BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ÑEÀ TAØI:

PHÂN TÍCH CÁC BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU RỦI RO
TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CHI NHÁNH 1-TP. HỒ CHÍ MINH NGÂN HÀNG
CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

BÙI HOÀNG PHƯƠNG THÚY
05135105
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÙI HOÀNG PHƯƠNG THÚY

PHÂN TÍCH CÁC BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU RỦI RO
TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CHI NHÁNH 1-TP. HỒ CHÍ MINH NGÂN HÀNG
CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

Giáo viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Đức Thành
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………)

- Tháng 7 năm 2009 -


LỜI CẢM ƠN


Sống thì phải dám ước mơ và dám thực hiện những điều
mà mình đã mơ ước. Trải qua một khoảng thời gian không gọi là
dài, nhưng cũng không phải ngắn để giờ đây cô sinh viên năm
cuối này lại sắp bước qua một ngưỡng cửa khác của cuộc đời.
Để hoàn thành tốt đề tài như ngày hôm nay, con xin kính
gửi đến ông nội, cha mẹ những lời biết ơn sâu sắc, Người đã cho

con hình hài và dạy dỗ để con được thực hiện những ước mơ
trong cuộc sống.
Con xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu và toàn thể quý
thầy cô Trường Đại học Nông Lâm, Tp.Hồ Chí Minh và các thầy
cô giáo trong Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản đã tận tình
dạy dỗ và truyền đạt kiến thức quý báu cho con trong thời gian
học tại trường vừa qua.
Đặc biệt, em xin kính gửi tới thầy Nguyễn Đức Thành đã
tận tình trực tiếp hướng dẫn để em hoàn thành sứ mệnh trọng đại
nhất của cuộc đời.
Lời cảm ơn này em còn xin gửi đến Ban giám đốc cùng
toàn thể anh chị trong ngân hàng Công Thương, chi nhánh 1 TP.
Hồ Chí Minh, mà đặc biệt là chú Hồ Sỹ Duẩn – Trưởng phòng
KH 1 và anh Võ Thanh Minh – Cán bộ tín dụng đã trực tiếp giúp
đỡ và hướng dẫn tận tình, tạo điều kiện thuận lợi cho em trong
suốt quá trình thực tập.
Lời cuối cùng mình muốn cảm ơn tất cả các bạn trong lớp
DH05TB đã giúp đỡ và chia sẻ những kinh nghiệm quý báu trong
suốt 4 năm học tập.
Kính chúc mọi người, thầy cô và các bạn luôn mạnh khỏe
và thành công vượt qua mọi thử thách của cuộc đời!
TP.HCM, ngày 15/07/2009
Bùi Hoàng Phương Thúy


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Bùi Hoàng Phương Thúy, Khoa Quản lý Đất đai & BĐS
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “PHÂN TÍCH CÁC BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU RỦI RO TRONG
HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH 1 TP. HỒ CHÍ

MINH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM”.
Giáo viên hướng dẫn: Thạc sỹ: Nguyễn Đức Thành, chuyên viên phòng Hợp
tác Quốc tế, Giảng viên thỉnh giảng khoa Quản lý Đất đai & BĐS trường Đại học
Nông lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo: Việc mở rộng tín dụng là điều thiết yếu trong
hoạt động kinh doanh của ngân hàng và giữa những áp lực cạnh tranh với rất nhiều
ngân hàng khác đang mọc lên. Lợi nhuận và rủi ro là hai mặt của một vấn đề: muốn có
lợi nhuận phải chấp nhận rủi ro. Để đảm bảo cho sự tồn tại và phát triển của mình,các
ngân hàng cần phải đánh giá nhận định, phân tích đúng nguyên nhân của rủi ro và tìm
ra các giải pháp cụ thể để hạn chế rủi ro. Trước tiên, là cần có cái nhìn bao quát về
nguồn vốn và phân tích được hiệu quả của việc huy động vốn, kiểm tra xem dư nợ tín
dụng BĐS là bao nhiêu để có biện pháp giải quyết. Việc phân tích, đánh giá khách
hàng, thẩm định rủi ro các dự án về nhiều khía cạnh đó chính là sự đảm bảo chắc chắn
nhất cho ngân hàng thu hồi được vốn. Chấm điểm tín dụng và phân tích độ nhạy về dự
án và các khía cạnh liên quan đến rủi ro dự án như môi trường kinh doanh… Và việc
phân tích khách hàng nhất là các doanh nghiệp BĐS lớn hầu như rất khó khăn đòi hỏi
kinh nghiệm, trình độ cao không phải chỉ dựa vào cảm tính là doanh nghiệp đó lớn
mạnh, có mối quan hệ lâu dài với ngân hàng là đủ.
Đề tài sử dụng phương pháp kế thừa, thu thập, phân tích, thống kê tổng hợp từ
đó rút ra các nguyên nhân gây ra rủi ro như: việc công chứng thế chấp các giấy tờ liên
quan đến đất đai và nhà ở gặp rất nhiều rắc rối do sự không đồng bộ giữa các văn bản
luật pháp, việc định giá cũng còn sơ sài, và việc thu thập thông tin từ các nguồn cũng
không sát thực so với sổ tay tín dụng mà ngân hàng Công Thương quy định, quy trình
cho vay quá rườm rà… Từ đó đưa ra các biện pháp nhằm giảm thiểu rủi ro để hoàn
thiện hơn nữa hoạt động tín dụng.
Nội dung đề tài nhằm giải quyết các vấn đề cơ bản như:
- Phân tích thực trạng rủi ro trong hoạt động tín dụng BĐS, riêng đối với khách
hàng là doanh nghiệp.
- Những tồn tại và nguyên nhân trong hoạt động phân tích rủi ro.
- Đưa ra những khuyến nghị nhằm hoàn thiện hơn nữa hoạt động phân tích rủi

ro và đặc biệt là nâng cao hoạt động cấp tín dụng.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN.............................................................................................3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:......................................................................3
I.1.1 Bất động sản: .......................................................................................................3
I.1.2 Thị trường bất động sản: ......................................................................................5
I.1.3 Tổng quan về tín dụng bất động sản:....................................................................8
I.1.4. Rủi ro tín dụng bất động sản: ............................................................................16
I.2 Cơ sở pháp lý – các văn bản pháp luật có liên quan: .............................................21
I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu: ..............................................................................21
I.3.1 Vị trí địa lý: .......................................................................................................21
I.3.2 Đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế, xã hội:....................................................21
I.4 Nội dung, phương pháp nghiên cứu: .....................................................................22
I.4.1 Nội dung nghiên cứu: ........................................................................................22
I.4.2 Phương pháp nghiên cứu: ..................................................................................22
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................23
II.1 Tổng quan về ngân hàng Công Thương Việt Nam:..............................................23
II.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của NH Công Thương Việt Nam:...............23
II.1.2. Vài nét về chi nhánh 1 TP.HCM-ngân hàng Công Thương Việt Nam..............23
II.1.3. Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản trị tại chi nhánh 1 TP.HCM- ngân hàng Công
Thương Việt Nam:.....................................................................................................24
I.1.4 Chức năng và nghiệp vụ của các phòng ban:......................................................25
II.1.5 Chức năng và nhiệm vụ của phòng KH số 1 tại chi nhánh 1 TP.HCM NH Công
Thương VN : .............................................................................................................26
II.1.6 Khái quát hoạt động kinh doanh của NH qua 3 năm (2006 – 2008): .................26
II.2 Phân tích thực trạng rủi ro tín dụng bất động sản tại ngân hàng qua 3 năm (2006 –
2008): ........................................................................................................................30

