BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO LUẬN VĂN
ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ CAO ỐC VĂN PHÒNG Ở KHU
VỰC HÀ NỘI
CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ THÀNH ĐÔNG

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

ĐẶNG THỊ MINH THƠ
05135102
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2009-

LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn đến Ban giám hiệu trường ĐH. Nông lâm
TP.HCM cùng Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản đã tạo điều kiện
thuận lợi cho em đến học tập tại Khoa
Đồng kính gửi lời biết ơn chân thành đến các thầy cô giáo Khoa Quản lý Đất
đai và Bất động sản cùng quý thầy cô thỉnh giảng đã nhiệt tình truyên đạt kiến thức và
bài học bổ ích cho chúng em làm nền tảng vững chắc bước vào đời
Con xin cảm ơn cha mẹ và gia đình đã vất vả nuôi nấng, dạy bảo và luôn động
viên khích lệ, tạo nhiều thuận lợi nhất cho con được theo học cho đến ngày hôm nay
Cảm ơn các bạn sinh viên lớp DH05TB đã nhiệt tình giúp đỡ và chia sẽ thông
tin với mình trong suốt 4 năm học qua.
Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến:
Thạc Sĩ Nguyễn Đức Thành – Chuyên viên phòng Hợp tác quốc tế, trường ĐH.
Nông Lâm TP.HCM, giảng viên thỉnh giảng Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản đã
nhiệt tình giúp đỡ, hướng dẫn tận tình và đóng góp nhiều ý kiến quý báu cho em trong
thời gian làm đề tài này
Chú Nguyễn Bình Đông – Tổng Giám đốc Công ty CP đầu tư Thành Đông đã
tạo điều kiện giúp đỡ cháu đến thực tập tại Tòa nhà Thành Đông số 132 – 138 Kim
Mã, Ba Đình, Hà Nội của Quý công ty
Chú Trần Tiến Hùng – Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Thành Đông và
chị Võ Thị Kim Anh – Trưởng Phòng Kinh doanh Công ty CP Đầu tư Thành Đông đã
tận tình cung cấp những tài liệu liên quan đến tình hình Bất động sản văn phòng tại
khu vực Hà Nội trong những năm gần đây, hướng dẫn em tìm hiểu quy trình đầu tư
cao ốc văn phòng hiện đang được sử dụng hiệu quả của Công ty đồng thời đã tạo nhiều
điều kiện cho em thu thập những số liệu liên quan đến thị trường văn phòng cũng như
của Công ty để giúp em hoàn thành tốt bài báo cáo thực tập này
TP. Hồ Chí Minh, ngày 11 tháng 07 năm 2009
Sinh viên thực hiên: Đặng Thị Minh Thơ



TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đặng Thị Minh Thơ, lớp DH05TB, Khoa Quản lý Đất đai
và Bất động sản, trường ĐH Nông lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI
KHU VỰC HÀ NỘI CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ THÀNH ĐÔNG”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S.Nguyễn Đức Thành, chuyên viên phòng hợp tác
quốc tê, Giảng viên thỉnh giảng khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, trường ĐH
Nông Lâm, TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang bị suy thoái, các thị trường tham gia vào
nền kinh tế chịu nhiều ảnh hưởng, đặc biệt là thị trường BĐS. Đề tài tập trung nghiên
cứu tình hình cung - cầu và giá thuê cho từng hạng văn phòng để đưa ra được tầm
nhìn chung cho toàn cảnh thị trường văn phòng cho thuê ở khu vực Hà Nội. Hiện nay,
hàng loạt doanh nghiệp ngoài quốc doanh ra đời song lại gặp hạn chế về tài chính
trong việc mở rộng kinh doanh do nền kinh tế khó khăn nên nhu cầu thuê văn phòng
chuyển hướng từ văn phòng hạng A sang văn phòng hạng B đồng thời mức giá thuê
văn phòng đã giảm từ 10 % -30% so với các năm trước, song Hà Nội vẫn là nơi có
giá thuê văn phòng cao. Trái với thị trường nhà đất, tại khu vực Mỹ Đình và huyện Từ
Liêm, hàng loạt các dự án xây dựng văn phòng cho thuê đang được tiến hành và sẽ
đưa vào hoạt động trong vài năm tới, góp phần rút ngắn khoảng cách cung – cầu văn
phòng trên thị trường.
Đề tài đi sâu tìm hiểu việc đầu tư cao ốc văn phòng của Công ty CP đầu tư
Thành Đông trên địa bàn TP.Hà Nội tại phố Kim Mã, quận Ba Đình, Hà Nội; cụ thể là
thông qua việc tìm hiểu các dự án văn phòng cho thuê đã và đang triển khai của công
ty để góp phần tạo nên cái nhìn tổng quát hơn về thực trạng phân khúc thị trường văn
phòng cho thuê ở Hà Nội trong năm 2008 như thế nào. Cũng trong quá trình trên, đề
tài đã tìm hiểu được các quy trình đầu tư văn của Công ty đạt được sau 4 năm hoạt.
Bao gồm các quy trình cụ thể: (1) Quy trình đầu tư cao ốc văn phòng, (2) Quy trình
quản lý và khai thác dự án, (3) Quy trình cung cấp dịch vụ BĐS văn phòng. Lợi nhuận

kinh doanh qua các năm tăng cao đã đánh giá được hiệu quả của các quy trình trên.
Dựa trên các phương pháp nghiên cứu đã tiến hành, đề tài đã khái quát được thực
trạng thị trường văn phòng trong năm 2008 với những nhận định: Cầu về văn phòng
cao cấp có xu hướng giảm và thay vào đó là cầu về văn phòng thứ cấp, các dự án tổ
hợp văn phòng – trung tâm thương mại – chung cư cao cấp đang được đồng loạt triển
khai tại khu vực Mỹ Đình, Huyện Từ Liêm nhằm đáp ứng sự thiếu hụt văn phòng trên
thị trường hiện nay và đây cũng là hướng đầu tư hiệu quả của các doanh nghiệp trong
thời buổi kinh tế khó khăn tập trung tại các khu đô thị mới. Đồng thời kiến nghị các
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý chất lượng dịch vụ, cung cố uy tín của nhà
đầu tư – Công ty CP đầu tư Thành Đông


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
TÓM TẮT
MỤC LỤC
BẢNG TỪ VIẾT TẮT
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................. 1
PHẦN I: TỔNG QUAN .................................................................................. 3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................ 3
I.1.1. Bất động sản...................................................................................... 3
A.Khái niệm Bất động sản ....................................................................... 3
B. Thuộc tính Bất động sản...................................................................... 3
C.Phân loại Bất động sản ......................................................................... 4
D. Đặc trưng Bất động sản....................................................................... 4
I.1.2.Thị trường Bất động sản ..................................................................... 5
A. Khái niệm ........................................................................................... 5
B. Các giai đoạn phát triển của thị trường Bất động sản........................... 5
C. Đặc trưng thị trường Bất động sản....................................................... 5

