BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ CĂN HỘ CAO CẤP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: PHẠM THẠCH THẢO
: 05135022
: DH05TB
: 2005 – 2009
: Quản lý thị trường Bất động sản

TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

PHẠM THẠCH THẢO

XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ CĂN HỘ CAO CẤP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS. TRẦN THANH HÙNG
( Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh)

( Ký tên........................................................)

TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009


LỜI CẢM ƠN
Để có được ngày hôm nay con xin cảm ơn cha, mẹ người đã sinh ra con, lo lắng
cho con, dạy bảo con, nuôi dạy con khôn lớn.
Em xin cảm ơn xin cám ơn tất cả quý thầy cô Khoa Quản lý Đất đai và Bất động
sản trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh đã cho em những kiến thức quý
báo làm hành trang bước vào đời.
Đặc biệt, em xin chân thành cám ơn Thầy Trần Thanh Hùng đã tận tình hướng dẫn,
chỉ bảo cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp, một điểm nút mà không có thầy em sẽ
không vượt qua được.
Em xin cảm ơn chị Nguyễn Thị Tường Vi, anh Nguyễn Mạnh Hùng lớp Quản lý
thị trường bất động sản - Khóa 30 đã giúp đỡ em trong thời gian làm luận văn tốt nghiệp.
Cám ơn các bạn lớp Quản lý thị trường bất động sản – Khóa 31 đã luôn là những người
bạn tốt trong suốt bốn năm mình học Đại học.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009
Phạm Thạch Thảo


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Phạm Thạch Thảo, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Xây dựng chỉ số giá căn hộ cao cấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế đất và Bất động
sản, Khoa Quản lý đất đai và Thị trường bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ
Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Thị trường bất động sản – một thị trường năng động và đầy phức tạp, mang đến
nhiều cơ hội lẫn thách thức cho nền kinh tế Việt Nam. Xây dựng chỉ số giá bất động sản
giúp cung cấp thông tin về giá cả - một vấn đề phức tạp mà đến nay chưa có lời giải. Dù
Bộ Xây Dựng đã đề xuất phương pháp, nhưng chưa có kết quả do vẫn còn tồn tại nhiều
hạn chế. Cụ thể là, trong thực tế các phân khúc không phải lúc nào cũng có giao dịch nếu
sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì nhân lực và tài lực không có bởi để điều tra cả
ngàn, cả triệu nhà ở thì điều đó không thể thực hiện. Bên cạnh đó, tính dị biệt làm cho bất
động sản không giống nhau ít nhất là ở khía cạnh vị thế, do đó kết quả định giá tùy thuộc
rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá. Phương pháp này xét về mặt
thực tiễn không có tính khả thi.
Trước vấn đề đó, đề tài bước đầu nghiên cứu xây dựng chỉ số giá căn hộ cao cấp
ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng, nhằm phần nào cung cấp thông tin về giá cả biến
động của một phân khúc. Đề tài sẽ chứng minh đây là một phương pháp phù hợp để đi
sâu vào việc tiến hành xây dựng chỉ số giá cho những phân khúc khác. Đây là một hướng
mở cho những đề tài nghiên cứu sau này.
Đề tài đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu như tham khảo tài liệu, ý kiến
chuyên gia, phương pháp thống kê, toán thống kê, quan sát, phân tích tổng hợp và mô
hình thực nghiệm. Từ nền tảng cơ bản là biến “Khoảng cách vị thế” và “Giá căn hộ” với
sự kết hợp tính toán bằng phần mềm SPSS đề tài xây dựng được hàm hồi quy của năm
thời kỳ nghiên cứu, từ đó tìm ra được giá dự báo. Áp dụng cách xây dụng chỉ số trong
thống kê, mô hình chỉ số giá căn hộ ứng dụng thuyết Vị thế - Chất lượng bao gồm chỉ số
giá định gốc và chỉ số giá liên hoàn. Mô hình chỉ số giá phần nào dự đoán khá chính xác
thị trường bất động sản qua năm thời kỳ nghiên cứu, vì đã được kiểm chứng lại bằng thực

tế nên mô hình có ý nghĩa rất cao.
Kết quả nghiên cứu của đề tài chứng minh được giá bất động sản do yếu tố vị thế
chi phối cao nhất và lượng hóa được yếu tố “Vị thế”, cụ thể là đại lượng “Khoảng cách vị
thế”. Khoảng cách ở đây không chỉ là khoảng cách địa lý mà còn là khoảng cách về thời
gian hữu ích - thời gian đến các khu vực công cộng, thụ hưởng ích lợi xã hội. Tuy còn
nhiều hạn chế nhất định, nhưng mô hình chỉ số giá phần nào là công cụ định hướng tích
cực, giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ..........................................................................................Trang 1
Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1
Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................2
Đối tượng nghiên cứu ..........................................................................................2
Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................2
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài..................................................................................2

PHẦN 1 : TỔNG QUAN...................................................................................3
1.1. Những quan điểm chung về bất động sản và thị trường bất động sản .....................3
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản.........................................................3
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản ........................................5
1.1.3. Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản..................................................6
1.2. Bản chất, hình thái và đặc điểm của giá cả bất động sản.......................................11
1.2.1. Bản chất của giá cả bất động sản ............................................................11
1.2.2. Các hình thái của giá cả bất động sản .....................................................12
1.2.3. Đặc điểm của giá cả bất động sản ...........................................................13
1.2.4. Tầm quan trọng của việc nghiên cứu sự biến thiên giá cả bất động sản...15
1.3. Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản .....................................................17
1.3.1. Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản của Bộ Xây Dựng và những hạn
chế..............................................................................................................................17

1.3.2. Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất
Lượng.........................................................................................................................18
1.4. Căn hộ cao cấp.....................................................................................................19
1.5. Khái quát về địa bàn nghiên cứu ..........................................................................20
1.5.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................20
1.5.2. Tiềm năng kinh tế...................................................................................21
1.6. Nội dung, phương pháp nghiên cứu .....................................................................24
1.6.1. Nội dung nghiên cứu ..............................................................................24
1.6.2. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................24


PHẦN 2 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................................. 25
2.1.Thực trạng thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.............................25
2.1.1. Tình hình thị trường bất động sản...........................................................25
2.1.2. Cung cầu bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay...................28
2.2.Tình hình thị trường căn hộ cao cấp ......................................................................28
2.2.1. Cung về căn hộ cao cấp ..........................................................................29
2.2.2. Cầu về căn hộ cao cấp ............................................................................30
2.2.3. Giá bán...................................................................................................31
2.2.4. Nét đặc trưng của các dự án căn hộ cao cấp được nghiên cứu.................32
2.2.5. Các khu vực phát triển căn hộ cao cấp....................................................33
2.3. Quy trình thực hiện và kết quả khảo sát................................................................34
2.3.1. Quy trình thực hiện.................................................................................34
2.3.2. Kết quả khảo sát .....................................................................................36
2.4. Kết quả xây dựng hàm hồi quy giá .......................................................................37
2.4.1. Hàm hồi quy tổng quát ...........................................................................37
2.4.2. Xây dựng hàm hồi quy cho 5 thời kỳ ......................................................39
2.5. Kết quả dự báo.....................................................................................................44
2.6. Xây dựng mô hình chỉ số giá căn hộ cao cấp........................................................52
2.6.1. Chỉ số giá định gốc.................................................................................52

