Biên bản định giá khách sạn
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (535.58 KB, 14 trang )
AMC
NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VN
CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN
CHI NHÁNH HÀ NỘI
BIÊN BẢN THẨM ĐỊNH VÀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
-
Tài sản thẩm định và
định giá (TSĐG)
:
-
Chủ sở hữu/sử dụng
Khách hàng
:
:
Quyền sở hữu tài sản trên đất là công trình Hạ Long Plaza
Hotel gắn liền với thửa đất thuê trả tiền hàng năm, địa chỉ:
Đường Hạ Long, phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh.
Công ty TNHH Liên doanh Hạ Long Plaza
Công ty CP Đầu tư phát triển Syrena Việt Nam
- Trụ sở tại: Khu đô thị mới Hùng Thắng, phường Bãi
Cháy, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
MST: 5701541214
Mục đích thẩm định và :
Bảo đảm tín dụng tại VietinBank – Chi nhánh Đống Đa
định giá tài sản
- Thời điểm thẩm định và :
Tháng 04/2013
định giá tài sản
Căn cứ các quy định của pháp luật và của VietinBank;
Căn cứ các quy định, quy trình liên quan đến quan thẩm định và định giá tài sản do VietinBank
AMC ban hành;
Căn cứ vào Hợp đồng dịch vụ thẩm định và định giá tài sản số …/2013/HĐDVĐGTS ngày …/
…/2013 ký giữa VietinBank AMC – Chi nhánh Hà Nội và Công ty CP Đầu tư phát triển Syrena
Việt Nam;
-
Căn cứ vào hồ sơ pháp lý TSĐG và các tài liệu được Khách hàng/Chi nhánh VietinBank
cung cấp. Thời điểm nhận hồ sơ: ngày …/…/2013;
Căn cứ kết quả khảo sát hiện trạng thực tế TSĐG và Báo cáo khảo sát hiện trạng tài sản
ngày …/03/2013 của VietinBank AMC – Chi nhánh Hà Nội;
1. Hồ sơ pháp lý TSĐG do Khách hàng/Chi nhánh VietinBank cung cấp gồm: (bản photo)
-
-
Quyết định số 1123/GP của Ủy ban nhà nước về hợp tác đầu tư ngày 25/01/1995.
Hợp đồng thuê đất số 01/HĐ- TĐ ngày 23/02/1995 giữa Sở đại chính tỉnh Quảng Ninh và
Công ty liên doanh trách nhiệm hữu hạn Hạ Long Plaza.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A502934 do UBND tỉnh Quảng Ninh cấp cho Công
ty đầu tư phát triển sản xuất Hạ Long Quảng Ninh ngày 03/05/1995
Quyết định số 539/QĐ- TCDL quyết định của Tổng cục du lịch ngày 03/11/2010 về việc
công nhận hạng cơ sở lưu trú du lịch.
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty Cổ phần mã số doanh nghiệp 5701541214
của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Syrena Việt Nam đăng ký thay đổi lần thứ 3 ngày
29/03/2012
Báo cáo tài chính và báo cáo kiểm toán Công ty TNHH Liên doanh Hạ Long Plaza năm
2009, 2010, 2011, và báo cáo chưa kiểm toán năm 2012.
* Đánh giá về hồ sơ pháp lý TSĐG nêu trên: Đầy đủ theo quy định của VietinBank.
(Trang 1/15)
AMC
2. Các yếu tố liên quan đến TSĐG
2.1. Mô tả TSĐG
2.1.1. Quyền sử dụng đất:
* Theo hồ sơ pháp lý:
GCN quyền sử dụng đất
số/ngày cấp
Số A502934 do UBND
tỉnh Quảng Ninh cấp
ngày 03/05/1995 cho
Công ty đầu tư phát triển
sản xuất Hạ Long Quảng
Ninh
Tờ
bản
đồ số
//
Thử
a đất
số
//
Diện
tích
(m2)
6.953,0
Mục đích
sử dụng
Xây dựng công
trình khách sạn
Hạ Long Plaza
Bãi Cháy
Thời hạn sử
dụng
Xin thuê đất
50 năm (từ
03/05/1995)
* Theo hiện trạng thực tế: Thửa đất tọa lạc mặt đường Hạ Long, phường Bãi Cháy, T.P Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh. Thửa đất nằm cách chân cầu Bãi Cháy khoảng 1km, nằm cách bến phà
Bãi Cháy cũ khoảng 150m. Thửa đất là đất thuê theo hình thức trả tiền hàng năm, Tổ thẩm định
không thực hiện định giá giá trị quyền sử dụng đất.
