DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.
2.
3.
4.
5.

Hiến Pháp 2013
Luật Đất đai 2013
Luật Đất đai 2003
Giáo trình Luật Đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Đất đai

6. Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
7. Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Quy định chi tiết về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
8. Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số nghị
định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai
9. Quyết định 10/2017/QĐ-UBND về ban hành quy định các nội dung thuộc
thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
10. Bảng khung giá đất thành phố Hà Nội áp dụng từ năm 2015 đến 2019 được
ban hành kèm theo Quyết định 96/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm
2014.


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1
2
3
4
5
6
7
8

Các chữ viết tắt
Ủy ban nhân dân
Ủy ban Mặt trận tổ quốc
Giải phóng mặt bằng
Khiếu nại tố cáo
Dự án
Tái định cư
Văn bản quy phạm pháp luật
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất

Ký hiệu
UBND
UBMTTQ
GPMB
KNTC
DA
TĐC
VBQPPL

GCN


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Vấn đề đất đai luôn là vấn đề cực kỳ lớn, bức xúc cả về phương diện lý luận và thực
tiễn, vi mô lẫn vĩ mô, chính sách và thực thi chính sách; đối với người dân cũng như
với các cấp chính quyền; là vấn đề vô cùng “nóng” và luôn nhận được sự quan tâm
của toàn thể người sử dụng đất. Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, bất khả xâm
phạm, đóng vai trò đặc biệt quan trọng việc khẳng định chủ quyền của quốc gia.
Đối với các doanh nghiệp, đất đai là nền tảng, là cơ sở để tiến hành những hoạt
động sản xuất kinh doanh; còn với mỗi người dân, cá nhân sử dụng đất thì đất đai
vừa là nơi ăn chốn ở, là tư liệu sản xuất giúp người dân duy trì và ổn định cuộc
sống. Ở nước ta, “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý”1 vậy nên Nhà nước có quyền phân bổ và điều chỉnh đất đai
ở như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,..
Trong những vấn đề về đất đai, không thể không kể đến vấn đề bồi thường
khi nhà nước thu hồi đất - một trong nhưng vấn đề nhận được sự quan tâm của đông
đảo cộng đồng xã hội nói chung và người dân tại Thủ đô Hà Nội nói riêng vì tốc độ
đô thị hóa ở Hà Nội hiện nay diễn ra rất nhanh, các dự án đầu tư xây dựng các công
trình công cộng, các khu công nghiệp, khu đô thị,… ngày càng nhiều do đó, số
lượng người mất đất, mất tư liệu sản xuất, mất kế mưu sinh, mất chỗ ở, nơi sản xuất
kinh doanh cũng với số lượng lớn.
Nhà nước khi thu hồi đất phải có trách nhiệm bù đắp những tổn thất đó cho người
dân và một trong những phương thức đó là bồi thường. Pháp luật về bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất qua mỗi thời kỳ đã có nhiều sửa đổi để phù hợp hơn với sự
thay đổi và phát triển của đất nước nên quá trình bồi thường GPMB cũng đã đạt
được nhiều thành tựu trong thời gian qua. Đây là một chế định vô cùng quan trọng
trong Luật Đất Đai, nhưng khi đưa vào thực tiễn áp dụng, lại có rất nhiều vướng

mắc, bất cập cần phải nhanh chóng được khắc phục như vấn đề về giá đất bồi
thường chưa phù hợp, người dân không đồng ý với phương án bồi thường dẫn đến
KNTC, trong một số trường hợp, cơ quan giải phóng mặt bằng còn chưa tuân thủ
pháp luật, năng lực còn hạn chế, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
còn nhiều bất cập... Câu nói “tấc đất, tấc vàng” nói lên sự quý giá ở tầm mức cao
1 Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật Đất đai 2013


nhất của đất đai tại Hà Nội thực ra cũng không đủ để diễn tả hết giá trị của những
mảnh đất tại Thủ đô vậy nên đòi hỏi phải có thực hiện chính sách bồi thường có
hiệu quả để giải quyết vấn đề ổn định cuộc sống, an sinh cho người dân, ổn định
tình hình kinh tế, xã hội và phát triển của đất nước.
Trên đây là những tồn tại, vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng hiện nay. Dù đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này, nhưng đề tài
vẫn luôn nóng và mang tính thời sự, đặc biệt là tại thành phố Hà Nội nơi có tốc độ
đô thị hóa rất nhanh nhưng theo quan sát của tác giả, còn ít công trình nghiên cứu
về vấn đề bồi thường GPMB trên địa bàn. Với những lý do đó, em đã lựa chọn
nghiên cứu đề tài “Pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất
Đai 2013 từ thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội”. Nếu làm rõ được đề
tài này, đề tài sẽ góp một phần không nhỏ vào việc hoàn thiện hơn vấn đề áp dụng
pháp luật đất đai vào thực tiễn hiện nay, hạn chế tối đa để không còn những bất cập
vướng mắc nào trong vấn đề bồi thường - quyền lợi của mỗi người dân.
2. Tình hình nghiên cứu

Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là một trong những điểm nổi bật, nhận
được nhiều sự quan tâm và là chế định quan trọng của pháp luật đất đai. Chế định
này khi đưa vào thực tiễn áp dụng tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử
dụng đất, cộng đồng xã hội và những nhà đầu tư kinh doanh nên đã nhận được rất
nhiều sự lưu tâm của cộng đồng nghiên cứu khoa học pháp lý.
Thời gian vừa qua đã có rất nhiều những công trình nghiên cứu ở những cấp

độ khác nhau và khía cạnh khác nhau, những sách báo pháp lý về vấn đề này cả
dưới góc độ lý luận và trên thực tế, tiêu biểu như:
Đề tài “Thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng trên địa
bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội” : Luận văn Thạc sĩ của Lê Thị Tình năm
2015. Đề tài đã tập trung nghiên cứu công tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ giải phóng mặt bằng khi thực hiện dự án trên địa bàn huyện Thạch Thất nói
chung trong khoảng thời gian từ 2010 đến 2014, trong đó tập trung nghiên cứu sâu
công tác này tại dự án “Xây dựng Khu CNC Hòa Lạc 600 ha” và dự án “Đầu tư xây
dựng đường tỉnh lộ 419”; đề tài còn đưa ra 6 giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện
công tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ở huyện
Thạch Thất.


