HOÀNG TÙNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬT KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ
THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN
BẢO YÊN, TỈNH LÀO CAI

HOÀNG TÙNG

2015- 2017
HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ
THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN
BẢO YÊN, TỈNH LÀO CAI

HOÀNG TÙNG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN QUANG HUY

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nên trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong các công trình
khác. Nếu không đúng như đã nêu trên, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về đề tài
của mình.
Xin trân trọng cảm ơn!
Người cam đoan

Hoàng Tùng

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này tôi đã nhận được sự quan tâm và giúp đỡ từ
nhiều đơn vị tổ chức và cá nhân.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các thầy cô giáo của Tổ bộ môn dân sự,
đất đai cũng như các thầy cô trong Khoa Sau đại học Viện Đại học mở Hà Nội đã tận
tình dạy bảo, truyền đạt cho tôi kiến thức nền tảng trong suốt thời gian học tập.
Tôi đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo TS. Trần Quang Huy
– Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội người đã tận tình hướng dẫn chỉ
bảo, đóng góp ý kiến giúp tôi hoàn thành tốt luận văn này.

Tôi cũng xin cảm ơn sự giúp đõ nhiệt tình của các cán bộ lãnh đạo, các đồng
nghiệp nơi tôi đang công tác, bạn bè và những người thân đã hết sức tạo điều kiện
và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn.
Luận văn tốt nghiệp không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong nhận được
những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo và các bạn để luận văn được
hoàn thiện hơn./.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả

Hoàng Tùng

ii


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU............................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ HOẠT ĐỘNG XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN.. ... 6
1.1. Lý luận về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ...................................... 6
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng và quyền sử dụng đất ..................................... 6
1.1.2. Đặc điểm quyền sử dụng đất ................................................................... 7
1.2. Lý luận về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua Tòa án ND .... 7
1.2.1. Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất ................................................ 7
1.2.2. Đặc điểm tranh chấp quyền sử dụng đất.................................................. 8
1.2.3. Các loại tranh chấp quyền sử dụng đất .................................................. 10
1.2.4. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất ........................... 11
1.3. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, các yếu tố chi phối việc giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai nói
chung và tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng ............................................... 17
1.3.1. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất .................................................. 17

1.3.2. Các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất .... 19
1.3.3. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp
quyền sử dụng đất nói riêng............................................................................ 22
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ................................................................................................... 25
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
HUYỆN BẢO YÊN, TỈNH LÀO CAI............................................................................... 27
2.1. Thực trạng quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp QSDĐ ........ 27
2.1.1. Quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp QSDĐ tại TAND ... 27
2.1.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ tại Tòa án nhân dân ............. 30
2.2. Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử
dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai .............................. 38

iii


2.2.1. Một số kết quả trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
tại toà án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai ........................................... 38
2.2.2. Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo
trình tự sơ thẩm .............................................................................................. 43
2.2.3. Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo
trình tự phúc thẩm .......................................................................................... 46
2.2.4. Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo
trình tự giám đốc thẩm và tái thẩm ................................................................. 51
2.2.5. Thực tiễn vai trò của Tòa án ND huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai trong việc
đảm bảo sự thống nhất áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai .......... 57
2.3. Hạn chế và những nguyên nhân cơ bản dẫn đến những hạn chế trong quá
trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Bảo Yên,
tỉnh Lào Cai ....................................................................................................... 58
2.3.1. Hạn chế: ............................................................................................... 58

2.3.2. Nguyên nhân: ....................................................................................... 59
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................................... 60
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN TRONG VIỆC ÁP
DỤNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẢO YÊN, TỈNH LÀO CAI ....................................... 62
3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật: ............................................................... 62
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả pháp luật..................................................... 66
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ................................................................................................... 68
KẾT LUẬN ......................................................................................................................... 69
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................... 70

iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
1

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

2

TAND

Tòa án nhân dân

3

UBND


Ủy ban nhân dân

4

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5

BLTTDS

Bộ luật tố tụng dân sự

6

BLDS

Bộ luật dân sự

7

LĐĐ

Luật đất đai

8

PBGDPL


Phổ biến giáo dục pháp luật

v


MỤC LỤC BẢNG BIỂU, ẢNH MINH HỌA
STT

Nội dung

Trang

1

Biểu thị 01: Về giải quyết tranh chấp QSDĐ

34

vi


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta hiện nay đang trong công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa,
phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong đó đất đai là tư
liệu sản xuất có vai trò vô cùng quan trọng với hoạt động phát triển kinh tế - xã hội.
Với sự phát triển và tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, cùng với sự gia tăng dân số,
nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao thì tình hình đất đai cũng diễn ra sôi động và
phức tạp. Đi cùng với đó, các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) cũng