II.2.1 Cơ cấu nguồn vốn và tình hình huy động vốn của ngân hàng qua 3 năm (20062008): ........................................................................................................................30
II.2.2 Phân tích hoạt động tín dụng bất động sản và đánh giá hiệu quả hoạt động tín
dụng bất động sản tại ngân hàng: ...............................................................................33
II.3 Những biện pháp nhận dạng và giảm thiểu rủi ro tín dụng bất động sản của chi
nhánh 1-ngân hàng Công Thương: .............................................................................39
II.3.1 Cách phân loại khoản vay tại chi nhánh 1-ngân hàng Công Thương: ................39
II.3.2 Phân tích quy trình tín dụng cho vay đối với dự án bất động sản: .....................40
II.3.3 Phân tích các khía cạnh quan trọng mà chi nhánh 1 thực hiện để giảm thiểu rủi
ro trong quy trình cho vay dự án bất động sản:...........................................................48
II.4 Những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại này trong việc phân tích rủi ro tín
dụng bất động sản tại chi nhánh 1-ngân hàng Công Thương TP.HCM .......................66


II.4.1 Nguyên nhân từ phía các cơ quan quản lý Nhà nước và nền kinh tế..................66
II.4.2 Nguyên nhân từ chính ngân hàng: ....................................................................67
II.4.3 Nguyên nhân từ phía KH đi vay: ......................................................................69
II.5 Giải pháp hoàn thiện hoạt động phân tích rủi ro tín dụng bất động sản tại chi
nhánh -ngân hàng Công Thương TP.HCM:................................................................69
KẾT LUẬN ..............................................................................................................74


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh1-NH Công Thương qua 3 năm
2006-2008 ..............................................................................................................27
Bảng 2: Tình hình huy động vốn của chi nhánh 1 qua 3 năm 2006-2008 ................31
Bảng 3: Tình hình sử dụng vốn của chi nhánh 1 qua 3 năm 2006-2008 ..................34
Bảng 4: Dư nợ tín dụng BĐS từ tháng 7/2008 đến tháng 4/2009 ............................37
Bảng 5: Chấm điểm quy mô DN ............................................................................50
Bảng 6: Chấm điểm quy mô DN của công ty BĐS A .............................................51
Xem phụ lục 6Bảng 7: Chấm điểm các chỉ số tài chính của công ty BĐS A ...........51

Bảng 7: Chấm điểm các chỉ số tài chính của công ty BĐS A ..................................52
Bảng 8: Chấm điểm theo tiêu chí lưu chuyển tiền tệ của công ty BĐS A (điểm chuẩn
* 20%) ...................................................................................................................53
Bảng 9: Chấm điểm theo tiêu chí năng lực và kinh nghiệm quản lý của công ty
(điểm chuẩn * 27%) ...............................................................................................54
Bảng 10: Chấm điểm theo tiêu chí tình hình và uy tín giao dịch với NH của công ty
A (điểm chuẩn * 33%) ...........................................................................................55
Bảng 11: Chấm điểm theo tiêu chí và môi trường kinh doanh của công ty A (điểm
chuẩn * 7%) ...........................................................................................................56
Bảng 12: Chấm điểm theo tiêu chí các đặc điểm hoạt động khác của công ty A
(điểm chuẩn * 13%) ...............................................................................................57
Bảng 13: Tổng hợp và xếp hạng DN A...................................................................57
Bảng 14: Ứng dụng kết quả chấm điểm tín dụng&xếp hạng DN ............................59
Bảng 15: Sự thay đổi của giá bán căn hộ đến hiệu quả tài chính của dự án .............64
Bảng 16: Sự thay đổi của công suất bán căn hộ đến hiệu quả tài chính của dự án ...64
Bảng 17: Sự thay đổi công suất khu thương mại ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính
của dự án................................................................................................................65
Bảng 18: Sự thay đổi công suất khu thương mại và căn hộ đến chỉ số NPV............65
Bảng 19: Sự thay đổi công suất khu thương mại và căn hộ đến thời gian trả nợ......65


DANH SÁCH BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ
Biểu đồ
Biểu đồ 1: Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh 1-ngân hàng Công
Thương qua 3 năm 2006-2008
Biểu đồ 2: Cơ cấu huy động vốn của chi nhánh 1-ngân hàng Công Thương qua
3 năm 2006-2008
Biểu đồ 3: Tình hình dư nợ của chi nhánh 1-ngân hàng Công Thương qua 3
năm 2006-2008
Biểu đồ 4: Cơ cấu dư nợ tín dụng BĐS trên tổng dư nợ của cả chi nhánh 1-ngân

hàng Công Thương
Biểu đồ 5: Dư nợ tín dụng BĐS từ tháng 07/2008 đến tháng 04/2009
Biểu đồ 6: Đồ thị thể hiện biến động dư nợ tín dụng BĐS của chi nhánh 1-ngân
hàng Công Thương từ tháng 07/2008 đến tháng 04/2009.
Sơ đồ
Sơ đồ 1: Cấu trúc tổ chức của chi nhánh 1 TP.HCM-ngân hàng Công Thương
Việt Nam
Sơ đồ 2: Lưu đồ quy trình cho vay đối với dự án trung dài hạn của ngân hàng
Công Thương


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
TTBĐS
TSĐB
QSDĐ
SXKD
CBTD
NHNN
TP. HCM
VN
NHCV
TCTD
DN
KH
LCTT
LN
CSH
HĐTD
HĐBĐ

VNĐ
CIC

: Bất động sản
: Thị trường bất động sản
: Tài sản đảm bảo
: Quyền sử dụng đất
: Sản xuất kinh doanh
: Cán bộ tín dụng
: Ngân hàng Nhà nước
: Thành phố Hồ Chí Minh
: Việt Nam
: Ngân hàng cho vay
: Tổ chức tín dụng
: Doanh nghiệp
: Khách hàng
: Lưu chuyển tiền tệ
: Lợi nhuận
: Chủ sở hữu
: Hợp đồng tín dụng
: Hợp đồng bảo đảm
: Việt Nam Đồng
: Trung tâm thông tin tín dụng


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy

ĐẶT VẤN ĐỀ

- Sự cần thiết của đề tài:
Năm 2008, với đợt khủng hoảng tín dụng Mỹ lan rộng toàn cầu, cả thị trường
tài chính thế giới rung động và nền kinh tế Việt Nam cũng là một trong những nước
chịu ảnh hưởng bởi tác động đó. Như lời phát biểu của Tiến sĩ Võ Trí Thành - Trưởng
ban Nghiên cứu chính sách hội nhập kinh tế quốc tế (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế
Trung ương) đã chia sẻ “Trong khi đó, dòng tiền vẫn chạy vòng quanh vào các loại tài
sản theo kỳ vọng ngắn hạn với tâm lý giữ giá trị và/hoặc đầu cơ, hệ thống tài chính,
NH còn nhiều rủi ro, khả năng chống đỡ các “cú sốc” của nhiều NH Thương Mại yếu.
Đứng trước nguy cơ và thách thức vô cùng to lớn này, một trong những nhiệm vụ cơ
bản nhằm ổn định và không bị dao động mạnh trước hoàn cảnh khó khăn thì NH cần
phải quản lý tốt rủi ro”.
Theo thời báo kinh tế Việt Nam: “Chính sách cho vay phải bình đẳng”, thứ ba
ngày 30 tháng 8 năm 2005, ông Phùng Khắc Kế-Phó thống đốc NHNN VN cho biết
“Nhìn vào kết cấu tài sản của các NH thương mại tài sản sinh lời là các khoản cho
vay luôn chiếm tỷ trọng khá lớn 60%-70% tài sản có, thậm chí có một số NH tỷ lệ
này lên đến 80%”.Vì vậy việc cho vay gặp rất nhiều rủi ro và dễ gây thất thoát cho
NH nên để đảm bảo an toàn cho vốn vay và để thu hồi vốn khi người vay không có
khả năng trả nợ, và để nâng cao hoạt động tín dụng của NH phải có một cơ chế đảm
bảo tiền vay cụ thể bằng tài sản bảo đảm làm giảm rủi ro cho NH. Trong các loại tài
sản bảo đảm hiện nay thì QSDĐ và tài sản gắn liền với đất chiếm tỉ trọng đáng kể
trong danh mục tài sản bảo đảm tại các NH thương mại.Và số vốn đầu tư vào kinh
doanh BĐS có trên 60% là tiền vay NH và việc tham gia vào BĐS gồm vốn vay cho
cả chủ dự án lẫn người mua đạt tỷ lệ cao đáng lo ngại tại nhiều NH; theo nguồn tính
từ NHNN đến tháng 8/2008 2 trong số 41 NH đã cho vay liên quan đến BĐS chiếm
hơn 50% tổng dư nợ, 9 NH có tỷ lệ cho vay liên quan đến BĐS chiếm 30% và 9 NH
có số dư nợ hơn 20% (tin tức được thu thập từ tạp chí Công nghệ ngân hàng số 33
tháng 12/2008) mà TTBĐS lại đóng băng trong thời gian qua đã gây ra những tác
động tiêu cực cho các NH. Tại thành phố Hồ Chí Minh, là địa phương có số dư nợ
cho vay BĐS cao nhất nước, nhưng ông Hồ Hữu Hạnh Giám đốc NHNN cho biết,
tính đến tháng 8/2008 dư nợ cho vay BĐS đạt hơn 10% trên tổng số dư nợ, mức này

