HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

NGUYỄN ĐỨC HUY

QUẢN LÝ ĐẤT DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG

Chuyên ngành:

Quản lý kinh tế

Mã số:

60 34 04 10

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Trần Đình Thao

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận
văn hoặc công trình khoa học nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Huy

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình điều tra, nghiên cứu đề tài, ngoài sự nỗ lực của bản thân,
tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy, cô
giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất tới Thầy giáo PGS.TS Trần Đình
Thao người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu thực
hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Kinh tế
và Phát triển nông thôn, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tập thể Phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện Tân Yên, Trung tâm phát triển Quỹ đất và Cụm công nghiệp,
các phòng, ban, cán bộ và nhân dân các xã, thị trấn trong huyện Tân Yên đã
tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu đề tài và hoàn thành cuốn
luận văn này.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên
cứu đề tài. Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ vô cùng quý báu đó.

Hà Nội, ngày


tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Huy

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ....................................................................................................................... iii
Danh mục các cụm, từ viết tắt........................................................................................v
Danh mục bảng ............................................................................................................vi
Trích yếu luận văn .......................................................................................................vii
Thesis Abstract.............................................................................................................ix
Phần

1.

Mở

đầu

...........................................................................................................1
1.1.

Tính
cấp
tài.....................................................................................1

thiết

1.2.
Mục
cứu..........................................................................................2

của

đề

tiêu

nghiên

1.2.1.
Mục
tiêu
.................................................................................................2

chung

1.2.2.
Mục
tiêu
thể..................................................................................................2
1.3.


cụ

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................3

1.3.1.
Đối
tượng
cứu:.......................................................................................3
Phần 2. Cơ sở lý luận và
..................................................4
2.1.

thực

tiễn

về

quản

nghiên
lý

đất

dự

án


Lý luận về quản lý đất dự án..............................................................................4

2.1.1. Các khái niệm có liên quan................................................................................4
2.1.2.
Vai
trò
của
quản
.............................................................................8
2.1.3
Nội
dung nghiên
.........................................................9

cứu

về

lý
quản

đất
lý

dự
đất

dự

án

án

2.1.4.
13

Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý đất dự án....................................................

2.2.
14

Cơ sở thực tiễn của quản lý đất dự án ...............................................................

2.2.1.
14

Tình hình quản lý và sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ..........................

3


2.2.2.
17

Công tác quản lý đất đai một số tỉnh, thành ở Việt Nam ..................................

Phần 3. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................
20
3.1.
3.1.1.
20


Đặc điểm địa bàn nghiên cứu .......................................................................... 20
Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................

3.1.2. Điều kiện hạ tầng- kinh tế- xã hội .................................................................... 22
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội..................................... 24
3.1.4.
26
3.2.
28
3.2.1.
28

Tình hình phát triển các Cụm công nghiệp trên địa bàn huyện .........................
Phương pháp nghiên cứu .................................................................................
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu .............................................................

4


3.2.2. Xử lý số liệu điều tra ....................................................................................... 30
3.2.3. Phương pháp so sánh....................................................................................... 30
3.2.4. Phương pháp phân tổ thống kê. ....................................................................... 30
3.2.5

Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu ........................................................................... 30

Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ................................................................. 32
4.1.


Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Tân Yên........................... 32

4.1.1. Công tác quản lý đất đai của huyện Tân Yên ................................................... 32
4.1.2. Thực trạng sử dụng đất đai .............................................................................. 34
4.1.3. Lược sử thu hồi đất phục vụ dự án trên địa bàn huyện ..................................... 37
4.2.

Thực trạng công tác quản lý đất dự án trên địa bàn huyện................................ 38

4.2.1. Quy hoạch sử dụng đất dự án .......................................................................... 38
4.2.2. Thu hồi đất, giải phóng mặt bằng bàn giao đất cho các dự án .......................... 48
4.2.3. Kiểm tra giám sát quá trình sử dụng đất dự án ................................................. 58
4.2.4

Đánh giá, điều chỉnh và thu hồi đất dự án không hiệu quả ........................... 6161

4.3.
6464

Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý đất dự án................................................

4.3.1. Chính sách, quy định của Nhà nước về quản lý đất dự án ............................ 6464
4.3.2. Năng lực của cán bộ quản lý........................................................................ 6666
4.3.3. Năng lực thực hiện dự án của các doanh nghiệp ..........................................
6767
4.3.4. Huy động nguồn lực, sự tham gia của các bên liên quan .............................. 6868
4.4.

