PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (23.6 MB, 80 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
------- -------
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA”
SVTH
MSSV
Lớp
Khóa
Ngành
:
:
:
:
:
VÕ CHÍ CÔNG
05135108
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
- Tp.Hồ Chí Minh, Thaùng 07 naêm 2009 -
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
VÕ CHÍ CÔNG
“PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA”
Giáo viên hướng dẫn: TS. ĐẶNG MINH PHƯƠNG
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)
Ký tên:………………………..……….
- tháng 7 năm 2009 -
LỜI CẢM ƠN
Con xin tỏ lòng cảm ơn sâu sắc ba mẹ và những người thân trong gia đình đã
luôn quan tâm, động viên và cố gắng tạo điều kiện tốt nhất cho con trong quá trình học
tập.
Em xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu và toàn thể các thầy cô trường
Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản đã
tận tình giúp đỡ và truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm cho em làm hành trang
bước vào cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Đặng Minh Phương đã tận tình quan tâm
hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban giám đốc Trung tâm Kỹ thuật Địa chính Nhà đất
tỉnh Đồng Nai, các anh chị trong đội Quy hoạch đã thân thiện và nhiệt tình chỉ dẫn em.
Đặc biệt là ông Đặng Minh Đức, anh Huỳnh Văn Lĩnh, anh Đỗ Đình Ngoan, anh Trần
Xuân Hồng đã trực tiếp tạo điều kiện và giúp đỡ em trong thời gian thực tập ở trung
tâm.
Chân thành cảm ơn: Trung tâm Kỹ thuật Địa chính Nhà đất tỉnh Đồng Nai,
phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Biên Hòa, Sở Tài chính tỉnh Đồng Nai,
phòng Tài chính Kế hoạch thành phố Biên Hòa, Hội đồng bồi thường thành phố Biên
Hòa đã cung cấp số liệu cho em hoàn thành bài viết này.
Sau cùng, xin gởi lời cảm ơn đến những người bạn đã gắn bó và giúp đỡ tôi
trong suốt thời gian tôi theo học ở trường.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 07 năm 2009
Sinh viên
Võ Chí Công
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Võ Chí Công, khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản
trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ Phân tích thực trạng giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Biên
Hòa tỉnh Đồng Nai ”.
Giáo viên hướng dẫn: T.S Đặng Minh Phương, khoa Kinh tế trường Đại học
Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Giá đất được hình thành trên cơ sở các giao dịch về quyền sử dụng đất tuân thủ
quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng hóa đất đai tác động làm cho
biến động của giá đất mang tính đặc thù; vì vậy căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia
và tình hình thị trường đất đai của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một
chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của nhà nước và các
bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản.
Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: đề phòng được giá
cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp
lý; quy phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị
trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn
được thất thoát tài chính về đất đai.
Hiện nay trên địa bàn thành phố Biên Hòa tồn tại cơ chế hai giá, cụ thể là giá đất
theo quy định của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường. Sự cách biệt giá
đất này đã tạo ra những bất ổn khi Nhà nước giải quyết các vấn đề có liên quan đến
giá đất.
Với mục tiêu nghiên cứu là : phân tích, đánh giá tìm ra những vấn đề chưa hoàn
thiện của công tác quản lý Nhà nước về giá đất; chỉ ra sự cách biệt giá đất, tìm ra
nguyên nhân của sự cách biệt giá đất, và đề ra giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý
giá đất.
Bằng phương pháp thống kê, phân tích - tổng hợp, so sánh các số liệu, tài liệu thu thập,
điều tra thực địa, nghiên cứu các quy định của Nhà nước về giá đất, đề tài đã đạt được
các kết quả nghiên cứu các sau:
Thực trạng phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn TP. Biên Hòa.
Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn TP. Biên Hòa.
Thực trạng giá đất đô thị trên địa bàn TP. Biên Hòa.
Đánh giá hiệu quả áp dụng thực tế của bảng giá đất trên địa bàn TP. Biên Hòa.
Các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý giá đất.
Đề tài đã đạt được một số kết quả nhất định, tuy nhiên trong giới hạn của nghiên
cứu của đề tài, những nội dung nghiên cứu khó tránh khỏi những hạn chế. Hy vọng là
qua việc nghiên cứu này có thể mở ra hướng nghiên cứu sâu hơn, hoàn thiện hơn cho
công tác quản lý Nhà nước về giá đất nói riêng và quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung.
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................... Trang 1
Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................. 1
Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................. 2
Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................... 2
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài......................................................................................... 2
PHẦN I: TỔNG QUAN............................................................................................ 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu..................................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản................................................................. 3
2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản ................................................ 4
I.1.1.3. Các thành phần của thị trường bất động sản .................................................... 6
I.1.1.4. Cơ sở lý luận về giá đất................................................................................... 9
I.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài................................................................................... 16
I.1.3. Cơ sở thực tiễn.....................................................................................................21
I.2. Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu.............................................................. 17
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện ................................. 22
I.3.1. Nội dung nghiên cứu........................................................................................ 22
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 22
I.3.3. Quy trình thực hiện.......................................................................................... 23
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................... 24
II.1. Khái quát về tình hình phát triển kinh tế - xã hội thành phố Biên Hòa ............... 24