Ngoài ra còn có đề tài “Thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi
thường giải phóng mặt bằng tại huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội” Luận văn ThS.
Kinh doanh và quản lý của Nguyễn Văn Hiền năm 2015 đã hệ thống hoá cơ sở lý
luận về thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường GPMB đồng thời phân tích,
đánh giá thực trạng, thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường giải
phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Quốc Oai; và cũng đã đưa ra một số nhóm giải
pháp và khuyến nghị để hoàn thiện thực thi chính sách thu hồi đất nông nghiệp,
bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn.
Bên cạnh đó còn có đề tài “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt, Quận Hoàng Mai,
Thành phố Hà Nội” luận văn thạc sĩ của Trần Mai Phương năm 2011; “Công khai
minh bạch để bảo vệ quyền lợi của người bị thu hồi đất” Tạp chí Luật học, số
3/2012 của Ts. Nguyễn Quang Tuyến; “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường,
giải phóng mặt bằng ở Việt Nam” - sách chuyên khảo, nhà xuất bản tư pháp 2013
của TS. Doãn Hồng Nhung (Chủ Biên). Ngoài ra còn có chuyên đề “ Bình luận và
góp ý đối với các quy định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi” tổ chức tại Đại học Luật Hà Nội của

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đăng trong Hội thảo khoa học...
Không chỉ trong nước, các công trình nghiên cứu pháp luật của một số quốc
gia trên thế giới về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các chính sách có liên
quan như: Bài viết “Chính sách đền bù khi thu hồi đất của một số nước trong khu
vực và Việt Nam” của ThS. Nguyễn Thị Dung - Tạp chí Cộng sản, số 2010; bài viết
“Pháp luật về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Singapore và
Trung Quốc - Những gợi mở cho Việt Nam trong hoàn thiện pháp luật về bồi
thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” của TS. Nguyễn Quang Tuyến và
Ths. Nguyễn Ngọc Minh - Tạp chí Luật học, số 10/2010; hay bài viết tại Hội thảo
“Kinh nghiệm Quản lý đất đai Hàn Quốc” do Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức
tại Hà Nội ngày 16/12/2011: “Hệ thống định giá và hệ thống bồi thường Hàn Quốc”
của Ủy ban Định giá Hàn Quốc. Đây là những bài viết cung cấp các thông tin về thu
hồi đất, bồi thường và tái định cư ở các nước trong khu vực như Singapore, Trung
quốc, Thái Lan, Hàn Quốc. Những thông tin này sẽ có giá trị hữu ích để Việt Nam
tham khảo trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất.


Những công trình nghiên cứu của các tác giả đi trước là nguồn tài liệu quý
báu giúp em có thể kế thừa để mở rộng nghiên cứu, phân tích và đưa ra đề xuất cho
giải pháp hoàn thiện vấn đề “Pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo
Luật Đất Đai 2013 từ thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội” cả trên
phương diện cơ sở pháp luật và thực tiễn áp dụng.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ những vấn đề cơ bản sau:
+ Phân tích làm rõ các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
trong Luật Đất Đai 2013 cũng như trong các văn bản quy phạm pháp luật có liên
quan.
+ Tìm hiểu, nghiên cứu, đánh giá những kết quả đạt được và những bất cập,

hạn chế còn tồn tại về việc thi hành và thực tiễn áp dụng các quy định này trên địa
bàn thành phố Hà Nội.
+ Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng trong
việc áp dụng thực thi pháp luật cũng như các quy định của pháp luật về bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1.
Đối tượng nghiên cứu:

Đề tài nghiên cứu hướng đến các vấn đề về bồi thường giải phóng mặt bằng
trên địa bàn thành phố Hà Nội, không nghiên cứu các vấn đề về hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất. Đặc biệt, trong đề tài nghiên cứu của mình em sẽ chỉ tập
chung nghiên cứu về các vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích
quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy
định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013 và sẽ không nghiên cứu các
trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất do các mục đích khác được quy
định tại Điều 64,65 của Luật này.
Phạm vi nghiên cứu:
Dưới góc độ pháp lý, đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề của hệ thống
pháp luật thực định, các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành liên quan đến
lĩnh vực bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn áp dụng trên địa bàn
Thành phố Hà Nội. Đề tài tiếp cận, phân tích và bình luận các quy định trong Luật
Đất Đai 2013 cũng như các văn bản pháp luật liên quan như: NĐ47/2014/NĐ-CP
4.2.


ngày 15/5/2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất; TT37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; các quyết định có liên quan của UBND
thành phố Hà Nội…

Về mặt không gian, đề tài chỉ tập chung nghiên cứu các trường hợp liên quan
đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Về mặt thời gian, đề tài nghiên cứu các vấn đề phát sinh từ hoạt động bồi
thường GPMB từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.
Về nội dung nghiên cứu, trong phạm vi nghiên cứu của sinh viên nên đề tài
chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề bồi thường về đất, không nghiên cứu vấn đề bồi
thường về tài sản, cũng không nghiên cứu vấn đề hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất.
Qua việc nghiên cứu những quy định của pháp luật, em mong muốn làm rõ
những vấn đề liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; đồng thời muốn
đưa ra đánh giá của bản thân, nêu những khó khăn vướng mắc, những nguyên nhân
nhằm tìm ra những giải pháp để cải thiện tình hình bất cập hiện nay.
5.

Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, đề tài sẽ dựa trên cơ sở các quan điểm của chủ
nghĩa Mác - Lênin về nhà nước và pháp luật mà chủ yếu là trên cơ sở quan điểm
duy vật và phép biện chứng; tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường lối, chính
sách của Đảng về xây dựng nhà nước pháp quyền trong nền kinh tế thị trường.
Đồng thời đề tài còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như:
- Chương 1 sử dụng phương pháp phân tích, bình luận, .. để tìm hiểu về một số vấn
đề lý luận về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
- Chương 2 sử dụng phương pháp đánh giá, so sánh để đối chiếu những quy định
của pháp luật, tìm ra các điểm bất cập, hạn chế, chưa phù hợp, chưa thống nhất
trong hệ thống pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; điểm chưa phù
hợp giữa quy định của pháp luật với thực tiễn thi hành. Bên cạnh đó còn sử dụng
các phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thông qua sách, báo, Internet và tiếp cận
với các tổ chức thực hiện như Trung tâm phát triển quỹ đất; Ban quản lý dự án,
phòng Tài nguyên Môi trường, phòng Thống kê, Hội đồng giải phóng mặt bằng

huyện, các phòng ban có liên quan để trao đổi, thu thập thông tin về tình hình thực
hiện công tác bồi thường. Phối hợp với các tổ chức tham gia thực hiện công tác giải


phóng mặt bằng để đánh giá thu thập tài liệu. Trên cơ sở số liệu thu thập được thập
được sẽ thống kê, tổng hợp và phân tích đánh giá tồn tại và hạn chế trong công tác
bồi thường ở các giai đoạn thực hiện dự án.
- Chương 3 sử dụng phương pháp tổng hợp, quy nạp.. khi nghiên cứu, đề xuất định
hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
6.