Đề xuất giải pháp tăng cường công tác quản lý đất dự án............................ 6868


4.4.1

Nhóm giải pháp đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất............................ 6868

4.4.2

Nhóm giải pháp về giải phóng mặt bằng bàn giao đất cho các dự án ............ 7171

4.4.3. Nhóm giải pháp xây dựng hạ tầng Cụm công nghiệp ................................... 7777
4.4.4. Nhóm giải pháp nâng cao năng lực cán bộ................................................... 7979
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ...............................................................................
8181
5.1.

Kết luận ...................................................................................................... 8181

5.2.

Kiến nghị .................................................................................................... 8282

5.2.1. Kiến nghị với tỉnh ....................................................................................... 8282
5.2.2. Kiến nghị với huyện .................................................................................... 8282
Tài liệu tham khảo.................................................................................................
8383
4


Phụ lục ......................................................................................................................
88


5


DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

: Bất động sản

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KHSDĐ


: Kế hoạch sử dụng đất

MTTQ

: Mặt trận tổ quốc QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất QLĐĐ
Quản lý đất đai
QLNN

: Quản lý nhà nước

QSD

: Quyền sử dụng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TBCN

: Tư bản chủ nghĩa

UBND

: Uỷ ban nhân dân

XHCN


: Xã hội chủ nghĩa

5

:


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế xã hội huyện Tân Yên từ năm
2011 đến năm 2015 ................................................................................... 23
Bảng 3.2. Tổng hợp các nhóm đối tượng điều tra ...................................................... 29
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Yên năm 2015 ..................................... 34
Bảng 4.2. Kết quả thu hồi đất thực hiện dự án trên địa bàn huyện.............................. 37
Bảng 4.3. Quy hoạch xây dựng mới dự án các công trình Trụ sở cơ quan, công
trình sự nghiệp đến năm 2020.................................................................... 39
Bảng 4.4. Quy hoạch xây dựng mới dự án các công trình Quốc phòng đến năm
2020 của huyện Tân Yên ........................................................................... 40
Bảng 4.5.
41

Quy hoạch xây dựng các công nghiệp trên địa bàn huyện Tân Yên....................

Bảng 4.6. Một số công trình văn hóa dự kiến xây dựng và mở rộng........................... 44
Bảng 4.7. Quy hoạch đất dự án xây dựng các cơ sở y tế đến năm 2020 của huyện
Tân Yên .................................................................................................... 45
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất trong giai đoạn 2012 – 2015 ............
47
Bảng 4.9. Tổng hợp kết quả thu hồi đất theo năm (thẩm quyền huyện) ......................
50
Bảng 4.10. Tổng hợp kết quả bồi thường khi nhà nước thu hồi đất .............................. 52

Bảng 4.11. Số liệu thu hồi đất dự án do Nhà nước thu hồi và dự án do Chủ đầu tư
nhận chuyển nhượng từ hộ gia đình, cá nhân ............................................. 53
Bảng 4.12. Tổng hợp điều tra giá đất nông nghiệp một số dự án nhận chuyển
nhượng của hộ...........................................................................................
54
Bảng 4.13. Tổng hợp đánh giá của cán bộ, người dân và doanh nghiệp đối với
chính sách bồi thường, GPMB................................................................... 56
Bảng 4.14. Tình hình giải quyết đơn thư khiếu nại về đất dự án trên địa bàn huyện
Tân Yên giai đoạn 2012 – 2015 ............................................................. 6060
Bảng 4.15. kết quả thực hiện sử dụng đất đúng mục đích của các dự án ..................
6262

6


Bảng 4.16. Tổng hợp một số dự án bị thu hồi, điều chỉnh và đánh giá lại và
chuyển nhượng......................................................................................
6363
Bảng 4.17. Trình độ cán bộ quản lý đất đai huyện Tân Yên..................................... 6666

7


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Đức Huy
Tên luận văn: “Quản lý đất dự án trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang”.
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

