CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

THUYẾT MINH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ SỬA CHỮA CẢI TẠO

NHÀ XƯỞNG 86 LŨY BÁN BÍCH

CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY TNHH MTV DỆT MAY GIA ĐỊNH
ĐỊA ĐIỂM
: SỐ 86 LŨY BÁN BÍCH, Q.TÂN PHÚ, TP.HCM

Tp.Hồ Chí Minh – Tháng 8 năm 2012


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------    ----------

THUYẾT MINH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ SỬA CHỮA CẢI TẠO

NHÀ XƯỞNG 86 LŨY BÁN BÍCH

CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY TNHH MTV DỆT MAY
GIA ĐỊNH

ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ

THẢO NGUYÊN XANH

LÊ ĐÔNG TRIỀU

NGUYỄN VĂN MAI

Tp.Hồ Chí Minh - Tháng 8 năm 2012


MỤC LỤC
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN .................................................................... 5
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư ........................................................................................................ 5
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án ................................................................................................... 5
I.3. Căn cứ pháp lý xây dựng dự án ............................................................................................. 5
CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG............................................................................ 8
II.1. Tình hình phát triển kinh tế Việt Nam ................................................................................. 8
II.2. Ngành dệt may Việt Nam .................................................................................................... 8
II.3. Thị trường quần Jean Việt Nam ......................................................................................... 10
II.4. Tình hình sản xuất kinh doanh của công ty Dệt may Gia Định ......................................... 13
II.4.1. Tình hình sản xuất kinh doanh ...................................................................................13
II.4.2. Phân tích SWOT ........................................................................................................13
CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ ..................................................................... 14
CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG .................................................................................. 15
IV.1. Vị trí xây dựng .................................................................................................................. 15
IV.2. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................................ 15
IV.2.1. Địa hình ....................................................................................................................15
IV.2.2. Khí hậu .....................................................................................................................15
IV.3. Hiện trạng các công trình kỹ thuật hạ tầng ....................................................................... 16
IV.3.1. Nền sân bãi xưởng ....................................................................................................16
IV.3.2. Hiện trạng giao thông ...............................................................................................16

IV.3.3. Hiện trạng cấp điện ...................................................................................................16
IV.3.4. Hiện trạng cấp nước..................................................................................................16
IV.3.5. Hệ thống thoát nước .................................................................................................16
IV.3.6. Thông tin liên lạc ......................................................................................................16
IV.4. Kết luận............................................................................................................................. 16
CHƯƠNG V: QUY MÔ VÀ PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT ....................................................... 17
V.1. Hình thức đầu tư ................................................................................................................ 17
V.2. Quy mô đầu tư ................................................................................................................... 17
V.3. Đặc điểm công trình hiện tại .............................................................................................. 17
V.4. Thiết kế chống sét .............................................................................................................. 19
V.5. Thiết kế PCCC ................................................................................................................... 19
V.6. Phương án kỹ thuật ............................................................................................................ 19
V.6.1. Dây chuyền sản xuất sản phẩm FOB .........................................................................19
V.6.2. Dây chuyền sản xuất sản phẩm CMPT ......................................................................20
CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN ....................................................................... 21
VI.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư................................................................................................ 21
VI.2. Nội dung tổng mức đầu tư ................................................................................................ 22
VI.2.1. Nội dung ...................................................................................................................22
VI.2.2. Kết quả tổng mức đầu tư ..........................................................................................23
CHƯƠNG VII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN .......................................................... 24
VII.1. Cấu trúc nguồn vốn và phân bổ vốn đầu tư .................................................................... 24


VII.2. Tiến độ sử dụng vốn ........................................................................................................ 25
VII.3. Kế hoạch sử dụng vốn ..................................................................................................... 26
VII.3.1. Trường hợp 1: 100% vốn chủ sở hữu .....................................................................26
VII.3.2. Trường hợp 2: Vay ngân hàng 70%, chủ sở hữu: 30% ...........................................26
CHƯƠNG VIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH ............................................................. 30
VIII.1. Các thông số kinh tế và cơ sở tính toán ......................................................................... 30
VIII.2. Kế hoạch sản xuất kinh doanh ....................................................................................... 30