Dự kiến những đóng góp mới về khoa học và thực tiễn của luận văn

Đề tài sẽ đi sâu tìm hiểu một cách có hệ thống, cụ thể về bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội dưới góc độ của pháp luật đất đai và sẽ có
những đóng góp mới cả về mặt khoa học pháp lý lẫn thực tiễn trên những khía cạnh
chủ yếu sau:
Thứ nhất, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận và cơ sở thực
tiễn của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
Thứ hai, phân tích làm rõ những nội dung pháp lý cơ bản về bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 và so sánh, đối chiếu làm nổi bật những
điểm mới với những quy định của pháp luật trước đây. Bên cạnh đó phân tích, đánh
giá thực tiễn pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành
phố Hà Nội trên cơ sở đó chỉ ra những bất cập và hạn chế trong thực tiễn.
Thứ ba, đề tài đưa ra định hướng và đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện
pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói chung và trên địa bàn thành
phố Hà Nội nói riêng.
7.

Kết cấu luận văn


Gồm có 3 chương:
- Chương 1: Những vấn đề lý luận về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và pháp
luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Chương 2: Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và thực tiễn thực
hiện tại thành phố Hà Nội
- Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất


PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI VÀ PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT
1.1.
Lý luận chung về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1. Tính tất yếu khách quan Nhà nước cần phải thu hồi đất cho các mục đích

quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng
Thu hồi đất là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm thể hiện đặc tính pháp lý “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Xuất phát từ lợi ích chung của cả quốc gia, quốc phòng, an ninh luôn là lĩnh vực
được Nhà nước ưu tiên hàng đầu, nếu như cần có đất để làm nơi đóng quân, trụ sở
làm việc hoặc xây dựng căn cứ quân sự hay một trong số những trường hợp được
quy định tại Điều 61 Luật Đất đai 2013 thì cho dù người đang sử dụng đất hợp pháp
hiện tại cũng sẽ phải hợp tác chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Hiện
nay, đa số đất thu hồi là đất nông nghiệp do hiện tại người dân sử dụng đất bằng
những phương pháp canh tác nông nghiệp thông thường không mang lại hiệu quả
lớn về kinh tế, vậy nên, Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để chuyển dịch cơ cấu

kinh tế và nâng cao giá trị của đất. Bên cạnh đó, nhằm phục vụ cho sự phát triển
kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia và mục tiêu công cộng, trong quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Nhà nước với tư cách là chủ đầu tư lớn nhất có
nhiệm vụ xây dựng các cơ sở kinh tế, hạ tầng xã hội, sử dụng đất vào mục đích
công cộng, lợi ích chung của cảcộng đồng cùng với các chủ đầu tư khác cũng có
nhu cầu sử dụng đất rất lớn. Về mặt pháp lý, người sử dụng đất sẽ được hưởng
những lợi ích, những thành quả từ việc sử dụng đất vào các hoạt động kinh tế, xã
hội chung nhưng đất đai phải được sử dụng nhằm mục đích quan trọng nhất là phục
vụ sự tồn tại và ngày càng phát triển hơn của xã hội mà Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu. Mục tiêu chung và lớn nhất của toàn xã hội là việc đất của toàn dân phải được
sử dụng sao cho phục vụ tốt nhất cho sự phát triển kinh tế - xã hội và cải thiện chất
lượng sống nói chung của người dân. Đặc biệt tại Thủ đô Hà Nội những tòa nhà cao
tầng đang mọc lên san sát nhau, đường phố rộng rãi, đại lộ khang trang, những cây
cầu lớn, những công trình đường sắt đô thị ngày một hoàn thiện... Hà Nội đang
hướng tới là một Thủ đô ngày càng giàu đẹp, văn minh và hiện đại hơn để xứng
đáng với vai trò trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, văn hóa, khoa học, giáo
dục, kinh tế và giao dịch quốc tế. Vì vậy, Thủ đô Hà Nội nói riêng và cả nước phải


luôn đẩy mạnh và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch.
Không chỉ nhân dân Thủ đô mà nhân dân cả nước đều hướng về và chờ đợi vào
những bước phát triển của Hà Nội. Người sử dụng đất cũng phải có nghĩa vụ chấp
hành và tuân theo những quy hoạch, kế hoạch này và những quyết định thu hồi đất
do Nhà nước ban hành.
1.1.2. Những tác động và ảnh hưởng của việc thu hồi đất của Nhà nước tới đời

sống của người có đất bị thu hồi và sự cần thiết khách quan phải bồi
thường cho người bị thu hồi đất
1.1.2.1. Những tác động và ảnh hưởng của việc thu hồi đất của Nhà nước tới đời
sống của người có đất bị thu hồi

Việc thu hồi đất của Nhà nước tác động trực tiếp đến đời sống của người sử
dụng đất bao gồm cả mặt tích cực và mặt tiêu cực.
•

Trước tiên về mặt tích cực:

