KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

MỤC LỤC
1

Giới thiệu

1

2

Mục đích

1

3

Đối tượng áp dụng

1

4

Nội dung Kế hoạch quản lý rủi ro

1

5

Các Giai đoạn Quản lý dự án phải nhận dạng rủi ro

4

6

Tổ chức thực hiện, đánh giá kết quả và báo cáo rủi ro

20

7

Danh mục biểu mẫu liên quan

20

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

1


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Dự án:…………………………………………………………………………………
Vị trí:……………………………………………………………………………………………

1. Giới thiệu
a. Rủi ro dự án là một sự kiện, vấn đề tiềm tàng ở phía trước có thể xảy ra trong quá trình
thực hiện Dự án, khi rủi ro xảy ra sẽ tác động và ảnh hưởng tiêu cực vào các mục tiêu
của dự án.
b. Các yếu tố quản lý rủi ro:
 Khả năng có thể xảy ra

 Phạm vi các hậu quả có thể có
 Thời điểm dự đoán xảy ra trong vòng đời dự án
 Những báo hiệu trước khi rủi ro xảy ra
 Tần suất dự kiến của các sự kiện rủi ro
 Mức độ tác động vào dự án
c. Quản lý rủi ro: là quá trình nhận định, phân tích và phản hồi các yếu tố rủi ro xuyên suốt
quá trình thực hiện của Dự án, giúp CĐT chủ động dự đoán, quản lý và kiểm soát được
các sự kiện rủi ro có thể xảy ra trong tương lai. Qua đó góp phần chuẩn bị phương án
đối phó với rủi ro tốt hơn và hạn chế tối đa các thiệt hại có thể xảy ra cho Dự án.
d. Kế hoạch quản lý rủi ro: là việc dự đoán và đưa ra các nội dung rủi ro có thể diễn ra ở
dự án, để qua đó chuẩn bị trước các phương án ngăn chặn nguy cơ hoặc phương án đối
phó để hạn chế tối đa tác động của rủi ro.
e. Việc quản lý, ngăn ngừa rủi ro làm giảm tần suất xuất hiện, giảm tác động tiêu cực hoặc
loại trừ rủi ro đến dự án.
2. Mục đích
a. Kế hoạch quản lý rủi ro xây dựng được ban hành nhằm quản lý và ngăn ngừa rủi ro cho
dự án. Việc quản lý rủi ro được thực hiện ở tất cả các giai đoạn dự án, và đến từng công
việc trong mỗi giai đoạn.
b. Trong công tác đấu thầu chọn lựa Nhà thầu, các tiêu chí phòng ngừa rủi ro được tham
chiếu đưa vào Hồ sơ mời thầu để các Nhà thầu đưa ra các giải pháp phòng ngừa khi thực
hiện dự án trong trường hợp được chọn. Việc nhận dạng và ngăn ngừa rủi ro trong thi
công được nêu trong Biện pháp thi công của từng công việc và được chủ đầu tư chấp
thuận trước khi thi công (Mẫu F.01 - Biện pháp thi công).
3. Đối tượng áp dụng
Sau khi Kế hoạch được thiết lập, Chủ đầu tư chấp thuận thì tất cả các Nhà tư vấn, Nhà thầu,
Ban QLDA và các phòng/ ban tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào vòng đời dự án đều phải
nghiên cứu và thực hiện phù hợp với Kế hoạch đã đề ra.
4. Nội dung Kế hoạch quản lý rủi ro
Lập kế hoạch quản lý rủi ro:


TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

2


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

i. Kế hoạch quản lý rủi ro là một phần của Kế hoạch Quản lý dự án mô tả các quy định,
hồ sơ tài liệu và hướng dẫn áp dụng để giảm được rủi ro.
ii. Kế hoạch quản lý rủi ro nhằm nhận dạng những rủi ro, phân tích định lượng và định
tính, sắp xếp theo thứ tự ưu tiên để có kế hoạch phòng ngừa. Thực hiện việc theo dõi
và kiểm soát rủi ro trong thời gian dự kiến rủi ro xảy ra để phòng ngừa khi có báo
hiệu.
iii. Kế hoạch quản lý rủi ro phải ghi nhận được toàn bộ rủi ro có thể dự liệu được trong
mỗi công việc, mỗi giai đoạn thực hiện dự án.
iv. Kế hoạch quản lý rủi ro phải được lập trước khi thực hiện công việc.
v. Mỗi dự án phải được lập một Kế hoạch quản lý rủi ro riêng của dự án đó. Nội dung Kế
hoạch quản lý rủi ro bao gồm các nội dung sau:
 Phân loại rủi ro
Nhận dạng các loại rủi ro có khả năng xảy ra trong dự án. Mỗi loại rủi ro là một
khía cạnh cụ thể của dự án mà có thể phát sinh trong vòng đời của dự án.
Phân loại rủi ro theo các bước của dự án với công việc mà Tư vấn Quản lý chịu
trách nhiệm.
 Nhận dạng rủi ro:
Nhận dạng rủi ro là bước đầu tiên để tạo ra Kế hoạch quản lý rủi ro. Một loạt các
loại rủi ro được xác định trong mỗi công việc và các rủi ro tiềm năng đều được liệt
kê.
Danh mục rủi ro trong từng bộ phận được thành lập và thống nhất bởi các thành
viên của Ban QLDA.
 Phân tích định tính, định lượng rủi ro:

Phân tích khả năng xảy ra, tần suất xảy ra của rủi ro.
Phân tích và xác định mức độ tác động rủi ro vào dự án.
Phân tích khả năng xảy ra và tác động của rủi ro được ghi nhận theo từng thang
điểm. Chọn những rủi ro được xem là ưu tiên để lập kế hoạch ứng phó tiếp theo.
Việc phân tích nhằm lập Danh sách các rủi ro ưu tiên để có Kế hoạch đối phó.
 Lập kế hoạch ứng phó rủi ro:
Kế hoạch ứng phó với rủi ro đưa ra những giải pháp ứng phó với từng rủi ro đã được
xếp ưu tiên, những giải pháp bao gồm:
• Phòng tránh: Phòng tránh những rủi ro có thể tránh hoặc loại bỏ triệt để bằng cách
loại bỏ nguyên nhân gây ra rủi ro hoặc thực hiện dự án theo một cách khác.
• Giảm nhẹ: Giảm nhẹ tiến trình thực hiện công việc ít phức tạp, làm nhiều thí nghiệm
để kiểm soát, khảo sát thiết kế và có những biện pháp ngăn ngừa tác động.
• Chuyển: Chuyển rủi ro cho các đơn vị liên quan, mua bảo hiểm …
• Chia sẻ: Chia sẻ cổ phần vốn đầu tư, hợp tác, liên doanh …
• Chấp nhận: Chấp nhận sau khi có hành động phòng ngừa hoặc không thể kiểm soát
được rủi ro, phải chấp nhận giảm lợi nhuận của dự án.
Các giải pháp phòng ngừa phải có tính thực tiễn, có thể áp dụng và có tính hiệu quả cao.
TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

3


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

 Kiểm soát rủi ro:
Ban quản lý dự án có trách nhiệm kiểm soát mọi rủi ro do mình quản lý.
Ngoài ra, trong thi công tại công trường theo các Biện pháp thi công đã chấp thuận, xem xét
sự chuẩn bị nguồn lực sẵn có của Nhà thầu để phòng khi rủi ro xảy ra. Trong quá trình thực
hiện dự án, nếu có rủi ro nào phát sinh cũng được tiến hành đánh giá bổ sung và đưa vào kế
hoạch để phòng ngừa.

