MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ..............................................................................................................3
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................................3
Tình hình nghiên cứu của đề tài ......................................................................................5
Mục đích nghiên cứu của đề tài .......................................................................................6
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................................7
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài.............................................8
Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn .......................................................................9
Kết cấu của luận văn ...................................................................................................... 10

CHƯƠNG 1. ................................................................................................................... 11
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM
BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG .................................................... 11
1.1.
Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất ......... 11
1.2.
Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng
ngân hàng ............................................................................................................................... 18
1.3.
Cấu trúc của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín
dụng ngân hàng...................................................................................................................... 22
1.4. Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng
đối với hoạt động của ngân hàng thương mại ở Việt Nam ................................................... 26

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN
HÀNG TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT
NAM – CHI NHÁNH HUYỆN THƯỜNG TÍN, HÀ TÂY ........................................... 29
2.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng
ngân hàng tại các ngân hàng thương mại.............................................................................. 29
2.2. Thực tiễn áp dụng quy định thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín
dụng tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam.................................... 59
2.3 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp
đồng tín dụng tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triể nông thôn Việt Nam, chi nhánh
Thường Tín, Hà Tây. ............................................................................................................. 65

CHƯƠNG 3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO
ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT
TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HUYỆN THƯỜNG TÍN, HÀ TÂY
........................................................................................................................................ 76
3.1. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp
đồng tín dụng ......................................................................................................................... 76


3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm
hợp đồng tín dụng tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, chi
nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây ........................................................................................ 91

KẾT LUẬN .................................................................................................................... 94
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................... 95


2


PHẦN MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài
Có thể nói, trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay, các tổ chức tín

dụng đang được coi là đòn bẩy chủ lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. Với
tư cách là trung gian tài chính huy động vốn để đầu tư cho phát triển kinh tế
thông qua hoạt động cho vay (hình thức cấp tín dụng) cho các tổ chức, cá
nhân để đầy tư phát triển sản xuất kinh doanh. Với điều kiện kinh tế nước ra,
tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu, là công cụ để các tổ chức
tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi và cho vay số vốn này cho các chủ thể kinh
tế cần thiết. Tuy nhiên trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng chứa
đựng rất nhiều rủi ro từ phía các tổ chức tín dụng, rủi ro từ khách hàng, rủi ro
từ các chính sách của Nhà nước… Như vậy, để hoạt động này phát triển lành
mạnh, cần có nhiều biện pháp bảo đảm trong đó có đảm bảo tiền vay (còn gọi
là bảo đảm tín dụng), để tạo thêm quyền cho các tổ chức tín dụng đối với
khách hàng (ngoài các quyền theo hợp đồng tín dụng), nếu khách hàng không
thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn. Một trong những biện pháp bảo đảm
tín dụng rất phổ biến của các ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt
Nam nói chung và tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt
Nam chi nhánh huyện Thương Tín, Hà Tây là biện pháp thế chấp quyền sử
dụng đất.
Đảm bảo tiền vay là vấn đề trọng tâm trong hoạt động cho vay của các
tổ chức tín dụng hiện nay. Hầu như chỉ khi nào khách hàng không có tài sản
là quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất đã được thế chấp để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ dân sự không đủ thì các tổ chức tín dụng mới áp dụng đến

các biện pháp khác và nhận tài sản khác làm tài sản bảo đảm. Điều này phản
ánh xu thế hiện nay là người sở hữu quyền sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần

3


vốn đề đầu tư cho sản xuất kinh doanh và giải quyết khó khăn trong cuộc
sống nên thế chấp quyền sử dụng đất đẻ vay vốn ngân hàng là biện pháp giúp
họ giải quyết được vấn đề vống. Đồng thời với việc thế chấp quyền sử dụng
đất để vay vốn, tại thời điểm tiến hành thực hiến các phương án kinh doanh,
giá trị tài sản hiện của họ không bị suy giảm. Mặc dù nhìn chung tính thanh
khoản của tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất không cao như đối với tài sản
bảo đảm thông thường nhưng đó là tài sản có giá trị lớn, ổn định, tồn tại lâu
dài…do vậy biên pháp thế chấp quyền sử dụng đất đang là ưu điểm khi tổ
chức tín dụng quyết định các biện pháp bảo đảm tiền vay. Tuy nhiên xung
quanh vấn đề này còn tồn tại nhiều vướng mắc như về định giá, quản lý tài
sản thế chấp; xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp khách hàng vay vốn
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Các vướng mắc
này trong hoạt động ngân hàng do nhiều nguyên nhân khác nhau mang lại,
trong đó có nguyên nhân do các quy định pháp luật về vấn đề này còn chưa
thực sự đầy đủ và hợp lý hay đôi khi là chồng chéo mâu thuẫn nhau. Với
mong muốn nghiên cứu đầy đủ và hệ thống các quy định của pháp luật Việt
Nam điều chỉnh vấn đề này, trên cơ sở đối chiếu so sanh với thực trạng thế
chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tín dụng tại các ngân hàng thương mại
nói chung, tại ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển nông thông chi nhánh
Thường Tín, Hà Tây nói riêng, đồng thời hoàn thiện hơn nữa các quy định về
hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tín dụng. Quy định pháp lý
rõ ràng, toàn diện sẽ góp phần đảm bảo lành mạnh của hoạt động tín dụng
ngân hàng, bảo đảm quyền lợi của các bên trong giao dịch đồng thời tạo điều
kiện cho nền kinh tế phát triển.