Thứ nhất, nhiều công trình dự án, khu công nghiệp, khu đô thị được hình
thành tạo điều kiện cho cơ sở hạ tầng hoàn thiện từ đó tạo được việc làm cho nhiều
người dân, có thể giúp cho người dân có một nguồn thu nhập hàng tháng ổn định từ
những công việc đó.
Bên cạnh đó, những khu vực có đất bị thu hồi là đất nông nghiệp trên địa bàn
thành phố Hà Nội thì người dân ở đó chủ yếu làm ăn sinh sống bằng nghề nông.
Thu nhập tùy theo từng mùa vụ và thường không ổn định, việc Nhà nước thu hồi đất
có bồi thường đã giúp cho họ có một khoản tiền để ổn định hơn trong sinh hoạt,
thậm chí còn có hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp để họ có thể yên tâm hơn về cuộc
sống sau khi bị thu hồi đất.
Hơn thế nữa, những tòa nhà, chung cư cao cấp, trung tâm thương mại được
hình thành khiến môi trường sống của người dân được phát triển đồng thời giúp cho
địa phương có dự án đó trở nên văn minh hơn, đời sống cao hơn để sánh vai với các
cường quốc năm châu.
•

Những ảnh hưởng tiêu cực:

Thứ nhất, việc thu hồi đất làm cuộc sống người dân đang ổn định bị xáo trộn.
Với những người đang sử dụng đất để kinh doanh, buôn bán ở những khu “đất
vàng” tại thủ đô khi bị thu hồi đất sẽ bị giảm thu nhập một cách đáng kể. Không chỉ


là vấn đề làm ăn buôn bán, nơi mà những ngừoi dân sinh sống lâu năm với những

mối quan hệ hàng xóm láng giềng thậm chí có thể là mảnh đất, căn nhà mà tổ tiên
để lại mang một giá trị tinh thần vô cùng lớn mà không có số tiền nào có thể bù đắp
lại tổn thất về tinh thần đó được.
Thứ hai, những khu công nghiệp mọc lên ở quanh khu vực sinh sống của
người dân có thể gây ồn ào, khí thải, nước thải gây ô nhiễm môi trường sống. Trong
những năm vừa qua, xuất hiện nhiều tình trạng các xí nghiệp, nhà máy, các khu
công nghiệp chưa biết cách xử lý các vấn đề môi trường gây nhiều bức xúc đối với
người dân trong khu vực thậm chí còn có thể dẫn đến khiếu kiện. Môi trường sống
ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe của người dân nên phải là vấn đề được quan tâm
chú trọng hàng đầu.
Thứ ba, việc bỗng nhiên có một số tiền đền bù lớn nếu như không biết cách
chi tiêu tính toán có thể dẫn đến việc tiêu xài phung phí, cờ bạc, con cái hư hỏng
hay những tệ nạn xã hội khác. Người dân khi nhận được tiền bồi thường nếu không
có định hướng đầu tư hay tiết kiệm thì sớm muộn cũng sẽ tiêu sài hết khoản tiền bồi
thường vào những mục đích vô bổ mà không tính được những khoản chi tiêu về lâu
về dài.
Hơn nữa, đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất của người dân, khi Nhà nước
thu hồi khiến người dân mất đi tư liệu sản xuất cũng như việc làm. Nếu Nhà nước
không đảm bảo được vấn đề chuyển đổi nghề thì sẽ khiến cho đời sống của người
dân bấp bênh, không ổn định.
1.1.2.2. Sự cần thiết khách quan phải bồi thường cho người bị thu hồi đất
Người dân là những chủ sử dụng đất hợp pháp đang sinh sống, làm ăn, sản
xuất kinh doanh ổn định trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng của họ. Khi Nhà nước
thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích
quốc gia, công cộng sẽ phải bồi thường cho tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi một
khoản có giá trị tương đương với tài sản mà họ bị thu hồi vì khi thu hồi đất sẽ gây ra
xáo trộn lớn về đời sống sinh hoạt cùng với những thiệt hại về vật chất và tinh thần
cho người sử dụng đất mà không phải do lỗi của họ gây ra. Việc bồi thường cho
những thiệt hại này cho người dân có đất bị thu hồi là trách nhiệm đương nhiên của
Nhà nước và chủ đầu tư. Giải quyết tốt vấn đề này, trong đó chủ yếu là hài hòa lợi

ích của các bên liên quan sẽ tạo ra sự phát triển bền vững và ổn định xã hội. Bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất trở thành một vấn đề vô cùng nhạy cảm và là vấn


đề xã hội lớn chứ không đơn thuần chỉ là vấn đề phát triển kinh tế, quản lý đất đai
hay phát triển thị trường bất động sản.
Bản chất của bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất không phải là quan hệ mua
bán, giao dịch dân sự thông thường hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù có
nhìn nhận dưới bất kỳ góc độ nào. Nhà nước phải có trách nhiệm xác định những
thiệt hại để bồi thường nhằm giúp người dân ổn định và nâng cao đời sống sau khi
bị thu hồi đất. Thu hồi và bồi thường thiệt hại về đất mang ý nghĩa của việc thực
hiện quyền và nghĩa vụ của nhà nước đối với người sử dụng đất chứ không phải đơn
thuần là một quan hệ giao dịch có tính chất đền bù ngang giá. Trong tổ chức thực
hiện, Nhà nước có thể trực tiếp đứng ra thu hồi và bồi thường thiệt hại, nhưng cũng
có thể giao cho các tổ chức khác thực hiện quyền này, theo những quy định mà nhà
nước đã ban hành.
1.1.3.

Khái niệm và đặc điểm của bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Về mặt pháp lý, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất khi có vi phạm pháp luật về đất đai, tự nguyện trả lại đất, có
nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc các trường hợp thu hồi đất vì mục đích
quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nếu
chủ thể sử dụng đất có đất bị thu hồi có đủ điều kiện để bồi thường thì sẽ được bồi
thường giá trị phần đất bị thu hồi. Trong dân sự thông thường, “bồi thường” hay
“bồi thường thiệt hại” có nghĩa là trả lại cho người khác cái có giá trị (thường bằng
tiền) tương xứng với những thiệt hại mà mình đã gây ra. Trong pháp luật đất đai, tại
Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định “B ồi thường về đất là việc Nhà nước
trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng

đất”. Nhưng khi bị thu hồi đất, sự mất mát của người sử dụng đất không chỉ là về
mặt vật chất mà có những trường hợp còn thuộc về cả mặt tinh thần, làm ảnh hưởng
đến công việc, đời sống của họ; về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự
nguyện, có tính cưỡng chế đôi khi không chỉ là một sự đền bù ngang giá tuyệt đối.
Bản chất của công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ đơn thuần là
sự bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân bị thu hồi
đất trong trường hợp phải di chuyển đến nơi ở mới phải có được chỗ ở ít nhất là
bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ để họ có thể sớm ổn định cuộc sống.
Đặc điểm của bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:


Bồi thường là hệ quả pháp lý trực tiếp khi nhà nước thực hiện thu hồi đất gây
ra. Trách nhiệm bồi thường chỉ phát sinh sau khi có quyết định thu hồi đất của cơ
quan có thẩm quyền.
Bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp những thiệt hại về vật
chất và tinh thần của người sử dụng đất khi bị thu hồi đất mà không phải do lỗi của
họ gây ra.
Bồi thường được tiến hành trong mối quan hệ giữa bên thu hồi đất (Nhà
nước) và bên bị thu hồi (người sử dụng đất), nó không phải là một giao dịch dân sự,
không mang tính chất đền bù ngang giá mà Nhà nước chỉ bồi thường để giúp người
dân nhanh chóng có thể ổn định cuộc sống của mình.
Căn cứ để xác định bồi thường là diện tích đất bị thu hồi trên thực tế, thiệt
hại thực tế về tài sản khác gắn liền với đất theo khung giá đất mà UBND tỉnh quy
định tại thời điểm thu hồi đất
Người sử dụng đất có đất bị thu hồi phải đáp ứng đủ các điều kiện quy định
trong Luật Đất đai thì mới được bồi thường.
1.1.4. Cơ sở của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi
1.1.4.1.
Cơ sở lý luận của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi


Thứ nhất, dựa trên quyền sở hữu tài sản ghi nhận tại khoản 1,2 Điều 32 Hiến pháp
năm 2013:
“1. Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư
liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ
chức kinh tế khác.
2. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.”
Khi Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho người dân có nhu cầu sử dụng
đất với tư cách Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai thì khi đó người dân có
quyền sử dụng và được hưởng những kết quả mà họ đầu tư trên mảnh đất của mình.
Khi quyền sử dụng đất đã được giao cho người dân thì khi đó họ có quyền đối với
tài sản của mình như quyền sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho,
thừa kế quyền sử dụng đất hay góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất của
mình. Với những loại quyền đó thì người sử dụng đất đã đương nhiên được hưởng
một loại quyền đó là quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất của mình đã được ghi


nhận và được bảo hộ. Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng –
an ninh, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng thì phải
có trách nhiệm bồi thường giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho
người dân đang sử dụng đất hợp pháp, không do lỗi của họ gây ra một khoản tiền
tương ứng với những giá trị đó.
Thứ hai, bản chất nước ta là Nhà nước của dân, do dân, vì dân nên nhiệm vụ
của Nhà nước phải đại diện cho ý chí, nguyện vọng của người dân và hoạt động vì
lợi ích của nhân dân. Điều này được ghi nhận trong Hiến pháp và các văn kiện của
Đảng. Về cơ bản thì lợi ích của nhà nước và nhân dân là đồng nhất với nhau, có mối
liên quan mật thiết, dân có giàu thì nước mới mạnh. Để phát huy tinh thần yêu
nước, sự tin tưởng của người dân vào Đảng và Nhà nước thì trước tiên Nhà nước
phải biết tôn trọng và bảo vệ lợi ích của mỗi người dân trong xã hội. Khi người dân
bị thu hồi đất vì mục đích quốc phòng – an ninh, vì lợi ích quốc gia, phát triển kinh
tế - xã hội, vì mục tiêu công cộng mà không phải do lỗi của họ gây ra là quyền và

lợi ích hợp pháp của họ bị thiệt hại, lúc đó nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường
cho người dân để giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống của mình.
1.1.4.2.

Cơ sở thực tiễn của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi

Thu hồi đất gây ra thiệt hại trực tiếp cả về vật chất và tinh thần của người sử
dụng đất. Mọi chủ thể trong xã hội gồm Nhà nước, các tổ chức, cá nhân… đều bình
đẳng trước pháp luật và được pháp luật tôn trọng và bảo vệ. Việc Nhà nước thu hồi
đất vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội xuất phát từ lý do
khách quan từ xã hội, phục vụ công cộng chứ hoàn toàn không do lỗi của cá nhân
người sử dụng đất nên trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người dân là đương
nhiên, không những phải bồi thường cho người dân mà trong một số trường hợp
Nhà nước còn phải thực hiện hỗ trợ và tái định cư để người dân có nơi ở ổn định
bằng hoặc tốt hơn trước kia.
1.2.
Lý luận chung của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.1. Khái niệm pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Mọi quan hệ xã hội phát sinh trong đời sống cũng đều cần có sự điều chỉnh của
pháp luật để mọi người khi tham gia vào quan hệ xã hội đó phải tuân theo những
nguyên tắc, cách thức xử sự chung để bảo đảm lợi ích của các bên tham gia quan
hệ, của Nhà nước và lợi ích của toàn xã hội. Trong quan hệ pháp luật đất đai, có rất
nhiều các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành để điều chỉnh vấn đề bồi


thường khi Nhà nước thu hồi đất quy định về nguyên tắc, điều kiện, quy trình, thủ
tục, nội dung, phương thức và các trường hợp được bồi thường cũng như việc giải
quyết các khiếu nại trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng.Pháp luật về bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất là một chế định quan trọng trong pháp luật đất đai

