BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ
BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH

NGUYỄN HƯƠNG GIANG

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT

KINH TẾ

MÃ SỐ: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS.

HÀ NỘI - 2017

1

VŨ THU HẠNH


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng luận văn thạc sĩ luật học “Điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Bắc Ninh,
tỉnh Bắc Ninh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi, không sao chép lại của
người khác. Trong toàn bộ nội dung của luận văn, những điều đã được trình bày

hoặc là của chính cá nhân tôi hoặc là được tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu. Tất cả
các nguồn tài liệu tham khảo đều có xuất xứ rõ ràng và hợp pháp.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và chịu mọi hình thức kỷ luật theo quy
định cho lời cam đoan này.
Hà Nội, ngày

tháng 9 năm 2017

TÊN TÁC GIẢ

Nguyễn Hương Giang

2


LỜI CẢM ƠN
Sau một quá trình học tập, nghiên cứu, tìm hiểu, tôi đã hoàn thành luận văn
thạc sĩ với đề tài học “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”.
Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến cô giáo:
PGS.TS. Vũ Thu Hạnh - người đã tận tình hướng dẫn, truyền đạt phương pháp
nghiên cứu, chỉ bảo và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi từ khi bắt đầu nghiên
cứu đề tài cho đến khi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Sau đại học - Viện đại học
mở Hà Nội đã tận tình giảng dạy, đào tạo, truyền đạt cho tôi những kiến thức vô
cùng quý giá và đã tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên
cứu tại Học viện.
Đồng thời, tôi cũng xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình
cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp đã luôn giúp đỡ, động viên và hỗ trợ tôi trong
những lúc gặp phải những vướng mắc, khó khăn trong việc học tập và nghiên cứu.

Mặc dù đã có nhiều cố gắng, tham khảo từ nhiều nguồn tài liệu có uy tín
song kiến thức là vô hạn mà khả năng của tác giả lại hữu hạn nên đôi lúc khó tránh
khỏi những sai sót nhất định. Tác giả rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến, phê
bình trên tinh thần xây dựng của các thầy cô trong hội đồng cũng như của độc giả.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!

3


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
- BLDS: Bộ luật dân sự;
- BLDS 1995: Bộ luật dân sự năm 1995
- BLDS 2005: Bộ luật dân sự năm 2005
- BLDS 2015: Bộ luật dân sự năm 2015
- BLDS Pháp: Bộ luật dân sư Pháp
- BLDS Đức: Bộ Luật Dân sự Đức
- BLDS Anh: Bộ Luật Dân sự Anh
- UBND: Ủy ban nhân dân
- TAND: Tòa án nhân dân
- HĐTP: Hội đồng thẩm phán
- HĐTPTANDTC: Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao

4


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong chúng ta, không ai có thể phủ nhận được: Đất đai là tài sản vô giá của
quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành

kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất
của môi trường sống… Với những giá trị thấy được trong mặt “tích cực” con người
luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh
thần phục vụ đời sống của mình. Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này
sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai năm 1993
cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy
định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi
cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển không ngừng của xã hội, pháp luật điều
chỉnh các mối quan hệ xã hội cũng ngày càng hoàn thiện hơn, phù hợp với tình hình
phát triển kinh tế xã hội định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong đó điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng dân sự nói chung và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là một trong số những quy định được nhà làm
luật chú trọng. Trong các giao dịch dân sự ngày nay hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được thực hiện với số lượng rất lớn, thông dụng và phổ biến.
Hơn thế nữa, trong thực tiễn nhu cầu về giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đang trở thành vấn đề cấp thiết, phong phú cả về nội dung và đối tượng.
Để giải quyết các được các tranh chấp đó câu hỏi đặt ra là liệu hợp đồng có
tồn tại và hợp đồng có hiệu lực hay không? Để từ đó xác định quyền và nghĩa vụ
của các bên tham gia hợp đồng. Vì vậy những quy định về điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc điều
chỉnh quan hệ về dân sự, đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa. Việc xác định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất góp phần nâng cao ý thức của các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp

5


đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp phát
sinh trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

cũng như bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp
pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử
dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng
cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật Đất đai
cũng như BLDS 2015 xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp,
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của mình cho người khác. Do vậy người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc
khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để
thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá
và quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn
ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật,
vi phạm về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất vẫn diễn ra khá phổ biến. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để
nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý của các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận
thức đúng đắn, đầy đủ các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi
thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án.
Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài “Điều kiện
có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành
phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” làm luận văn thạc sĩ của học viên.

6



2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay, nghiên cứu về đề tài điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thì cũng có một số công trình nghiên cứu đã công bố
- Về đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn, luận án có: Đề tài cấp bộ“Một số
vấn đề lý luận và thực tiễn cơ bản về tư pháp dân sự ở Việt Nam hiện nay”, do Viện
Nhà nước và pháp luật thực hiện năm 2010; Luận văn “Pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất” của tác giả Doãn Văn Cương, bảo vệ tại Khoa luật trực
thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011;Luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Hoài
Nam, bảo vệ tại Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012; Luận văn
“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Phạm
Thị Thanh Vân, bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2012; Luận án tiến sĩ
“Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của pháp luật Việt Nam” của tác giả Lê Minh
Hùng - Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh năm 2010, luận án đề cập đến
vấn đề điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói chung. Nghiên cứu về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có luận văn thạc sĩ “Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam” của tác giả
Nguyễn Viết Tuấn, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2006; Luận văn
thạc sĩ “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
pháp luật Việt Nam hiện nay” của tác giả Trần Thọ Đức - Học viện khoa học xã hội
- Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam, năm 2015 v.v…
- Về giáo trình, sách chuyên khảo có: Giáo trình LĐĐ của Trường Đại học
Luật Hà Nội do Nhà xuất bản Công an nhân dân xuất bản năm 2013; Giáo trình luật
dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nhà xuất bản Công an nhân dân xuất
bản năm 2016; Giáo trình luật tố tụng dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do
Nhà xuất bản Công an nhân dân xuất bản năm 2017; Sách chuyên khảo“Giao dịch
dân sự về QSDĐ vô hiệu pháp luật và thực tiễn xét xử” của tác giả Nguyễn Văn
Cường và Nguyễn Minh Hằng do Nhà xuất bản Thông tin và truyền thông xuất bản

7



năm 2011; Hoàng Thế Liên (chủ biên): Bình luận khoa học BLDS 2005 (tập 1 và
tập 2). Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội 2009 v.v…
- Về tạp chí có: “Một số vấn đề đặt ra đối với quy định hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong BLDS” của tác giả Nguyễn Xuân Anh - Ban Biên
tập Tạp chí TAND tối cao đăng trên Tạp chí Toà án nhân dân số 12/2004 [1]; Đỗ
Văn Đại: Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án và bình luận bản án, nxb Chính trị quốc
gia 2009 [11]; Phạm Hoàng Giang: Sự phát triển của pháp luật hợp đồng từ nguyên
tắc tự do giao kết hợp đồng đến nguyên tắc công bằng, tạp chí nhà nước và pháp
luật số 10/2006 [12]v.v…
Nay trên cơ sở những công trình nghiên cứu đó, tác giả có sự tổng hợp và kế
thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận
định, đánh giá của mình về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng quy
định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong thời gian vừa qua, cho thấy rằng việc
nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của pháp luật về điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện
pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Trên cơ sở
đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật
về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp
phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