Chính bởi những lý do từ thực tiễn và lý luận đó, tác giả đã chọn đề tài:
“Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn

4


Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh
huyện Thường Tín, Hà Tây” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.

2.

Tình hình nghiên cứu của đề tài
Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng

không phải là vấn đề mới đối với các nhà nghiên cứu và chuyên gia lập pháp
tại Việt Nam. Cho đến thời điểm này đã có khá nhiều các công trình nghiên
cứu về vấn đề này bao gồm các nhóm sách, giáo trình, sách chuyên khảo; luận
văn, luận án, khóa luận; bài viết tạp chí. Có thể kể đến như:
- Nhóm sách chuyên khảo, giáo trình: “Pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, thực trạng và hướng hoàn
thiện” của tác giả Nguyễn Thị Nga, Nxb Tư Pháp 2015; “Các biên pháp bảo
đảm tiền vay bằng tài sản của các Tổ chức tín dụng” của tác giả Lê Thị Thu
Thủy, Nxb Tư Pháp, 2006; “Hỏi đáp về các quy định về giao dịch bảo đảm
tiền vay của các tổ chức tín dụng” của tác giả Nguyễn Thị Mai, Nxb Đà
Nẵng, 2000...
- Nhóm đề tài luận văn, luận án: “Pháp luật về thế chấp tài sản trong
hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng” của tác giả Nguyễn Thành Nam,
luận văn thạc sĩ luật học năm 2005; “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
trong hoạt đọng cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam” của tác giả
Trần Thị Thu Hường, năm 2004; “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

để đảm bảo tiền vay và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng ngoại thương Việt
Nam” luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Văn Phương, năm 2006;
“Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại các tổ chức
tín dụng và thực tiễn áp dụng tại Sơn La” – luận văn thạc sĩ luật học của tác
giả Nguyễn Đức Dũng năm 2016; “Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn

5


tại tổ chức tín dụng – thực trạng và phương hướng hoàn thiện” Khóa luận tốt
nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Hương Giang năm 2001...
- Nhóm bài viết tạp chí: “Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân
hàng: Nhưng vướng mắc cần khắc phục” của tác giả Lê Thị Thu Thủy, Tạp
chí Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc Hội, Số 6/2004, tr.30; “Thế chấp
quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta
trong giai đoạn hiện nay” của tác giả Bùi Thị Hằng tạp chí Nhà nước & Pháp
luật, Viện Nhà nước pháp luật, số 4/1998, tr.44.
Các công trình nghiên cứu kể trên đã đề cập và phân tích ở các cấp độ
khác nhau về những vấn đề lý luận, hệ thống quy định của pháp luật Việt
Nam hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng.
Tổng hợp số liệu thống kê thực tiễn để từ đó đưa ra những bất cập cùng
những giải pháp kiến nghị đề xuất hoàn thiện. Một số công trình cũng đưa ra
các quan điểm để hoàn thiện pháp luật vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất.
Tác giả sẽ tiếp thu có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các công trình
nghiên cứu khoa học nói trên làm nền tảng lí luận cho đề tài. Và trên cơ sở
các nghiên cứu này, tác giả tiếp tục phân tích sâu, đưa ra những bình luận,
nhận định khoa học và kiến nghị, giải pháp riêng của mình để tiếp tục hoàn
thiện quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng để đảm bảo hợp đồng tín
dụng tại các ngân hàng thương mại nói chung cũng như tại ngân hàng Nông
nghiệp & Phát triển Nông thôn chi nhánh Thường Tín, Hà Tây nói riêng.


3.

Mục đích nghiên cứu của đề tài

Luận văn tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận, những vấn đề lý luận xoay
quanh việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo bảo tín dụng với mục đích:

6


- Nghiên cứu một cách cơ bản, toàn diện quy định của pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt là nghiên cứu những vấn đề trực tiếp liên
quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng,
cụ thể được quy định tại Bộ luật dân sự, Luật đất đai, các Nghị định, thông tin
liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất.
- Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn
chi nhánh Thường Tín, Hà Tây, nguyên nhân và lý giải các nguyên nhân dẫn
đến sự hạn chế, bất cập vướng mắc và thiếu khả thi của các văn bản pháp luật
hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất.
- Trên cơ sở nghiên cứu lý luận phân tích các quy định của pháp luật
Việt Nam hiện hành và thực tiễn áp dụng để đề xuất, kiến nghị tháo gỡ vướng
mắc trong quá trình áp dụng hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất để đảm bảo việc áp dụng các quy định của pháp luật hữu hiệu, đảm
bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia hoạt động tín dụng tại
các ngân hàng thương mại nói chung và Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển
Nông thôn chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây nói riêng.

4.


Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận về thế chấp

quyền sử dụng đất, các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh thế chấp
quyền sử dụng đất, quy định thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín
dụng của ngân hàng thương mại và các quy định nội bộ của Ngân hàng Nông
nghiệp & Phát triển Nông Thôn Việt Nam, và tại chi nhánh Thường Tín, Hà
Tây về đảm bảo tín dụng, trong đó có đảm bảo tín dụng bằng quyền sử dụng
đất. Nghiên cứu thực tiễn áp dụng cơ sở lý luận và quy định của pháp luật tại

7


Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông Thôn chi nhành Thường Tín, Hà
Tây để từ đó tìm ra những bất cập vướng mắc và kiến nghị hoàn thiện pháp
luật về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn về các vấn đề lý luận cũng như
quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp
quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại và
thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thông chi
nhánh Thường Tín, Hà Tây. Hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại
được thực hiện thông qua nhiều nghiệp vụ ngân hàng, bao gồm cho vay, bảo
lãnh ngân hàng, chiết khấu, cho thuê tài chính và các nghiệp vụ khác. Biện
pháp bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện chủ yếu trong hoạt
động cho vay, bảo lãnh ngân hàng, phổ biến nhất là hoạt động cho vay vốn
của các ngân hàng thương mại. Từ thực tiễn luận văn tập trung đi sâu nghiên
cứu thực trạng pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt
động cho vay của ngân hàng thương mại và thực tế tại ngân hàng Nông
nghiệp & phát triển Nông thông chi nhánh Thường Tín, Hà Tây.


5.

Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài
Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa

duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và
đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước về vấn đề thế chấp quyền sử
dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng tại các
ngân hàng .
Luận văn sử dụng hệ thống các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: sử
dụng kết hợp các phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, nghiên cứu tài
liệu, phương pháp suy luận logic, phương pháp quy nạp diễn dịch và phương

8


pháp phỏng vấn các chuyên gia để có được những quan điểm của họ về vấn
đề tác giả quan tâm…tất cả các phương đều được sử dụng kết hợp nhằm làm
sáng tỏ các vấn đề nghiên cứu.

6.

Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn là công trình khoa học nghiên cứu về pháp luật thế chấp

quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại ở Việt
Nam và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn
chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây, luận văn có những đóng góp mới là:
- Luận văn đưa ra những phân tích khoa học về những vấn đề lý luận về

thế chấp quyền sử dụng đất – một biện pháp bảo đảm tín dụng được sử dụng
chủ yếu, phổ biến tại các ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung cũng
như ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn nói riêng.
- Nghiên cứu chỉ ra thực tiễn áp dụng cơ sở lý luận, quy định pháp luật
cụ thể tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn và những vướng
mắc thực tế và thường xuyên phát sinh từ việc áp dụng các quy định pháp luật
đó.
- Luận văn đưa ra một số kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nhằm
hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan nhằm hoàn thiện
hệ thống pháp luật, tăng cường vai trò thực thi pháp luật trên thực tế và nâng
cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng tại
Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn chi nhánh Thường Tín, Hà
Tây

9


7.

Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm
3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sừ dụng đất để đảm bảo
hợp đồng tín dụng tại ngân hàng
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi thế chấp quyền sử dụng
đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng tại ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nông thôn việt nam – chi nhánh huyện thường tín
Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng và nâng cao hiệu


10


CHƯƠNG 1.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG
1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử
dụng đất
Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất
Đất đai tồn tại là một hiện tượng tự nhiên và trong mối liên hệ xã hội
loài người thì đất đai là cơ sở là cội nguồn hình thành nên sự sống. Đất đai
hiểu theo nghĩa chung theo từ điển tiếng Việt thì đó là “chất đặc biệt ở trong
địa cầu” [ tr.23], nếu theo nghĩa rộng khái quát thì đất đai được hiểu là “toàn
bộ vốn đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia bao gồm: đất liền, hải đảo
và lãnh hải” [tr.65]. Đất đai là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của loài người,
nếu thiếu nó thì con người không thể tồn tại, duy trì và phát triển được. Với
vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai thì việc xác định chế độ, hình thức sở
hữu về đất đai luôn là vấn đề trọng yếu đối với mỗi thể chế chính trị - xã hội,
đối với giai cấp cầm quyền. Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội ở mỗi
quốc gia mà mỗi quốc gia có quy định khác nhau về hình thức sở hữu đất đai
khác nhau và xác lập quyền sử dụng đất khác nhau. Các hình thức sở hữu đối
với đất đai như: sở hữu tư nhân, sỡ hữu tập thể hay sở hữu toàn dân...Đối với
Việt Nam chế độ xác lập quyền sở hữu đối với đất đai được hình thành và
phát triern theo tiến trình lịch sử của dân tộc, dưới thời phong kiến đất đai
được xác định là sở hữu của vua, chúa, quan lại, kể từ thời điểm đất nước ta
được độc lập, tự chủ xây dựng chế độ dân chủ cộng hòa, nay cộng hòa xã hội
chủ nghĩa thì sự đa dạng hình thức sở hữu về đất đai cũng được pháp luật thừa
nhận. Từ năm 1980, Nhà nước chỉ thừa nhận duy nhất một hình thức sở hữu
về đất đai, đó là hình thức sở hữu toàn dân về đất đai được quy định trong