Việt Nam, về mặt lý luận được hiểu như sau “Pháp luật về bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh
các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư và của người có đất bị
thu hồi”
Cơ quan có thẩm quyền sử dụng pháp luật để tác động trực tiếp vào các hành
vi xử sự của các chủ thể trong quan hệ bồi thường giải phóng mặt bằng. Đối với
những hành vi tuân thủ theo quy định của pháp luật như thu hồi đất theo đúng trình
tự, thủ tục, đúng thẩm quyền do pháp luật quy định… thì pháp luật sẽ tạo điều kiện
và khuyến khích sự phát triển của những điều đó. Nhưng ngược lại, với những cách
thức xử sự trái với quy định của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
như áp dụng giá đất bồi thường không đúng, thực hiện quy trình không phù hợp với
quy định hay thu hồi đất không đúng thẩm quyền thì pháp luật sẽ ngăn chặn và xử
lý những hành vi vi phạm đó.
Bên cạnh đó, nếu pháp luật về bồi thường quy định chặt chẽ, hợp lý, phù hợp
với thực tiễn khách quan, đáp ứng và bảo vệ được quyền và lợi ích của các bên
trong quan hệ bồi thường giải phóng mặt bằng thì sẽ góp phần phát triển kinh tế,
xây dựng Nhà nước giàu mạnh hơn. Trái lại, nếu những quy định còn chưa hợp lý,
cổ hủ, không áp dụng được trong thực tiễn mà chưa tiến hành sửa đổi, bổ sung thì
sẽ cản trở việc thi hành và xử sự của các bên trong quan hệ bồi thường.
1.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Luật Đất đai 2013 là văn bản luật căn bản nhất trong việc hình thành các quy định
của hệ thống pháp luật về đất đai nói chung và vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất nói riêng. Tính tất yếu khách quan cần phải được điều chỉnh bằng pháp luật
đối với vấn đề bồi thường khi nhà nước thu hồi đất bởi vì pháp luật là công cụ điều
tiết, quản lý và tổ chức xã hội; bảo đảm quyền và lợi ích của mỗi bên trong quan hệ
đất đai thể hiện tính nhân đạo, nhân văn và công bằng của pháp luật và nó còn là
công cụ bảo đảm trật tự an toàn xã hội. Nếu không có sự điều chỉnh của pháp luật
đất đai thì mọi trật tự, các hoạt động liên quan đến chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn

và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất… sẽ không


có một quy chuẩn nào để giải quyết, sẽ xuất hiện nhiều hơn các mẫu thuẫn, tranh
chấp và việc thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, mục đích công cộng
cũng sẽ gặp nhiều trở ngại, khó khăn và khó có thể nhận được sự tự nguyện hay hợp
tác của người dân.
Bên cạnh Luật Đất đai 2013 còn có các văn bản quy phạm pháp luật khác có
liên quan điều chỉnh vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như:
NĐ43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật đất đai; cụ thể hơn là NĐ47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; văn bản pháp luật điều chỉnh
về đất đai được ban hành mới nhất là Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ
Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
TT37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;NĐ44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định
về giá đất; TT74/2015/TT-BTC ngày 15/05/2015 Hướng dẫn việc lập dự toán, sử
dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.Ngay sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thì UBND
thành phố Hà Nội cũng đã kịp thời ban hành các quyết định để điều chỉnh lĩnh vực
này như QĐ23/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 và QĐ15/2016/QĐ-UBND ngày
20/4/2016 đến nay vừa được thay thế bằng quyết định số 10/2017/QĐ-UBND về
ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố
Hà Nội; Bảng khung giá đất thành phố Hà Nội áp dụng từ năm 2015 đến 2019 được
ban hành kèm theo Quyết định 96/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014;
Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quy
định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; công nhận quyền sử
dụng đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và
đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Với hệ thống pháp luật đất đai nói chung và các quy định của pháp luật điều
chỉnh trực tiếp về bồi thường nói riêng đã nêu ở trên, đề tài quan tâm chú trọng tới
những vấn đề cơ bản liên quan đến vấn đề bồi thường như nguyên tắc bồi thường,
điều kiện bồi thường, phương thức bồi thường là bồi thường bằng đất có cùng mục
đích sử dụng nếu hay bồi thường bằng tiền theo giá đất mà UBND cấp tỉnh quy


định tại thời điểm thu hồi đất, trình tự thủ tục bồi thường, những quy định về giải
quyết KNTC.
1.2.3.

Các yếu tố chi phối tới pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Thứ nhất, pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chịu sự ảnh hưởng và
chi phối của chế độ toàn dân về sở hữu đất đai. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về
đất đai nên là chủ thể có thẩm quyền cao nhất trong việc phân bổ và sử dụng đất vào
những mục tiêu anh ninh quốc gia, phát triển kinh tế xã hội vì vậy Nhà nước có
quyền thu hồi đất của người đang sử dụng đất và chuyển giao cho chủ thể khác
trong những trường hợp cần thiết để đảm bảo nhu cầu của Nhà nước cũng như phát
triển kinh tế xã hội vì lợi ích công cộng. Để tránh sự lạm quyền trong việc ban hành
các quyết định thu hồi đất của Nhà nước, pháp luật đất đai phải được quy định cụ
thể, rõ ràng, chi tiết từng trường hợp thu hồi đất, nguyên tắc, điều kiện, nội dung và
trình tự thủ tục của việc bồi thường và có các chế tài xử phạt với các hành vi vi
phạm này. Bên cạnh đó vì đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý nên giá đất để tính bồi thường theo quy định của Nhà nước chứ không phải
theo giá đất trên thị trường.
Thứ hai, do quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, hội nhập với các bạn bè

quốc tế nên pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ phải có những sự
đổi mới, bổ sung, thay đổi cho phù hợp với quá trình hiện đại hóa đất nước. Khi
tham gia vào những tổ chức quốc tế, chúng ta phải cam kết thực hiện theo những
nguyên tắc mà tổ chức đề ra. Những vấn đề như cải cách thủ tục hành chính theo cơ
chế một cửa và thống nhất quy trình chung áp dụng cho cả nhà đầu tư trong nước và
nhà đầu tư nước ngoài trong việc giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu
tư,… là những nội dung đã và đang được sửa đổi để hài hòa với pháp luật của thế
giới.
Thứ ba, các quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng ảnh hưởng không ít
tới pháp luật nói chung và vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng.
Các chủ trương chính sách của Đảng luôn là sự định hướng cho hoạt động lập pháp
ở nước ta. Trên cơ sở đó nên nhà nước thể chế hóa các quan điểm, đường lối, chính
sách của Đảng thành các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ phát sinh
trong quá trình bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ tư, nền kinh tế thị trường hiện nay cũng ảnh hưởng đến quá trình hình
thành và phát triển của pháp luật đất đai. Ngày xưa, khi nước ta còn ở trong thời kỳ


bao cấp, đất đai không được coi là một loại tài sản mà người dân được phép chuyển
nhượng vậy nên đất đai mới có giá trị rất thấp. Từ khi nước ta chuyển sang nền kinh
tế thị trường, quyền tự do kinh doanh của công dân được pháp luật công nhận và
bảo hộ, Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt và có
thể được trao đổi trên thị trường nên đất đai trở nên ngày càng có giá. Việc thu hồi
đất cho mục đích quốc phòng – an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích công
cộng trở nên khó khăn hơn một phần do người dân không đồng tình với phương án
bồi thường dẫn đến các tranh chấp, khiếu kiện,.. Để duy trì ổn định tình hình kinh
tế, chính trị của đất nước, Nhà nước phải ban hành các văn bản quy phạm pháp luật
để điều chỉnh vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Cũng bởi vì đất đai là
vấn đề phức tạp và nhận được nhiều sự quan tâm, có nhiều phát sinh thay đồi nên
những văn bản quy phạm pháp luật thường xuyên được bổ sung, thay đổi cho phù

hợp nhất với thực tiễn thi hành.
1.2.4. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về bồi thường khi Nhà
1.2.4.1.

