TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀ I NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP.HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

TIỂU LUẬN MÔN ĐINH
GIÁ ĐẤT ĐAI
̣

THẨM ĐINH
GIÁ ĐẤT
̣
(Tại: 486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ
Đức, TP.HCM)

Sinh viên thực hiện:
Võ Phước An

MSSV: 0450040004

Phạm Minh Hiếu

MSSV: 0450040066

Dương Thiên Ân

MSSV: 0450040017

Chuyên ngành: Địa chính
Niên khóa: 2015-2019
Giảng viên hướng dẫn: Nguyễn Văn Cương

TP.Hồ Chí Minh, năm 2018

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................4
1. Lý do chọn đề tài ----------------------------------------------------------------------------4
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu ----------------------------------------------------5
2.1. Mục tiêu nghiên cứu--------------------------------------------------------------------5
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ------------------------------------------------------------------5
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu --------------------------------------------------------- 6
3.1. Đối tượng nghiên cứu ------------------------------------------------------------------6
3.2. Phạm vi nghiên cứu --------------------------------------------------------------------6
4. Phương pháp nghiên cứu -------------------------------------------------------------------6
5. Ý nghĩa của nghiên cứu---------------------------------------------------------------------6
6. Kết cấu dự kiến của tiể u luâ ̣n -------------------------------------------------------------- 7
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN LIÊN QUAN ĐẾN VẤN
ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................................................................................8
1. Cơ sở lý luận về định giá đất--------------------------------------------------------------- 8
1.1. Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai------------------------------ 8
1.1.1. Khái niệm ---------------------------------------------------------------------------8
1.1.2. Tính chất và đặc điểm của đất đai -----------------------------------------------8
1.1.3. Vai trò của đất đai --------------------------------------------------------------- 11
1.2. Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai ----------------------------- 11
1.2.1. Các quan điểm về giá trị của đất đai ------------------------------------------ 11
1.2.2. Các hình thái giá trị của đất đai ------------------------------------------------ 14
1.2.3. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai ------------------------------------------ 16
1.3. Khái niệm, tính chất, đặc điểm của Bất động sản (BĐS) ----------------------- 18
1.3.1. Khái niệm ------------------------------------------------------------------------- 18
1.3.2. Tính chất và đặc điểm của BĐS ----------------------------------------------- 18
1.4. Khái niệm và các mục đích của thẩm định giá ----------------------------------- 21
1.4.1. Khái niệm thẩm định giá -------------------------------------------------------- 21

1.4.2. Khái niệm thẩm định giá đất --------------------------------------------------- 21
1.4.3. Các mục đích thẩm định giá ---------------------------------------------------- 21
1.5. Phương pháp định giá đất đai ------------------------------------------------------- 22


1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp ------------------------------------------------- 22
1.5.2. Phương pháp thu thập ----------------------------------------------------------- 22
1.5.3. Phương pháp thặng dư ---------------------------------------------------------- 23
1.5.4. Phương pháp chi phí ------------------------------------------------------------- 23
2. Cơ sở pháp lý ------------------------------------------------------------------------------ 24
2.1. Nguyên tắc định giá trong luật đất đai 2013 -------------------------------------- 24
2.2. Các nguyên tắc định giá đất theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam -------- 24
2.3. Các phương pháp định giá đất theo quy định của bộ Tài nguyên – Môi trường
------------------------------------------------------------------------------------------------ 29
2.4. Các phương pháp định giá BĐS theo quy định của bộ Tài chính -------------- 30
2.5. Cơ sở pháp lý về đinh
̣ giá đấ t và BĐS --------------------------------------------- 34
CHƯƠNG 2: KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TẠI 486/9B KHA VẠN
CÂN, KHU PHỐ 9, PHƯỜNG HIỆP BÌNH CHÁNH, QUẬN THỦ ĐỨC,
TP.HCM .......................................................................................................................37
1. Giới thiê ̣u tài sản tham gia đinh
̣ giá/ thẩ m đinh
̣ giá ----------------------------------- 37
1.1. Giới thiê ̣u về tình tra ̣ng pháp lý----------------------------------------------------- 37
1.2. Mô tả về hiê ̣n tra ̣ng tài sản ---------------------------------------------------------- 38
2. Phân tích thi ̣trường BĐS trong khu vực ----------------------------------------------- 41
2.1. Phân tić h thông tin thi ̣trường ------------------------------------------------------- 41
2.2. Thông tin tài sản so sánh thu thâ ̣p trên thi ̣trường -------------------------------- 43
2.3. Phân tić h thông tin tài sản so sánh thu thâ ̣p --------------------------------------- 43
3. Kế t quả thực hiê ̣n đinh