II.1.1. Tình hình dân số............................................................................................. 24
II.1.2. Tình hình tăng trưởng kinh tế.............................................................................24
II.2.Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai ở thành phố Biên Hòa ............................ 26
II.2.1. Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính ................................................... 26
II.2.2. Công tác cấp phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................... 27
II.2.3. Công tác quy hoạch ....................................................................................... 28
II.2.4. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa....................................30
II.3. Công tác xây dựng Bảng giá đất trên địa bàn thành phố Biên Hòa.......................32
II.3.1. Quá trình thực hiện và mục đích sử dụng của Bảng giá đất............................. 32
II..3.2. Phương pháp và quy trình xây dựng Bảng giá đất của tỉnh Đồng Nai..............34
II.3. Phân tích thực trạng giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Biên Hòa ............... 39
II.3.1. Thực trạng giá đất ở đô thị thành phố Biên Hòa giai đoạn 2004-2008............. 39
II.3.2. Phân tích thực trạng giá đất ở đô thị theo bảng giá đất năm 2008.....................44
II.4. Đánh giá hiệu quả áp dụng Bảng giá đất trên địa bàn TP. Biên Hòa....................53
II.4.1. Đối với việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai...................................53
II.4.2. Đối với việc áp dụng vào bồi thường giải phóng mặt bằng...............................53
II.5. Các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý giá đất................................................55
II.5.1. Đối với giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Biên Hòa...............56
II.5.2. Đối với giá đất dùng để bồi thường giải phóng mặt bằng..................................57
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................................58
Kết luận .................................................................................................................... 58
Kiến nghị.......................................................................................................................59
DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ
♣
Nội dung các bảng
Trang
Bảng 1: Biến động dân số qua các năm tại Tp. Biên Hòa
24
Bảng 2: Tổng sản phẩm trong nước trên địa bàn Tp. Biên Hòa
25
Bảng 3: Cơ cấu GDP phân theo ngành kinh tế theo giá hiện hành
25
Bảng 4: Số lượng bản đồ phân theo tỷ lệ trên địa bàn thành phố Biên Hòa
27
Bảng 5: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Biên Hòa
31
Bảng 6: Các bảng giá đất đã được ban hành và áp dụng của tỉnh Đồng Nai
34
Bảng 7: Thống kê giá đất Nhà nước giai đoạn 2005-2008
41
Bảng 8: Diễn biến giá đất Nhà nước giai đoạn 2005-2008
41
Bảng 9: Thống kê giá bình quân gia quyền các mức giá đất
42
Bảng 10: So sánh kết quả thống kê giá đất ước tính thị trường năm 2005-2008
42
Bảng 11: So sánh tốc độ tăng giá đất với thu nhập
43
Bảng 12: khung giá đất do Chính phủ quy định với giá đất tỉnh Đồng Nai
47
Bảng 13: Thống kê số đường theo loại đường và giá bình quân theo loại đường 47
Bảng 14: Thống kê giá bình quân Bảng giá 2008 theo từng vị trí
47
Bảng 15: Bảng thống kê các mức giá cao nhất theo loại đường với các vị trí
48
Bảng 16: So sánh giá đất theo Quyết định 69/QĐ-UBND với giá chuyển nhượng thực
tế trên thị trường thời điểm năm 2008
49
Bảng 17: Phương án áp giá bồi thường một số Dự án ở Tp.Biên Hòa
49
Nội dung các biểu đồ
Biểu đồ 1: Biến động giá đất Nhà nước giai đoạn 2005-2008
41
Biểu đồ 2: Biến động giá bình quân gia quyền các mức giá đất
42
Biểu đồ 3: Biến động giá đất thị trường giai đoạn 2005-2008
43
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
♣
CP
UBND
HĐND
TTg
TP
ĐNB
GCNQSDĐ
HC
HĐBT
KCN
NĐ
QĐ
TT
PL
UBTVQH
QSDĐ
TĐC
VND
TTBĐS
BĐS
ĐVT
BTC
TNMT
VPĐKQSDĐ
TTr
BTGPMB
Chính phủ
Uỷ ban nhân dân
Hội đồng nhân dân
Thủ Tướng
Thành phố
Đông Nam Bộ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hành chính
Hội đồng bồi thường
Khu công nghiệp
Nghị định
Quyết định
Thông tư
Pháp lệnh
Ủy ban thường vụ Quốc hội
Quyền sử dụng đất
Tái định cư
Việt Nam đồng
Thị trường bất động sản
Bất động sản
Đơn vị tính
Bộ Tài chính
Tài nguyên Môi trường
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Tờ trình
Bồi thường giải phóng mặt bằng
Ngnh Qun lý th trng Bt ng sn
SVTH: Vừ Chớ Cụng
T VN
Tớnh cp thit ca ti
Th trng Bt ng sn (BS) vi t cỏch l th trng u vo ca sn xut
kinh doanh l mt trong nhng th trng cú v trớ v vai trũ quan trng i vi nn
kinh t quc dõn. S phỏt trin th trng BS nc ta ó cú nhng úng gúp quan
trng vo s phỏt trin kinh t - xó hi, gúp phn huy ng ngun vn ln trong xó hi
cho u t phỏt trin, tng ngun thu cho ngõn sỏch Nh nc t ni b nn kinh t
quc dõn, h tr cho cỏc ngnh kinh t khỏc phỏt trin
c bit trong th trng BS, giỏ t úng vai trũ rt quan trng ng thi l
ũn by kinh t i vi vic th hin ton b tim nng kinh t t ai, iu chnh v
giỏm sỏt th trng. Bờn cnh ú, giỏ t c xem nh l mt cụng c quan trng
Nh nc qun lý t ai trong c ch th trng theo nh hng xó hi ch ngha, l
cn c xỏc nh ngha v ti chớnh ca ngi s dng t i vi Nh nc nhm giỳp
cho vic s dng t ai t hiu qu cao.
Giỏ t c hỡnh thnh trờn c s cỏc giao dch v quyn s dng t (QSD),
tuõn th quy lut cung cu nhng do nhng c im ca hng húa t ai tỏc ng
lm cho bin ng ca giỏ t mang tớnh c thự; vỡ vy cn c vo chớnh sỏch kinh t
quc gia v tỡnh hỡnh th trng t ai ca tng thi k nht nh, Chớnh ph ó xõy
dng mt ch qun lý giỏ t tng ng, m bo quyn li hp phỏp ca nh nc
v cỏc bờn giao dch, duy trỡ s phỏt trin lnh mnh ca th trng t ai v bt ng
sn. Qun lý tt giỏ t s mang n nhng tỏc ng tớch cc sau õy: phũng c
giỏ c t ai tng t bin; phũng c nn u c t ai; thỳc y s dng t
hp lý; quy phm húa c hnh vi giao dch ca cỏc bờn, gúp phn xõy dng mt th
trng t ai cú quy phm, nh giỏ t c khỏch quan v chớnh xỏc; ngn chn
c tht thoỏt ti chớnh v t ai.
Hin nay, giỏ t chuyn nhng thc t trờn th trng thng tng nhanh v
cao hn nhiu so vi giỏ t do nh nc quy nh trong Bng giỏ t ban hnh hng
nm cỏc a phng. Giỏ t theo Bng giỏ t hng nm ó em li nhng li ớch
tớch cc, tuy vy vn cũn nhng bt cp khi ỏp dng gõy khú khn trong cụng tỏc qun
lý t ai v th trng BS, do xu hng vn ng ca th trng t ai vn nhy
cm v d bin ng nh nc ta, thỡ vn giỏ t phi luụn c quan tõm theo
dừi v nghiờn cu. Thaứnh phoỏ Bieõn Hũa (TP. Biờn Hũa) thuoọc tổnh ẹong Nai l mt
a phng cng nm trong xu hng ny. Xut phỏt t nhng yờu cu thc tin, c
s hng dn ca Tin s ng Minh Phng, tụi thc hin ti: Phõn tớch thc
trng giỏ t ụ th trờn a bn thnh ph Biờn Hũa tnh ng Nai
Mc tiờu nghiờn cu ca ti
Phõn tớch thc trng giỏ t TP. Biờn Hũa tnh ng Nai.
xut gii phỏp hon thin cụng tỏc qun lý giỏ t TP. Biờn Hũa tnh ng
Nai.
i tng nghiờn cu
Cỏc quy nh phỏp lut v giỏ t.