đã giảm gần 1/2 so với đầu năm 2008 nhưng tình hình nợ khó đòi bắt đầu có dấu hiệu
gia tăng; một số DN kinh doanh BĐS bắt đầu có dấu hiệu mất khả năng trả nợ. Chính
vì thế mà NH cần phải đi tìm phương cách ngăn chặn rủi ro và cũng cần nhìn thấy
trước những kết quả, cũng phải đối diện với “nợ xấu” và khả năng xuất hiện chúng
trong các tình huống tốt xấu khác nhau. Vấn đề này không thể dự đoán hay phát biểu
một cách chung chung, mơ hồ mà cần phải dựa vào cơ sở khoa học đáng tin cậy.
Với những lý do trên tôi đã quyết định chọn đề tài “Phân tích các biện pháp
giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng BĐS tại chi nhánh 1 thành phố Hồ
Chí Minh-ngân hàng Công Thương Việt Nam”. Trong quá trình thực tập tại chi
nhánh 1 TP.HCM-ngân hàng Công Thương VN tôi đã đánh giá, phân tích được kết
quả hoạt động tín dụng cũng như các biện pháp QLRR trong hoạt động tín dụng nói
chung và hoạt động tín dụng BĐS nói riêng. Từ đó tìm ra những nguyên nhân tồn tại
trong hoạt động QLRR và đưa ra những đề xuất nhằm giảm thiểu rủi ro và góp phần
làm hoàn thiện hoạt động tín dụng của NH.
Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy

- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
+ Tìm hiểu, nghiên cứu hoạt động, nhận dạng rủi ro của chi nhánh 1 TP.HCM –
ngân hàng Công Thương VN.
+ Đi sâu vào phân tích và lượng hoá mức độ rủi ro trong hoạt động cho vay mà
tài sản đảm bảo tiền vay chủ yếu là QSDĐ, tài sản gắn liền với đất hình thành trong
tương lai.
+ Tìm hiểu và phân tích các biện pháp giảm thiểu của NH trong hoạt động cho
vay kinh doanh BĐS.
+ Đánh giá, xác định nguyên nhân, đề ra các khuyến nghị nhằm nâng cao hiệu

quả phòng chống rủi ro trong hoạt động cho vay, thế chấp bằng BĐS của NH.
- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài:
+ Đối tượng nghiên cứu
Những rủi ro trong hoạt động tín dụng của chi nhánh 1 TPHCM – ngân hàng
Công Thương VN cho các tổ chức, DN kinh doanh BĐS.
Và các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động cho vay trung dài hạn
đối với các tổ chức kinh tế.
+ Phạm vi nghiên cứu:
Không gian: Đề tài chỉ thực hiện nghiên cứu rủi ro đối với tổ chức, DN kinh
doanh BĐS tại chi nhánh 1 TP.HCM – ngân hàng Công Thương VN.
Thời gian: từ 15 tháng 3 năm 2009 đến 15 tháng 7 năm 2009.
- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
+ Đối với bản thân: Khi đi sâu vào nghiên cứu, phân tích rủi ro giúp tôi có thể
hiểu rõ hơn và có nhiều kinh nghiệm trong nghiệp vụ NH, biết phân tích KH và các
vấn đề liên quan đến KH.
+ Đối với NH và KH: Đề tài đi sâu vào phân tích rủi ro, đặc biệt là rủi ro trong
kinh doanh BĐS để hoạt động tín dụng của NH có hiệu quả hơn, đưa ra được sự thống
nhất của NH và người đi vay giúp hai bên có thể tin tưởng và thoải mái hơn. Đó là
việc mà cả NH và người đi vay mong muốn.
+ Đối với học thuật: Là cơ sở, điều kiện phát triển và đào sâu hơn về vấn đề rủi
ro trong hoạt động tín dụng BĐS cho các bài luận văn kế tiếp.

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1 Bất động sản:
1. Khái niệm bất động sản:
Tài sản bao gồm rất nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng người ta
co các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Tuy nhiên có một cách phân chia
khái quát nhất mà hầu hết các quốc gia đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại
“BĐS” và “động sản”. Hình thức phân chia này bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và
được ghi nhận trong bộ luật La Mã.Theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả
những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng
với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
BĐS được hiểu một cách phổ biến đó là những tài sản vật chất gắn liền với đất
đai, không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu đời. Nó là khái niệm được sử dụng phổ
biến hầu hết khắp các quốc gia trên thế giới; và ở nước ta được gọi là BĐS.Tuy nhiên
trong pháp luật Nhà nước Việt Nam có liệt kê một số tài sản di động cũng được xem
như một BĐS (như là: tàu thủy, máy bay…). Ở đây, những tài sản này không di dời
được dưới góc độ pháp lý do nó chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Do đó, có thể nhìn nhận BĐS dưới 2 góc độ:
+ Dưới góc độ nhà Quản lý đất đai, BĐS là tài sản không di dời được, như là
đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai. Những vật thể đất đai tồn tại trên
mặt đất, chức năng của nó sẽ thay đổi khi tách rời khỏi đất đai và phải mất khá nhiều
thời gian.
+ Dưới góc độ pháp lý, BĐS được định nghĩa tuân theo Bộ luật dân sự của
Nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 (Điều 174)
BĐS là các tài sản bao gồm:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những
đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng của đất đai đó)
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di động của các gánh
xiếc, các lâu dài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là
BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động);
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai;
Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy
điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây
cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá
trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hoà di
động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo
các tiêu chí đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao…
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…
- Các tài sản khác do pháp luật qui định.