* Sơ đồ vị trí cụ thể TSĐG:
* Sơ đồ tổng quan TSĐG:
(Trang 2/15)
AMC
TSĐG
2.1.2. Tài sản gắn liền với đất
* Theo hồ sơ pháp lý:
T
T
1
Danh
mục
Đặc điểm tài sản
Công
trình
khách sạn
quốc tế 3
sao
Khách
sạn Hạ
Long
Plaza
2
Công trình khách sạn quốc tế 3 sao
quy mô 150 phòng, chiều cao 12 tầng
trên lô đất 6.953 m2 được UBND tỉnh
phê duyệt ngày 20/10/1994
Công trình đạt tiêu chuẩn 4 sao trong
thời hạn 3 năm kể từ ngày 03/11/2010
ĐV
T
m2
Số
lượng
Giấy tờ pháp lý
Giấy phép xây
dựng
số
01/GPXD ngày
22/10/1995 do
Sở xây dựng tỉnh
Quảng Ninh cấp
cho Công ty liên
doanh TNHH Hạ
Long Plaza
Quyết định số
539/QĐ- TCDL
ngày 03/11/2010
về việc công
nhận hạng cơ sở
lưu trú du lịch
* Theo hiện trạng thực tế:
- Hiện công trình đã đưa vào sử dụng từ năm 1997, gồm 13 tầng. Trong đó có 9 tầng
phục vụ thuê phòng, tầng 13 sử dụng làm kho, tầng 1 là sảnh và phục vụ ăn uống, tầng 2
bố trí các phòng họp, phòng thể thao và các dịch vụ khác.
Tiêu chuẩn khách sạn: 4 sao.
Diện tích sàn xây dựng: 1.650 m2.
Số phòng khách sạn: 185 phòng, gồm:
TT
1
2
3
4
5
Danh mục
Superior
Deluxe
Junior Suite
Executive Suite
Plaza Suite
Tổng số phòng
112
60
4
6
3
Diện tích trung bình 1 phòng
38 m2
42 m2
78 m2
80 m2
102m2
(Trang 3/15)
AMC
Tổng cộng
185
2.2. Cơ sở thu thập thông tin: Việc xác định vị trí và các thông tin liên quan TSĐG dựa trên hồ
sơ pháp lý Khách hàng/Chi nhánh VietinBank cung cấp, theo hướng dẫn của Khách hàng và khảo
sát thực địa của Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội.
2.3. Thông tin quy hoạch, tranh chấp: Tài sản định giá nằm trong khu vực quy hoạch ổn định.
Tại thời điểm định giá chưa phát hiện tranh chấp.
2.4. Tổng quan thị trường du lịch và khách sạn thành phố Hạ Long:
Thành phố Hạ Long nằm trong tam giác phát triển kinh tế Bắc Bộ Hà Nội - Hải Phòng - Quảng
Ninh, có quan hệ mật thiết về các hoạt động kinh tế, khoa học và văn hoá xã hội với Thủ đô Hà
Nội, thành phố Hải Phòng, các tỉnh đồng bằng sông Hồng và ven biển; có mối quan hệ về kinh tế
với thị trường quốc tế và khu vực rộng lớn, thông qua khu kinh tế cửa khẩu Móng Cái tạo nên mối
liên quan giao lưu, gần gũi giữa Việt Nam và Trung Quốc. Với chiều dài 50km, trên đó có mạng
lưới đường bộ, cảng biển lớn đang được mở rộng và phát triển, đặc biệt là cảng nước sâu Cái Lân
giữ vai trò cửa mở lớn ra biển cho cả nước ở phía Bắc, để chuyển tải hàng hoá xuất nhập khẩu, đẩy
mạnh giao lưu kinh tế với các vùng trong cả nước và với nước ngoài. Đồng thời còn có khả năng
thiết lập mối quan hệ hàng hải và hàng không với các nước trong khu vực Đông Nam Á, Đông Á
và thế giới. Đây là một ưu thế đặc biệt của Thành phố Hạ Long. Với vị trí địa lý như trên đã tạo
điều kiện cho Thành phố Hạ Long có nhiều lợi thế để phát triển du lịch
Hệ thống giao thông và cơ sở hạ tầng của Thành phố đó được Chính phủ và tỉnh Quảng Ninh
đầu tư nâng cấp về cơ bản, tạo điều kiện thuận lợi cho khách du lịch đến Hạ Long từ nhiều hướng.
Thành phố có nhiều khu du lịch, khách sạn, nhà hàng hiện đại được đưa vào sử dụng đạt hiệu quả
cao như khu du lịch quốc tế Tuần Châu, Hoàng Gia, các khách sạn như Sài Gòn - Hạ Long,
Novotel, Hạ Long Dream, Bưu điện, Hạ Long Pearl, Hạ Long Plaza, Vân Hải, Bặch Đằng... cùng
với 485 cơ sở lưu trú du lịch, 59 khách sạn đạt tiêu chuẩn từ 1 đến 4 sao, 8.325 phòng nghỉ, 14.808
giường; 478 tàu du lịch có khả năng đón hàng vạn khách mỗi ngày. Tổng vốn đầu tư cho du lịch
hằng năm đạt trên 2.000 tỷ đồng
2.5. Tính thanh khoản của tài sản: TSĐG nằm trong khu kinh doanh khách sạn, dịch vụ du lịch
thuận lợi, tuy nhiên, do tài sản có giá trị lớn và chịu ảnh hưởng chung về tính thanh khoản của thị
trường bất động sản, nên khả năng chuyển nhượng của TSĐG là trung bình.
