A. MỞ ĐẦU
Ngành Tài chính - Ngân hàng ở nước ta trong những năm gần đây phát triển
không ngừng theo nhu cầu của xã hội. Từ ban đầu chỉ là một vài tổ chức tính
dụng (TCTD) do Nhà nước thành lập và hoạt động chủ yếu từ ngân sách quốc
gia. Nhưng đến nay, các TCTD đã tăng lên một cách đáng kể và đa dạng loại
hình hoạt động từ Công ty tài chính, Ngân hàng thương mại cổ phần, Ngân hàng
đầu tư, Ngân hàng phát triển, Ngân hàng chính sách, Quỹ tín dụng nhân dân,
Công ty cho thuê tài chính… Một trong những hoạt động kinh doanh chính của
các TCTD là hoạt động cho vay (tín dụng). Trong thị trường tài chính Việt Nam
đồng hành cùng các hợp đồng tín dụng là các biện pháp bảo đảm cho vay như:
bảo lãnh, thế chấp, cầm cố… Nhưng phổ biến nhất hiện nay vẫn là hình thức thế
chấp bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Tuy nhiên, QSDĐ là một loại quyền tài sản, phát sinh từ chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai nên việc quy định bản thân QSDĐ và thế chấp QSDĐ là khá phức
tạp, mang tính đặc thù cao. Hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh về Thế chấp
QSDĐ trong các TCTD khá phức tạp, trong đó có các văn bản của Bộ Tài
nguyên Môi trường, văn bản của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính... Mặc dù,
các văn bản cũng có sự đồng bộ, thống nhất chung chịu sự điều chỉnh của Bộ
luật Dân sự (BLDS), Luật Đất đai (LĐĐ), Luật các TCTD… nhưng cũng không
tránh khỏi những sự bất cập, chồng chéo dẫn đến khó khăn trong quá trình thi
hành trên thực tế.
Từ những nguyên nhân nêu trên, việc nghiên cứu một cách có hệ thống,
khoa học các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ để hiểu
đúng và thực hiện đúng, cũng như phát hiện ra những điểm bất cập và hướng tới
hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành là thực sự cần thiết và cấp bách. Lựa
chọn chủ đề: " Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín
dụng ở Việt Nam" làm đề tài nghiên cứu tiểu luận, tôi mong muốn góp phần
hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề xử lý tài sản
thế chấp là QSDĐ, để nâng cao hiệu quả của quá trình xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay.

1


B. NỘI DUNG
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1 Các khái niệm cơ bản
1.1.1 Thế chấp tài sản
Tại Việt Nam, “thế chấp” có nguồn gốc xuất xứ từ một từ Hán – Việt, trong
đó “Thế là bỏ đi, thay cho” còn “Chấp là cầm giữ, bắt”. Theo đó, có thể hiểu
“thế chấp” là sự “thay thế” để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ. Hay nói cách
khác, có thể hiểu thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ
đã lựa chọn để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản; giá
trị của tài sản này có khả năng thay thế cho nghĩa vụ bị vi phạm.
Về phương diện pháp lý, thế chấp tài sản đã được quy định tại Điều 317 của
Bộ Luật dân sự năm 2015:
“Điều 317. Thế chấp tài sản
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản
cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao
cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Đất đai có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng đối với con người, đối với sự
sống trên trái đất và quá trình sản xuất, phát triển của xã hội, nên hầu hết các
nước đều xem đất đai là một loại tài sản đặc biệt.
Theo lý thuyết truyền thống của pháp luật dân sự, đất đai là một tài sản nên
chủ sở hữu đất đai có ba quyền đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt. Đây là ba quyền năng cơ bản của chủ sở hữu đối với tài sản. Tuy