2.6.2. Chỉ số giá liên hoàn ................................................................................56

KẾT LUẬN...................................................................................................... 61
Tài liệu tham khảo


DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Danh sách các hình

Trang

Hình 1.1. Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản .......................5
Hình 1.2. Sự dịch chuyển đường cầu và cung về dịch vụ nhà ở.....................................8
Hình 1.3. Các phân khúc của thị trường bất động sản....................................................9
Hình 1.4. Lợi nhuận từ các loại hình phát triển bất động sản.......................................10
Hình 1.5. Các khu dân cư văn hóa – Xã hội khác nhau trong không gian đô thị ..........11
Hình 1.6. Bản đồ giá trị...............................................................................................13
Hình 1.7. Tính ngưỡng của giá bất động sản ...............................................................14
Hình 1.8. Tính phi tuyến của giá bất động sản ............................................................15
Hình 2.1. Nguồn cung hiện hữu ..................................................................................29
Hình 2.2. Nguồn cung mới..........................................................................................30
Hình 2.3. Các loại hình bất động sản dự định mua hiện nay ........................................31
Hình 2.4. Sự tăng giảm giá căn hộ so với mốc thời gian trước đó................................32
Hình 2.5. Các khu vực trong điểm xây dựng căn hộ cao cấp .......................................34
Hình 2.6. Đồ thị phân tán thể hiện mối liên hệ giữa khoảng cách vị thế và giá ............37
Hình 2.7. Biểu đồ so sánh giá thực tế qua các thời kỳ .................................................45
Hình 2.8. Biểu đồ so sánh giá dự báo qua các thời kỳ .................................................48
Hình 2.9. Biểu đồ so sánh giá gốc dự báo và giá gốc thực tế.......................................49
Hình 2.10. Biểu đồ so sánh giá dự báo và giá thực tế tháng 3/2008.............................50
Hình 2.11. Biểu đồ so sánh giá dự báo và giá thực tế tháng 6/2008.............................50

Hình 2.12. Biểu đồ so sánh giá dự báo và giá thực tế tháng 12/2008 ...........................51
Hình 2.13. Biểu đồ so sánh giá dự báo và giá thực tế tháng 01/2008 ...........................51

Danh sách các bảng
Bảng 2.1. Khoảng cách vị thế, giá bán căn hộ qua năm thời kỳ...................................36
Bảng 2.2. Mức độ tương quan giữa khoảng cách vị thế và giá.....................................38
Bảng 2.3. Giá dự đoán ................................................................................................44
Bảng 2.4. Chỉ số giá định gốc thực tế..........................................................................53
Bảng 2.5. Chỉ số giá định gốc dự báo..........................................................................54
Bảng 2.6. Chỉ số giá định gốc khi thiếu toàn bộ giá thực tế.........................................55
Bảng 2.7. Chỉ số giá định gốc khi thiếu giá thực tế 15 căn hộ .....................................55
Bảng 2.8. Tổng hợp 4 chỉ số giá định gốc ...................................................................56
Bảng 2.9. Chỉ số giá liên hoàn thực tế.........................................................................57
Bảng 2.10. Chỉ số giá liên hoàn dự báo.......................................................................57


Bảng 2.11. Chỉ số giá liên hoàn khi không có toàn bộ giá thực tế thời kỳ trước ..........58
Bảng 2.12. Chỉ số giá liên hoàn khi không có giá thực tế của một số căn hộ thời kỳ
trước ...........................................................................................................................59
Bảng 2.13. Tổng hợp 4 chỉ số giá liên hoàn ................................................................59


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò vô cùng
quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. Do đó, việc nắm bắt

được quy luật vận động của thị trường bất động sản là điều cần thiết để quản lý tốt và phát
huy hiệu quả ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế và đời sống xã hội của đất nước.
Thị trường bất động sản nước ta mới hình thành đã diễn biến khá phức tạp và chịu
sự tác động của nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan. Điểm yếu lớn nhất của thị
trường bất động sản Việt Nam là thông tin không minh bạch dẫn đến sự thiếu chuyên
nghiệp, phát triển lệch lạc không hợp lý và không mang lại lợi ích tối đa cho đại bộ phận
dân chúng. Bất động sản nhiều lúc cũng “đỏng đảnh” lên xuống như thị trường chứng
khoán, một “cơn” nóng lạnh thất thường của thị trường này cũng làm cho nền kinh tế - xã
hội biến động.
Theo khảo sát của các chuyên gia địa ốc, đặc thù của hầu hết các giao dịch bất
động sản nhiều năm qua là dựa trên cảm tính, thiếu cơ sở định lượng. Giá đất nhiều khu
đô thị dễ bị "thổi" lên chỉ trong vài ngày hoặc "xẹp" xuống nhanh chóng ngay khi cơn
thoái trào ập đến. Đây cũng là nguyên nhân khiến khách hàng hoang mang, mất lòng tin
vì không nắm được đâu là giá trị đích thực của sản phẩm. Trước tình hình này, các chuyên
gia cho rằng, cần xây dựng chỉ số giá để lành mạnh hóa, minh bạch hóa và bình ổn thị
trường bất động sản, đồng thời tạo công cụ hỗ trợ đắc lực cho các nhà kinh doanh và quản
lý trong nghiên cứu thị trường ra quyết định, nhất là trong điều kiện môi trường kinh
doanh bất động sản hiện nay mang nhiều rủi ro, không chắc chắn.Vì vậy Bộ Xây dựng đã
phối hợp với các chuyên gia của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, Tổng cục
Thống kê, Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả tổ chức nghiên cứu và đề ra một số chỉ số
để đánh giá thị trường bất động sản.
Chỉ số giá do Bộ Xây dựng đề xuất là đầu tàu cho việc mở ra những hướng nghiên
cứu mới trong thị trường bất động sản. Bên cạnh mặt tích cực, mô hình chỉ số giá còn gặp
phải những tồn tại và hạn chế. Trên phương diện thực tiễn, không thể điều tra giá của toàn
bộ thị trường bởi nhân lực và tài lực hạn chế. Đồng thời, số liệu do rủi ro ở đây là việc
cung cấp số liệu giao dịch, giá cả giao dịch từ các công ty môi giới mua bán, sàn giao dịch
bất động sản là không thể kiểm chứng một cách chính xác. Đó là chưa loại trừ khả năng
việc cung cấp thông tin của các công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản phục vụ cho
ý đồ, mục đích riêng. Cách "bắt mạch" thị trường bất động sản như vậy vừa thiếu chuyên
nghiệp, vừa mang tính rủi ro và cảm tính. Trên phương diện lý luận, có thể thấy rằng mọi

khó khăn trong xây dựng chỉ số giá bất động sản bắt nguồn từ tính dị biệt. Cụ thể là dị
biệt về diện tích, vị trí… và đặc biệt do đặc thù về văn hóa xã hội tạo ra từ quá trình động
học đô thị, theo ngôn ngữ Vị thế - Chất lượng đó là dị biệt về chất lượng và vị thế. Do đó,
phương pháp so sánh trực tiếp dùng để định giá bất động sản đơn lẻ thường không chính
xác cao khi áp dụng cho toàn bộ thị trường. Hệ quả là, thời gian qua chỉ số giá bất động
sản có độ tin cậy chưa cao, còn mang nặng tính tự phát, cục bộ, chưa phản ánh đúng thị
trường.