3. Cơ sở, phương thức thẩm định và phương pháp định giá tài sản
3.1. Cơ sở giá trị:
Căn cứ vào mục đích và đặc điểm của tài sản chúng tôi chọn cơ sở ‘‘giá trị thị trường’’ để
định giá.‘‘Giá thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định
giá giữa một bên là người bán sẵn sàng bán tài sản và một bên là người mua sẵn sàng mua tài
sản trong một giao dịch mua bán khách quan độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường,
tham khảo giá của các tài sản có tính chất tương tự (nếu có)’’.
3.2. Phương thức tiến hành thẩm định tài sản:
- Thẩm định tính pháp lý của hồ sơ TSĐG: tài sản có thực và thực sự thuộc quyền sở hữu/sử
dụng của Chủ sở hữu/sử dụng, không bị tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch, giải tỏa và đủ
điều kiện giao dịch trên thị trường.
(Trang 4/15)
AMC
- Kiểm tra tính đầy đủ, phù hợp của hồ sơ pháp lý TSĐG để kiểm tra tính xác thực về hồ sơ cũng
như thông tin cụ thể trong hồ sơ, thông tin về tranh chấp, quy hoạch, giải toả.
3.3. Phương pháp định giá tài sản:
- Phương pháp thu nhập.
- Phương pháp so sánh kết hợp phương pháp chi phí
4. Phương án giá:
4.1 Phương pháp thu nhập:
a. Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản. Bao gồm các doanh thu sau:
- Doanh thu cho thuê phòng khách sạn:
+ Đơn giá cho thuê phòng:
Bảng giá phòng khách sạn Hạ Long Plaza niêm yết công khai trên thị trường như
sau:
Loại phòng
Superior
Deluxe
Junior Suite
Executive Suite
Plaza Suite
Diện tích
38 m2
42 m2
78 m2
80 m2
102m2
Đơn giá phòng
từ 1/5 – 30/9
Đơn giá phòng
các tháng còn lại
1,240,909
1,622,727
2,481,818
2,672,727
3,054,545
1,336,364
1,813,636
2,672,727
3,054,545
3,081,818
Đơn giá bình
quân gia quyền
1,296,591
1,734,091
2,593,182
2,895,455
3,070,455
Ghi chú: Mức giá không bao gồm VAT
Thông tin thị trường giá cho thuê phòng các khách sạn 4 sao khu Bãi Cháy, thành
phố Hạ Long:
+ Khách sạn Novotel
Giá thuê (đồng/
TT
Danh mục
Diện tích TB (m2)
phòng/đêm)
32
1,527,273
1 Standard room
32
1,813,636
2 Superior Bay view room
45
2,290,909
3 Executive room
Khách sạn Hạ Long DC
Giá thuê (đồng/
TT
Danh mục
Diện tích TB (m2)
phòng/đêm)
30
1.325.000
1 Superior
38
1.660.000
2 Deluxe
50
2.020.000
3 Halong DC
2.385.000
4 Family Suite
Khách sạn Hạ Long Dream:
Giá thuê (đồng/
TT
Danh mục
Diện tích TB (m2)
phòng/đêm)
34
1.317.000
1 Superior
38
2.322.000
2 Deluxe
49
2.809.000
3 Junior Suite
72
4.630.000
4 Executive Suite
(Trang 5/15)
AMC
Trên cơ sở giá cho thuê phòng khách sạn Hạ Long Plaza niêm yết công khai trên thị
trường, đồng thời đối chiếu đánh giá mức hợp lý với giá cho thuê các khách sạn 4 sao lân
cận, Tổ định giá đánh giá mức giá cho thuê của khách sạn Hạ Long Plaza là hợp lý, do
vậy, Tổ định giá sử dụng mức giá niêm yết này làm cơ sở tính toán. Mức giá thuê phòng
như sau:
TT
1
2
3
4
5
Loại phòng
Số lượng phòng
Superior
Deluxe
Junior Suite
Executive Suite
Plaza Suite
Đơn giá phòng
112.0
60.0
4.0
6.0
3.0
1,296,591
1,734,091
2,593,182
2,895,455
3,070,455
Ghi chú: Mức giá cho thuê phòng không bao gồm thuế VAT
+ Về tỷ lệ lấp đầy:
Tỷ lệ lấp đầy phần cho thuê khách sạn được xác định theo số liệu thống kê tại Báo cáo
khảo sát ngành dịch vụ khách sạn 2012 của Grant Thornton, theo đó, tỷ lệ lấp đầy khách sạn 4
sao trung bình khoảng 60%.
+ Về tỷ lệ tăng giá:
Căn cứ Báo cáo khảo sát ngành dịch vụ khách sạn 2012 của Grant Thornton, tốc độ
tăng giá cho thuê phòng hàng năm là: 18,4%.