biến động xuất phát từ những nguyên nhân khác nhau, khiến các tranh chấp liên
quan đến QSDĐ xảy ra ở nhiều địa phương trong đó có huyện Bảo Yên, tỉnh Lào
Cai. Từ những tranh chấp đó mà công tác thụ lý, giải quyết tranh chấp các vụ án về
đất đai của Tòa án ngày càng nhiều với diễn biến các vụ việc ngày càng phức tạp.
Thời gian giải quyết tranh chấp về QSDĐ bị kéo dài vi phạm thời hạn xét xử, số
lượng vụ án bị đình chỉ và tạm đình chỉ ngày càng nhiều,…Nguyên nhân của tình
trạng đó một mặt là do các văn bản pháp luật dân sự, các văn bản pháp luật tố tụng
dân sự, các văn bản pháp luật đất đai liên quan tới việc giải quyết và tranh chấp về
QSDĐ còn nhiều bất cập, chưa thống nhất và phù hợp gây khó khăn cho quá trình
xét xử và giải quyết án. Mặt khác do nhận thức không đúng pháp luật của những
người tiến hành tố tụng và các đương sự khi tham gia tố tụng dẫn đến việc giải
quyết tranh chấp về QSDĐ gặp nhiều khó khăn.
Huyện Bảo Yên là cửa ngõ phí đông của tỉnh Lào Cai, cách thành phố Lào
Cai 75 km, cách Hà Nội 263 km. Có diện tích tự nhiên 827,91 km2 , kéo dài từ
2205’ đến 22030’ vĩ độ bắc, từ 104015’ đến 104037’ kinh đông. Độ cao trung bình của
huyện từ 300 đến 400m so với mực nước biển. Điểm cao nhất là 1.120m trên dãy
núi Con Voi (thuộc xã Long Khánh), điểm thấp nhất là 50m, độ dốc bình quân toàn
huyện từ 30 – 350. Theo tổng điều tra dân số và nhà ở, tính đến thời điểm 01/4/2009,
toàn huyện có 15 dân tộc cùng sinh sống, thuận lợi giao thông về đường sắt, đường
thủy, có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động phát triển kinh tế và ổn định
xã hội của tỉnh Lào Cai nói chung và huyện Bảo Yên nói riêng.
1


Tuy vậy, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội hiện nay, nhu cầu sử dụng đất
ngày càng cao, thì tình hình tranh chấp về QSDĐ cũng diễn ra rất sôi động, phức
tạp, dẫn đến giải quyết tranh chấp ngày càng tăng. Qua công tác giải quyết các vụ
việc dân sự Tòa án nhân dân, nhận thấy trong các loại tranh chấp dân sự do Tòa án
thụ lý giải quyết, thì tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và các tài sản gắn
liền với đất là một trong những loại tranh chấp phổ biến nhất, đây là loại án có tính

chất hết sức đa dạng và phong phú, có thể dưới dạng tranh chấp về quyền sử dụng
đất. Do đây là một lĩnh vực tranh chấp dân sự rộng, phức tạp, khó giải quyết, các
đương sự thường khiếu nại gay gắt, kéo dài, các văn bản hướng dẫn giải quyết tranh
chấp rất nhiều và qua mỗi thời kỳ lại có những quy định khác nhau. Vì vậy, để thực
hiện tốt việc giải quyết các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất và các tài sản gắn
liền với đất đòi hỏi những người làm việc tại Tòa án nói chung và Tòa án huyện
Bảo Yên, tỉnh Lào Cai nói riêng không những chỉ nắm vững về những quy định của
Bộ luật tố tụng dân sự mà còn phải nắm vững những quy định của pháp luật về nhà
ở, đất đai, thừa kế, Luật hôn nhân gia đình, Bộ luật dân sự,... Nắm vững chủ trương,
đường lối của Đảng; chính sách pháp luật của Nhà nước quy định về đất đai qua
từng thời kỳ để vận dụng vào việc đánh giá chứng cứ, việc áp dụng pháp luật được
chính xác và đưa ra đường lối giải quyết vụ án một cách đúng đắn nhất.
Trong các vấn đề cần xác định để xem xét giải quyết những vụ án liên quan
đến đất đai nêu trên, thì việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án
là yêu cầu hết sức quan trọng, trên thực tế việc vận dụng các quy định, hướng dẫn
về việc xác định thẩm quyền còn có nhiều sai sót, dẫn tới tình trạng có vụ, việc
thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân thì Tòa án lại thụ lý xét xử; có vụ, việc
thuộc thẩm quyền của Tòa án thì Tòa án lại chuyển cho Uỷ ban nhân dân, làm cho
việc giải quyết vụ án bị kéo dài, gây thiệt hại cho các bên đương sự... Do đó, cần
phải xác định chính xác thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, để đảm bảo vụ án
được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.
Xuất phát từ tình hình thực tế và nhằm giúp quá trình quá trình giải quyết
tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án có những chuyển biến tích cực, giải
2


quyết được những phức tạp, khó khăn trong khâu xét xử án liên quan đến đất đai,
tác giả đã lựa chọn đề tài: “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn
xét xử tại tòa án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai” làm luận văn tốt nghiệp.
2. Tình hình nghiên cứu