nhiên, tùy từng điều kiện kinh tế, xã hội, ý chí của giai cấp cầm quyền mà pháp
luật mỗi quốc gia quy định chế độ sở hữu khác nhau đối với đất đai. Nhiều quốc
gia trên thế giới thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, vì vậy cá nhân,
tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt đối với đất đai. Ở Việt Nam, pháp luật không thừa nhận
sở hữu tư nhân về đất đai, mà Điều 53 Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý” do vậy Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai.
Theo đó, để thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước “Trao QSDĐ cho
người sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Nhà nước công nhận QSDĐ cho người sử
dụng đất (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo) thông qua quyết định
2


giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa
Nhà nước với bên có nhu cầu sử dụng hoặc công nhận QSDĐ đối với người
đang sử dụng đất ổn định lâu dài.
QSDĐ ở nước ta được hình thành không dựa trên học thuyết về các quyền
tự nhiên, mà nó là sản phẩm của hệ thống pháp luật nước ta. Căn cứ vào điều
kiện chính trị, kinh tế, xã hội và sự phân chia giới hạn kiểm soát đất đai giữa
Nhà nước với người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đã tạo ra một loại
tài sản mới đó là QSDĐ. Người sử dụng đất chỉ được chuyển QSDĐ (chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp
vốn…).
Từ sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về QSDĐ như sau:
“QSDĐ là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho
QSDĐ; quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của dất, quyền được
hưởng những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo

quy định của pháp luật”.
1.1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất
Khái niệm: Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có
QSDĐ (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện
nghĩa vụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp
được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một tài sản đặc biệt được biểu hiện dưới
dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp.
QSDĐ không phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của người mang đi thế
chấp mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Do bị chi
phối bởi hình thức sở hữu đại diện của nhà nước về đất đai nên các quy định về
thế chấp QSDĐ bị ràng buộc một cách chặt chẽ bởi các quy định của Nhà nước.
Với quan hệ thế chấp QSDĐ thì không phải QSDĐ nào của người sử dụng đất
cũng đương nhiên là đối tượng trong giao dịch thế chấp mà chỉ có những QSDĐ
được Nhà nước cho phép, được pháp luật chỉ định mới trở thành đối tượng của
các giao dịch đó.
Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì thế chấp
QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ.
Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền của người sử dụng đất được
pháp luật đất đai hiện hành quy định trong nhóm quyền chuyển QSDĐ bao gồm:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn, tặng cho và thế chấp
QSDĐ. Tuy nhiên, thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ có điều kiện
hoặc đây là hình thức chuyển QSDĐ không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không
trọn vẹn, không đầy đủ thể hiện ở chỗ, khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, bên
có tài sản thế chấp chỉ chuyển giao chứng thư pháp lý xác nhận về nguồn gốc
3