Căn cứ theo tốc Báo cáo tài chính 3 năm gần nhất, tốc độ tăng doanh thu từ cho
thuê phòng Khách sạn Hạ Long Plaza như sau:
Doanh thu
2009
2010
2011
2012
Doanh thu dịch vụ
phòng và các dịch vụ
19.022.172.00 29.055.809.72
43.732.516.97
khác
0
5
35.419.427.994
2
Tỷ lệ tăng/ giảm
53%
22%
22%
23%
Từ những thông tin trên, Tổ định giá sử dụng tỷ lệ giá từ báo cáo của Grant Thornton làm
cơ sở tính toán: Sau mỗi chu kỳ 2 năm đơn giá tăng lên 10% so với trước.
+ Doanh thu từ dịch vụ ăn uống: Căn cứ theo Báo cáo tài chính và báo cáo kiểm
toán của Công ty TNHH Liên doanh Hạ Long Plaza: Doanh thu từ dịch vụ ăn uống các
năm các năm như sau:
Doanh thu
Doanh thu dịch vụ ăn
uống (1)
Doanh thu dịch vụ
phòng và các dịch vụ
khác (2)
Tỷ lệ (1)/(2)
Trung bình
2009
8.712.303.000
2010
10.352.355.119
2011
11.885.787.465
2012
10.087.221.884
19.022.172.000 29.055.809.725
35.419.427.994
43.732.516.972
34%
23%
30%
36%
Tỷ lệ doanh thu từ dịch vụ ăn uống trung bình bằng 30% so với doanh thu từ dịch
vụ phòng và các dịch vụ khác.
Bảng 01: Doanh thu khai thác tài sản
ĐVT: Đồng
(Trang 6/15)
AMC
Năm
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
Doanh thu từ cho thuê
phòng và các dịch vụ khác
62.682.279.545
62.682.279.545
68.950.507.500
68.950.507.500
75.845.558.250
75.845.558.250
83.430.114.075
83.430.114.075
91.773.125.483
91.773.125.483
100.950.438.031
100.950.438.031
111.045.481.834
111.045.481.834
122.150.030.017
122.150.030.017
134.365.033.019
134.365.033.019
147.801.536.321
147.801.536.321
162.581.689.953
162.581.689.953
178.839.858.948
178.839.858.948
196.723.844.843
196.723.844.843
216.396.229.327
216.396.229.327
238.035.852.260
238.035.852.260
261.839.437.486
261.839.437.486
261.839.437.486
Doanh thu từ dịch vụ ăn
uống
18.804.683.864
18.804.683.864
20.685.152.250
20.685.152.250
22.753.667.475
22.753.667.475
25.029.034.223
25.029.034.223
27.531.937.645
27.531.937.645
30.285.131.409
30.285.131.409
33.313.644.550
33.313.644.550
36.645.009.005
36.645.009.005
40.309.509.906
40.309.509.906
44.340.460.896
44.340.460.896
48.774.506.986
48.774.506.986
53.651.957.684
53.651.957.684
59.017.153.453
59.017.153.453
64.918.868.798
64.918.868.798
71.410.755.678
71.410.755.678
78.551.831.246
78.551.831.246
78.551.831.246
Tổng cộng doanh thu
81.486.963.409
81.486.963.409
89.635.659.750
89.635.659.750
98.599.225.725
98.599.225.725
108.459.148.298
108.459.148.298
119.305.063.127
119.305.063.127
131.235.569.440
131.235.569.440
144.359.126.384
144.359.126.384
158.795.039.022
158.795.039.022
174.674.542.925
174.674.542.925
192.141.997.217
192.141.997.217
211.356.196.939
211.356.196.939
232.491.816.633
232.491.816.633
255.740.998.296
255.740.998.296
281.315.098.126
281.315.098.126
309.446.607.938
309.446.607.938
340.391.268.732
340.391.268.732
340.391.268.732
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản, bao gồm:
- Chi phí hoạt động kinh doanh khách sạn: Theo báo cáo khảo sát hoạt động kinh
doanh khách sạn chi phí hoạt động kinh doanh khách sạn khoảng 72% doanh thu từ hoạt
động kinh doanh khách sạn.
Theo báo cáo tài chính và báo cáo kiểm toán của Công ty TNHH Liên doanh Hạ
Long Plaza, tỷ lệ chi phí/doanh thu như sau:
Danh mục
Giá vốn dịch vụ ăn uống
Giá vốn dịch vụ phòng và các dịch vụ khác
Giá vốn
Chi phí bán hàng
Năm 2010
8.995.666.144
16.757.988.626
25.753.654.770
198.910.788
Năm 2011
Năm 2012
7.301.669.718 12.464.733.978
21.758.841.439 21.748.531.084
29.060.511.157 34.213.265.062
1.013.446.056 1.238.051.823
(Trang 7/15)
AMC
Chi phí quản lý doanh nghiệp
Tổng cộng
Tỷ lệ chi phí/doanh thu
Tỷ lệ chi phí/doanh thu 3 năm gần nhất
8.883.439.950
34.836.005.50
8
88%
6.814.678.905
36.888.636.118
78%
3.334.431.614
38.785.748.49
9
72%
79%
Tỷ lệ chi phí/ doanh thu trung bình 03 năm gần nhất là 79%, tổ thẩm định dự kiến
lấy tỷ lệ chi phí/ doanh thu trung bình theo báo cáo của đơn vị là 79%.
