVG và ứng dụng” – Trần Thanh Trí và
Nguyễn Thị Diệu Nguyện (Khoa Công nghệ Thông Tin – Đại học Khoa học tự nhiên
TP. HCM). Đề tài tiến hành tìm hiểu một phần của GML, SVG dùng để ứng dụng
vào hệ thống thông tin địa lý, do áp dụng SVG vào hiển thị dữ liệu nên tốc độ truy
xuất chậm. Tuy nhiên đề tài chỉ dừng lại ở việc hiển thị dữ liệu bản đồ chưa cung cấp
khả năng tương tác của người dùng lên đối tượng không gian, đồng thời chưa quan
tâm đến việc cải thiện tốc độ của hệ thống.
Đề tài “Hệ thống quản lý bất động sản TP. Hồ Chí Minh” – Phạm Tuấn Linh,
Nguyễn Văn Minh, Đinh Quang Vinh và Phạm Hồng Hạnh(Khoa Công nghệ Thông
tin – Đại học Nông Lâm TP. HCM). Đề tài đã xây dựng thành công một hệ thống
quản lý bất bất động sản ứng dụng SVG vào việc xây dựng bản đồ. Tuy nhiên do hệ
thống được phát triển mới hoàn toàn nên tốc độ xử lý của bản đồ còn chậm, chưa hỗ
trợ đa tỉnh thành, chưa tạo được ảnh nền của bản đồ, bản đồ chỉ mới tương thích với
Microsoft Internet Explorer.
2.2.
Tổng quan về Web Portal
Những năm gần đây, lượng khổng lồ website của các tổ chức, công ty và cá nhân
ra đời dẫn đến hệ quả quá tải thông tin - người sử dụng phải xử lý khối lượng rất lớn
thông tin không cần thiết. Không đáp ứng được nhu cầu tích hợp ứng dụng và tích
hợp hệ thống là hạn chế lớn nhất của các website.
Những bất cập trên cùng hàng loạt yêu cầu cấp thiết khác nảy sinh từ thực tế phát
triển của mạng Internet cũng như từ cộng đồng người sử dụng đã khai sinh một khái
niệm mới, đồng thời cũng là một xu hướng công nghệ mới: Portal (thường được gọi
là cổng giao tiếp điện tử).
Portal, là một điểm truy cập với giao diện web, cho phép người dùng khai thác
hiệu quả một khối lượng lớn tài nguyên thông tin và dịch vụ. Không chỉ vậy portal
còn là một nền tảng công nghệ cho phép tích hợp toàn bộ thông tin và các ứng dụng
chạy trên web, đồng thời cung cấp khả năng tuỳ biến cho từng đối tượng sử dụng,
cho phép khai thác thông tin hiệu quả nhất, nhanh nhất và thân thiện nhất.
Portal là bước phát triển kế tiếp của công nghệ web. Sự khác biệt chính giữa

Portal và Website là: Website được xây dựng như một đơn vị thông tin độc lập, còn
Portal được thiết kế để trở thành trung tâm tích hợp thông tin, ứng dụng và dịch vụ
GVHD: TS. Phạm Văn Tính

9

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân


Ứng dụng công nghệ GIS MNM xây dựng hệ thống quản lý thị trường bất động sản

mạng. Điểm khác biệt này cũng quy định nên sự khác biệt về ứng dụng giữa Portal
và Website. Trên thế giới, xu hướng ứng dụng Portal đang ngày càng trở nên phổ
biến trong các lĩnh vực như chính phủ điện tử, thương mại điện tử, đào tạo trực
tuyến...
2.2.
Lý do chọn đề tài
Xuất phát từ những đòi hỏi của thị trường BĐS: quản lý thông tin, giải quyết
vấn đề cục bộ thông tin gây ra những thiệt hại cho những người tham gia thị trường
như đã đề cập ở mục 1.1. Đồng thời, giá trị BĐS được cấu thành từ nhiều yếu tố
trong đó mối quan hệ không gian luôn được quan tâm hàng đầu. Tuy nhiên, các hệ
thống quản lý thông tin BĐS hiện nay chưa giải quyết mối quan hệ phức tạp về
không gian của BĐS.
Bên cạnh đó, các hệ thống WebGIS mã nguồn mở có tốc độ đáp ứng chậm do
bản đồ hiển thị ở dạng ảnh bitmap nên khả năng tương tác giữa người dùng và bản
đồ không cao.
Như vậy, việc kết hợp tiềm năng to lớn của GIS trong khai thác, quản lý, phân
tích thông tin BĐS để áp dụng vào thị trường này là bài toán mới và có khả năng
triển khai cao.
Xuất phát từ các vấn đề trên, nhóm nghiên cứu đã tìm hiểu và đề ra các giải pháp

sử dụng công nghệ mã nguồn mở (MNM): SVG, PostgreSQL, PostGIS trên nền
Java Server Page (JSP) và Liferay Portal xây dựng bản đồ để trở thành công cụ
quản lý thị trường bất động sản theo các tiêu chí và yêu cầu của các nhà quản lý và
kinh doanh trên cơ sở cách nhìn hợp nhất về hệ thống thị trường bất động sản.
Hệ thống thông tin thị trường bất động sản được xây dựng phải thỏa mãn các nhu
cầu tác nghiệp của các nhà quản lý và kinh doanh bất động sản.
2.3.
Nội dung nghiên cứu
Đề tài đã tiến hành tìm hiểu về WebGIS và các công nghệ khác để phát triển hệ
thống quản lý thị trường BĐS hỗ trợ việc lưu trữ xử lý và hiển thị dữ liệu không gian
trên bản đồ động cùng với các chức năng để quản lý thị trường BĐS gắn liền với
việc khai thác thông tin thuộc tính và mối quan hệ của BĐS với khu vực xung quanh.
Như vậy, đề tài này tìm hiểu xoay quanh các vấn đề sau:
− Tìm hiểu về mô hình, nguyên tắc và các chuẩn hỗ trợ của WebGIS để từ đó
xây dựng hệ thống quản lý thị trường BĐS ứng dụng WebGIS.

GVHD: TS. Phạm Văn Tính

10

SVTH: Nguyên, Long, Tuyền, Vân