1
Ngnh Qun lý th trng Bt ng sn
SVTH: Vừ Chớ Cụng
Giỏ t ụ th TP. Biờn Hũa trong bng giỏ t ca tnh ng Nai v giỏ t
c tớnh th trng t kt qu iu tra, kho sỏt giỏ t chuyn nhng thc t
trờn a bn TP. Biờn Hũa.
Phm vi nghiờn cu
Phm vi ni dung: ti nghiờn cu v giỏ t ụỷ ủoõ thũ trong phm vi a bn
TP. Bieõn Hoaứ tnh ng Nai.
Phm vi khụng gian: ti nghiờn cu trờn a bn TP. Biờn Hũa.
Phm vi thi gian: ti s dng bng giỏ t UBND tnh ng Nai ban hnh
trong cỏc nm 2005, 2006, 2007, 2008 v giỏ t c tớnh, thng kờ th trng
thu thp c t kt qu iu tra, kho sỏt giỏ t xõy dng bng giỏ nm
2006, 2007, 2008, 2009.
í ngha thc tin ca ti
Nghiờn cu giỏ t Nh nc ban hnh v giỏ t chuyn nhng thc t trờn
th trng nhm ch ra s cỏch bit giỏ t; nhng bt cp trong chớnh sỏch giỏ t hin
nay; tỡm ra nguyờn nhõn ca s cỏch bit giỏ t t hai loi giỏ t trờn v cỏc gii
phỏp hon thin cụng tỏc qun lý giỏ t. Gúp phn xõy dng bng giỏ t hp lý lm
c s cho nh nc thun li hn trong vic thu cỏc khon ti chớnh v t ai, bi
thng gii phúng mt bng , giỏ t l cụng c hu hiu giỳp nh nc iu tit
cung cu t ai trờn th trng bt ng sn, ỏnh giỏ hiu qu s dng t, gi cụng
bng xó hi.
2
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ Sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Khái niệm bất động sản và đặc điểm của bất động sản
a/ Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó: bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Theo Điều
181 Bộ luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam quy định : “Bất động
sản là những tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng
gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở công trình xây dựng trên đó, các tài
sản gắn liền với đất và các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Trong thực tế, cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài
sản vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài. Như vậy một tài sản được coi
là bất động sản khi thỏa các điều kiện sau:
Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó
không thay đổi;
Tồn tại lâu dài.
b/ Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng
di dời được;
Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền;
Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm;
Bất động sản có tính dị biệt;
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau;
Bất động sản luôn là tài sản có giá trị lớn;
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước;
Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều
vào năng lực quản lý.
c/ Phân loại bất động sản
Bất động sản thường được phân chia thành những nhóm sau đây:
Đất đai:
Phải là đất đai có tính cố định, chịu ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế
xã hội, con người đặc thù;
3
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
Phải là đất đai được xác định chủ quyền;
Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó:
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể
như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…
Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó;
Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Như vậy, ở góc độ này, bất động sản là những tài sản không di dời được dưới
góc độ pháp lý do chúng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
2. Khái niệm thị trường bất động sản và đặc điểm thị trường bất động sản
a/ Khái niệm thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm
đều thống nhất “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được
nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó người mua và
người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa dịch vụ bất động
sản được giao dịch. Ở cách diễn đạt này khái niệm “nơi” không chỉ đơn thuần là địa
điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về
bất động sản diễn ra.
Theo dòng lịch sử thì đất đai là hàng hóa bất động sản đầu tiên. Khi chế độ sở
hữu đất đai được thiết lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng
đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và
đất đai trở thành hàng hóa. Như vậy sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản
gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tính tất yếu của nhu cầu sử
dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế - xã hội.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản rất nhạy cảm trước quan hệ cung
cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá cũng như khả năng, kiến thức và năng lực
phát huy tính hữu dụng của bất động sản, nhu cầu và ước muốn của các bên.
b/ Đặc điểm của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với
các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc
điểm riêng:
Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản;
Thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực sâu sắc;
4
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo;
Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động cầu và giá cả BĐS;
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật;
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;
Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường là vấn đề khó khăn phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
c/ Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng
trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường
bất động sản công nghiệp,...
Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia
thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê,
thị trường thế chấp và bảo hiểm,...
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay
còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán
và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản
(thị trường thứ cấp);
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị
trường chính thức và thị trường phi chính thức.
d/ Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một bộ phận không thể thiếu của nền kinh tế hàng hóa.
Trong thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội, bất động sản vừa là một tư liệu sinh hoạt vừa
là tư liệu sản xuất quan trọng. Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của mọi quá
trình sản xuất, thị trường bất động sản đảm bảo sự lưu thông của bất động sản trên thị
trường như những hàng hóa thông thường khác phù hợp với quy luật khách quan của
thị trường góp phần thúc đẩy nền kinh tế hàng hóa phát triển.
Thị trường BĐS góp phần phân bổ và sử dụng hiệu quả các tài nguyên đất đai
và các tài sản trên đất. Một khi đất đai và bất động sản có giá thì nó tạo ra áp lực đòi
hỏi chủ thể phải quan tâm đến tính hiệu quả trong việc sử dụng, qua đó góp phần nâng
cao hiệu quả chung của toàn xã hội trong việc phân bổ và sử dụng bất động sản, đặc
biệt là tài nguyên đất đai - một tài nguyên cực kỳ quý hiếm của mọi quốc gia.
Là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất: trên thị trường này các nhà
kinh doanh và người tiêu dùng gặp nhau thực hiện các hành vi mua bán, nhờ đó giúp
việc chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị. Sự biến động của thị
trường bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp đên tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng
của kinh doanh và ảnh hưởng tồn tại tới các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
5
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
Tạo ra những kích thích do đầu tư bất động sản như: đất đai, nhà xưởng, nhà ở,
các vật kiến trúc khác, cơ sở hạ tầng… qua đó tác động đến sự tăng trưởng kinh tế.
Là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng mua bán nhà và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường chính là nơi người mua và
người bán gặp nhau, ở đó họ có điều kiện hiểu biết nhau. Nhà sản xuất sẽ biết được
nhu cầu và thị hiếu khách hàng của mình, nhờ đó có thể sản xuất ra những sản phẩm
phù hợp với khách hàng.
Sự phát triển của thị trường BĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tài
chính. Thực tế đã cho thấy quyền sử dụng đất một khi được coi là giá trị trao đổi như
một hàng hóa khác, có thể trở thành vật thế chấp cầm cố tại Ngân hàng đã góp phần
hết sức quan trọng trong việc huy động nguồn tài chính phục vụ cho sự phát triển đất
nước.