Mã số: 60 34 04 10


Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
- Mục đích nghiên cứu của luận văn: Đánh giá thực trạng sử dụng đất dự án
và công tác quản lý, sử dụng đất dự án trên địa bàn huyện. Trên cơ sở đó phân tích
các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý đất
của các dự án trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang.
- Các phương pháp nghiên cứu đã sử dụng:
+ Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
- Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính- Kế
hoạch, Phòng Thống kê, Trung tâm Phát triển quỹ đất và Cụm công nghiệp, Ban quản lý
dự án huyện và các cơ quan liên quan về Báo cáo thuyết minh quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất; Báo cáo công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,...;
- Dữ liệu thứ cấp, Dữ liệu sơ cấp:
+ Xử lý số liệu điều tra
Xử lý số liệu điều tra sử dụng phần mềm Excel để tính toán.
+ Phương pháp phân tổ thống kê.
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành phân nhóm. Các nhóm
được chia theo chi tiêu đánh giá như nhóm các dự án trong cụm công nghiệp; nhóm các
dự án ngoài cụm công nghiệp (các điểm công nghiệp); Nhóm các dự án xây dựng hạ tầng
công cộng; nhóm các dự án cụm dân cư tập trung tại các xã, thị trấn.
- Các kết quả nghiên cứu đã đạt được:
+ Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý đất dự án thông qua các khái niệm, đặc
điểm, vai trò, nội dung quản lý đất dự án, công tác kiểm tra, thanh tra, đối với công tác
quản lý đất dự án và các yếu ảnh hưởng đến quản lý đất dự án.

vii


+ Thực trạng công tác quản lý đất dự án trên địa bàn huyện; kết quả thực
hiện các nội dung quản lý đất dự án: công tác quy hạch sử dụng đất giao cho các dự
án; thu


vii


hồi đất, giải phóng mặt bằng bàn giao đất cho các dự án, kiểm tra giám sát và đánh
giá, thu hồi các dự án sử dụng đất không hiệu quả.
+ Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý đất dự án: Chính sách quy
định của Nhà nước về quản lý đất dự án, năng lực của cán bộ quản lý và năng lực
thực hiện dự án của các doanh nghiệp.
+ Trên cơ sở phân tích thực trạng, các yếu tố ảnh hưởng đến công tác qủan
lý đất dự án đề xuất các nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực của công tác quản lý đất
dự án gồm: Nhóm giải pháp đối với quy hoạch sử dụng đất; nhóm giải pháp về thu
hồi đất giải phóng mặt bằng bàn giao đất cho dự án; nhóm giải pháp về xây
dựng hạ tầng cụm công ghiệp và nhóm giải pháp về nâng cao năng lực cán bộ.

8


THESIS ABSTRACT
Author Name: Nguyen Duc Huy
Thesis title: “Land Management Project, Tan Yen district, Bac Giang province”.
Specialization: Economic Management

Code: 60 34 04 10

Training Facility Name: Vietnam Agriculture Institute
Research purpose of the thesis: Assessment of the status of projects and land use
management, land-use projects in the district. On that basis, analyzes the influencing
factors and propose measures to raise the effectiveness of land management projects
in Tan Yen district, Bac Giang province.

The research methods were used:
+ Inventory methods, data collection
- Collect data at the Department of Natural Resources and Environment,
Department of Finance and Planning, Department of Statistics, Center for Land
Development and Industrial Complex, District Project Management Board and the
relevant bodies of Report notes on planning and land use planning; Reporting on
the work of land acquisition, land allocation, land lease, ...;
- Secondary data, primary data:
+ Handling survey data
Handling of survey data using Excel to calculate.
+ Disaggregated statistical method.
On the basis of data and documents collected, conducted subgroup. The
groups are divided by expenditure reviews as group projects in industrial clusters;
group projects outside industrial zones (industrial sites); Group projects of
public infrastructure construction; the project team concentrated residential areas in
communes and towns.
The research results were achieved:
+ Rationale and land management practices in the project through the concepts,
characteristics, roles, content management project land, inspection, inspection, on land
management plans and the major projects affecting land management project.

9


+ Situation of land management projects in the district; results of the
implementation

of content management

allocation


10

project land: the work of land use


accounting for the projects; land acquisition, clearance of land handed over for
the project, monitoring and evaluation, project recovery of inefficient land use.
+ Analysis of factors affecting land management project: Policy of the State
regulations on land management project, the capacity of managers and project
implementation capacity of the enterprise.
+ Based on the situation analysis, the factors that afect land management
projects the solutions proposed to raise the efectiveness of land management projects
include: Solutions for the planned use land use; solutions for land acquisition clearance
of land for the project handover; solutions for building infrastructure and clusters of
herbal extraction system solutions for staff capacity building

