Ngành: Quản lý đất đai
Hữu Nhân

SVTH:

Nguyễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

CÔNG TÁC CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG AN LẠC A
QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
Lớp
Ngành
Khóa

:
:
:
:
:

NGUYỄN HỮU NHÂN

05124071
DH05QL
Quản Lý Đất Đai
2005 – 2009

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-


Ngành: Quản lý đất đai
Hữu Nhân

SVTH:

Nguyễn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH & PHÁP LUẬT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH & PHÁP LUẬT
NGUYỄN HỮU NHÂN
-------# "-------

CÔNG TÁC CẬP NHẬT, CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG AN LẠC A
NGUYỄN THỊ HẠNH
QUẬN BÌNH TÂN,THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH


CHỈNH LÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI
HUYỆN LỘCGiáo
NINH
– TỈNH
viên hướng
dẫn:BÌNH
KS. Võ PHƯỚC
Thành Hưng
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………)


Ngành: Quản lý đất đai
Hữu Nhân

SVTH:

Nguyễn

Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tâ

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt:
- CMND
- GCNQSDĐ
- HĐ-MBN
- HSĐC
- QSDĐ

- TMCP
- TN-MT
- TP.HCM
- UBND
- VPĐKQSDĐ

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Chữ đầy đủ:
Chứng minh nhân dân
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hợp đồng mua bán nhà
Hồ sơ địa chính
Quyền sử dụng đất
Thương mại cổ phần
Phòng Tài nguyên và Môi trường
Thành phố Hồ Chí Minh
Uỷ ban nhân dân
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất



Ngành: Quản lý đất đai
Hữu Nhân

SVTH:

DANH SÁCH CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ, BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ
Hình 1: Sơ đồ vị trí phường An LạcA
Hình 2: Trường hợp tách thửa, số thửa mới là 523 tách từ thửa 112
Hình 3: Thửa chỉnh lý trong trường hợp nhập thửa
Hình 4: Biến động theo tuyến thẳng trước và sau khi chỉnh lý
Hình 5: biến động theo khu tập trung chưa và đã chỉnh lý
Sơ đồ 1. Quy trình đăng ký biến động
Biểu đồ 1. Cơ cấu sử dụng các loại đất chính
Biểu đồ 2. Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp
Bảng 1. Cơ cấu sử dụng các loại đất chính
Bảng 2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2008
Bảng 3. Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2008
Bảng 4. Hiện trạng và biến động sử dụng đất chính thời kỳ 2005– 2008
Bảng 5: Thống kê biến động năm 2007
Bảng 6: Thống kê biến động năm 20008
Bảng 7: Thống kê biến động đến tháng 6 năm 2009

MỤC LỤC

Nguyễn


Ngành: Quản lý đất đai
Hữu Nhân


SVTH:

Nguyễn

Nội dung
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ....................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN ............................................................................................... 3
I.1. Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam ....................................................... 3
II.1.1. Sơ lược lịch sử về đăng ký đất ở Việt nam trước năm 1945 ................... 3
I.1.2. Thời kỳ dưới chế độ Việt Nam dân chủ cộng hòa và chế độ Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam....................................................................................... 5
II.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế - xã hội phường An Lạc ..... 7
II.1.1. Vị trí địa lý................................................................................................ 7
II.1.2. Khí hậu thời tiết ........................................................................................ 8
II.1.3. Cơ cấu dân cư ........................................................................................... 8
II.1.4 Điều kiện hạ tầng kỹ thật và hạ tầng xã hội............................................... 9
II.1.5. Về phát triển khu dân cư đô thị ................................................................ 9
II.1.6. Điều kiện kinh tế - Văn hóa xã hội ........................................................... 9
II.1.7. An ninh chính trị - Trật tự an toàn xã hội ............................................... 10
II.1.8. Hệ thống chính trị cơ sở.......................................................................... 10
I.3. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 10
I.3.1. Cơ sở khoa học......................................................................................... 10
I.3.2. Nguyên tắc lập các sổ............................................................................... 12
I.3.3. Phương pháp chỉnh lý biến động hệ thống sổ bộ địa chính ..................... 15
I.3.3 Cơ sở pháp lý ............................................................................................ 17
I.3.4. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 19
I.4. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện ....................... 19
I.4.1. Nội dung nghiên cứu................................................................................ 19
I.4.2. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 19

I.4.3. Quy trình đăng ký biến động đất đai........................................................ 20
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU....................................................................... 22
I.1. Khái quát tình hình quản lý đất đai ........................................................................ 22
I.1.1. Tình hình quản lý đất đai ......................................................................... 22
I.1.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai ............. 24
II.1. Nội dung thẩm quyền và công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên bản đồ
địa chính và hồ sơ địa chính ......................................................................................... 27
II.1.1. Thẩm quyền cho phép cập nhật biến động cấp Thành phố, Quận.......... 27
II.1.2. Công tác chỉnh lý biến động ngoài thực địa ........................................... 28
III.1. Vấn đề đăng ký biến động đất đai ....................................................................... 31
III.1.1 Các hình thức biến động phải làm thủ tục đăng ký biến động ............... 31


Ngành: Quản lý đất đai
Hữu Nhân

SVTH:

Nguyễn

III.1.2 Thủ tục, nguyên tắc, hồ sơ làm căn cứ đăng ký biến động đất đai ........ 31
III.2. Trình tự cập nhật biến động trên bản đồ và hệ thống hồ sơ địa chính ..... 39
III.2.1 Quy trình chỉnh lý biến động đất đai...................................................... 39
III.2.2 Quá trình chỉnh lý biến động.................................................................. 41
IV.1. Kết quả chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn phường An Lạc A.................... 44
IV.1.2. Biến động không có thay đổi về không gian......................................... 44
IV.1.1. Biến động có thay đổi không gian ........................................................ 44
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................... 48



Ngành: Quản lý đất đai
Hữu Nhân

SVTH:

Nguyễn

LỜI CẢM ƠN!
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh, Bộ môn Chính
Sách Pháp Luật.
Quý thầy cô trong trường đã tận tình truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm trong
suốt thời gian tôi học tập tại trường.
Thầy Võ Thành Hưng, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, tập thể lớp
DH05QL.
Lòng thành xin kính dâng Cha Mẹ, Anh Chị đã nuôi dạy, động viên tôi trong
suốt quá trình học tập.
Tuy nhiên, do thời gian thực tập có hạn những kiến thức còn hạn chế của bản
thân, nên sẽ không tránh khỏi những thiếu xót.Vì vậy, rất mong sự đóng góp ý
kiến của quý Thầy cô và các bạn.