Phát triển thị trường BĐS là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước. Thị trường BĐS phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hóa
bất động sản giao dịch trên thị trường, là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước. Thị trường BĐS phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng lượng
các quan hệ giao dịch làm cho cùng một khối lượng hàng hoá nhưng qua nhiều lần
giao dịch tức làm tăng khối lượng luân chuyển, đó cũng là cách góp phần làm tăng
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước vì sự mua đi bán lại nhiều lần, sự thuê đi thuê lại
tăng lên... giúp Nhà nước có thêm được nguồn thu từ thuế.
Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi
mới quản lý Nhà nước về đất đai và bất động sản. Vì chỉ có thông qua thị trường bất
động sản, các giao dịch dân sự về đất đai mới được thực hiện. Và cũng chính ở đó thị
trường sẽ bộc lộ những thiếu sót không phù hợp với chính sách đất đai trong quản lý
đất đai từ đó giúp Nhà nước khắc phục, đổi mới công tác quản lý nhằm khắc phục thị
trường ngầm, tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với bản
chất quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội được thực hiện chủ yếu thông
qua thị trường.
3. Các thành phần của thị trường bất động sản
a/ Cung - cầu bất động sản
Trong lý thuyết kinh tế truyền thống, khi nghiên cứu về cung cầu, về hành vi
của người tiêu dùng, người ta giả thiết các hàng hóa phải tuyệt đối giống nhau về chất
lượng, về mẫu mã để nghiên cứu sự thay đổi của cầu, sự thay đổi của hành vi người
tiêu dùng khi giá cả biến đổi. Vấn đề hóc búa phát sinh khi áp dụng lý thuyết kinh tế
truyền thống để nghiên cứu thị trường BĐS, nghiên cứu cung cầu thị trường về bất
động sản thì chúng ta gặp trở ngại bởi tính dị biệt của bất động sản. Chính vì vậy,
trong các tài liệu về bất động sản, các tác giả hầu như bỏ quên tính dị biệt mà chỉ nói
cầu chung chung, cung chung chung.
* Cầu về bất động sản
Cầu thị trường BĐS thực chất là cầu về dịch vụ bất động sản, nó phụ thuộc vào
nhiều yếu tố như mức giá của thị trường bất động sản, lượng thu nhập của người tiêu
dùng, quy mô tiêu thụ của thị trường, các dự báo về tương lai. Khi nghiên cứu về cầu
thị trường, chúng ta chỉ xét mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả dịch vụ bất động sản
trong điều kiện giả thiết các yếu tố khác không thay đổi. Ở đây, chúng ta cũng cần
phân biệt cầu với nhu cầu, cầu với lượng cầu.
6
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
Quy luật cầu: thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong điều kiện các
yếu tố khác không thay đổi. Đây là quan hệ nghịch chiều, có nghĩa là khi giá thị
trường tăng thì lượng cầu giảm và ngược lại.
Độ co giãn của cầu: để xem xét mức độ thay đổi của lượng cầu theo giá cả, người ta sử
dụng hệ số co giãn của cầu được xác định theo công thức sau:
E=
%Q
%P
Khi E = 1 được gọi là độ co giãn đơn vị
E > 1 cầu co giãn nhiều
E < 1 cầu ít co giãn
E = 0 cầu không co giãn
E = thì hoàn toàn co giãn
Yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến độ co giãn của cầu là tỷ lệ chi tiêu cho dịch vụ bất
động sản trong tổng thu nhập hay nói cách khác, độ co giãn của đường cầu phản ánh
các nhóm người tiêu dùng khác nhau về thu nhập. Từ đó, nó tạo ra các phân khúc thị
trường khác nhau: thị trường cho người có thu nhập cao, thu nhập thấp và thu nhập
trung bình. Ngoài ra độ co giãn của cầu theo lý thuyết kinh tế vi mô còn phụ thuộc vào
tính thay thế của hàng hóa và dịch vụ, độ bền của hàng hóa và dịch vụ, độ bền của
hàng hóa và dịch vụ và thời gian. Tuy nhiên, chúng ta nói cung cầu trên thị trường bất
động sản là cung cầu về dịch vụ bất động sản thì không có sự khác nhau về sự thay thế
về độ bền. Vì vậy, chúng ta chỉ quan tâm độ co giãn của cầu phụ thuộc vào thu nhập.
Tuy nhiên, trong các tài liệu về bất động sản có nói đến tính thay thế của dịch vụ
bất động sản, độ bền của bất động sản: nhà mua hay nhà cho thuê, nhà chất lượng cao
hay nhà có chất lượng thấp.
Đường cầu có thể dịch chuyển sang trái hay sang phải khi các yếu tố như thu
nhập, quy mô tiêu thụ của thị trường, dự báo về tương lai thay đổi. Khi thu nhập tăng,
đường cầu dịch chuyển qua phải và ngược lại. Quy mô tiêu thụ của thị trường tăng,
đường cầu dịch chuyển qua phải và ngược lại. Dự báo về tương lai lạc quan hay bi
quan sẽ dịch chuyển tùy trường hợp cụ thể.
Như vậy, cầu thị trường về dịch vụ bất động sản mô tả số lượng dịch vụ bất
động sản mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ
thể trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Cầu được biểu thị bằng đường cầu
hay hàm cầu.
* Cung về bất động sản
Chúng ta có thể thống nhất vài quan điểm về cung thị trường BĐS như sau:
Cung thị trường BĐS là mô tả số lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng trên
thị trường ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể, trong điều kiện các yếu
tố khác không thay đổi. Ở đây, chúng ta cần phân biệt cung và lượng cung. Quy luật
cung trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi, cung dịch vụ bất động sản có
mối quan hệ thuận chiều với giá cả, mối quan hệ này hình thành quy luật cung.
Lượng dịch vụ bất động sản cung ứng trên thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu
tố như giá cả của chính nó, chi phí tạo lập bất động sản, số lượng bất động sản hiện có,
7
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
số lượng nhà đầu tư bất động sản và các chính sách quản lý Nhà nước, những dự báo
về tương lai…
Các yếu tố làm dịch chuyển lượng cung:
Chi phí tạo lập đơn vị dịch vụ bất động sản: chi phí tăng thì cung dịch chuyển
qua trái. Chi phí tạo lập bất động sản phụ thuộc một phần vào tỷ lệ lãi suất
Ngân hàng. Như vậy, sự tăng giảm tỷ lệ lãi suất Ngân hàng cũng ảnh hưởng đến
cung.
Số lượng nhà đầu tư phát triển bất động sản: số lượng tăng thì cung dịch chuyển
qua phải.
Các chính sách quản lý vĩ mô của Nhà nước: quản lý đất đai, quản lý đô thị, cụ
thể thông qua công cụ quy hoạch đô thị, phân khu chức năng sử dụng đất đai.
Chính sách tiền tệ.