8


Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng
đất như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh,
tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại
quan hệ được coi là phổ biến và rất quan trọng - quan hệ về điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Để đạt được mục đích trên học viên đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ
bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phân tích các nội
dung về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam, pháp luật về đất đai …
Trong phạm vi là một luận văn thạc sỹ luật học thuộc chuyên ngành Luật
kinh tế, luận văn chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận liên quan đến điều kiện
có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của việc
áp dụng quy định của pháp luật trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất tại thành phố Bắc
Ninh, tỉnh Bắc Ninh trong thời gian từ năm 2009 đến nay. Bên cạnh đó, đề tài còn
phân tích những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể là BLDS 2015 và các văn bản pháp luật
chuyên ngành như: Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2014 ...
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài là chủ nghĩa duy vật biện
chứng Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối của Đảng, chính sách pháp
luật của Nhà nước về các loại hợp đồng, về quyền sử dụng đất và các phương pháp
chuyên ngành khoa học pháp lý để giải quyết những vấn đề lý luận và thực tiễn về
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, phương pháp phân tích

quy phạm được sử dụng nhằm giải quyết vấn đề một cách hợp lý và rõ ràng nhất.

9


6. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu
Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại
các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị
tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hiệu lực của hợp
đồng nói chung và về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở nước ta nói riêng.
Góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là góp phần vào việc đảm bảo
cho các quan hệ hợp đồng ở Việt Nam được ổn định, an toàn pháp lý và tránh được
các rủi ro cho các bên chủ thể, bảo đảm quyền tự do giao kết hợp đồng, quyền được
pháp luật bảo vệ khi tham gia các quan hệ hợp đồng và các quyền, lợi ích chính
đáng của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về điều kiện có hiệu lực hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng
đất tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh; Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

10



Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ
ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm và đặc trưng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiến pháp năm 2013 ghi nhận đất đai là tài sản công, thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không trực tiếp
chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền đình đoạt tối cao của mình cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho
thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất
được xác lập bởi các hành vi chuyển chuyền sử dụng đất hợp pháp.
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một
cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người
khác. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù rộng, bao gồm
nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một “khuôn khổ” nhất
định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành
các quy định của pháp luật bắt buộc về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa
vụ các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất và
các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo.
Luật Đất đai 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao
quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất”. [19, Khoản 10 Điều 3]
Hợp đồng dân sự là một khái niệm có nguồn gốc lâu đời và thông dụng nhất,
là một trong những chế định quan trọng của pháp luật dân sự. Có rất nhiều cách

11



định nghĩ “Hợp đồng dân sự”. Khái niệm hợp đồng dân sự phải được xem xét dưới
nhiều góc độ khác nhau:
- Một là, hợp đồng dân sự là các quy phạm pháp luật của nhà nước ban hành
nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội được phát sinh do quá trình trao đổi các lợi ích
vật chất giữa các chủ thể tham gia quan hệ đó với nhau.
- Hai là, hợp đồng dân sự là một giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự trao
đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa thuận chung nhằm làm phát sinh các quyền
và nghĩa vụ dân sự nhất định đối với nhau. Theo phương diện này, hợp đồng dân sự
vừa được xem xét ở dạng cụ thể vừa được xem xét ở dạng khái quát. Hợp đồng dân
sự định nghĩa dưới dạng cụ thể thì:“Hợp đồng dân sự là thỏa thuận giữa các bên về
việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua
bán, thuê, vay, mượn, tặng, cho tài sản, làm một việc hoặc không làm một việc, một
dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng nhu
cầu sinh hoạt, tiêu dùng”. Hay hợp đồng dân sự được hiểu một cách đơn giản, khái
quát là “sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền
và nghĩa vụ dân sự”. [14, tr.115-116]
Dưới góc độ pháp luật, khái niệm hợp đồng dân sự tại Việt Nam được quy
định trong BLDS 2005 theo đó: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên
về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. [4, Điều 388]
Khái niệm hợp đồng dân sự trong BLDS 2015 giữ nguyên khái niệm hợp
đồng dân sự trong BLDS 1995 và BLDS 2005. Theo đó hợp đồng dân sự là một
giao dịch dân sự mà trong đó các bên tự trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thỏa
thuận cùng nhau làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ nhất định.
Theo quy định tại BLDS 2005: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển
nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một
khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. [4, Điều 697]