D. Phân loại thị trường Bất động sản ....................................................... 6
E. Các bên tham gia vào thị trường Bất động sản..................................... 7
G. Quan hệ cung – cầu trên thị trường Bất động sản ................................ 8
I.1.3. Đầu tư ............................................................................................. 12
A. Khái niệm ......................................................................................... 12
B. Phân loại đầu tư ................................................................................ 13
C. Phân tích môi trường đầu tư .............................................................. 14
D. Đặc điểm của đầu tư trong ngành Bất động sản................................. 16
E. Quy trình phát triển dự án kinh doanh dự án Bất động sản................. 17
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu................................................................ 20
I.2.1. Điều kiện tự nhiên của TP. Hà Nội .................................................. 20
I.2.2. Đặc điểm xã hội của TP. Hà Nội .................................................... 20
I.2.3. Đinh hướng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2010 của
Tp. Hà Nội ............................................................................................... 21
I.2.4. Khái quát tình hình thị trường BĐS Hà Nội..................................... 23
I.3.Nội dung và phương pháp nghiên cứu.................................................... 23
I.3.1.Nội dung nghiên cứu ........................................................................ 23
I.3.2.Phương pháp nghiên cứu .................................................................. 24
I.4.Quy trình thực hiện ................................................................................ 25
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 26
II.1.Thực trạng cung – cầu cao ốc văn phòng cho thuê ở thành phố Hà Nội
trong năm 2008 ........................................................................................... 26
II.1.1. Cung và cầu trong phân khúc cao ốc văn phòng ở Hà Nội.............. 26
II.1.2. Phân hạng cao ốc văn phòng .......................................................... 31
A. Văn phòng hạng A (theo đánh giá quốc tê)....................................... 31
B. Văn phòng hạng A ........................................................................... 33
C. Văn phòng hạng B............................................................................ 35


D. Văn phòng hạng C............................................................................ 37

II.1.3. Giá thuê cao ốc văn phòng theo phân hạng..................................... 37
II.2. Tìm hiểu về Công ty CP đầu tư Thành Đông ....................................... 41
II.2.1. Giới thiệu về Công ty CP đầu tư Thành Đông ................................ 41
A. Giới thiệu chung............................................................................... 41
B. Các giai đoạn phát triển.................................................................... 42
C. Sơ đồ tổ chức .................................................................................. 43
D. Năng lực hoạt động ......................................................................... 43
II.2.2. Quy trình đầu tư cao ốc văn phòng của Công ty CP đầu tư
Thành Đông ............................................................................................. 44
II.2.3. Quy trình quản lý và khai thác dự án của Công ty CP đầu tư Thành Đông
................................................................................................................. 47
II.2.4 Quy trình cung ứng các dịch vụ tiện ích đối với văn phòng ............. 49
II.3. Đánh giá hoạt động đầu tư cao ốc văn phòng trên địa bàn Hà Nội của
Công ty CP đầu tư Thành Đông năm 2008 .................................................. 52
II.3.1. Sơ lược một số dự án cao ốc văn phòng cho thuê của Công ty........ 52
A. Dự án đã thực hiện ........................................................................... 52
1. KHAMTHIEN BUILDING............................................................. 52
2. THANH DONG BUILDING .......................................................... 52
B. Dự án đang thực hiện ....................................................................... 54
1. Dự án toà nhà văn phòng “Hoàng Cầu Building”, trung tâm thể dục
thể thao và chăm sóc sức khoẻ Hoàng Cầu.......................................... 54
2. Dự án tổ hợp trung tâm xúc tiến thương mại - văn phòng
cho thuê .............................................................................................. 55
3. Dự án tổ hợp trung tâm thương mại - văn phòng – căn hộ cao cấp
Lê Đại Hành........................................................................................ 55
4. Dự án toà nhà ELINCO................................................................... 55
5. Tổ hợp trung tâm thương mại – văn phòng – căn hộ cao cấp
Thanh Xuân ........................................................................................ 56
II.3.2.Kết quả kinh doanh trong hoạt động cho thuê cao ốc văn phòng của Công ty
trong năm 2008 ........................................................................................ 57

II.3.3.Nhận định chung............................................................................. 59
II.4. Một số xu hướng đầu tư cao ốc văn phòng trên địa bàn thành phố
Hà Nội ........................................................................................................ 60
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................ 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU
Sơ đồ:

Sơ đồ I.1: Mối quan hệ giữa giá cả đơn vị BĐS và lượng cầu trong đơn vị thời gian9
Sơ đồ I.2: Mối quan hệ giữa lượng cầu và thu nhập của dân cư..............................10
Sơ đồ I.3: Mối quan hệ giữa giá cả đơn vị BĐS và lượng BĐS xây mới để cung ...11
Sơ đồ I.4: Mối quan hệ giữa cung - cầu BĐS .........................................................12
Sơ đồ I.5: Mối quan hệ giữa các loại hình đầu tư ...................................................14
Sơ đồ I.6: Các yếu tố vĩ mô của một dự án đầu tư .................................................16
Sơ đồ I.7: Quy trình phát triển dự án BĐS .............................................................17
Sơ đồ II.1:Sơ đồ tổ chức nhân sự của công ty CP đầu tư Thành Đông....................43
Sơ đồ II.2: Quy trình đầu tư cao ốc văn phòng của công ty CP đầu tư Thành Đông44
Sơ đồ II.3: Lưu đồ vận hành khai thác dự án của công ty CP đầu tư Thành Đông ..47
Sơ đồ II.4: Quy trình quản lý dự án đầu tư .............................................................48
Sơ đồ II.5: Quy trình cung cấp dịch vụ BĐS ..........................................................49
Bảng:

Bảng I.1:Yếu tố môi trường vĩ mô .........................................................................15
Bảng I.2: Các chỉ tiêu kinh tế - xã hội năm 2010 của TP Hà Nội............................21
Bảng I.3: Quy trình thực hiện đề tài .......................................................................25
Bảng II.1: Bảng phân tích SWOT về đặc điểm thị trường bất động sản Hà Nội .....26
Bảng II.2: Thống kê số lượng văn phòng tại Hà Nội ..............................................28

Bảng II.3: Tiêu chí quốc tế phân hạng văn phòng loại A........................................32
Bảng II.4: Tiêu chí văn phòng hạng A ...................................................................33
Bảng II.5: Tiêu chí văn phòng hạng B....................................................................35
Bảng II.6: Các hạng mục công trình toà nhà Thành Đông ......................................52
Bảng II.7: Các công ty thuê văn phòng tại toà nhà Thành Đông.............................53
Bảng II.8: Kết quả kinh doanh của công ty CP đầu tư Thành Đông năm 2005 – 200857
Bảng II.9: Bảng phân tích SWOT về hoạt động đầu tư các dự án của công ty CP đầu tư
Thành Đông...........................................................................................................59
Biểu:

Biểu II.1: Biểu đồ vốn đầu tư nước ngoài vào Hà Nội............................................28
Biểu II.2: Hiệu suất sử dụng văn phòng Hạng A tại Hà Nội ...................................29
Biểu II.3: Hiệu suất sử dụng văn phòng hạng B tại Hà Nội ....................................29
Biểu II.4: Giá thuê văn phòng tại một số nước châu Á năm 2007...........................38
Biểu II.5: Mối quan hệ giữa diện tích và giá thuê văn phòng tại Hà Nội.................39