Từ trước tới nay đã có nhiều bài viết, nghiên cứu đề cập tới vấn đề tranh
chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai ở cả khía cạnh lý luận và thực tiễn.
Theo tôi tìm hiểu đã có một số công trình nghiên cứu sau đây liên quan trực tiếp với
đề tài nghiên cứu, đó là: đề tài:“Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả
giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại toà án nhân dân”, Đề tài khoa
học cấp bộ năm 2001 của Toà án nhân dân tối cao, do Nguyễn Văn Luật làm chủ
nhiệm đề tài. “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án”, Luận văn
Thạc sỹ luật học của tác giả Châu Huế (2003), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội.
Luận văn Thạc sĩ luật học của tác giả Dương Thị Sen “Pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân”, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội.
Báo cáo tham luận “Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân –
Kiến nghị và giải pháp” của TS. Nguyễn Văn Cường và cử nhân Trần Văn Tăng,
Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp
và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08 – 09 tháng 10 năm
2008 tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc. Bài viết “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng
tòa án qua thực tiễn tại một địa phương” của Mai Thị Tú Oanh đăng trên Tạp chí
Nhà nước và Pháp luật số 08/2009…Các công trình nêu trên đã đề cập khá nhiều
khía cạnh lý luận và thực tiễn của tranh chấp đất đai nói chung, song nghiên cứu
chuyên sâu về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại tòa án
nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai lại chưa có công trình nghiên cứu chuyên
biệt trong thời gian gần đây, đặc biệt là sau khi có Luật Đất đai 2013. Vì vậy, đề tài
nghiên cứu của em là rất cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của Đề tài
- Đối tượng nghiên cứu của Đề tài: Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn
đề lý luận và thực tiễn về áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử
3


dụng đất tại Tòa án nhân dân và được minh chứng qua thực tiễn áp dụng tại Tòa án
nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai.

- Phạm vi nghiên cứu của Đề tài: Đề tài nghiên cứu vấn đề thực thi các quy
định về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai.
Đề tài nghiên cứu quá trình thực thi các quy định về quyền sử dụng đất trong hai
văn bản luật cơ bản hiện nay là Luật Đất Đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015.
4. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
- Thông qua việc nghiên cứu Đề tài, luận văn làm rõ những vấn đề lý luận và
thực tiễn của việc áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại
huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai. Qua đó, đưa ra những kiến nghị góp phần hoàn thiện các
quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai về các vấn đề về quyền sử dụng đất.
- Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:
+ Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp quyền sử dụng đất
và pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại tòa
án nhân dân.
+ Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất tại tòa án, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá
trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của tòa án hiện nay qua thực tiễn huyện
Bảo Yên, tỉnh Lào Cai.
+ Đề ra những yêu cầu chung nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời kiến nghị những giải pháp hoàn thiện
pháp luật cũng như những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.
5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài để đạt được những mục đích đã đặt ra trên cơ sở lý luận luận văn được
triển khai nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lê Nin.
Quá trình nghiên cứu cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học như:
phương pháp so sánh, phân tích tài liệu, phương pháp tổng hợp, đồng thời ứng dụng
những thành tựu của khoa học luật Luật đất đai, Bộ luật Tố tụng dân sự,… trong các
4



công trình của các nhà khoa học - luật gia ở trong và ngoài nước. Ngoài ra, Đề tài còn
sử dụng trung thực các số liệu thống kê của Toà án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh
Lào Cai; các sách tham khảo, tạp chí chuyên ngành để làm rõ những tri thức khoa học
liên quan đến Đề tài.
6. Dự kiến những đóng góp mới của Đề tài nghiên cứu
Luận văn làm rõ những vấn đề mới và cơ bản sau:
- Làm rõ khái niệm giải quyết tranh chấp về QSDĐ, chỉ ra các yếu tố chi
phối việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và nguyên tắc giải quyết tranh
chấp đất đai nói chung và tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp QSDĐ và thực tiễn
áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp QSDĐ của Tòa án nhân dân (TAND)
huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai qua một số vụ điển hình.
- Chỉ rõ những hạn chế, vướng mắc trong quá trình giải quyết, tìm hiểu
nguyên nhân và đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện, làm thống nhất các quy
định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Luật Đất đai về giải quyết tranh QSDĐ.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài bảng từ viết tắt, lời cam đoan, mục lục, phần mở đầu, phần kết luận
danh mục các tài liệu tham khảo, Luận văn gồm 03 chương chính sau đây:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng
đất từ hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân.
Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất và thực
tiễn thi hành tại Tòa án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp về quyền
sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại Tòa án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh
Lào Cai.