VIII.2.1. Kế hoạch hoạt động và năng suất sản xuất các chuyền máy .................................30
VIII.2.2. Kế hoạch sản xuất đối với các loại đơn hàng ........................................................30
VIII.3. Tính toán chi phí của dự án............................................................................................ 31
VIII.3.1. Chi phí khấu hao ....................................................................................................31
VIII.3.2. Chi phí nhân công ..................................................................................................32
VIII.3.3. Chi phí hoạt động ...................................................................................................33
VIII.4. Doanh thu từ dự án......................................................................................................... 34
VIII.5. Vốn lưu động ................................................................................................................. 34
VIII.6. Các chỉ tiêu kinh tế của dự án ........................................................................................ 35
VIII.6.1. Trường hợp 1: 100% vốn chủ sở hữu ....................................................................36
VIII.6.2 Trường hợp 2: Vay ngân hàng (hoặc tổ chức khác): 70%, vốn chủ sở hữu: 30%..37
VIII.7. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội ................................................................................. 40


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư
 Chủ đầu tư
: Công ty TNHH MTV Dệt may Gia Định
 Giấy ĐKKD số
: 0300744507 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM cấp ngày
09/9/2010
 Đại diện pháp luật
: Lê Đông Triều
Chức vụ: Tổng Giám đốc
 Địa chỉ trụ sở
: 10-12-14-16 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P.Nguyễn Thái Bình,
Quận 1, TP.Hồ Chí Minh
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án

 Tên dự án
: Dự án sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích
 Địa điểm xây dựng : 86 Lũy Bán Bích, P.Tân Thới Hoà, Q.Tân Phú, Tp.HCM
 Hình thức đầu tư
: Sửa chữa – Cải tạo
 Hình thức quản lý
: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý dự
án do chủ đầu tư thành lập.
 Diện tích đất
: 4,596m2
 Diện tích sàn sử dụng : 3,793m2
 Mục tiêu đầu tư
: Đầu tư sửa chữa, cải tạo lại mặt bằng nhà xưởng 86 Lũy Bán
Bích, P.Tân Thới Hòa, Q.Tân Phú nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh chính
cho công ty, góp phần nâng cao vị trí công ty trên thị trường ngành may mặc và thời
trang.
I.3. Căn cứ pháp lý xây dựng dự án
 Văn bản pháp lý
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ
bản của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;
 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;

 Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Luật Nhà ở 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

5


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
 Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình.
 Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế
thu nhập doanh nghiệp;
 Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi
hành Luật Thuế giá trị gia tăng;
 Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định
việc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các
chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;
 Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc qui
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;

 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án
đầu tư và xây dựng công trình;
 Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về việc sửa, đổi bổ
sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc
Quản lý dự án đầu tư và xây dựng công trình;
 Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
 Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều luật phòng cháy và chữa cháy;
 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
 Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc
lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
 Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự toán xây dựng công trình;
 Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc
lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
 Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết
toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
 Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

6


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích


trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
 Công văn số 1777/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố
định mức dự toán xây dựng công trình - Phần lắp đặt hệ thống điện trong công trình, ống
và phụ tùng ống, bảo ôn đường ống, phụ tùng và thiết bị khai thác nước ngầm;
 Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố
định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;
 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
 Quyết định số 309/QĐ-UB ngày 7/4/1977 của UBND.TP về việc xử lý tồn đọng
trong các XN CTHD được quản lý theo chế độ quốc doanh;
 Nghị quyết số 35/NQ-HĐTV ngày 06/4/2012 của Công ty TNHH MTV Dệt may
Gia Định điều 1 về việc thống nhất điều chỉnh cải tạo, sửa chữa nhà xưởng tại số 86 Lũy
Bán Bích để mở rộng sản xuất kinh doanh ngành may mặc;
 Quyết định số 64/2007/QĐ-DMGĐ ngày 25/7/2007 của công ty Dệt may Gia Định
về việc điều động tài sản bất động sản nhà xưởng không giao CPH từ công ty Dệt may
Sài Gòn về Công ty Dệt may Gia Định;
 Quyết định số 3887/UBND-TM của Ủy ban Nhân dân Tp.Hồ Chí Minh ngày
6/8/2012 về việc chấp thuận cho Công ty TNHH MTV Dệt may Gia Định sửa chữa cải
tạo nâng cấp nhà xưởng hiện hữu tại số 86 đường Lũy Bán Bích, P.Tân Thới Hòa, Q.Tân
Phú để tổ chức sản xuất kinh doanh phù hợp với ngành nghề của doanh nghiệp;
 Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và
dự toán công trình;
 Các tiêu chuẩn:
Dự án sửa chữa, cải tạo lại nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích được xây dựng dựa trên
những tiêu chuẩn, quy chuẩn chính như sau:
 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);
 Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật
Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);