5. Các Giai đoạn Quản lý dự án phải nhận dạng rủi ro
Trong dự án được chia thành 3 giai đoạn như sau:

 Giai đoạn Chuẩn bị dự án
 Gai đoạn Thực hiện dự án
 Giai đoạn Kết thúc dự án
Mỗi giai đoạn, chúng ta sẽ xác định làm những việc gì? và trong mỗi công việc có những rủi
ro nào có thể xảy ra? Từ đó ta phân tích và đưa ra kế hoạch phòng ngừa.
Riêng việc thi công của Nhà thầu, tùy thuộc vào Nhà thầu và từng dự án, Nhà thầu phải lập
Biện pháp thi công, trong mỗi BPTC phải nhận dạng được rủi ro và có kế hoạch phòng ngừa,
trình cho Ban QLDA chấp thuận trước khi thi công. Trong quá trình Nhà thầu thực hiện, Ban
QLDA sẽ cùng tham gia kiểm soát rủi ro.
Sau đây là kết quả tổng hợp các rủi ro trong dự án đầu tư & kinh doanh bất động sản ở vai trò
là Tư vấn QLDA, các rủi ro này đã được xếp theo tứ tự ưu tiên cho mỗi Giai đoạn:
Giai đoạn Chuẩn bị dự án:
•

Phân tích đầu tư

Mã rủi ro
RR.01

Mô tả rủi ro

Giải pháp phòng ngừa

1. Thông tin đầu vào của dự - Thiết lập dữ liệu thông tin cho dự án Bất động
án chưa đầy đủ, và chính xác. sản làm cơ sở phân tích đầu tư cho các dự án
- Pháp lý dự án: Thời gian thủ tương lai.
tục kéo dài so với dự kiến,

thay đổi mục đích sử dụng đất
và các chỉ tiêu quy hoạch so
với phương án đề xuất

- Đưa các thông số về Ràng buộc, Giả định, và
Lệ
thuộc
(Constraint,
Assumption,
Dependencies) của phương án được chọn để
phân tích đầu tư cho phù hợp và các bộ phận
- Nghiên cứu thị trường: Các khác theo dõi Quản lý dự án.
báo cáo nghiên cứu thị trường - Xây dựng hệ thống quản lý theo tiêu chuẩn,
không đầy đủ, đề xuất giá bán thiết lập hệ thống báo cáo, kiểm soát thông tin
không có cơ sở và chưa hợp và cảnh báo.
lý. Báo cáo đề xuất đầu tư - Thống kê so sánh số liệu giữa giai đoạn chuẩn
không chính xác
bị đầu tư và giai đoạn triển khai dự án để có tỷ
- Thiết kế Quy hoạch: Tính lệ sai số cho phép.
toán số quy hoạch không - Phân tích độ nhạy các chỉ tiêu lợi nhuận, NPV
chính xác:
(giá trị hiện tại thuần), IRR (tỉ lệ hoàn vốn nội
TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

4


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

- Diện tích hữu dụng thấp, bộ) để đánh giá hiệu quả khi thay đổi các thông

không đạt tối ưu hiệu quả dự số đầu vào theo tỷ lệ sai số
án.
- Diện tích hữu dụng quá cao
so với thiết kế cơ sở, thiết kế
KTTC, đề xuất đầu tư không
chính xác
- Chi phí đầu tư xây dựng:
Tính toán suất đầu tư không
phù hợp nên tính toán hiệu
quả đầu tư dự án không chính
xác
RR.02

2. Rủi ro về công nghệ, máy - Thay thế thiết bị, mua phần mềm bản quyền
móc, thiết bị, phần mềm lạc
hậu

RR.03

3. Rủi ro về nhân lực:

- Tuyển dụng, đào tạo nội bộ nâng cao nghiệp
- Trình độ nhân sự xử lý vụ quản lý có hiệu quả.
thông tin
- Trình độ nhân sự quyết định
đầu tư

RR.04

4. Rủi ro Chính sách, Pháp - Thường xuyên theo dõi cập nhật thông tin để

luật nhà Nước thay đổi:
có đánh giá đề xuất phù hợp
- Chính sách tín dụng nhà
Nước thay đổi
- Chính sách kinh tế tác động
đến thu nhập

•

Nghiên cứu phát triển

Mã rủi ro

Mô tả rủi ro

RR.05

1. Khi nghiên cứu khảo sát
cho một dự án bất kỳ, P.NCPT
kiến nghị giá bán dựa trên tình
hình thực tế thị trường BĐS
thời điểm hiện tại. Tuy nhiên,
quá trình hoàn thiện Pháp lý
hoặc sự thay đổi Quy
hoạch…. cần thời gian khá dài

Giải pháp phòng ngừa
- Xem xét kỹ lưỡng những yếu tố mang tính
lịch sử và dự đoán tình hình biến động để làm
cơ sở đề xuất vững chắc.

- Cập nhật thị trường thường xuyên, báo cáo
với lãnh đạo ngay khi có biến động thị trường.

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

5


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

nên ảnh hưởng đến chất lượng
đề xuất kiến nghị giá bán sản
phẩm. Tần suất xảy ra 100%
RR.06

2. Các chính sách vĩ mô ảnh
hưởng đến thị trường BĐS
như: pháp lý mới được phê
duyệt, chính sách liên quan
đến lãi suất Ngân hàng…
khiến cho việc dự báo thị
trường chưa đúng, gây ảnh
hưởng đến chất lượng báo cáo
khảo sát.

- Hợp tác chặt chẽ với các bộ phận liên quan để
nắm vững thông tin, quy định mới được thuận
duyệt có gây bất lợi hay thuận lợi cho thị
trường BĐS hay không?
- Nên có phương án tài chính dự phòng trường

hợp cho việc phát triển dự án khi có sự điều
chỉnh chính sách tiền tệ từ Chính phủ.

Tần suất 40%
RR.07

3. Thông tin dự án, việc quản
lý, bảo mật thông tin chưa
đảm bảo khi có biến động
nhân sự, gây thất thoát thông
tin và gián đoạn trong công
việc.
Tần suất 20%

•

- Yêu cầu bộ phận IT có giải pháp hỗ trợ bảo
mật thông tin.
- Quản lý nhân sự hiệu quả hơn , đảm bảo sự
chủ động trong công tác và chất lượng công
việc tốt nhất
- Tránh việc thất thoát thông tin khi có nhân sự
nghỉ việc bằng cách giao việc chéo giữa các
nhân sự.
- Nên có văn bản ràng buộc rõ ràng đối với
người lao động đang, không còn làm việc trong
việc đảm bảo bảo mật thông tin cũng như sử
dụng các tài liệu liên quan đến TTCLand

Pháp lý dự án


Mã rủi ro

Mô tả rủi ro

Giải pháp phòng ngừa

RR.08

1. Không cập nhật đồ án quy
hoạch 1/2000 mới nhất, dẫn
đến sử dụng các chỉ tiêu sử
dụng đất quy hoạch đô thị
trong đơn vị ở và ngoài đơn vị
không chính xác, ảnh hưởng
đến tiến độ và chi phí vì phải
điều chỉnh và phê duyệt lại.

