BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA XÍ NGHIỆP THIẾT KẾ - TƯ VẤN
KINH DOANH ĐỊA ỐC SÀI GỊN

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN DUY QUANG
05135034
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thò Trường BĐS

- Tháng 7 năm 2009 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN DUY QUANG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA XÍ NGHIỆP THIẾT KẾ - TƯ VẤN KINH DOANH ĐỊA ỐC SÀI GỊN

Giáo viên hướng dẫn: ThS. BÙI VĂN HẢI
(Đòa chỉ cơ quan: GV Khoa QLĐĐ & BĐS , Trường Đại Học Nông
Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên : ……………….

- Tháng 7 năm 2009 -


LỜI CẢM ƠN
Con xin chân thành cám ơn đến gia đình đã luôn quan tâm, chăm
sóc, động viên và tạo mọi đều kiện cho con trong quá trình học tập để con
có được thành công như ngày hôm nay.
Xin gởi lời cám ơn đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm
Thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng
toàn thể quí thầy cô đã dạy dỗ, truyền đạt những kiến thức vô cùng quí giá
để em bước vào cuộc sống.
Chân thành cám ơn thầy Bùi Văn Hải đã tận tình quan tâm, giúp đỡ
em trong suốt quá trình học tập cũng như quá trình thực hiện đề tài này.
Xin cám ơn đến Ban Giám Đốc Xí nghiệp Thiết kế- Tư vấn- Kinh

doanh địa ốc Sài Gòn, cùng các anh, chị đã nhiệt tình giúp đỡ em trong
quá trình thực tập.
Sinh viên: Nguyễn Duy Quang


NỘI DUNG TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Duy Quang, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của Xí nghiệp
Thiết kế - Tư vấn - Kinh doanh địa ốc Sài Gòn”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Bùi Văn Hải, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Tuy mới xuất hiện ở Việt Nam nhưng nghề môi giới bất động sản đã phát triển
từ lâu và rất mạnh mẽ ở nhiều nước. Đây cũng là nghề có vị trí rất quan trọng trong
cuộc sống xã hội khi nhu cầu sử dụng nhà đất ngày càng cao. Môi giới bất động sản là
người kinh doanh hòan toàn độc lập. Họ bán, cho thuê hay quản lý các bất động sản
thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận. Khi bán bất động
sản, người môi giới thực hiện tất cả các nghiệp vụ và tìm kiếm nhu cầu mua bán, thu
xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và chủ sở hữu mới của bất động sản
hoàn toàn tất cả các quyền sở hữu chuyển đổi.
Xí nghiệp Thiết kế- Tư vấn- Kinh doanh địa ốc Sài Gòn là chi nhánh của tổng
công ty địa ốc Sài Gòn đang hoạt động tại địa bàn phường Phước Long B, Quận 9,
thành phố Hồ Chí Minh, là một trong những phường rất có tiềm năng về nhà đất.
Theo đó, nội dung nghiên cứu của đề tài tập trung vào việc đánh giá, xem xét
hiệu quả hoạt động môi giới của Xí nghiệp dưới tác của nhiều yếu tố như: tình hình
kinh tế, chính trị- pháp luật, văn hóa- xã hội, nhu cầu của khách hàng về chất lượng
sản phẩm và dịch vụ môi giới của Xí nghiệp.
Với phương pháp so sánh và tổng hợp chủ yếu, đề tài đã thu được kết quả sau:
Tình hình kinh tế, chính trị- pháp luật, văn hóa- xã hội, sức ép cạnh tranh vừa là
thời cơ vừa là thách thức đối với hoạt động môi giới bất động sản nói chung và của Xí

nghiệp nói riêng.
Thông qua điều tra, Xí nghiệp sẽ hiểu thêm về khách hàng và về chất lượng
phục vụ của mình. Nhằm giúp cho Xí nghiệp nâng cao hiệu quả hoạt động của mình,
khắc phục những hạn chế để hoạt động ngày càng hoàn thiện và ổn định hơn.
Tuy nhiên, hoạt động môi giới đang dần hoàn thiện về mặt cơ sở lý luận cũng
như thực tiễn áp dụng trong điều kiện thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
còn nhiều khuyết điểm. Nên đề tài không tránh khỏi những hạn chế nhất định.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................2
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..............................................2
I.1.1 Khái niệm bất động sản ...................................................................................2
I.1.2 Phân loại bất động sản ....................................................................................2
I.1.3
Đặc điểm của bất động sản........................................................................2
I.1.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa.................................................3
I.1.5 Thị trường bất động sản...................................................................................4
I.1.6 Hoạt động môi giới bất động sản...................................................................10
I.1.7 Thực trạng của môi giới tại TP.HCM............................................................18
I.2 SƠ LƯỢC VỀ TIỀM NĂNG CỦA QUẬN 9– TP. HỒ CHÍ MINH ...................20
II.1.1 Giao thông ....................................................................................................20
II.1.2 Bố trí khu dân cư ..........................................................................................21
I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...........................................24
I.3.1 Nội dung nghiên cứu......................................................................................24
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................24
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...........................................................................26
II.1 GIỚI THIỆU CHUNG VỀ TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN (RESCO) .26
II.1.1 Khái quát về Xí nghiệp.................................................................................26

II.1.2 Chức năng hoạt động của Xí nghiệp ............................................................29
II.1.3 Cơ cấu tổ chức hoạt động của Xí nghiệp .....................................................29
II.1.4 Phương thức hoạt động của Xí nghiệp .........................................................29
II.1.5 Đối tượng phục vụ của Xí nghiệp ................................................................30
II.1.6 Cách thức tiếp cận khách hàng của Xí nghiệp .............................................30
II.1.7 Quy trình dịch vụ môi giới ...........................................................................32
II.1.8 Dịch vụ pháp lý ............................................................................................33
II.1.9 Bộ phận thanh tóan.......................................................................................36
II.1.10 Bộ phận tư vấn............................................................................................36
II.1.11 Các loại hình dịch vụ và kết quả đạt được của Xí nghiệp năm 2008.........37
II.1.12 Dịch vụ môi giới trọn gói ...........................................................................38
II.1.13 Thị trường cạnh tranh .................................................................................40
II.2 Đánh giá chung hiệu quả hoạt động môi giới và các giải pháp nhằm nâng cao
hoạt động môi giới của Xí nghiệp .............................................................................41
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ...........................................................................................45
Kết luận......................................................................................................................45
Kiến nghị....................................................................................................................45
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................46
U

U

U

U



DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Cơ cấu các loại đất của Phường Phước Long B ..............................................22

Bảng 2: Thống kê các đối tượng sử dụng đất của Phường Phước Long B ...................23
Bảng 3: Thống kê tình hình tôn giáo của Phường Phước Long B ................................27
Bảng 4: Bảng chiết tính phí dịch vụ pháp lý của Xí nghiệp..........................................34
Bảng 5: Doanh thu hồ sơ pháp lý ..................................................................................35
Bảng 6: Các loại hình dịch vụ nhà đất...........................................................................37
Bảng 7: Các loại hình môi giới ở Xí nghiệp..................................................................38
Bảng 8: Doanh thu của dịch vụ môi giới trọn gói .........................................................39
Bảng 9: Hoạt động môi giới của các công ty ................................................................40