12


Còn BLDS 2015 thì chỉ có quy định chung cho các loại hợp đồng về chuyển
quyền sử dụng đất: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định
của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với
người sử dụng đất”. [19, Điều 500]
Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức
chuyển nhượng là chủ yếu. Đây là hình thức phổ biến - hình thức này biểu hiện tập
trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất. Sự hình thành, tồn tại và phát
triển của khái niệm chuyển quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát
triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu
tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại
đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái
niệm "mua bán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán,
chuyển nhượng ruộng đất". Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái
có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó
được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân
mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ
được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ

thể này do Nhà nước quy định cả về điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham
gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

13


Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà
người có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử
dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi
đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để
thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời
tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng
đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước. Việc
chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và
đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước, với vai trò vừa là người
đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những
quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực
hiện theo một vòng trật tự nhất định [1, tr.22-24]. Điều này thể hiện ở một số điểm sau:
+ Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước đưa ra những
điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chấm dứt quan hệ sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do
nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự
họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập
quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả,
tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước
quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng.

+ Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau. Việc
Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích,
tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so
với các loại đất khác, nó xuất phát từ vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất
ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu chính là nông nghiệp.

14


+ Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân. Mục
đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người khác. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí
địa chính [27, khoản 1, Điều 7].
1.1.2. Đặc trưng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển
quyền khác.
- Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp
đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo
đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định
của BLDS và pháp luật về đất đai [4, Điều 693]
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự đặc thù bởi đó là việc
lưu thông đất đai - một loại tư liệu sản xuất đặc biệt. Vì vậy, việc quy định của pháp luật
về chuyển quyền sử dụng đất cũng mang tính đặc thù. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
là hình thức chuyển quyền sử dụng đất đơn giản nhất trong các hình thức chuyển

quyền sử dụng đất. Việc chuyển đổi được thực hiện thông qua hợp đồng để các bên
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho nhau. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là
việc chuyển các quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng.
Như vậy bản thân đất đai không phải là đối tượng của sự chuyển dịch trong hợp
đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất mà đối tượng là quyền sử dụng đất trên một
diện tích nhất định [14, tr. 356-359].
Cũng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi
quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước

15


chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia.
Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như
trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là "đổi đất
lấy tiền" và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của
bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng
(quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ
yếu của quan hệ là "đổi đất lấy đất". Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất,
các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai
thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ
quan quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau.
Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm dứt quyền sử dụng đất
của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất
cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều).
- Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được

tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp [4, Điều 715].
Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, vì quyền sử
dụng đất chỉ xử lý để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khi bên thế chấp quyền sử dụng
đất không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong một quan hệ
hợp đồng. Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thường được phát
sinh từ hợp đồng vay mượn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và phải thấp hơn giá
trị quyền sử dụng đất được đem ra thế chấp. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này
nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một

16


cách hợp pháp để đầu tư vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu
cầu tiêu dùng tạm thời khi họ không có điều kiện kinh tế trước mắt [14, tr.380].
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng
đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm thời,
trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp.
Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên thế chấp không
bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn được tiếp tục sử dụng đất; bên nhận
thế chấp không có quyền như một chủ sử dụng đất cả về mặt thực tế lẫn pháp lý mà
họ chỉ có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của bên thế chấp và có quyền đưa
quyền sử dụng đất này ra phát mại bán đấu giá khi bên thế chấp không thực hiện
hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ dân sự mà hai bên đã thỏa thuận.
Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp
quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có điều
kiện, hay nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc "chuyển quyền " ở đây
thực ra là chuyển "quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" từ bên thế chấp sang

cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ "quyền sử dụng đất theo danh nghĩa
pháp lý" đó, còn "quyền sử dụng đất thực tế" vẫn thuộc bên thế chấp, và bên nhận
thế chấp chỉ có quyền "định đoạt theo quy định của pháp luật" quyền sử dụng đất
của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng. Điều kiện chủ thể của
bên nhận thế chấp không "rộng rãi" như bên nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật
"hạn chế" rất nhiều, theo quy định hiện hành, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo
những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp.
- Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình
thức hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có
nghĩa vụ chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên mua và nhận tiền bán