- Chi phí khấu hao tài sản: Xác định trên cơ sở với nguyên giá tài sản được tính tại
điểm b phần 5.2 biên bản này; Thời gian khấu hao xác định là 42 năm.
- Tiền thuê đất hàng năm: Căn cứ hợp đồng thuê đất, báo cáo tài chính và báo cáo
kiểm toán độc lập của đơn vị năm 2012, tiền thuê đất các năm như sau:
Danh mục
Trong năm tới
Trong 2 đến 5 năm tiếp theo
Trên 5 năm
Tiền thuê đất theo USD
24.336
97.342
48.671
Tương đương
506.543.433
2.026.173.730
1.013.086.865
Theo đó, tiền thuê đất ổn định qua 5 năm tổ thẩm đinh sử dụng giá thuê đất tương
ứng năm 2013 đến 2017 là 506.543.433 VNĐ, sau chu kỳ 5 năm, tiền thuê đất tăng 10% so
với lần thuê đất trước.
Tổng cộng chi phí theo bảng sau:
Bảng 4: Chi phí hoạt động và khấu hao tài sản
ĐVT: Đồng
Năm
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
Chi phí cho hoạt động
khách sạn (79% doanh thu)
64.374.701.093
64.374.701.093
70.812.171.203
70.812.171.203
77.893.388.323
77.893.388.323
85.682.727.155
85.682.727.155
94.250.999.871
94.250.999.871
103.676.099.858
103.676.099.858
114.043.709.843
114.043.709.843
125.448.080.828
125.448.080.828
137.992.888.910
137.992.888.910
151.792.177.801
151.792.177.801
166.971.395.582
166.971.395.582
Tiền thuê đất
hàng năm
506.543.433
506.543.433
506.543.433
506.543.433
506.543.433
557.197.776
557.197.776
557.197.776
557.197.776
557.197.776
612.917.554
612.917.554
612.917.554
612.917.554
612.917.554
674.209.309
674.209.309
674.209.309
674.209.309
674.209.309
741.630.240
741.630.240
Tổng cộng chi
phí hoạt động
Khấu hao
TSCĐ
64.881.244.526
64.881.244.526
71.318.714.636
71.318.714.636
78.399.931.756
78.450.586.099
86.239.924.931
86.239.924.931
94.808.197.647
94.808.197.647
104.289.017.412
104.289.017.412
114.656.627.397
114.656.627.397
126.060.998.382
126.122.290.137
138.667.098.220
138.667.098.220
152.466.387.111
152.466.387.111
167.713.025.822
167.713.025.822
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
3.719.044.186
(Trang 8/15)
AMC
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
183.668.535.140
741.630.240 184.410.165.380 3.719.044.186
183.668.535.140
741.630.240 184.410.165.380 3.719.044.186
202.035.388.654
741.630.240 202.777.018.894 3.719.044.186
202.035.388.654
815.793.264 202.851.181.918 3.719.044.186
222.238.927.519
815.793.264 223.054.720.783 3.719.044.186
222.238.927.519
815.793.264 223.054.720.783 3.719.044.186
244.462.820.271
815.793.264 245.278.613.535 3.719.044.186
244.462.820.271
815.793.264 245.278.613.535 3.719.044.186
268.909.102.298
897.372.591 269.806.474.889 3.719.044.186
268.909.102.298
897.372.591 269.806.474.889 3.719.044.186
268.909.102.298
897.372.591 269.806.474.889 3.719.044.186
Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.
Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ: Đến cuối kỳ khai thác,
công trình hết khấu hao, quyền sử dụng đất hết thời hạn thuê. Giá trị thu hồi công trình
không đủ bù đắp chi phí phá dỡ nên Tổ định giá xác định giá trị thu hồi tài sản cuối kỳ
bằng 0.
Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp:
Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất trái phiếu chỉnh phủ kỳ hạn 10 năm + Tỷ lệ phụ phí rủi
ro trong hoạt động kinh doanh BĐS.
Tỷ suất trái phiếu chỉnh phủ kỳ hạn 10 năm thời điểm tháng 4/2013: 10%.(Nguồn:
d. hnx.vn )
Về phụ phí rủi ro: Do TSĐG nằm trong khu vực nhiều khách sạn, chịu sự cạnh
tranh nhiều, tuy nhiên, khu vực tài sản thẩm định có lợi thế lớn về kinh doanh khách sạn
nên ước tính phụ phí rủi ro khoảng 3%.