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức hoạt động của Xí nghiệp .......................................................29
Sơ đồ 2: Quy trình ký gửi rao bán, cho thuê bất động sản ...........................................32
Sơ đồ 3: Quy trình dịch vụ pháp lý ..............................................................................35
Sơ đồ 4: Mô hình dịch vụ môi giới trọn gói .................................................................38

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Các hình thức thu hút khách hàng ...............................................................33
Biểu đồ 2: Số lượng hồ sơ pháp lý ................................................................................35
Biểu đồ 3: Các loại hình dịch vụ nhà đất ......................................................................37
Biểu đồ 4: Doanh thu môi giới trọn gói ........................................................................39



Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang

ĐẶT VẤN ĐỀ
Theo thống kê chưa đầy đủ thì tỉ lệ những người có nhu cầu mua nhà ở chiếm

từ 40% - 45% nhu cầu của thị trường bất động sản, trong đó đa phần là có thu nhập ổn
định, còn lại là đối tượng công nhân- viên chức, tầng lớp thu nhập thấp.
Tại Việt Nam hiện nay, bất động sản chiếm khoảng 70% của cải quốc gia. Do
đó, sự phát triển của thị trường này có tác động rất lớn đến nền kinh tế nói chung. Sự
gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu dẫn đến việc nhu cầu nhà ở
của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách.
Như vậy, nhu cầu về nhà ở là thật sự cần thiết và sẽ phát triển theo chiều hướng đa
dạng và vai trò của người môi giới chiếm vị trí ngày càng quan trọng hơn trong cơ cấu
các ngành dịch vụ ở nước ta.
Có thể nói nhu cầu sở hữu một ngôi nhà, một căn hộ chưa bao giờ dừng lại dù ở
bất kỳ đối tượng nào. Điều cơ bản bản là cần tạo dựng lại lòng tin của khách hàng đối
với thị trường bất động sản, tìm ra những giải pháp làm gia tăng các giao dịch trên thị
trường tạo điều kiện phát triển cho nghề môi giới bất động sản trong tình hình hiện
nay.
Xuất phát từ thực tế xã hội, được sự đồng ý của Khoa Quản Lý Đất Đai và Thị
Trường Bất Động Sản và sự giúp đỡ của Tổng công ty địa ốc Sài Gòn, tôi thực hiện đề
tài “Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản của Xí nghiệp Thiết kếTư vấn- Kinh doanh địa ốc Sài Gòn”.
- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
1. Xác định những thế mạnh, tiềm năng phát triển của Quận 9, của Xí nghiệp
Thiết kế– Tư vấn– Kinh doanh địa ốc Sài Gòn.
2. Tìm hiểu những khó khăn, khuyết điểm của hoạt động môi giới bất động sản tại
Xí nghiệp nhằm giảm thiểu rủi ro.
3. Tìm hiểu các cơ hội phát triển, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
động môi giới bất động sản.
4. Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới.
- Đối tượng nghiên cứu:
Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản của Xí nghiệp Thiết kế- Tư vấnKinh doanh địa ốc Sài Gòn.
Nghiên cứu các yếu tố liên quan đến hoạt động môi giới của Xí nghiệp như:
môi trường kinh tế, môi trường chính trị- pháp luật, môi trường văn hóa xã hội và môi
trường cạnh tranh.

Nghiên cứu quy trình môi giới, hiệu quả hoạt động của Xí nghiệp qua việc khảo
sát, điều tra, thu thập thông tin. Tìm ra những khó khăn, thuận lợi, nêu những giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới.
- Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi không gian: hoạt động môi giới của Xí nghiệp Thiết kế- Tư vấn- Kinh
doanh địa ốc Sài Gòn.
Phạm vi thời gian: từ 15-03-2009 đến 15-07-2009.

-Trang 1-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1 Khái niệm bất động sản
TÀI SẢN= BẤT ĐỘNG SẢN+ ĐỘNG SẢN
Dưới góc độ pháp lý, theo khoản 1 điều 147 Bộ Luật Dân Sự 2005 quy định:
“ Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
I.1.2 Phân loại bất động sản
Bất động sản có thể chia thành 3 nhóm:
- Nhóm 1: bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm (bất động sản nhà ở, nhà
xưởng, công trình thương mại dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, trụ sở

làm việc,…)
- Nhóm 2: bất động sản không đầu tư xây dựng bao gồm (chủ yếu là đất nông
nghiệp dưới dạng tư liệu sản xuất như: các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối…)
- Nhóm 3: bất động sản đặc biệt bao gồm (các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hóa vật thể, đình, chùa miếu, nghĩa trang,…)
I.1.3 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng
di dời được. Với đặc điểm này nên bất động sản hầu như gắn liền với đất đai và có
những đặc điểm của đất đai là giới hạn về diện tích và không gian. Do đó, giá trị và lợi
ích của bất động sản gắn liền với vị trí của nó và bất động sản chịu ảnh hưởng của yếu
tố vùng, khu vực.
Hàng hóa bất động sản có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản
gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản đặc biệt khó bị tiêu hủy và tùy vào
từng loại bất động sản mà tính lâu bền thể hiện khác nhau. Đối với, các công trình xây
dựng, các công trình kiến trúc và các vật kiến trúc khác thông thường đều có tuổi thọ
khá cao. Ngay cả trong lĩnh vực nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm, rừng
kinh tế cũng đều có thời gian tồn tại lâu dài, được hình thành trong tương lai. Tính lâu
bền của hàng hóa bất động sản được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế, song
tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi thọ kinh tế. Vì vậy, khi đầu tư xây dựng cần phải dự
tính tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý để không phải đầu tư nhiều lần hay đầu tư lãng
phí.
Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Do tính giới hạn của đất đai,
trong khi đó thì sự phát triển mạnh mẽ của sản xuất, sự phát triển kinh tế xã hội vượt
bậc, sự gia tăng dân số làm phát sinh nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng. Do đặc
tính này mà hàng hóa bất động sản có giá trị kinh tế ngày một tăng tỷ lệ thuận với thời
gian.
-Trang 2-



Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang

Bất động sản có tính dị biệt. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự
khác nhau về vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau
về cảnh quan và các vật ngoại cảnh… Do vậy, trong đầu tư phát triển cần khai thác
tính dị biệt để làm tăng giá trị của bất động sản và đáp ứng nhu cầu khác nhau của
người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển thì yêu cầu về tính dị biệt càng cao.
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Đối với hàng hóa bất động sản thì thì đặc điểm này nổi trội hơn so với các hàng hóa
khác. Bởi vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều
chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm
cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của cộng đồng dân cư nơi đó.
Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự ra đời hay sự hoàn thiện
của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để sinh ra hoặc mất đi, để tăng thêm hay
giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Bất động sản là loại
tài sản có ảnh hưởng rất lớn giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất
mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi đánh giá bất động sản
hay đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng
đến các công trình khác khi nó có thể ra đời.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do chi phí cho đất đai cao, chi phí đầu tư
xây dựng lớn nhưng đồng thời có thể tạo vốn mới và khả năng sinh lợi cao. Vì vậy, khi
đầu tư kinh doanh bất động sản cần có nguồn vốn lớn, dài hạn và biết khai thác đặc
tính có thể tái tạo vốn để quay vòng đầu tư kinh doanh, do đó các hoạt động kinh
doanh bất động sản luôn cần có sự tham gia của các ngân hàng và các tổ chức tín
dụng.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
nhà nước. Bất động sản là tài sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai theo pháp luật ở
nước ta thì thuộc sở hữu tồn dân và do Nhà nước đại diện quản lý. Do đó, bất động sản