̣ giá/ thẩ m đinh
̣ giá --------------------------------------------- 48
3.1. Phân tích thông tin đầ u vào --------------------------------------------------------- 48
3.2. Tiế n hành hiê ̣u chỉnh ----------------------------------------------------------------- 48
CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN ...........................................................................................51


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
- Đầu tiên, đất đai mang tầm quan trọng rất lớn, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá
của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia vào tất cả các ngành sản xuất, là
một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc
gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung. Nó là môi trường
sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, đối với con người, đất đai
cũng có vị trí vô cùng quan trọng, tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của
con người và các sinh vật khác trên Trái Đất, con người không thể tồn tại nếu không có
đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc đều gắn với đất đai.
- Tuy nhiên, ở Việt Nam nói riêng và trên thế giới nói chung, các vấn đề liên quan đến
đất đai còn nhiều phức tạp, bất cập. Ảnh hưởng to lớn bởi sự biến động của giá đất đến
các ngành, lĩnh vực khác trong cuộc sống dẫn đến quá trình định giá đất là một điều tất
yếu và cực kỳ quan trọng.
- Trước khi tìm hiểu về định giá đất, chúng ta phải đặt ra câu hỏi: “Như vậy giá đất là
gì? Có vai trò như thế nào mà phải đặc biệt quan tâm đến?”. Giá đất nhà nước được xác
lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các
trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm: Tính tiền
sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các
khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền
xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước
khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Các trường hợp khác cần định giá đất
phù hợp với cơ chế thị trường, dựa vào hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất và hệ thống hội

đồng hoặc cơ quan định giá đất thẩm định, quyết định giá đất. Luật Đất đai (sửa đổi) cần
có quy định về quy trình định giá đất phù hợp với giá đất thị trường, trong đó có quy
định về sự đồng thuận của các bên có lợi ích liên quan. Xác định giá đất đai đóng vai
trò rất quan trọng trong quản lý đất đai. Bởi quản lý hành chính vể thửa đất chỉ là quản
lý “phần xác” của đất đai, còn quản lý giá trị của thửa đất mới là quản lý “phần hồn”
của đất đai. Mục tiêu quan trọng nhất là giảm được tham nhũng trong quản lý đất đai và
giảm được khiếu kiện của dân về đất đai. Thực tế cho thấy, định giá đất phù hợp theo
4


cơ chế thị trường là một yêu cầu rất quan trọng trong quản lý nhà nước về giá đất nói
riêng, trong quản lý đất đai nói chung.
- Sau khi sơ lược về giá đất, từ đó có thể thấy định giá đất đóng vai trò rất quan trọng
trong quản lý đất đai, trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà
nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và
trong các giao dịch dân sự khác: Thứ nhất, cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và
chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất; thứ hai, cơ sở cho một số chính
sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố; thứ ba, cơ sở để đền bù
đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi; thứ tư, cơ sở cho việc sử
dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất. Định giá đất còn đóng góp vào việc
đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực
hiện luật pháp về đất. Lưu ý, trong định giá đất, đất trở thành hàng hoá, và được coi là
tài sản. Nó được xác định vị trí không chỉ trong bề mặt mà cả không gian và tầng sâu.
- Từ đó, nhóm sẽ đi thu thập, điều tra thực tế để tìm hiểu thực trạng còn nhiều bất cập
trong công tác định giá đất vì vậy việc thực hiện nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác
định giá đất đai” là thực sự cần thiết (cụ thể tại 486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường
Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM).
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
2.1. Mục tiêu nghiên cứu


Vâ ̣n du ̣ng và ứng du ̣ng các lý thuyế t đinh
̣ giá vào thực tế ta ̣i 486/9B Kha Vạn Cân, khu
phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của định giá đất đai.
- Phân tích các yế u tố ảnh hưởng đế n giá đấ t ta ̣i486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường
Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM.
- Xác đinh
̣ giá thi trươ
̣
̀ ng của thửa đấ t tại 486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường Hiệp
Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM.