5


CHƯƠNG 1:

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ HOẠT ĐỘNG XÉT XỬ
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
1.1. Lý luận về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng và quyền sử dụng đất
Về khái niệm quyền sử dụng, ở góc độ pháp luật dân sự, quyền sử dụng được
coi là một trong ba quyền năng thuộc quyền sở hữu1. Người có quyền sử dụng có
các quyền được quy định cụ thể tại Điều 189 BLDS năm 2015: “Quyền sử dụng là
quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Trong trường hợp
chủ sở hữu thực hiện quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu
được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình
nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc,
lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người; trong trường hợp người sử
dụng không phải là chủ sở hữu của tài sản nhưng được chủ sở hữu ủy quyền hoặc
chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình cũng có quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Về khái niệm quyền sử dụng đất, theo Từ điển Luật học thì QSDĐ là “Quyền
của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng
đất từ Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua
việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho... từ các
chủ thể khác có quyền sử dụng đất”2; theo Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học
Luật Hà Nội thì QSDĐ được hiểu là “Quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất
đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”. Bên cạnh
đó, tồn tại quan điểm liên quan đến khái niệm về QSDĐ như sau: “Quyền sử dụng
đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc giao đất, cho thuê
1
2

Gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
Xem Từ điển Luật học, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp, trang 655.


6


đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận
giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất,
theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất”3.
QSDĐ là một chế định đặc thù ở Việt Nam. Chế định này được xây dựng
dựa trên nguyên tắc hiến định về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử
dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ để “người sử dụng đất” sử
dụng ổn định lâu dài. Ở khía cạnh giá trị, QSDĐ là tài sản4 và được ghi nhận là
bất động sản5.
1.1.2. Đặc điểm quyền sử dụng đất
Thứ nhất, QSDĐ là một loại quyền về tài sản (vật quyền) và được xác định
giá trị và được phép trao đổi trên thị trường.
Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta
nên QSDĐ được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này
có nghĩa là người sử dụng đất có QSDĐ sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do
pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ nên QSDĐ tách khỏi
quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở
hữu đất đai.
1.2. Lý luận về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua Tòa án nhân dân
1.2.1. Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 và cho đến
nay Luật Đất đai năm 2013 đang có hiệu lực thi hành. Theo các Luật Đất đai trước
đây, thuật ngữ “Tranh chấp đất đai” chưa một lần được chính thức giải thích, mà
3

TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung, Luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh

bất động sản ở Việt Nam”, 2012, tr. 16.
4
Theo quy định tại Điều 105 BLDS năm 2015 thì tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản;
trong đó, quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở
hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác (Điều 115, BLDS năm 2015), người có QSDĐ được
thừa nhận nhiều quyền như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất. Bởi vậy quyền sử dụng đất có đầy đủ các tiêu chí là tài sản
5
Điều 107 BLDS năm 2015 quy định tài sản được chia làm hai loại, gồm: động sản và bất động sản. Theo
quy định tại Điều 107 có thể coi QSDĐ là bất động sản bởi đây là tài sản khác găn liền với đất, bên cạnh đó,
theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì QSDĐ là một trong các loại BĐS được kinh doanh.

7


chủ yếu là chỉ được hiểu ngầm gồm các quy định của pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai, quy định về giải quyết các tranh chấp khác có liên quan đến quyền sử
dụng đất trong các đạo luật liên quan đến đất đai qua các thời kỳ và trong các văn
bản pháp luật có liên quan của cơ quan nhà nước.
Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Tranh chấp
đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều
bên trong quan hệ đất đai”.
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp
đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy
định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa
án nhân dân giải quyết”. Từ nội dung trên Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai. Do đó, tranh chấp đất đai không thể đồng nhất với tranh
chấp quyền sử dụng đất, hay nói cách khác tranh chấp đất đai là khái niệm rộng hơn
khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất.

Theo Từ điển Tiếng Việt thì tranh chấp là giành nhau một cách giằng co cái
không rõ thuộc về bên nào. Trong tranh chấp quyền sử dụng đất thì đối tượng các
bên tranh chấp giằng co nhau là quyền sử dụng đất.
Như vậy, tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp nhằm xác định ai là
người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Vậy đối tượng của tranh chấp quyền sử dụng
đất chính là quyền sử dụng đất hợp pháp.
1.2.2. Đặc điểm tranh chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định về sở hữu đất đai:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Do đất đai là loại tài sản đặc biệt, vì vậy tranh chấp QSDĐ có những đặc
điểm đặc trưng sau:
Thứ nhất, tranh chấp QSDĐ là một trong bốn dạng tranh chấp đất đai điển
hình. Đây là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến
các giao dịch về đất và tranh chấp thừa kế (QSDĐ).
8