là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc và của mỗi người dân. Các
quan hệ giao dịch về bất động sản đều có tác động rất lớn đến hầu hết những hoạt động
kinh tế xã hội, vì vậy Nhà nước cần tăng cường vai trò quản lý của mình bằng các văn
bản pháp luật, các chủ trương, các chính sách giúp duy trì sự ổn định và khai thác có
hiệu quả các nguồn lực cho sự phát triển xã hội.
I.1.4 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa
Đất đai trong tự nhiên tồn tại ở hai dạng: tài nguyên và tư liệu sản xuất. Khi đất
đai ở dạng tài nguyên, khi đó đất đai là thuần túy là sản phẩm của tự nhiên, đồng thời
khả năng sinh lợi của đất đai ở trạng thái tiềm năng. Và cho đến khi có lao động của
con người tác động khai thác khả năng sinh lợi của đất đai để nó trở thành tư liệu sản
xuất. Chỉ khi đất đai ở dạng tư liệu sản xuất thì đất đai mới có khả năng trở thành hàng
hóa.
Những điều kiện để đất đai trở thành hàng hóa bao gồm:
- Đất đai phải có sự tác động của lao động con người, do con người khai phá, bảo
vệ và sử dụng.
- Đất đai phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt rõ ràng và được pháp
luật thừa nhận.

-Trang 3-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang

là giao dịch ngầm và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ
không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ đó dẫn đến giá cả cạnh tranh cũng
không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định. Như thế, rõ
ràng giá cả không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu. Hệ thống thông tin không
hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá và sụp

đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu
mua nhưng lại không có khả năng thanh toán… Các tổ chức môi giới là một trong các
chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ
chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của
thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng
tham gia trên thị trường bất động sản.
Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển:
Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ
lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình. Thị trường bên
cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lý của Nh nước là thị trường hoạt động
không chính thức ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Thị trường phát triển một cách tự
phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn đến giá quá cao khiến tất cả mọi
người không thể biết được giá đó là “thực” hay “ảo“. Vì thế, khi mà thị trường “đóng
băng“ số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước
bờ vực phá sản. Đồng thời, do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng
thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi
nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường. Do thị trường cần có sự tư vấn
ở trình độ cao và một trong các loại tư vấn là dịch vụ môi giới bất động sản. Thông
qua các tổ chức môi giới, là những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức
chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp
các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thỏa mãn điều kiện của mình, giúp
cho họ tính tóan kỹ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất. Đồng thời,
thông qua tổ chức môi giới việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ
hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất
động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch
vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá. Vì
vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển.
Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước:
Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày

càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin
thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm và Nhà nước không thể
kiểm soát được những giao dịch đó, nên việc thu thuế của Nhà nước đối với những
người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường là không thể thực hiện
được. Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua
các tổ chức môi giới không đăng ký kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của
Nhà nước. Mà thuế là nguồn thu chính của Nhà nước để trang tải cho mọi hoạt động,
chi phí của cả nước. Vì vậy, khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho
phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn,
đồng thời thông qua các giao dịch đó Nhà nước tăng thu nhập về thuế.

-Trang 12-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang

Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội:
Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người
dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kỳ một quan hệ giao dịch bất động
sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác
nhau. Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên,
kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau.
Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo. Nguyên nhân là
do bản thân hiện vật của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà
không phản ánh được tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) của bất
động sản. Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp
vốn… cần nắm bắt, am hiểu. Tuy vậy hầu hết người mua, thuê, nhận thế chấp… lại
không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kỹ các thông tin về bất động

sản. Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ
tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách
pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định.
Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ thể tham gia giao dịch
bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn
chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.
Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản:
Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hòan
thiện. Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các
hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh
doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật. Mỗi một bất động sản thì bản thân nó
cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thông qua các giao
dịch trên thị trường bất động sản những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính
sách quản lý đất đai của Nhà nước sẽ được bộc lộ. Đó là một trong các cơ sở để Nhà
nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản như:
thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai
được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế – xã hội, từ đó mở rộng và phát triển
thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính
hóa các quan hệ dân sự về đất đai. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong
phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế – chính trị – xã hội và của
các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản,
thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Sự hình thành và phát triển
của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan. Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần
được công khai hóa, xem ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp
lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng.
c. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản
Theo điều 44 luật kinh doanh bất động sản:
- Những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Không một hành vi,
động thái nào được phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hnh.

- Hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin.
-Trang 13-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang

- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng,
đảm bảo lợi ích các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích của khách hàng và lợi ích của
nhà môi giới.
- Hoạt động môi giới phải được thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức chuyên
môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Hoạt động của nhà môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp làm kim chỉ nam, là
sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp.
Tổ chức, cá nhân phải đủ điều kiện kinh doanh theo điều 8 luật kinh doanh bất
động sản.
Hoạt động môi giới phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Tổ chức, cá nhân môi giới không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là
một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được tiết lộ, cung cấp thông tin
làm phương hại đến lợi ích của bên được môi giới.
d. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản
- Trung thành.
- Phục tùng và tuân thủ.
- Rõ ràng.
- Thận trọng và cẩn thận.
- Cần cù và siêng năng.
- Có tính tóan.
e. Thu thập thông tin bất động sản

Cung bất động sản:
- Cung bất động sản là khối lượng (đất, nhà, kiến trúc trên đất) và giá cả sẵn sàng
tham gia vào thị trường tại một thời điểm nhất định.
Qx = g ( Px )
-

Đặc điểm:
Độ co giãn theo giá trong ngắn hạn là rất nhỏ, còn trong dài hạn thì lớn hơn.
- Các dạng cung bất động sản:
Bán, cho thuê, cho thuê lại, đầu tư liên kết kinh doanh, khai hoang, khai phá
(đến đất chưa sử dụng thành đất sử dụng được), quy hoạch lại…
- Yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản:
Giá hàng hóa, giá yếu tố đầu vào của bất động sản, giá hàng hóa dịch vụ có liên
quan bất động sản, tình trạng công nghệ xây dựng và kiến trúc, tổng quỹ đất quy hoạch
phát triển đô thị được chuyển đổi mục đích sử dụng, sự phát triển của hệ thống kết cấu
hạ tầng, quá trình đô thị hóa, chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, giá
bất động sản tương lai…
- Nguồn cung cấp thông tin về cung bất động sản:
Từ văn phòng môi giới, khách hàng, các phương tiện thông tin: báo chí, truyền
hình, internet,… Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các dự án. Các cơ quan đấu
giá đất và bất động sản, ngân hàng (phát mại tài sản). Các cơ quan quản lý: địa chính,
tài nguyên môi trường, sở kiến trúc, quy hoạch. Từ thực tế những nhà bỏ trống, khu
đất trống, bất động sản mới phát triển hay từ những người dân cư địa phương.