5


3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Giá trị và các hình thức biểu hiện của giá trị đất đai.
- Các yếu tố và các tiêu chí phản ánh các đặc điểm đất đai cấu thành giá trị đất đai.
- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp xác định giá trị đất đai.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trong khu vực phường Hiệp Bình Chánh,
quận Thủ Đức, TP.HCM.
- Thời gian: bắt đầu từ 12/01/2018 đến ngày với nội dung nghiên cứu tập trung xác đinh
̣
giá đấ t đai/BĐS.
4. Phương pháp nghiên cứu
Nhóm đã phối hợp kiến thức đã học với tự tìm hiểu các phương pháp nghiên cứu hỗ trợ
cho việc thẩm định giá đất đai/bất động sản:

- Phương pháp điều tra (điều tra trực tiếp tài sản định giá và các tài sản so sánh).
- Phương pháp thống kê (xác định các yếu tố ảnh hưởng, tác động đến địa bàn, thông kê
các yếu tố giống và khác nhau giữa các tài sản so sánh so với tài sản cần định giá).
- Phương pháp so sánh (so sánh các tài sản với nhau để tiến hành hiệu chỉnh).
- Phương pháp phân tích tổng hợp (tổng hợp các số liệu thu thập được trên địa bàn để
tiến hành xử lý số liệu).
- Phương pháp chuyên gia (thảm khảo ý kiến của giảng viên Nguyễn Văn Cương).
- Phương pháp toán kinh tế (hiệu chỉnh để có được giá cho tài sản cần định giá).
- Phương pháp đối chứng (so sánh giữa nội dung thông tin đã được công bố chính thức
với thực tế của nguồn thông tin ấy).
5. Ý nghĩa của nghiên cứu
- Ứng dụng phương pháp so sánh để định giá đất, lựa chọn được giá đất phù hợp với đặc
điểm của từng khu vực; xây dựng một hệ thống định giá đất có cơ sở khoa học rõ ràng,

6


độ chính xác cao góp phần hoàn thiện và phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam, trong
xu hướng hội nhập với các nước trong khu vực và trên thế giới.
- Thông qua việc xác định giá đất trên thị trường một cách công khai minh bạch là cơ
sở tham khảo cho các giao dịch trên thị trường, hạn chế tối đa việc thiếu thông tin về bất
động sản, gây ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi, lợi ích của các bên tham gia giao
dịch.
- Góp phần hoàn thiện công tác xây dựng bảng giá đất Nhà nước một cách phù hợp với
tình hình thị trường hiện nay trong phạm vi ranh giới hành chính đảm bảo được thực
hiện quyển và nghĩa vụ của người sử dụng đất hiện tại cũng như công tác quản lý đất
đai của Nhà nước được chặt chẽ hiệu quả, là tiền đề để xây dựng bảng giá đất Nhà nước,
phục vụ cho hoạt động thu thuế, đền bù, giải phóng mặt bằng cũng như các vấn đề liên
quan đến tranh chấp, mâu thuẫn quyền lợi, lợi ích đất đai, góp phần tăng hiệu quả trong
công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

6. Kết cấu dự kiến của tiể u luâ ̣n
Bài tiểu luận có cấu trúc gồm 3 chương:
- Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
- Chương 2: Kết quả thẩm định giá BĐS tại 486/9B Kha Vạn Cân, khu phố 9, phường
Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM.
- Chương 3: Kết luận.