-1-


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

Như vậy, để góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, việc
xây dựng một mô hình chỉ số giá theo một hướng mới là hết sức cần thiết. Đó là lý do mà
tôi tiến hành thực hiên đề tài “Xây dựng chỉ số giá căn hộ cao cấp trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh” ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng dưới sự hướng dẫn của Tiến sỹ
Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm Tp.
Hồ Chí Minh.
Mục đích – Đối tượng – Phạm vi nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
 Xây dựng chỉ số giá căn hộ cao cấp phản ánh sự biến động của giá căn hộ cao
cấp theo không gian và thời gian, sự chênh lệch giữa giá cả tình huống và giá
thị trường, tạo ra công cụ đo lường sự biến động. Trên cơ sở này đánh giá xu
hướng tăng giảm của nó trong tương lai.
 Đề xuất những giải pháp phát triển kinh doanh bất động sản, hướng nghiên cứu
tiếp theo cho các phân khúc khác của thị trường.
Đối tượng nghiên cứu:

 Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quy luật giá trị, cơ chế hoạt động của nó
trong mối quan hệ tương tác với các quy luật kinh tế khác, hình thái biểu hiện
trong thị trường bất động sản.
 Đối tượng khảo sát là giá thị trường của chung cư cao cấp. Các yếu tố ảnh
hưởng đến giá căn hộ cao cấp
Phạm vi nghiên cứu:
 Phạm vi không gian: Nghiên cứu trên địa bàn một số quận thuộc Thành phố
Hồ Chí Minh.
 Phạm vi thời gian: số liệu thu thập từ năm 2008 đến đầu năm 2009.
 Phạm vi nội dung: phạm vi đề tài có khối lượng rất lớn nhưng do hạn chế về
thời gian, về nhân lực và kinh phí nên đề tài chỉ nghiên cứu về giá bán của phân
khúc thị trường căn hộ cao cấp trên một số địa bàn quận thuộc Thành phố
Hồ Chí Minh.
 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Cụ thể hóa khả năng ứng dụng của lý thuyết Chất Lượng – Vị Thế trong việc nắm
bắt diễn biến giá cả thị trường bất động sản.
Nghiên cứu đề xuất chỉ số giá thị trường bất động sản để làm công cụ phục vụ
công tác quản lý nhà nước, chỉ báo, định hướng cho nhà đầu tư và người tiêu dùng. Điều
này cũng góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và bền vững.
Cập nhật các chỉ số giá bất động sản cũng là hướng đi hợp lý giúp doanh nghiệp
Việt Nam cạnh tranh với các tập đoàn quốc tế đang thống lĩnh thị trường tư vấn, quản lý,
liên kết đầu tư bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.

-2-


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo


Phần 1
TỔNG QUAN
1.1. Những quan điểm chung về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên
thế giới, thế nhưng hiện nay vẫn còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động
sản. Theo các định nghĩa thông thường của Luật Dân Sự tại Việt Nam, bất động sản là
những tài sản không thể di dời bao gồm Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng trên đất và
các tài sản khác gắn liền với công trình xây dựng trên đất. Quan điểm này có thể được cho
là tương đối thống nhất.
Tuy nhiên, theo định nghĩa trên thì loại tài sản nào gắn liền với công trình xây
dựng được xem là bất động sản và loại tài sản nào không là bất động sản? Còn nhiều khía
cạnh mà Luật pháp chưa quy định cụ thể, làm ảnh hưởng đến việc đánh thuế, chuyển
nhượng, cho thuê…bất động sản.
Một khái niệm mới về bất động sản được đưa ra như sau: “bất động sản là Đất đai
và những tài sản cố định gắn liền với Đất đai, đó là những vật thể tồn tại trên Đất đai với
một chức năng nhất định, chức năng này sẽ mất đi khi tách rời khỏi Đất đai”. Ví dụ như
mùa màng cây trồng tồn tại gắn liền với Đất đai, nếu như chưa đến kỳ thu hoạch được xem
là bất động sản, nhưng ngược lại đã đến mùa thu hoạch thì được coi là động sản.
Nhưng nhìn chung những quan niệm nêu trên đều chứng tỏ hàng hóa bất động sản
khác với các loại hàng hóa thông thường và nó có những đặc điểm cụ thể sau:
Tính cố định về vị trí: Đặc điểm cố định đã làm cho bất động sản khác với các
hàng hóa thông thường là không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác, vì vậy mà
chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực đó như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính
chất xã hội, điều kiện môi trường…
Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Do Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng,
một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi
lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc
sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu
hơn nữa. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do Đất đai không bị mất

đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
Tính khan hiếm: Luôn gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu, chính đặc tính này
làm mất cân đối cung cầu và đẩy giá bất động sản không ngừng tăng lên. Nhưng tính khan
hiếm ở đây mang tính tương đối (mang tính vùng, tính thời gian).
Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá
trị của một bất động sản này có thể bị tác động tăng giảm từ ảnh hưởng của bất động sản
khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ
tầng sẽ nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc

-3-


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là
hiện tượng khá phổ biến.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá bất động sản
chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu
về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào
thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các
vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức kiến trúc của
bất động sản.
Tính dị biệt: Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kiến trúc,
kết cấu… của mỗi bất động sản hiện vật. Theo đây, không có bất động sản nào giống
nhau về mọi mặt, điều này là nguyên nhân của những vấn đề bất đồng trong việc xác định
cung cầu và giá cả thị trườngbất động sản. Tuy nhiên, với sự phát triển của khoa học kỹ
thuật, thì việc san bằng những điểm khác biệt về kết cấu, kiến trúc và chất lượng công

trình là điều có thể làm, chỉ có yếu tố vị trí là không thể giống nhau. Để giải quyết vấn đề
này, quan điểm tương đối tính dị biệt đưa ra một cái nhìn sâu hơn khi cho rằng thực chất
tính dị biệt của bất động sản là do sự khác nhau về thuộc tính chất lượng và vị thế bất
động sản tạo ra, sự khác biệt phần lớn là do sự khác biệt về vị thế. Vậy “Chất lượng” và
“Vị thế” là gì? Quan điểm tương đối có thể tháo gỡ những phức tạp về giá cả, cung cầu ra
sao? Điều này đã được làm rõ trong Lý thuyết Vị thế - Chất lượng, được phát triển bởi
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely: Tiến tới một cái nhìn mới về lý thuyết dân cư đô thị.
Theo lý thuyết này ngoài những đặc điểm cụ thể nêu trên, bất động sản có hai thuộc tính
cơ bản là Vị thế và Chất lượng.
Vị thế là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa
điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, tôn giáo, chất lượng môi trường
v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó,
nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể, đó là chiều thời gian. Ngoài ra, theo
TS. Trần Thanh Hùng có thể hiểu vị thế nơi ở còn là tổng hòa các mối quan hệ xã hội.
Nghĩa là vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường, vị
thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội.
Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung
ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao.
Chất lượng bất động sản là những đại lượng vật lý có thể cân đo đong đếm được,
và được xác định thông qua các tiêu chí như: diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng
cao, kết cấu xây dựng… thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như
độ bền, kiến trúc, tính tương thích với công nghệ xây dựng hiện có. Thông thường, những
đặc tính này tách rời khỏi nội dung vị thế của bất động sản.
Vị thế và chất lượng là hai thành phần đặc trưng của bất động sản. Sự kết hợp giữa
chúng tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu cho con người, được gọi là dịch vụ bất động sản.
Nghĩa là bất động sản hiện vật sẽ chứa đựng các đơn vị dịch vụ bất động sản trong nó – là
đối tượng của quan hệ cung cầu trên thị trường. Các bất động sản hiện vật khác nhau về
chất lượng và vị thế nhưng có cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau

-4-



Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

thì có cùng lượng đơn vị dịch vụ bất động sản. Xét quan hệ trên ở góc độ kinh tế học thì
có thể xây dựng được đồ thị minh họa sau:

Hình 1.1. Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản
Có thể thấy điểm A, B và C có tổ hợp chất lượng, vị thế khác nhau (C có chất
lượng cao, vị thế thấp; B ngược lại) nhưng có cùng mức độ thỏa dụng nên có cùng giá trị
thị trường.
Như vậy có thể thấy rằng vị thế có thể được định lượng thông qua các yếu tố cấu
thành đơn vị dịch vụ bất động sản,… như mật độ dân cư, thu nhập dân cư, khoảng cách
thời gian từ nơi bất động sản tọa lạc đến trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị. Do đó, có
thể xác định giá cả bất động sản cho toàn thị trường một cách dễ dàng hơn, giải quyết bài
toán cung cầu và giá cả thị trường bất động sản hiện nay. Những “điểm gút” trong thị
trường bất động sản đã dần được “tháo gỡ”.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
Hiện nay có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản.
Tựu chung lại thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,... giữa các chủ thể trên
thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát
triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
Như trên đã đề cập, hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc
biệt khác với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc
điểm riêng:

 Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch;
 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong bất động sản;

-5-


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

 Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc;
 Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo;
 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất
động sản;
 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập;
 Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn;
 Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường
không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
Mặc dù thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt với thị trường hàng
hóa, nhưng sự vận động của nó cũng không nằm ngoài sự chi phối của những quy luật của
thị trường hàng hóa tiêu biểu là quy luật cung cầu và giá trị.
1.1.3. Đặc điểm quan hệ cung cầu bất động sản
Tính chất đặc trưng của bất động sản là tính dị biệt bắt nguồn từ sự kết hợp của hai
thuộc tính vị thế và chất lượng. Trên quan điểm tương đối hóa tính dị biệt, khẳng định các
bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính chất lượng và vị thế.
Các bất động sản khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra khả năng
đáp ứng nhu cầu cho con người là khác nhau. Khả năng đáp ứng này được gọi là dịch vụ
bất động sản và là một biến số phụ thuộc vào chất lượng và vị thế: Y = f(CL, VT). Cung

cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất động sản (hay bất động
sản quy ước), về tổ hợp chất lượng và vị thế. Trên thực tế, không có người chỉ có cầu về
khối bê tông cốt thép của căn nhà, mà không có cầu về vị thế, về quan hệ xã hội với
những người hàng xóm, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị, với các đối tác… Ngược lại,
ta không thể chỉ bán các quan hệ này, mà không bán khối bê tông cốt thép của căn nhà.
Cầu bất động sản
Như đã tìm hiểu, cầu thị trường về bất động sản thực chất là cầu về dịch vụ bất
động sản, cầu thị trường bất động sản được xác định từ các đường cầu cá biệt về dịch vụ
bất động sản.
Cần lưu ý phân biệt giữa cầu và nhu cầu là hoàn toàn khác nhau. Cầu về bất động
sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng, nhu cầu về sở hữu, nhu cầu để tích trữ tài chính, nhu
cầu để kinh doanh. Nếu đứng ở quan điểm Maslow thì đó là nhu cầu về bản năng sinh tồn,
về xã hội, an ninh, nhu cầu về vị thế… Nói một cách ngắn gọn theo quan điểm Vị thế Chất lượng thì đó chính là nhu cầu sử dụng, sở hữu Vị thế và Chất lượng của bất động sản.
Nhu cầu chỉ thực sự trở thành cầu chỉ khi có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng
thanh toán. Bên cạnh đó, phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng
thanh toán có điều kiện gặp được cung, chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả
năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn.
Cầu thị trường bất động sản là một hàm số phụ thuộc vào các yếu tố như mức giá
của dịch vụ bất động sản, lượng thu nhập của người tiêu dùng, quy mô thị trường, các dự
báo của tương lai. Khi nghiên cứu về cầu của thị trường người ta chỉ xét quan hệ giữa
-6-