-Trang 14-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang


-

Phương pháp thu thập thông tin:
+
Tìm hiểu từ chủ sở hữu, các cơ quan quản lý Nhà nước: phòng quản lý
nhà đất, sở nhà đất, sở quy hoạch…
+ Tổ dân phố, hàng xóm.
+ Tự điều tra, thăm dò.
+ Cơ sở dữ liệu cá nhân, kinh nghiệm, kiến thức.
Cầu bất động sản:
- Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị
trường.
- Cầu bất động sản bao gồm: cầu tương lai, cầu ảo, cầu thực tế.
- Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:
Giá cả địa ốc hiện tại, giá cả hàng hóa và dịch vụ có liên quan địa ốc, tâm lý
người kinh doanh địa ốc, giá cả địa ốc trong tương lai, thị hiếu của người kinh doanh
địa ốc, số người trong gia đình, dân số, các thế hệ trong gia đình, tôn giáo, dân tộc,
nghề nghiệp, phong thủy, thu nhập dân cư, quá trình đô thị hóa…
- Phương pháp thu thập thông tin về cầu bất động sản:
Chủ động:
+ Tìm kiếm thông qua các phương tiện thông tin đại chúng.
+ Gửi thư trực tiếp đến khách hàng: chủ yếu là khách hàng tiềm năng.
+ Tiếp cận, đến hoặc gọi điện.
+ Khách hàng trước đây.
Thụ động:
+ Tiếp đón tại văn phòng hoặc phụ thuộc vào quảng cáo.
f. Xác định đối tượng và các bên tham gia môi giới bất động sản
Xác định đối tượng:

- Người cung
+ Lý do, nguyện vọng của họ.
+ Hiểu biết của họ về thông tin bất động sản.
+ Các điều kiện kèm theo.
+ Khung giá, phù hợp các điều kiện về kinh tế, thuế, phí…
+ Xét về khả năng pháp lý.
- Người bán
+ Xét đến khả năng bán tự nguyện hay bắt buộc phải bán.
- Người cho thuê
+ Mục đích của người thuê: để đầu tư hay để trông coi hay lý do khác.
- Người thuê
+ Mục đích của họ.
- Người mua
+
Quan tâm của họ đến đặc tính gì của bất động sản: giá cả, tính ổn định
của bất động sản, hình thức thanh tốn, pháp lý…

-Trang 15-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-

SVTH: Nguyễn Duy Quang

Chủ sở hữu
+
Quan tâm chủ yếu đến thu nhập của người thuê và hoàn cảnh gia đình
của người thuê.

Xác định các bên tham gia:
- Thông tin cá nhân, tổ chức.
- Mục đích tham giá.
- Các kỳ vọng về giá.
- Mức độ chuẩn bị.
- Điều kiện pháp lý.
g. Lập hồ sơ thương vụ môi giới
Hồ sơ bao gồm:
- Thông tin cá nhân.
- Giấy tờ liên quan đến bất động sản.
- Giấy tờ khác có liên quan.
- Hợp đồng dịch vụ môi giới.
Hợp đồng thường bao gồm:
- Họ tên, thường trú, hộ khẩu, chứng minh thư, ngày cấp, nơi cấp, tình trạng hôn
nhân.
- Địa điểm nơi lập hợp đồng.
- Giá bất động sản, tiền đặt cọc (thường là 10% giá bán).
- Miêu tả về bất động sản.
- Các quyền về bất động sản.
- Các trang thiết bị mà chủ sở hữu cũ để lại: bồn tắm, nhà vệ sinh…
- Thời gian ký hợp đồng chính thức.
- Ghi rõ giấy tờ nào còn đang thiếu, cần bổ sung.
- Ghi rõ loại tiền thanh tóan.
- Xem xét mốc thời gian: thời gian giao nhận tiền, thời gian cắt hộ khẩu, thời
gian di chuyển đồ đạc…
- Hình thức giao nhận tiền: tiền mặt hay thanh tóan thông qua ngân hàng.
h. Kỹ năng môi giới
Kỹ năng soạn thảo hợp đồng
Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi, trách nhiệm của nhà môi
giới (bên cung cấp dịch vụ) với khách hàng (bên yêu cầu dịch vụ) là minh chứng cho

sự thống nhất của hai bên hay nhiều bên.
Yêu cầu hợp đồng:
- Phải ghi chính xác bất động sản.
- Ghi chính xác người ký trực tiếp hoạt động môi giới.
- Tuân thủ những điều khoản của hợp đồng.
- Thiết lập hợp đồng dười dạng văn bản.
- Ghi số thẻ.
- Trong hợp đồng phải có bảo hiểm nghề nghiệp cho người môi giới.
- Bảo đảm lý lịch của bản thân.
- Thống nhất các nguyên tắc thực hiện hợp đồng.
- Giúp các bên hiểu rõ các điều khoản của hợp đồng.

-Trang 16-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang

Điều khoản giao dịch:
- Xác định rõ các bên tham gia.
- Xác định các điều khoản làm cho hợp đồng trở nên vô hiệu.
- Bảo đảm lợi ích cho xã hội.
- Xác định quan hệ của khách hàng với quyền bất động sản.
- Ghi giá bất động sản vào hợp đồng.
- Soạn thảo các nguyên tắc thu phí hoa hồng.
- Cam kết sử dụng các thông tin cá nhân của khách hàng ở một mức độ.
Hợp đồng giao dịch bao gồm:
- Xác định thời gian và giá cả.
- Xác định người bán và người mua.

- Xác định bất động sản bán.
- Xác định rõ yêu cầu người mua.
- Xác nhận của người bán: bất động sản hoàn toàn không có tranh chấp, hợp
pháp, không có lỗi vật lý, …
- Xác nhận của người mua: người mua phải có đủ khả năng tài chính, biết đầy đủ
thông tin về bất động sản, trực tiếp xác nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà.
- Xác định thời hạn ký hợp đồng chính thức, giao nhà, chuyển hộ khẩu.
- Xác định tiền đặt cọc, tiền trả trước.
Kỹ năng thu thập thông tin
- Thông tin theo đất, theo dự án, theo chủng loại nhà (biệt thự, nhà liền kề).
- Điều tra thực địa hay thực hiện các cuộc nghiên cứu.
- Mua thông tin số liệu của các tổ chức khác.
- Tham gia các hội thảo về bất động sản và thị trường bất động sản.
- Nên ghi chép cẩn thận vì sẽ chân thực hơn và qua đó cũng đánh giá được giá trị
bất động sản.
- Xác định tính cách của chủ sở hữu.
- Đưa ra những câu hỏi cụ thể về bất động sản và xem các giấy tờ có liên quan.
Kỹ năng giao dịch với khách hàng
Giao dịch trực tiếp:
- Giao dịch trực tiếp sẽ giúp cảm nhận về con người của khách hàng sau 30 phút
đầu tiên gặp mặt.
- Các dạng trao đổi thông tin: lời nói, chữ viết, ngôn ngữ thân thể.
- Ngôn ngữ thân thể: người môi giới phải giữ 75% thời gian đối thoại, nhìn thẳng
vào mắt, bằng ngôn ngữ cơ thể để gây thiện cảm, thể hiện sự tự tin.
- Lời nói: rõ ràng, cân nhắc, giải thích cho họ hiểu đúng sự việc, không nên nghe
điện thoại khi đang nói chuyện với khách hàng.
Quy tắc nắm bắt thông tin từ khách hàng:
- Kiểm tra thông tin của chúng ta và thông tin khách hàng đưa đến cho chúng ta.
Cần đưa ra những câu hỏi hợp lý.