2. Các thuộc tính bất động sản:
- Tính bất động
Khi nhắc đến từ BĐS ta sẽ nghĩ ngay đến thuộc tính không thể di dời được. Đó
chính là điểm khác biệt của BĐS với các tài sản thông thường khác.Theo lời phát biểu
của Bloomberg – Com Financial Glossary: “BĐS là một phần đất đai và tất cả các tài
sản vật chất gắn liền với đất”. Thật vậy, trong mọi trường hợp đất đai là tài sản luôn có
thuộc tính không thể di dời được. Chính vì thế, các tài sản khác chỉ được gọi là BĐS
khi chúng gắn liền với đất đai. Ngược lại, nếu chúng không gắn với đất đai thì lúc đó
chúng được gọi là động sản hay tài sản thông thường. (Trừ một vài trường hợp ngoại
lệ do pháp luật qui định tài sản không gắn liền với đất đai nhưng vẫn được coi như là
BĐS). Do tính không di dời được nên hồ sơ mô tả về BĐS ghi nhận sự biến động theo
thời gian về hiện trạng, sự thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng, về nghĩa vụ của chủ sở
hữu, chủ sử dụng … theo một trình tự pháp lý nhất định là yếu tố đặc biệt quan trọng
trong quan hệ giao dịch của TTBĐS. Vấn đề này cũng rất quan trọng trong việc thẩm
định cho vay thế chấp có đảm bảo bằng tài sản.
- Tính không đồng nhất, đa dạng
Có thể có các BĐS giống nhau một số điểm như hình thể, kích thước, mục đích
sử dụng nhưng tất cả các yếu tố của BĐS không thể đồng nhất, trước hết là vị trí của
chúng. Mỗi BĐS đều có một vị trí đặc thù và cố định. Hơn nữa chưa kể đến sự khác
nhau về kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan…đã tạo nên tính đa dạng của BĐS. Do
đó giá trị của BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của mỗi tài sản.
- Tính khan hiếm
Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của
con người có thể cải tạo đất nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn
của con người. Nhìn chung đất đai đã khai thác hay chưa khai thác đều có giá trị. Đất
đai là tài nguyên không thể tái sinh, diện tích hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng thì vô
hạn cùng với sự phát triển của dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên,
không thể mở rộng đất ra được. Có chăng chỉ là sự mở rộng các công trình trên đất.
Nhưng con người cũng không thể mở rộng mãi mà chỉ nằm trong một giới hạn nhất
định. Nên về lâu dài tính khan hiếm của BĐS ngày càng rõ rệt và giá đất ngày càng

tăng cao.
Trang 4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy

- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
Tính lâu bền của hàng hoá BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, có thời
hạn sử dụng vô hạn nhưng giá trị không bị giảm dần theo thời gian sử dụng mà càng
tăng lên theo thời gian.Chính đặc tính này đã đưa ra yêu cầu và khả năng khách quan
sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến
trúc và vật kiến trúc khác thường có tuổi thọ cao. Ngay trong lĩnh vực nông nghiệp,
BĐS là vườn cây lâu năm, cũng có thời hạn tồn tại lâu dài, hình thành trong tương lai.
Vì vậy mà nó luôn gắn liền với hiệu quả kinh tế lâu dài.
3. Các đặc trưng của bất động sản:
- Khả năng co giãn của cung BĐS kém
Cung BĐS co giãn kém với sự thay đổi lớn của giá cả do những hạn chế nhất
định về khả năng cung ứng đất đai như: tổng cung toàn bộ quỹ đất đai là cố định, việc
cung ứng đất đai tuỳ thuộc vào những mục đích cụ thể là có giới hạn, với những hạn
chế về quy hoạch và xây dựng làm cho cung thị trường BĐS co giãn kém hơn so với
sự biến động giá cả đất đai và cần phải xây dựng những công trình trên đất phải phù
hợp với quy định xây dựng của pháp luật.
- Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao
BĐS là một tài sản giao dịch có giá trị lớn và chịu sự chi phối của pháp luật nên
việc giao dịch về BĐS phải đảm bảo về thủ tục chuyển nhượng, hợp đồng mua bán
giữa các chủ thể tham gia nên không thể nhanh chóng và thời gian cho việc hoàn thành
thủ tục pháp lý chậm vì vậy sẽ làm chi phí giao dịch tăng cao.
- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt

Do BĐS là tài sản có giá trị lớn và thời gian mua bán dài nên làm cho khả năng
chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị
cũng như mỗi người dân. Và giá trị BĐS đất đai rất khác biệt so với các loại BĐS
khác. Giá trị của BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng. Khi đất đai được quy hoạch
vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường
hợp đất đai đó được qui hoạch phát triển nhà ở hay kinh doanh dịch vụ, thương mại …
cho nên cần có sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ hơn. Hơn nữa các quan
hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế
và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến BĐS, do
đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm
thực hiện việc quản lý chúng. Ở nước ta Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai và thống nhất quản lý về đất đai.
I.1.2 Thị trường bất động sản:
1. Khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường là tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người bán trao đổi
được các hàng hóa và dịch vụ cho nhau. Có ba loại thị trường cơ bản:
- Thị trường hàng hoá
- Thị trường lao động
- Thị trường vốn
Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy

Thị trường BĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hóa, ở đâu và lúc nào
BĐS chưa trở thành hàng hóa thì ở đó chưa thể có thị trường BĐS. Thị trường BĐS

được hiểu một cách khái quát như sau: “Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch
dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”
Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch BĐS như: chuyển nhượng, mua,
bán, cho thuê, thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động
của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm
yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia. Bên cạnh đó, cũng có một số
khái niệm khác về thị trường BĐS ở những góc độ khác nhau như sau:
- Dưới góc độ kinh tế, thị trường BĐS được hiểu như là một hệ thống các quan
hệ kinh tế trong các ngành tạo lập BĐS và các hoạt động liên quan đến những giao
dịch về BĐS.
- Dưới góc độ quản lý Nhà nước về đất đai và BĐS, thị trường BĐS không chỉ
là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế bổ trợ thị trường (xác định
các quyền về đất đai, thực hiện quy hoạch sử dụng đất,…)
Theo cách hiểu của các nhà quản lý thì TTBĐS không chỉ đơn thuần là một hệ
thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thị trường bao gồm: hệ
thống pháp luật về đất đai, BĐS, hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, các
trung tâm đăng ký BĐS, các sàn giao dịch BĐS.
Còn theo cách hiểu truyền thống: TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS
trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc
mua bán BĐS thông qua cơ chế giá. Giá cả BĐS được xác định tại TTBĐS.
2. Các đặc trưng của thị trường bất động sản:
- Không có thị trường trung tâm
Chủ thể giao dịch trong TTBĐS là đất đai và các công trình gắn liền với đất đai,
là tài sản không thể di dời được. Với các hàng hoá khác người bán, người mua có thể
dễ dàng đem hàng hoá về nơi tùy ý nhưng với BĐS thì hầu như không thể di dời được.
Vì người ta không thể vận chuyển hàng hoá BĐS đến các trung tâm giao dịch BĐS để
trưng bày hay mua bán, trao đổi được và người mua được BĐS cũng không thể vận
chuyển đến nơi mà mình mong muốn. Do đó BĐS không có thị trường trung tâm. Bên
cạnh đó những BĐS tham gia thị trường ở khắp mọi nơi nên TTBĐS là một thị trường
trải rộng không có thị trường trung tâm.

- Thị trường mang tính chất địa phương
Đó là do tính cố định của BĐS tạo nên. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa
điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. Nếu hai BĐS như nhau mà một BĐS có vị trí
ở trung tâm và một BĐS có vị trí ở ngoại ô thì giá trị của chúng rất khác nhau. Một
BĐS ở đô thị lớn luôn có giá trị cao hơn nhiều BĐS đó ở các đô thị nhỏ, vùng sâu
vùng xa cho nên TTBĐS mang tính địa phương sâu sắc.
- Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Những đặc tính tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên TTBĐS như:
+ Hàng hoá và dịch vụ trong thị trường hoàn hảo là giống nhau và có thể thay
thế cho nhau còn trong TTBĐS mỗi thửa đất có một vị trí độc nhất vô nhị, các BĐS
không hoàn toàn giống nhau để có thể thay thế.
Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy

+ Trong TTBĐS người bán và người mua sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hay
thấp hơn giá thị trường miễn đạt được ý nguyện của mình đã tác động làm thay đổi đến
giá giao dịch.
+ TTBĐS chịu ảnh hưởng bởi những qui định của chính quyền địa phương và
Nhà nước như qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thuế, luật xây dựng ….
+ Vì đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được nên người ta không thể
chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn và đất đai có tính tăng trị làm cho TTBĐS
mang tính độc quyền rất cao.
+ Do tính dị biệt của đất đai người mua và người bán đều không nhận được đầy
đủ thông tin nếu có cũng rất nghèo nàn và độ tin cậy kém về các điều kiện thị trường.
Người mua và người bán không thường xuyên và không quen với các thủ tục mua bán
trên thị trường.