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

lượng cầu và giá cả dịch vụ bất động sản trong điều kiện giả thiết các yếu tố khác không
đổi, đây là quan hệ nghịch chiều, có nghĩa là giá tăng, cầu giảm và ngược lại.
Cầu mô tả hành vi của người mua, ở đây chúng ta quan tâm đến độ co giãn của cầu

theo sự thay đổi của thu nhập để xác định hành vi tiêu dùng của các nhóm phân khúc khác
nhau. Yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến sự co giãn của cầu là tỉ lệ chi tiêu cho dịch vụ bất
động sản trong tổng thu nhập hay nói cách khác độ co giãn của đường cầu phản ánh
những nhóm người khác nhau như là phân khúc cho người thu nhập cao, trung bình,
người thu nhập thấp. Vì vậy ta thường thấy rằng đường cầu tiêu dùng của người thu nhập
thấp có độ co giãn lớn hơn, có nghĩa là họ quan tâm đến sự thay đổi về giá hơn là người
có thu nhập cao.
Đường cầu có thể dịch chuyển sang trái, sang phải như thu nhập, quy mô tiêu thụ
hay dự báo về tương lai thay đổi.
Như vậy, cầu thị trường về dịch vụ bất động sản là mô tả số lượng dịch vụ bất
động sản mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể
trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Cầu được biểu thị bằng hàm cầu hay
đường cầu.
Cung bất động sản
Khi nghiên cứu về cung gặp phải nhiều điều phức tạp bắt đầu từ khái niệm nguồn
cung bất động sản. Nguồn cung hiểu là toàn bộ quỹ bất động sản hiện có, không phải là
các công ty, xí nghiệp phát triển bất động sản. Hơn nữa có sự khác biệt cơ bản giữa nguồn
cung và lượng cung xuất phát từ sự không thống nhất trong nhận thức về đối tượng của
cung bất động sản trên thị trường.
Như đã nói ở trên, đối tượng của cung cầu thị trường không phải là bất động sản
hiện vật cụ thể, mà là lợi ích chứa đựng trong bất động sản gọi là dịch vụ bất động sản –
kết quả của tổ hợp vị thế - chất lượng trong mỗi bất động sản cụ thể. Những vấn đề nhận
thức này chưa được giải quyết một cách triệt để trong các tài liệu hiện có.
Từ quan điểm nhận thức này, có thể hiểu cung bất động sản mô tả hành vi của
người bán, nhà đầu tư cung ứng hàng hóa bất động sản, nó là một hàm số phụ thuộc vào
các yếu tố: giá cả, chi phí tạo lập bất động sản, số lượng bất động sản hiện có, số lượng
nhà đầu tư bất động sản, các chính sách quản lý nhà nước, những dự báo về tương lai…
Cung thị trường bất động sản là mô tả về số lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng trên
thị trường ở các mức giá khác nhau, ở một mức giá cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác
không thay đổi. Cung được thể hiện bằng hàm số hay đồ thị. Từ đây có thể thấy được sự

khác biệt cơ bản giữa lượng cung và cung. Lượng cung là một con số ứng với một mức
giá xác định theo đường cung.
Trong nghiên cứu về cung bất động sản, thường chỉ xem xét mối quan hệ giữa
lượng cung dịch vụ bất động sản với giá cả của nó. Đây là quan hệ thuận chiều, lượng
cung tăng khi giá tăng và ngược lại.
Khi tiếp cận nghiên cứu về cung cũng gặp phải vấn đề chưa được giải quyết thấu
đáo về độ co giãn của cung. Đa số thông nhất với quan điểm về độ co giãn của cung trong

-7-


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

ngắn hạn là hoàn toàn không co giãn. Tổng cung về Đất đai nói chung là một đường
không co giãn vì tổng diện tích Đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là không đổi.
Tuy nhiên, TS. Trần Thanh Hùng cho rằng cung bất động sản là đường co giãn vì
theo lý thuyết kinh tế vi mô độ co giãn của cung bị chi phối bởi các yếu tố như thời gian
(ngắn hạn và dài hạn) và khả năng dự trữ hàng hóa. Nếu xét ở góc độ chất lượng và vị thế
thì mặc dù lượng bất động sản hiện vật như diện tích xây dựng, số tầng, số phòng,… sẽ
không thay đổi trong ngắn hạn, nhưng vị thế có thể đang tăng hay giảm dần theo sự thay
đổi của nhu cầu và cầu.
Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung
 Chi phí tạo lập đơn vị dịch vụ bất động sản, chí phí tăng thì cung dịch chuyển sang
trái, chí phí giảm thì cung dịch chuyển sang phải. Chi phí tạo lập bất động sản một
phần phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng. Như vậy việc tăng hay giảm lãi suất ngân
hàng cũng ảnh hưởng đến cung.
 Số lượng nhà đầu tư phát triển bất động sản: số lựợng tăng thì cung dịch chuyển
sang phải, số lựợng giảm thì cung dịch chuyển sang trái.

 Các chính sách quản lý vĩ mô của nhà nước như quản lý Đất đai, quản lý đô thị cụ
thể là thông qua quy hoạch đô thị, phân khu chức năng sử dụng Đất đai.
Sự dịch chuyển trên cùng một đường cung, cầu khi có sự thay đổi về giá và sự dịch
chuyển qua lại bên trái hay bên phải đường cung, cầu do sự tác động của các yếu tố ngoài
giá thể hiện trong đồ thị (Hình 1.3).
P

SS0

SS1

P01
P1
P0

LS
E1
E0

D0

0

Y0 Y01 Y1

Y

Hình 1.2. Sự dịch chuyển đường cầu và cung về dịch vụ nhà ở

Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về các dịch vụ bất động sản
trên cơ sở mức giá cả được hình thành từ sự thỏa tmãn nhu cầu của cả người tiêu dùng và
nhà cung ứng, tức là trên cơ sở của các yếu tố hình thành nên cung – cầu trên thị trường
bất động sản. Cung mô tả hành vi của người bán, điều chắc chắn rằng mức độ thỏa mãn
của nhà cung ứng dựa trên lợi nhuận thu được từ việc bán bất động sản. Mặt khác, cầu mô
tả hành vi của người mua, tùy thuộc vào mức độ thỏa mãn nhu cầu khi nhận được lợi ích
-8-


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

do dịch vụ bất động sản mang lại cộng thêm khả năng tài chính mà mỗi người sẽ lựa chọn
một đơn vị dịch vụ bất động sản khác nhau. Từ phía cung các nhà cung ứng sẽ xem xét độ
co giãn, tính cấp thiết của nhu cầu để có được những trình tự ưu tiên đáp ứng cầu, trình tự
hoạt động đầu tư cung ứng nhà ở cho các đối tượng tiêu dùng khác nhau theo quy luật thị
trường. Điều này tạo ra các phân khúc khác nhau trên thị trường bất động sản.
P

SSA
SST

PA

SSB

PT
PB
DB


DA

ΠA

DT

ΠT

ΠB
P0

MRB

Y

IB

YB

MRA
IT

IA

0

YA

MRT


YT

Y

Hình 1.3. Các phân khúc của thị trường bất động sản

Sự chênh lệch về thu nhập của người tiêu dùng là nguyên nhân cơ bản hình thành
các phân khúc khách hàng mục tiêu của thị trường bất động sản với các loại sản phẩm bất
động sản khác nhau, như bất động sản nhà ở liên kế, nhà ở biệt thự, căn hộ chung cư và
các loại bất động sản thương mại khác. Hoạt động đầu tư cung ứng bất động sản loại này
hay loại khác phụ thuộc vào tỷ suất lợi nhuận của đầu tư trong từng phân khúc, được thể
hiện trên đồ thị điểm hòa vốn (BEP) như sau.