 TCVN 2737-1995
: Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;
 TCXD 45-1978
: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;
 TCVN 5760-1993
: Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt và sử
dụng;
 TCVN 5738-2001
: Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật;
 TCVN 6160 – 1996 : Yêu cầu chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa
cháy;
 TCVN 5673:1992
: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;
 11TCN 19-84
: Đường dây điện;
 EVN
: Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet
Nam).

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

7


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
II.1. Tình hình phát triển kinh tế Việt Nam
Tổng sản phẩm trong nước (GDP) sáu tháng đầu năm 2012 ước tính tăng 4.38% so
với cùng kỳ năm 2011, trong đó quý I tăng 4.00%; quý II tăng 4.66%. Trong mức tăng

trưởng chung của toàn nền kinh tế sáu tháng đầu năm nay, khu vực nông, lâm nghiệp và
thủy sản tăng 2.81%, đóng góp 0.48 điểm phần trăm; khu vực công nghiệp và xây dựng
tăng 3.81%, đóng góp 1.55 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ tăng 5.57%, đóng góp 2.35
điểm phần trăm.
Tăng trưởng kinh tế sáu tháng đầu năm nay đạt mức thấp do nhiều ngành, lĩnh vực
gặp khó khăn trong sản xuất kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm. Sản xuất công nghiệp chiếm
tỷ trọng lớn nhưng kết quả tăng thấp. Tuy nhiên, từ quý II nền kinh tế đã có những chuyển
biến tích cực, đặc biệt đối với khu vực công nghiệp và xây dựng: Giá trị tăng thêm của khu
vực này quý I năm nay chỉ tăng 2.94% so với cùng kỳ năm trước, sang quý II đã tăng lên
4.52%, trong đó công nghiệp tăng từ 4.03% lên 5.40%.
Về xuất khẩu hàng hóa, kim ngạch hàng hóa xuất khẩu tháng sáu ước tính đạt 9.8
tỷ USD, tăng 0.6% so với tháng trước và tăng 13.6% so với cùng kỳ năm 2011. Tính
chung sáu tháng đầu năm, kim ngạch hàng hóa xuất khẩu đạt 53.1 tỷ USD, tăng 22.2% so
với cùng kỳ năm trước, bao gồm: Khu vực kinh tế trong nước đạt 20.5 tỷ USD, tăng 4%;
khu vực có vốn đầu tư nước ngoài (kể cả dầu thô) đạt 32.6 tỷ USD, chiếm 61.5% tổng
kim ngạch (Cùng kỳ năm 2011 chiếm 54.7%) và tăng 37.3%. Nếu loại trừ yếu tố giá, kim
ngạch hàng hóa xuất khẩu sáu tháng đầu năm ước tính đạt 52.9 tỷ USD, tăng 21,7%. Điều
này cho thấy mức tăng kim ngạch hàng hóa xuất khẩu sáu tháng đầu năm nay chủ yếu do
lượng xuất khẩu tăng, yếu tố giá hầu như không đóng góp vào mức tăng chung và đây là
điểm khác biệt với sáu tháng đầu năm 2011. Lượng cao su xuất khẩu sáu tháng đầu năm
tăng 41% so với cùng kỳ năm trước; sắn và sản phẩm của sắn tăng 73.5%; hạt điều tăng
44.8%; cà phê tăng 22.3%.; Gỗ và sản phẩm gỗ đạt 2.2 tỷ USD, tăng 24.4%.
Với những hạn chế cũng như kết quả đạt được thì nhìn chung kinh tế Việt Nam 6
tháng đầu năm 2012 gặp nhiều khó khăn, nhà nước cần có những biện pháp thích hợp
nhằm đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế. Giới phân tích cho rằng mục tiêu giữ tỷ lệ lạm phát
ở tỷ lệ 1 con số và duy trì tăng trưởng kinh tế khoảng 6% trong năm đòi hỏi phải nỗ lực
rất nhiều.
II.2. Ngành dệt may Việt Nam
Ngành dệt may hiện là mặt hàng xuất khẩu hàng đầu của Việt Nam và có tốc độ tăng
trưởng cao qua các năm. Sản phẩm Dệt may của Việt Nam đã thiết lập được vị thế trên các thị