nước thu hồi đất
Giai đoạn trước năm 1993

Từ năm 1972, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã có nghị quyết giao cho Chính phủ chỉ
đạo xây dựng các dự thảo luật đất đai và đã có rất nhiều dự thảo hoàn thành. Tuy
nhiên, khi đối chiếu với thực tiễn thì các dự thảo đó chưa đáp ứng được những yêu
cầu trong tình hình cả nước đi lên xây dựng chủ nghĩa xã hội.
Đầu thập kỷ thứ 8 thế kỷ XX chúng ta đã chuyển sang xây dựng nhiều pháp
lệnh về đất đai, song nhiều dự thảo được xây dựng lên nhưng cũng không được
thông qua.
Do yêu cầu quản lý đất đai một cách toàn diện bằng pháp luật, qua nhiều lần
chỉnh lý, sửa đổi, bổ sung và tiếp thu ý kiến từ cuộc trưng cầu dân ý cho dự thảo
luật 1987 thì ngày 29/12/1987 Văn bản luật đất đai đầu tiên của nước ta đã được
Quốc hội thông qua và được Chủ tịch Hội đồng Nhà nước ký lệnh công bố ngày
08/01/1988 và được gọi là Luật đất đai năm 1987. Luật đất đai 1987 gồm 6 chương
lớn trong đó gồm 57 điều. Luật đất đai 1987 còn mang nặng dấu ấn của cơ chế cũ
và chưa xác định được đầy đủ các quan hệ đất đai theo cơ chế mới. Cụ thể, tại
Khoản 5 Điều 49 quy định: “Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu Nhà nước
hoặc của xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác”. Quy định
này vẫn còn chưa được cụ thể về các trường hợp bồi thường, điều kiện bồi thường
hay mức độ bồi thường,…


Sau đó là quyết định 186/1990/QĐ-HĐBT ngày 31 tháng 5 năm 1990 của
Hội đồng Bộ trưởng quy định về vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp sang

sử dụng vào mục đích khác. Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất phải nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước và Nhà nước sẽ dùng
khoản tiền đó để khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định
cuộc sống cho người bị thu hồi đất.
1.2.4.2.

Giai đoạn từ năm 1993-2003

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày
14/7/1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 là đạo luật quan trọng góp
phần điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai theo cơ chế thị
trường, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất, xác lập các quyền năng
cụ thể cho người sử dụng đất. Đây được coi là văn bản quy phạm pháp luật tạo sự
đổi mới có ý nghĩa quan trọng nhất với công tác thu hồi và bồi thường khi nhà nước
thu hồi đất, cụ thể như:
Điều 27: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử
dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại.”
Điều 28: “Trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết
về lý do thu hồi, thờigian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại.”
Khoản 6 Điều 73 quy định: “Người sử dụng đất có quyền được bồi thường
thiệt hại về đất khi bị thu hồi”
Ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 90 quy định cụ thể các chính sách
làm cơ sở để thực hiện về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên khi triển
khai nghị định này trong thực tế vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế đặc biệt là về giá
đất bồi thường thấp nên người dân không chấp thuận dẫn đến những khiếu kiện kéo
dài.
Thay thế cho Nghị định 90, chính phủ đã ban hàng nghị định 22/1998/NĐCP ngày 22/4/1998 quy định về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Người



thu hồi đất có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường là bồi
thường bằng đất, bằng nhà ở hoặc bằng tiền.
Ngày 4/11/1998 Bộ Tài chính ra thông tư 145/1998/TT-BTC hướng dẫn thi hành
Nghị định 22/1998 quy định như sau:
Đối tượng bồi thường: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất hoặc cho
thuê đất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về đất và tài sản cho người có đất bị thu
hồi.
Đối tượng được bồi thường là người có quyền sử dụng đất hợp pháp có đất bị
thu hồi.
Phạm vi bồi thường: bồi thường toàn bộ phần diện tích đất bị thu hồi và tài
sản hiện có
Dù đã có nhiều thay đổi mang tính tích cực nhưng Nghị định 22 năm 1998
vẫn có những hạn chế nhất định như biện pháp cưỡng chế thu hồi đất chưa được
quy định cụ thể, những quy định về điều kiện được bồi thường vẫn chưa rõ ràng, tổ
chức thực hiện bồi thường còn chưa thống nhất… nên phát sinh nhiều khiếu kiện
kéo dài.
Trong khoảng 10 năm từ 1993 đến 2003, đã có nhiều đổi mới tích cực về pháp luật
đất đai, song, cơ chế bồi thường vẫn còn nhiều vấn đề cần phải giải quyết, chính
sách quản lý đất đai và những thủ tục hành chính vẫn còn chưa hợp lý chưa đáp ứng
được yêu cầu và đảm bảo quyền lợi của ngừoi dân.
Giai đoạn từ năm 2003 đến trước khi ban hành Luật Đất đai 2013

1.2.4.3.