RR.09

2. Vốn chủ sở hữu không đủ Dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đã
20% trên tổng mức đầu tư đối phê duyệt, Phòng PLDA chuyển thông tin đến
với dự án có quy mô sử dụng bộ phận chuyên môn của Sở Xây dựng tính

Tiến hành rà soát chỉ tiêu quy hoạch mới nhất
được UBND thành phố phê duyệt, mua thông
tin tại Sở QH-KT hoặc UBND quận, huyện.
Xin chứng chỉ quy hoạch.

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP


6


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

đất dưới 20 ha, và 15% trên
tổng mức đầu tư đối với dự án
có quy mô sử dụng đất từ 20
ha
trở
lên.
Tổng mức đầu tư do đơn vị tư
vấn tính toán thường thấp hơn
tổng mức đầu tư do phòng
chuyên môn của Sở Xây dựng
tính toán, khi có sai lệch dẫn
đến thời gian hoàn thành công
việc bị ảnh hưởng, các bước
công việc tiếp theo như phê
duyệt quy hoạch và thiết kế
không thể triển khai

toán trước để có số liệu tương đối chính xác.
Trong hợp đồng hợp tác đầu tư với đối tác cần
quy định điều khoản tăng vốn đáp ứng quy định
này.

RR.010


3. Phát sinh thủ tục điều chỉnh Rà soát kỹ hồ sơ trước khi đệ trình để có những
các quyết định đầu tư khi số phương án xử lý linh động.
liệu thiết kế và phê duyệt dự
án có sự thay đổi cho phù hợp
với thực tế đầu tư. Ví dụ có sự
khác biệt số lượng căn hộ
trong chấp thuận đầu tư và hồ
sơ thiết kế, khi thực hiện thủ
tục cấp phép xây dựng và đủ
điều kiện huy động vốn sẽ
phải điều chỉnh lại phù hợp,
ảnh hướng đến tiến độ thi
công và doanh thu của dự án

RR.011

4. Thay đổi cán bộ phê duyệt Thường xuyên theo dõi thông tin để dự liệu
hồ sơ và cách hiểu các văn được tình huống có thể xảy ra.
bản hướng dẫn quy chuẩn về
xây dựng của các Sở, Ngành.
Ảnh hưởng đến tiến độ công
việc và khó khăn trong công
tác giải trình của chủ đầu tư.

RR.012

5. Các văn bản quy phạm Cập nhật thường xuyên các quy định mới, tìm
pháp luật điều chỉnh có sự hiểu cách thức áp dụng và trao đổi chuyên môn
thay đổi. Ảnh hưởng đến chủ với các Sở, Ngành để áp dụng phù hợp.
trương đầu tư, tiến độ, thủ tục

trong thời gian được phê
duyệt, có hiệu lực và hướng
dẫn thi hành

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

7


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Giai đoạn thực hiện dự án:
•

Khảo sát – Thiết kế

Mã rủi ro

Mô tả rủi ro

Giải pháp phòng ngừa

RR.013

1. Thay đổi Quy hoạch chi tiết
sau khi được phê duyệt.
HĐQT muốn thay đổi Quy
hoạch chi tiết, trong một cuộc
họp giao ban, ảnh hưởng đến
tiến độ vì phải điều chỉnh và

phê duyệt lại.

- Xem xét kỹ những yêu cầu để đưa vào Nhiệm
vụ quy hoạch, tránh thiếu soát hoặc phải thay
đổi sau này.
- Mời Chuyên gia, Ban cố vấn có nhiều kinh
nghiệm tham gia các buổi báo cáo quy hoạch
của Tư vấn TK, góp ý bổ sung ngay từ đầu.
- Thiết lập checklist kiểm tra các thông số Quy
hoạch nhằm giảm những thiếu sót và đồng bộ.

RR.014

2. Thay đổi Thiết kế cơ sở.
HĐQT muốn thay đổi Thiết kế
Kỹ thuật khác với Thiết kế cơ
sở. Điều này sẽ phải điều
chỉnh lại Dự án đầu tư, và điều
chỉnh Chứng nhận đầu tư, làm
dự án kéo dài tiến độ.

- Xem xét kỹ những yêu cầu, dự lường những
yêu cầu tương lai để đưa vào Nhiệm vụ thiết
kế, tránh thiếu soát hoặc phải thay đổi sau này.
- Mời chuyên gia, Ban cố vấn có nhiều kinh
nghiệm tham gia các buổi báo cáo Thiết kế
Concept và Thiết kế cơ sở, góp ý bổ sung ngay
từ đầu.

RR.015


3. Thiết kế kỹ thuật không
đúng, không đầy đủ. TVKT
lập thiết kế không đúng ảnh
hưởng đến chất lượng, thiết
sót phải bổ sung kéo dài tiến
độ.

- Đề xuất những TVTK có kinh nghiệm để có
TK chất lượng.
- Tùy vào các năng lực của TVTK, mà Phòng
sẽ tăng cường nhân sự thẩm tra kỹ để phát hiện
giảm những thiếu sót.
- Xử lý những thay đổi một cách linh hoạt để
đẩy nhanh tiến độ.

RR.016

4. Thiết kế kỹ thuật vượt Tiêu
chuẩn chất lượng. Trong
Nhiệm vụ thiết kế yêu cầu
thiết kế theo TCXDVN, thực
tế thiết kế theo Tiêu chuẩn
nước ngoài, làm giá thành
công trình tăng so với TMĐT
của dự án.

- Xem xét kỹ các Chuẩn chất lượng theo yêu
cầu của sản phẩm (dựa trên các bài học kinh
nghiệm) trước khi đưa vào NVTK, tránh thay

đổi nhiều làm thay đổi chất lượng.
- Kiểm tra thiết kế có đầy đủ danh mục Tiêu
chuẩn ứng với từng công việc, để đáp ứng với
dự án đầu tư và công tác chọn thầu.

RR.017

5. Các thông số kỹ thuật đầu
vào của khảo sát chưa đủ tin
cậy (Khảo sát địa chất, địa
hình, thuỷ văn …) như thiếu
điều tra mực nước thủy triều
và chưa tính toán cụ thể cao

- Thuê đơn vị tư vấn khảo sát chuyên nghiệp,
có kinh nghiệm và am hiểu địa phương.
- Tham khảo các công trình lân cận, tương tự.
- Kiểm tra việc giám sát khâu khảo sát.