trường khó tính như Mỹ, EU và Nhật Bản. Tuy nhiên, hình thức sản xuất chủ yếu của các
doanh nghiệp Việt Nam vẫn theo hợp đồng gia công, nguồn nguyên liệu tuân theo chỉ định
của chủ hàng và phụ thuộc lớn vào nhập khẩu, hạn chế cơ hội cải thiện lợi nhuận của các
doanh nghiệp trong ngành.
Theo số liệu của Trung tâm thương mại thế giới, Việt Nam đứng trong danh sách TOP
10 các nước có kim ngạch xuất khẩu lớn nhất thế giới về hàng Dệt may trong giai đoạn 2007--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

8


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

2009 và đứng ở vị trí thứ 7 trong năm 2010 với thị phần xuất khẩu gần 3%, sau Trung Quốc
(thị phần 36.6%), Bangladesh (4.32%), Đức (5.03%), Italy (5%), Ấn Độ (3.9%) và Thổ Nhĩ
Kỳ (3.7%).
Bình quân giai đoạn 2006-10/2011, ngành Dệt may đóng góp trên 15% vào tổng kim
ngạch xuất khẩu của cả nước. Trong những năm 2006-2008, Dệt may là ngành hàng có giá trị
xuất khẩu lớn thứ 2 của Việt Nam, chỉ đứng sau dầu thô. Tuy nhiên, từ năm 2009 tính đến hết
10 tháng đầu năm 2011, Dệt may đã vươn lên vị trí hàng đầu mặc dù tỷ trọng trong tổng kim
ngạch xuất khẩu có giảm nhẹ.
Bảng: Kim ngạch xuất khẩu hàng dệt may (2007-tháng 10/2011)

Hình: Kim ngạch xuất khẩu hàng Dệt may Việt Nam theo quý (2006-10/2011)

Thời gian qua, Việt Nam xuất khẩu hàng Dệt may đi 54 thị trường trên toàn thế giới.
Trong đó, các khách hàng lớn nhất của Việt Nam là Mỹ, EU, Nhật Bản, Hàn Quốc, Canada
và Đài Loan. 9 tháng đầu năm 2011, kim ngạch xuất khẩu hàng Dệt may đến các thị trường
này chiếm gần 89.5% tổng kim ngạch. Tuy vậy, bước vào những tháng đầu năm 2012, hoạt
động xuất khẩu của ngành dệt may đã gặp không ít khó khăn. Tính đến đầu tháng 2/2012,
mới chỉ có khoảng 10% doanh nghiệp lớn có đơn hàng đến quý III và IV. Hiện nay, nhiều

doanh nghiệp lớn trong ngành dệt may đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm được
những đơn hàng sản xuất lớn. Nhiều hợp đồng mới đều có hướng điều chỉnh theo hướng
giảm số lượng xuống 20 - 30%.
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