Thứ hai, trong nhiều vụ án tranh chấp đất đai, QSDĐ gắn liền với nhà ở, các
loại tài sản khác. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện nay về đất đai khác với hệ
thống pháp luật về nhà ở. Chính sự giao thoa của các quy phạm đặc trưng điều
chỉnh trong hai hệ thống pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở đã dẫn đến khá nhiều
những vướng mắc, lúng túng khi áp dụng pháp luật trong quá trình giải quyết tranh
chấp nhà ở và QSDĐ.
Thứ ba, trong tranh chấp đất đai, người sử dụng đất không có toàn quyền
quyết định, định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với
các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển QSDĐ, những
người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung,
trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển QSDĐ bị ràng buộc bởi thời
hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận QSDĐ phải sử dụng đất đúng

mục đích mà Nhà nước đã xác định, về bản chất, QSDĐ là quyền của người sử
dụng khai thác các thuộc tính của đất đai một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích
của mình và quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Trong khái niệm
QSDĐ của người sử dụng đất không chỉ có các quyền mà còn có các nghĩa vụ của
người sử dụng. Ngoài các nghĩa vụ cụ thể khi sử dụng đất vào các mục đích khác
nhau, người sử dụng đất còn phải tuân theo các nghĩa vụ chung được pháp luật đất
đai quy định như:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan;
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn
bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
9


- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử
dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
Thứ tư, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác
với các hàng hoá khác, nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng
nhận QSDĐ hợp pháp. Việc chuyển QSDĐ chủ yếu được tiến hành thông qua hệ
thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính,
giấy chứng nhận QSDĐ, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch.
Thứ năm, giá trị QSDĐ khi chuyển QSDĐ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như
vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu

tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị
trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi chuyển QSDĐ cùng một
thời điểm giá có thể rất khác nhau.
1.2.3. Các loại tranh chấp quyền sử dụng đất
Tranh chấp quyền sử dụng đất là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp. Do đó,
để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, cần phải xác định được các dạng tranh
chấp quyền sử dụng đất. Việc xác định chính xác dạng tranh chấp quyền sử dụng
đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xác định chính xác việc đương sự có quyền khởi
kiện tranh chấp tại tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay tố tụng hành chính, tranh
chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân hay UBND, xác định thời
hiệu khởi kiện, đồng thời là cơ sở để xác định trình tự, thủ tục và đường lối giải
quyết tranh chấp.
Tranh chấp quyền sử dụng đất là loại tranh chấp xảy ra trong quá trình các
bên thực hiện việc quản lý và sử dụng đất. Việc xác định ai là người có thẩm quyền
sử dụng đất hợp pháp đất tranh chấp đó là trách nhiệm của Tòa án hoặc trách nhiệm
của cơ quan quản lý hành chính nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp huyện trở lên).
- Tranh chấp về ranh giới đất: Là tranh chấp về ranh giới giữa những vùng
đất được phép quản lý, sử dụng và được cơ quan quản lý hành chính có văn bản
hoặc quyết định công nhận nhưng trong quá trình quản lý sử dụng thi hành tranh
10


chấp một trong các bên sử dụng đất không thỏa thuận được với nhau về ranh giới
đất hoặc do một bên tự ý thay đổi ranh giới đất hoặc một số trường hợp chiếm luôn
diện tích đất của người khác. Những trường hợp tranh chấp này xảy ra thường do
ranh giới đất giữa những người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất thường được
chuyển qua tay nhiều người, cho thuê, cho thuê lại, bàn giao không rõ ràng.
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất bị cản trở. Loại tranh chấp này phát sinh
khi một bên được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại không thể sử
dụng được so bị người khác cản trở.

- Tranh chấp để đòi lại quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất của
dòng họ, nhà thờ, chùa chiền,…Tranh chấp này xuất phát từ việc Nhà nước mượn,
trưng dụng vào các mục đích khác nhau sau không trả hoặc được chuyển nhượng
cho một đối tượng khác.
1.2.4. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất
Tranh chấp QSDĐ là biểu hiện cụ thể của những mâu thuẫn bất đồng về lợi
ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau. Tranh chấp QSDĐ tùy từng mức
độ, tính chất và phạm vi mà gây ra những hậu quả ảnh hưởng đến chính trị, trật tự,
an toàn xã hội. Các tranh chấp QSDĐ phát sinh có thể gây ảnh hướng xấu, gây mất
ổn định tình hình kinh tế, xã hội, làm giải hiệu quả các đường lối, chính sách của
Đảng, pháp luật của Nhà nước. Tranh chấp xảy ra nếu không giải quyết được kịp
thời có thể gây mất lòng tin trong nhân dân đối với Đảng và Nhà nước ta. Đồng thời,
tranh chấp QSDĐ xảy ra là nguyên nhân gây nên rạn nứt trong mối quan hệ gia đình,
lợi ích kinh tế làm lu mờ các chuẩn mực đạo đức xã hội vốn tồn tại từ lâu đời nay.
Do vậy, căn cứ vào thực trạng sử dụng đất, đường lối chính sách của Nhà nước và
những văn bản pháp luật để tìm ra những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp quyền sử
dụng đất, từ đó có thể đưa ra những biện pháp giải quyết tranh chấp QSDĐ một
cách thỏa đáng, góp phần ngăn ngừa và hạn chế tranh chấp có thể xảy ra.
- Nguyên nhân khách quan:
Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng có
nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại. Sau cách mạng tháng 8 năm 1953, ở miền Bắc
11


đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân,
phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân. Qua đó, thông
qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp ruộng đất của người nông dân được đưa
vào làm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể, do vậy, tình hình sử dụng
đất tương đối ổn định.
Ở miền Nam tình hình sử dụng đất được chia làm hai giai đoạn. Năm 1949 1950 Chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất cho người nông dân, nhưng đến năm

1957 ngụy quyền Sài Gòn đã thực hiện cải cách điền địa nhằm xóa bỏ thành quả của
cách mạng dẫn đến những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người nông dân.
Năm 1975 Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, xây lại hàng loạt nông
trường, trang trại. Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 –
1978 và năm 1982 – 1983, chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân đã dẫn đến
những xáo trộn lớn về ruộng đất, ranh giới đất, số lượng và mục đích sử dụng đất.
Hiện nay, đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ
chế quản lý đất đai nên đất đai trở nên có giá trị. QSDĐ là một loại quyền về tài sản
(vật quyền) được xác định giá trị và được phép trao đổi trên thị trường. Tuy nhiên,
những phát sinh mẫu thuẫn từ tranh chấp, cho thuê, cho mượn,… dẫn đến tranh
chấp QSDĐ diễn biến phức tạp, Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều
tiết và quản lý có hiệu quả.
- Nguyên nhân chủ quan:
+ Về cơ chế quản lý đất đai: Thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về
quyền sử dụng đất còn lỏng lẻo, nhiều sơ hở và có trường hợp giải quyết tùy tiện
biết luật nhưng vẫn cố tình vi phạm. Trong cơ chế quản lý tập trung, Nhà nước đại
diện thống nhất quản lý đất đai và đã có sự phân công, phân cấp quản lý cho nhiều
ngành, dẫn đến tồn tại nhiều sai phạm, chồng lấn về thẩm quyền. Bên cạnh đó, sự
non kém về trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý, dẫn đến xuất
hiện nhiều tranh chấp quyền sử dụng đất phức tạp, khó giải quyết, cụ thể:
Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ dẫn đến thiếu căn cứ pháp lý và
thực tế xác định quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân. Nhiều trường hợp, việc
12


tranh chấp quyền sử dụng đất bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để
lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một trình tự, thủ tục chặt
chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc.
Hoạt động quy hoạch sử dụng còn xảy ra nhiều sai phạm. Nhiều trường hợp
phát hiện ra sai phạm nhưng không xử lý kịp thời dẫn đến sai phạm xảy ra trong

nhiều năm. Nhiều chính quyền địa phương còn chưa nhận thức đúng về chính sách
quản lý đất đai và áp dụng biện pháp xử lý còn nặng mệnh lệnh hành chính.
Thực tế, nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản chưa rõ ràng hoặc
bị chồng lấn cùng một nội dung nhưng lại hai hay nhiều cơ quan ban hành khác
nhau dẫn đến khó xử lý vi phạm.
+ Về đường lối chính sách, pháp luật về đất đai: Hội nghị Ban Chấp hành
Trung ương lần thứ 7 (khóa IX) đánh giá: “Công tác quản lý và sử dụng đất đai
hiện nay còn nhiều hạn chế, yếu kém và nhiều vấn đề bức xúc. Tiềm năng đất đai
chưa được phát huy tốt; đất đai chưa được chuyển dịch hợp lý, hiệu quả sử dụng
còn thấp. Đất sản xuất nông nghiệp còn manh mún; rừng tiếp tục bị tàn phá, diện
tích đất trống, đồi núi trọc, đất bị xói mòn còn lớn. Việc sử dụng đất của nhiều khu
công nghiệp, doanh nghiệp, cơ quan còn lãnh phí. Tình trạng người sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai và tình hình khiếu kiện về đất đai diễn ra nghiêm trọng
và phổ biến. việc Nhà nước thu hồi đất, đền bù giải tỏa mặt bằng thực hiện hết sức
khó khăn. Hoạt động của thị trường bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu
cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao,
đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn,cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết
nhà ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số
cá nhân và tổ chức”.
Những hạn chế yếu kém đó xuất phát từ đường lối chính sách, pháp luật về
đất đai: Luật pháp và các chính sách về đất đai đã quy định quyền sử dụng đất có
giá trị và được đem ra trao đổi chuyển nhượng trên thị trường, song các chính sách
đất đai chưa phù hợp với các yêu cầu và các quy luật hoạt động của nền kinh tế thị
trường. Luật pháp đã thừa nhận sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản,
13


song chưa có hệ thống luật pháp và chính sách quản lý và điều tiết hoạt động của thị
trường này.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đâu cũng như