-9-


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

Hình 1.4. Lợi nhuận từ các loại hình phát triển bất động sản
FC: chi phí cố định
TC: tổng chi phí
TR: tổng doanh thu
Đồ thị đưa ra một cách lý giải kinh tế về một vấn đề xã hội “nhà ở cho người có
thu nhập thấp”. Rõ ràng các nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra một lượng tư bản lớn hơn để tạo
được một bất động sản có Vị Thế - Chất Lượng cao để thu nguồn lợi nhuận hấp dẫn hơn.
Các phân khúc thị trường nhà ở đô thị nói riêng và bất động sản nói chung được
hình thành bởi tự tính co giãn nội tại của hàm cầu về bất động sản và biểu hiện trong

không gian đô thị là các khu dân cư với những nét văn hóa - xã hội đặc thù. Có nghĩa là,
mỗi một người có nhu cầu về nhà ở – một nhóm dân cư đô thị nhất định không chỉ lựa
chọn “sống ở đâu”, mà còn phải tính đến “sống với ai” để đáp ứng các nhu cầu bản thân
về lĩnh vực “social” trong giới hạn mức thu nhập – nguồn lực tài chính của mình (Nguyễn
Thị Trường Giang, 2008). Thông thường, các phân khúc thị trường được phân bố trong
không gian đô thị tại những khoảng cách vị thế khác nhau và các vùng văn hóa - xã hội
dân cư riêng biệt.
- 10 -


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

Nếu như theo khoảng cách vị thế thì sự lựa chọn vị trí cư trú có phạm vi bằng chu
vi vòng tròn có một bán kính vị thế nhất định, nhưng đặc trưng văn hóa - xã hội dân cư lại
là yếu tố hạn chế khả năng lựa chọn này. Trên thực tế có thể thấy sự phân bố các khu dân
cư – các phân khúc thị trường trong không gian đô thị như hình “da beo”, (hình 1.5).

Hình 1.5. Các khu dân cư văn hóa - xã hội khác nhau trong không gian đô thị
1.2. Bản chất, hình thái và đặc điểm của giá cả bất động sản
1.2.1. Bản chất của giá cả bất động sản
Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được
hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về lượng dịch vụ bất động sản trên thị trường. Giá
cả là biểu tượng bằng tiền của giá trị, của tổng các đơn vị dịch vụ bất động sản chứa đựng
trong bất động sản hiện vật. Giá trị thị trường của bất động sản chính là giá trị trao đổi của
bất động sản trên thị trường. Để tìm ra bản chất của giá cả bất động sản cần nghiên cứu
một số quan điểm về giá trị: quan điểm kinh tế học chính trị Macxit, quan điểm kinh tế thị
trường và quan điểm kinh tế học hiện đại.
Theo quan điểm của kinh tế học chính trị Macxit, một hàng hóa có hai thuộc tính:

giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị sử dụng là thuộc tính tự nhiên của hàng hóa có thể thỏa
mãn nhu cầu nào đó của con người. Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động xã hội kết tinh
trong hàng hóa. Quan điểm này cho rằng Đất đai không có giá trị, vì Đất đai không phải
do con người làm ra và không có lao động xã hội kết tinh trong đó. Từ đó giá trị bất động
sản được hiểu chỉ là chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên Đất đai.
Theo quan điểm kinh tế thị trường, Đất đai có tính hữu dụng cho nên Đất đai là đối
tượng của trao đổi trên thị trường và Đất đai có giá, gọi là giá trị trao đổi. Quan điểm kinh
tế thị trường thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”:
Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi
- 11 -


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản
phẩm/ hàng hóa/ dịch vụ khác được gọi là giá trị của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản
phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường.
Tuy nhiên, hai quan điểm này khi áp dụng vào thực tế thì còn bộc lộ những thiếu
sót và hạn chế trong lý giải quá trình hình thành giá trị Đất đai và bất động sản trong đô
thị, (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Quan điểm kinh tế học hiện đại ra đời góp phần bổ sung và
lý giải sự hình thành giá trị bất động sản khái quát và đầy đủ hơn.
Theo quan điểm kinh tế học hiện đai, thì giá trị của một hàng hóa gồm có giá trị
hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản
xuất; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lí người tiêu dùng, phụ thuộc tâm tư, nguyện vọng
và ước muốn của con người, phụ thuộc vào vị thế của thương hiệu hàng hóa ngự trị trong
tâm trí người tiêu dùng, (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
Với quan điểm này thì phạm trù giá trị Đất đai, bất động sản được giải thích một
cách thuyết phục hơn. Vận dụng các phạm trù giá trị, giá trị sử dụng và giá trị trao đổi

trong các quan điểm giá trị nêu trên, TS. Trần Thanh Hùng quan niệm giá trị trao đổi của
bất động sản bao gồm giá trị sử dụng và giá trị.
Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình của cơ sở không gian (diện tích bề mặt) có các
thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái kết hợp với giá trị đầu tư trên Đất đai
cấu thành chất lượng bất động sản.
Giá trị Đất đai cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của Đất đai. Giá
trị là đại lượng vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường. Bản chất
“giá trị vô hình” của Đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng - nghĩa là
trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung.
Tóm lại, giá trị trao đổi của bất động sản = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo
ra); giá trị (do vị thế tạo ra)}.
Giá cả là hình thức biểu hiện của giá trị trao đổi, từ đó có thể thấy rằng bản chất
của giá cả bất động sản chính là giá trị sử dụng và giá trị trong mỗi đơn vị bất động sản cụ
thể.
1.2.2. Các hình thái của giá cả bất động sản
Giá cả là yếu tố hết sức quan trọng đối với bất kỳ một thị trường hàng hóa nào, đặc
biệt là đối với thị trường có mối liên hệ với một số lượng lớn tài sản như bất động sản.
Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả. Giá trị chỉ có một nhưng biểu hiện
trong những tình huống và mục đích khác nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau.
Trong thực tế thường gặp các loại giá như: giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường.
Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã hội của
bất động sản. Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ cân bằng với lợi ích
cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị (VEL).
Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”.
Trong thực tế, mức giá cảm nhận của một bất động sản cụ thể xác định tham chiếu
theo thông tin giá cả giao dịch trên thị trường (bằng cách tham khảo giá cả giao dịch từ
người hàng xóm, hay thông qua tư vấn thẩm định giá). Giá cảm nhận có thể được biểu
- 12 -



Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

Giá cảm nhận

hiện dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua. Thông thường giá rao bán thường cao hơn
giá cảm nhận cân bằng và giá rao mua lại thấp hơn giá cảm nhận cân bằng, (hình 1.6).
VEL