- Giải thích: dựa trên những câu hỏi, thông tin.
- Kiểm soát những thông tin, xác nhận các thông tin ban đầu xem đã đúng không.
Kỹ năng thư thoại:
- Thường xuyên email.
- Nhấn mạnh vấn đề cơ bản để tập trung sự chú ý của người nhận.
-Trang 17-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
-

SVTH: Nguyễn Duy Quang

Sử dụng những câu ngắn gọn và đơn giản.
Tránh dùng những từ ngữ đặc trưng mà giới chuyên môn mới hiểu.
Thư viết phải thể hiện được thế chủ động, không phải bị động.
Kỹ năng tiếp cận qua điện thoại:
Luôn nhớ rằng trên điện thoại bạn chỉ có vài giây để gây ấn tượng và thu hút sự
chú ý của khách hàng. Nên:
- Sắp xếp các cuộc gọi bằng việc viết ra tên khách hàng tiềm năng, số điện thoại
và luôn để sổ kế hoạch bên mình.
- Chuẩn bị những điều bạn sắp nói một cách rõ ràng, sử dụng các mẫu hướng dẫn
tiếp cận qua điện thoại.
- Xác định mục tiêu và đối tượng trước khi gọi.
- Tìm nơi yên tĩnh để gọi.
- Cần tạo sự tự tin và thân thiện với khách hàng.
- Luôn giữ cho giọng nói được tự nhiên, chân tình, mạch lạc và nội dung rõ ràng,
luôn mỉm cười trong cuộc trò chuyện.
- Phải nhiệt tình và tự tin trong suốt cuộc nói chuyện để tạo cho khách hàng một
ấn tượng tốt và cách làm việc mang tính chuyên nghiệp cao.

- Không cố gắng bán hàng qua điện thoại, mà nên thiết lập cuộc hẹn.
I.1.7 Thực trạng của môi giới tại TP.HCM
Việt Nam là nước đang phát triển, đầu tư cơ sở hạ tầng mới chỉ bắt đầu vì vậy
sẽ tạo kích thích mạnh mẽ cho thị trường bất động sản trong tương lai. Trong đó dịch
vụ luôn là điểm khởi đầu hỗ trợ cho sự phát triển và công khai hoá thị trường.
Bất động sản là tài sản đặc biệt bị chi phối mạnh mẽ bởi chính sách pháp luật,
hiện nay mới chỉ tồn tại khoảng 20% tài sản là BĐS giao dịch một cách chính quy trên
thị trường. Như vậy dịch vụ pháp lý BĐS trong tương lai là rất lớn
Bất động sản là tài sản cố định, không có thị trường trung tâm, trong đó nhu cầu
về BĐS luôn tăng nhanh cùng tốc độ tăng trưởng kinh tế kéo theo đầu tư BĐS đáp ứng
nhu cầu là không thể bỏ qua vì vậy cũng sẽ rất cần dịch vụ chuyên môn BĐS: tư vấn,
môi giới, định giá, tài chính...
Khu vực dịch vụ chuyên môn bất động sản mới chỉ bắt đầu, những khởi sắc
đang còn ở phía trước và cũng như dịch vụ nói chung đang là một trong những lĩnh
vực được Nhà nước ưu tiên đầu tư phát triển. Một nền kinh tế phát triển là nền kinh tế
có nhiều khu vực dịch vụ phát triển. Dịch vụ bất động sản không là ngoại lệ, dịch vụ
này có vai trò to lớn trong việc hỗ trợ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và
hoàn thiện.
Trước khi có luật kinh doanh bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng thị
trường bất động sản hiện nay phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch
ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn, hoạt động môi giới diễn ra sôi động, nhưng mạnh ai nấy
làm. Thị trường có nhu cầu môi giới song từ lâu nhà nước và xã hội chưa nhìn nhận
đúng vai trò của môi giới.
Sau khi luật kinh doanh bất động sản ra đời, thực tế hiện nay đã có nhiều sàn
giao dịch bất động sản được thành lập và hoạt động như những dịch vụ môi giới thông
thường. Tuy nhiên, môi giới nhà đất đang hoạt động sai luật. Bởi lẽ, Luật kinh doanh
bất động sản có hiệu lực vào ngày 1/1/2007 quy định các sàn giao dịch địa ốc phải có
ít nhất 2 chứng chỉ hành nghề môi giới. Nhưng thực tế thì không một ai có chứng chỉ
-Trang 18-



Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang

hành nghề môi giới bất động sản, vì lý do không tìm ra nơi đào tạo. Hiện nay, tại
TP.HCM có nhiều trung tâm mở lớp đào tạo nghiệp vụ bất động sản. Tuy nhiên, theo
lãnh đạo các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì những chứng chỉ này chưa đáp
ứng được yêu cầu của công việc do ít đề cập đến kỹ năng và đạo đức của ngành nghề
môi giới. Và thực tế thì môi giới đang tìm cho mình một chỗ đứng. Tuy vậy, các công
ty môi giới hiện nay hoạt động thiếu chuyên nghiệp, lẫn lộn giữa môi giới và kinh
doanh nên không tạo được niềm tin cho khách hàng.
Một sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp là cả người mua lẫn người bán
đều giao dịch tại sàn và công ty môi giới chỉ làm nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ liên
quan đến nhu cầu của người mua bán bất động sản như thủ tục pháp lý. Phần thưởng
mà công ty môi giới nhận được là hoa hồng của người mua hoặc người bán trên giá trị
hợp đồng có thể là từ 1% – 2%.
Tuy nhiên, trong thời gian qua hầu hết các công ty môi giới với lợi thế nắm bắt
thông tin, am hiểu thị trường đều tìm cách bán chênh lệch giá để hưởng chênh lệch
phần trăm hoa. Không ít trường hợp công ty môi giới gặp khách rao bán nhà đất với
giá thấp (do thiếu hiểu biết về thị trường) họ không tư vấn giá cho khách hàng mà tìm
cách thương lượng để mua ngay, sau đó bán lại kiếm chênh lệch. Thực tế này diễn ra ở
hầu hết các công ty môi giới bất động sản ở các mức độ khác nhau. Nhiều công ty môi
giới ra đời trong 10 năm qua phát triển được là nhờ làm cách này. Điều đó làm khách
hàng không tin tưởng vào công ty môi giới. Do có nhu cầu mua bán khách hàng vẫn
tìm đến công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản nhưng vì thiếu niềm tin nên họ rất
thận trọng gây mất thời gian để đi đến quyết định giao dịch tại sàn. Sự thiếu khách
quan của các sàn giao dịch bất động sản tư nhân hiện nay cũng chính là lý do khiến cơ
quan quản lý phải vào cuộc. Ở TP.Hồ Chí Minh các sàn giao dịch nhà đất được hình
thành với mục tiêu là kênh cung cấp thông tin giá cả thị trường một cách trung thực