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên

Nguyễn Hữu Nhân


Ngành: Quản lý đất đai
Hữu Nhân


SVTH:

Nguyễn

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Hữu Nhân, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản,
trường Đại học Nông Lâm.
Đề tài: “Công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai trên địa bàn Phường
An Lạc A, Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh”.
GVHD: KS. Võ Thành Hưng, Bộ môn Công nghệ địa chính, Khoa Quản lý đất
đai & Bất động sản trường Đại học Nông Lâm, Tp.Hồ Chí Minh.
Phường An Lạc A là Phường có nền kinh tế phát triển nhanh, biến động đất đai
diễn ra ngày càng nhiều và phức tạp. Vì vậy, các thông tin đất đai không được cập nhật
kịp thời sẽ không phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác
quản lý về đất đai. Nhằm đáp ứng yêu cầu của công tác chỉnh lý biến động đất đai,
nghị định 181/2004/NĐ-CP và thông tư 09/2007/TT-BTNMT đã quy định cụ thể về
trình tự đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính.
Để thực hiện đề tài, chúng tôi chủ yếu sử dụng phương pháp thống kê và phương
pháp bản đồ để nghiên cứu, chỉnh lý biến động đất đai của hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất trên địa bàn phường An Lạc A, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.
Trong quá trình thực hiện, đề tài đã tập trung vào nội dung phân loại biến động
đất đai và phương pháp chỉnh lý bản đồ địa chính, hệ thống sổ bộ, GCNQSDĐ trong
từng trường hợp và đã đạt được những kết quả sau:
Thời kỳ từ năm 2007 đến năm 2008, phường đã chỉnh lý được các trường hợp
biến động sau:
+ Tách thửa chỉnh lý được 46 hồ sơ.
+ Chuyển mục đích sử dụng đất: 28 trường hợp, diện tích đã chuyển mục đích là
2,1 ha.
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 231 hồ sơ.

Trong 06 tháng đầu năm 2009, Phường đã chỉnh lý được các trường hợp sau:
+ Tách thửa: 6 hồ sơ
+ Chuyển mục đích sử dụng đất: 3 hồ sơ.
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 8 hồ sơ.
Từ kết quả trên đây cho thấy, tình hình biến động đất đai diễn ra ngày càng nhiều
và người dân ngày càng ý thức được quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc đăng
ký biến động đất đai. Đây là điều kiện thuận lợi tạo sự kết hợp chặt chẽ giữa Nhà nước
với người sử dụng đất để Nhà nước quản lý đất đai và sử dụng đất đạt hiệu quả hơn,
đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.


Ngành: Quản lý đất đai
Hữu Nhân

SVTH:

Nguyễn

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.

12.
13.
14.
15.

Báo cáo chuẩn hóa Bản Đồ Địa Chính - Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.
Bài giảng môn Đăng Ký Thống Kê Đất Đai – Thầy Ngô Minh Thụy - Trường ĐH
NL, TP.HCM.
Giáo trình môn Bản Đồ Địa Chính - Thầy Đặng Quang Thịnh - Trường ĐH NL,
TP. HCM.
Giáo trình môn Quản Lý Nhà Nước Về Đất Đai - Thầy Lê Mộng Triết - Trường
ĐH NL, TP.HCM.
Giáo trình Đánh Gía Đất Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.
Luật đất đai năm 2003 được Quốc Hội khóa XI thông qua ngày 26 tháng 11 năm
2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2004.
Nghị Định 181/2004/NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ về việc
thi hành luật đất đai.
Nghị Định 198/2004/NĐ- CP.
Nghị Định 17/2006/NĐ – CP.
Luận văn tốt nghiệp – 2008 – KS. Nguyễn Quốc Hiên.
Luận văn tốt nghiệp – 2008 – KS. Châu Tường Lân.
Tài liệu bồi dưỡng nghiệp vụ cán bộ địa chính cấp cơ sở - Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường – Hà Nội – 1997.
Thông tin số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư 117/2004/TT – BTC
Thông tư 973/2001/TT – TCĐC
14. Quyết Định 24/2004/QĐ – BTNMT



Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong kho tàng ca dao tục ngữ Việt Nam có câu: “Tấc đất tấc vàng”. Điều này
cho thấy rằng, từ xa xưa ông cha ta đã đúc kết ra được tầm quan trọng của đất đai. Và
ngày nay tầm quan trọng của đất đai càng được thể hiện rõ hơn. Bởi vì đất đai là nguồn
tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là nguồn nguyên liệu không thể thay thế
của bất kì lĩnh vực nào. Quá trình khai thác, sử dụng đất gắn liền với quá trình phát
triển kinh tế, xã hội. Xã hội càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất càng tăng, trong khi
đó quỹ đất của mỗi quốc gia có giới hạn. Vấn đề đặt ra là làm sao quản lý sử dụng quỹ
đất một cách hợp lý và hiệu quả tối ưu, tránh tình trạng sử dụng không đúng mục đích
hoặc sai mục đích. Để giải quyết vấn đề này, công tác quản lý nhà nước về đất đai
đóng vai trò hết sức quan trọng, trong đó có công tác cập nhật biến động đất đai. Công
tác chỉnh lý biến động đất đai luôn được nhà nước quan tâm và ngày một hoàn thiện
hơn.
Trong thời gian gần đây, cùng với tốc độ phát triển của đô thị hoá, công nghiệp
hoá, thành phố Hồ Chí Minh nói chung, quận Bình Tân nói riêng đất đai đều có thay
đổi mạnh mẽ. Bên cạnh đó, do cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất Nhà nước trong
việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng, các công trình phục vụ cho việc phát triển công nghiệp,
các dịch vụ, các khu dân cư trên địa bàn Quận đều có chiều hướng tăng nhanh, tạo ra
sự biến động đất đai rất đáng kể. Đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và việc giải toả đền bù gây không ít khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai. Ngoài ra bộ hồ sơ địa chính còn có những sai sót trong quá trình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, hình thửa, số thửa…Chính vì vậy mà công tác chỉnh lý biến
động đất đai là một trong những vấn đề quan trọng và được sự quan tâm sâu sắc của
người dân và chính quyền địa phương. Bên cạnh đó việc cập nhật và chỉnh lý biến động

đất đai trong thời điểm hiện nay là hết sức cần thiết nhằm hoàn thiện công tác quản lý
Nhà nước về đất đai trên địa bàn phường An Lạc A.
Trước tình hình đó, công tác chỉnh lý biến động đất đai phải được thực hiện
thường xuyên nhằm từng bước đưa công tác quản lý và sử dụng đất của Phường An
Lạc A đi vào nề nếp, ổn định. Cập nhật biến động là một trong những nội dung quan
trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nếu không kịp thời cập nhật thì hệ
thống hồ sơ địa chính và bản đồ sẽ bị lạc hậu theo thời gian và không còn phù hợp.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, dưới sự hướng dẫn của thầy Võ
Thành Hưng, tôi thực hiện đề tài: “Công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai
trên địa bàn Phường An Lạc A, Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh”
Mục tiêu nghiên cứu: Cập nhật thông tin đất đai cho hệ thống hồ sơ địa chính
nhằm đảm bảo hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng và kịp thời hiện trạng sử dụng đất.


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

Tạo điều kiện cho Nhà nước nắm chắc quỹ đất đai tạo cơ sở quản lý, phân bổ hợp
lý và phục vụ công tác thống kê đất đai hàng năm.
Đối tượng nghiên cứu
Cập nhật, chỉnh lý tất cả các hình thức biến động trên từng thửa đất vào bản đồ
địa chính của phường An Lạc A trên cơ sở đã chuẩn hoá bản đồ địa chính số về dạng
chuẩn theo quy định của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường.
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi thời gian: Đề tài được thực hiện trong vòng 3 tháng: Từ 01/03/2009
đến 01/06/2009, thu thập số liệu, xử lý để hoàn thành các phần việc mà đề tài đề cập

đến, để hoàn thành đúng thời gian quy định.
Phạm vi không gian: Phạm vi nghiên cứu của đề tài là phường An Lạc A, quận
Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh.


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

................................................................................................................................

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. SƠ LƯỢC VỀ LỊCH SỬ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM
Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban cho loài người, vì đất đai gắn liền
với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.
Dưới bất kỳ một thời đại nào một chế độ xã hội nào, đất đai luôn là một vấn đề
được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt
chẽ vốn đất, tình hình sử dụng đất, hướng việc sử dụng đất đai phục vụ trực tiếp quyền
lợi chính trị và kinh tế của đất nước.
I.1.1. Sơ lược lịch sử về đăng ký đất ở Việt nam trước năm 1945
Ở Việt nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ thứ sáu trở
lại đây, tuy nhiên bộ hồ sơ đất đai cũ nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại một số
nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806): ở Nam bộ chưa
tìm thấy có địa bạ thời Gia Long, mà chỉ thấy có địa bộ thời Minh mạng.
(i) - Sổ địa bạ thời Gia Long lập cho từng xã: phân biệt rõ đất công điền,
đất tư điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính
thuế, địa bạ được lập thành 3 bản: bản “giáp” nộp tại Bộ Hộ, bản “bính” nộp tại dinh
Bố chánh và bản “đinh” để tại xã, theo quy định, hàng năm phải tiến hành tiểu tu và

trong vòng 5 năm phải thực hiện đại tu sổ một lần. Tuy nhiên, hệ thống sổ này do
không có bản đồ kèm theo và không dùng một đơn vị đo lường thống nhất ở các địa
phương nên việc sử dụng sổ rất khó khăn và đã không được tu chỉnh gì.
(ii) - Sổ “địa bộ” triều Minh Mạng: Năm thứ 17(1836) triều Minh Mạng, triều
đình cử một khâm sai lo việc lập “điền bộ”, sau đổi thành “địa bộ” tại Nam kỳ. Hệ
thống này được lập tới tận làng, xã và đã có rất nhiều tiến bộ so với “địa bạ” thời Gia
Long, sổ bộ được lập trên cơ sở đạc điền với sự có mặt chứng kiến của đầy đủ các chức
việc làng, Chánh tổng, Tri huyện và điền chủ.
Thủ tục: Chức việc làng lo việc lập mô tả các thửa ruộng kèm theo sổ bộ
(có ghi diện tích và loại đất), quan kinh phái và viên thơ lại cùng ký tên vào sổ mô tả,
sổ địa bộ cũng được thành 3 bộ: bản “giáp” nộp Bộ Hộ, bản “ất” nộp dinh Bố chánh và
bản “bính” để tại xã. Hệ thống này, theo quy định cũng được tiểu tu và đại tu định kỳ
như thời Gia Long, nhưng có quy định chặt chẽ hơn cho việc tu chỉnh: Phải căn cứ vào
đơn thỉnh nguyện của chủ điền khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ chủ quyền: quan


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

phủ/ huyện phải xem xét tại chỗ sau đó trình lên quan bố chánh phê chuẩn rồi mới ghi
vào địa bộ.
(iii) - Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của Thực dân, trên lãnh thổ
Việt Nam tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau:
+ Chế độ quản thủ địa bộ tại Nam kỳ.
+ Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung kỳ.
+ Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sản của
người Pháp và kiểu dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc.