1
0


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài nguyên, tài
sản mà nó còn được coi là nguồn lực quan trọng đối vời bất kì quốc gia nào. Tuy
nhiên nói như vậy vẫn chưa đầy đủ và chưa thể hiện bản chất kinh tế của đất
đai vì đất đai còn được xem như là nguồn vốn của nền kinh tế. Khi xem xét đất
đai như là nguồn vốn thì các quan hệ về đất đai được mở rộng, vai trò của nó
trong nền kinh tế được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và phức tạp hơn. Trong nền
kinh tế, bất cứ nguồn vốn nào cũng đòi hỏi phải được quản lý và sử dụng hiệu

quả. Đối với đất đai yêu cầu này lại càng cấp thiết hơn vì không chỉ là nguồn vốn,
đất đai còn là một nguồn lực khan hiếm, do đó trong quản lý, sử dụng đòi hỏi
phải tiết kiệm, đạt hiệu quả cao nhất.
Đầu tư là chìa khóa của tăng trưởng kinh tế, đặc biệt đối với tạo việc
làm. Dự án đầu tư chính là công cụ để thực hiện các chiến lược phát triển kinh
tế. Dự án đầu tư nào cũng cần phải sử dụng đến các nguồn lực, trong đó có
nguồn lực đất đai và hiệu quả sử dụng đất chính là một trong những chỉ tiêu
đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư. Giữa dự án đầu tư và đất đai có một
mối quan hệ mật thiết. Hiểu đúng mối quan hệ này sẽ giúp chúng ta phát huy
được hết các thế mạnh và lợi thế so sánh của mình trong quá trình phát triển
kinh tế.
Nền kinh tế nước ta sau khi mở cửa, đặc biệt là sau khi gia nhập WTO đang
phát triển hết sức nhanh chóng. Các dự án đầu tư trong và ngoài nước tăng
nhanh. Do đó nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cũng qua đó mà
tăng cao. Đây là điều đáng mừng vì đầu tư là chìa khoá của tăng trưởng kinh tế và
việc làm. Các dự án được thực hiện không chỉ thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp
phần sản xuất ra của cải vật chất mà còn tạo việc làm cho người lao động.
Không chỉ vậy các dự án đầu tư đi vào hoạt động còn góp phần vào việc khai thác
1


đất đai, làm cho hiệu quả sử dụng đất được tăng lên. Nhưng điều đó chỉ xảy ra khi
các dự án được triển khai thực hiện và sử dụng đất đúng mục đích đã được quy
hoạch.

2


Trên thực tế có rất nhiều tổ chức, cá nhân vì một lý do nào đó không thực
hiện việc đầu tư, sử dụng đất dự án theo đúng mục đích được giao làm cho

hiệu quả sử dụng đất giảm.
Tân Yên là huyện miền núi thuộc tỉnh Bắc Giang, trong những năm
qua, cùng với các lĩnh vực khác, quản lý đất các dự án đã góp phần không nhỏ
vào phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Bắc Giang nói chung và của huyện Tân
Yên nói riêng. Tuy nhiên công tác quản lý, sử dụng đất các dự án cũng đang
bộc lộ những hạn chế, bất cập. Chính sách của nhà nước đối với lĩnh vực này
còn có những thiếu sót, hạn chế đã tác động ảnh hưởng lớn tới hiệu quả
sử dụng đất các dự án. Vấn đề đặt ra hiện nay cần phải có những nghiên cứu
một cách nghiêm túc, khoa học trên cơ sở thực tiễn để từ đó phát hiện và đề
xuất những giải pháp, biện pháp thúc đẩy nâng cao hiệu quả quản lý, sử
dụng đất các dự án. Vì vậy tôi chọn nghiên cứu đề tài: “Quản lý đất dự án trên
địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở đánh giá công tác quản lý, sử dụng đất của dự án trên địa bàn
huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang, đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực
quản lý đất giao cho các dự án trên địa bàn huyện trong thời gian tới.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý và sử dụng
đất của dự án.
- Đánh giá thực trạng sử dụng đất dự án và công tác quản lý, sử dụng
đất dự án trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang.
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đất các dự án
trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý đất của các dự án
trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang.
3


1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Những vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý và sử dụng đất dự án:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dành cho các dự án;
- Thực trạng sử dụng đất của các dự án trong và ngoài các Cụm công nghiệp.
- Công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất giao cho các dự án
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
1.3.2.1. Về nội dung
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội vùng nghiên cứu
- Tìm hiểu một số văn bản pháp luật về đất đai và đầu tư thực hiện dự
án tại huyện Yên, tỉnh Bắc Giang;
+ Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất thực hiện dự án;;
- Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội và các tác động của một số dự án đến
kinh tế, xã hội của huyện Tân Yên
- Phân tích các tồn tại, hạn chế, đề xuất giải pháp quản lý, sử dụng đất dự án
Tập trung nghiên cứu làm rõ thực trạng, các yếu tố ảnh hưởng đến công tác
quản lý và sử dụng đất thực hiện dự án trên địa bàn huyện Tân Yên. Đi sâu vào
đánh giá thực tế công tác quản lý, sử dụng đất một số dự án phát triển kinh tế xã hội do Nhà nước thu hồi GPMB, tổ chức, tư nhân tự thỏa thuận bồi
thường GPMB chuyển mục đích thuộc huyện Tân Yên.
1.3.2.2. Về không gian
Đề tài được triển khai trên toàn bộ địa bàn huyện đối với tất cả các đơn vị,
phòng ban tham gia công tác thu hồi, quản lý đất giao cho các dự án; các khu đất
đã thu hồi để đấu giá, khu đất đã thu hồi giao cho các Doanh nghiệp, các cá nhân
hoạt động kinh doanh trong và ngoài Cụm công nghiệp trên địa bàn huyện.
1.3.2.3. Về thời gian
Nghiên cứu trong giai đoạn 2012 - 2015
- Dự liệu thứ cấp được thu thập từ năm 2012-2014
- Dự liệu sơ cấp được thu thập năm 2015
- Các giải pháp đề xuất đến năm 2020
4