→ Tỷ suất chiết khấu = 13%
Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức sau.
n
Vn
CFt
V =
∑
+
t
(1+r)
(1+r)n
t-i
Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt : Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r: tỷ suất chiết khấu
N
ă
m
(1
)
1
Doanh thu
(2)
81.486.96
3.409
Chi phí hoạt
động sản
xuất kinh
doanh (79%)
(3)
64.881.244
.526
Khấu hao
tài sản cố
định
(4)
3.719.04
4.186
Lợi nhuận
trước thuế
(5)=(2) - (3)
- (4)
12.886.67
4.697
Thuế TN
Doanh
nghiệp
(25%)
(6)
3.221.6
68.674
Thu
nhập
ròng
(7)=(5)(6)+(4)
13.384.0
50.209
Tỷ suất
chiết khấu
13%
(8)=1/
(1+13%)^(1
)
0,885
Qui về thời
điểm hiện
tại
(9) = (7)*(8)
11.844
.292.220
(Trang 9/15)
AMC
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
C
ộn
g
81.486.96
3.409
89.635.65
9.750
89.635.65
9.750
98.599.22
5.725
98.599.22
5.725
108.459.14
8.298
108.459.14
8.298
119.305.06
3.127
119.305.06
3.127
131.235.56
9.440
131.235.56
9.440
144.359.12
6.384
144.359.12
6.384
158.795.03
9.022
158.795.03
9.022
174.674.54
2.925
174.674.54
2.925
192.141.99
7.217
192.141.99
7.217
211.356.19
6.939
211.356.19
6.939
232.491.81
6.633
232.491.81
6.633
255.740.99
8.296
255.740.99
8.296
281.315.09
8.126
281.315.09
8.126
309.446.60
7.938
309.446.60
7.938
340.391.26
8.732
340.391.26
8.732
340.391.26
8.732
64.881.244
.526
71.318.714
.636
71.318.714
.636
78.399.931
.756
78.450.586
.099
86.239.924
.931
86.239.924
.931
94.808.197
.647
94.808.197
.647
104.289.017
.412
104.289.017
.412
114.656.627
.397
114.656.627
.397
126.060.998
.382
126.122.290
.137
138.667.098
.220
138.667.098
.220
152.466.387
.111
152.466.387
.111
167.713.025
.822
167.713.025
.822
184.410.165
.380
184.410.165
.380
202.777.018
.894
202.851.181
.918
223.054.720
.783
223.054.720
.783
245.278.613
.535
245.278.613
.535
269.806.474
.889
269.806.474
.889
269.806.474
.889
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
3.719.04
4.186
12.886.67
4.697
14.597.90
0.928
14.597.90
0.928
16.480.24
9.783
16.429.59
5.440
18.500.17
9.180
18.500.17
9.180
20.777.82
1.294
20.777.82
1.294
23.227.50
7.842
23.227.50
7.842
25.983.45
4.801
25.983.45
4.801
29.014.99
6.455
28.953.70
4.699
32.288.40
0.519
32.288.40
0.519
35.956.56
5.920
35.956.56
5.920
39.924.12
6.931
39.924.12
6.931
44.362.60
7.066
44.362.60
7.066
49.244.93
5.216
49.170.77
2.192
54.541.33
3.156
54.541.33
3.156
60.448.95
0.217
60.448.95
0.217
66.865.74
9.657
66.865.74
9.657
66.865.74
9.657
3.221.6
68.674
3.649.4
75.232
3.649.4
75.232
4.120.0
62.446
4.107.3
98.860
4.625.0
44.795
4.625.0
44.795
5.194.4
55.324
5.194.4
55.324
5.806.8
76.961
5.806.8
76.961
6.495.8
63.700
6.495.8
63.700
7.253.7
49.114
7.238.4
26.175
8.072.1
00.130
8.072.1
00.130
8.989.1
41.480
8.989.1
41.480
9.981.0
31.733
9.981.0
31.733
11.090.6
51.767
11.090.6
51.767
12.311.2
33.804
12.292.6
93.048
13.635.3
33.289
13.635.3
33.289
15.112.2
37.554
15.112.2
37.554
16.716.4
37.414
16.716.4
37.414
16.716.4
37.414
Lũy kế dòng tiền quy về hiện tại (Làm tròn)
13.384.0
50.209
14.667.4
69.882
14.667.4
69.882
16.079.2
31.523
16.041.2
40.766
17.594.1
78.571
17.594.1
78.571
19.302.4
10.157
19.302.4
10.157
21.139.6
75.068
21.139.6
75.068
23.206.6
35.287
23.206.6
35.287
25.480.2
91.527
25.434.3
22.711
27.935.3
44.575
27.935.3
44.575
30.686.4
68.626
30.686.4
68.626
33.662.1
39.384
33.662.1
39.384
36.990.9
99.486
36.990.9
99.486
40.652.7
45.598
40.597.1
23.330
44.625.0
44.053
44.625.0
44.053
49.055.7
56.849
49.055.7
56.849
53.868.3
56.429
53.868.3
56.429
53.868.3
56.429
0,783
0,693
0,613
0,543
0,480
0,425
0,376
0,333
0,295
0,261
0,231
0,204
0,181
0,160
0,141
0,125
0,111
0,098
0,087
0,077
0,068
0,060
0,053
0,047
0,042
0,037
0,033
0,029
0,026
0,023
0,020
0,018
10.481
.674.531
10.165
.292.382
8.995
.833.967
8.727
.162.673
7.704
.905.143
7.478
.592.870
6.618
.223.778
6.425
.479.589
5.686
.265.123
5.511
.063.680
4.877
.047.504
4.737
.971.147
4.192
.894.821
4.074
.062.998
3.598
.861.070
3.498
.005.544
3.095
.580.127
3.009
.237.650
2.663
.042.168
2.585
.201.509
2.287
.788.946
2.224
.804.559
1.968
.853.592
1.914
.823.704
1.692
.215.741
1.646
.116.938
1.456
.740.653
1.417
.147.711
1.254
.113.018
1.218
.714.496
1.078
.508.404
954
.432.216
145.084.9
50.475
145.084.95
0.000
(Trang 10/15)
AMC
b. Kết quả theo phương pháp thu nhập: 145.084.950.000 đồng.