+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ và các nhượng
địa Pháp quốc ở Hà nội, Hải phòng, Đà nẵng (cùng một ngày có 3 sắc lệnh áp dụng
riêng cho 3 miền: Bắc, Trung, Nam kỳ).
+ Chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng tại Bắc kỳ.
@ Tình hình và đặc điểm cơ bản của các chế độ đó là:
a) Chế độ điền thổ tại Nam kỳ:
Chế độ địa bộ dược bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ 19, ban đầu chủ yếu là kế
thừa và tu chỉnh hệ thống địa bộ thời Minh mạng. Từ năm 1911, hệ thống này bắt đầu
được củng cố, hoàn thiện, có bản đồ giải thửa kèm theo, nội dung sổ địa bộ phải ghi
nhận đầy đủ các văn kiện về chuyên quyền, lập quyền, hủy quyền và án tòa, sổ bộ giữ
tại phòng quản thủ địa bộ và các điền chủ được cấp trích lục địa bộ. Hệ thống này chỉ
được áp dụng để quản thủ điền địa cho dân bản sứ. Riêng đất đai của người Pháp và
kiểu dân đồng hóa Pháp thì áp dụng chế độ để đương và do Ty Bảo thủ để đương thực
hiện.
Từ năm 1925 Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ
thống nhất theo sắc lệnh 1925 (được gọi là chế độ điền thổ) thay thế 2 chế độ song
hành trước đây là chế độ địa bộ và chế độ để đương. Sắc lệnh này được triển khai áp
dụng dần trên lãnh thổ Nam kỳ. Nét nổi bậc của chế độ này là: Bản đồ giải thửa được
đo đạc chính xác (theo phương pháp hiện đại nhất thời bấy giờ), sổ điền thổ thể hiện
mỗi trang sổ cho một lô đất của mỗi chủ đất, trong đó ghi rõ: diện tích sắc đất, nơi tọa
lạc, giáp ranh, biến động tăng giảm của lô đất, tên sở hữu chủ, điều liên quan đến
quyền sở hữu, cầm cố và để đương. Điền chủ sau khi đăng tịch được cấp bằng khoán
điền thổ. Khi bị mất bằng khoán điền chủ phải đăng công báo, sau đó phải xin tòa
tuyên án mới được cấp lần thứ hai. Hệ thống điền thổ theo sắc lệnh 1925 tuy vẫn còn
có một số nhược điểm (chi tiết xem thêm phần đánh giá hệ thống dưới chế độ ngụy
quyền sài gòn) song vẫn được đánh giá là hệ thống hồ sơ đầy đủ nhất, chất lượng nhất
thời Pháp thuộc. Tuy nhiên do triển khai thực hiện rất chậm, nên kể từ sau 1925 vẫn
song song tồn tại 2 chế độ bảo thủ điền địa là: chế độ địa bộ và chế độ điền thổ: trong
đó chủ yếu vẫ là hệ thống sổ sách theo chế độ địa bộ.



Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

b) Chế độ quản thủ địa chánh tại Trung kỳ: Được bắt đầu thực hiện từ những
năm 1930 theo Nghị định 1358 của Tòa Khâm sứ Trung kỳ (lúc này dược gọi là công
tác Bảo tồn điền trạch), đến 1939 đổi thành Quản thủ địa chánh theo Nghị định số
3138 ngày 14/10/1939.
Tài liệu theo chế độ này gồm có bản giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ bộ
và tài thủ bộ.
Thủ tục: Hệ thống sổ bộ lập theo trình tự, thủ tục công việc khá chặt chẽ.
-Tổ chức phân ranh giới xã (do hội đồng phân ranh giới xã thực hiện).
-Phân ranh giới cắm mốc giới thửa đất và vẽ lược đồ thửa (do nhân viên địa
chính làm);
-Tổ chức cho điền chủ xuất trình giấy tờ sở hữu và kê khai nhận ruộng.
-Hội đồng cắm mốc xem xét và lập biên bản cắm mốc ranh đất của mỗi chủ
(mỗi trang biên bản thể hiện tất cả các thửa của mỗi chủ).
-Sở Địa chính thực hiện đo vẽ bản đồ giải thửa (tỷ lệ 1/2000), các thửa sau khi
đánh số và tính diện tích sẽ được ghi vào biên bản cắm mốc.
-Hội đồng hành chánh căn cứ vào biên bản cắm mốc để lập địa bộ, danh sách
thửa chưa xác định cho ai và danh sách các trái quyền (đất công): Địa bộ và danh sách
trái quyền phải được viên công sứ duyệt.
Một bộ sao bản đồ, địa bộ, danh sách trái quyền được để tại huyện đường để công
khai trong 2 tháng. Sau hai tháng công bố công khai, hệ thống này sẽ được chuyển về
Sở Địa chính để lập sổ bộ chính thức. Địa bộ chính thức kèm theo bản đồ, biên bản
phân ranh xã được giao cho phòng quản thủ địa chính để thực hiện đăng ký chuyển
dịch.