Độ co giãn của cung: độ co giãn của cung được xác định bằng công thức sau:
ES =
%Q
%P
Các yếu tố ảnh hưởng đến độ co giãn của cung là yếu tố thời gian và khả năng
dự trữ hàng hóa và dịch vụ. Trong ngắn hạn, xét một cách toàn diện, toàn bộ nền kinh
tế thì cung là hoàn toàn không co giãn và trong dài hạn, cung là co giãn, lượng cung
dịch vụ bất động sản thay đổi do có sự đầu tư, tạo lập bất động sản mới. Do trong ngắn
hạn, đối với toàn bộ nền kinh tế thì quy mô dân số không thay đổi, các quan hệ xã hội
không thay đổi, chúng ta chưa xem xét đến sự dịch chuyển dân cư từ khu vực này sang
khu vực khác để làm ảnh hưởng đến sự tăng giảm của các quan hệ xã hội.
b/ Quan hệ cung - cầu bất động sản
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa cung ứng trên thị trường
không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hóa đó tăng lên. Khi cung
bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hóa đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân
bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hóa cung ứng
vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường
của một hàng hóa nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng
lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá
cả giảm xuống sẽ kích thích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm). Do đó thông qua
giá cả thị trường nhận biết được mối quan hệ cung cầu và tác động trở lại cung cầu,
hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất tiêu dùng xã hội. Giới hạn thấp nhất của
giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp nhận của người tiêu
dùng.
Quan hệ giữa cung và cầu đối với mỗi mặt hàng hóa và dịch vụ trên đây là quan
hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhận biết được sự vận động của cung cầu thị
trường bất động sản yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ các đặc tính và những nhân
tố tác động đến lượng cung cầu bất động sản.
Như trên đã trình bày, cung cầu bất động sản chịu sự ảnh hưởng của nhiều nhân
tố. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng
8
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cả cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ
thay đổi.
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định. Tuy vậy cung đất đai
cho từng mục đích sử dụng có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời
gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của
cầu.
Trong ngắn hạn: Cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn.
Ví dụ: nhà ở cho thuê. Nhà ở cho thuê ở một thành phố với số lượng nhất định. Nhưng
trong một thời hạn hết sức ngắn, cầu thuê nhà ở tăng lên làm cho giá thuê nhà tăng lên.
Cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu cũng làm cho
giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn.
Trong dài hạn: Tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xây
thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống. Trong ngắn
hạn khi cầu tăng, cung nhà đất ít co giãn nên giá cả tăng mạnh. Trong dài hạn, cung
dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn so với ngắn hạn.
4. Cơ sở lý luận về giá đất
a/ Các quan điểm về giá trị đất đai(1)
Giá trị đất đai được xem là bắt nguồn từ tính hữu dụng tương lai theo dự tính,
thông qua việc sử dụng nó để thỏa mãn yêu cầu khác nhau của con người trong xã hội.
Theo quan điểm Macxit, giá trị chính là do lao động nói chung không phân biệt
của con người kết tinh trong hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu của xã hội thông qua tính
hữu dụng hay giá trị sử dụng của nó. Giá trị là bản chất xã hội của hàng hóa. Đây
chính là vấn đề cốt lõi trong học thuyết của K.Mácx.Trên cơ sở đó nhiều nhà khoa học
cho rằng đất đai không có giá trị vì đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không do con
người tạo ra, không có lao động kết tinh trong đất đai cho nên đất đai không có giá trị,
và giá cả của đất đai thực chất là địa tô tư bản hóa được xác định theo công thức: p =
R/i. R ở đây chính là địa tô thu được trong nông nghiệp và giá đất ở đây là giá đất
nông nghiệp. Như vậy, công thức này của Mark chưa giải quyết bài toán giá cả đất đai
đô thị. Sau này một số nhà kinh tế trường phái Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị
bởi vì đất đai không còn ở trạng thái tự nhiên ban đầu nữa, mà đã có lao động xã hội
(lao động sống và lao động vật hóa) kết tinh từ hoạt động đầu tư của con người và
được xác định theo công thức: W = C + V + M. Nhưng thực tế giá cả thị trường đất
đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn gấp nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai. Như vậy
giá trị đất đai không chỉ là giá trị đầu tư.
Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng, tức là tính hữu
ích, được trao đổi trên thị trường nên nó có giá trị trao đổi. Theo quan điểm này giá trị
trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá
trị trao đổi lớn và ngược lại. Quan điểm này dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị hay giá trị trao
đổi là giá trị sử dụng tính theo đơn vị tiền tệ.
Theo quan điểm kinh tế học hiện đại, giá trị trao đổi đất đai có hai thành phần:
giá trị sử dụng và giá trị. Do đất đai được hình thành trong mối quan hệ tổng hòa giữa
hoạt động kinh tế - xã hội của con người và đất - lớp thổ nhưỡng trên bề mặt đất.
Không có xã hội thì không có đất đai. Vì hoạt động kinh tế - xã hội là bộ phận cấu
(1)
: Bài giảng môn học Kinh tế đất đai, trang 20 của Tiến sĩ Trần Thanh Hùng
9
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
thành của đất đai. Đứng ở góc độ này thì khẳng định đất đai có giá trị và cùng với giá
trị sử dụng là hai thuộc tính không thể tách rời của hàng hóa đất đai. Và từ đây mâu
thuẫn giữa lý luận và thực tiễn được giải quyết.
+ Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình, là cơ sở không gian có các thuộc tính địa
chất địa hình, địa mạo và sinh thái cùng với các quá trình sinh lý hóa tạo ra độ phì đất
kết hợp với giá trị đầu tư tạo ra sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Và trong kinh tế thị
trường giá trị sử dụng được biểu hiện bằng tiền thì đấy là giá trị của giá trị sử dụng.
+ Giá trị là đại lượng vô hình phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, vào tâm lý, thị
hiếu tiêu dùng của thị trường. Và cũng như giá trị thương hiệu, giá trị đất đai phụ
thuộc vào vị thế của đất đai.
b/ Đặc điểm về giá đất
Do đất đai có tính cá biệt không như các hàng hoá thông thường khác, vì vậy
giá cả đất đai so với các hàng hoá thông thường khác cũng có những nét đặc thù riêng.
+ Không giống nhau về phương thức biểu thị: Các hàng hoá khác nhìn chung
biểu thị bằng giá cả. Nhưng giá đất ngoài biểu thị bằng giá cả còn biểu thị bằng tiền
thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với
tư bản, chỉ cần xác định lợi tức hoàn vốn là có thể từ khoản này để tính ra khoản kia.
+ Không giống nhau về cơ sở giá cả: Hàng hoá thông thường có tính di động và
nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân của hàng hoá. Đất đai không có tính di động và cái
có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là các quyền và lợi ích chứa
đựng trong đất đai. Vì vậy giá cả đất đai chính là giá cả mua bán các quyền và lợi ích
chứa đựng trong đất đai.