Điều 19 Hiến Pháp 1980, sau này là Hiến pháp năm 1992 (đã được sử đổi, bổ

11


sung năm 2011). Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định nguyên tắc đất đai
thuộc sở hữu toàn dân. Trên cơ sở các luật như: Luật đất đai 1987, Luật đất
đai 1993 và Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai 2013 đều cụ thể hóa nhằm
bảo đảm thực hiện nguyên tắc: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước với
vai trò là người đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Đối với chế độ đất đai thuộc chế độ sở hữu tư nhân thì đất đai cũng như
một loại tài sản thông thường khác, chủ sở hữu chúng cũng có đầy đủ ba
quyền năng, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Trường
hợp này, quyền sử dụng đất gắn liền và không tách rời quyền sở hữu, người
sở hữu có toàn quyền định đoạt về mặt pháp lý đối với tài sản là đất đai của
mình như bán, tặng cho, thế chấp, quản lý, sử dụng...mà không có bất kì một
hạn chế nào. Tuy nhiên, nếu đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu đất đai tách riêng và độc lập với nhau. Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu đất đau bằng các hình thức chủ yếu: Thông qua việc ban hành các văn
bản pháp luật, chính sách liên quan đến sử dụng đất, thông qua việc xây dựng,
xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng đất
cho từng loại đất cụ thể. Ngoài ra, Nhà nước còn thực hiện thu các lợi ích vật
chất từ việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua việc
nộp thuế, phí, lệ phí, nộp tiền sử dụng đất...người sử dụng đất chỉ được Nhà
nước cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” chứ không phải là “Giấy
chứng nhận sở hữu đất”. Chính điều này cũng là một điểm đặc biệt để khẳng
định đất đai là một loại tài sản đặc biệt só với các loại tài sản khác. Theo đó,
quyền sử dụng đất ở Việt Nam có thể coi là một quyền tài sản riêng biệt được
pháp luật quy định, trên cơ sở quy định của pháp luật thì chủ sử dụng đất

được thực hiện các quyền năng pháp lý đối với tài sản này. Có thể nhận thấy
theo quy định của pháp luật Việt Nam thì quyền sử dụng đất không phải là

12


quyền độc lập mà là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai do
Nhà nước làm đại diện nên phụ thuộc rất nhiều vào quyền sở hữu đất đai. Mặt
khác, chủ sử dụng đất cũng không được thực hiện các quyền năng giống như
các loại tài sản thông thường khác mà phụ thuộc vào các điều kiện, trình tự,
thủ tục do Nhà nước quy định thông qua các quy định của pháp luật.
Mặc dù quyền sử dụng đất nằm trong quyền năng sở hữu về đất đai
nhưng các chủ thể sử dụng đất vẫn có đầy đủ các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, cho mượn, bảo lãnh, góp vốn...quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật. Tuy nhiên khái niệm quyền sử dụng đất không đồng nhất
với khái niệm quyền sở hữu về đất đai bởi vì quyền sở hữu đất đai là quyền
ban đầu có trước, còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh có sau khi các
chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng hay được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, quyền sở hữu đất đai là
quyền trọng vẹn, đầy đủ, điều này được thể hiện ở các đặc điểm dưới đây:
Thứ nhất, như phần trên đã phân tích, quyền sử dụng đất là một loại
quyền về tài sản, được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị
trường.
Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ra nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất
khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Mặc dù
quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng thị trường
song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vấn có sự
khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bỡi lẽ,

giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:

13


- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng
đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất công nhận quyền sử
dụng đất
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền
sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Có nghĩa là
chủ sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước – đại diện
chủ sơ hữu đất đai và quyền sở hữu của các chủ thể đối với các tài sản khác.
Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai theo quy định của Hiến
pháp 1992 và Luật đất đai 2003, Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai năm
2013 thì Nhà nước Việt Nam có toàn quyền thực hiện quyền sở hữu bao gồm
các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai. Quyền sở
hữu đại diện của Nhà nước mang tính duy nhất và tuyệt đối. Tính duy nhất thể
hiện ở điểm pháp luật không cho phép tồn tại bất cứ hình thức sở hữu nào
khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân thuộc về một chủ thể nhất định duy
nhất là Nhà nước và pháp luật không cho phép bất kì hành vi nào xâm phạm
quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Tính tuyệt đối thể hiện, toàn bộ vốn
đất đai trong phạm vi cả nước dù đã được giao hay chưa được giao cho bất kì
tổ chức cá nhân nào sử dụng đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
cuhr sở hữu và thống nhất quản lý.
- Theo quy định của pháp luật chỉ những người sử dụng đất theo hình
thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền một lần
cho cá thời hạn thuê hoặc đã trả tiền trước thuê đất cho nhiều năm mà thời
hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp luật quy
định được hưởng đầy đủ 9 quyền năng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:

chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo
lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, trong quá trình sử