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

8


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

độ ngập nước…
RR.018

6. QH chưa khai thác hết tiềm

năng của vị trí dự án:
- Vị trí dự án đã có QH từ đầu,
CĐT triển khai dự án dựa theo
QH này, nhưng hiện nay QH
này không theo kịp và không
phù hợp với tình hình phát
triển.
- Vị trí dự án đầu tư chưa có
QH 1/500 đã duyệt, CĐT đề
xuất phương án QH.

- Trong giai đoạn tiền khả thi, cần phải nghiên
cứu, đánh giá kỹ lưỡng định hướng quy hoạch
tại vị trí khu đất bao gồm QH chung, QH vùng,
QH phân khu 1/2000, QH chi tiết 1/500.
- Tính FS để chọn ra phương án thiết kế tối ưu.

RR.019

7. Thông tin sai lệch trong QH
- Do thiếu dữ liệu thông tin
đầu vào từ phía Cơ quan nhà
nước
- Sự kết hợp chưa nhịp nhàng
giữa các phòng ban (Pháp lý
dự án, Phát triển dự án, P.
QLTK…) cho việc thống nhất
thông tin quy hoạch của dự án.

-Rà soát lại các thông tin quy hoạch, dữ liệu

liên quan đến dự án.
- Nhận dạng những thông tin quy hoạch cũ
không phù hợp, đề xuất cập nhật trong quy
hoạch chi tiết mới.

RR.020

8. Tư vấn thiết kế chưa bám - Nhiệm vụ thiết kế bám vào chiến lược kinh
sát nhiệm vụ thiết kế về các doanh, pháp lý và tính thực tiễn của dự án
chỉ tiêu Quy hoạch
- Minh bạch nhiệm vụ thiết kế, giải thích mọi
người rõ và cùng thực hiện.

RR.021

9. Thiết kế tính thiếu về kết
cấu hoặc quá dư thừa: Tư vấn
thiết kế chưa đưa ra các giải
pháp phù hợp.

RR.022

10. Dự toán tính khối lượng - Tham gia lựa chọn Tư vấn có năng lực.
chưa đúng và đủ
- Đào tạo nội bộ và bố trí nhân sự chuyên
ngành kiểm tra khối lượng để tránh thiếu sót.

RR.023

11. Thẩm định thiết kế chậm, - Áp dụng Khung quản lý SCRUM vào thẩm

còn nhiều sai sót.
tra thiết kế.
- Thiết lập mốc tiến độ thẩm tra thiết kế và có
cam kết thực hiện.

- Qua thẩm tra, bằng cách sử dụng một phần
mềm khác, tính toán tìm ra các sai sót để
TVTK chấp nhận.
- Qua thẩm tra, so sánh với những bài học kinh
nghiệm thuyết phục TVTK chỉnh sửa.
- Mời Ban cố vấn hoặc Tư vấn khách quan xem
xét lại nếu cần.

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

9


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

- Chia nhỏ các công việc, bộ phận, hạng mục ...
để thẩm tra và giao dần kết quả.
- Kiểm soát thường xuyên tiến độ theo công
việc chia nhỏ và theo mốc tiến độ.
- Thiết lập checklist để thẩm tra Hồ sơ đầu vào,
Kiến trúc, kết cấu, MEP... việc này giúp cho ta
tránh thiếu soát trong thẩm tra, làm giống nhau
và mang tính hệ thống.
RR.024


12. Thẩm định dự toán còn
nhiều sai sót: Chuyên viên
thẩm định thiếu kinh nghiệm,
Quản lý chưa kiểm soát được
chuyên môn của bộ phận

- Áp dụng Khung quản lý SCRUM vào thẩm
tra thiết kế.
- Thiết lập mốc tiến độ thẩm tra thiết kế và có
cam kết thực hiện.
- Chia nhỏ các công việc, bộ phận, hạng mục ...
để thẩm tra và giao dần kết quả.
- Kiểm soát thường xuyên tiến độ theo công
việc chia nhỏ và theo mốc tiến độ.
- Thiết lập checklist để thẩm tra hồ sơ đầu vào
và dự toán... việc này giúp cho ta tránh thiếu
soát trong thẩm tra, làm giống nhau và mang
tính hệ thống.
- Tổ chức đào tạo nội bộ công tác tác thẩm tra
dự toán để nâng cao nghiệp vụ.

RR.025

13. Tổng dự toán vượt TMĐT
do
các
nguyên
nhân:
- Khái toán thiếu các hạng
mục chi tiết, dự đoán các giải

pháp gia cố móng, biện pháp
thi
công
chưa
đúng
- Thiết kế ý tưởng cầu kỳ,
chưa tính đến hiệu quả đầu tư.
- Thiết kế kỹ thuật thi công
lựa chọn các vật liệu hoàn
thiện, trang trí nội thất đắt tiền

- Khảo sát xác định yêu cầu về phạm vi trong
bước lập FS thật chính xác để giảm thiếu sót
khi lập TMĐT.
- Trong FS yêu cầu phải có những thông tin về
Ràng buộc, Giả định, và Lệ thuộc của phương
án được chọn, dựa vào đó để quản lý chi phí.
Nếu chỉ cần thay đổi những yêu cầu trên thì
TMĐT sẽ thay đổi.

RR.026

14. Thiếu cung cấp file mềm
cho
hồ
sơ
tài
liệu
- Do công tác triển khai hợp
đồng còn chậm với TVTK.

- Năng lực TVTK chưa đáp
ứng yêu cầu của CĐT
- Trong quá trình triển khai
thiết kế chưa có sự kết nối và

- Việc cung cấp file mềm theo yêu cầu của
CĐT phải được ràng buộc trong hợp đồng.
- Việc bàn giao file mềm đủ về số lượng, đúng
nội dung ... được nghiệm thu tương tự như hồ
sơ bản giấy.

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

10


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

tương tác giữa các bên nên
việc cung cấp file mềm của
TVTK còn chậm trễ

•

Tổ chức chọn thầu

Mã rủi ro

Mô tả rủi ro


Giải pháp phòng ngừa

RR.027

1. Thiếu hồ sơ đầu vào để lập
HSMT (một trong các hồ sơ
sau):
- Chưa có ĐKKT, ĐKTC,
phạm
vi
công
việc
- Bản vẽ KTTC hoặc bản vẽ
chi
tiết
- Khối lượng mời thầu chưa
đầy đủ, giá gói thầu được
duyệt.
- Chủng loại vật tư áp dụng
cho
gói
thầu.
- Pháp lý của gói thầu: thỏa
thuận đấu nối.....

- Tận dụng những hồ sơ đầu vào có được phát
hành HSMT. Yêu cầu nhà thầu kiểm tra bản vẽ
kết hợp khảo sát thực tế tại công trình để có
khối lượng và giá đề xuất tương đối, kết hợp với
các phòng ban rà soát lại trong quá trình làm rõ

để có được khối lượng và giá chính xác cho gói
thầu.
- Trong quá trình nhà thầu chào giá yêu cầu các
phòng ban liên quan cung cấp các hồ sơ còn
thiếu để chuyển cho nhà thầu hoặc bổ sung khi
làm rõ hồ sơ đề xuất và yêu cầu nhà thầu chào
lại giá.