- Là thị trường đa phân khúc
Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng cùng với những chính sách của Nhà nước áp
dụng đối với các đối tượng khác nhau nên TTBĐS dễ bị phân khúc thành nhiều loại thị
trường khác nhau và thành nhiều phân khúc khác nhau. Và tính đa phân khúc của thị
trường là do sự khác nhau về thu nhập của các đối tượng tiêu dùng.
- Là thị trường rất nhạy cảm với các biến động về kinh tế, chính trị
TTBĐS rất nhạy cảm với các biến động về tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng khi
nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi nền kinh tế suy giảm.
- Là thị trường có quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền tệ
TTBĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn, mật thiết với tỉ lệ lãi suất
bởi vì tỉ lệ lãi suất tác động trực tiếp đến chi phí đầu tư.
3. Vị trí, vai trò của TTBĐS đối với nền kinh tế và đời sống xã hội:
TTBĐS là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền
kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này chính là nhân tố
quan trọng góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu
hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, nâng cao đời sống của các tầng lớp
dân cư, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo
hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước. Vị trí và vai trò của TTBĐS biểu hiện
trên các mặt cụ thể sau:
- TTBĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường.
Vì TTBĐS liên quan trực tiếp đối với lượng tài sản cực lớn cả về qui mô, tính chất
cũng như giá trị và chúng trực tiếp tác động đến nền kinh tế quốc dân. BĐS nhà đất
còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS
nhà đất ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là
nguồn gốc để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
- TTBĐS có quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Đầu tư vào BĐS sử dụng một
lượng vốn lớn và thời gian dài, vì vậy TTBĐS chính là đầu ra của thị trường vốn.
Ngược lại, hoạt động TTBĐS tốt là cơ sở để huy động nguồn vốn lớn cho phát triển
kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê cho thấy, ở các nước phát triển
lượng tiền NH cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% tổng lượng vốn vay.

Khi các giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh chẳng
những làm nhân đôi giá trị sử dụng của BĐS mà còn có tác dụng khai thác nguồn vốn
Trang 7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy

nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển. Vì vậy, phát triển đầu tư kinh doanh BĐS
đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào
phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng
của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt TTBĐS, đặc biệt là thị trường QSDĐ và thị trường
nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quí giá thuộc sở hữu
toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu, bảo đảm cho sự phát triển đô thị và nông
thôn văn minh, hiện đại đưa đất nước bước vào thời kỳ công nghiệp hóa – hiện đại
hóa trong xu thế hội nhập và phát triển.
- Phát triển và quản lý tốt TTBĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển,
tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. TTBĐS có quan hệ trực tiếp với các thị
trường khác như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao
động,…Vì vậy, có thể nói sự phát triển của TTBĐS có tác động lan toả tới sự phát
triển của nền kinh tế quốc dân.
- TTBĐS phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hoá BĐS giao
dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước,
TTBĐS phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng các loại giao dịch, làm cho
cùng một khối lượng hàng hoá nhưng qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng
hàng hoá luân chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà
nước thông qua tăng thu nhập và thuế. Phát triển và điều hành tốt TTBĐS sẽ có tác
dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo

lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc,… để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể
và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả TTBĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày
càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn. Nhà ở là nhu cầu cơ bản
thiết yếu của người dân. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ lệ lớn trong
TTBĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong TTBĐS, những cơn “sốt”
nhà đất hầu hết bắt nguồn từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường khác, ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý hiệu quả TTBĐS
nâng cao chất lượng nhà ở bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm giá nhà phù hợp với thu
nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về
TTBĐS nhà ở.
- Những ảnh hưởng tiêu cực của TTBĐS có thể xảy ra đối với nền kinh tế và
đời sống xã hội.
I.1.3 Tổng quan về tín dụng bất động sản:
1. Tín dụng ngân hàng:
a) Khái niệm:
- Tín dụng có nguồn gốc từ thuật ngữ La tinh credittum có nghĩa là sự tin
tưởng, tín nhiệm hay nói một cách khác tín dụng thể hiện sự tôn trọng tin tưởng của
người nào đó sẽ hoàn thành nghĩa vụ trả tiền theo quy định của họ phù hợp với ý muốn
và khả năng của người đó. Hay nói cách khác tín dụng là quan hệ vay mượn được biểu
hiện dưới hình thái tiền tệ hoặc hiện vật dựa trên nguyên tắc người đi vay (cá nhân,
DN và các chủ thể khác) phải trả cho người cho vay (NH và các định chế tài chính
khác) cả gốc và lãi sau một thời gian nhất định theo thoả thuận trong hợp đồng.
Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy


- Tín dụng NH là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ NH cho KH
trong một thời gian nhất định với một khoản chi phí nhất định. Cũng như quan hệ tín
dụng khác, tín dụng NH chứa đựng ba nội dung:
+ Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang cho người sử
dụng.
+ Sự chuyển nhượng này mang tính tạm thời hay có thời hạn.
+ Sự chuyển nhượng này có kèm theo chi phí
b) Sự cần thiết của tín dụng ngân hàng trong nền kinh tế:
Trong nền kinh tế thị trường, NHTM đóng vai trò quan trọng của toàn bộ nền
kinh tế quốc dân. Và tín dụng NH là một điều kiện thiết yếu của NH, nó đóng vai trò
như một mạch máu, hệ thần kinh, hệ tuần hoàn. Nền kinh tế chỉ có thể cất cánh và phát
triển với tốc độ cao khi hệ thống tín dụng NH càng lớn mạnh và lành mạnh. Như vậy,
sự ra đời, tồn tại và phát triển của hệ thống tín dụng là một điều kiện tất yếu và khách
quan của nền kinh tế và được thể hiện qua những đặc điểm sau:
- Tín dụng NH thúc đẩy sản xuất phát triển
Xuất phát từ chức năng tập trung và phân phối vốn trong nền kinh tế, tín dụng
ngân hàng đã thu hút nguồn vốn dư thừa, tạm thời nhàn rỗi để đưa vào hoạt động sản
xuất kinh doanh, đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp, từ đó phục vụ cho sự tăng
trưởng của nền kinh tế.
Mặt khác, trong quá trình huy động vốn và cho vay cũng như tổ chức thanh
toán cho khách hàng, ngân hàng có thể đánh giá được tình hình sản xuất kinh doanh
cũng như khả năng thanh toán chi trả của khách hàng. Trong quá trình cho vay, để
tránh rủi ro ngân hàng luôn đánh giá phân tích khả năng tài chính và thường xuyên
giám sát hoạt động kinh doanh của khách hàng để có thể điều chỉnh, tác động kịp
thời khi cần thiết, hướng dẫn cho hoạt động của khách hàng đi đúng hướng, đạt được
hiệu cao. Do vậy tín dụng ngân hàng đã góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển vững
mạnh, từng bước tạo điều kiện vật chất cho xã hội.
- Tín dụng NH góp phần ổn định tiền tệ và giá cả
Trong nền kinh tế thị trường chú trọng phát triển lưu thông hàng hoá phải gắn
liền với ổn định lưu thông tiền tệ. Do những nét ưu việt của mình mà tín dụng ngân