9


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

Tuy vậy, năm 2012, ngành dệt may vẫn đặt mục tiêu kim ngạch xuất khẩu đạt 15
tỷ USD, tăng từ 10-12% so với năm 2011. Về thị trường, ngành dệt may tiếp tục kỳ vọng
Mỹ, EU, Nhật Bản là các thị trường chính, chiếm 80% tỷ trọng kim ngạch xuất khẩu.
II.3. Thị trường quần Jean Việt Nam
Theo số liệu thống kê, xuất khẩu mặt hàng quần Jean của Việt Nam 6 tháng năm
2012 ước đạt 7.35 triệu cái, trị giá 59.2 triệu USD, tăng 10.3% về lượng và 17.7% về trị
giá so với cùng kỳ năm 2011. Dự báo, xuất khẩu quần Jean của nước ta trong quý
III/2012 tiếp tục tăng bởi sức tiêu thụ và nhu cầu sử dụng hàng dệt may tăng, cùng với đó
là tác động của yếu tố mùa vụ.
5 tháng năm 2012, cơ cấu thị trường xuất khẩu không có nhiều thay đổi, xuất khẩu
quần Jean sang Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc và Hàn Quốc tiếp tục tăng trưởng so với cùng
kỳ năm 2011, trong khi đó xuất khẩu sang thị trường EU giảm nhẹ do ảnh hưởng của
khủng hoảng kinh tế chưa được cải thiện. Trong đó:
Xuất khẩu quần Jean sang Mỹ tăng nhẹ cả về lượng và trị giá với mức tăng 2.8%
về lượng và 9.7% về trị giá so với 5 tháng đầu năm 2011, đạt 4.05 triệu cái, trị giá gần 28
triệu USD, chiếm 57.8% tổng kim ngạch xuất khẩu mặt hàng này.
Xuất khẩu quần Jean sang Nhật Bản tăng mạnh do niềm tin tiêu dùng của người
dân Nhật Bản đã được củng cố, bằng chứng là doanh số bán lẻ đang ngày càng tăng, các
nhà bán lẻ hàng may mặc liên tục tung ra các chính sách để mở rộng các mặt hàng và
mạng lưới các kênh mua sắm của mình. Cùng với đó, các đơn vị xuất khẩu hàng dệt may

nước ta không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm, cung cấp nguồn hàng với giá cả
cạnh tranh. 5 tháng đầu năm nay xuất khẩu mặt hàng này tăng 66.4% về lượng và 90,3%
về trị giá so với cùng kỳ năm 2011, đạt 541.9 ngàn cái, trị giá 6.87 triệu USD.
Đáng chú ý, xuất khẩu quần Jean sang Trung Quốc, tăng mạnh tới 94.1% về lượng
và 86.4% về trị giá so với 5 tháng đầu năm 2011, đạt 162.3 ngàn cái, trị giá 2.45 triệu
USD.
Và xuất khẩu mặt hàng này sang Hàn Quốc – thị trường mới nổi - tăng mạnh cũng
là những tín hiệu đáng mừng với mức tăng mạnh 137.3% về lượng và 144.7% về trị giá
so với 5 tháng năm 2011, đạt 139,2 ngàn cái, trị giá 1,51 triệu USD.
Trái lại, xuất khẩu quần Jean sang thị trường EU trong 5 tháng giảm 30.5% về
lượng và 0.3% về trị giá so với cùng kỳ năm 2011, đạt 230 ngàn cái, 1.74 triệu USD.
Ngoài ra, các doanh nghiệp đẩy mạnh xuất khẩu quần Jean sang một số nước khác
có mức tăng đột biến so với cùng kỳ năm 2011 nhưng trị giá thấp như: sang Nicaragoa,
Nga, Mêhicô, Nigiêria…

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

10


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích
Bảng: Thị trường xuất khẩu quần Jean của Việt Nam 5 tháng năm 2012