RR.028

2. Tiến độ chọn thầu kéo dài
so với kế hoạch lựa chọn nhà
thầu với những lý do sau:
- Thiếu hồ sơ đầu vào nên
kéo dài thời gian chọn thầu do
các nhà thầu phải điều chỉnh
giá đề xuất khi có thông tin.
- KHĐT do PMU lập thường
trong giai đoạn khái toán,
chưa điều chỉnh kịp thời

- Thực hiện theo chỉ đạo của lãnh đạo, chọn nhà
thầu và soạn thảo Hợp đồng và bổ túc hồ sơ còn
thiếu
theo
đúng
quy
trình.
- Giới thiệu các nhà thầu chiến lược, các nhà
thầu đã từng hợp tác với Công ty và có hiệu

quả.

RR.029

3. Giá đề nghị trúng thầu cao
hơn giá gói thầu trong KHĐT
được duyệt với những lý do
sau:
- KHĐT lập trong giai đoạn
TKCS.
- Trượt giá vật tư & nhân
công
- Thay đổi kiến trúc hoặc kết
cấu trong quá trình triển khai

- Kết hợp với các phòng ban, Ban mua hàng,
PMU rà soát lại giá gói thầu yêu cầu điều chỉnh
TMĐT
- Xin ý kiến và thực hiện theo chỉ đạo của lãnh
đạo.

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

11


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

gói thầu
RR.030


4. HSNL của nhà thầu thường
thiếu chứng chỉ năng lực hoạt
động xây dựng phù hợp với
gói thầu hoặc giấy hành nghề
của các nhân sự tham gia gói
thầu thường không phù hợp
với yêu cầu của gói thầu (hết
hạn)

- Kiểm tra HSNL của các nhà thầu và yêu cầu
bổ sung (nếu có) trước khi đưa vào danh sách
ngắn.
- Yêu cầu nhà thầu làm bảng cam kết trước khi
thông báo trúng thầu

RR.031

5. Xử lý không phù hợp các
tình huống trong quá trình lựa
chọn nhà thầu (do có nhiều
tình huống xảy ra trong quá
trình lựa chọn nhà thầu) dẫn
đến quá trình lựa chọn nhà
thầu kéo dài, không đàm phán
được hợp đồng

- Trưởng phòng Đấu thầu trực tiếp giải quyết
theo phân quyền, trường hợp khác xin ý kiến
lãnh đạo.

- Đào tạo nội bộ và lập sổ tay nhân viên.

RR.032

6. Các thông tin lúc mở thầu
không chính xác do sơ sót khi
mở thầu, đọc thông tin sai,
nhà thầu dự thầu với thông tin
không theo mẫu (nhất là Thư
giảm giá)

- Tổ chấm thầu cần kiểm soát kỹ trong lúc mở
thầu, phân công người ghi biên bản, người mở
hồ sơ.
- Nhấn mạnh trong HSMT phần gửi thư giảm
giá, nếu không đúng quy định thì thì Thư giảm
giá đó không chấp nhận

RR.033

7. Trong hợp đồng, thiếu nội Xác định trong lúc đàm phán hợp đồng với nhà
dung yêu cầu bàn giao gói thầu để tránh tình trạng nêu trên gồm:
thầu cho cơ quan nhà nước có - Chi phí bàn giao, đấu nối.
liên quan (do ảnh hưởng đến - Thời gian bàn giao cho cơ quan nhà nước kể
tiến độ công trình và bàn giao từ khi công trình hoàn thành
sản phẩm cho khác hàng. Ví - Trách nhiệm của nhà thầu trong trường hợp
dụ như: hạ tầng giao thông, kéo dài thời gian bàn giao
trạm biến áp, điện chiếu sáng,
cấp thoát nước, xử lý nước
thải ... ) dẫn đến khó chế tài

nhà thầu khi thực hiện hợp
đồng

RR.034

8. Các nội dung của hợp đồng - Góp ý kiến của các phòng ban để đảm bảo đầy
chưa phù hợp, chưa đầy đủ so đủ nội dung chuyên môn
với yêu cầu của gói thầu do - Xây dựng checklist các nội dung chính.
không hiểu rõ gói thầu,
thương thảo hợp đồng còn sơ

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

12


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

sài
RR.035

9. Nhà thầu được chọn thầu - Lưu ý thực hiện bảo đảm dự thầu để chế tài.
có thể từ chối ký hợp đồng - Chuẩn xác về thời gian khi lập kế hoạch lựa
sau khi trúng thầu do thời chọn nhà thầu.
gian triển khai lâu, giá hợp - Thương thảo hợp đồng cần rõ ràng, đầy đủ
đồng thay đổi, Chủ đầu tư yêu
cầu bổ sung công việc mới

RR.036


10. Gia hạn hiệu lực HSDT - Nhắc nhở các nhân viên, thường xuyên trao
nhưng không yêu cầu gia hạn đổi trong đào tạo nội bộ
hiệu lực bảo đảm dự thầu - Lập sổ tay nhân viên.
tương ứng dẫn đến bảo đảm
dự thầu không còn tác dụng

•

Trong thi công

Mã rủi ro

Mô tả rủi ro

Giải pháp phòng ngừa

RR.037

1. Nhân lực của PMO, PMU
không đủ năng lực quản lý sẽ
gây ra rủi ro trong quản lý dự
án

- Đào tạo nội bộ là hình thức áp dụng
- Mọi người được trang bị kỹ năng quản lý rủi
ro trong dự án Bất động sản

RR.038

2. Công tác chuẩn bị quản lý

thực hiện dự án chưa đầy đủ

- Tận dụng hết những yếu tố doanh nghiệp
- Sử dụng những tài sản quá trình của tổ chức.

RR.039

3. Giám đốc dự án kém truyền
thông

- Được đào tạo về kỹ năng truyền thông và phối
hợp với các bên liên quan trong dự án
- Thiết lập danh sách và yêu cầu của các bên
liên quan cho từng dự án để phối hợp.

RR.040

4. Quản lý và giải quyết những
thay đổi chậm ảnh hưởng đến
tiến độ dự án

- Cần linh hoạt giả quyết kịp thời trong các
quyết định thay đổi.
- Tổ chức cuộc họp hàng ngày 15 phút để tháo
gỡ những rào cản trong thi công.

RR.041

5. Thường xuyên xung đột
trong dự án, Ban QLDA làm

việc kém hiệu quả.

- Giám đốc dự án phải có kỹ năng giả quyết
xung đột.
- Cần cung cấp kỹ năng làm việc nhóm cho mọi
thành viên trong QLDA.

RR.042

6. Công nghệ mới trong xây
dựng, nhiều nhân sự chưa biết.

- Đào tạo nội bộ.
- Mời chuyên gia bên ngoài đào tạo

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

13


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

RR.043

7. Thiếu những bài học kinh
nghiệm từ những công trình đã
xây dựng

- Tổ chức khảo sát sự hài lòng của khách hàng.
- Tiếp thu những ý kiến phản hồi từ Ban Quản

lý tòa nhà qua kết quả vận hành và bảo trì.
- Sau mỗi công việc, công trình tổng kết rút ra
bài học kinh nghiệm, lưu trữ và chia sẻ cho
công trình tương tự.