c) Chế dộ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc kỳ: Công tác đạc điền bắt
đầu thực hiện từ năm 1889: Giai đoạn từ 1889 đến 1920 chủ yếu thực hiện đo đạc lập
bản đồ bao đạc nhằm mục đích thu thuế. Từ sau năm 1920 Nhà cầm quyền bắt đầu có
chủ trương đo đạc chính xác và lập sổ bộ để thực hiện quản thủ địa chính, do đặc thù
đất đai ở Bắc bộ manh mún nên bộ máy chính quyền lúc đó đã cho triển khai song song
cùng lúc hai hình thức: Hình thức đo đạc chính xác; Hình thức đo đạc lập lược đồ đơn
giản 1/1000 (do người của làng, xã cử đi học về tự đo lấy) và lập sổ sách để tạm thời
quản lý đất đai.
- Nơi đo vẽ lược đồ đơn giản, hồ sơ gồm có: Bản lược đồ giải thửa (chưa được
chính quyền phê chuẩn), sổ địa chính (lập theo thứ tự thửa, ghi diện tích, loại đất, tên
chủ, chuyển dịch và can khoản), sổ điền bộ lập theo chủ (ghi tên chủ và số hiệu các
thửa của mỗi chủ), sổ khai báo để ghi chuyển dịch đất đai. Loại hồ sơ này do chưởng
bạ mỗi xã giữ và thực hiện quản thủ địa chính, hai tháng một lần chưởng bạ phải sao
biến động trên bản đồ, sổ sách để mang về Ty Địa chính hiện cải hồ sơ lưu tại đó.


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

- Nơi đo vẽ bản đồ giải thửa chính xác, hồ sơ gồm có: Bản đồ giải thửa, sổ địa
chính (có mẫu riêng cho các thành phố thị xã), sổ điền chủ, Mục lục các thửa và mục
lục điền chủ, sổ khai báo để ghi các khai báo và văn tự. Các tài liệu trên được lập sau
thủ tục kiến điền và được Công Sứ phê chuẩn (nếu là các làng) hoặc do Sở Địa chính
Trung Ương trình Thống sứ phê chuẩn, Hồ sơ trên do trưởng ty Địa chính giữ và thực
hiện quản thủ điền địa.
Song song với các hình thức trên tại hai thành phố: Hà nội, Hải phòng là những
nhượng địa của Pháp đã thực hiện chế độ điền thổ và bảo thủ điền thổ theo sắc lệnh

như ở Nam kỳ, theo hệ thống này các chủ điền thổ sau đăng tịch được cấp bằng khoán
điền thổ.
I.1.2. Thời kỳ dưới chế độ Việt Nam dân chủ cộng hòa và chế độ Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam
Từ năm 1945 đến năm 1979, Nhà nước chưa có văn bản pháp lý nào làm cơ sở
nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất vẫn chưa được triển khai. Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ
chức các cuộc điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước xây dựng kế hoạch phát triển
sản xuất nông nghiệp, xây dựng hợp tác xã và tập đoàn sản xuất. hệ thống tài liệu đất
đai trong giai đoạn này gồm: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây, bàn đạc cải tiến,
chỉnh lý bản đồ cũ), sổ mục kê kiểm thống kê ruộng đất. Trong đó thông tin về người
sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng, không truy cứu đến cơ sở pháp lý
và lịch sử sử dụng đất .
Ngày 01/07/1981, hội đồng chính phủ ra quyết định 201/1980/QĐ-CP về việc
quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ra chỉ thị 299/TTg.
Thực hiên yêu cầu này, tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành văn bản đầu tiên
quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo quyết định 56/ĐKTK ngày
05/11/1981. Theo quyết định này, việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ. Việc
xét duyệt đăng ký đất phải do một hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực
hiện, kết quả xét đơn của xã phải được Ủy ban nhân dân Huyện duyệt mới đươc đăng
ký va cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá
đầy đủ và chi tiết.
Sau luật đất đai năm 1993, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm
vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên cấp thiết. Từ
đây, Nhà nước ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm tiến tới hoàn thiện công tác
quản lý Nhà nước về đất đai.
Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi hỏi phải
hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới do đó một số điều luật



Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

đất đai không còn phù hợp nên luật sửa đổi bổ sung luật đất đai 1993 ra đời có hiệu lực
thi hành ngày 01/01/2001.
Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa chữa bổ sung một
số điều của nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thuế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất.
Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng
dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, về cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.
Năm 2003, để đáp úng được yêu cầu của thực tế, luật đất đai năm 2003 được
Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004, để cụ
thể hóa luật đất đai năm 2003, các văn bản ban hành tiếp theo là:
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn về thi
hành luật đất đai.
Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên Môi
Trường quy định vê chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường
về hướng dẫn thực hiên thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường
về hướng dẫn lập chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên − Môi trường
về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử
dụng đất.

Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên − Môi trường
về hướng dẫn lập chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
II.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI PHƯỜNG AN LẠC A
II.1.1. Vị trí địa lý
Phường An Lạc A có tổng diện tích tự nhiên là 115,55 ha.
Phường An Lạc A nằm ở cửa ngõ phía Tây của thành phố Hồ Chí Minh, có
địa giới hành chính tiếp giáp cụ thể là:
- Phía Đông giáp phường 12 và phường 13 quận 6, thành phố Hồ Chí
Minh.
- Phía Tây giáp phường An Lạc, quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí
Minh.
- Phía Bắc giáp phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân, thành phố Hồ
Chí Minh.


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

- Phía Nam giáp phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân, thành phố
Hồ Chí Minh.
Hình 1: Sơ đồ vị trí phường An Lạc A

II.1.2. Khí hậu thời tiết
Phường An LẠc A nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo: nóng,
ẩm, nhiệt độ cao và mưa nhiều. Thời tiết được chia làm hai mùa rõ rệt: mùa mưa
và mùa khô.
Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 11.

Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
Nhiệt độ trung bình của phường là 27 0C, số giờ nắng cả năm là 1.892 giờ,
lượng mưa trung bình 1.983 mm/năm.