5.2. Xác định theo phương pháp so sánh kết hợp phương pháp chi phí (dùng để
đối chiếu).
a. Giá trị quyền sử dụng đất: Không định giá do đất là đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm.
b. Xác định giá trị công trình xây dựng trên đất:
Căn cứ thông tin khách hàng cung cấp;
Căn cứ theo Giấy phép xây dựng số 01/GPXD ngày 22/10/1995 do Sở Xây dựng
tỉnh Quảng Ninh cấp;
Căn cứ quyết định số 539/QĐ- TCDL ngày 03/11/2010 quyết định của Tổng cục du
lịch về việc công nhận hạng cơ sở lưu trú du lịch;
Căn cứ theo Suất vốn đầu tư xây dựng công trình Bộ Xây dựng ban hành kèm theo
Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 9/8/2012;
Căn cứ Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn
lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Giá trị công trình xây dựng được xác định như sau:
Danh mục
Đơn giá theo Suất vốn đầu tư
Giá trị (đồng)
Chi phí trực tiếp
147.358.354.545
Khách sạn
672.590.000
đ/giường
147.358.354.545
Tiêu chuẩn 4 sao
Số phòng: 185 phòng
Số giường: 241 giường
Chi phí gián tiếp
Chi phí kiểm định chất lượng, quan
trắc biến dạng công trình (1% chi
phí trực tiếp)
1.473.583.545
Chi phí dự phòng (5% chi phí
trực tiếp)
7.367.917.727
Tổng cộng (I+II+III)
156.199.855.818
Làm tròn
156.200.000.000
* Chất lượng còn lại của tài sản:
Việc đánh giá chất lượng còn lại của tài sản thực hiện như sau:
- Theo phương pháp thống kê kinh nghiệm: Tham khảo Thông tư 203/2009/TT-BTC hướng dẫn
chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định:
T
T
1
Thời gian
Danh mục tài sản
đưa vào
sử dụng
Nhà cửa kiên cố
1997
Số năm
trích khấu
hao tối
thiểu
25
Số năm
Lựa
trích
chọn thời
khấu
gian
hao tối
trích
đa
khấu hao
50
42
Thời
CLCL
gian đã
(theo
qua sử
TT
dụng
203)
18
57,1%
( Trang12/15)
AMC
- Theo phương pháp phân tích kỹ thuật: Tham khảo Công văn 1326/2011/BXD-QLN hướng dẫn
kiểm kê, đánh giá lại tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc; dựa trên thực trạng chất lượng công
trình theo báo cáo kết quả khảo sát hiện trạng tài sản được sửa chữa, duy tu, bảo dưỡng tốt, chất
lượng còn lại của công trình được xác định như sau:
Tỷ lệ giá trị của
(Tổng tỷ lệ còn lại của kết
kết cấu so với tổng cấu chính) x (Tỷ lệ giá trị các
Tỷ lệ chất
giá trị của công
kết cấu chính so với tổng giá
Stt
Kết cấu chính
lượng còn lại
trình xây dựng
trị của công trình)
(1)
(2)
(3)
(4)
(5) = (3) x (4)
1
Móng
70%
18%
13%
2
Khung cột
70%
15%
11%
3
Tường
80%
12%
10%
4
Nền, sàn
80%
16%
13%
5
Kết cấu đỡ mái
70%
10%
7%
6
Mái
70%
5%
4%
Tổng cộng
76%
56%
Tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây dựng =
∑(5)/∑(4)
74%
Trên cơ sở kết hợp phương pháp thống kê kinh nghiệm và phương pháp phân tích kinh tế kỹ
thuật, tổ định giá đưa ra mức chất lượng còn lại của công trình tại thời điểm hiện tại là 70%.