RR.044

8. Thực hiện không đúng tiến
độ đã được Chủ đầu tư phê
duyệt

- Chia nhỏ công việc để quản lý tiến độ.
- Thường xuyên cập nhật tiến độ các dự án, và
cảnh báo tiến độ hằng tuần, tháng, quý.
- Tìm hiểu nguyên nhân chậm trể và đề xuất
giải pháp khắc phục.

RR.045

9. Thực hiện không đúng biện
pháp thi công, chất lượng
không đảm bảo

- Kiểm tra, góp ý các biện pháp thi công tại các
dự án.
- Kiểm tra định kỳ các dự án và cảnh báo các
công tác không phù hợp BPTC đã phê duyệt và
những điều chỉnh.
- Tìm hiểu nguyên nhân, đề xuất giải pháp khắc
phục triệt để, để xuất phạt theo Nghị định

139/2017/NDCP.

RR.046

10. Không tuân thủ An toàn,
Vệ sinh môi trường, Phòng
chống cháy nổ

- Kiểm tra, góp ý các biện pháp AT- VSMTPCCN tại các dự án.
- Kiểm tra định kỳ các dự án và cảnh báo các
hành động không phù hợp AT-VSMT-PCCN.
- Tìm hiểu nguyên nhân, đề xuất giải pháp khắc
phục triệt để, đề xuất phạt theo quy định của
Công ty.
- Trong hợp đồng phải quy định rõ các khoản
phạt về AT-VSMT-PCCN.
- Tất cả cán bộ, công nhân khi vào thi công tại
dự án phải được huấn luyện về ATLĐ-VSMTPCCN và được cấp thẻ ra vào dự án.
- Vào các buổi sáng hằng ngày, nhà thầu tổ
chức buổi trao đổi vấn đề an toàn trước khi bắt
đầu ngày làm việc.
- Kiểm định thiết bị thi công đầu vào, hằng
tháng kiểm tra lại các thiết bị trên công trường
và thực hiện dán nhãn an toàn.
- Loại bỏ các cá nhân vi phạm ra khỏi công
trường theo các quy định trong hợp đồng

RR.047

11. Thanh toán vượt hay chậm


- Tìm hiểu nguyên nhân, phối hợp các phòng

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

14


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

hơn kế hoạch chi phí dự án

ban, đề xuất giải pháp phù hợp.
- Hoàn thiện các thiếu sót trong quy trình thanh
toán.
- Hướng dẫn lập hồ sơ thanh toán cho các dự án
(nếu cần)

RR.048

12. Sai sót trong bản vẽ thiết
kế

- Phối hợp với phòng quản lý thiết kế, kiểm tra,
kiểm soát bản vẽ trong giai đoạn thiết kế.
- Cảnh báo các vấn đề thiết kế chưa phù hợp
thông qua phiếu góp ý, checklist.
- Đề xuất phương án thiết kế phù hợp

RR.048


13. Không thực hiện nghiệm
thu hoàn thành giai đoạn, bàn
giao công trình

- Phối hợp các ban QLDA, TVGS kiểm tra định
kỳ, cảnh báo chất lượng không phù hợp.
- Kiểm soát, nâng cao công tác nghiệm thu nội
bộ nhà thầu thi công.
- Đề xuất giải pháp xử lý chất lượng thi công để
đảm bảo nghiệm thu, bàn giao

RR.050

14. Không tuân thủ quy định
Bảo hành, bảo trì công trình

- Lập hồ sơ yêu cầu từ giai đọan thiết kế.
- Ràng buộc quy định bảo hành, bảo trì trong
hợp đồng.
- Đưa ra các mức phạt trong hợp đồng.

RR.051

15. Sai sót hồ sơ Quyết toán

- Kiểm tra, kiểm soát các đợt thanh toán đúng,
đủ, phù hợp với hợp đồng đã ký.
- Check list các danh mục hồ sơ
- Hướng dẫn lập hồ sơ quyết toán theo quy định

hợp đồng.

RR.052

16. Thi công công trình ảnh
hưởng đến khu nhà lân cận
(nứt, sập, khiếu nại…)

- Mời đơn vị bàn bảo hiểm công trình đến khảo
sát, Chủ đầu tư mua bảo hiểm công trình, khi có
sự cố xảy ra bên bảo hiểm sẽ đánh giá và bồi
thường.
- Ban QLDA, TVGS, P. Pháp lý, nhà thầu, kết
hợp khảo sát, đánh giá, thương lượng bồi
thường khi có khiếu nại xảy ra.

RR.052

17. Biện pháp thi công tầng
hầm tại các khu vực đất yếu
như quận 7 … Cọc vây, cừ
lazsen, hệ shoring dễ mất ổn
định, gây ra sự cố.

- Kiểm tra, thẩm tra biện pháp thi công phần
ngầm trước khi thi công.
- Quan trắc lún, nghiêng thường xuyên.
- Nhận định yếu tố va đập của thiết bị khi thi
công như xe cuốc, khi cẩu thiết vật tư … để
tăng cường hệ shoring thêm 1 cấp.


TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

15


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

RR.054

18. Thấm, nứt sàn, tường vây

- Phải tuân thủ các chỉ dẫn thiết kế, BPTC đã
được thẩm tra, thẩm định
- Rà soát hồ sơ địa chất thực tế khi đào hố
móng.
- Quan trắc thường xuyên
- Khi có vết nức phải theo dõi thường xuyên và
có biện pháp xử lý theo đúng quy trình sửa
chữa.
- Tham vấn ý kiến của chuyên gia.

RR.055

19. Biện pháp thi công phần
thân

- Kiểm tra, thẩm tra biện pháp dàn giáo bao che,
coffa.
- Kiểm tra biện pháp an toàn, vệ sinh môi

trường, phòng chống cháy nổ.
- Nhận định yếu tố thời tiết, văn hóa vùng, miền
để có biện pháp thi công phù hợp

RR.056

20. Nhà Thầu không đáp ứng
tiến độ phê duyệt

- Nhận diện các nguyên nhân ảnh hưởng tiến
độ, họp với các phòng ban liên quan đề xuất
hướng xử lý phù hợp
- Nhận định yếu tố thời tiết, văn hóa vùng, miền
để có biện pháp thi công phù hợp

RR.057

21. Vật tư - thiết bị nhập về
không đúng tiến độ thi công

- Phải có kế hoạch trình duyệt nhập vật tư - thiết
bị phù hợp với tiến độ và có thời gian dự phòng
các trường hợp xấu xảy ra như hết hàng, thay
đổi chủng loại, thời gia chế tạo, nhập khẩu,...
- Trong kế hoạch đảm bảo chất lượng, hợp đồng
kinh tế, hoặc hồ sơ yêu cầu trong quá trình đấu
thầu phải nêu rõ thành phần hồ sơ yêu cầu đối
với các vật tư - thiết bị trong nước, nhập khẩu.