nhất cho người dân và cơ quan quản lý. Lợi thế của các sàn giao dịch này là đứng sau
nó có cơ quan quản lý không thể kiếm lời từ chênh lệch giá trong các phi vụ mua bán.
Tuy nhiên, sau một thời gian các trung tâm giao dịch địa ốc chính thức hoạt động, giao
dịch bất động sản đã không diễn ra ồ ạt như nhiều người hy vọng. Lý do chủ quan của
tình trạng này là do tâm lý khách hàng cho rằng, bất động sản tại sàn giao dịch thường
có giá cao hơn so với các bất động sản thông thường. Lý do khách quan là hàng hoá tại
các sàn giao dịch còn nghèo nàn, chủ yếu là các bất động sản của các công ty kinh
doanh nhà. Các yếu tố “hợp pháp” của bất động sản niêm yết tại các sàn giao dịch
cũng chưa được chú trọng đúng mức. Do vậy, cả chủ đầu tư và khách hàng đều chưa
tin tưởng niêm yết và giao dịch tại các sàn giao dịch này.
Trên thực tế, cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, nhu cầu sử
dụng môi giới bất động sản của người dân là rất lớn. Đây là điều kiện để các công ty
môi giới, sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp ra đời. Nhưng để kiên trì theo con
đường môi giới chuyên nghiệp, chấp nhận sống bằng hoa hồng mà khách hàng chi trả
là sự phấn đấu gian khổ của công ty môi giới. Nhất là trong điều kiện môi trường pháp
lý cho sự cạnh tranh bình đẳng giữa các công ty môi giới ở nước ta còn đang trong quá
trình hình thành.
Môi giới nhà đất trước ngưỡng cửa WTO, giao dịch nhà đất đóng băng kéo dài
khiến dịch vụ môi giới từng sôi động trước đây đã rơi vào cảnh đóng băng. Nay Việt
Nam đã gia nhập Tổ chức Thương mại Thế Giới (WTO), đặc biệt Luật kinh doanh bất
động sản chính thức thừa nhận vai trò của nghề môi giới thì nghề môi giới càng khẳng
-Trang 19-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang

định hơn vị trí của mình, môi giới sẽ được đặt dưới một hình thức khác, đúng chỗ và
chuyên nghiệp hơn. Sự xuất hiện gần đây của một loạt sàn giao dịch địa ốc ở thành

phố Hồ Chí Minh cho thấy, dịch vụ môi giới đang chuyển biến mạnh về lượng và chất.
Môi giới chuyên nghiệp không đơn giản chỉ sử dụng những kinh nghiệm, nghệ thuật
thương lượng để thuyết phục khách hàng mà còn là những người có trình độ, kiến
thức, có đạo đức hoạt động trong môi trường hiện đại, chuyên nghiệp. Môi giới
chuyên nghiệp sẽ nhắm đến dịch vụ hậu mãi, yếu tố sống còn khi kinh doanh địa ốc
trong thời buổi cạnh tranh. Dự báo, nghề môi giới sẽ sôi động trở lại, được sự tiết chế
và bảo vệ của pháp luật.
Thị trường bất động sản cuối năm 2008 đã hình thành rõ rệt các phân khúc thị
trường. Trong khi phân khúc thị trường căn hộ cao cấp và đất nền dự án vẫn tiếp tục
đà giảm giá và giao dịch ít đi, thì ngược lại, phân khúc nhà ở riêng lẻ và căn hộ có giá
thấp lại được giao dịch tăng nhanh.
Năm 2009, khi Luật Thuế thu nhập cá nhân được áp dụng khả năng giá nhà đất
sẽ tăng lên do người bán cộng thêm tiền thuế vào giá thành căn nhà. Như vậy, nhu cầu
nhà ở có thể sẽ giảm xuống, giao dịch chủ yếu đối với những người có nhu cầu mua
nhà để ở. Những khảo sát thị trường của VietRees gần đây cho thấy người mua quan
tâm rất nhiều bên cạnh các yếu tố về vị trí, giá cả, giao thông thuận lợi. Nếu như trước
đây, những người tham gia vào thị trường bất động sản chủ yếu là với mục đích mua
bán tìm kiếm lợi nhuận, còn hiện nay là những người tiêu dùng với nhu cầu thật sự. Ở
phân khúc căn hộ cao cấp, chủ yếu là những khách thuê để ở. Theo ghi nhận, trong
thời gian tới, khi nhiều căn hộ cao cấp ra đời, thị trường chắc chắn sẽ xảy ra tình trạng
cạnh tranh về giá thuê đối với các căn hộ cao cấp. Trong khi đó, thị trường nhà ở dành
cho người có thu nhập trung bình vẫn tiếp tục sôi động vì cơ bản là nhu cầu còn đang
rất lớn và nguồn cung thì còn thiếu nhiều. Đồng thời các chủ đầu tư đang quan tâm và
có nhiều động thái chuyển hướng đầu tư vào phân khúc này trong giai đoạn hiện tai.
I.2 SƠ LƯỢC VỀ TIỀM NĂNG CỦA QUẬN 9– TP. HỒ CHÍ MINH
Quận 9 thuộc địa phận cửa ngõ phía Đông thành phố Hồ Chí Minh, được tách
ra từ một phần của huyện Thủ Đức cũ. Phía Bắc giáp quốc lộ 52 (Thủ Đức), phía
Đông và phía Nam giáp với sông Đồng Nai. Phía Tây giáp Quận 2 có tổng diện tích là
11.362 ha. Toàn bộ địa bàn phường có 13 phường dân số với 162.220 nhân khẩu. Dân
cư tập trung sinh sống vùng đồi gò, trước đây đa số làm nông nghiệp, thời gian gần

đây chuyển sang lao động thủ công, thương mại, dịch vụ. Đa phần là đất nông nghiệp
nên thuận lợi cho các nhà đầu tư lập dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở. Toàn địa
bàn quận có khoảng 300 dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Khu công nghệ
cao sẽ là khu kinh tế vệ tinh của thành phố, nhiều con đường, nhiều khu phố khang
trang khắp địa bàn. Vốn là vùng có nhiều kênh rạch chằng chịt, người dân ở một số xã
đi lại bằng xuồng, ghe nhưng 8 năm trở lại đây nhiều cây cầu đã được xây dựng: Ông
Nhiêu, Trường Phước… đã làm cho giao thông thuận tiện, đi lại dễ dàng, nhờ vậy mà
nền kinh tế– văn hoá– xã hội không ngừng phát triển.
Theo định hướng sử dụng đất ở đến năm 2020:
II.1.1 Giao thông
Giao thông không những là yếu tố giữ vai trò quan trọng trong quá trình thực
hiện công nghiệp hóa – hiện đại hóa mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến người dân địa
phương. Do vậy, Quận 9 không ngừng phát triển mạng lưới giao thông, đưa giao thông

-Trang 20-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang

vận tải trở thành một trong những động lực thúc đẩy phát triển kinh tế, cũng để thoả
mn nhu cầu vận chuyển hàng hoá, hành khách đến năm 2020 và xa hơn nữa, mạng lưới
giao thông Quận 9 sẽ được nâng cấp và mở rộng các tuyến đường đã có đồng thời phát
triển gắn liền với thuỷ lợi, phát triển giao thông nội bộ trong đô thị cũng như phát triển
giao thông bộ gắn liền với giao thông thuỷ. Trong phần định hướng quy hoạch giao
thông vận tải Quận 9 đã được Uỷ Ban Nhân Dân thành phố duyệt và một số đề nghị
của Uỷ Ban Nhân Dân Quận 9 trong đó:
a. Giao thông đường bộ
- Đường cấp đô thị (đường Tỉnh):