BẢNG TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
BĐS
CBRE
IRIS
SAGA
FDI
CP
GĐ
HĐ
KH

Nghĩa

Bất Động Sản
Tập đoàn kinh doanh BĐS quốc tế CB
Richard Ellis
Islamic Research and Information Center
Saga Comunication (Cổng thông tin quản
trị kinh doanh, đầu tư, tài chính giáo dục)
Foreign Development Investment
Cổ phần
Giám đốc
Hợp đồng
Kế hoạch


ĐẶT VẤN ĐỀ
Sự cần thiết của đề tài:
Việt Nam trong thế kỷ XXI đã có những bước chuyển mình thật rõ nét. Chính
sách mở cửa thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước “rót vốn” vào thị trường Việt
Nam ngày càng tăng, đặc biệt là vào thị trường Bất Động Sản (BĐS). Làn sóng đầu tư
nước ngoài vào Việt Nam ngày càng tăng theo thời gian đã dần hình thành nên xu
hướng tất yếu của quá trình hội nhập, hợp tác liên doanh và kéo theo đó là nhu cầu
thuê cao ốc văn phòng cho các doanh nghiệp ngày càng tăng lên, tạo nên hiệu ứng cầu
về cao ốc văn phòng cho thuê. Số liệu thống kê CB Richard Ellis (CBRE) cho thấy
trong 5,4 tỷ USD vốn FDI đầu tư vào Việt Nam quý I năm 2008 có 4,5 tỷ USD đầu tư
vào Bất Động Sản (chiếm 80%), nhiều tập đoàn kinh tế đã và đang quan tâm đến việc
tìm kiếm cơ hội đầu tư các dự án Bất Động Sản lớn vào Việt Nam nói chung và Hà
Nội nói riêng (CBRE, 2008)
Hà Nội được đánh giá là một thành phố có môi trường đầu tư thuận lợi và
không ngừng được cải thiện, có triển vọng phát triển tươi sáng, dân số đông, quá trình
đô thị hóa diễn ra nhanh chóng; việc mở rộng thêm địa giới hành chính khu vực đã tạo
cho Hà Nội nhiều tiền đề thuận lợi thu hút các nhà đầu tư đến phát triển kinh doanh.

Thị trường cao ốc văn phòng cho thuê ở Hà Nội đang trở thành tâm điểm chính
trong thời gian qua. Các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam ngày càng
tăng trong khi đó doanh nghiệp trong nước có quỹ đất thì lại thiếu vốn đầu tư nên việc
hợp tác liên doanh đem lại nhiều thuận lợi cho thị trường BĐS nói chung và thị trường
cao ốc văn phòng cho thuê nói riêng. Vì nhu cầu hội nhập, cạnh tranh và đòi hỏi tính
chuyên nghiệp cao từ hoạt động đến hình thức tổ chức nên các doanh nghiệp có xu
hướng lựa chọn cao ốc văn phòng cao cấp để cải thiện diện mạo công ty, thu hút khách
hàng.Do nguồn cung chưa đáp ứng đủ cầu về trụ sở, văn phòng làm việc của các
doanh nghiệp nên đầu tư vào lĩnh vực này rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và
ngoài nước.
Với mục tiêu xây dựng những bất động sản cao cấp và cung cấp dịch vụ chất
lượng cao đi kèm, Công ty CP đầu tư Thành Đông đã dần chuyên nghiệp hoá trong các
lĩnh vực đầu tư vào cao ốc văn phòng cho thuê..
Xuất phát từ mục tiêu tìm hiểu thực trạng cung cầu trong phân khúc cao ốc văn
phòng cho thuê ở Hà Nội và tình hình đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này của Công
ty CP đầu tư Thành Đông cùng với sự chấp nhận của Ban chủ nhiệm khoa QLĐĐ &
BĐS cùng thầy hướng dẫn, chúng tôi thực hiện đề tài “ Thực trạng đầu tư cao ốc
văn phòng cho thuê ở khu vực Hà Nội của Công ty CP đầu tư Thành Đông”.
Mục tiêu nghiên cứu:
Thị trường cho thuê cao ốc văn phòng hiện nay đang là tâm điểm chú ý của các
nhà đầu tư kinh doanh, xây dựng trong và ngoài nước, thực trạng cầu về thị trường
này càng tăng theo thời gian trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế, vì vậy đề tài được
thực hiện nhằm mục tiêu:
­ Xác định nguồn cung cao ốc văn phòng ở khu vực Hà Nội trong năm 2008.
­ Hoạt động đầu tư trong lĩnh vực cao ốc văn phòng cho thuê của Công ty CP đầu
tư Thành Đông.


­ Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư kinh doanh cao ốc văn
phòng cho thuê.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
­ Đối tượng nghiên cứu: lĩnh vực đầu tư cao ốc văn phòng cho thuê của công ty
CP đầu tư Thành Đông.
­ Phạm vi nghiên cứu:
Không gian: Các khu vực định hướng đầu tư của Công ty CP đầu tư Thành Đông ở địa
bàn Hà Nội.
Thời gian: Từ tháng 03 năm 2009 đến tháng 07 năm 2009.
Ý nghĩa của đề tài:
­ Nêu rõ thực trạng cung - cầu cao ốc văn phòng cho thuê ở thành phố Hà Nội
nhằm xây dựng tầm nhìn tổng quát về diễn biến trong phân khúc cao ốc văn phòng
cho thuê thời gian qua và làm cơ sở để nhận định xu thế phát triển sắp tới của phân
khúc thị trường trên.
­ Xác định rõ hiệu quả đầu tư trong lĩnh vực cao ốc văn phòng của công ty CP
đầu tư Thành Đông.
­ Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư và phát triển thị
trường Bất Động Sản.


PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1.Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1.Bất động sản (BĐS)
A.Khái niệm Bất động sản
Hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, tức là phân
loại tài sản thành “Bất động sản” và “động sản”. BĐS không chỉ là đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng….và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều
cao, chiều rộng và chiều sâu).
Theo Bộ Luật dân sự nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định tại điều
181 - “ BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”.
Dưới góc độ pháp luật, một số tài sản có thể di dời được như máy bay, tàu thuỷ…cũng
được xem là tài sản BĐS, chịu sự chi phối và quản lý của Nhà nước.
B.Thuộc tính BĐS:
Theo lý thuyết thị trường BĐS thì BĐS có 5 thuộc tính cơ bản sau:
 Tính cố định
Đây là đặc trưng khác biệt của BĐS với các loại hàng hoá khác. Đặc tính này đòi hỏi
phải có phương thức giao dịch và quản lý các hoạt động giao dịch khác với các thị
trường hàng hoá khác. Với các hàng hoá khác, người bán và người mua có thể dễ dàng
đem hàng hoá về nơi nào tùy ý nhưng với BĐS thì hầu như không thể di dời được.
Chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có BĐS. Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị
trường để trưng bày mà thường phải giới thiệu nó thông qua mô tả bằng hình ảnh, mô
hình, bản vẽ, hoặc các mô tả khác.
 Tính dị biệt
Trên thực tế ít có hai BĐS nào có đặc điểm giống hệt nhau, do vậy mỗi BĐS gắn liền
với đặc điểm cụ thể của BĐS đó.
 Tính khan hiếm
Khái niệm “khan hiếm” luôn luôn gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu, mang tính
tương đối, tính vùng, thời gian…
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu
hướng ngày càng tăng lên.
 Tính lâu bền
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao và đời sống kinh tế dài.
 Tính ảnh hưởng lẫn nhau và mang nặng yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu
Các BĐS ảnh hưởng đến nhau theo hình thức bên ngoài (kiến trúc, kiểu dáng, số
tầng,…) cũng như nội dung bên trong (mục đích sử dụng, chủ thể sử dụng…)
Bất kỳ hàng hoá nào cũng mang tính thị hiếu nhưng riêng biệt về tập quán, văn hoá
thì ở BĐS phong thuỷ. Thông thường các yếu tố này với mỗi nhóm BĐS có một thành
phần nhóm người, nhóm cư trú nhất định tạo ra văn hoá, kiến trúc của BĐS đấy và