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

II.1.3. Cơ cấu dân cư
- Toàn phường có 4216 hộ gia đình với trên 26.939 nhân khẩu trong đó có:
+ 2816 hộ thường trú với 15.726 nhân khẩu
+ 2400 hộ tạm trú với trên 11.213 nhân khẩu được phân ra:
• Hộ NK 3: 726 hộ với 2797 nhân khẩu
• Hộ NK 2: 624 hộ với 2613 nhân khẩu
• Hộ NK 4: 18600 với 5813 nhân khẩu
- Tỉ lệ đồng bào có tín ngưỡng Tôn giáo chiếm gần 16%, bao gồm:
• Đạo công giáo: 8,5%
• Đạo Phật: 6,7%
• Tôn giáo khoảng 0,8%
- Tỉ lệ đồng bào người Hoa là 8,1%
- Số hộ có than nhân sống ở nước ngoài: 1247/2416 hộ, chiếm tỉ lệ 29,58%
II.1.4 Điều kiện hạ tầng kỹ thật và hạ tầng xã hội

Phường có hệ thống cơ sở hạ tầng điện, đường, trường, trạm và cấp thoát
nước tương đối hoàn chỉnh. Trong đó:
- Có 30 tuyến giao thông chính. Đặc biệt trong đó có hai tuyến đường
giao thông trọng yếu đi qua là đường Kinh Dương Vương nối liền cửa ngõ phía

Tây thành phố Hồ Chí Minh với các tỉnh đồng bằng song Cửu Long và đường
Tỉnh lộ 10 nối liền tỉnh Long An với thành phố Hồ Chí Minh.
- Có 167 hẽm phố nội bộ.
- 90% đường và hẽm phố nội bộ trên địa bàn phường đều dã được nhựa
hóa hoặc bê tong hóa.
- Có 01 phòng khám khu vực, 01 trạm y tế, 08 trường học gồm 02 trường
trung học cơ sở, 02 trường tiểu học, 04 trường mẫu giáo mầm non.
- 100% địa bàn phường đã được phủ kín lưới điện và 3/4 địa bàn đã được
phủ hệ thống cấp nước đô thị.
II.1.5. Về phát triển khu dân cư đô thị
100% địa bàn phường đã được đô thị hóa với các khu dân cư tập trung.
Trong đó, có một khu dân cư đô thị mới xây dựng hoàn chỉnh theo dự án qui
hoạch, 02 dự án khu dân cư và khu phố chợ đang được triển khai thực hiện.
II.1.6. Điều kiện kinh tế - Văn hóa xã hội
Trên địa bàn phường tập trung hầu hết là cơ sở sản xuất tiểu thủ công
nghiệp và cơ sở sản xuất kinh doanh thương mại dịch vụ. Tính đến giữa thời


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

điểm giữa tháng 12/2004 toàn phường có tổng cộng 947 cơ sở sản xuất kinh
doanh.
Về văn hóa xã hội, mặt bằng dân trí của phường tương đối cao và đều, đời
sống vật chất tinh thần của người dân nhìn chung là khá ổn định.
Về tín ngưỡng tôn giáo và dân tộc, hiện hữu trên địa bàn phường có một nhà
thờ xứ đạo, 02 chùa, 01 đình và 01 miếu. Khoảng 8,5% theo các tôn giáo khác và

8,1% là đồng bào người Hoa. Ngoài sinh hoạt tôn giáo thì các hoạt động tín
ngưỡng dân gian cũng trở thành nếp sinh hoạt văn hóa tinh thần truyền thống của
nhân dân địa phương.
II.1.7. An ninh chính trị - Trật tự an toàn xã hội
Mặc dù có khả năng tiềm ẩn những yếu tố nhạy cảm nhưng nhìn chung tình
hình an ninh chính trị - trật tự an toàn xã hội trên địa bàn phường luôn được đảm
bảo ổn định.
II.1.8. Hệ thống chính trị cơ sở
Phường có một Đảng bộ gồm 16 chi bộ trực thuộc với 147 Đảng viên, trong
đó có 10 Đảng viên dự bị, 23 đồng chí lão thành cách mạng 40, 50 tuổi Đảng và
một bà mẹ Việt Nam Anh Hùng. Về tổ chức đoàn thể, ngoài UBMTTQ phường
còn có 03 tổ chức chính trị xã hội là Hội cựu chiến binh, đoàn thanh niên và hội
phụ nữ, 03 tổ chức xã hội là Người cao tuổi, hôi Chữ thập đỏ, câu lạc bộ hưu trí.
Ngoài ra, địa bàn phường còn được chia thành 08 khu phố với 08 ban điều hành,
97 tổ dân phố với 97 tổ trưởng và 97 tổ phó tổ dân phố.
I.3. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.3.1. Cơ sở khoa học
Vấn đề đất đai và chính sách đất đai gắn liền với mỗi giai đoạn lịch sử phát triển,
đấu tranh, xây dựng của Nhà nước ta. Đây là vấn đề quan trọng hàng đầu ở mỗi Nhà
nước. Bất kỳ một Nhà nước nào cũng có những chính sách, quan điểm giải quyết vấn
đề đất đai của mình.
Trước đây, công tác quản lý sử dụng đất quá lỏng lẻo dẫn đến nhiều trường hợp vi
phạm pháp luật về đất đai. Pháp luật về quản lý đất đai đã được Nhà nước ban hành
theo từng giai đoạn nhưng không đồng bộ và không theo kịp sự vận động, phát triển
của nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường bất động sản nhưng còn mang tính tự
phát thiếu định hướng. Sự ra đời của thị trường bất động sản đã khẳng định được giá trị
của đất đai nhưng về quản lý thị trường này còn yếu kém đã tạo ra thị trường ngầm về
đất đai… Do đó, Nhà nước không kiểm tra hết được những vi phạm pháp luật về đất
đai; nhiều văn bản chồng chéo nhau làm cho cấp thực hiện bị lúng túng; đất đai đồng
thời cán bộ địa chính ở cấp xã thường không ổn định nên không theo dõi được sự biến



Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

động đất đai liên tục như việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất chưa đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Biến động đất đai: là quá trình sử dụng của người sử dụng đất làm thay đổi
hình thể, kích thước, diện tích, mục đích sử dụng đất so với hiện trạng ban đầu.
Nguyên nhân dẫn đến biến động đất đai là do nền kinh tế phát triển về mọi mặt dẫn
đến nhu cầu về nhà ở ngày càng cao hơn, chẳng hạn như từ đất nông nghiệp chuyển
sang đất phi nông nghiệp được sử dụng vào mục đích xây dựng các nhà máy, xí
nghiệp ngày càng nhiều; đồng thời nhu cầu về đất ở ngày càng tăng cao. Từ đó để
Nhà nước quản lý về đất đai được chặt chẽ hơn là phải qua tâm chú trọng đến vấn
đề theo dõi cập nhật các trường hợp biến động đất đai là hết sức cần thiết.
Mục đích của đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhằm
đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng thực trang sử dụng đất ngoài thực
địa. Giúp Nhà nước nắm chắc được quỹ đất và những thay đổi trong quá trình sử
dụng đất để tiến hành các loại thuế phù hợp đồng thời bảo vệ lợi ích chính đáng của
người sử dụng đất. Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải quản ký được ba
loại biến động là biến động hợp pháp, biến động không hợp pháp và biến động chưa
hợp pháp. Tuy nhiên, hồ sơ địa chính chỉ được chỉnh lý cho những trường hợp biến
động hợp pháp.
- Biến động hợp pháp: Người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất đai và
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
- Biến động không hợp pháp: Người sử dụng đất không khai báo khi có biến
động hoặc khai báo không đúng qui định pháp luật.

- Biến động chưa hợp pháp: Người sử dụng đất xin đăng ký biến động đất
đai nhưng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

Các hình thức biến động đất đai: Trong quá trình sử dụng đất, do nhu cầu đời
sống nhân dân và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phát sinh rất nhiều hình thức thay
đổi liên quan đến quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động. Căn cứ tính
chất, mức độ thay đổi có thể phân làm các loại sau:
- Biến động do chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất gọi là biến động về quyền sử dụng đất.
- Biến động do chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất.
- Biến động do thay đổi hình thể thửa đất.
- Biến động do chia tách quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thay đổi tên chủ
sử dụng.
- Biến động do thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất.
- Biến động do thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
- Chuyển đổi hình thức từ thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Thủ tục đăng ký biến động chỉ được thực hiện đối với những người sử dụng
đất được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Những trường hợp đã biến động kể từ sau khi được cấp giấy thì phải làm thủ
tục để đăng ký biến động.
- Đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính được tổ chức thực hiện theo các

chế độ sau:
+ Tổ chức đăng ký biến động, chỉnh lý biến động thường xuyên.
+ Định kỳ 05 năm một lần, các địa phương phải thực hiện tổng kiểm tra tình
hình biến động đất đai.
- Các cơ quan đăng ký biến động có trách nhiệm cung cấp dịch vụ và hướng
dẫn người sử dụng đất kê khai, nộp hồ sơ đầy đủ, đúng nơi qui định.
- Hồ sơ chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai thuộc thẩm quyền giả quyết của cấp
nào được quản lý ở cơ quan Địa chính cấp đó trong thời gian không quá 12 tháng; sau
đó phải chuyển về trung tâm lưu trữ Địa chính để lưu trữ.
- Hồ sơ địa chính: là hệ thống tài liệu, bản đồ, sổ sách… chứa đựng những
thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý của đất đai; được thiết lập
trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu, đăng ký biến động
đất đai, cấp chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhằm đảm bảo cho việc quản lý Nhà nước
về đất đai đạt hiệu quả hơn, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật
về đất đai, hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, trong đó quy định hồ sơ địa
chính bao gồm:
+ Bản đồ địa chính được lập trước khi tổ chức việc đăng ký quyền sử dụng
đất và hoàn thành sau khi được sở Tài Nguyên và Môi Trường xác nhận. Bản đồ địa


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

chính thể hiện chính xác vị trí, ranh giới, diện tích và một số thông tin địa chính của
từng thửa đất. Bản đồ địa chính là tài liệu có tính pháp lý cao, phục vụ cho quản lý đất
đai một cách chặt chẽ đến từng thửa đất của từng chủ sử dụng phục vụ: thống kê, kiểm

kê đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
+ Sổ địa chính là sổ được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn;
là sổ thể hiện thông tin về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng
và tình trạng sử dụng đất của người đó.
+ Sổ mục kê đất đai được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn
trong quá trình đo vẽ bản đồ địa chính là: sổ thể hiện thông tin về thửa đất, về đối tượng
chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin liên quan
đến quá trình sử dụng đất.
+ Sổ theo dõi biến động đất đai được lập theo theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn. Sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong quá trình sử
dụng đất gồm: thay đổi hình dạng và kích thước thửa đất, người sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất. Trong những năm gần đây, công tác cấp chứng nhận quyền
sử dụng đất được các địa phương quan tâm, chú trọng nhằm xác lâp mối quan hệ pháp
lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất để
định hướng sử dụng đất đạt hiệu quả, đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.
I.3.2. Nguyên tắc lập các sổ
- Sổ địa chính:
(i). Sổ địa chính được lập trên cơ sở đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất
đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và cho phép sử dụng đất.
(ii). Sổ lập theo phạm vi địa giới hành chính từng đơn vị xã, phường, thị
trấn; do cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm thực hiện. Sổ phải được UBND xã xác
nhận và Sở Địa chính duyệt mới có giá trị pháp lý.
(iii). Sổ lập chung cho mọi loại đối tượng sử dụng đất đủ điều kiện được
đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐ ở vùng nông thôn.
Chủ sử dụng đất là tổ chức nằm trong phạm vi toàn xã đăng ký chung
trong một quyển (quyển số 01). Hộ gia đình và cá nhân đăng ký vào quyển của khu dân

cư nơi họ thường trú, mỗi khu dân cư lập thành một hoặc nhiều quyển, phụ thuộc vào
số lượng chủ sử dụng đất mỗi khu. Hộ gia đình, cá nhân của các xóm, trại lẻ, hoặc ở
phân tán độc lập được đăng ký vào quyển của điểm dân cư gần nhất nơi họ tham gia
sinh hoạt, các hộ gia đình, cá nhân có đất phụ canh trong xã, được đăng ký thành một
phần riêng trong quyển sổ địa chính cuối cùng của xã.