Mở rộng nâng cấp trục đường xa lộ Hà Nội có bề rộng là 50m với 8 làn xe được
cách ly bằng giải phân cách, xây dựng 2 tuyến đường song hành đến năm 2020 bề rộng
lòng đường mỗi bên 110m.
Mở tuyến đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh– Dầu Giây đi qua địa bàn
Quận 9 khoảng 20km.
Xây dựng tuyến đường vành đai ngồi nối ngã ba xa lộ Đại Hàn đến đường cao
tốc thành phố Hồ Chí Minh đi Vũng Tàu vượt sông Đồng Nai đi Nhơn Trạch lộ giới
120m, 8 làn xe chạy.
Xây dựng tuyến đường vành đai trong nối từ ngã tư Bình Thái đến đường cao
tốc thành phố Hồ Chí Minh đi Vũng Tàu lộ giới được xác định 67m, với diện tích
đường là 32,11 ha.
- Đường cấp khu vực:
Đường Lê Văn Việt sẽ được mở rộng 2- 4 làn xe (mỗi làn từ 3,5- 3,75m) với hệ
thống thoát nước, vỉa hè hòan chỉnh đảm bảo yêu cầu quy mô dân số và đúng theo lộ
giới đã được công bố.
Nâng cấp cải tạo hệ thống giao thông trong khu dân cư hiện hữu và tổng chiều
dài 20km.
Nâng cấp mở rộng nhựa hoá 60km đường bộ đồng thời mở mới một số tuyến
đường liên phường.
Bến xe: xây dựng thêm 2 bến xe, một bến trên trục đường xa lộ Hà Nội là nơi
tập trung một khối lượng hàng hóa lớn từ các tỉnh phía Bắc vào thành phố với qui mô
khoảng 1,5 ha. Một bến xe khách tại trung tâm hành chính quận mới thuộc phường
Trường Thạch qui mô khoảng 0,5 ha.
b. Giao thông đường thuỷ
Xây dựng cảng Long Bình với diện tích 19,14 ha, Cảng Bến Nghé. Thực hiện
xây dựng một cảng mới tại phường Hữu Phú thuộc khu quy hoạch công nghiệp để tàu,
thuyền, xà lan thuận lợi bốc xếp hàng hoá với tổng diện tích 24,03 ha.
II.1.2 Bố trí khu dân cư
Theo định hướng của TP.HCM xác định Quận 9 là một khu đô thị mới phục vụ
giản dân nội thành ra nên diện tích đất ở của Quận cần được tính toán cẩn thận. Theo

kết quả dự báo dân số năm 2020 toàn Quận có khoảng 331.150 người với 64.098 hộ.
Nếu theo tiêu chuẩn giao cấp đất ở đô thị hiện nay là 50m2/người thì diện tích đất ở dự
kiến đến năm 2020 là 1.655,75 ha. Tuy nhiên, do tính chất phức tạp của Quận 9 là các
cơ sở công nghiệp, khu công nghệ cao đang được xây dựng nên số lượng người đổ về
học tập và làm việc trên địa bàn có thể vượt mức dự kiến, cộng thêm các khu dân cư
đang được xây dựng tuy đã được thống kê vào đất ở nhưng chưa được thống kê vào
-Trang 21-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang

dân số của Quận. Vốn được xác định là khu vực giản dân của thành phố nên các dự án
xây dựng nhà tập trung ở trên địa bàn Quận 9 hiện nay rất nhiều, chủ yếu tập trung ở
phường Phước Long B và Phú Hữu.
Định hướng bố trí đất ở Quận 9 như sau:
Khu vực nhà ở dạng đô thị tập trung, mật độ xây dựng từ 30- 40% bố trí chủ
yếu tại các phường vùng gò như Hiệp Phú, Phước Bình, Phước Long A, Phước Long
B, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B.
Khu nhà vườn (làng Đô Thị) chủ yếu được bố trí ở các phường có địa hình thấp,
cao độ từ 0,8- 1,2 m có sông rạch, tận dụng cảnh quan thiên nhiên. Xây dựng các khu
dân cư thích hợp với kinh tế vườn chủ yếu tại phường Long Phước, Trường Thạch,
Long Trường.
Hiện nay có hàng trăm dự án khu dân cư đang được xây dựng ở trên địa bàn
Quận 9 đặc biệt tại Phường Phước Long B đang là điểm nóng của Quận. Trong ba năm
trở lại đây, dọc đường Đỗ Xuân Hợp là con đường huyết mạch trong tương lai của
Phường Phước Long B - Quận 9 đã hình thnh một loạt khu dân cư mới. Một số dự án
được khởi công sớm trong số này như dự án của các công ty Nam Long, Kiến Á, công
ty phát triển nhà và kinh doanh nhà Phú Nhuận… trên thực tế đã hình thành các khu

dân cư ngày càng đông và hiện đã trở thành địa chỉ quen thuộc của giới kinh doanh
nhà đất và những người dân có nhu cầu nhà ở.
Do tốc độ phát triển kinh tế, đô thị hoá, dân số nhập cư ngày càng đông và nhu
cầu sinh hoạt cấp thiết về nhà ở của người dân. Vì thế cơ cấu về loại đất cũng như cơ
cấu về đối tượng sử dụng cũng có sự thay đổi khá rõ nét cụ thể như sau:
Cơ cấu về loại đất:
Bảng 1: Cơ cấu các loại đất của Phường Phước Long B
Stt
Loại đất
Diện tích (ha)
Tỷ lệ (%)
1

Nông nghiệp

136,70

23,20

2

Phi nông nghiệp

449,73

76,60

3
Chưa sử dụng
1,12

0,20
- Đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ 23,20%, tồn tại xen cài trong các khu dân cư hiện
hữu khoảng 35ha đất chuyên canh.
- Đất phi nông nghiệp chiếm 76.60%, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng về nhà ở khu
dân cư mới khoảng 218ha. Ngoài ra, còn lại các khu dân cư hiện hữu và các tổ chức
khác.
- Đất chưa sử dụng do bồi đắp của sông Rạch Chiếc và sự lắng tụ của các sông
rạch khác.
+ Đất nông nghiệp: giảm 5,19ha
Đất nông nghiệp giảm với tỷ lệ khá cao do các hộ sử dụng đất nông nghiệp giao
đất cho dự án triển khai xây dựng khu dân cư mới. Tình trạng người dân nhập cư tăng
nhanh nhu cầu cấp thiết sinh hoạt về nhà ở. Do đó đã làm thay đổi mục đích sử dụng
đất nhất là các khu dân cư hiện hữu.
+ Đất phi nông nghiệp: tăng 5,19ha.
Đất phi nông nghiệp với năm 2008 đã biến động do trên địa bàn Phường có
thêm 5 dự án xây dựng nhà ở được quyết định giao đất trong năm 2008.
-Trang 22-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang

Cơ cấu phân theo đối tượng sử dụng
Bảng 2: Thống kê các đối tượng sử dụng đất của Phường Phước Long B
Stt
Đối tượng sử dụng
Diện tích (ha)
Tỷ lệ (%)
1