hợp pháp đối với QSDĐ thế chấp đó, mà không chuyển giao QSDĐ về mặt thực

tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của
chúng, mà quyền đó vẫn thuộc về bên thế chấp. Tính có điều kiện thể hiện ở
chỗ, bên thế chấp QSDĐ có thể nhận lại, khôi phục lại hoàn toàn QSDĐ về
phương diện pháp lý khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ theo đúng
thời gian và những cam kết, thỏa thuận giữa hai bên. Hoặc QSDĐ cũng có thể bị
chấm dứt một cách tuyệt đối và xác lập quyền cho phía bên kia (bên nhận thế
chấp) nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khi
đến hạn. QSDĐ thế chấp được sử dụng QSDĐ như một công cụ làm tin, gây sự
tin tưởng và tạo tâm lý yên tâm cho bên nhận thế chấp khi họ lo sợ không có cơ
sở đảm bảo chắc chắn nghĩa vụ sẽ được bên vay thực hiện nghiêm chỉnh. Việc
bên nhận thế chấp tạm thời giữ giấy tờ về QSDĐ của bên thế chấp là nhằm tìm
một hình thức thỏa mãn lợi ích cho cả hai bên chứ không làm thay đổi chủ thể
sử dụng đất cũng như không làm thay đổi các quan hệ cụ thể liên quan đến
QSDĐ đã được thiết lập trước khi thế chấp. Mục đích của bên thế chấp luôn
luôn hướng tới việc có được một nguồn vốn để đầu tư, khai thác một cách có
hiệu quả trên mảnh đất hợp pháp của mình. Bên thế chấp mong muốn được khai
thác, sử dụng, duy trì và tồn tại tài sản là QSDĐ của mình mãi mãi chứ không
hướng tới việc chuyển hẳn QSDĐ của mình để lấy một khoản tiền từ phía bên
kia, rồi phải chấm dứt QSDĐ hợp pháp của mình. Việc chấm dứt và từ bỏ
QSDĐ của bên thế chấp để xác lập cho bên nhận thế chấp chỉ là giải pháp cuối
cùng và trong trường hợp bên thế chấp không còn con đường lựa chọn nào khác
để thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình. Hay nói cách khác, việc chuyển giao giấy
tờ pháp lý đối với QSDĐ cho bên nhận thế chấp nắm giữ chỉ là cách thức mà
các bên tiến hành để làm cơ sở pháp lý để ràng buộc trách nhiệm lẫn nhau trong
quá trình thực hiện giao dịch, chứ không nhằm mục đích chuyển QSDĐ cho bên
nhận thế chấp sau khi đã thỏa mãn nhu cầu về vốn. Việc chuyển giao QSDĐ chỉ
xảy ra khi đến hạn mà bên thế chấp không trả được nợ. Tuy nhiên, việc chuyển
giao QSDĐ trong trường hợp này không phải bản thân của thế chấp tạo ra mà
phải thông qua hình thức chuyển nhượng hoặc đấu giá hoặc có được bởi một
phán quyết có hiệu lực của Tòa án.

Thứ ba, trình tự thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn nhiều
so với các trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản
khác. Do tính chất đặc biệt của tài sản là QSDĐ, các giao dịch về QSDĐ nói
chung và đặc biệt là giao dịch về thế chấp QSDĐ nói riêng được pháp luật quy
định khá chặt chẽ và nghiêm ngặt. Các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ có
quyền tự do thỏa thuận và định đoạt nhằm thỏa mãn các lợi ích mà các bên
hướng tới, miễn sao không ảnh hưởng hay xâm hại đến lợi ích của người khác,
của Nhà nước. Đối với các giao dịch thế chấp QSDĐ, pháp luật quy định chặt
chẽ và nghiêm ngặt không chỉ điều kiện về chủ thể và đối tượng QSDĐ tham gia
quan hệ thế chấp như đã nêu trên, mà còn thể hiện sự chặt chẽ cả về quy trình
thiết lập và thực hiện giao dịch. Điều đó có thể nhận thấy qua hàng loạt các quy
định của pháp luật thể hiện sự ràng buộc đối với các chủ thể tham gia quan hệ
thế chấp QSDĐ. Chẳng hạn, về hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ, khi thiết
4


lập quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế chấp và bên nhận thế chấp bắt buộc phải
tuân thủ quy định pháp luật về hình thức của hợp đồng: cả BLDS lẫn Luật đất
đai đều quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản mà
không được quyền lựa chọn các hình thức pháp lý khác. Bên cạnh đó, để thuận
lợi cho việc quản lý Nhà nước đối với đất đai và đề phòng rủi ro pháp lý đối với
những giao dịch liên quan đến QSDĐ, pháp luật hiện hành còn quy định hai hệ
thống cơ quan có thẩm quyền – cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký cùng
tham gia trong việc kiểm tra, giám sát giao dịch thế chấp của các bên cho thấy
tính chặt chẽ của pháp luật đối với lĩnh vực này. Ngoài ra, trình tự, thủ tục thế
chấp QSDĐ và quy trình xử lý QSDĐ cũng được pháp luật quy định chặt chẽ và
nghiêm ngặt. Mặc dù QSDĐ được thỏa thuận là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả
nợ, nhưng điều đó không có nghĩa là QSDĐ đương nhiên thuộc quyền chủ động
xử lý của bên nhận thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ trả
nợ. Ví dụ như, khi bên có nghĩa vụ không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì các