chính nhóm người này là yếu tố định hướng hành vi lựa chọn người tiêu dùng, của con
người về nhà ở nói riêng và BĐS nói chung.
C.Phân loại Bất Động Sản
Thông thường BĐS ở nước ta được phân làm ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, Bất
Động Sản không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
BĐS có đầu tư xây dựng: đó là BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). Trong đó nhóm
BĐS nhà đất là BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh
hưởng nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động lớn đến quá trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.
BĐS không đầu tư xây dựng: đó là các loại BĐS như đất rừng, đất nông
nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ hải sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng.
BĐS đặc biệt: đó là những BĐS như nhà thờ, đền chùa, di sản văn hóa vật thể,
nghĩa trang…với đặc điểm là khả năng tham gia vào thị trường rất thấp.
D. Đặc trưng BĐS:
Thông thường một BĐS có 5 đặc trưng chung sau:
Khả năng co giãn của cung BĐS kém
Trước sự thay đổi của giá cả, cung đối với BĐS tương đối kém đàn hồi
Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng có giới hạn.
Hạn chế do quy hoạch:
­ Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
­ Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công
nghiệp, bến bãi, nhà ở….được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương
trong từng thời kỳ.
­ Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo
quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền.

Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Do tính chất quan trọng của BĐS trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính
trị, xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với
việc sử dụng và chuyển dịch BĐS.
Tài sản thực
Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền làm chủ
BĐS. Khác với BĐS (real estate) là một tài sản tự nhiên, một thực thể vật chất thì tài
sản thực (real property) là một khái niệm phi vật chất.
Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao
Do BĐS là tài sản có giá trị cao nên việc mua, bán giao dịch BĐS diễn ra đòi hỏi
phải có sự cân nhắc thận trọng đến thời gian mua, bán và thường là dài hơn so với các
loại tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí của việc mua, bán giao dịch cao.
Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt


Do đặc trưng thời gian nêu trên nên khả năng chuyển hoá trành tiền mặt của BĐS
cũng kém linh hoạt hơn các tài sản khác.
I.1.2.Thị trường BĐS
A.Khái niệm
Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị
trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết
định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với BĐS.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng BĐS có thể mua bán giữa người mua và người
bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất nhạy cảm
trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả
năng kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của BĐS, về nhu cầu và ước muốn của
các bên.
B. Các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS :
Giai đoạn 1: Là sự hình thành một cơ sở hạ tầng ở mức quyền sử dụng đất là cơ sở

chính. Người sử dụng đất có thể thu được những lợi ích trực tiếp từ công việc trên đất
bước đầu tiếp cận với tín dụng và thực hiện đầy đủ quyền của người sử dụng đất.
Giai đoạn 2: Là thị trường đã hoàn thành cơ bản việc cấp giây chứng nhận quyền
sử dụng đất, rõ ràng được các vấn đề chi phí, thủ tục liên quan. Đồng thời cơ chế đền
bù cho việc thu hồi đất và tái định cư được thống nhất và sát với thị trường.
Giai đoạn 3: Nhà nước thiết lập được các hệ thống đăng ký giao dịch một cách
minh bạch, đáng tin cậy, an toàn và có hiệu lực, có những chính sách hữu hiệu về chi
phí, thủ tục, khuyến khích được sự tham gia của các nhà đầu tư vào thị trường chính
thức.
Giai đoạn 4: Nhà nước hoàn toàn điều tiết được các công ty BĐS, các chủ thể
chuyên nghiệp trên thị trường với các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm đáng tin
cậy, bảo vệ được đối tượng nghèo, dễ tổn thương.
Giai đoạn 5: Giai đoạn phát triển nhất là khi thị trường khuyến khích được sự tham
gia của các nhà đầu tư nước ngoài, quyền sở hữu của doanh nghiệp đối với đất là cơ sở
cơ bản của thị trường.
C. Đặc trưng thị trường BĐS:
Thị trường BĐS có 6 đặc trưng cơ bản sau:
 Tính không hoàn hảo của thị trường
Điều kiện giả thiết của thị trường cạnh tranh hoàn toàn:
+ Tính đồng nhất của sản phẩm hàng hoá.
+ Tính nguyên tử của cung - cầu.
+ Tính thông suốt của thông tin.
+ Tính lỏng của nhân tố sản xuất.
­ Sự tự do gia nhập hay rút lui khỏi nghành.
Với hai thuộc tính: tính dị biệt và tính không thông suốt của thông tin nên thị trường
BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Nếu thị trường BĐS là thị trường cạnh


tranh hoàn hảo thì chỉ có thể xác định được cung - cầu cá biệt của nhóm sản phẩm
hàng hoá nhất định chứ không xác định được đường cung - cầu cho toàn thị trường.

 Tính phân khúc, tính phân vùng của thị trường BĐS
Vì BĐS là đối tượng đa mục đích, có tính không gian và các nhóm người có nhu
cầu khác nhau về chất lượng - vị thế và các nhóm người này có thu nhập khác nhau
dẫn nên có độ co giãn khác nhau.
Trong đó, nguyên nhân căn bản là đặc điểm của cầu, độ co giãn của cầu. Vì vậy mà
có các phân khúc khác nhau với các mục đích sử dụng khác nhau theo tiêu chí của chất
lượng hoặc vị thế hoặc là cả hai.Từ đó cho thấy tính phân vùng trong các không gian
đô thị.
 Thị trường BĐS có các giao dịch thực chất là giao dịch quyền lợi chứa bên
trong BĐS
Thị trường BĐS có tính chu kỳ. Thông thường mỗi chu kỳ ở quốc gia khác nhau thì
Thị trường BĐs có chu kỳ khác nhau, khoảng 10 năm phục hồi (phục hồi, phát triển,
bảo hoà, suy thoái). Ở Việt Nam có các chu kỳ 1993-2003-2007 không mang tính chu
kỳ như các nước khác.
Thị trường BĐS là thị trường liên quan đến một khối lượng lớn tài sản quốc gia vì
vậy sự biến động của thị trường , sự nóng lạnh của thị trường tác động mạnh mẽ đến
sự phát triển kinh tế của đất nước.
Nếu thị trường “nóng” , giá tăng cao làm hạn chế tiếp cận đến BĐS và làm giảm thu
hút đầu tư do giá đền bù quá cao.
Nếu thị trường “lạnh”, số lượng vốn bị đóng băng nhiều và không đi theo vòng
quay của kinh tế.
 Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác
Tham gia vào Thị trường BĐS còn có các thị trường như thị trường tài chính, thị
trường lao động, thị trường chứng khoán,…
BĐS là một tài sản có giá trị lớn, để thị trường luân chuyển theo đúng quy luật cần
có một lượng tiền tương đối lớn được lưu chuyển liên tục điều này tạo nên một mối
liên hệ mất thiết giữa thị trường tài chính và thị trường vốn với Thị trường BĐS.
 Thị trường BĐS cung phản ứng chậm hơn cầu
Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, đòi hỏi thời gian đầu tư dài, đất đai có giới
hạn về vị trí, BĐS do con người tạo ra, trong khi đó nhu cầu về BĐS ngày càng tăng