Hộ gia đình, cá nhân

214,73

36,55

2

UBND Phường

1,75

0,30

3

Tổ chức kinh tế

251,99

42,89

4

Tổ chức khc

35,79

6,09


5

Nhà đầu tư nước ngoài

0

0

6

Nhà đầu tư là người Việt Nam định
cư nước ngoài

0

0

7

Cộng đồng dân cư

0,49

0,08

Diện tích đất theo đối tượng sử dụng đất chủ yếu tập trung vào các đối tượng hộ
gia đình, cá nhân và các tổ chức kinh tế. Quỹ đất của Uỷ Ban Nhân Dân Phường quản
lý rất ít, nên bị hạn chế cho việc phát triển xây dựng các công trình phục vụ cho cộng
đồng dân cư. Các doanh nghiệp Nhà nước sử đất chưa khai thác triệt để, một số doanh

nghiệp sản xuất không hiệu quả nên bỏ đất trống hoang hoá.
Tình hình biến động chủ yếu hiện nay
Tình hình biến động đất đai hiện nay chủ yếu là chuyển mục đích đất nông
nghiệp trồng cây hàng năm và cây ăn quả sang đất ở, hình thành các khu dân cư đô thị
mới.
Đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện hữu, do nhu cầu cấp thiết về nhà
ở người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất. Khu vực đất trước đây chuyên canh
trồng lúa, tình trạng san lấp để hình thành các dự án nhà ở nguồn nước không cung
cấp đủ nên bắt buộc các hộ nông nghiệp canh tác lúa phải thay đổi cơ cấu cây trồng
cho phù hợp với thực trạng.
Lĩnh vực xây dựng cơ sở hạ tầng trong cộng đồng dân cư cũng ảnh hưởng
không ít trong việc biến động đất đai.
- Một số các dự án dân cư tiêu biểu tại địa bàn Quận 9:
Khu dân cư Khang An
Tọa lạc phường Phú Hữu, nằm trên ba trục đường chính: đường Liên Phường,
lộ giới 30m, vành đai Phía Đông, lộ giới 120m và Cao tốc Vũng Tàu, lộ giới 200m.
Nằm trong khu tổng thể 1000ha các khu quy hoạch hiện đại và lớn nhất.
Đây là ba tuyến đường trọng điểm mang tầm chiến lược của TP.HCM trong
tương lai (đi xuyên lòng thành phố kết nối từ Quận Bình Tân đến trung tâm thành phố,
Quận 9, sân bay quốc tế Long Thành và các tỉnh Miền Tây, miền Đông Nam Bộ).
Dự án có vị thế thuận lợi kết nối quận 1, Quận 2, Đồng Nai, Vũng Tàu và khu
đô thị Phú Mỹ Hưng bằng các trục đường chiến lược đang được triển khai. Vì vậy, dự
án sẽ trở thành đầu mối giao thương quan trọng với các vùng kinh tế trọng điểm của
các tỉnh miền Đông.
Tổng diện tích dự án: 11,5ha
- Diện tích nhà ở và chung cư chiếm 36%.
- Các công trình công cộng chiếm 64%.
-Trang 23-



Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang

Khu quy hoạch Thiên Lý
Nằm ngay trung tâm khu quy hoạch Phường Phước Long B, Quận 9, trong tổng
thể Khu Đô Thị mới Đông Bắc Tp.Hồ Chí Minh, một đô thị mới đầy triển vọng với
nhiều dự án đang được hình thành tạo thành khu quy hoạch hiện đại, năng động.
Trên các tuyến đường chiến lược: xa lộ vành đai phía đông, đường Dương Đình
Hội, đường Đỗ Xuân Hợp(30m).
Mặt tiền đường D5 (30m), kết nối xa lộ Hà Nội với khu công nghệ kỹ thuật cao
Intel (930Ha).
Cách trung tâm TP.HCM khoảng 9km qua đường D5 (30m) về hướng
Quận1, qua hầm Thủ Thiêm và cầu Thủ Thiêm.
Phía bắc giáp đường Dương Đình Hội lộ giới và khu dân cư hiện hữu .
Phía nam giáp công viên khu vực và khu dân cư mới đang trình duyệt.
Phía đông giáp khu Công Nghệ Kỹ Thuật Cao và xa lộ vành đai trong kết nối
với khu Nam Sài Gòn qua cầu Phú Mỹ.
Phía tây giáp khu nhà ở công ty Khang Điền, Rạch Chiếc, Bộ Văn Hóa đã hòan
thành cơ sở hạ tầng.
Kết nối các trung tâm kinh tế trọng điểm khác với nhiều tuyến đường chiến
lược đang chuẩn bị triển khai tại Quận 9.
Hồ sơ pháp lý hòan chỉnh:
- Đã có quyết định giao đất chính thức số 2552/QĐ-UB của UBND TP.HCM
ngày 12/06/2007.
- Công văn và bản vẽ phê duyệt 1/500 số 3746/QHKT-ĐB2 ngày 15/12/2004.
- Đồ án quy hoạch chi tiết phê duyệt 1/500 số 1084 /KQTD-SQHKT ngày
28/04/2009.
Giá và phương thức thanh tóan:
- Giá hấp dẫn cho an cư và đầu tư chỉ từ 9triệu/m2 .

- Phương thức thanh toán linh hoạt 50%- 80%. Thanh toán làm nhiều đợt.
Tiến độ của dự án:
- Đã san lấp xong, đang tiến hành triển khai làm cơ sở hạ tầng, đường giao thông.
- Đầu năm 2010 nhận nền đất để xây dựng nhà.
I.3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I.3.1 Nội dung nghiên cứu
- Tìm hiểu về bất động sản, thị trường bất động sản, dịch vụ môi giới.
- Giới thiệu tổng quan về Quận 9, Xí nghiệp.
- Quy trình dịch vụ môi giới của Xí nghiệp.
- Nhận xét, đánh giá những mặt tích cực– hạn chế của hoạt động môi giới tại Xí
nghiệp, từ đó xét đến hiệu quả hoạt động của Xí nghiệp trong thời gian từ năm 2006
đến năm 2008.
- Kiến nghị đưa ra những phương pháp nhằm hòan thiện hơn mô hình môi giới
nhằm khai thác triệt để tiềm năng của địa bàn nơi Xí nghiệp đang hoạt động.
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

-Trang 24-


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Duy Quang

1. Phương pháp thống kê: thống kê các số liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu,
nhằm đưa ra những phân tích, đánh giá từ đó xây dựng các biểu thống kê. Thu thập số
liệu về các loại hình dịch vụ tại Xí nghiệp và các số liệu có liên quan.
2. Phương pháp điều tra khảo sát: thu thập số liệu, tài liệu, bản đồ.
3. Phương pháp so sánh: so sánh các quy trình dịch vụ môi giới của Xí nghiệp
Thiết Kế – Tư Vấn – Kinh Doanh địa ốc Sài Gòn với các công ty khác, nhằm xác định
thế mạnh và khó khăn của Xí nghiệp.

4. Phương pháp phân tích tổng hợp: trên cơ sở các số liệu thu thập được tiến hành
phân tích và tổng hợp để đưa ra nhận xét đánh giá về hiệu quả hoạt động của Xí
nghiệp.
5. Phương pháp chuyên gia: là phương pháp thể hiện sự tham vấn các cơ quan tổ
chức, các thành viên trong Xí nghiệp và các chuyên gia về bất động sản, thu thập
những thông tin có liên quan về tình hình thị trường, thực trạng môi giới.
6. Phương pháp thu thập, nghiên cứu tài liệu: việc nghiên cứu được tiến hành dựa
trên sự kế thừa những nghiên cứu, nhận định… trong các loại tài liệu, số liệu đã được
công bố trước đó hay được xuất bản… thông qua việc thu thập, tìm hiểu của cá nhân
người tiến hành.
7. Phương pháp dự báo: từ những kết quả thu được dự báo xu thế, khuynh hướng
vận động cho hiện tượng sự vật nghiên cứu trong tương lai.

-Trang 25-