7


CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN LIÊN QUAN ĐẾN
VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1. Cơ sở lý luận về định giá đất
1.1. Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai
1.1.1. Khái niệm
- Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều kiện vật chất
mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Đất đai là khởi điểm tiếp xúc và sử dụng tự
nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện. Trong quá trình phát triển của xã hội loài người,
sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn minh tinh thần, tất cả
các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử
dụng đất đai.
- Luật đất đai hiện hành đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá,
là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công tình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh
quốc phòng”. Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất
và hoạt động của con người. Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng
như không có sự tồn tại của chính con người. Do vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và
có hiệu quả toàn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết.
[1]
1.1.2. Tính chất và đặc điểm của đất đai

a. Tính chất của đất đai
Đất đai có tính chất tự nhiên và tính chất xã hội:
- Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và
các đặc điểm lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các đặc điểm kỹ thuật hạ tầng
của đất đai.
- Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa-xã hội và kinh tế của con người.
b. Đặc điểm của đất đai
- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội tạo ra khả
năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người:
8


+ Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình
thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình,
địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai.
+ Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong
muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật
thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương
tác thị trường và phi thị trường.
• Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan
hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho
người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch
vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác…Cường độ quan
hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần phi tuyến theo
sự tăng dần của khoảng cách.
• Vị thế xã hội của đất đai là phạm trù tổng hợp các điều kiện kinh tế - xã hội và
pháp luật cấu thành giá đất. Vị thế đất đai được phản ánh thông qua các đặc
điểm kinh tế - xã hội và pháp luật của đất đai. Các thửa đất có các điều kiện
kinh tế - xã hội và pháp luật như nhau thì có cùng một mức vị thế xã hội.
• Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai. Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn

vị trí là thuộc tính không gian của nó. Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian
tâm lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý tự
nhiên. Khái niệm vị thế không đồng nhất với khái niệm vị trí, “Đồng sàng, dị
mộng”.
• Vị trí địa lý của đất đai là bất biến, nhưng khả năng sinh lời của đất đai thay đổi
theo sự thay đổi của các điều kiện kinh tế, xã hội và pháp luật.
• Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị trí
trong không gian kinh tế - xã hội. Ở đây, có thể nói, vị trí địa lý đã được bao
phủ bởi các thuộc tính kinh tế - xã hội của đất đai, đấy chính là vị thế, thuộc tính
tạo ra “khả năng sinh lời của vị trí”, lợi ích so sánh của các đơn vị diện tích đất
đai ở các vị trí khác nhau.

9


• Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã
hội thông qua hoạt động đầu tư của con người.
- Ngoài 2 đặc điểm trên, đất đai còn có các đặc điểm sau:
+ Tính cố định về vị trí: Đất đai là hàng hóa bất động sản dù được chuyển nhượng
nhưng chỉ là các quyền sử dụng khai thác lợi ích từ đất đai, mà không thể di chuyển thửa
đất đó đến vị trí mong muốn. Vị trí đất đai là cố định, nên lợi ích và giá trị của đất đai
gắn liền với từng vị trí cụ thể, chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như:
• Những yếu tố tự nhiên.
• Điều kiện kinh tế.
• Tính chất xã hội.
• Điều kiện môi trường.
+ Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, diện tích, hình thể, cảnh
quan,… khác nhau về các đặc tính chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội làm cho mỗi thửa
đất đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của đất đai. Vì tính dị biệt mà mỗi thửa
đất đai là một loại sản phẩm hàng hóa riêng biệt, nên việc xác định cung, cầu và giá cả

thị trường đất đai trở nên phức tạp hơn.
+ Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai
không thể hủy hoại nếu được sử dụng hợp lý trong quá trình tái sản xuất xã hội, vì vậy
đất đai có thời hạn sử dụng vật lý và kinh tế vĩnh viễn.
+Tính khan hiếm: Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu. Tuy
nhiên tính khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính không gian và thời gian, vì có nơi
khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần, có thời gian khan hiếm nhưng
cũng có khi dư thừa.
+ Tính thích ứng: Xuất phát từ sự thay đổi về nhu cầu mà đất đai có thể chuyển đổi
từ hình thức sử dụng này sang hình thức sử dụng khác. Đất đai có thể sử dụng vào các
mục đích khác nhau: nông lâm nghiệp, công nghiệp, thương mại và dịch vụ phụ thuộc
vào nhu cầu cụ thể của con người về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên.
+ Tính tăng trị: Tức là sự gia tăng giá trị đất đai. Giá trị của đất đai có xu hưóng tăng
dần do giá trị đầu tư vào đất đai và nhu cầu về đất đai ngày càng tăng.
10