hàng đã góp phần ổn định lưu thông tiền tệ. Tín dụng ngân hàng là một trong những
cách để đưa tiền vào lưu thông và từ đó có thể kiểm soát được phần nào khối lượng
tiền trong lưu thông nhằm làm cho khối lượng tiền tệ trong nền kinh tế phù hợp với
khối lượng của hàng hoá. Nếu tín dụng ngân hàng phát huy được hiệu quả thì nó góp
phần đảm bảo cho khối lượng tiền cung ứng phù hợp (vì khi cho vay ngân hàng đưa
tiền vào lưu thông và khi thu nợ là ngân hàng rút tiền khỏi lưu thông). Mặt khác, với
chức năng tạo tiền các NHTM có khả năng mở rộng tiền gửi làm tăng khối lượng tiền
trong lưu thông.Vì vậy, các NHTM phải thực hiện điều tiết hoạt động tín dụng như:
tỷ lệ dự trữ bắt buộc, hạn mức tín dụng ... Nhờ tín dụng ngân hàng đã góp phần ổn
định lưu thông tiền tệ làm khối lượng tiền tệ phù hợp với khả năng hàng hoá lưu
thông trong nền kinh tế nên giá cả hàng hoá dần dần ổn định.
- Tín dụng ngân hàng góp phần ổn định đời sống, tạo công ăn việc làm và ổn
định trật tự xã hội.

Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy

Tín dụng ngân hàng đầu tư vào những lĩnh vực mới cải tạo và nâng cao năng
lực sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, mở rộng qui mô sản xuất từ đó tạo thêm
nhiều công ăn việc làm cho người lao động. Bên cạnh đó do năng lực sản xuất được
nâng lên nên số lượng sản phẩm tiêu thụ sẽ nhiều, đó là nguồn để tăng thu nhập của
cán bộ trong xí nghiệp, và góp phần ổn định đời sống cho chính họ. Mặt khác, tín
dụng ngân hàng cũng tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển dịch cơ cấu đầu tư, làm
cho cơ cấu nền kinh tế trở lên hợp lý từ đó làm điều kiện cho sự ổn định và trật tự an
toàn xã hội.
- Tín dụng NH thúc đẩy cạnh tranh góp phần tạo nên một cơ cấu kinh tế hợp

lý
Trong nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp luôn luôn tìm kiếm lợi nhuận
tối đa, để thực hiện mục đích của mình các doanh nghiệp luôn luôn phải thực hiện
ứng dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ mở rộng thị trường nâng cao hiệu
quả quản trị kinh doanh để ngày càng thu được nhiều lợi nhuận, thắng trong cạnh
tranh để tồn tại và phát triển. Muốn vậy ngoài vốn của mình các doanh nghiệp cần
đòi hỏi một lượng vốn lớn, chính tín dụng ngân hàng là nguồn vốn tài trợ cho các nhu
cầu đó, đồng thời cũng nhờ vào vốn tín dụng các nhà kinh doanh có thể chuyển từ
ngành có lợi nhuận thấp sang ngành có lợi nhuận cao tạo việc bình quân hoá lợi
nhuận trong nền kinh tế từ đó thúc đẩy quá trình hình thành nền kinh tế hợp lý.
- Tín dụng NH tạo điều kiện thuận lợi mở rộng qui mô sản xuất chiếm lĩnh thị
trường
Khi được đầu tư vốn, doanh nghiệp có cơ hội để mở rộng qui mô sản xuất, đầu
tư để tăng thêm nhiều sản phẩm có mẫu mã và chất lượng cao để cung ứng ra thị
trường nhờ vậy sản phẩm của doanh nghiệp được thị trường tín nhiệm và chấp nhận,
từ đó sản phẩm tiêu thụ được nhiều hơn, dần dần chiếm được tình cảm và lòng tin
của khách hàng làm cho sản phẩm chiếm lĩnh được thị trường, mở rộng thị phần hoạt
động tạo điều kiện vật chất cho doanh nghiệp.
c) Các nguyên tắc trong tín dụng ngân hàng:
- Vốn vay phải sử dụng đúng mục đích đã nêu trong hồ sơ vay vốn
- Vốn vay phải được hoàn trả cả gốc và lãi đầy đủ, đúng hạn.
- Vốn vay phải có vật tư đảm bảo hay được người khác thế chấp tài sản bảo
lãnh vốn vay.
d) Phân loại tín dụng ngân hàng:
Trong nền kinh tế thị trường, thì hiện nay có rất nhiều hình thức tín dụng trong
hoạt động của NH như cho vay đối với DN, cá nhân, tổ chức kinh tế, cho vay tiêu
dùng, cho vay sản xuất….Tín dụng có thể phân chia thành ra nhiều loại khác nhau
tùy theo những tiêu thức phân loại khác nhau
Dựa vào thời hạn tín dụng - Theo tiêu thức này tín dụng có thể phân chia
thành các loại sau:

- Tín dụng ngắn hạn: là loại tín dụng có thời hạn dưới một năm, được xác định
phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh và khả năng trả nợ của KH, loại tín dụng này
chiếm chủ yếu trong các NHTM. Tín dụng ngắn hạn thường được dùng để cho vay bổ
sung thiếu hụt tạm thời vốn lưu động và cho vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt cá nhân,
nhằm tài trợ cho việc đầu tư vào tài sản lưu động.
Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy

- Tín dụng trung hạn: là loại tín dụng có thời hạn từ 1 đến 5 năm dùng để cho
vay vốn mua sắm tài sản cố định, cải tiến và đổi mới kĩ thuật, mở rộng và xây dựng
các công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh.
- Tín dụng dài hạn: là loại tín dụng có thời hạn trên 5 năm được sử dụng để cấp
vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến và mở rộng sản xuất có quy mô lớn, thường là nhằm
tài trợ đầu tư vào các dự án đầu tư.
Dựa vào mức độ tín nhiệm của KH – Theo tiêu thức này, tín dụng có thể được
phân chia thành các loại sau:
- Tín dụng không có bảo đảm: là loại tín dụng không có tài sản thế chấp, cầm
cố hoặc bảo lãnh của người khác mà chỉ dựa vào uy tín của bản thân KH vay vốn
quyết định cho vay.
- Tín dụng có bảo đảm: là loại tín dụng dựa trên cơ sở các bảo đảm cho tiền vay
như thế chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của một bên thứ ba nào khác.
Dựa vào đối tượng tín dụng - Theo tiêu thức này tín dụng chia làm hai loại
- Tín dụng vốn lưu động: là loại tín dụng cung cấp nhằm hình thành vốn lưu
động như cho vay để dự trữ hàng hoá, mua nguyên liệu cho sản xuất.
- Tín dụng vốn cố định: là loại tín dụng cung cấp để hình thành vốn cố định.
Loại tín dụng này được thực hiện dưới hình thức cho vay trung và dài hạn. Tín dụng

vốn cố định thường được cấp phát phục vụ việc đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải
tiến và đổi mới kĩ thuật, mở rộng sản xuất, xây dựng các xí nghiệp và công trình mới.
Dựa vào mục đích tín dụng- Theo tiêu thức này tín dụng phân chia thành các
loại sau:
- Tín dụng BĐS: Đây là các khoản tín dụng được bảo đảm bằng bất động sản,
bao gồm:
+ Tín dụng ngắn hạn cho xây nhà và mở rộng đất đai
+ Tín dụng dài hạn để mua đất đai, nhà cửa căn hộ, cơ sở dịch vụ trang trại và
BĐS ở nước ngoài
- Tín dụng công thương nghiệp: Đây là các khoản tín dụng cấp cho các DN để
trang trải các chi phí như mua nguyên vật liệu, trả thuế và chi trả lương.
- Tín dụng nông nghiệp: Đây là các khoản tín dụng cấp cho các hoạt đông nông
nghiệp, nhằm trợ giúp các hoạt động trồng trọt, thu hoạch mùa màng và chăn nuôi gia
súc.
- Tín dụng cá nhân: Đây là các khoản tín dụng cấp cho cá nhân để mua sắm
hàng hoá tiêu dùng đắt tiền như xe hơi, nhà di động, trang thiết bị trong nhà…
- Tín dụng cho các tổ chức tài chính: Đây là các khoản tín dụng cấp cho các
NH, công ty bảo hiểm, công ty tài chính và các tổ chức tài chính khác.
- Cho thuê tài chính: Là việc NH mua các trang thiết bị, máy móc và cho thuê
lại chúng.
- Tín dụng khác: Bao gồm các khoản tín dụng khác chưa được phân loại ở trên
(ví dụ tín dụng kinh doanh chứng khoán).
Dựa vào xuất xứ tín dụng - Theo tiêu thức này tín dụng phân chia thành các loại
sau:
Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy


- Cho vay trực tiếp: NH cấp vốn trực tiếp cho người có nhu cầu, đồng thời
người đi vay trực tiếp hoàn trả nợ vay cho NH
- Cho vay gián tiếp: là khoản cho vay được thực hiện thông qua việc mua lại
các khế ước hoặc chứng từ nợ đã phát sinh và còn trong thời hạn thanh toán.
e) Điều kiện vay vốn: Theo NHNN Việt Nam quyết định số: 1627/QĐ-NHNN
như sau:
- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm
dân sự theo quy định của pháp luật.
- Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.
- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời gian cam kết.
- Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu
quả, hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy
định của pháp luật .
- Thực hiện quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính Phủ, NHNN
Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng Công Thương Việt Nam.
2. Các biện pháp bảo đảm tín dụng:
- Bảo đảm tín dụng hay còn được gọi là bảo đảm tiền vay là việc TCTD áp
dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi
được các khoản nợ đã cho KH vay. Nói chung bất kỳ tài sản hoặc các quyền phát sinh
từ tài sản có thể tạo ra ngân lưu đều có thể dùng làm bảo đảm tiền vay. Tuy nhiên để
bảo đảm tiền vay thực sự có hiệu quả đòi hỏi:
+ Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm
+ Tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu (phải có giá trị
và có thị trường tiêu thụ).
+ Có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền xử lý tài sản dùng làm
bảo đảm tiền vay
- Bảo đảm tín dụng nói chung có thể thực hiện bằng nhiều cách, bao gồm bảo
đảm bằng tài sản thế chấp, bảo đảm bằng tài sản cầm cố, bảo đảm bằng tài sản hình
thành từ vốn vay, và bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh của bên thứ ba.

+ Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp
Theo luật dân sự thì thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là
BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho bên có quyền để bảo đảm việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp là người đi vay đem tài sản là BĐS thuộc
quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho NH cho vay để vay một số tiền nhất
định và dùng tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi vay
không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho NH cho vay thì NH cho
vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ.
Theo bộ luật dân sự năm 2005 tại điều 342 qui định:
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây
gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Trang 12


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ của
BĐS, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thoả thuận giao cho người
thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Việc thế chấp QSDĐ được thực hiện theo qui định tại các điều từ Điều 715 đến
Điều 721 của Bộ luật này và các qui định khác của pháp luật có liên quan.
Vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi Luật dân sự và Luật đất đai. Theo hai

luật này thế chấp có hai loại: Thế chấp BĐS và thế chấp giá trị QSDĐ.
Thế chấp BĐS
Giá trị tài sản thế chấp bao gồm giá trị của tài sản kể cả hoa lợi, lợi tức và các
trái quyền có được từ BĐS.
Tất cả các BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tổ chức đều có thể sử
dụng để thế chấp vay vốn. Khi thế chấp hai bên, NH và KH, phải thoả thuận định giá
tài sản thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Phòng công chứng.
Thế chấp giá trị QSDĐ:
Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý và thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định
lâu dài. Trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nói trên chỉ có cá nhân, hộ
gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng QSDĐ làm tài sản thế chấp vay vốn
NH.
+ Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố
Cầm cố tài sản là việc bên có nghĩa vụ giao tài sản là động sản thuộc sở hữu của
mình, cho bên có quyền nắm giữ để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Trong quan hệ tín dụng: cầm cố là việc người đi vay chuyển giao tài sản là
động sản cho NH cho vay nắm giữ để vay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để
bảo đảm cho số nợ vay, khi đến hạn người đi vay không trả được nợ cho NH thì NH sẽ
phát mãi tài sản cầm cố hoặc tiếp nhận tài sản cầm cố để thu nợ.
+ Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của KH vay mà giá trị tài sản được tạo
ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản cho vay của NH. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản
hình thành từ vốn vay là việc KH vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với NH.
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay được áp dụng trong các
trường hợp sau đây:
• Trường hợp Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết định giao cho NH cho
vay đối với KH và đối tượng vay.

• NH cho vay trung hạn, dài hạn với các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, đời sống nếu KH vay và tài sản hình thành từ vốn vay đáp ứng được
các điều kiện KH vay có tín nhiệm, có khả năng tài chính để trả nợ, có dự án đầu tư
Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy

khả thi, có mức vốn tự có tham gia vào dự án và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay tối
thiểu bằng 50% vốn đầu tư.
+ Bảo đảm tín dụng bằng hình thức bảo lãnh
Bảo lãnh là việc bên thứ ba cam kết với bên cho vay (người nhận bảo lãnh) sẽ
thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người được bảo lãnh) nếu khi đến hạn mà
người được bảo lãnh không thực hiện hoặc không thể thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.
Bảo lãnh có thể chia thành 2 loại chính: Bảo lãnh bằng tài sản và bảo lãnh bằng tín
chấp.
3. Tín dụng bất động sản:
a) Khái niệm:
Các NH thường “cho vay BĐS” để tài trợ cho việc mua những tài sản thực –
nhà cửa, khu căn hộ, trung tâm mua bán, khu văn phòng, nhà kho, xây dựng, đầu tư
xây dựng các dự án khu chung cư, khu nghỉ mát, khách sạn… và các cơ sở vật chất
khác trong một số trường hợp gồm cả đất đai. Cho vay BĐS là một lĩnh vực mà bản
thân nó chứa đựng một sự khác biệt quan trọng so với các dạng cho vay khác của NH.
Trong hoạt động NH, cho vay BĐS có thể là những món vay có quy mô nhỏ
như khoản vay dùng để sửa chữa nhà, được thanh toán đủ trong vòng vài tháng hoặc
vài năm, nhưng cũng có thể là những khoản vay mang tính kéo dài từ 25 đến 30 năm,
để cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua mới một căn nhà hay căn hộ
chung cư.