đăng ký biến động đất đai còn chậm, chạn chế việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai, giải quyết tranh
chấp và chống lấn chiếm. Việc phân định trách nhiệm quản lý đất đai cho các cấp,
các ngành chưa rõ rang, còn thiếu cụ thể, không rõ trách nhiệm. Hệ thống văn bản
pháp luật về chính sách đất đai được ban hành nhiều, thay đổi thường xuyên nhưng
không toàn diện, thiếu thống nhất, còn chồng chéo và để nhiều lỗ hổng.
+ Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo: Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành
văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập
trung chỉ đạo và thống nhất áp dụng pháp luật, đồng thời hướng dẫn việc xử lý đối
với một số vấn đề phát sinh trong quá trình chuyển tiếp giữa Luật cũ và Luật mới.
Đồng thời, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ đạo Tổng cục Quản lý đất đai ban
hành 02 văn bản để chỉ đạo công tác cấp giấy chứng nhận, tập trung xây dựng, quản
lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai theo đúng tinh thần Chỉ
thị số 01/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
Sau khi Luật Đất đai có có hiệu lực thi hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường
đã chỉ đạo các đơn vị thuộc Bộ tập trung xử lý các văn bản của địa phương phản
ánh các khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai của các
địa phương. Mặt khác, để kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc Bộ Tài
nguyên và Môi trường đã tổ chức hội nghị (phía Bắc và phía Nam) với Lãnh đạo
các Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố để nghe phản ánh của các địa
phương; Lãnh đạo Bộ đã thành lập các Đoàn công tác làm việc trực tiếp với các tỉnh,
thành phố đại diện trên cả nước để nắm bắt cụ thể tình hình tổ chức thực hiện; tổ
chức phiên giao lưu trực tuyến với người dân và doanh nghiệp để giải đáp các
vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật. Thông qua ý kiến phản ánh của các địa
phương, người dân và doanh nghiệp, đối với các vướng mắc thuộc thẩm quyền giải
quyết của Bộ trưởng, Bộ đã kịp thời xây dựng và ban hành Thông tư số
14


02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 để giải quyết. Đồng thời, đã báo cáo Chính

phủ cho xây dựng Nghị định quy định bổ sung một số nội dung để giải quyết các
vấn đề vướng mắc thuộc thẩm quyền của Chính phủ. Tuy nhiên, công tác lãnh đạo,
chỉ đạo vẫn còn tồn tại một số hạn chế như kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; chất lượng phục vụ của cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ cấp giấy
chứng nhận có mặt còn hạn chế; việc ứng dụng công nghệ thông tin, lập hồ sơ địa
chính và cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ công tác quản lý còn chậm, chưa đáp ứng
được đòi hỏi của tình hình thực tế; việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi
còn hình thức, nhiễu sách đối với người sử dụng đất,…
+ Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật: Thực hiện Chỉ
thị số 01/CT-TTg, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng kế hoạch triển khai
công tác phổ biến, giáo dục pháp luật, nâng cao nhận thức chính sách, pháp luật về
đất đai. Tại địa phương, 63/63 tỉnh, thành phố trên cả nước đã triển khai công tác
phổ biến Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật đến các tổ chức,
cá nhân bằng nhiều hình thức khác nhau. Nhiều địa phương đã triển khai cụ thể đến
cả các đối tượng là cán bộ cấp huyện, cấp xã. Nhìn chung, công tác tuyên truyền
pháp luật đất đai đã được triển khai rộng rãi đến mọi đối tượng với những nội dung
thiết thực và hình thức phù hợp được các Bộ, ngành, các địa phương và được dư
luận nhân dân đánh giá cao. Qua đó đã góp phần nâng cao nhận thức, ý thức chấp
hành pháp luật đất đai của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Tuy
nhiên, bên cạnh những mặt tích cực thì vẫn còn tồn tại một số hạn chế trong công
tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật về đất đai. Mục đích của tuyên
truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật là nhằm xây dựng ý thức pháp luật, làm cho
nhân dân có niềm tin vào pháp luật, có thói quen trong thực hiện đúng pháp luật để
bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của mình. Tuy nhiên, công tác tuyên truyền, phổ
biến, giáo dục pháp luật về đất đai của cơ quan, tổ chức chưa được sâu rộng đến
quần chúng nhân dân, dẫn đến việc thiếu hiểu biết pháp luật của người dân cũng
như việc hành pháp luật về quyền sử dụng đất của người dân còn hạn chế. Ví dụ:
Trong tháng 7/2016, Tòa án nhân dân huyện Năm Căn đưa ra xét xử sơ thẩm hai vụ
15