+ Không giống nhau về thời gian hình thành: Hàng hóa thông thường có thể
tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh và có một thị trường tương đối hoàn chỉnh, giá cả có thể
hình thành trong một thời gian ngắn, đối với đất đai tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu
một thị trường hoàn chỉnh, giá cả hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến
tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau, khi định giá cần phải
xem xét đặc điểm của từng loại đất và tình hình của thị trường.
Giá đất có tính khu vực và tính dị biệt rõ rệt: Do đất đai có tính cố định về vị trí
và tính dị biệt nên giá cả thị trường của đất mang tính khu vực rất khó hình thành
thống nhất, vì thế giá bán ở một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở
vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy.
+ Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ
tăng của các hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do tính khan hiếm của đất đai nên tính
co giãn trong cung nhỏ, đồng thời cùng với sự phát triển kinh tế, xã hội, các dịch vụ và
nhân khẩu tăng lên không ngừng làm cho nhu cầu về đất tăng cao dẫn đến giá đất ngày
càng tăng.
+ Không giống nhau về kết cấu thị trường: Các hàng hóa thông thường đều có
thị trường tương đối hoàn chỉnh, giá cả hình thành tương đối khách quan nhưng thị
trường đất đai là thị trường không hoàn chỉnh, yếu tố chủ quan tác động rất lớn đến sự
hình thành giá đất.
+ Không giống nhau về hiện tượng khấu hao: Hàng hóa nói chung có hiện
tượng khấu hao, thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, ngược lại đối với đất
10
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
đai thời gian sử dụng càng lâu thì càng có giá trị và tăng theo sự phát triển của kinh tếxã hội.
c/ Phân loại giá đất
Phân loại từ góc độ khác nhau thì chủng loại giá đất sẽ khác nhau, giữa chúng
có một quan hệ đan chéo nhau, cùng một thửa đất có thể có nhiều giá cả khác nhau.
+ Phân loại theo quyền lợi đất đai: Tùy vào mục đích sử dụng mà mỗi miếng đất
có quyền lợi khác nhau và tương ứng với một giá cả khác nhau.Quyền lợi của đất bao
gồm các quyền như: quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp, quyền cho
thuê… Tương ứng với nó sẽ có giá cả sử dụng, giá cả chuyển nhượng, giá cả thế chấp,
giá cả cho thuê…
+ Phân loại theo phương thức hình thành giá, có thể chia thành: Giá cả giao dịch
và giá cả do định giá.
+ Theo cách quản lý của Chính phủ, giá đất có thể phân thành: Giá đất trình báo
là giá đất do người sử dụng đất tự trình báo với cơ quan có thẩm quyền và giá đất công
bố là giá đất do Chính phủ công bố định kỳ vào đầu mỗi năm, dùng làm căn cứ để thực
hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai và bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
d/ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
* Nhóm các yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất
và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất
Vị trí: Vị trí của thửa đất cho biết mức độ hoàn chỉnh, thuận lợi của cơ sở hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm
thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học,... như vậy vị trí gần như quyết định đến
khả năng sinh lợi, quyết định đến giá cả đất đai.
Diện tích: Quy mô diện tích thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính tiện ích
của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, khả năng
thanh toán nguồn vốn ban đầu đầu tư cho đất đai... Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn
quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
Kích thước: Kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và chiều sâu
thửa đất. Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ ảnh
hưởng đến hiệu quả sử dụng đất và giá cả.
Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và
cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
Chiều sâu: Thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng
nên ảnh hưởng đến giá đất.
Hình thể: Hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của công trình
xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất và đôi khi hình thể còn
ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất. Do đó hình thể cũng ảnh hưởng
rất nhiều đến giá cả thửa đất.
Loại đất: Mỗi một loại đất đều có thời gian sử dụng cụ thể tương ứng, thời gian
sử dụng đất ảnh hưởng đến việc thu lợi từ đất nên loại đất cũng ảnh hưởng đến giá đất.
Yếu tố an toàn pháp lý của thửa đất: Tính pháp lý của thửa đất là quyền sử
dụng đất bao gồm những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trong việc
thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế
11
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đối với
đất đai mà nói, quyền lợi đến đâu thì có thể thu lợi đến đó và từ đó đất cũng có giá cả
tương ứng. Do đó, ta có thể nói rằng yếu tố an toàn pháp lý có ảnh hưởng đến giá đất.
* Nhóm các yếu tố liên quan đến qui hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ
tầng bên ngoài thửa đất
Ảnh hưởng của qui hoạch sử dụng đất chi tiết đến giá đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, ở nước ta hiện quy hoạch sử dụng đất
được lập theo 4 cấp: cả nước, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Trong đó, quy hoạch sử
dụng đất cấp xã là quy hoạch sử dụng đất chi tiết có ảnh hưởng rõ nhất, lớn nhất và
trực tiếp đến sự tăng, giảm giá thị trường của những thửa đất trong vùng quy hoạch và
có ảnh hưởng nhất định đến giá trị thị trường của những thửa đất ở vùng lân cận.
Quy hoạch sử dụng đất góp phần làm giảm thiểu sự mất cân đối trong quan hệ
cung cầu về đất đai trong vùng quy hoạch, ảnh hưởng của của nó không chỉ đối với giá
của từng thửa đất cụ thể trong vùng quy hoạch mà còn ảnh hưởng đến giá của tất cả
những thửa đất thuộc vùng đó. Cùng một loại đất, quy hoạch có thể làm tăng giá lên
gấp nhiều lần sau một đêm và ngựợc lại.
Cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất: Bao gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ
tầng xã hội. Khi các bộ phận cấu thành cơ sở hạ tầng được xây dựng đầy đủ, đồng bộ
và phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, văn hóa xã hội của vùng, thì hiệu quả do
chúng đem lại là lớn nhất. Do vậy, giá cả đất đai trong vùng cũng vì thế mà tăng cao
hơn so với nơi cơ sở hạ tầng thấp kém hoặc đầu tư không đồng bộ.
* Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường
Nhóm yếu tố tâm lý: Yếu tố tâm lý được hiểu là một khái niệm thuộc phạm trù
phong tục, tập quán của một cộng đồng người, một địa phương cụ thể. Một thửa đất
được chuyển nhượng với giá cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường do quan niệm, tập
quán, tâm lý, điều kiện sống của bên bán hoặc bên mua về một đặc điểm nào đó gắn
với thửa đất, gắn với quyền sử dụng đất hoặc do thị trường quyền sử dụng đất là một
thị trường không hoàn hảo, thông tin cung cấp trên thị trường thường không đầy đủ,
đôi lúc bị sai lệch nhằm mục đích phục vụ cho một nhóm người nào đó. Phần chênh
lệch giữa giá bán thực tế với giá thị trường trong trường hợp nêu trên chính là hệ quả
của yếu tố tâm lý.