RR.058


22. Tư vấn Giám sát thi công
chưa đủ năng lực

- Phải ngăn chặn việc này ngay từ lúc lập hồ sơ
mời thầu
- Nêu rõ điều kiện về năng lực giám sát trong
hợp đồng kinh tế.
- Phê duyệt Đề cương giám sát theo yêu cầu của
Công ty trước khi giám sát.
- Yêu cầu thay đổi các giám sát không đủ năng
lực, kinh nghiệm

RR.059

23. Phối hợp các nhà thầu
trong công trình chưa nhịp
nhàng

- Tổ chức và duy trì họp 15 phút hàng ngày để
tháo gỡ vướn mắc.
- Phải có quy trình phối hợp giữa các bên CĐT,
TVGS, Nhà thầu.

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

16


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN


- Nêu rõ điều kiện sử dụng các tài nguyên có
sẵn của dự án (nguồn điện, nước, vận thang...)
- Các nhà thầu trước khi vào thi công phải nắm
rõ các quy trình phối hợp, các quy định chung
công trình
- Phải có biên bản họp phối hợp với sự đồng
thuận của các bên.
RR.060

24. Rủi ro liên quan đến ranh
đất

Cần đo đạc chính xác trong giai đoạn giao đất,
lập quy hoạch, thiết kế

RR.061

25. Rủi ro về dòng tiền thanh
toán

- Cần kiểm soát, chuẩn bị dòng tiền phù hợp với
tiến độ thi công của hợp đồng để đáp ứng kịp
thời việc thanh toán cho nhà thầu
- Lập biểu báo cáo chi phí thực hiện so với kế
hoạch hàng tháng để Công ty biết nhu cầu kinh
phí mà đáp ứng.
- Hạn chế việc ngưng thi công, cũng như tranh
chấp trong hợp đồng


•

Quản lý chất lượng

Mã rủi ro

Mô tả rủi ro

Giải pháp phòng ngừa

RR.062

1. Thiếu đánh giá thường
xuyên hệ thống Quản lý chất
lượng sẽ tạo rủi ro đến các
mục tiêu dự án.

- Đánh giá thường xuyên tất cả các bộ phận liên
quan đến chất lượng công trình.
- Phối hợp với các bộ phận liên quan tham gia
đánh giá để đánh giá toàn diện, tránh tổ chức
nhiều đoàn đánh giá mất thời gian của các đơn
vị.

RR.063

2. Thiếu đào tạo nội bộ, ảnh
hưởng đến chất lượng nhân
sự quản lý.


- Khảo sát nhu cầu đào tạo ở các Dự án.
- Sử dụng phối hợp phương pháp đào tạo truyền
thống và Elearning để phù hợp thời gian cho các
kỹ sư làm việc ở các dự án.

RR.064

3. Thiếu Quy trình dẫn đến
rủi ro trong quản lý.

- Rà soát để phát hiện thiếu sót Quy trình đề
nghị thiết lập.
- Tiếp nhận những phản hồi của các bên liên
quan để cải tiến quy trình.
- Đánh giá định kỳ phát hiện sự bất cập của Quy
trình đề nghị cải tiến.

RR.065

4. Việc thực hiện không tuân
thủ Quy trình của các phòng

- Tổ chức đánh giá định kỳ để phát hiện sự

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP

17


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN


ban không đầy đủ nên xử lý
công việc thiếu sót, không
triệt để ảnh hưởng đến chất
lượng công việc.

không phù hợp và yêu cầu khắc phục.

RR.066

5. Việc không tìm ra nguyên
nhân gốc rễ của vấn đề sẽ
không khắc phục được chất
lượng công trình.

- Phân tích và tìm ra nguyên nhân gốc rễ của
các vấn đề để xử lý và khắc phục bằng việc
phân tích qua các yếu tố 5M+E+I.
- Tiếp tục tìm ra các nguyên nhân khác, nếu
nguyên nhân áp dụng cũng chưa phù hợp.

RR.067

6. Chất lượng và Rủi ro là hai
yếu tố luôn ảnh hưởng đến
giá thành và chất lượng sản
phẩm Bất động sản.

- Thiết lập hai Kế hoạch này để theo dõi và
kiểm soát chất lượng và rủi ro.

- Đánh giá thường xuyên để theo dõi kết quả
mang lại đạt được kỳ vọng của dự án.

Giai đoạn Kết thúc dự án:

Mã rủi ro

Mô tả rủi ro

Giải pháp phòng ngừa

RR.068

Hồ sơ hoàn thành dự án - Thường xuyên kiểm tra Hồ sơ hoàn thành dự
không đầy đủ để lưu trữ và án qua từng giai đoạn, phát hiện sự không phù
phục vụ cho các bước quản lý hợp để xử lý.
sau này.

RR.069

Hồ sơ pháp lý chưa đủ để làm
hồ sơ chủ quyền cho khách
hàng.

- Trao đổi với Bộ phận làm Hồ sơ chủ quyền
cho khách hàng, kịp thời bổ sung những thiếu
sót để kịp lập hồ sơ chủ quyền.

RR.070


Hồ sơ pháp lý chưa đủ để bàn
giao cho tổ chức Quản lý dự
án trong vận hành và bảo trì.

- Hồ sơ bàn giao cho tổ chức quản lý phải rà
soát cho đúng các hồ sơ theo quy trình Hồ sơ
hoàn thành dự án.
-Hồ sơ bao gồm bản giấy và File mềm có giá trị
pháp lý tương đương.
- Kiểm soát việc đào tạo chuyển giao vận hành
cho tổ chức quản lý sử dụng công trình, thực sự
có hiệu quả.

RR.071

Sự hài lòng của khách hàng
không đạt như còn nhiều lỗi
chất lượng khi bàn giao,
những sự cố nhỏ trong sử
dụng không bảo hành kịp
thời, hồ sơ chủ quyền cho

-Tổ chức kiểm tra trước khi bàn giao cho đơn vị
quản lý, và khách hàng qua checklist kiểm tra
bàn giao nhằm loại bỏ những sai sót không đáng
có.
-Việc hoàn thành pháp lý phải xong trước,

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP


18


KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

khách hàng chậm và kéo
dài…

nhưng nếu có chậm thì cũng phải song hành với
thi công, có nghĩa là khi công trình xong thì
pháp lý cũng xong để bàn giao.
- Sử dụng chính sách khen thưởng để động viên
tiến độ pháp lý.

6. Tổ chức thực hiện, đánh giá kết quả thực hiện và báo cáo rủi ro
•

Tổ chức thực hiện, quản lý rủi ro theo Quy trình: …………………………………

•

Hướng dẫn thực hiện Kế hoạch Quản lý rủi ro: Sau khi Kế hoạch được chủ đầu tư
chấp thuận, Ban QLDA sẽ tiến hành hướng dẫn để các Nhà thầu, Nhà tư vấn và
toàn bộ Ban QLDA hiểu rõ kế hoạch để thực hiện.