án hôn nhân gia đình có liên quan đến tranh chấp về quyền sử dụng đất. Vụ thứ nhất
là vụ Tranh chấp chia tài sản sau ly hôn, giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Đượm,
sinh năm 1970 và bị đơn là ông Nguyễn Văn Khánh, sinh năm 1968, địa chỉ tại ấp
Cây Thơ, xã Đất Mới, huyện Năm Căn. Vụ thứ hai là vụ Tranh chấp ly hôn, nuôi
con và chia tài sản khi ly hôn, giữa nguyên đơn là bà Trần Ánh Xuân, sinh năm
1975 và bị đơn là ông Võ Chí Phong, sinh năm 1972, cùng địa chỉ tại ấp 5, xã Hiệp
Tùng, huyện Năm Căn. Điểm chung của hai vụ án này là người vợ khởi kiện yêu
cầu chia tài sản chung sau ly hôn là quyền sử dụng đất do người chồng đứng tên
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bị đơn là người chồng, người có quyền
lợi và nghĩa vụ liên quan (thường là cha mẹ ruột của người chồng) không đồng ý
chia tài sản vì cho rằng phần đất đai này là tài sản riêng của cha mẹ, do cha mẹ tự
tạo ra, con trai đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đứng tên dùm,
chứ không có tặng cho riêng; đương sự trong hai vụ án nêu trên đều là người dân
lao động, sống ở vùng nông thôn. Như vậy, vấn đề ở đây có thể thấy vẫn còn nhiều
người dân vẫn chưa hiểu biết nhiều về luật đất đai, vẫn chưa nhận thức được hết ý
nghĩa của việc đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như chưa
hiểu biết quy định của pháp luật dân sự về việc xác lập quyền sở hữu và chuyển
giao quyền sở hữu. Người dân đơn thuần nghĩ rằng, cha mẹ, con cái sống chung với
nhau nên tài sản đứng tên ai cũng được, mặc dù con cái đã lấy vợ, lấy chồng nhưng
vẫn sống chung với cha mẹ thì tài sản của con cái cũng là tài sản của cha mẹ, đất đai
do chính cha mẹ tạo dựng mà có, dù có cho con cái đứng tên thì đó vẫn là tài sản
của cha mẹ, họ có quyền đối với tài sản đó, con dâu hoặc con rể không có quyền gì
hết; họ không biết rằng khi họ cho con cái của họ đứng tên trong giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là họ đã từ bỏ quyền sở hữu của mình, đồng thời đã xác lập
quyền sở hữu cho người khác. Có những vụ án chứng cứ đều thể hiện nguồn gốc đất
đai là của chính cha mẹ có trước khi con cái kết hôn nhưng trên thực tế và giấy tờ
pháp lý thì họ đã đồng ý để cho con cái đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất một thời gian dài mà không có bất kỳ tranh chấp nào, như vậy tài sản này
trở thành tài sản của con cái, tài sản của con cái có trong thời kỳ hôn nhân trở thành

16


tài sản chung của vợ chồng và khi ly hôn phải phân chia theo quy định pháp luật.6
1.3. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, các yếu tố chi phối việc giải
quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất
đai nói chung và tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng.
1.3.1. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất
* Khái niệm giải quyết tranh chấp QSDĐ:
Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “…Việc giải
quyết tranh chấp đất đai là tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm
giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân. Trên cơ sở đó phục
hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm phạm, đồng thời bắt buộc bên vi phạm
phải gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra”.7
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: “Giải quyết tranh chấp đất đai là
giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó
phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý
đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai”.8
Như vậy, giải quyết tranh chấp QSDĐ là hoạt động của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra các
giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của
các chủ thể trong quan hệ quyền sử dụng đất.
* Đặc điểm giải quyết tranh chấp QSDĐ:
- Giải quyết tranh chấp QSDĐ mang tính quyền lực nhà nước. Đó là cách
thức giải quyết thông qua Tòa án. Mà Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp,
đưa ra xét xử các vu án, nhân danh Nhà nước khi xét xử. Trong bản Hiến pháp 2013
ở Điều 102 quy định: “Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp. Tòa án nhân dân có nhiệm vụ
bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, chế độ xã hội chủ nghĩa,
6


/>7
Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. Công an nhân dân, Tr. 462.
8
Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Phần Luật Đất đai, Luật Lao động, tư pháp quốc tế) của Trường Đại
học Luật Hà Nội xuất bản năm 1999, Tr.36.

17