bên sẽ thỏa thuận về phương thức xử lý QSDĐ, nếu không thỏa thuận được thì
QSDĐ được xử lý thông qua bán đấu giá, nếu có tranh chấp xảy ra thì các bên
có thể khởi kiện tại Tòa án. Trong trường hợp xử lý QSDĐ thông qua hình thức
đấu giá thì trình tự, thủ tục đấu giá cũng phải đảm bảo đầy đủ các yêu cầu của
pháp luật về đấu giá, phải đảm bảo sự có mặt đầy đủ của các cơ quan chức năng
như tổ chức định giá hay hội đồng định giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
thành lập, đại diện của các sở ban ngành có liên quan như cán bộ chuyên ngành
quản lý đất đai, tài chính, thanh tra,… Ngoài ra, pháp luật cũng quy định bắt
buộc phải đăng ký đối với các giao dịch thế chấp QSDĐ.
Như vậy, đối với các giao dịch liên quan đến QSDĐ, đặc biệt là thế chấp
QSDĐ, pháp luật quy định hết sức chặt chẽ và nghiêm ngặt về các điều kiện,
yêu cầu và thủ tục pháp lý cần thiết có liên quan đến quá trình ký kết, thực hiện
và chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ.
1.2. Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.2.1. Chủ thể của hợp đồng thế chấp
Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ thể của hợp đồng thế chấp
QSDĐ, bao gồm:
Chủ thể thế chấp, bao gồm: các tổ chức kinh tế; hộ gia đình, cá nhân; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Chủ thể nhận thế chấp: là các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam
theo Luật các TCTD 2010, bao gồm:
- Ngân hàng thương mại trong nước được thành lập, tổ chức dưới hình thức
công ty cổ phần;
- Ngân hàng thương mại Nhà nước được thành lập, tổ chức dưới hình thức
công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do Nhà nước sở hữu 100% vốn điều
lệ;

5



- Tổ chức tín dụng phi ngân hàng trong nước được thành lập, tổ chức dưới
hình thức công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn;
- Tổ chức tín dụng liên doanh, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài được
thành lập, tổ chức dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn;
- Ngân hàng hợp tác xã, quỹ tín dụng nhân dân được thành lập, tổ chức
dưới hình thức hợp tác xã;
- Tổ chức tài chính vi mô được thành lập, tổ chức dưới hình thức công ty
trách nhiệm hữu hạn (Điều 6, Luật các TCTD năm 2010).
1.2.2. Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được
thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các
yêu cầu, cụ thể:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất
Khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp chỉ chuyển giao giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp mà không phải bàn giao đất trên
thực địa cho bên nhận thế chấp. Theo đó, bên thế chấp quyền sử dụng đất có các
quyền và nghĩa vụ được quy định cụ thể tại BLDS 2015 như sau:
a. Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất
Được quy định tại Điều 321 BLDS 2015, bên thế chấp quyền sử dụng đất
có quyền:
- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường
hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
- Đầu tư để tăng giá trị của tài sản thế chấp;
- Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài
sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp

chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa
luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền
yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền
thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
- Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay
thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng
như thỏa thuận.
6


Được bán, trao đổi, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho
bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để
thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
b. Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất
Điều 320 BLDS 2015 quy định bên thế chấp có các nghĩa vụ sau:
- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có
thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai
thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có
nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế
chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong
các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 299 của Bộ luật
này.
- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với

tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có
quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì
hợp đồng và chấp nhận ủy quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường
hợp quy định tại khoản 4 và 5 Điều 321 của BLDS
1.2.4. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất
Phạm vi thế chấp QSDĐ: có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ QSDĐ và
tài sản gắn liền với đất hoặc thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền
với đất theo Điều 325 Bộ Luật dân sự 2015.
“Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền
với đất
1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn
liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không
đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi
quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan
7


hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận
chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