B

Giá rao bán
E

A

C

Giá rao mua
D

Lợi ích cảm nhận

Hình 1.6. Bản đồ giá trị

Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào khả năng cảm
nhận về lợi ích thu được từ bất động sản. Cùng một bất động sản thì lợi ích cảm nhận
được hoàn toàn khác nhau đối với mỗi người. Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác
nhau, vị thế xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích

của bất động sản, nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận. Giá mua bán được hình thành
trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích
cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể.
Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình thành
thông qua quan hệ cung cầu của thị trường, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán
cụ thể, được chấp nhận bởi đa số.
1.2.3. Đặc điểm của giá cả bất động sản
Thị trường bất động sản là một trong những thành phần quan trọng của thị trường
hàng hóa, nhưng bất động sản là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả bất động sản trong thị
trường này có một số điểm khác với giá cả của hàng hóa thông thường.
Giá cả được hình thành thông qua quan hệ cung cầu về lượng dịch vụ bất động sản
theo công thức P = P0 x Y với Y = f(CL,VT). Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá cả
trong một khu vực phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó, bởi khi
chất lượng bất động sản tăng lên một mức nào đó sẽ không tăng được nữa, mức tới hạn
này được gọi là ngưỡng, lúc đó giá cả bất động sản chủ yếu do vị thế quyết định, giá tăng
lên là do giá trị của vị thế tăng lên. Sự thay đổi giá này thường gắn liền với quá trình
trưởng giả hóa hay hoang hóa gọi là trào lưu tiêu dùng xã hội.

- 13 -


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

Mỗi một khu vực cụ thể có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá xác định, giá
cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh mức giá này. Vì vậy
mà giá cả thị trường bất động sản mang tính ngưỡng. Các mức vị thế khác nhau có các
mức ngưỡng giá bất động sản khác nhau.
Giá cả thị trường hình thành thông qua quan hệ cung cầu về lượng dịch vụ bất

động sản, giá thuận mua thuận bán được đưa ra khi có sự thỏa thuận giữa hai bên, đây còn
gọi là giá phải chăng. Giá phải chăng là giá thị trường khi được đám đông chấp nhận. Giá
cả thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân bằng động. Ở một vị
trí và thời gian cố định giá cả thị trường của một đơn vị dịch vụ bất động sản là không đổi,
nhưng giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố.
Ngoài ra cũng có trường hợp mức giá được coi là phải chăng đối với một nhóm
người này nhưng lại không được một nhóm người khác chấp nhận, tại đây sẽ hình thành
một mức giá mới khác so với mức giá phải chăng đó, giá này được gọi là giá tình huống
hay giá cục bộ. Giá tình huống này có thể tăng cao hơn so với mức giá trung bình thị
trường hay cũng có thể thấp hơn tùy theo mỗi tình huống cụ thể. Mặc dù giá này có thể
lên xuống nhưng vẫn luôn luôn dao động xung quanh một trục cố định. Đây chính là tính
ngưỡng của giá bất động sản và được thể hiện qua sơ đồ sau:

PA
Giá Tình Huống

P0
Giá Thị Trường

PB

Hình 1.7. Tính ngưỡng của giá bất động sản
Đường giá trị thị trường chính là đường ngưỡng, đường quỹ tích của sự kết hợp tối
ưu giữa hai thành phần chất lượng và vị thế. Điểm cân bằng P0 là mức giá cân bằng (mức
giá thị trường), PA và PB là giá tình huống, khi giá tăng đến PA thì sẽ không tăng được nữa,
lúc này giá có xu hướng trở về mức P0, ngược lại khi giá giảm đến giá trị PB giá sẽ không
thể giảm thêm và có chiều hướng tăng lên mức P0, đây chính là do mục tiêu tối đa hóa lợi
nhuận làm kéo căng mặt ngoài dẫn đến mức giá trở về mức cân bằng.

- 14 -



Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

Bên cạnh tính ngưỡng, do thành phần vị thế mà giá trị bất động sản trong thực tế
có tính phi tuyến, vị thế là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị bất động sản, khi vị thế đột ngột
tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột. Quá trình
này là do quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra. Có nghĩa là, tập trung những
người có vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B, (hình 1.8.).

B
Vị Thế
thay đổi
đột ngột

A

Hình 1.8. Tính phi tuyến của giá bất động sản
Khi có một tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả sẽ đột nhiên “cất cánh”(hình
1.8) chúng ta có thể hiểu đơn giản là vì ở nơi vị thế không thay đổi nhưng thế đứng trong
xã hội thì hoàn toàn khác nhau. Nói cụ thể hơn, khi một vùng có vị thế cao, vì một lý do
nào đó như muốn có thêm thu nhập, hay việc làm mà người từ khu vực có vị thế thấp hay
người có thu nhập thấp di chuyển vào với mật độ cao, khi đó người có vị thế cao thấy
rằng mình không tương thích với khu vực ấy, thêm vào đó họ có một lượng thu nhập đáng
kể, có nguồn lực tài chính đủ để họ tìm kiếm một khu vực khác phù hợp với thế đứng của
họ. Khi đó đang diễn ra quá trình hoang hóa, ngược lại một nơi có vị thế thấp, nhưng có
sự dự báo rằng tiềm năng của khu vực đó sẽ phát triển nhanh, khi ấy người có vị thế cao
dần di chuyển vào và tạo nên một cực vị thế mới. Minh chứng cho điều đó, trong thực tế

“khu ổ chuột” chính là mảnh đất vàng trong mắt nhà đầu tư, khi khu vực này được đầu tư
nó sẽ mau chóng “lột xác” và thu hút người vị thế cao đến đây, hệ quả là giá cả tăng cao
gấp trăm lần.
1.2.4. Tầm quan trọng của việc nghiên cứu sự biến thiên giá cả bất động sản
Trong thị trường bất động sản, nếu ta công nhận giao dịch hàng hóa bất động sản là
giao dịch về dịch vụ bất động sản thì chúng ta phải tiến hành theo dõi sự biến thiên về giá
của dịch vụ bất động sản. Sự biến thiên về giá trong thị trường bất động sản có hai loại cơ
bản đó là chỉ số biến thiên của giá thị trường theo thời gian và chỉ số biến thiên của giá
tình huống so với thị trường trong không gian. Theo dõi sự biến thiên của giá phục vụ cho
hai đối tượng chính là nhà nước và nhà đầu tư.