Nhóm yếu tố xã hội bao gồm:
Tình trạng ổn định chính trị
Tình trạng an ninh xã hội
Đầu cơ nhà đất
Quá trình đô thị hóa
Nhóm yếu tố môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ
yếu bao gồm: môi trường tự nhiên (địa chất, địa hình, hướng gió, không khí, độ ô
nhiễm, tiếng ồn, độ bụi,…) và môi trường nhân văn (loại hình nghề nghiệp của dân cư,
trình độ giáo dục, mức thu nhập…)
* Nhóm yếu tố kinh tế thị trường, chính sách pháp luật
Tương quan cung cầu về đất ở trên thị trường. Trong thị trường, tương quan
giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt
12
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
nào của tổng cung và tổng cầu một loại hàng hóa nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến
giá của loại hàng hóa đó. Sự ảnh hưởng đó diễn biến theo cơ chế sau đây:
Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ
giảm, khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng.
Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ
theo tốc độ tăng giảm của tổng cung và tổng cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của tổng cầu
lớn hơn tốc độ tăng của tổng cung và ngược lại.
Chính sách, pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai ảnh hưởng trực tiếp
đến giá đất đô thị trên thị trường. Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế
của giá cả đất đai.
I.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Những quy định pháp luật về giá đất
Luật đất đai 1993:
Luật đất đai 1993 được Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 03 thông qua ngày 14
tháng 04 năm 1993, có hiệu lực ngày 15/10/1993 chính thức thừa nhận vấn đề giá đất,
thể hiện đường lối đổi mới chính sách, góp phần phát triển đường lối kinh tế dưới sự
lãnh đạo của Đảng. Trong cơ chế thị trường lúc này, chính sách thực hiện giá đất được
coi là công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai, là căn cứ để Nhà nước xác định
nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất. Điều đó giúp cho việc sử dụng đất đạt
hiệu quả cao và mang tính chất tiết kiệm.
Điều 12 của Luật đất đai 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để
tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định
khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”.
Nghị định 87/CP ngày 17/08/1994
Trên cơ sở Luật đất đai 1993, Chính phủ ban hành Nghị định 80/CP ngày
06/11/1993 quy định khung giá các loại đất và sau 10 tháng thực hiện, Nghị định
80/CP được thay thế bởi Nghi định 87/CP ban hành ngày 17/08/1994 quy định khung
giá các loại đất với các nội dung cơ bản sau:
- Giá đất được xác định theo loại đất, hạng đất, loại đường phố, vị trí đất trong
đô thị.
- Giá đất được phân theo 04 loại đất sau đây:
(1) Đất nông - lâm nghiệp:
- Giá đất được xác định cho từng hạng đất để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp
và được chia theo 03 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi.
- Hạng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của
Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.
- Tiêu chuẩn của từng hạng đất và phương pháp phân hạng đất được quy định
tại Nghị định 73/CP ngày 25/10/1993.
(2) Đối với giá đất khu dân cư nông thôn:
- Giá đất được xác định cho từng hạng đất và chia theo 03 loại xã: đồng bằng,
trung du, miền núi.
13
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
- Căn cứ vào các yếu tố: khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng vị trí và giá đất thực
tế tại địa phương.
- Thực hiện phân hạng đất ở khu dân cư nông thôn để xác định giá đất.
(3) Đối với đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục
giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp nằm trong đô thị:
- Giá đất được xác định cho từng hạng đất theo mỗi loại tương ứng.
- Có 03 loại đất: Loại I, Loại II, Loại III. Trong mỗi loại đất thì có 06 hạng đất.
- Căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa
phương mà chia từng loại đất.
(4) Đất đô thị:
- Giá đất được xác định cho 05 loại đô thị.
- Mỗi loại đô thị được chia theo 3 - 4 loại đường phố.
- Tương ứng với mỗi loại đường phố được chia thành 4 - 5 vị trí.
- Việc xác định giá đất đô thị căn cứ vào: khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện
cơ sở hạ tầng, giá đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đường phố.
Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/03/1998
Sau gần bốn năm kể từ ngày Nghị định 87/CP có hiệu lực, nhận thấy khung giá
đã có sự lạc hậu so với mặt bằng giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường không chỉ
đối với đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác. Ngày 21/03/1998 Chính phủ ban
hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung khoản 2 điều 4 Nghị định
87/CP như sau: giá đất địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn
giá tối đa của khung giá các loại đất ban hành theo Nghị định 87/CP và hệ số k đã
được điều chỉnh tại Quyết định 302/TTg ngày 21/03/1996 của Thủ Tướng Chính phủ,
nhưng mức giảm hoặc tăng giá không quá 50% của hệ số k cũ. Điều đó có nghĩa là
nghị định 87/CP cho phép địa phương được vận dụng hệ số k từ 0,25 đến 2,7 lần đối
với mọi loại đất.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001 đã sửa đổi, bổ sung
điều 12 của Luật đất đai 1993 như sau:
1. Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian
và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất.
2. Căn cứ vào Quyết định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc, phương
pháp xác định giá các loại đất, Ủy ban nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất.
Như vậy luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001 đã nâng cao
trách nhiệm của Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh trong việc quy định giá đất
đồng thời mở rộng phạm vi áp dụng giá đất cho cả trường hợp chuyển mục đích sử
dụng đất và nộp lệ phí trước bạ.
14
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
Luật đất đai 2003
Trên cơ sở quan điểm “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù
hợp với đường lối phát triển kinh tế thị trường theo định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa,
thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội của đất nước và yêu cầu của Đảng, Đoàn”,
Quốc Hội chỉ đạo việc ban hành Luật đất đai 2003 của Nghị quyết Quốc hội lần thứ
VII ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX vào ngày 26/11/2003, tại kỳ họp thứ 04,
Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai mới (Luật đất đai 2003), có hiệu lực ngày
01/07/2004.
Luật đất đai 2003 dành hẳn mục 06, chương II để quy định tài chính đất đai và
giá đất. Trong đó có 04 điều, khoản (Điều 55 đến điều 57 và khoản 03 điều 58) được
dành riêng để quy định trực tiếp vế vấn đề giá đất. Ngoài ra trong Luật đất đai 2003
còn rãi rác những quy định liên quan đến giá đất.
Điều 55: Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do ủy ban nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Điều 56: Giá đất do Nhà nước quy định:
Thứ nhất: việc định giá của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường thì phải có sự điều chỉnh cho phù hợp.
- Giá các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có
điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng
mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Thứ hai: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại
đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử
lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Thứ ba: Căn cứ vào nguyên tắc định giá, phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, ủy ban nhân dân Tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân
cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Thứ tư: Giá đất do ủy ban nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm
căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử
dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao
đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
15
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
tính tiền bồi thường có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà
nước.