theo quá trình phát triển kinh tế và đời sống xã hội nhằm thoả mãn nhu cầu lợi ích
chứa đựng bên trong mỗi BĐS. Vì vậy nên thực tế cho thấy cung thị trường BĐS co
giãn kém hơn so với cầu.
 TT BĐS không có thị trường trung tâm
Hiện nay không có thị trường bất động sản với tính cách là địa điểm trung tại đó
người mua và người bán bất động sản tác động qua lại với nhau.
Việc buôn bán BĐS thường thông qua các đơn vị kinh doanh BĐS bằng sự liên hệ
trực tiếp giữa những người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người
mua trực tiếp đến thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí,
thường là thông qua người môi giới mặc dù đây là giao dịch không an toàn. Hiện nay


đã xuất hiện việc giao dịch thông qua ngân hàng như ngân hàng Á Châu nhằm tạo điều
kiện cho việc giao dịch thuận tiện và an toàn hơn.
Do đặc trưng không có thị trường trung tâm nên các thông tin về tài sản BĐS rất khó
thu thập, có độ tin cậy kém tạo nên tính không hiệu quả cảu thông tin thị trường.
D. Phân loại Thị trường BĐS:
Hiện nay, ở Việt Nam phân loại thị trường BĐS theo các cách sau:
 Theo mục đích sử dụng
+ Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
+ Thị trường nhà ở: nhà biệt thự, nhà vườn, nhà phố riêng biệt và phố liền kết,
nhà chung cư nhiều tầng.
+ Thị trường nhà xưởng công nghiệp.
+ Thị trường BĐS phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ khách sạn, cao ốc văn
phòng.
+ Thị trường BĐS đặc biệt: đền chùa, nghĩa trang, di sản văn hoá dân tộc.
 Theo khu vực địa lý
+ Khu vực đô thị: bao gồm thị trường BĐS nhà ở đô thị, BĐS đất ở đô thị, BĐS
các khu công nghiệp – thương mại ở đô thị…
+ Khu vực nông thôn: bao gồm thị trường BĐS đất, nhà ở nông thôn; thị trường

BĐS đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp ở nông thôn, thị trường
BĐS nhà xưởng ở nông thôn…
+ Khu vực giáp ranh: thị trường BĐS là đất ở, nhà ở, thị trường BĐS là nhà
xưởng nông nghiệp, công nghiệp…ở các khu vực giáp ranh.
 Theo loại hình giao dịch trao đổi
+ Thị trường BĐS tư liệu sản xuất: Thị trường đất đai, thị trường mặt bằng nhà
xưởng công nghiệp.
+ Thị trường BĐS tiêu dùng: Thị trường BĐS nhà ở, thị trường BĐS văn phòng,
thị trường các cửa hàng bán lẻ.
+ Thị trường BĐS vừa là tư liệu sản xuất vừa là tư liệu tiêu dùng: BĐS là đường
xá, cầu cống..
 Theo trình tự gia nhập thị trường
+ Thị trường cấp I (Thị trường sơ cấp): Thị trường giao, chuyển nhượng hoặc cho
thuê quyền sử dụng đất.
+ Thị trường cấp II (Thị trường thứ cấp): Thị trường xây dựng công trình để bán
hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp III (Thị trường thứ cấp): Thị trường bán hoặc cho thuê lại các
BĐS đã được mua hoặc cho thuê.
 Theo tính chất kinh doanh BĐS
+ Thị trường mua bán, chuyển nhượng BĐS
+ Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Thị trường cho thuê.
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS


 Theo tính chất pháp lý của quan hệ giao dịch BĐS
+ Thị trường BĐS chính quy: là thị trường mà ở đó sự giao dịch BĐS được thực
hiện theo đúng qui định của pháp luật (giao dịch có khai báo và thực hiện nghĩa vụ
tài chính).
+ Thị trường BĐS phi chính quy: là thị trường mà giao dịch BĐS không chịu sự

kiểm soát của các cơ quan như địa chính, tài chính và cơ quan các cấp. Nguyên
nhân là do cơ sở pháp lý BĐS đưa vào giao dịch thiếu, người giao dịch không chịu
khai báo với các cơ quan Nhà nước hoặc tham gia giao dịch BĐS có ý tránh sự
kiểm soát của Nhà nước.
E.Các bên tham gia vào thị trường BĐS
Lực lượng quản lý BĐS – Nhà nước
Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến
thị trường BĐS. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước có thể can thiệp sâu vào thị
trường này theo mục tiêu kinh tế - xã hội của mình bằng nhiều biện pháp đặc biệt mà
không áp dụng được đối với các thị trường khác như: đăng ký, định giá, đầu tư cơ sở
hạ tầng, quyết định quy hoạch, kế hoạch phát triển đất đai...
Nhà nước ban hành các quy định về quản lý BĐS, về nghĩa vụ tài chính có liên quan
đến quyền sử dụng đất đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và xây dựng
nhà xưởng.
Nhà đầu tư BĐS
Nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác với vai trò là người mua, họ tạo nên cầu trên
thị trường BĐS đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng xí nghiệp cũng như thị trường
BĐS phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng…….
Nhà đầu tư vào các ngành kinh doanh BĐS với vai trò vừa là người mua vừa là người
bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu. Họ mua những BĐS bao gồm đất và tài sản
trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại.
Thành phần kinh tế của các nhà đầu tư:
­ Doanh nghiệp BĐS nhà nước.
­ Doanh nghiệp BĐS tư nhân.
­ Các nhà đầu tư cá nhân kinh doanh BĐS
Người bán, cho thuê, đem BĐS đi thế chấp (gọi chung là người bán)
Người bán đơn thuần: bán BĐS để chuyển hoá thành vốn dùng vào việc khác hoặc
bán BĐS ở nơi này để mua BĐS ở nơi khác do nhu cầu chuyển nơi sinh sống.
Người bán nhằm mục đích kinh doanh: Thường là các nhà đầu tư BĐS – có thể là cá
nhân hoặc tổ chức nhằm mục đích sinh lợi.

Người mua BĐS
Người mua đơn thuần: Thường là những người mua BĐS do nhu cầu sinh sống. Họ
là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh BĐS nhắm tới đặc biệt là các nhà kinh
doanh trên thị trường nhà ở.
Người mua nhằm mục đích kinh doanh: Thường là các nhà đầu tư BĐS – có thể là cá
nhân hoặc tổ chức nhằm mục đích sinh lời.