8


Chương 2: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT

2.1. Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất
Tài sản thế chấp được xử lý khi nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm có sự vi
phạm hoặc trong các trường hợp khác do pháp luật quy định. Xử lý tài sản thế
chấp là việc xử lý tài sản khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của họ đối
với bên nhận thế chấp, không phân biệt loại hình tài sản thế chấp cho dù tài sản
đó là QSDĐ hay bất kỳ tài sản nào khác được quyền thế chấp theo quy định
pháp luật.
Việc xử lý tài sản thế chấp nói chung và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói riêng được quy định tại BLDS 2015,
Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn, cụ thể:
Được quy định tại Điều 303 BLDS 2015, bên bảo đảm và bên nhận bảo
đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau
đây:
- Bán đấu giá tài sản;
- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa
vụ của bên bảo đảm;
- Phương thức khác.
Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm
theo quy định nêu trên thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy
định khác.
2.2. Thực trạng pháp luật xử lý tài sản cho vay là quyền sử dụng đất tại
các ngân hàng thương mại
Đa số các tài sản đảm bảo tiền vay tại các ngân hàng thương mại là quyền
sử dụng đất.
Theo số liệu thống kê, 68% người được hỏi cho rằng trong 5 quyền của
người sử dụng đất, quyền thế chấp là quan trọng nhất. Số liệu này cho thấy,
quyền thế chấp quyền sử dụng đất có tầm quan trọng đối với người dân. Thế
chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử
dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm

1993. Sau đó, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều
kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy định về hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự đề cập tại Phần năm Chương V (từ điều 727 đến điều 737). Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để
người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử
dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân”
cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Bộ luật Dân sự 2015 tiếp tục duy
9


trì các nội dung trên. Tuy nhiên, trên thực tế khi thực hiện các quy định này đã
bộc lộ một số vấn đề bất cập, cần được tháo gỡ. Trong phạm vi bài viết này, tôi
muốn nêu một vài suy nghĩ xung quanh các quy định về vay vốn trong ngân
hàng thương mại bằng thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, điều kiện duy nhất để hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế
chấp quyền sử dụng đất là họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Họ không phải xin phép, cũng không phải trình bày các lý do với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để được thế chấp quyền sử dụng đất. Sở dĩ điều kiện thế
chấp quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự quy định không khắt khe so với
các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác vì sau khi ký kết hợp đồng thế
chấp, người sử dụng đất (bên thế chấp) vẫn tiếp tục được chiếm hữu và sử dụng
đất. Trên thực tế chưa có sự chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác (bên
được thế chấp). Nói cách khác, pháp luật thấy chưa cần thiết phải can thiệp sâu
vào quan hệ này. Bởi lẽ thế chấp quyền sử dụng đất về thực chất cũng chỉ là một
biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn, là hình thức chuyển quyền sử dụng
đất có điều kiện, tức là chỉ xảy ra khi hộ gia đình, cá nhân không trả được vốn
vay. Tuy nhiên, trên thực tế việc thực hiện quy định về điều kiện thế chấp quyền
sử dụng đất gặp không ít khó khăn. Vấn đề là ở chỗ, hiện nay trong phạm vi cả
nước tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình không đáp
ứng được đòi hỏi của công tác quản lý đất đai, cũng như đòi hỏi của người sử
dụng đất. Do nhiều nguyên nhân khác nhau, đến nay cả nước đã cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất cho 10.417.437 hộ nông dân với diện tích được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là 5.852.750 ha chiếm 88,55% về số hộ và
81,79% về diện tích được giao. Đất ở tại các đô thị mới cấp được khoảng 10%,
chủ yếu ở ba thành phố lớn là Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và
Thành phố Đà Nẵng.
Thứ hai, phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất
là cách thức, biện pháp do các chủ thể có thẩm quyền tiến hành nhằm thanh toán
các khoản nợ đối với bên cho vay. Pháp luật tôn trọng quyền tự thỏa thuận và
định đoạt của các bên tham gia giao dịch đảm bảo. Pháp luật chỉ can thiệp khi
các bên không thể thỏa thuận. Thực tiễn cho thấy, việc can thiệp của pháp luật
cũng gặp không ít những khó khăn, hạn chế, bởi phương thức xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay là quyền sử dụng đất được qui định trong nhiều văn bản khác nhau,
như Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng và các Nghị định
hướng dẫn. Bộ Luật Dân sự năm 2015 ra đời phần nào tháo gỡ được những bất
cập đó. Cụ thể phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất
được qui định trong Điều 303 Bộ Luật Dân sự năm 2015. Dù việc hướng dẫn
được qui định rất rõ tại Điều 303 nêu trên, song các phương thức xử lý tài sản
bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất vẫn xuất hiện những tranh luận trái chiều
do nguyên nhân các qui định về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng
đất không đồng bộ, thống nhất về quan điểm xử lý. Điều 59 Nghị định
163/2006/NĐ-CP qui định các phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là
quyền sử dụng đất theo thỏa thuận, trong đó có 2 phương thức đầu tiên được đề
cập là “bán đấu giá tài sản đảm bảo” và bên nhận đảm bảo nhận chính tài sản để
10


thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay. Tuy nhiên, mỗi địa phương lại
có quan điểm và vận dụng khác nhau trong 2 phương thức này nên không có sự
thống nhất của pháp luật. Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã liệt kê các
phương thức xử lý theo thỏa thuận nhưng lại chốt một câu “các phương thức

khác do các bên tự thỏa thuận”. Với cách thiết kế điều luật như vậy thì sự liệt kê
không có ý nghĩa và tính khái quát cao.
Thứ ba, bán đấu giá tài sản bảo đảm phụ thuộc vào nhiều yếu tố: Tài sản
bảo đảm, chất lượng hoạt động của cơ quan bán đấu giá tài sản, thị trường bất
động sản tại thời điểm bán đấu giá… Bắt đầu từ thời điểm ngân hàng thương
mại ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản bảo đảm, tốc độ xử lý tài sản bảo
đảm phụ thuộc hoàn toàn vào quy trình bán đấu giá, năng lực trách nhiệm của
người bán đấu giá.
Trong những năm gần đây, việc bán đấu giá tài sản bảo đảm là quyền sử
dụng đất không đạt kết quả, khiến cho các ngân hàng bị khó khăn trong việc thu
hồi nợ, mất nhiều thời gian và công sức. Việc bán đấu giá tài sản bảo đảm làm
cho các ngân hàng tốn chi phí lớn, nhiều thủ tục pháp lý lại không đạt hiệu quả.
Thực tế vẫn còn sự không thống nhất về giá trị tài sản đảm bảo xuất phát từ
bất cập của quy định “quyền yêu cầu định giá lại tài sản đảm bảo”, tại điểm b
khoản 1, Điều 99 Luật Thi hành án 2008 quy định: “Việc định giá tài sản kê biên
khi mà đương sự có yêu cầu định giá tài sản kê biên trước khi thông báo công
khai về việc bán đấu giá tài sản. Khi người có tài sản bảo đảm yêu cầu định giá
lại tài sản kê biên thì họ có quyền ưu tiên lựa chọn và thỏa thuận thuê tổ chức
thẩm định giá lại tài sản kê biên”. Từ quy định chính vì người có tài sản bảo đảm
thỏa thuận thuê tổ chức thẩm định giá lại tài sản kê biên nên giá tài sản được
định giá thường cao hơn giá trị thị trường. Mặc dù Luật Thi hành án dân sự sửa
đổi năm 2014 ra đời đã khắc phục một số bất cập, nhưng quy định mới vẫn còn
tồn tại một số vướng mắc là vấn đề xác định chủ thể thuê tổ chức thẩm định giá
khi thực hiện quyền ưu cầu định giá lại tài sản kê biên. Có cần sự thỏa thuận
thuê tổ chức định giá từ ngân hàng và bên bảo đảm, hay chỉ cần bên nào yêu cầu
định giá lại thì bên đó thuê hay tòa án lại tiếp tục thuê tổ chức định giá khác. Sự
chưa rõ ràng trong quy định mới này có thể dẫn đến những bất cập xãy ra trong
tương lai. Nhiều tài sản đảm bảo đưa ra bán đấu giá nhiều lần nhưng không có
khách đăng ký mua khiến việc thu nợ của ngân hàng kéo dài sau nhiều thời gian
mà không có kết quả.