14


dụng đất chủ dụng đất có thể bị chủ sở hữu đại diện là Nhà nước thu hồi trong
các trường hợp đặc biệt phục vụ mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia...theo
quy định của pháp luật.
Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Việc nghiên cứu bản chất của thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử
dụng đất trong bối cảnh đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu có ý nghĩa rất quan trọng. Để nghiên cứu quá
trình thực hiện pháp luật thế chấo quyền sử dụng đất trước hết cần luận giải
khái niệm thế chấp. Chúng ta có thể hiểu thế chấp là một cách thức mà bên có
quyền và bên có nghĩa vụ đã lựa chọn để bảo đảm cho việc thay thế khi nghĩa
vụ bị vi phạm. Nghĩa là, người có nghĩa vụ khi không thực hiện, thực hiện
không đúng, không đầy đủ những nghĩa vụ mà người đó cam kết khi xác lập
nghĩa vụ, thì người có quyền phải sử dụng biện pháp bảo đảm để thay thế.
Theo sự phát triển của lịch sử ngành luật dân sự, có thể thấy khái niệm
thế chấp - một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là khi người có
nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu đối với một số tài sản của mình cho bên
có quyền, khi người có nghĩa vụ thực hiện xong nghĩa vụ thì bên có quyền
hoàn trả lại tài sản. Đây là biện pháp bảo đảm chuyển giao vật cùng với
chuyển giao quyền sở hữu vật. Hiện nay trong giới luật học có những cách
tiếp cận khác nhau khi tìm hiểu về bản chất của thế chấp. Có quan điểm tiếp
cận thế chấp dưới giác độ là một hợp đồng dân sự: "Thỏa thuận" vừa là
nguyên tắc, vừa là đặc trưng của hợp đồng dân sự và được thể hiện trong tất
cả các giai đoạn" kể cả thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện hợp đồng [].
Cách tiếp cận này đã làm rõ được mối quan hệ giữa bên thế chấp với bên

nhận thế chấp về việc: bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm cho
việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Theo đó, bên nhận thế

15


chấp có quyền kiểm tra việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp của bên thế
chấp để tránh trường hợp tài sản đó bị tiêu hủy, giảm sút giá trị, có quyền yêu
cầu giao tài sản thế chấp để xử lý khi có sự vi phạm. Tuy nhiên, các quyền
trên của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp mang tính "gián tiếp"
thông qua hành vi thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo hợp đồng đã ký
kết mà không có quyền trực tiếp trên tài sản thế chấp. Khi bên thế chấp vi
phạm và không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết, thì bên nhận thế chấp chỉ sử
dụng một biện pháp duy nhất là khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bên thế chấp
thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ. Theo cách thức thực hiện pháp luật này, tính
chất "bảo đảm" của thế chấp sẽ có nguy cơ trở thành "không có bảo đảm" vì
phải phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp hoặc phải thông qua các thủ tục tố
tụng tại Tòa án []. Trong trường hợp tài sản thế chấp còn là đối tượng của
nhiều quan hệ nghĩa vụ khác nữa như bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác
nhau... thì hợp đồng thế chấp đã ký kết không đủ căn cứ để bên nhận thế chấp
có quyền ưu tiên lấy toàn bộ từ số tiền xử lý tài sản thế chấp trước các chủ thể
khác. Hạn chế này tuy được quy định trong thứ tự về ưu tiên thanh toán trong
các giao dịch bảo đảm có đăng ký nhưng vẫn chỉ là tính chất gián tiếp.
Có quan điểm lại tiếp cận việc thực hiện pháp luật về thế chấp dưới góc
độ là một loại vật quyền bảo đảm: "Thế chấp là một biện pháp bảo đảm mang
tính chất đối vật, được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện đối với các
bên trong quan hệ thế chấp" []. Tính chất vật quyền cho phép bên nhận thế
chấp có quyền tác động trực tiếp đến tài sản thế chấp mà không phụ thuộc vào
ý chí của bất kỳ chủ thể nào. Cụ thể, bên nhận thế chấp có quyền truy đòi tài
sản thế chấp từ sự chiếm giữ của bất kỳ ai để xử lý và có quyền ưu tiên thanh

toán trước từ số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp. Cách tiếp cận này là
chưa có đủ căn cứ chắc chắn để bên nhận thế chấp có quyền đối với tài sản
thế chấp (bởi tài sản không thuộc quyền sở hữu của bên nhận thế chấp và đối