17


tài sản, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản mua và trả tiền cho bên bán theo thời
hạn, số lượng và phương thức các bên đã thỏa thuận [4, Điều 428].
Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp
đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của
pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh
thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên
kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận
tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản.
Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng
mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:
Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối
tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài
sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử

dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở
hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện.
Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản
bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của
người khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất
nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện chủ sở
hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước.
Thứ hai, về hình thức, nếu như hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao
kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi
hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và
một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi
hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

18


Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán tài
sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì
trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản
bên mua phải đăng ký quyền sở hữu, nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền
sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
Việc so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các loại
hợp đồng khác như hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản … nhằm làm nổi bật lên những điểm
khác biệt của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với các loại hợp đồng
khác. Từ đó có thể thấy rõ được những điểm đặc trưng cơ bản của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Qua những so sánh trên có thể thấy được những điểm
đặc trưng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

+ Về chủ thể: Không phải mọi chủ thể sử dụng đất đều được phép chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất phải là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đáp ứng các điều kiện theo quy định của
Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng
dẫn thi hành …
+ Về đối tượng: Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là quyền sử dụng đất và lợi ích vật chất được tạo ra từ việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là tiền.
+ Về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải
được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.
+ Về nội dung: Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải được thể hiện đầy đủ, chính xác các thông tin về: Chủ thể hợp đồng, về quyền
sử dụng đất, về giá chuyển nhượng, phương thức và thời hạn thanh toán, thời hạn
giao đất, thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên, các biện pháp chế tài khi vi
phạm hợp đồng và cách thức giải quyết tranh chấp.

19


1.2. Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiệu lực của hợp đồng đối với sự tồn tại của hợp đồng có thể được ví giống như
là ‘hơi thở’ hay ‘linh hồn’ đối với sự sống của con người. Một hợp đồng không có hiệu
lực cũng có nghĩa là giữa các bên không tồn tại quan hệ hợp đồng. Tuy nhận thức được
tính chất quan trọng của hiệu lực hợp đồng là như vậy, nhưng để đưa ra một định nghĩa
chính xác về hiệu lực của hợp đồng, quả là điều không dễ.
Hiện nay, khái niệm về hiệu lực của hợp đồng nói chung và hiệu lực của hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng chưa được xác định cụ thể, rõ ràng.
Trong từ điển giải thích thuật ngữ Luật học có giải thích khái niệm “hiệu lực của hợp
đồng dân sự” là “giá trị bắt buộc thi hành đối với các chủ thể tham gia giao kết hợp

đồng” [30, tr.65]. Tuy ngắn gọn nhưng, nhưng định nghĩa này cũng phản ánh được bản
chất khái niệm hiệu lực của hợp đồng. Tuy vậy, nội hàm của định nghĩa này vẫn chưa
đầy đủ, rõ ràng. Bởi vì, hiệu lực của hợp đồng, hiểu đúng theo bản chất, thì không chỉ
là “giá trị bắt buộc thi hành” mà bao gồm cả việc quy định quyền và nghĩa vụ của các
bên chủ thể tham gia hợp đồng.
Trong luật thực định, khái niệm hiệu lực của hợp đồng được quy định trong văn
bản quy phạm pháp luật của một số quốc gia. Theo quy định của BLDS Pháp thì “hợp
đồng được giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối với các bên”, chỉ có thể bị hủy bỏ
trên cơ sở có thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ do pháp luật quy định” và
“phải được thực hiện một cách thiện chí”[6, Điều 1134]. Theo quy định này, hợp đồng
có hiệu lực thì có giá trị là luật đối với các bên, được pháp luật tôn trọng và bảo vệ,
buộc các bên phải tuân thủ và thực hiện hợp đồng đó một cách nghiêm túc, thiện chí.
Các bên không thể hủy bỏ hợp đồng nếu không dựa trên ý chí tự nguyện của tất cả các
bên hoặc các căn cứ do pháp luật quy định.
Trong luật thực định Việt Nam, BLDS 1995 từng có quy định về hiệu lực hợp
đồng như sau:
“1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực bắt buộc đối với các bên;