2.3. Một số giải pháp đề xuất
Thứ nhất, Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP chưa
hướng dẫn cụ thề mà còn chung chung nên khó áp dụng. Hơn nữa, pháp luật xử
phạt hành chính trong lĩnh vực tín dụng, tiền tệ, ngân hàng… kể cả pháp luật
hình sự trong lĩnh vực nảy chưa có các chế tài đối với các khách hàng có hành vi
chống đối, cản trở việc thu giữ tài sản đảm bảo để xử lý thu hồi nợ làm cho việc
tự xử lý giữa các ngân hàng thương mại chưa có hiệu quả. Ngoài ra cần bổ sung
các văn bản pháp luật điều chỉnh lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất theo qui
định tại Điều 70 Nghị định 163/2006/NĐ-CP làm cho họ được cấp giấy chứng
11


nhận quyền sử dụng đất nhanh chóng, tránh gây khó khăn, kéo dài làm ảnh
hưởng đến tâm lý khách hàng mua tài sản đảm bảo.
Thứ hai, bán đấu giá quyền sử dụng đất. Để cải thiện tình hình bán đấu giá
tài sản đảm bảo thu hồi nợ tại các ngân hàng thương mại hiện nay, phải coi
quyền chủ động bán đấu giá tài sản là quyền đương nhiên của ngân hàng và có
cơ chế đảm bảo cho quyền này được thực thi. Các cơ quan chức năng phối hợp
với cơ quan công an hỗ trợ các ngân hàng thu giữ tài sản đảm bảo. Sửa lại Luật
Đất đai theo hướng cho phép ngân hàng đơn phương thực hiện các thủ tục đấu
giá, chuyển nhượng các tài sản đảm bảo mà khách hàng vay vi phạm hợp đồng
tín dụng; cho phép ngân hàng xử lý tài sản bằng phát mãi, chuyển nhượng… nếu
bên vay bỏ trốn khỏi nơi cư trú.
Thứ ba, rút gọn thêm nữa thời gian làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất,
có chế tài mạnh tay với hành vi vi phạm trong đấu giá tài sản, nhằm khuyến
khích người mua tài sản đấu giá nhanh chóng.
Thứ tư, về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất
giữa các bên, Luật Đất đai cần sửa đổi theo hướng mở rộng chủ thể được quyền
lựa chọn công chứng, chứng thực kinh doanh quyền sử dụng đất. Nhà nước cần
có bảng giá đất không quá chênh lệch so với giá đất trên thị trường kinh doanh

quyền sử dụng đất…
Thứ năm, trường hợp đất đang thế chấp thuộc diện được bồi thường về đất
theo Luật Đất đai 2013:
Theo quy định tại Điều 6 Thông tư liên tịch số: 16/2014/TTLT-BTPBTNMT-NHNN quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong
trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thu hồi theo quy định của pháp luật, thì: Trường hợp người sử dụng
đất và ngân hàng có thỏa thuận về việc ngân hàng được nhận số tiền bồi thường
hoặc các lợi ích phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất trong thời gian hợp
đồng thế chấp có hiệu lực thì ngân hàng được nhận tiền bồi thường từ tổ chức
làm nhiệm vụ bồi thường theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định
của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Nếu số tiền bồi thường lớn hơn giá trị nghĩa
vụ thanh toán thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm trả số tiền
còn lại cho người sử dụng đất; nếu số tiền bồi thường không đủ để thanh toán
giá trị nghĩa vụ của người sử dụng đất thì người sử dụng đất có trách nhiệm
hoàn trả số tiền còn thiếu cho ngân hàng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác. Trường hợp các bên không có thỏa thuận về việc ngân hàng được nhận số
tiền bồi thường, các lợi ích phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất trong thời
gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chỉ
thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho ngân hàng sau khi có văn bản đồng ý
của người sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất không đồng ý thì tổ chức
làm nhiệm vụ bồi thường chuyển số tiền bồi thường vào tài khoản do tổ chức
làm nhiệm vụ bồi thường lập tại ngân hàng và thực hiện việc chi trả sau khi có
bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
12