[2]
1.1.3. Vai trò của đất đai
- Đất đai có vai trò và ý nghĩa quan trọng cả về mặt kinh tế lẫn mặt chính trị - xã hội,
đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố
mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái
đất. Nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người
không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống
đến ngày nay.
- “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không
thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” – Các
Mác . [3]
- “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây

dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân
dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được đất đai như ngày
nay” (Luật Đất đai năm 1993). [4]
1.2. Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai
1.2.1. Các quan điểm về giá trị của đất đai
- Trên thị trường sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một đơn
vị hàng hóa đất đai PT.
- Hàng hóa đất đai là lợi ích được tạo ra từ chính thửa đất trao đổi trên thị trường trong
mối quan hệ tương tác với các thửa đất xung quanh.
- Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì hàng hóa đất đai là lợi ích được tạo ra từ tổ hợp
các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai.
- U = f(VT, CL).
- Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức: P = PT x U.
- Khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản chất giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện tiền tệ của
giá cả thị trường thì lại gặp các quan điểm khác nhau về giá trị.

11


- Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài liệu kinh tế học chính thống hiện
nay:
+ Quan điểm kinh tế học chính trị Mác-xít;
+ Quan điển kinh tế thị trường;
+ Quan điểm của marketing hiện đại.
- Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác-xít, giá trị là lao động không phân biệt nói
chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc
tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng.
- Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị
trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá
trị.

- Từ đó khẳng định đất đai không có giá trị bởi vì đất đai không phải sản phẩm do con
người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai.
- Giá cả đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức: P = R/I,
với R là địa tô và I là tỷ lệ chiết khấu.
- Một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao
động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá
và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak
A. E., 1992).
- Nhưng thực tế cho thấy giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều
lần chi phí đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004).
- Các nhà kinh tế thị trường thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh
sức lao động”.
- Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được
coi là có giá trị sử dụng.
- Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm hàng hóa khác
thì được gọi là giá trị trao đổi của nó.
- Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường.
12


- Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng và được trao đổi trên thị
trường thì có giá trị trao đổi.
- Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản
của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền
của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ,
1995).
- “Giá trị đất là giá trị sử dụng thể hiện bằng giá cả”.
- Quan điểm giá trị trong các lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái
quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình.
- Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá trị vô hình

ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con
người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
- Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô
hình ứng với vị thế xã hội của đất đai.
- Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên (diện
tích, độ phì,...), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất đai.
- Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội. Bản chất “vô
hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng, có nghĩa là trong
tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung.
- Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay đổi của giá trị
trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế.
- Nếu vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị
hữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai.

13


- Có thể nói hai quan điểm đầu tiên về giá trị là trường hợp đặc biệt của lý thuyết Vị thế
- Chất lượng.
- Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, tại mức giá đất đai thấp hơn, chất lượng của đất
đai là thành phần chủ đạo, trong khi tại những mức giá đất cao hơn, vị thế của đất đai
chiếm ưu thế.
- Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những mức giá
thấp hơn được đặc trưng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử dụng, trong
khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều hơn bởi các thuộc
tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tư được ưa chuộng, đó là giá
trị trao đổi.
[5]
1.2.2. Các hình thái giá trị của đất đai
- Phạm trù giá trị chỉ có thể được hiểu rõ nghĩa trong một bối cảnh xác định, ứng với

mỗi tình huống cụ thể thì có một ý nghĩa nhất định nào đó.
- Trong thực tế thường gặp các phạm trù giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính,
giá trị trao đổi, giá trị thị trường. Và thường hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá bán, giá
mua, giá mua bán, giá thị trường,...
- Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận và giá trị tài chính.
- Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã hội của
đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con người khi sử dụng sản phẩm hàng hóa.
14