Để phù hợp hơn với tình hình phát triển của đất nước và khắc phục những hạn
chế của những văn bản luật trước đó, ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội
khóa XI đã thông qua Luật đất đai 2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004
đã có thêm các quy định sửa đổi, bổ sung về vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu

hồi đất. Cùng với đó là các văn bản dưới luật được ban hành để cụ thể hóa các quy
định trong luật như:
-

Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi

-

thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Thông tư 116/2004/TT-BTC của bộ tài chính số 116/2004/TT-BTC ngày
07 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực hiện nghị định số 197/2004/NĐ-


CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và
-

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nghị định 17/2006/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của các
Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số
187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ

-

phần
Nghị định 188/2004/NĐ-CP Về phương pháp xác định giá đất và khung

-

giá các loại đất
Nghị định 84/2007/NĐ-CP Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và

-

giải quyết khiếu nại về đất đai
Nghị định 69/2009/NĐ-CP Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất,

-

giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Thông tư 14/2009/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Các quy định trong Luật đất đai 2003 và các văn bản pháp luật liên quan đã kế
thừa và phát huy những ưu điểm của pháp luật trước đó, đồng thời, có những thay
đổi như:
-

Đã có quy định rõ ràng về các trường hợp người sử dụng đất bị thu hồi
đất có bồi thường cả về đất và tài sản trên đất và các trường hợp người bị
thu hồi đất không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường đối

-

với các tài sản gắn liền với đất
Người có đất bị thu hồi sẽ được thông báo trước về việc thu hồi đất và
phương án bồi thường tổng thể. Trong quá trình lập phương án bồi
thường có sự tham gia của người dân bị thu hồi đất trước khi phương án


-

bồi thường đó được trình lên cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Nhà nước khuyến khích các nhà đầu tư tự thỏa thuận phương án bồi
thường với người dân có đất bị thu hồi. Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi
và bồi thường đối với những trường hợp đất sử dụng vào mục đích xây
dựng các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án

-

đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ.
Giá đất bồi thường đảm bảo nguyên tắc sát với giá đất trên thị trường ở
điều kiện bình thường, các thửa đất ở cùng khu vực, cùng mục đích sử
dụng, có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội như nhau thì sẽ có mức giá bồi


thường như nhau. Giá đất để tính bồi thường do UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy định và công bố.

1.2.4.4.

Từ năm 2013 đến nay

Ngày 29/11/2013 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XIII, kỳ họp thứ 6 đã thông qua Luật Đất đai 2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày
01/07/2014 gồm 14 Chương và 212 Điều, tăng thêm 7 Chương và 66 Điều so với
Luật Đất đai 2003 và đến nay đã có thêm nhiều Nghị định, Thông tư và các Quyết
định của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định cụ thể các vấn
đề liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai 2013 kế thừa
những quy định, ưu điểm của Luật Đất đai 2003 và thay thế, bổ sung những quy

định còn chưa hợp lý.
Luật Đất đai 2013 đã có những quy định chi tiết hơn về bồi thường đối với từng
loại đất: đất nông nghiệp, đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở và theo từng
loại đối tượng sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định
mức bồi thường cho người có đất bị thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn không
chỉ căn cứ loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất
còn lại của người sử dụng đất đối với đất đó, quy định từ Điều 74 đến Điều 94 Mục
2 và Mục 3 Chương 6 của luật này.
Nguyên tắc bồi thường về tài sản trong Luật Đất đai 2013 không còn được quy
định chung cùng một điều luật với nguyên tắc bồi thường về đất như ở Luật Đất đai
2003 mà Luật Đất đai 2013 đã tách “Nguyên tắc bồi thường về đất” và “Nguyên tắc
bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi
đất” thành hai điều riêng biệt là Điều 74 và Điều 88 trong đó quy định cụ thể các
nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn
liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các cơ quan, tổ chức và cá nhân có thẩm
quyền thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện. Tài sản gắn liền với đất thu
hồi mà bị thiệt hại sẽ được bồi thường với điều kiện tài sản đó tồn tại trước khi có
quyết định thu hồi đất, phải là tài sản hợp pháp và đang trong quá trình sử dụng.
So với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm 2 trường hợp
được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tại Điều 75 đối với các trường hợp
sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo sự


bình đẳng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả
thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng nghĩa vụ tài
chính như nhau và bồi thường đối với trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất mà không phải là đất do nhà nước giao, cho thuê và có giấy chứng
nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013
này mà chưa được cấp.



KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Đến nay Luật Đất đai 2013 đã được áp dụng để thực thi trong vấn đề bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất được gần 3 năm, chúng ta không thể phủ nhận những đóng
góp mới tích cực và hiệu quả hơn trong việc cải thiện các thủ tục hành chính về thu
hồi đất hay công tác bồi thường hiện nay. Tuy nhiên do sự phát triển nhanh chóng
của tình hình kinh tế - xã hội khiến nhu cầu sử dụng đất đai cho những dự án khu
công nghiệp, khu đô thị, với những mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ngày càng
nhiều nên khi đưa những quy định này vào thực tiễn thi hành vẫn còn một số vướng
mắc, bất cập vẫn cần được sửa đổi, hoàn thiện hơn để đảm bảo cho lợi ích của các
bên trong quan hệ đất đai và đặc biệt là những người dân đang sử dụng đất hợp
pháp có thể được bảo vệ chặt chẽ hơn về quyền và lợi ích của họ. Xuất phát từ mục
tiêu chung và lớn nhất của toàn xã hội là việc đất của toàn dân phải được sử dụng
sao cho phục vụ tốt nhất cho sự phát triển kinh tế - xã hội và cải thiện chất lượng
sống nói chung của người dân. Để hoàn thiện được điều này trước tiên chúng ta
phải có những quy phạm pháp luật chặt chẽ để điều chỉnh vấn đề này để có thể hài
hòa giữa lợi ích Nhà nước, lợi ích công cộng và đảm bảo sớm ổn định cuộc sống
cho những người dân có đất bị thu hồi. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn là
vấn đề mang tính thời sự, nhận được nhiều sự quan tâm chú ý của người dân nên
luôn cần tìm ra những giải pháp mới, hợp lý hơn để áp dụng qua mỗi thời kỳ mà đặc
biệt là trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.


CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Nội dung cơ bản của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất
2.1.1. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất


2.1.

Tại Luật Đất đai 2013, Điều 74: Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu
hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Tại quyết định của UBND thành phố Hà Nội, Điều 5. Nguyên tắc bồi thường về đất
khi Nhà nước thu hồi đất (Thực hiện Điều 74 Luật Đất đai và Khoản 4 Điều 3 Nghị
định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 18 Nghị định số
44/2014/NĐ-CP)
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai thì được bồi thường bằng tiền theo
giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định.
Trường hợp có điều kiện về quỹ đất thì được xem xét để bồi thường bằng việc giao
đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi.

Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, phát
triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì sẽ phải có trách nhiệm bồi
thường cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải mọi chủ thể đều sẽ được bồi