20


2. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ, nếu có thỏa thuận hoặc pháp
luật có quy định”. [3, Điều 404]
BLDS 2005 không quy định cụ thể về hiệu lực của hợp đồng, mà chỉ quy định
khái quát: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” [4, Điều 405]. Có thể
nói quy định này không thể hiện được bản chất của khái niệm hiệu lực hợp đồng, đó là
giá trị pháp lý ràng buộc đối với các bên, mà chủ yếu là để xác định thời điểm phát sinh
hiệu lực của hợp đồng.
Tóm lại, qua nghiên cứu khía cạnh pháp lý và từ điển các khái niệm hiệu lực

của hợp đồng, chúng ta thấy có hai dấu hiệu thể hiện bản chất hiệu lực của hợp đồng đó
là:
+ Giá trị pháp lý của hợp đồng giống như pháp luật;
+ Hiệu lực ràng buộc mang tính cưỡng chế nhằm buộc các bên phải tôn trọng và
thực thi đầy đủ các cam kết trong hợp đồng;
Từ những cơ sở trên, chúng ta có thể hiểu rằng “Hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là giá trị pháp lý của hợp đồng làm phát sinh các quyền và
nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có giá
trị thi hành bắt buộc đối với các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tôn trọng và
thi hành nghiêm túc các quyền và nghĩa vụ đó”.
Khái niệm “Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thể hiện
rõ các yếu tố quan trọng mang tính bản chất của hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Bản chất đó là sự phát sinh, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa
vụ giữa các bên. Đồng thời tạo ra sự ràng buộc pháp lý nhằm buộc các bên tham gia
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tôn trọng và nghiêm túc thực hiện các
quyền và nghĩa vụ đó. Chúng ta thấy, khi xem xét về hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, người ta thường nhìn nhận ở các khía cạnh như: Điều kiện

21


có hiệu lực của hợp đồng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất …
1.2.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một trong những vấn đề
có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác lập, giao kết và thực hiện hợp
đồng.Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là xác định được thời điểm
các bên tham gia hợp đồng chính thức bị ràng buộc bởi các thỏa thuận của mình
trong hợp đồng.Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, hiện đang có những quan điểm khác nhau gây ra vướng mắc
trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Quan điểm thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành
nghề công chứng.
Theo BLDS 2015 quy định:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức
phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của
pháp luật có liên quan” [5, khoản 1 Điều 502].
Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 còn quy định như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của
người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc
chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
….” [19, Điểm a Khoản 3 Điều 167]
Và căn cứ theo quy định của Luật Công chứng 2014:

22


“Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và
đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng” [18, khoản 1 Điều 5].
Căn cứ theo các quy định trên, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là một văn bản công chứng và có hiệu lực pháp luật theo quy định của Luật công
chứng hiện hành.
- Quan điểm thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất, hoặc kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
BLDS 2015 quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời

điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai” [5, Điều 503].
Theo Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính [19, khoản 3 Điều 188].
Trước đây, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật đất đai cũng có quy định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng,
thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng
đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ
thời điểm đăng ký tại Văn phòng quyền sử dụng đất”. [25, khoản 4 Điều 146]
Căn cứ vào các quy định trên, thì một số người có quan điểm cho rằng hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuy được lập thành văn bản, đã được công
chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng nhưng hợp đồng
đó vẫn chưa có hiệu lực pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ
có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất hoặc kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
- Quan điểm của người viết: Theo quan điểm của người viết thì hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ khi được công chứng viên ký
và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Bởi vì, khi hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã được các bên ký kết, có sự chứng nhận của tổ chức

23


hàng nghề công chứng thì tức là thỏa thuận của các bên tham gia hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã được công nhận và quyền, nghĩa vụ của các bên tham
gia hợp đồng đã phát sinh hiệu lực.
BLDS 2015 quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ
thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất và theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì
việc “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào
sổ địa chính [5, Điều 503, 18, khoản 3 Điều 188]. Nhưng người viết cho rằng “việc
chuyển quyền sử dụng đất” được hiểu là một quy trình rộng hơn so với hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức là việc chuyển quyền sử dụng đất sẽ có thể
bao gồm nhiều giai đoạn như: thỏa thuận đặt cọc cho việc chuyển quyền sử dụng
đất (hợp đồng đặt cọc), tiếp đến là xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, giai
đoạn tiếp theo là thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như giao tiền, giao giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất … và bước cuối cùng trong việc chuyển quyền sử dụng đất là
hoàn tất đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bước trong quy trình “chuyển quyền
sử dụng đất” đó. Nên hiệu lực của “việc chuyển quyền sử dụng đất” hay “chuyển
nhượng quyền sử dụng đất” và hiệu lực của “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất” là không giống nhau.
Mặc dù Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai đã có quy định về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất [25, khoản 4 Điều 146]. Tuy nhiên, quy định này đã
không còn có trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất
đai. Người viết cho rằng quy định trên là không phù hợp với các quy định trong
Luật Công chứng 2014 .
Vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có ý nghĩa xác định việc đăng ký quyền sử dụng đất có phải là một trong những

24


điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không.
vì, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, thì việc đăng
ký đó được xác định sẽ là một trong những điều kiện bắt buộc để hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Theo quan điểm của người viết thì hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng

viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng, nên việc đăng ký quyền
sử dụng đất sẽ không phải là một trong những điều kiện để hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.
1.3. Điều kiện về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm:
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là tổng hợp những yêu cầu pháp lý nhằm
đảm bảo cho hợp đồng được lập đúng bản chất đích thực của nó. Đây là những điều
kiện cần và cũng là tiền đề pháp lý nhằm đảm bảo cho hợp đồng dược xác lập hợp
pháp và có hiệu lực ràng buộc đối với các bên.
1.3.2. Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực là những yêu cầu pháp lý
phải được tuân thủ khi xác lập, giao kết hợp đồng mà nếu thiếu các điều kiện đó thì
hợp đồng đương nhiên vô hiệu hoặc có thể bị vô hiệu. Tuy cách tiếp cận vấn đề còn
nhiều điểm khác nhau, nhưng hầu hết các hệ thống pháp luật trên thế giới đều xem
điều kiện về chủ thể, nội dung và ý chí tự nguyện của các bên tham gia hợp đồng là
những yêu cầu pháp lý bắt buộc phải tuân thủ khi xác lập hợp đồng.
Theo quy định trong BLDS Pháp, hợp đồng được thừa nhận là có hiệu lực thì
phải thỏa mãn bốn điều kiện chủ yếu [6, Điều 1108]: Các bên giao kết hợp đồng
phải hoàn toàn tự nguyện [6,Điều 1109 -22]; Các bên giao kết phải là người có năng
lực (hành vi dân sự) để giao kết hợp đồng [6, Điều 1123 -5]; Đối tượng và nội dung
chủ yếu của hợp đồng phải xác định [6, Điều 1126 -30]; Mục đích, căn cứ của hợp
đồng phải hợp pháp [6, Điều 1131 – 3].

25