Điều 57: Tư vấn giá đất:
- Tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì
được tư vấn giá đất.
- Việc xác định giá đất tư vấn phải tuân theo các nguyên tắc định giá, phương
pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định.
- Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý Nhà nước về tài
chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.
Khoản 3 điều 58: Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự
án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do ủy ban nhân dân Tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quy định.
Nhận xét:
Thứ nhất: Lần đầu tiên Luật đất đai đưa ra khái niệm về giá đất nhằm chấm dứt
sự tranh luận đã tồn tại bấy lâu rằng nên gọi là “giá đất” hay “giá quyền sử dụng đất”
để đảm bảo cho chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta, cần thống nhất rằng:
trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân như ở nước ta, giá đất chính là giá của
quyền sử dụng đất.
Thứ hai: Luật đất đai 2001 chỉ điều chỉnh về vấn đề giá đất do Nhà nước qui
định như: qui định trách nhiệm của chính phủ, của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong
việc ban hành khung giá, bảng giá đất và qui định các trường hợp áp dụng giá đất do
Nhà nước qui định. Các trường hợp không được liệt kê trong luật đương nhiên không
thuộc diện bắt buộc áp dụng giá đất do Nhà nước qui định. Tuy nhiên, chính do Luật
đất đai 2001 không qui định cụ thể những trường hợp không phải áp dụng giá đất của
Nhà nước, đã dẫn đến bất cập là có một số trường hợp lẽ ra không phải áp dụng giá đất
của Nhà nước nhưng cơ quan có thẩm quyền lại bắt buộc áp dụng giá của Nhà nước.
Việc quy định như thế đã gây thiệt hại về mặt lợi ích kinh tế cho người sử dụng đất do
giá đất của nhà nước quá thấp so với giá trị thực tế. Ví dụ, Nghị định 178/CP của
Chính phủ ban hành ngày 29-12-1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng tại
Điểm a, Khoản 3, Điều 8 qui định: những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giao thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp xác
định theo giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm thế chấp. Như
vậy, qui định trên của Nghị định 178/CP đã trái với Luật đất đai hiện hành khi bắt
buộc trong trường hợp thế chấp giao đất, giá trị quyền sử dụng đất thế chấp phải áp
dụng giá đất của Nhà nước. Do đó, Nghị định 178/CP đã được thay thế bằng Nghị định
85/CP ban hành ngày 25-10-2002, trong đó qui định trên được sửa đổi lại là giá trị
quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do tổ chức tín dụng và khách hàng vay, bên bảo
lãnh thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó. Rõ ràng cách qui
định của Luật đất đai 2001 như trên là không chặt chẽ về mặt lập pháp. Luật đã không
bao quát hết được các trường hợp hình thành giá đất, đồng thời cũng gây lúng túng cho
cơ quan có thẩm quyền khi xác định những trường hợp không phải áp dụng giá đất do
Nhà nước quy định. Để khắc phục vấn đề này, Luật đất đai 2003 đã dành Điều 55 để
quy định các trường hợp hình thành giá đất. Cụ thể là giá đất sẽ được hình thành trong
3 trường hợp sau: do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định;
do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; và do người sử
16
Ngành Quản lý thị trường Bất động sản
SVTH: Võ Chí Công
dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.
Thứ ba: Nguyên tắc xác định giá đất ngay trong Luật đất đai 2003 tại Khoản 1
Điều 56 cho thấy chúng ta đã tìm ra được một định hướng cụ thể cho việc ban hành giá
đất của Nhà nước.
Thứ tư : Điểm a, Khoản 1, Điều 56 Luật đất đai 2003 đã xây dựng một nguyên
tắc xác định giá đất dần phù hợp với tình hình thực tế, có thể khắc phục được nhược
điểm của hệ thống giá đất của Nhà nước hiện nay là chưa sát với thực tế. Đó là nguyên
tắc giá đất do Nhà nước quy định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường. Trong thời gian qua, giá đất do Nhà nước
quy định có sự chênh lệch lớn so với giá đất trên thị trường, gây ảnh hưởng đến lợi ích
của cả Nhà nước và người có đất bị Nhà nước thu hồi. Do đó, việc định giá đất của
Nhà nước cần phải sát với giá đất thị trường là một yêu cầu cần thiết. Thế nhưng trên
thực tế hiện nay, giá đất thị trường cũng đang tồn tại những yếu tố bất thường như đã
phân tích ở trên. Vì thế, việc Luật đất đai 2003 quy định nguyên tắc cơ bản của việc
định giá đất của Nhà nước là giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, nghĩa là
không tính đến yếu tố giá bất thường do đầu cơ hoặc các biến động khác về giá đất, là
một điểm mới rất đáng hoan nghênh. Tuy nhiên, Luật không qui định cụ thể là “sát”
như thế nào. Nếu đã là nguyên tắc cơ bản của việc định giá thì quan điểm phải rõ ràng.
Chẳng hạn giá đất do Nhà nước quy định cần phải nằm trong khoảng bao nhiêu phần
trăm so với giá thị trường. Thiết nghĩ, vấn đề này là nhạy cảm và mấu chốt. Giải quyết
được điểm này sẽ đem lại sự minh bạch cho thị trường bất động sản nói chung và vấn
đề đất đai nói riêng.
Thứ năm: Trách nhiệm của Chính phủ đối với giá đất do Nhà nước quy định
theo Khoản 2 Điều 56 Luật đất đai 2003 được tăng cường hơn so với Luật đất đai
2001. Chính phủ ngoài việc quy định phương pháp xác định giá đất,khung giá đất cho
từng vùng, theo từng thời gian còn phải quy định các trường hợp điều chỉnh giá đất và
việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Luật đất đai 2003 xác định Chính phủ qui định xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa
các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là một điểm mới, giúp khắc phục tình trạng
xảy ra trên thực tế hiện nay là giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương có sự chênh lệch quá lớn nhưng lại không có một văn bản nào qui định việc xử
lý vấn đề này.
Ở đây,cần thiết phải xem định giá là một nghiệp vụ hành chính, các cơ quan
chức năng nên cùng nhau phối hợp, chọn và chuyên môn hóa từng công việc đối với
từng đơn vị trong việc định giá đất. Và quan trọng hơn là giá đất cần phải phản ánh
được giá thị trường, trên cơ sở đó, vấn đề này sẽ được giải quyết
Thứ sáu: Khoản 3, Điều 56 Luật đất đai 2003 quy định: Ủy ban nhân dân
tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương khi xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương phải
trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. Đây là một qui
định mới và rất đúng đắn thể hiện tính dân chủ trong quá trình xây dựng giá đất ở địa
phương. Việc quy định giá đất cụ thể ở từng địa phương là một vấn đề rất quan trọng,
phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích kinh tế của địa phương, Nhà nước và người sử dụng
17