Lượng (cái)
Thị trường
Mỹ
Nhật Bản
Trung Quốc
EU
Anh

Hà Lan
Đức
Pháp
Tây Ban Nha
CH Séc
Hy Lạp
Hunggary
Ba Lan
Bỉ
Đan Mạch
Hàn Quốc
Đài Loan
Malaixia
Ôxtrâylia
Philipine
Hồng Kông
Nicaragoa
Inđônêxia
Nga
Singapore
Canada
Mêhicô
Nam Phi
Ả Rập Xê út
Các TVQ Arập
Thống nhất
Thổ Nhĩ Kỳ
Ixraen
Panama
Chilê

Thái Lan

5T/12
4,059,231
541,952
162,360
230,250
60,233
38,186
40,984
24,382
21,172
33,981
3,801
5,985
397
131
1,000
139,200
74,350
90,907
59,059
55,117
43,989
356,314
33,205
36,521
34,994
51,151
18,635

12,562
13,930

5T/11
3,950,222
325,684
83,638
331,488
48,277
0
20,756
7,106
8,918
213,897
2,434
0
30,100
0
0
58,656
128,038
86,350
58,063
30,889
33,404
75,661
82,166
4,351
26,830
68,885

5,300
7,966
12,079

11,435
11,511
4,992
3,712
3,813
1,753

9,255
10,948
2,894
0
0
975

Trị giá (USD)
So
So
12/11(%)
5T/12
5T/11
12/11(%)
2.8 27,996,290 25,518,790
9.7
66.4 6,879,924 3,615,087
90.3
94.1 2,456,459 1,318,054

86.4
-30.5 1,748,148 1,752,903
-0.3
24.8
424,342
336,298
26.2
*
383,000
0
*
97.5
347,916
187,500
85.6
243.1
213,677
295,644
-27.7
137.4
164,437
76,183
115.8
-84.1
137,861
707,950
-80.5
56.2
37,389
17,630

112.1
*
29,931
0
*
-98.7
4,251
131,700
-96.8
*
3,144
0
*
*
2,200
0
*
137.3 1,511,801
617,735
144.7
-41.9 1,081,767 1,765,215
-38.7
5.3 1,065,857
727,147
46.6
1.7
843,397
719,459
17.2
78.4

793,750
428,902
85.1
31.7
730,910
356,953
104.8
370.9
635,401
112,083
466.9
-59.6
520,736 1,058,419
-50.8
739.4
496,097
33,782
1368.5
30.4
475,013
358,949
32.3
-25.7
373,857
567,935
-34.2
251.6
172,632
40,736
323.8

57.7
166,162
122,573
35.6
15.3
115,959
84,894
36.6

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

23.5
5.1
72.5
*
*
79.7

109,032
105,809
40,809
34,056
23,981
21,703

64,270
61,841
20,736
0
0

6,714

69.6
71.1
96.8
*
*
223.2
11


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

Pakixtan
Ukraina
Nigiêria
Urugoay
Guam
Braxin
Marôc
Ấn Độ
Achentina
Ai Cập
Thụy Điển