- Giá trị cảm nhận có các hình thức khác nhau, như giá trị tình cảm, giá trị thẩm mỹ, giá
trị nghệ thuật hay giá trị nhận thức,...
- Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người giữa tài chính (tiền tệ) và các
sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc tiêu dùng các sản
phẩm hàng hóa đó.
- Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình thái của giá trị trao đổi.
- Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này minh họa
bằng bản đồ giá trị.
- Bản đồ giá trị thể hiện đường cân bằng VEL, mà tại mỗi điểm trên đường này giá trị
tài chính (tại các điểm PA, PD, PE trên đồ thị) tương xứng với giá trị cảm nhận, phản ánh
quy luật “tiền nào của nấy”.

- Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả, như giá bán, giá mua, giá mua bán
và giá thị trường.
- Thông thường giá bán (PB) thường cao hơn giá trị tài chính tại điểm cân bằng (PA) và
giá mua (PC) lại thấp hơn giá trị tài chính theo quy luật “mua rẻ bán đắt”.
- Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải
chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh nhất định.
- Giá cả thị trường là giá trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, giá cả thị trường
mang tính phổ biến.

15


[6]
1.2.3. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai
- Đất đai là hàng hóa đặc biệt, nên giá cả đất đai có một số điểm khác biệt so với giá cả
của hàng hóa thông thường.
- Yếu tố chi phối giá cả đất đai trong khu vực phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã
hội của khu vực đó.
- Sự thay đổi giá này thường gắn liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa.
- Tương ứng với một mức vị thế cụ thể thì có một mức giá trị trao đổi xác định. Giá cả
mua bán trên thị trường dao động xoay quanh mức giá trị này.
- Giá cả đất đai mang tính ngưỡng.

16


- Khi vị thế tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm, gắn liền
với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa. Có nghĩa là, tập trung những người có vị
thế và thu nhập cao thì giá cả đất đai sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B.
- Bên cạnh tính ngưỡng, do thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong thực tế có
tính phi tuyến.
- Giá cả đất đai phụ thuộc vào vị thế của người mua và người bán, vào các yếu tố vị thế
khách quan và chủ quan, vì vậy giá cả đất đai không thể xác định bằng một mức giá cụ
thể, mà nằm trong một miền xác định.

17


- Giá cả đất đai phụ thuộc vào vị thế của người mua và người bán, vào các yếu tố vị thế

khách quan và chủ quan, phụ thuộc vào lợi ích cảm nhận của đất đai được đánh giá theo
cảm tính nhiều hơn lý tính.
- Giá cả đất đai không xác định bằng một mức giá cụ thể, mà trong một miền giá thấp
nhất hoặc cao nhất.
[7]
1.3. Khái niệm, tính chất, đặc điểm củ a Bất động sản (BĐS)
1.3.1. Khái niệm
Bấ t đô ̣ng sản là các tài sản bao gồ m: đấ t đai, nhà, công trình xây dựng gắ n liề n với đấ t
đai kể cả tài sản gắ n liề n với nhà, công triǹ h xây dựng trên đó, các tài sản khác gắ n liề n
với đấ t đai, các tài sản khác do pháp luâ ̣t quy đinh.
̣ [8]
1.3.2. Tính chất và đặc điểm của BĐS
a. Các đặc điể m của BĐS
- Các đă ̣c điể m vâ ̣t chấ t BĐS: kić h cỡ, hin
̀ h dáng, kế t cấ u, tuổ i thọ, chấ t lươ ̣ng, trang
thiế t bi,̣ tiê ̣n nghi...
- Tin
́ h pháp lý BĐS: bấ t đô ̣ng sản có mức đô ̣ hoàn chỉnh các tài liê ̣u pháp lý càng cao
thì giá tri ̣ càng cao. Vì thế khi đinh
̣ giá cầ n phải xem xét giấ y tờ, về quy hoa ̣ch, viê ̣c
hoàn thiê ̣n thủ tu ̣c pháp lý, nghiã vu ̣ tài chính hoàn thành, thời gian sử du ̣ng BĐS,...
- Đă ̣c điể m mă ̣t bằ ng: các đă ̣c tiń h về mă ̣t bằ ng gồ m kić h thước bề rô ̣ng mă ̣t tiề n, hiǹ h
dáng và các nét đă ̣c trưng điạ lý.
- Điạ điể m: gầ n các cảnh quan nào, tiǹ h tra ̣ng giao thông, các công trin
̀ h công cô ̣ng gầ n
kề , tình tra ̣ng ô nhiễm, hê ̣ thố ng cấ p thoát nước và các đă ̣c tính điạ hiǹ h. Những đă ̣c
trưng này là quan tro ̣ng trong viê ̣c xác đinh
̣ vi tri
̣ ́ điạ điể m đó có thể đươ ̣c coi là sử du ̣ng
cao nhấ t và tố t nhấ t không.