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

Do UBND xã trực tiếp đăng ký vào cuối quyển dành cho các tổ chức
những loại đất sau đây:
- Đất dùng vào mục đích công cộng chưa có chủ sử dụng cụ thể đủ điều
kiện đăng ký như: giao thông, thuỷ lợi, nghĩa trang – nghĩa địa, đình, đền, miếu….
- Đất dành cho công ích của xã.
- Các loại đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng.
(iv). Sổ được lập lần lượt cho từng chủ sử dụng đất, mỗi chủ một trang,
mỗi thửa đất một dòng. Chủ sử dụng nhiều thửa được lập nhiều trang, cuối trang ghi số
của trang tiếp theo và đầu trang sau mỗi lần đăng ký phải kẻ dòng ngăn cách phía dưới
thửa đăng ký cuối cùng.
(v). Sổ lập thành 3 bộ, bộ gốc lưu tại Sở Địa chính, 1 bộ lưu tại phòng địa

chính cấp huyện, 1 bộ lưu tại UBND xã do cán bộ địa chính trực tiếp quản lý.
- Sổ mục kê:
(i). Sổ được lập từ bản đồ địa chính xã và các tài liệu điều tra đo đạc đã được
hoàn chỉnh sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(ii). Sổ lập theo thứ tự từng tờ BĐĐC, từng thửa đất của mỗi tờ bản đồ,

mỗi thửa đất liệt kê một dòng trên trang nội dung chính của nó. Vào hết số thửa của
mỗi tờ bản đồ để cách số trang bằng 1/2 số trang sổ đã vào của tờ bản đồ để chỉnh lý
biến động sau này. Nơi BĐĐC có nhiều loại tỷ lệ thì tờ bản đồ tỷ lệ nhỏ vào trước, tờ
bản đồ tỷ lệ lớn hơn vào sau.
(iii). Sổ lập cho từng xã, phường, thị trấn theo địa giới đã xác định, do
cán bộ địa chính xã chịu trách nhiệm lập. Sổ phải được UBND xã xác nhận. Sở Địa
chính duyệt mới có giá trị pháp lý.


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

(iV). Sổ lập thành 3 bộ: bộ gốc lưu tại sở Địa chính, 1 bộ lưu tại phòng
địa chính cấp huyện và 1 bộ lưu tại trụ sở UBND xã, do cán bộ địa chính xã trực tiếp
quản lý.

- Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
(i). Sổ lập trên cơ sở GCN QSDĐ được cấp. Thứ tự vào sổ liên tiếp theo
thứ tự GCN được cấp. Ghi hết nội dung của mỗi số GCN để cách 3 dòng rồi mới vào
cho giấy chứng nhận tiếp theo.
Đối với GCN cấp cho các hộ gia đình cá nhân: mỗi xã lập một hoặc một
số quyển riêng và số thứ tự vào sổ ghi liên tục từ số 1 cho đến số cuối cùng trong mỗi

xã.
Đối với GCN cấp cho các tổ chức: mỗi huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
lập một quyển để theo dõi việc cấp GCN cho các tổ chức sử dụng đất trong phạm vi
từng đơn vị hành chính cấp huyện.

(ii). Sở Địa chính chịu trách nhiệm lập và giữ
sổ cấp GCN QSDĐ cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh. Phòng Địa chính
cấp huyện chịu trách nhiệm lập và giữ sổ cấp GCN QSDĐ cho các đối tượng thuộc
thẩm quyền của cấp huyện.


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Hữu

Nhân

- Sổ theo dõi biến động:
(i). Sổ được lập ngay sau khi kết thúc đăng ký đất đai ban đầu và bắt đầu
thực hiện đăng ký biến động đất đai.
(ii). Việc lập sổ được thực hiện trên cơ sở kết quả đăng ký biến động đất
đai
vào sổ địa chính và chỉnh lý bản đồ địa chính.
(iii). Sổ lập cho từng xã, mỗi xã lập 1 bộ lưu tại UBND xã, do cán bộ địa chính

xã lập và quản lý.
I.3.3. Phương pháp chỉnh lý biến động hệ thống sổ bộ địa chính
I.3.3.1. Phương pháp chỉnh lý sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai được chỉnh lý trong các trường hợp sau:
- Có chỉnh lý bản đồ địa chính.
- Người sử dụng đất chuyển quyền hoặc đổi tên.
- Thay đổi mục đích sử dụng đất.
Các nội dung thay đổi phải được gạch ngang bằng mực đỏ.
Trường hợp thay đổi tên chủ sử dụng, mục đích sử dụng mà không tạo thửa đất
mới thì gạch ngang bằng mực đỏ vào những nội dung thay đổi và ghi thông tin biến

động vào cột ghi chú.
Trường hợp có tạo thửa đất mới như tách thửa, hợp thửa thì gạch ngang bằng mực
đỏ vào toàn bộ dòng thửa đất cũ và ghi số tứ tự thửa đất mới vào cột ghi chú; sau đó
ghi thông tin của thửa đất mới vào dòng trống kế tiếp trên trang sổ của tờ bản đồ địa
chính đó.
I.3.3.2. Phương pháp chỉnh lý sổ địa chính