Trường hợp đất đang thế chấp không thuộc diện được bồi thường về đất
nếu đất bị thu hồi để giải tỏa mà không được Nhà nước bồi thường về đất thì
hợp đồng thế chấp chấm dứt theo quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015. Bên thế

chấp không phải chịu bồi thường thiệt hại và rủi ro sẽ thuộc về bên ngân hàng.
Quyết định thu hồi đất được ban hành sau khi ngân hàng và bên thế chấp ký kết
hợp đồng thế chấp. Phía ngân hàng đã có lỗi không xác minh, thẩm tra kỹ lưỡng
tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp khi các bên thỏa thuận thế chấp tài sản, vì
thế ngân hàng sẽ là bên chịu mọi rủi ro. Hợp đồng vay giữa ngân hàng và bên
vay sẽ trở thành hợp đồng vay không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên thỏa
thuận thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. Bên vay vẫn phải thực hiện đúng
nghĩa vụ trả nợ của hợp đồng vay đã ký kết với ngân hàng theo đúng thỏa thuận.
Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản
gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa
vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao
cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.

13


C. KẾT LUẬN
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những loại hình của bảo đảm tiền
vay, là một phần không thể thiếu trong hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức
tín dụng nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng. Thế chấp quyền sử dụng
đất góp một phần không nhỏ vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh và an toàn
trong việc cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại. Việc thế chấp quyền sử
dụng đất để đảm bảo cho quan hệ vay vốn của các ngân hàng thương mại có tính
chất phòng ngừa và hạn chế rủi ro rất lớn, do vậy, các ngân hàng đã tận dụng
triệt để biện pháp này trong hoạt động cấp tín dụng của mình.
Việc nghiên cứu, tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp
quyền sử dụng đất cho thấy pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất chưa đồng

bộ, thiếu tính thống nhất, nhiều văn bản luật còn mâu thuẫn, chồng chéo, chưa
thực sự hiệu quả, còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng, nhiều
quy định chưa cụ thể, chưa tạo cơ chế chủ động, thuận tiện, linh hoạt cho việc
thực thi trên thực tế,...
Do vậy, việc nghiên cứu để hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến thế
chấp quyền sử dụng đất đảm bảo hiệu quả, thống nhất, thông suốt là một yêu cầu
quan trọng và cần thiết, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi mà Việt Nam đang
trong quá trình hội nhập, phù hợp với chủ trương của Đảng là hội nhập, phát
triển, bền vững.

14


MỤC LỤC
A. MỞ ĐẦU.................................................................................................................................1
B. NỘI DUNG..............................................................................................................................2
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM.........2
1.1 Các khái niệm cơ bản....................................................................................................2
1.1.1 Thế chấp tài sản.....................................................................................................2
1.1.2. Quyền sử dụng đất................................................................................................2
1.1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất..................................................................................3
1.2. Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam.........................5
1.2.1. Chủ thể của hợp đồng thế chấp............................................................................5
1.2.2. Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.........................................6
1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất....................................6
1.2.4. Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất...................................................................7
Chương 2: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THỰC TRẠNG VÀ
MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT..............................................................................................9
2.1. Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất...................................................................9

2.2. Thực trạng pháp luật xử lý tài sản cho vay là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng
thương mại..........................................................................................................................9
2.3. Một số giải pháp đề xuất............................................................................................11
C. KẾT LUẬN............................................................................................................................14
MỤC LỤC..................................................................................................................................15