G.Quan hệ cung - cầu trên thị trường BĐS
Cầu thị trường BĐS
Phân biệt cầu và nhu cầu:
Cầu khác với nhu cầu, cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng, nhu cầu sở hữu để tích
trữ tài chính, đầu cơ kinh doanh và đứng trên quan điểm của Maxlow thì đó là nhu cầu
về bản năng sinh tồn, nhu cầu xã hội (hoà nhập xã hội, an ninh, khẳng định bản
thân…).
Cầu về BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận
và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hoá BĐS đó trên thị trường.
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hoá BĐS có một sự khác biệt khá lớn về quy
mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện
Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các
đối tượng. Còn cầu trên thị trường thực tế không trùng khớp do có những nhu cầu
không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở
thành cầu trên thị trường, có những nhóm đối tượng không có nhu cầu nhưng lại có
nhu cầu đầu cơ kiếm lợi nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Do vậy, cầu là một phạm
trù có mối quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động
của thị trường
Các điều kiện để cầu xuất hiện:
­ Sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không
thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực có sẵn của mỗi người dân
­ Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu

này, khi đó nhu cầu mới trở thành cầu trên thị trường
­ Phải có sự hoạt động trên thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có
điều kiện gặp cung và cầu; chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng
thanh toán trỏ thành cầu thực tế và thoả mãn
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu thị trường BĐS:
­ Giá cả của dịch vụ BĐS
­ Sự tăng trưởng về dân số và nhu cầu phát triển
­ Thu nhập của dân cư
­ Sở thích của người tiêu dùng.
­ Qui mô tiêu thụ của thị trường.
­ Dự báo về tương lai.
­ Chính sách quản lý của Nhà nước.
Ta biểu diễn mối quan hệ giữa giá cả đơn vị BĐS và số lượng cầu trong đơn vị thời
gian (Hình 1) khi trên thị trường BĐS có sự cân bằng về cung và cầu tại mức giá cả
đơn vị là P0 ứng với lượng cầu là Q0. Khi giá cả tăng thì lượng cầu giảm và ngược lại
phản ánh mối quan hệ nghịch chiều giữa giá cả đơn vị BĐS và lượng cầu BĐS trên thị
trường.


Sơ đồ I.1: Mối quan hệ giữa giá cả đơn vị BĐS và lượng cầu trong đơn vị thời
gian

(Nguồn: Nguyên lý kinh tế học, Giáo sư kinh tế học N.Gregory Mankiw)
Đường cầu dốc hơn sẽ có giá cao hơn so với đường cầu ít dốc. Đường cầu có
thể dịch chuyển qua phải hay qua trái khi có sự thay đổi của các yếu tố nêu trên trừ giá
cả P và số lượng Q.
Khi nghiên cứu về cầu thị trường BĐS chúng ta cần quan tâm đến yếu tố co
giãn của cầu theo sự thay đổi của giá cả để phân biệt hành vi tiêu dùng của những
nhóm người khác nhau. Yếu tố tỷ lệ chi tiêu về sản phẩm trong tổng thu nhập ảnh
hưởng đến độ co giãn của đường cầu. Thông thường người có thu nhập thấp có độ co

giãn đường cầu nhỏ hơn người có thu nhập cao dân đến hệ quả là các mức giá của các
nhóm người có thu nhập khác nhau cho một loại sản phẩm được hình thành trên thị
trường sẽ khác nhau.
Sơ đồ I.2: Mối quan hệ giữa lượng cầu và thu nhập của dân cư

(Nguồn: Cục quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ Xây dựng)


Cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập, khi
mức thu nhập đã vượt qua giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một giới hạn
cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại thậm chí là
giảm đi thay vào đó là tăng lượng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai đoạn thu nhập
thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn so với mức
thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập tăng lên qua mức đói nghèo, cầu về nhà ở thiết
yếu tăng lên và chậm dẫn khi đến mức bảo hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu. Khi thu
nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu về nhà ở thiết yếu có xu hướng giảm dần và nhu cầu
về nhà ở cao cấp tăng lên
Cung thị trường BĐS
Cung thị trường BĐS xuất phát từ các nhà đầu tư phát triển BĐS, từ những
người sở hữu BĐS. Cung BĐS không phả là toàn bộ quỹ hàng hoá BĐS có thể có mà
là lượng hàng hoá BĐS có thể và sẵn sàn tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho
thuê, trao đổi…trên thị trường
Có thể có người có nhiều hàng hoá BĐS nhưng nếu họ không có nhu cầu bán,
cho thuê, trao đổi hoặc ngược lại nhưng không phải bán với mặt bằng giá hiện tại của
thị trường mà muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó
không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó
Các điều kiện để tạo hàng hoá BĐS cung ứng trên thị trường:
­ Quỹ hàng hoá BĐS hiện có phải đạt được tiêu chuẩn và yếu cầu của thị trường
hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường
chấp nhận về giá trị sử dụng

­ Người chủ sở hữu quỹ hàng hoá BĐS không có mục đích sử dụng cho nhu cầu
tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán, trao đổi, cho thuê…; tức là sẵn sàng chuyển
giao cho người khác
­ Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hoá BĐS đó tham gia vào giao
dịcg trên thị trường là được thừa nhận
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung Thị trường BĐS:
­ Giá cả thị trường dịch vụ BĐS
­ Các yếu tố đầu vào và chi phí tạo lập đơn vị dịch vụ BĐS.
­ Số lượng nhà đầu tư
­ Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ
­ Chính sách quản lý của Nhà nước
­ Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Ta biểu diễn mối quan hệ giữa giá cả đơn vị BĐS và số lượng BĐS được xây mới
để cung lên đồ thị (hình 2) trong điều kiện Thị trường BĐS cân bằng cung - cầu tại
mức giá cả là P0 và sản lượng Q0.


Sơ đồ I.3: Mối quan hệ giữa giá cả đơn vị B và lượng BĐS xây mới để cung

(Nguồn: Nguyên lý Kinh tế học Giáo sư kinh tế học N.Gregory Mankiw)
Sự dịch chuyển đường cung thị trường BĐS trong điều kiện các yếu tố trên
không thay đổi phản ánh mối quan hệ thuận chiều. Đường cung dịch chuyển lên hoặc
xuống khi có sự thay đổi của các yếu tố khác (thất nghiệp gia tăng, mức giá tăng). Độ
co giãn của đường cung ảnh hưởng bởi các yếu tố: Thời gian tạo dựng đơn vị BĐS,
khả năng dự trữ của sản phẩm hàng hoá.
Quan hệ cung - cầu thị trường Bất Động Sản
Cung và cầu gặp nhau trên thị trường hình thành giá cả thị trường của một đơn vị dịch
vụ BĐS.
Ta biểu diễn mối quan hệ giữa cung và cầu thị trường BĐS trên đồ thị (hình 3), đường
cung và đường cầu cắt nhau tại điểm cân bằng A.