Giá trị tài sản định giá: 156.200.000.000 x 70% = 109.339.899.073 (đồng).
Làm tròn: 109.339.899.000 (đồng).
c. Tổng giá trị bất động sản là:
TT
Danh mục
1
Giá trị quyền sử dụng đất
2
Giá trị công trình xây dựng
Tổng cộng
Giá trị (đồng)
Không định giá
109.339.899.000
109.339.899.000
5. Kết luận
Trên cơ sở các tài liệu được cung cấp, khảo sát thực tế tại hiện trường, với phương pháp so
sánh và chi phí; chúng tôi thống nhất đưa ra kết quả thẩm định và định giá tài sản tại thời điểm
này như sau:
5.1. Kết quả thẩm định tài sản:
- Tính pháp lý của hồ sơ TSĐG đầy đủ theo quy định của VietinBank AMC:
- TSĐG có thực và thuộc quyền sở hữu/sử dụng của Chủ sở hữu/sử dụng: Công ty TNHH
Liên doanh Hạ Long Plaza
- TSĐG không thuộc diện quy hoạch, giải tỏa, chưa phát hiện tranh chấp và không bị cấm
giao dịch trên thị trường theo quy định của pháp luật.
5.2. Kết quả định giá tài sản: Kết quả theo phương pháp thu nhập kết hợp phương
pháp chi phí để đối chiếu gần sát với giá trị theo phương pháp thu nhập, do đó, Tổ định
giá sử dụng kết quả theo phương pháp thu nhập làm giá trị tài sản định giá.
Giá trị tài sản định giá: 145.084.950.000 đồng (Một trăm bốn mươi lăm tỷ, không
trăm tám mươi tư riệu,chín trăm năm mươi nghìn đồng)
9. Giới hạn thông báo kết quả thẩm định và định giá tài sản
( Trang13/15)
AMC
Kết quả thẩm định và định giá tài sản chỉ được sử dụng cho một mục đích thẩm định và định
giá tài sản nêu trên, VietinBank AMC – Chi nhánh Hà Nội không chịu trách nhiệm khi Khách
hàng/Chi nhánh VietinBank sử dụng sai mục đích.
Kết quả thẩm định bị hạn chế bởi công tác đo kiểm, kiểm đếm một số hạng mục công trình
ngầm, Vietinbank AMC – Chi nhánh Hà Nội thẩm định và định giá trên cơ sở hồ sơ kỹ thuật,
chứng từ hóa đơn, hợp đồng thi công, biên bản nghiệm thu, thanh lý hợp đồng... do khách hàng
cung cấp.
Thông báo kết quả thẩm định và định giá tài sản xác định giá thị trường của TSĐG tại thời
điểm thẩm định và định giá, có giá trị tư vấn và là một trong những căn cứ để Chi nhánh
VietinBank xác định mức bảo đảm tín dụng. Chi nhánh VietinBank chịu trách nhiệm đối với
việc sử dụng Thông báo kết quả thẩm định và định giá để bảo đảm tín dụng theo quy định của
pháp luật và của VietinBank.
Kết quả thẩm định và định giá tài sản được tiến hành một cách độc lập, thận trọng với kiến
thức, kỹ năng và trách nhiệm cao nhất.
Khách hàng yêu cầu thẩm định và định giá tài sản và người hướng dẫn khảo sát hiện trạng tài
sản phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, về vị trí, ranh
đất, về các thông tin, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, tính năng của tài sản và tính pháp lý của các
giấy tờ photo liên quan đến TSĐG mà Khách hàng cung cấp so với bản gốc. Khi Chi nhánh
VietinBank sử dụng kết quả thẩm định và định giá cần đối chiếu nội dung bản chính hồ sơ pháp
lý TSĐG so với các hồ sơ, số liệu trong Thông báo kết quả thẩm định và định giá tài sản, do khi
tác nghiệp VietinBank AMC– Chi nhánh Hà Nội chỉ căn cứ vào bản photo được Khách hàng/Chi
nhánh VietinBank cung cấp.
Kết quả thẩm định và định giá tài sản chỉ xác nhận giá trị tài sản có đặc điểm pháp lý, đặc điểm
kinh tế - kỹ thuật và hiện trạng được mô tả trong Thông báo và chỉ giới hạn trong phạm vi hạn
chế về hồ sơ TSĐG do Khách hàng/Chi nhánh VietinBank cung cấp.
Kết quả thẩm định và định giá nêu trên chỉ có hiệu lực với điều kiện Chủ sở hữu/sử dụng
TSĐG đã hoàn tất các thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính về TSĐG theo quy định của pháp
luật.
Kết quả thẩm định và định giá tài sản nêu trên chỉ có giá trị sử dụng trong thời hạn 06 (sáu)
tháng tính từ ngày phát hành Thông báo kết quả thẩm định và định giá tài sản.
( Trang14/15)
AMC
( Trang15/15)