- 15 -


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

Đối với nhà nước
Nhà nước đóng một vai trò quan trọng trong việc quản lý thị trường bất động sản.
Định hướng, điều tiết, đồng thời với việc bình ổn được thị trường là mục tiêu chính của
nhà nước ta hiện nay. Để làm được điều đó, quan trọng nhất là phải theo dõi tình hình vĩ
mô của thị trường bất động sản thông qua sự biến thiên của giá cả thị trường theo thời
gian, trong từng giai đoạn, thời kỳ khác nhau.
Khi nghiên cứu đặc điểm giá cả thị trường bất động sản, chúng ta đã nhận ra rằng
giá cả thị trường là mức giá cân bằng động, có khuynh hướng thay đổi theo thời gian khi
thị hiếu của người tiêu dùng thay đổi, giá cả thị trường phụ thuộc vào đám đông và do
đám đông quyết định.
Đường nằm ngang là đường ngưỡng, cũng là quỹ tích kết hợp những điểm cân
bằng cung cầu toàn thị trường theo thời gian, cung cầu cá biệt có thể trở thành cung cầu

thị trường khi được đa số chấp nhận, và ngược lại cung cầu thị trường có thể trở thành
cung cầu cá biệt khi tâm lý người dân thay đổi, mức giá thị trường vì thế mà biến động
lên xuống. Theo dõi sự biến thiên này sẽ cung cấp cho cơ quan quản lý, các đối tượng
tham gia thị trường bất động sản những thông tin về mức biến động giá của thị trường,
qua đó định hình được hiện trạng về giá của bất động sản phục vụ mục tiêu cụ thể của
mình (thời điểm đầu tư hay mua, bán bất động sản, mức độ thế chấp, cho vay…). Chỉ số
về sự biến thiên của giá thị trường là công cụ tiện lợi nhất giúp các cơ quan quản lý nhà
nước xem xét đưa ra các chính sách, các công cụ quản lý trực tiếp hoặc gián tiếp nhằm
điều hoà mức giá cho bất động sản, đảm bảo cho sự phát triển bền vững, góp phần cân đối
kinh tế vĩ mô.
Đối với nhà đầu tư
Bên cạnh nhà nước, nhà đầu tư cũng đóng vai trò không kém quan trọng trong việc
góp phần bình ổn giá cả thị trường bất động sản, nhưng theo một hướng khác, nhà đầu tư
cần quan tâm đến sự biến động của giá tình huống so với giá thị trường trong không gian.
Theo dõi sự biến động của giá tình huống so với giá thị trường là tiền đề giúp các nhà đầu
tư dự báo được sự tăng giảm giá tình huống so với giá thị trường, từ đó lựa chọn đầu tư
vào những khu vực, phân khúc có tiềm năng tăng giá, sinh lợi nhiều nhất trong tương lai,
và loại bỏ việc đầu tư vào những khu vực có thể hạ giá trong tương lai. Quá trình này giúp
đầu tư kinh doanh đạt lợi nhuận cao, cũng như tránh được những sai lầm, những rủi ro lớn
khi đầu tư vào loại hình bất động sản, đồng thời có thể phân tích những ảnh hưởng của
các biến động kinh tế, chính trị xã hội đến thị trường.
Đường biến thiên giống đồ thị hình sin xung quanh đường nằm ngang là đường
cung cầu cá biệt của thị trường, theo dõi đường biến thiên này nhà đầu tư sẽ thấy được giá
nơi nào tăng, và nơi nào có thể giảm trong tương lai. Sự biến thiên của giá tình huống so
với giá thị trường giúp các nhà đầu tư, nhà kinh doanh, các doanh nghiệp và cá nhân tham
khảo khi xác định thời điểm mua, bán bất động sản, (ví dụ: Nếu bán thì nên bán ở thời
điểm cao của giá trước khi giảm, nếu mua thì tại thời điểm cuối của sự giảm giá trước khi
tăng giá mới).

- 16 -



Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Phạm Thạch Thảo

1.3. Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản
Chỉ số là công cụ ngày càng được chấp nhận và sử dụng một cách rộng rãi trong
quản lý và nghiên cứu kinh tế, chúng được xem như là những chỉ báo (Indicators) cho
thấy sự thay đổi của nền kinh tế hay trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Một cách tổng
quát, chỉ số đo lường sự thay đổi của hiện tượng kinh tế qua hai thời kỳ nghiên cứu và
thường được biểu thị bằng %.
1.3.1. Phương pháp tính chỉ số giá bất động sản của Bộ Xây dựng và những hạn chế
Dựa vào kinh nghiệm của thế giới trong việc xây dựng các chỉ tiêu đánh giá thị
trường bất động sản và đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam, hệ thống chỉ tiêu
đánh giá thị trường bất động sản theo đề xuất của Bộ Xây dựng gồm các chỉ số như: chỉ
số về giá bất động sản (Real estate Price index - RPI), chỉ số giao dịch của thị trường
(Real estate Activity index - RAI), chỉ số đánh giá chung thị trường (Aggregate real
estate market index - ARMI), chỉ số dự báo giá (Real estate Expectation Index - REI), chỉ
số lợi nhuận nhà ở (Home Profit Index - HPrI), chỉ số khả năng mua nhà (Housing
Affordability Index - HAI), ở đây đề tài chỉ đưa ra cách xây dựng chỉ số về giá bất động
sản của Bộ Xây dựng.
Chỉ số về giá bất động sản (Real estate Price index - RPI)
Đây là chỉ số rất quan trọng, phản ánh mức độ biến động giá chung của thị trường
bất động sản. Chỉ số giá này sẽ xem xét mức độ biến động giá tổng hợp của các phân
khúc thị trường chủ yếu của nước ta hiện nay: thị trường nhà ở, thị trường nhà cho thuê,
thị trường đất nền chuyển nhượng... Các chỉ tiêu liên quan về giá bất động sản bao gồm:
Chỉ số giá bất động sản RPI (chỉ số tổng hợp chung về giá bất động sản); Chỉ số cho các
phân khúc thị trường: chỉ số giá nhà ở, chỉ số giá nhà cho thuê, chỉ số giá đất chuyển
nhượng…; Giá bán trung bình cho 1m2 các thành phần thuộc phân khúc nhà ở (giá 1m2

cho nhà phố, nhà biệt thự, nhà căn hộ…), giá cho thuê trung bình 1m2 (văn phòng loại A,
B, C...), giá trung bình cho 1m2 đất nền... Chỉ số RPI cung cấp cho cơ quan quản lý, các
đối tượng tham gia thị trường bất động sản thông tin về mức biến động giá của bất động
sản, qua đó định hình được hiện trạng về giá của bất động sản phục vụ mục tiêu cụ thể
của mình (thời điểm đầu tư hay mua, bán bất động sản, mức độ thế chấp, cho vay…).
Chỉ số giá bất động sản RPI được tính theo công thức sau:

Tỷ trọng các phân khúc thị trường có thể căn cứ theo giá trị giao dịch của từng
phân khúc tại thời điểm năm trước đó.
Khi tính toán chỉ số giá từng phân khúc thị trường sẽ dựa vào mức độ biến động
giá của từng phân đoạn thị trường để xác định. Ví dụ, khi tính chỉ số giá nhà ở sẽ dựa
trên nguyên tắc bình quân gia quyền sự biến động các phân đoạn thuộc thị trường nhà ở
(căn hộ, biệt thự, nhà phố). Quyền số dựa trên giá trị giao dịch của từng phân đoạn tại thời
điểm hiện tại. Chỉ số giá của từng loại căn hộ sẽ được so sánh trên cơ sở giá cho 1m2 căn

- 17 -