Sơ đồ I.4: Mối quan hệ giữa cung - cầu Bất động sản

(Nguồn: Nguyên lý Kinh tế học, Giáo sư kinh tế học N.Gregory Mankiw)


Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự dịch chuyển của cung và cầu, điểm
cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì
đường cầu dịch chuyển sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ A sang
A’, nếu cung không đổi thì giá nhà giảm xuống từ P0 xuống P1.
I.1.3. Đầu tư
A.Khái niệm
Theo ngân hàng thế giới - Worldbank: Đầu tư là việc bỏ vốn trong một thời
gian dài vào một lĩnh vực nhất định (như thăm dò, khai thác, sản xuất – kinh doanh,
dịch vụ …nào đó) và đưa vốn vào hoạt động của doanh nghiệp tương lai trong nhiều
chu kỳ kế tiếp nhằm thu hồi vốn và có lợi nhuận cho nhà đầu tư và lợi ích kinh tế - xã
hội cho đất nước được đầu tư.
Theo Luật đầu tư 2005: Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản
hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy
định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
B.Phân loại đầu tư
Theo cách thức bỏ vốn
+ Đầu tư trực tiếp: là hình thức đầu tư mà các bên góp vốn bằng tiền mặt (có thể
bằng vàng bạc, đá quí hoặc tư liệu sản xuất khác).
+ Đầu tư gián tiếp: là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái
phiếu, các giấy tờ có giá trị khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định
chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt
động.
Theo tính chất sử dụng vốn
+ Đầu tư phát triển: Là việc bỏ vốn ra nhằm gia tăng gía trị tài sản về số lượng và
chất lượng. Thực chât là để tái sản xuất mở rộng, tức tạo ra những năng lực mới

hoặc cải tạo, hiện đại hoá năng lực hiện có nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển của
một doanh nghiệp, một tổ chức và nền kinh tế.
+ Đầu tư chuyển dịch: Là loại đầu tư trong đó người có tiền mua lại một số cổ phần
đủ lớn để nắm quyền chi phối và sở hữu tài sản. Thực chất đầu tư chuyển dịch
không làm gia tăng giá trị tài sản mà chỉ làm thay đổi quyền sở hữu tài sản từ nhà
đầu tư này sang nhà đầu tư khác.
Theo cơ cấu ngành
+ Đầu tư phát triển công nghiệp: Là đầu tư nhằm tạo ra các sản phẩm là tư liệu sản
xuất hoặc tư liệu tiêu dùng phục vụ nhu cầu của chính nó và cho các nghành nghề
khác như nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận tải…và cho nhu cầu
đời sống con người.
+ Đầu tư phát triển nông – lâm – ngư nghiệp: Là đầu tư nhằm tạo ra các sản phẩm
dùng làm nguyên liệu cho ngành chế biến, sản phẩm dành cho xuất khẩu hoặc để
thoả mãn nhu cầu đời sống con người.
+ Đầu tư phát triển dịch vụ: Là hình thức đầu tư nhằm hoàn chỉnh và nâng cao chất
lượng các công trình phục vụ giao thông vận tải, thông tin liên lạc, cung cấp điện,
nước và thoát nước.
Theo tính chất đầu tư


+ Đầu tư mới: Đưa toàn bộ số vốn đầu tư để xây dựng một công trình mới, mua
sắm và lắp đặt các thiết bị mới, hoặc đầu tư thành một đơn vị sản xuất kinh doanh
mới có tư cách pháp nhân riêng.
+ Đầu tư mở rộng: Đầu tư nhằm mở rộng công trình cũ để nâng cao năng suất của
công trình cũ hoặc tăng thêm mặt hàng, tăng thêm khả năng phục vụ so với nhiệm
vụ ban đầu.
+ Đầu tư chiều sâu: Là đầu tư để cải tạo, hiện đại hoá, đồng bộ hoá dây chuyền
công nghệ sản xuất, dịch vụ trên cơ sở công trình hiện có nhằm tăng thêm công suất
hoặc thay đổi mặt hàng, hoặc nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ hoặc làm thay
đổi tốt hơn môi trường trong khu vực có công trình đầu tư.

Sơ đồ I.5: Mối quan hệ giữa các loại hình đầu tư
ĐẦU TƯ

ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP

ĐẦU TƯ GIÁN TIẾP

ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN

CƠ SỞ HẠ TẦNG

ĐẦU TƯ DỊCH CHUYỂN

CÔNG NGHIỆP

NÔNG NGHIỆP

DỊCH VỤ

XÂY DỰNG CĂN BẢN

ĐẦU TƯ CHIỀU SÂU

ĐẦU TƯ MỚI

ĐẦU TƯ MỞ RỘNG

(Nguồn: Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư lý thuyết và bài tập: TS.Phạm Thị Hà,
TS.Nguyễn Quang Thu, Th.S Nguyễn Quốc Ấn và Th.S.Phan Thị Thu Hương)
C.Phân tích môi trường đầu tư:

Phân tích môi trường kinh doanh theo PGS.TS Phước Minh Hiệp và Th.S Lê
Thị Vân Đan thực hiện nhằm dự báo được những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và đe
doạ khi lập dự án đầu tư để dự báo trước khả năng cạnh tranh và khả năng chiếm lĩnh
thị trường của dự án


1.Môi trường vĩ mô: Việc phân tích môi trường vĩ mô giúp các nhà đầu tư trả
lời cho câu hỏi: dự án đang trực diện với những gì?
Bảng I.1: Yếu tố môi trường vĩ mô
Kinh tế:
Giai đoạn của chu kỳ kinh tế
Tài trợ
Những xu hướng thu nhập quốc dân
Tỷ lệ lạm phát
Lãi xuất
Những chính sách tiền tệ
Mức độ thất nghiệp
Những chính sách thuế
Những sự kiểm soát lương/ giá cả
Cán cân thanh toán
………

Chính trị và Chính phủ:
Những luật lệ cho người tiêu dùng vay
Những đạo luật bảo vệ môi trường
Những luật lệ thuế khoá
Những luật lệ mậu dịch quốc tế
Những luật lệ thuê mướn lao động
Sự ổn định của chính quyền
…………


Xã hội:
Những thái độ đối với chất lượng cuộc sống
Những lối sống
Phụ nữ trong lực lượng lao động
Nghề nghiệp
Tính linh hoạt của người tiêu thụ
Dân số:
Tỷ suất tăng dân số
Những biến đổi về dân số
Mật độ dân số
Tôn giáo
………

Tự nhiên:
Các loại tài nguyên
Ô nhiễm
Thiếu năng lượng
Sự tiêu phí tài nguyên thiên nhiên
Kỹ thuật công nghệ:
Chỉ tiêu của Nhà nước về nghiên cứu và phát
triển. Chỉ tiêu của công nghiệp về nghiên
cứu và phát triển. Tập trung vào những nổ
lực kỹ thuật
Bảo vệ bằng sáng chế
Những sản phẩm mới
Sự chuyển giao công nghệ mới
Sự tự động hoá
……..