- Các công triǹ h xây dựng liên quan: đế n hin
̀ h dáng và cấ u trúc (sự trang tri,́ cách xây
dựng, trang thiết bi tiê
̣ ̣n nghi và thiế t kế ,...). Thời gian và điề u kiê ̣n giao dich:
̣ ảnh hưởng
quan tro ̣ng tới giá giao dich
̣ thi ̣trường BĐS.
[9]
18


b. Các tính chấ t cơ bản của BĐS
- Tính cố định về vị trí: BĐS không thể di dời được, từ đó đặt ra vấn đề:
+ Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi xem xét
BĐS cần phải tính đến khoảng cách của BĐS đó đến các trung tâm, cũng như khả năng
tiếp cận BĐS. Bởi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của BĐS sẽ thay đổi, do vậy
phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư và định giá BĐS. Đồng thời, đó
cũng là lý do để khi đầu tư các công trình BĐS cần đi đôi vói việc phát triển các yếu tố
tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm;
+ Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường, như:
Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi trường; nên
khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động
như thế nào đến BĐS.
- Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên
cả hai góc độ vật lý và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề:
+ Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh
đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần;
+ Trong khi nghiên cứu, định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi
thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó;
+ Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến

cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do
vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội
của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý;
+ Trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng,
cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh.
- Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về
vị trí của BĐS; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau vể quyền đối với BĐS;
khác nhau về hướng; khác nhau về quang cảnh và các vật ngoại cảnh,…Từ đó đặt ra vấn
đề:

19


+ Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các
BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng
phát triển thì nhu cầu về tính dị biệt càng tăng;
+ Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh lập khuôn giữa
các BĐS với nhau;
+ Chú ý trong quản lý nhà nước nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian
kiến trúc, khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt gây ra.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên
có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,…Từ đó đặt ra vấn đề: Quan hệ
cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo chiếu hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn
đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ vể lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có
xu huớng tăng lên.
- Tính có giá trị lớn: Thường giá trị của BĐS rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của
đất đai, cũng như chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đắt ra vấn đề:
+ Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và dài hạn;
+ Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh;
+ Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán;…

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các công trình BĐS thường có tác động qua lại đối với nhau
và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội, từ đó đặt ra vấn đề:
+ Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS;
+ Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các
công trình khác;
+ Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình
BĐS khác ra đời;...
[10]

20


1.4. Khái niệm và các mục đích của thẩm định giá
1.4.1. Khái niệm thẩm định giá
- Theo Luật giá năm 2013, Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm
định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự
phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích
nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. [11]
- Theo Đại học Kinh tế Quốc dân (VN): Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay
Appraisal) là việc ước tính hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà
giá trị một tài sản được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm
định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của
một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản,
cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu
tư lựa chọn. [12]
1.4.2. Khái niệm thẩm định giá đất
Thẩm định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại một thời điểm xác định.
1.4.3. Các mục đích thẩm định giá
Các mục đích của hoạt động thẩm định giá bao gồm:

- Xác định giá trị tài sản, dự án đầu tư, giá trị thương hiệu;
- Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;
- Hạch toán kế toán, tính thuế, đánh giá, khấu hao tài sản;
- Tư vấn, lập dự án đầu tư, cổ phần hóa;
- Thế chấp, bảo lãnh, vay vốn ngân hàng;
- Thanh lý tài sản, bảo hiểm, đền bù, giải tỏa, khiếu nại;
- Thẩm định tài sản phục vụ điều tra, xét xử, phân chia, tranh chấp tài sản;
- Góp vốn liên doanh, thành lập, chuyển đổi hoặc giải thể doanh nghiệp;