16


với thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp chỉ có quyền sử dụng) []. Về
phương diện lý luận cần có phân biệt rõ khi nào thì việc xử lý tài sản thế chấp
hoàn toàn thực hiện theo ý chí của bên nhận thế chấp. Nội dung này pháp luật
hiện hành có cho phép hay không?
Từ điển giải thích thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội phần Luật dân sự, định nghĩa:
Thế chấp tài sản - biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó bên
có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Việc thế chấp tài sản phải được
lập thành văn bản. Văn bản thế chấp phải được công chứng nhà nước chứng
nhận hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền chứng thực nếu các bên có thỏa
thuận hoặc pháp luật có quy định. Việc thế chấp phải đăng ký, nếu bất động
sản có đăng ký quyền sở hữu [].
Việc thế chấp quyền sử dụng đất chính là sự thỏa thuận giữa các bên
tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được
Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng
quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đây
là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất []. Các quy định
về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất là những chuẩn mực pháp lý cụ thể
của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể khi thiết lập
quan hệ thế chấp tài sản phải tuân theo. Điều chỉnh pháp luật về thế chấp tài
sản là việc Nhà nước thông qua pháp luật tạo ra những chuẩn mực, hành lang
pháp lý để tác động, điều chỉnh các hành vi của các chủ thể tham gia các quan
hệ xã hội với mục đích trước hết là duy trì trật tự chung của xã hội. Bên cạnh

đó, tùy thuộc từng tính chất của những quan hệ về quyền sử dụng đất có tác

17


dụng làm cân bằng và hài hòa quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ
bảo đảm.
Như vậy có thể định nghĩa: thế chấp quyền sử dụng đất là quyền của
một chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp và đem quyền đó để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trước chủ thể nhận thế chấp trong giao dịch
dân sự, kinh tế mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

1.2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp
đồng tín dụng ngân hàng
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của
người sử dụng đất, lần đầu tiên được quy định trong Luật đất đai năm 1993 và
sau đó là Bộ luật Dân sự năm 1995, Luật các tổ chức tín dụng năm 1997 cũng
đã quy định thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo
đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, điều này được
khẳng định rõ nhất tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định 79/2001/NĐCP, theo đó người sử dụng đất được dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự trong quan hệ vay vốn ngân hàng. Tiếp
theo, Luật đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 cũng đều ghi nhận chủ sử
dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín
dụng là việc bên thế chấp và bên nhận thế chấp cùng thỏa thuận dùng chính
quyền sử dụng đất của bên thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ trong
quan hệ vay vốn ngân hàng. Bên thế chấp ở đây có thể là chính người vay
hoặc có thể là bên thứ ba (trong trường hợp bên thế chấp không phải là người
vay, không có quan hệ tín dụng với tổ chức dụng như vậy, đương nhiên họ
không phải là người có nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, đó là trường hợp thế chấp


18


của bên thứ ba). Bên thứ ba với vai trò là người bảo lãnh, họ đã dùng chính
quyền sử dụng đất của mình để cam kết, đảm bảo nếu người vay khong trả
được nợ thì họ sẽ đứng ra để trả thay. Cũng như thế chấp tài sản khác, người
sử dụng đất khi thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vốn vay tại tổ chức
tín dụng không phải chuyển giao mà chỉ phải chuyển giao các giấy tờ hồ sơ
pháp lý liên quan đến thửa đất theo quy định tại Luật đất đai, Bộ luật Dân sự.
Cũng như bất kì một biện pháp bảo đảm nào khác, thế chấp quyền sử
dụng đất là cơ sở bảo đảm an toàn cho hoạt động tín dụng của các tổ chức tín
dụng nói chung, các ngân hàng thương mại nói riêng; kích thích hoạt động
cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại; có vai trò quan trọng trong việc
hạn chế tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham
gia quan hệ tín sdungj ngân hàng. Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt
động tín dụng của ngân hàng thương mại có một số đặc điểm, đó là:
- Thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là một biện pháp bảo đảm được xác
lập dựa trên cơ sở nghĩa vụ theo hợp đồng chính
Thế chấp quyền sử dụng đất không tồn tại một cách độc lập mà luôn
gắn liền với nghĩa vụ nào đó (được gọi là nghĩa vụ chính), không có nghĩa vụ
chính thì không có nghĩa vụ thế chấp.
Trong quan hệ thế chấp với ngân hàng, nghĩa vụ chính ở đây chính là
nghĩa vụ trả nợ vốn vay khi đến hạn. Có nghĩa là nếu các chủ thể trong quan
hệ vay vốn (Bên vay) thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ trả nợ của mình theo
như cam kết trong hợp đồng vay vốn thì việc thế chấp quyền sử dụng đất để
đảm bảo cho khoản vay sẽ chấm dứt sau khi thực hiện xong nghĩa vụ của
mình đối với bên cho vay. Chỉ khi nào bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ
(không thực hiện hoặc hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ) thì thế
chấp quyền sử dụng đất được thực thi, có nghĩa là thế chấp quyền sử dụng đất