b) Sự khác nhau giữa cho vay bất động sản và các hình thức cho vay khác:
Cho vay BĐS khác với phần lớn các hình thức cho vay khác trên một số khía
cạnh chủ yếu.
Thứ nhất là về quy mô của khoản vay: quy mô trung bình của một món vay
BĐS thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của một món vay thông thường
đặc biệt là cho vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ. Do đặc điểm của BĐS là tính
khan hiếm, tính lâu bền, đồng thời các công trình xây dựng trên đất thường đòi hỏi
thời gian khá dài nên giá cả của một giao dịch BĐS thường là rất lớn.
Thứ hai là về thời hạn của khoản vay: một số khoản cho vay mua nhà thế chấp,
chủ yếu cho các ngôi nhà có một gia đình ở thường có kỳ hạn dài nhất (khoảng từ 15
năm đến 25 năm hoặc 30 năm) trong danh mục cho vay của NH. Bên cạnh đó các dự
án BĐS có thời hạn rất dài, khả năng hoàn vốn chậm. Bởi khoản vay thường có giá trị
lớn mà khả năng trả nợ của KH thì có hạn, mỗi tháng KH chỉ có thể trả một phần tiền
vốn và lãi, do đó khoản vay thường có thời hạn dài để phù hợp với khả năng trả nợ của
KH.
Nhìn chung cho vay dài hạn loại này chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng
đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong
điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khoẻ của người vay – trong suốt kỳ hạn của
món vay.
Thứ ba là về TSĐB của khoản vay: đối với hình thức cho vay khác, chính dòng
tiền mặt dự tính hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để NH quyết
định có cho vay hay không cho vay. Còn BĐS là tài sản có giá trị lớn và có những đặc
điểm như không thể di dời, bền lâu… nên thường đóng vai trò là TSĐB trong các hoạt
động cho vay. Trong cho vay BĐS, giá trị và tình trạng của tài sản lại là trọng tâm của
Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy


món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay. Trong
cho vay BĐS, sự đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định
cho vay. Sự đánh giá này phải tuân theo tiêu chuẩn của ngành và của chính phủ.Mặt
khác ở các hình thức cho vay khác thì BĐS thường là TSĐB vừa là đối tượng, mục
tiêu tín dụng vừa đóng vai trò là TSĐB cho khoản vay. Do đó, việc định giá BĐS đặc
biệt được chú trọng bởi nó ảnh hưởng tới giá trị cũng như độ an toàn của khoản vay.
c) Vai trò của tín dụng bất động sản:
- Góp phần đô thị hoá
Để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường
chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô
thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt. Để phát triển thị trường
BĐS thực hiện đô thị hóa thì vấn đề nguồn vốn được đặt lên hàng đầu. Bởi lẽ đầu tư
vào lĩnh vực này cần một lượng vốn lớn nên không thể chỉ trông chờ vào vốn tự có của
một cá nhân hoặc tổ chức, NH với vai trò là nơi tập trung vốn nhàn rỗi sẽ là trung tâm
đáp ứng nhu cầu vốn cho việc phát triển thị trường BĐS.
- Góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế
TTBĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín
dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo
phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào
lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát
triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc
đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các
công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan
trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Nếu một
quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng
hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một
tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu
đề ra.
- Góp phần ổn định đời sống

Những người có thu nhập trung bình, thấp sẽ không có sẵn một số tiền lớn để
mua nhà, xây sửa nhà, do đó NH sẵn sàng cho vay trả góp hàng tháng với điều kiện
nguồn thu nhập đó là ổn định, qua đó góp phần ổn định đời sống cho tầng lớp này.
d) Đối tượng của tín dụng bất động sản:
- Đối với KH là cá nhân bao gồm: cho vay vốn để xây dựng, sửa chữa nhà, mua
nhà, nền nhà ở.
Nếu vay vốn để mua nhà, đất nền nhà ở: phải có hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng nhà / nền nhà.
Nếu vay vốn để xây dựng, sửa chữa nhà ở thì phải có giấy phép xây dựng, sửa
chữa do cơ quan chức năng cấp (trừ trường hợp sửa chữa không thuộc diện phải xin
phép).
- Đối với KH là các DN: Cho vay nhằm bổ sung vốn để:
Thực hiện các dự án đầu tư phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh như xây dựng
nhà kho, nhà xưởng, cầu, cảng, bến, bãi …
Thực hiện các dự án kinh doanh như nhà ở, văn phòng cho thuê, lập khu công
nghiệp…
Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Bùi Hoàng Phương Thúy

I.1.4. Rủi ro tín dụng bất động sản:
1. Khái niệm:
Chúng ta có rất nhiều định nghĩa về danh từ “Rủi ro”, mỗi định nghĩa đứng
dưới nhiều góc độ và cách nhìn khác nhau. Chúng ta có thể ghi nhận một vài định
nghĩa về “Rủi ro” như sau:
Theo Frank Knight: “Rủi ro là sự bất trắc có thể đo lường được” (Trích dẫn từ
“Rủi ro” của Frank Knight, 1921)

Theo Irving Preffer: “Rủi ro là tổng hợp những sự ngẫu nhiên có thể đo lường
được bằng sác xuất” (Trích dẫn từ “Risk Management in Banking”-Joel Bessis-1999)
Theo Allan Willett: “Rủi ro là sự bất trắc cụ thể liên quan đến việc xuất hiện
một biến cố không mong đợi” (Trích dẫn từ “The economic Theory of risk and
insurance” của Allan Willett, 1951)
Nhiều tác giả cho rằng: “Rủi ro là một sự không chắc chắn xảy ra hoặc ngày
giờ xảy ra không chắc chắn” (Trích dẫn từ “Quản trị rủi ro trong kinh doanh ngân
hàng” của PGS.TS Nguyễn Văn Tiến)
Mặc dù có rất nhiều định nghĩa về “Rủi ro” khác nhau nhưng nhìn chung thì tất
cả các định nghĩa đó đề cập đến hai vấn đề:
+ Sự không chắc chắn, yếu tố bất trắc.
+ Một khả năng xấu: một biến cố không mong đợi, gây ra tổn thất.
- Tóm lại: Rủi ro là một sự không chắc chắn hay một tình trạng bất ổn.Tuy
nhiên, không phải sự không chắc chắn nào cũng là rủi ro. Chỉ có những tình trạng
không chắc chắn nào có thể ước đoán được xác suất xảy ra mới được xem là rủi ro.
- Rủi ro tín dụng BĐS là sự xuất hiện những biến cố không bình thường trong
quan hệ tín dụng, từ đó tác động xấu đến hoạt động của NH và có thể làm cho NH lâm
vào tình trạng mất khả năng thanh toán cho KH.
2. Những thiệt hại do rủi ro tín dụng bất động sản gây ra:
Đối với NH: Tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của NH như thiếu
tiền chi trả cho KH, lợi nhuận ngày càng giảm dẫn đến lỗ và mất khả năng thanh toán.
Đối với xã hội: hoạt động của NH có liên quan đến hoạt động của toàn bộ nền
kinh tế. Vì vậy, khi rủi ro xảy ra có thể làm phá sản một vài NH, có khả năng lây lan
các NH khác tạo ra cho dân chúng một tâm lý sợ hãi đến NH rút tiền ào ạt. Điều đó có
thể đưa đến phá sản hàng loạt các NH và sẽ tác động xấu đến nền kinh tế.
3. Nguyên nhân dẫn đến rủi ro:
- Nguyên nhân từ phía cơ quan Nhà nước và nền kinh tế, lãi suất
NH cũng như các chủ thể kinh tế khác trong nền kinh tế được thành lập, tồn tại
và phát triển dưới sự quản lý của Nhà nước. Do đó nhìn chung hoạt động của hệ thống
NH chịu sự điều chỉnh, chi phối của khá nhiều luật, văn bản do Nhà nước quy định.

Tuy nhiên, NH là một chủ thể kinh doanh vô cùng nhạy cảm và hoạt động theo
cơ chế thị trường. Vì vậy khi Nhà nước can thiệp vào hoạt động của NH bằng các biện
pháp hành chính thì không chỉ ảnh hưởng tức thời tới một NH mà đến cả toàn bộ hệ
thống NH. Điều này gây rủi ro rất lớn cho NH.
Hơn nữa, dự án cho vay BĐS thường kéo dài, khi thị trường BĐS đóng băng sẽ
làm khả năng thu hồi vốn chậm và gặp nhiều khó khăn. Khi thị trường BĐS suy thoái,
NH sẽ chịu thiệt hại hết sức nặng nề vì phần định giá cho vay của NH sẽ cao hơn giá
thị trường. Chẳng hạn, tại thời điểm cho vay khu đất có giá 5 tỉ đồng, NH cho vay 70%
Trang 16