21


- Chứng minh tài sản để du học, du lịch, định cư, hợp tác, góp vốn;...
1.5. Phương pháp định giá đất đai
1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân
tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công
hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định
giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
- Trên thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố. Tuy
nhiên người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh
tương tự với bất động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động sản cần
định giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so
sánh.
- Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các
yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước

Giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của


tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành

=

từng thửa đất, khu đất

từ những yếu tố khác biệt của từng thửa
±

đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu
đất cần định giá

so sánh

[13]
1.5.2. Phương pháp thu thập
- Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng nhất,
nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc
những tài sản có tính chất cho thu nhập khác.
- Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai
của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo
tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
- Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu
tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau.


22


𝑛

- Công thức: P

=∑

𝑃𝐿𝑡

(t = 1 ÷ n)

𝑡
𝑡=1 (1+𝑟𝑡 )

+ P là giá cả của đất đai;
+ PLt là thu nhập đất đai ở năm thứ t;
+ t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập;
+ rt là suất lợi tức hoàn vốn đất đai năm thứ t.
[14]
1.5.3. Phương pháp thặng dư
- Là phương pháp xác định giá trị của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy
giá trị ước tính giả định cho một mục đích xác định cụ thể trong tương lai khấu trừ toàn
bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả định.
- Công thức tính như sau: Giá trị ước tính TĐ = Tổng giá trị PT – Tổng chi phí PT
𝑛

+ Tổng giá trị phát triển


=∑

𝑖=0 (1 + r)
𝑛

+ Tổng chi phí phát triển

𝑇𝑅𝑖

=∑

𝑖

𝐶𝑖

𝑖=0 (1+ r)

𝑖

Trong đó:
• TRi là doanh thu năm thứ i của dự án;
• Ci là chi phí năm thứ i của dự án;
• r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại;
• n là số năm thực hiện dự án.
[15]
1.5.4. Phương pháp chi phí
- Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất động
sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có tiện ích
tương đương để thay thế.
23



- Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:
+ Giá BĐS = Giá đất + Chi phí XDM – Lượng KHTL
+ Phương pháp chi phí được xem là sự kết hợp của phương pháp so sánh trực tiếp và
phương pháp chi phí. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất, còn
phương pháp chi phí được áp dụng để định giá đối với các tài sản gắn liền với đất.
+ Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất, thì thửa đất chủ thể được
coi là đất trống (không có tài sản gắn liền đất), lúc đó việc định giá đất sẽ trở nên đơn
giản hơn bởi trên thực tế có rất nhiều thửa đất tương tự trên thị trường đã được chuyển
nhượng.
[16]
2. Cơ sở pháp lý
2.1. Nguyên tắc định giá trong luật đất đai 2013
Luật đất đai 2013 quy định 4 nguyên tắc định giá đất:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã
chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng
sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
[17]
2.2. Các nguyên tắc định giá đất theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam
- Đất đai là thành phần cơ bản của bất động sản, vì vậy hoạt động định giá đất cũng phải
tuân thủ các nguyên tắc chung của định giá và thẩm định giá bất động sản nói chung.
- Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học thuyết kinh tế
và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường.


24


- Các nguyên tắc này cần thiết phải được kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá
bất động sản.
a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được
về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao
nhất cho tài sản.
- Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong
những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp
lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
- Sử dụng cao nhất và tốt nhất là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất
của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng.
- Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau. Tuy nhiên, nguyên tắc này
đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:
+ Sử dụng hợp pháp: Như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khỏe, môi
trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ.
+ Đặc tính vật lý có thể thõa mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ
nhưỡng và khả năng tiếp cận mảnh đất,…
+ Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như việc có thể dự đoán khả năng
có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.
+ Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều kiện trên
và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương
lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước gọi là “sử dụng cao nhất
và tốt nhất”.
- Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt
nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện tại chưa
phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay

nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động
25