•

Các Nhà thầu, các nhà Tư vấn: Tất cả các Nhà thầu, Nhà tư vấn đều phải lập Kế
hoạch quản lý rủi ro, và có báo cáo kết quả phòng ngừa rủi ro trong Báo cáo định
kỳ gửi cho Tư vấn QLDA (Mẫu F.02).Trong quá trình thực hiện Kế hoạch quản lý

rủi ro, nếu có rủi ro mới phát sinh hoặc vướng mắc/bất cập thì các đơn vị có liên
quan đề xuất với Ban QLDA điểu chỉnh, bổ sung Kế hoạch.

•

Ban Quản lý dự án: Việc quản lý rủi ro trong thi công, Ban quản lý dự án thực hiện
theo các Biện pháp thi công đã được chấp thuận. Việc báo cáo Kế hoạch quản lý
rủi ro được Nhà thầu cập nhật trong báo cáo tình trạng dự án định kỳ (Mẫu F.02).

7. Danh mục biểu mẫu liên quan

TT

Tên biểu mẫu

Mã số

1

Mẫu - Biện pháp thi công

F.01

2

Báo cáo kết quả Quản lý rủi ro

F.02

TEMPLATE - KẾ HOẠCH QUẢN LÝ RỦI RO DỰ ÁN XÂY DỰNG DO KS. LÊ HUỆ TƯ VẤN THIẾT LẬP


19


Logo

BIỆN PHÁP THI CÔNG
Công việc: ……………...

T
1

Nội dung
Tài liệu tham khảo

2

Tiêu chuẩn thi công &
nghiệm thu

3

Tóm lược nội dung công
việc

4

Nhân sự tham gia

5


Tiến độ thi công

6

Thiết bị,phương tiện thi
công chính

7
8

Vật liệu chủ chốt
Xác định các mối nguy, rủi
ro cho công việc thi công
này và có giải pháp phòng
ngừa

9

9.1. Trình tự thi công
• Phương pháp thi công
• Nêu trình tự các bước thi công
• Danh mục cần thiết phải kiểm tra
• Những Chuẩn mực sai số cho phép trong nghiệm thu
• Những công việc cần phải đặc biệt chú ý khi thi công
• Sự phối hợp hay nối kết với các công việc khác
• Sự phối hợp với các Bên liên quan

Mã : …
Ngày:…/…/…


Diễn giải
• Hồ sơ thiết kế và Specification của CĐT;
• Bảng tính toán do công ty lập;
• Bản vẽ thi công do công ty thiết lập;
• Hợp đồng thi công …
• Nêu tất cả các Tiêu chuẩn thi công & nghiệm thu, Tiêu
chuẩn thí nghiệm, Các chuẩn mực sai số cho tương ứng
với công việc đang lập BPTC.
• Các Tiêu chuẩn này phải phù hợp với Specifications và
yêu cầu của Thiết kế.
• Mô tả rõ ràng nội dung công việc và khối lượng thực
hiện.
• Định nghĩa minh bạch công việc hoàn thành là như thế
nào?
• Nêu Đội trưởng công việc này
• Kỹ sư giám sát của nhà thầu
• Nhà thầu phụ - nếu có
• Các tổ trưởng
• Số lượng công nhân
• Tiến độ cho toàn bộ công việc
• Tiến độ từng Sprint (tuần hay tháng)
• Các mốc tiến độ của công việc
• Kê rõ các loại thiết bị bao gồm các thông số: Nhãn hiệu,
số lượng, các thông số kỹ thuật, GPĐK…
• Hình ảnh thực của thiết bị.

• Nêu những vật liệu chủ chốt cho công việc
• Nhận dạng những rủi ro trong thi công công việc này.
• Nêu những cảnh báo trước khi rủi ro sắp xảy ra

• Xếp thự tự theo rủi ro lớn xuống nhỏ để phòng ngừa.
• Đưa ra 2 đến 3 giải pháp phòng ngừa cho 1 rủi ro.
• Những nguồn lực dự phòng cho rủi ro.

Template - Biện pháp thi công được tư vấn bởi KS. Lê Huệ.

Page 1


9.2. Kiểm tra: Công việc thi công trên được kiểm tra theo các nội dung yêu cầu quản lý
xây dựng tại điều 66 – Luật xây dựng 2014, bao gồm kiểm tra:
• Kế hoạch công việc;
• Phạm vi công việc
• Chất lượng xây dựng (theo QCP và ITP);
• Tiến độ thực hiện;
• Chi phí theo hợp đồng;
• Khối lượng công việc;
• An toàn trong thi công & bảo vệ môi trường trong xây dựng;
• Lựa chọn nhà thầu và Hợp đồng xây dựng;
• Quản lý rủi ro;
• Quản lý hệ thống thông tin công trình
• Và các nội dung cần thiết khác
9.3. Nghiệm thu:
• Sau khi đã phù hợp qua các bước kiểm tra, tiến hành nghiệm thu theo Kế hoạch
nghiệm thu của Chủ đầu tư chấp thuận.
10 Những giải pháp an toàn:
• Nêu tất cả những giải pháp an toàn riêng cho công việc
này.
• Những giải pháp nêu đề mục, còn chi tiết xem Biện
pháp An toàn lao động –VSMT-PCCN.

• Biện pháp an toàn –VSMT-PCCN được thiết lập và
đính kèm.
11 Lối ra vào trên công trường • Nêu các lối ra và vào khi thi công nhằm có lối đi an
toàn và thoát hiểm khi có sự cố xảy ra.
12 Các loại phòng hộ cấp cho
CN: Nêu cụ thể ví dụ ủng,
găng tay, mũ, khẩu trang, và
áo phản quang bằng hình
ảnh.
13 Những giải pháp bảo vệ môi • Nêu các giải pháp bảo vệ môi trường nước, khí, tiếng
trường
ồn, chất thải rắn …
• Xe vận chuyển vật liệu, chất thải ra vào công trường.
• Chi tiết giải pháp được trình bày trong Biện pháp an
toàn – VSMT-PCCN.
14 Hồ sơ tài liệu đính kèm
• Hồ sơ thiết kế
• Các bản vẽ Shopdrawing và các bản tính toán
• Bản vẽ Tổng mặt bằng thi công
• Biện pháp AT-VSMT-PCCN
• Biện pháp kiểm soát chất lượng/QCP
• Kế hoạch kiểm tra và thí nghiệm/ITP
• Các tài liệu khác
Ghi chú: Biện pháp thi công được lập riêng cho từng công việc thi công, BPTC này chỉ yêu cầu
những nội dung cơ bản, Nhà thầu có thể thêm vào những nội dung cần thiết khác.

Template - Biện pháp thi công được tư vấn bởi KS. Lê Huệ.

Page 2



Logo

BÁO CÁO KẾT QUẢ KIỂM SOÁT TOÀN DIỆN RỦI RO
DỰ ÁN…………………..
Thời điểm báo cáo:………
BÁO CÁO

Mã rủi ro

Phân loại
Rủi ro

Diễn tả rủi ro

Giải pháp ứng phó

Kết quả theo dõi
Có xảy ra hay không? Tác hại như thế nào so
với KH?