19


chỉ là một biện pháp mang tính dự phòng. Như vậy việc xử lý tài sản thế chấp
và mọi quyền lợi của các bên trong quan hệ thế chấp chỉ phát sinh khi có sự vi
phạm nghĩa vụ trả nợ xảy ra. Nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện thì quan
hệ thế chấp cũng mặc nhiên chấm dứt.
- Mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất là nhằm nâng cao trách
nhiệm của các bên trong quan hệ tín dụng, nhất là trách nhiệm của bên
được cấp tín dụng
Khi các bên trong quan hệ vay vốn xác lập quyền và nghĩa vụ của
mình, không ai muốn mình là người sẽ vi phạm nghĩa vụ (trừ trường hợp có
mục đích lừa đảo ngay khi giao kết). Tuy nhiên trong quá trình thực hiện
nghĩa vụ trả nợ, có thể vì các lý do nào đó (do làm ăn thua lỗ...) mà bên vay
không thể thực hiện được hoặc không muốn thực hiện tiếp nghĩa vụ trả nợ của
mình (cố ý chây ỳ, không muốn trả nợ...). Do vậy, để đảm bảo quyền và lợi
ích của mình, bên cho vay thường áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay để
trường hợp ben vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của
mình thì bên cho vay còn có cơ sở và tài sản của bên vay (hoặc của người thứ
ba trong trường hợp thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba) để đảm bảo buộc
bên vay phải thực hiện. Do vậy, nếu bên vay dùng quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình để thế chấp đảm bảo cho vậy thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo
như đã cam kết thì họ sẽ cố gắng bằng mọi cách để thực hiện cho bằng được
nghĩa vụ trả nợ, nếu không quyền sử dụng đất của họ sẽ có khả năng bị xử lý
để trả nợ, và một khi họ đã mang quyền sử dụng đất của mình ra để đảm bảo
khoảnvay thì người cso khả năng bị mất nếu bên vay không cẩn thận trong
việc sử dụng số tiền vay và xảy ra rủi ro tín dụng. Cũng bởi lẽ đó, khi áp dụng
biện pháp bảo đảm nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng thì bên
vay cũng sẽ cẩn trọng và có trách nhiệm hơn khi sử dụng vốn vay.


20


- Thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh từ thỏa thuận của các bên (bên
được cấp tín dụng, bên cấp tín dụng, bên thứ ba)
Khi xác lập quan hệ vay vốn, các bên trong quan hệ vay vốn có thể
thoả thuận việc có áp dụng biện pháp bảo đảm hay không áp dụng biện pháp
bảo đảm. Trước đây có thời kì, đảm bảo tiền vay là một trong những yêu cầu
bắt buộc trong quan hệ tín dụng. Tuy nhiên, hiện nay, việc áp dụng biện pháp
bảo đảm hay không có biện pháp bảo đảm khi xác lập quan hệ vay vốn tuỳ
thuộc và bên cho vay xem xét để áp dụng hay không áp dụng cho vay không
có bảo đảm bằng tài sản hay quyền tài sản. Đặc biệt từ khi Nghị định số
178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 ra đời cho phép các tổ chức tín
dụng nói chung và các ngân hàng thương mại nói riêng áp dụng việc cho vay
không có bảo đảm bằng tài sản khi khách hàng vay đáp dụng được các điều
kiện nhất định: “Tổ chức tín dụng được lựa chọn khách hàng vay để cho vay
không có bảo đảm bằng tài sản khi cho vay vốn ngắn hạn, trung hạn, dài hạn
để thực hiện các dự án đầu tư pháp triển hoặc phương án sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ và đời sống đối với kháhc hàng vay”. Điều này cũng được
Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 quy định: “Tổ chức tín dụng có quyền
xem xét, quyết định cho vay trên cơ sở có bảo đảm hoặc không có bảo đảm
bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ
ba”.Như vậy có thể thấy rằng việc thế chấp hay không thế chấp là hoàn toàn
do các bên thoả thuận.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng
thương mại bắt buộc phải lập thành hợp đồng và phải được cơ quan có thẩm
quyền xác nhận việc thế chấp đó. Một bên trong quan hệ thế chấp quyền sử
dụng đất luôn luôn là ngân hàng (bên nhận thế chấp). Thế chấp quyền sử
dụng đất trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng chính là một trong

những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng, theo

21


đó ngân hàng (bên cấp tín dụng, bên nhận thế chấp) thoả thuận với bên được
cấp tín dụng hoặc bên thứ ba (bên vay, bên thế chấp) về việc dùng quyền sử
dụng đất của chính bên được cấp tín dụng (hoặc của bên thứ ba) làm tài sản
bảo đảm cho khoản tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi bên
được cấp tín dụng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của
mình theo hợp đồng cấp tín dụng.

1.3. Cấu trúc của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo
hợp đồng tín dụng ngân hàng
Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại
bao gồm các quy định pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể: bên
nhận thế chấp, bên thế chấp, bên vay vốn (trong trường hợp thế chấp quyền
sử dụng đất của bên thứ ba); về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đăng kí
thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất…Đây là bộ phận pháp
luật giao thoa giữa pháp luật ngân hàng, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự.
Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra sẽ ưu tiên áp dụng pháp luật chuyên
ngành (luật ngân hàng) trước để giải quyết tranh chấp.
Nhà nước ban hành pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát
sinh trong đời sống xã hội. Vì vậy để hiểu thế nào là pháp luật thế chấp quyền
sử dụng đất nói chung cũng như thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp
đồng tín dụng ngân hàng nói riêng cần phải nắm vững các loại quan hệ xã hội
phát sinh trong quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong thực tiễn của nền kinh tế thị trường, quan hệ pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng bao gồm

các loại quan hệ xã hội sau đây:

22


Thứ nhất, là các quan hệ xã hội phát sinh giữa cơ quan quản lý Nhà
nước về đất đai với người (cá nhân, tổ chức) có quyền sử dụng đất nói chung
và người có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Đối với người có quyền sử
dụng đất Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ. Theo
quy định của pháp luật đất đai thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và được ủy quyền cho Sở Tài
nguyên và môi trường; Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận cho
hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng, dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Bản chất của mối quan hệ
pháp luật này là mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất đai (Nhà nước là chủ sở hữu
đại diện cho nhân dân) với người có quyền sử dụng đất có căn cứ hợp pháp.
Quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức là quyền phái sinh từ các quyền
năng: chiếm hữu sử dụng, định đoạt của chủ sở hữu về đất đai. Song giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất một mặt bảo đảm sự thống nhất quản lý đất đai
của Nhà nước mặt khác đây là sự công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền
sử dụng bất động sản của tổ chức, cá nhân. Qua đó giúp Nhà nước quản lý tốt
hơn về đất đai trên phạm vi lãnh thổ quốc gia và trên phạm vi lãnh thổ do
chính quyền địa phương quản lý. Đồng thời tạo ra cơ sở pháp lý thuận lợi cho
việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người có quyền sử dụng đất như:
quyền chuyển đổi, cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, tặng cho, tặng
cho lại và tính giá trị quyền sử dụng đất góp vốn vào sản xuất kinh doanh.
Đối với quyền thế chấp quyền sử dụng đất, các giao dịch về quyền sử
dụng đất nói chung và giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng quyền sử
dụng đất phải đăng ký các giao dịch này ở các cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền. Cụ thể các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký theo
quy định của pháp luật. Mối quan hệ giữa các cơ quan Nhà nước với người

23


(các bên) có hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vừa mang tính bắt buộc,
vừa mang tính tự nguyện. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bên thế
chấp và bên nhận thế chấp là quan hệ tự nguyện thỏa thuận, quan hệ đăng ký
giao dịch bảo đảm giữa văn phòng đăng ký giao dịch với người thế chấp
quyền sử dụng đất là quan hệ bắt buộc. Bản chất của mối quan hệ về đăng ký
giao dịch bảo đảm về thế chấp quyền sử dụng đất là sự khuyến khích của Nhà
nước đối với các giao dịch bảo đảm này được thực hiện an toàn, hợp pháp,
hạn chế những rủi ro có thể phát sinh trong quy trình ký kết, thực hiện.
Thứ hai, là các quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bên
được cấp tín dụng (bên vay) và một bên cấp tín dụng (cho vay). Đây là mối
quan hệ giữa bên thế chấp quyền sử dụng đất và bên nhận thế chấp quyền sử
dụng đất. Bản chất của quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là loại
giao dịch dân sự, thuộc một trong số hợp đồng thông dụng và một loại hợp
đồng cụ thể hóa trong các hợp đồng về quyền sử dụng đất.
"Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát
sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự" (Điều 116 Bộ luật
Dân sự 2015). Hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định theo Điều 500
Bộ luật dân sự 2015: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa
các bên theo đúng người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện
quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các
bên về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất và bên nhận thế

chấp quyền sử dụng đất, theo đó thỏa thuận về cách thức giữa nhận quyền sử
dụng đất. Quyền, nghĩa vụ của bên giao quyền sử dụng đất trong trường hợp

24


khi đã hoàn thành nghĩa vụ đối với bên có quyền trong một hợp đồng khác có
liên quan. Tài sản bảo đảm này được trả lại cho bên thế chấp, quyền và nghĩa
vụ của bên thế chấp khi nghĩa vụ bảo đảm kia còn nợ một phần hay toàn bộ
thì tài sản đó phải bị xử lý để thay thế nghĩa vụ chưa hoàn thành. Quyền và
nghĩa vụ của bên nhận thế chấp trong các trường hợp thực hiện hợp đồng mà
các bên đã thỏa thuận.
Nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không được trái với
quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất và cả quyền nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và
các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải thể hiện thành
văn bản và đăng ký giao dịch bảo đảm. Thực hiện hợp đồng (thực hiện quyền
và nghĩa vụ của các bên) thế chấp quyền sử dụng đất phải theo trình tự, thủ
tục theo quy định của Luật đất đai và các quy định khác của pháp luật.
Thứ ba, là mối quan hệ về giải quyết tranh chấp giữa người thế chấp
quyền sử dụng đất và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất và các bên có liên
quan (người thứ ba nếu có). Cụ thể là:
- Các quan hệ về hòa giải giữa các bên tranh chấp.
- Quan hệ giải quyết tranh
chấp bằng Trọng tài thương mại.
- Quan hệ giải quyết tranh chấp bằng Tòa
án.
- Quan hệ giải quyết khiếu nại về việc cấp thế chấp quyền sử dụng đất, về
các quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong thực hiện quy
hoạch, kế hoạch và thay đổi về hạn điền và mục đích sử dụng đất của Nhà
nước ảnh hưởng bất lợi đến quyền sử dụng đất và quyền thế chấp quyền sử
dụng đất.


25