PHẦN 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT DỰ ÁN
2.1. LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT DỰ ÁN
2.1.1. Các khái niệm có liên quan
2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế
học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên
trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không
do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm,
thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt
của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi
hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện
khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể
chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng
như những quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như:
đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con
người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức
là có tham gia vào giao lưu dân sự)…Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô
cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài
sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không
do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng
thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có
thời hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có
khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một

cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không
5


mất đi mà còn có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân,
2006).

6


2.1.1.2. Quyền sử dụng đất
- Hiến pháp năm 1992 nước ta quy định: “ Nhà nước thống nhất quản
lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục
đích và có hiệu quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài; Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý,
sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất
theo quy định của pháp luật” (Quốc hội, 1992).
- Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Hiến pháp 1992
và Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho
các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu tiền,
giao đất có thu tiền, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và họ trở
thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất
đai. Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức
sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác
nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước (Luật
Đất đai 2003, 2003).
Như vậy, chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể sử
dụng đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu. Với tư cách là người đại diện
chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng
được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện, đó là: Quyền chiếm hữu, quyền

sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, không phải tự bản thân Nhà nước
trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của
đất mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất sử dụng tức là giao cho người sử
dụng đất một trong ba quyền năng của mình đó là quyền sử dụng đất. Nắm trong
tay quyền sử dụng đất diện tích đất mà Nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử
dụng đất ổn định, lâu dài, người sử dụng đất còn được thực hiện các giao dịch
quyền sử dụng đất của mình như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,
góp vốn…bằng giá trị quyền sử dụng nhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho
mình. Để đảm bảo các quyền trên của người sử dụng đất được thực hiện trên
thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều kiện để quyền sử dụng đất
của mỗi người dân được đảm bảo.
2.1.1.3. Dự án
7


Trong các hoạt động kinh tế hiện nay, chúng ta đã không còn xa lạ với thuật
ngữ dự án đầu tư. Có nhiều cách hiểu khác nhau về dự án đầu tư, khoản 8 điều
3
Luật Đầu tư giải thích “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài

8


hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời
gian xác định” (Quốc hội - Luật Đầu tư 2014).
Tuy nhiên, dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
- Về mặt hình thức: dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách
chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được
những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
- Trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng

vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong
một thời gian dài.
- Trên góc độ kế hoạch hoá: dự án là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết
của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội,
làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ.
- Về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí
cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa
điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định
nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai (Chính phủ, 1999).
a. Phân loại dự án
Có rất nhiều các tiêu chí để phân loại dự án đầu tư, phân loại dự án đầu tư
theo các tiêu thức sau:
- Theo lĩnh vực hoạt động trong xã hội, dự án đầu tư có thể phân chia thành
dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ
thuật, dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng (kỹ thuật và xã hội).
- Theo giai đoạn hoạt động đầu tư của dự án đầu tư trong quá trình tái
sản xuất xã hội, có thể phân loại các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh
doanh thành dự án đầu tư thương mại và dự án đầu tư sản xuất.
- Theo thời gian thực hiện và phát huy tác dụng để thu hồi đủ vốn đã bỏ
ra, ta có thể phân chia các dự án đầu tư thành dự án đầu tư dài hạn, dự án
đầu tư trung hạn và dự án đầu tư ngắn hạn.
- Theo sự phân cấp cấp quản lý dự án (theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp
giấy phép đầu tư), tiêu chí này được dựa theo tầm quan trọng và quy mô của
dự án đầu tư. Theo đó, dự án đầu tư được chia thành 4 nhóm: Dự án quan trọng
9