(Nguồn: Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư, PGS.TS Phước Minh Hiệp và Th.S Lê
Thị Vân Đan)


2.Môi trường vi mô:
Xác định các yếu tố vi mô giúp nhà đầu tư nhận định các mặt mạnh, mặt yếu, cơ hội
và đe doạ đối với dự án khi nó đi vào hoạt động
Sơ đồ I.6: Các yếu tố vi mô của một dự án đầu tư
Những người gia nhập tiềm tàng

Những
nhà
cung
cấp

khả năng thương
lượng của nhà
cung cấp

Những công ty
cạnh tranh sản
xuất. Sự cạnh
tranh giữa
những dự án
hiện có

Sự đe doạ của sản
phẩm thay thế

Sự đe doạ cùa

người mới gia
nhập

Những
khách
hàng

Khả năng
thương lượng
của khách hàng

Những sản phẩm thay thế

(Nguồn: Thiết lập và thẩm định dự án đầu tư, PGS.TS Phước Minh Hiệp và Th.S Lê
Thị Vân Đan)
D.Đặc điểm của đầu tư trong ngành bất động sản
Theo Viện Quản Trị Dự Án Hoa Kỳ (Project Management Institute, 2005) đầu tư kinh
doanh BĐS có các đặc điểm nổi bật như sau:
Trước hết phải có vốn: Vốn có thể bằng tiền, bằng các loại tài sản khác như máy
móc, thiết bị, nhà xưởng, công trình xây dựng khác, giá trị quyền sở hữu công
nghiệp, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, dịch vụ kỹ thuật, giá trị quyền sử
dụng đất, mặt nước, mặt biển, các nguồn tài nguyên khác. Vốn có thể là vốn nhà
nước, vốn tư nhân, vốn góp, vốn cổ phần, vốn vay dài hạn, trung hạn, ngắn hạn.
Thời gian tương đối dài: thường từ 2 năm trở lên, có thể đến 50 năm nhưng tối đa
không quá 70 năm. Những hoạt động ngắn hạn, thường trong vòng một năm tài chính
không được gọi là đầu tư. Thời hạn đầu tư được ghi rõ trong quyết định đầu tư hoặc
giấy phép đầu tư, và còn được gọi là đời sống của dự án. Do đặc điểm thời gian dài
nên người lập phương án kinh doanh bất động sản cần phải có tầm nhìn xa vài ba
mươi năm, đồng thời phải thấy rằng đầu tư là một hoạt động dài hơi, có nhiều rủi ro,
ngoài ra không thể bỏ qua sự thay đổi giá trị của đồng tiền theo thời gian dưới tác

động của lãi suất nguồn vốn. Nói một cách khác, các tính toán đầu tư đều phải tính
trên dòng tiền, bằng cách tính hiện giá của dòng tiền đầu tư và thu hồi.
Lợi ích do đầu tư mang lại được biểu hiện trên hai mặt: Lợi ích tài chính (biểu hiện
qua lợi nhuận) và lợi ích kinh tế xã hội (biểu hiện qua các chỉ tiêu kinh tế xã hội),


thường được gọi tắt là lợi ích kinh tế. Lợi ích tài chính ảnh hưởng trực tiếp đến quyền
lợi của chủ đầu tư, còn lợi ích kinh tế ảnh hưởng đến quyền lợi của xã hội, của cộng
đồng. Dựa vào lợi ích tài chính, nhà đầu tư, kể cả trường hợp nhà đầu tư là Nhà nước,
có thể ra được quyết định có đầu tư hay không. Dựa vào lợi ích kinh tế xã hội, Nhà
nước sẽ ra được quyết định có cấp giấy phép đầu tư cho nhà đầu tư không phải là
Nhà nước hay không.
E.Quy trình phát triển dự án kinh doanh BĐS:
Để lựa chọn một mô hình đầu tư tối ưu trên một khu đất, các nhà đầu tư thường
phân tích theo quy trình sau:
Sơ đồ I.7: Quy trình phát triển dự án BĐS
Bước 1: Tìm kiếm và
khẳng định đất phù hợp

Bước 2:Ý tưởng kinh doanh

Bước 3: Nghiên cứu thị trường

Bước 4:Thiết kế ý tưởng

Bước 5: Phân tích tài chính

Bước 6: Tìm nguồn tài trợ và
lập hồ sơ dự án


Bước 7:Triển khai dự án

(Nguồn: Đầu tư kinh doanh BĐS, Đào Duy Huân)
Theo sơ đồ trên, để lựa chọn một mô hình đầu tư tối ưu trên một khu đất thì các
nhà đầu tư cần trải qua các bước cụ thể như sau:
Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp.( Đây là việc làm thường xuyên của
các nhà đầu tư nhằm lựa chọn ra vị trí đất phù hợp với loại dự án của công ty)
Khu đất ở đây có thể hiểu là khu đất thuê từ các đối tác kinh doanh khác hoặc thuê từ
quỹ đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước.


Một khu đất hợp lý được toạ lạc ở những vị trí chiến lược, nắm quy hoạch (sự phù hợp
giữa các thông số quy hoạch và mục đích kinh doanh) ở cơ quan quản lý quy hoạch
của Tỉnh.
Kết quả của Bước 1 là ký được hợp đồng thuê đất, chuyển nhượng đất và chấp nhận
quy hoạch tại vị trí khu đất toạ lạc.
Bước 2: Ý tưởng kinh doanh
Xác định ý tưởng kinh doanh xuyên suốt quá trình đầu tư, kinh doanh theo mô hình
nào thì nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ để đề xuất ý tưởng
kinh doanh. Lấy căn cứ xây dựng ý tưởng kinh doanh là từ môi trường kinh doanh, từ
thị trường (thực hiện nghiên cứu thị trường).
Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Công tác tiến hành nghiên cứu thị trường giúp nhà đầu tư bước ra khỏi ý tưởng kinh
doanh đang nằm trong trí óc hoặc trên giấy tờ ra môi trường thực tế, chuyển từ quyết
đinh trong môi trường nhiều rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chắc chắn, có
nhiều cơ sở thực hiện dự án hơn.
Bước 3 giúp nhà đầu tư dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường
dịch vụ, kiểm định tính khả thi của Bước 2 và khuyến nghị các hướng phát triển dự án
trong Bước 4.
Bước 4: Thiết kế ý tưởng

Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả sau khi đã tiến hành nghiên cứu thị trường
xác định được cơ hội và thách thức của dự án.
Kiến trúc có phong cách đặc trưng, hiệu dụng cao.
Chứng minh được hiệu quả đầu tư.
Đảm bảo chất lượng tiến độ, ngân sách của quá trình xây dựng.
Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuận đầu ra.
Thiết kế ý tưởng cần quan tâm đến các vấn đề:
+ Mô hình cung cấp dịch vụ gì? Vượt trội như thế nào so với dịch vụ hiện hữu
trên thị trường.
+ Ý tưởng kiến trúc
+ Đặc điểm kỹ thuất.
+ Thị trường mục tiêu
+ Quản lý đầu tư và khai thác dự án.
Bước 5: Phân tích tài chính
Ước tính toàn bộ chi phí dự án.
Ước tình nguồn vốn vay.
Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh
Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản.
Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời dự án.
Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê.
Bước 6: Tìm nguồn tài trợ cho dự án, lập hồ sơ dự án, xin cấp phép kinh doanh xây
dựng, vay vốn và triển khai dự án