1,035
839
11,375
950
490

870
254
0
0
0
0

480
360
1,360
180
0
0
0
30,266
1,818
2,400
1,102

115.6
133.1
736.4
427.8
*
*
*
-100.0
-100.0
-100.0
-100.0


16,178
9,753
8,450
6,482
6,429
5,095
3,764
0
0
0
0

7,543
3,332
1,360
1,651
0
0
0
39,346
16,671
13,200
12,397

114.5
192.7
521.3
292.7
*

*
*
-100.0
-100.0
-100.0
-100.0

Giá xuất khẩu quần Jean của Việt Nam 6 tháng năm 2012 tăng 6.7% so với cùng
kỳ năm 2011, đạt trung bình 8.05 USD/cái, FOB.
Giá xuất khẩu quần Jean sang Mỹ tháng 5/2012 tăng 11.1% so với tháng trước
nhưng so với cùng kỳ năm 2011, giảm 3.2%, đạt 7.39 USD/cái, FOB. Tính chung, giá
xuất khẩu mặt hàng này 5 tháng đầu năm nay đạt 6.9 USD/cái, tăng 6.8% so với cùng kỳ
năm trước. Và giá xuất khẩu mặt hàng này sang Nhật Bản tháng 5/2012 tăng khá 28.2%
so với tháng trước và tăng 23.5% so với cùng kỳ năm 2011, lên 13.37 USD/cái, FOB.
Như vậy, giá xuất khẩu sang thị trường này trong 5 tháng tăng 14,4% so với cùng kỳ năm
trước, lên 12.69 USD/cái, FOB.
Bên cạnh đó, giá xuất khẩu quần Jean sang Đài Loan tháng 5/2012 giảm nhẹ 5%
so với tháng trước nhưng lại tăng 8.6% so với cùng kỳ năm 2011, đạt 14.56 USD/cái,
FOB. Tính chung, giá xuất khẩu mặt hàng này trong 5 tháng tăng 5.5% so với cùng kỳ
năm trước, lên 14.55 USD/cái, FOB.
Ngoài ra, giá xuất khẩu quần Jean sang thị trường Hàn Quốc và EU tăng từ 3.1 –
43.6% so với 5 tháng đầu năm 2011, đạt lần lượt 10.86 USD/cái; 7.59 USD/cái, FOB.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

12


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích


II.4. Tình hình sản xuất kinh doanh của công ty Dệt may Gia Định
II.4.1. Tình hình sản xuất kinh doanh
Theo báo cáo của Phòng kinh doanh Xuất nhập khẩu, tình hình sản xuất kinh doanh của
Công ty Dệt may Gia Định từ năm 2009 đến 2011 như sau:
Stt

a
1
2
3
4
4.1
4.2

Chỉ tiêu

Đvt

b
Sản phẩm sản
xuất
Sản phẩm tiêu thụ
Tổng doanh thu

c
1000
spqđ
``
Tỷ
đồng

Triệu
USD
``
``

Tổng kim ngạch
XNK
Kim ngạch XK
Kim ngạch NK

Năm 2010
KH
TH
1
942

Năm 2011
TH 2011 so
với 2010
TH/KH KH
TH
TH/KH
%
%
2
3=2/1
4
5
6=5/4
7=5/2

974.4 103.44 1350
1560
115.56
160.1

960
24

1055.3
30

109.93 1400
125
55

1655
56

1.65

3.9

4.5

8.12

1
0.65

2.2

1.7

2.5
2

3.97
4.15

220
261.54

118.21
101.82

156.83
186.67

158.8
207.5

180.45
244.12

II.4.2. Phân tích SWOT
Điểm mạnh
- Công ty sở hữu một lực lượng nhân công có kỹ năng và tay nghề
cao
- Được Nhà nước quan tâm đầu tư với nhiều ưu đãi
Điểm yếu
- Năng lực sản xuất nguyên liệu đầu vào và phụ trợ còn yếu, không

đáp ứng được nhu cầu ngành may mặc. Khả năng cạnh tranh so với
Trung Quốc còn kém.
- Chất lượng sản phẩm chưa đáp ứng yêu cầu ở những thị trường khó
tính.
- Năng lực thiết kế còn thấp, vì vậy vẫn chưa có thương hiệu trên thị
trường
Cơ hội
- Triển vọng kinh tế thế giới về dài hạn có xu hướng cải thiện làm
tăng nhu cầu sản phẩm Dệt may nói chung cũng như nhu cầu tiêu thụ
các sản phẩm quần Jean cao cấp nói riêng.
- Việc chuyên môn hóa trong sản xuất các sản phẩm quần Jean giữa
các doanh nghiệp tạo điều kiện cho các nhà sản xuất tăng tỷ lệ lợi
nhuận.
Thách thức
- Các loại quần Jean đang phải chịu sự cạnh tranh trên thị trường nội
địa từ các sản phẩm của Trung Quốc, Hàn Quốc và Thái Lan.
- Trên thị trường thế giới, Trung Quốc cũng là một đối thủ có sự cạnh
tranh rất lớn mà Việt Nam rất khó có thể vượt qua. Trong khi đó, một
số đối thủ cạnh tranh đang nổi lên với lợi thế giá nhân công ở mức
thấp hơn Việt Nam như Campuchia, Lào, Myanmar có thể sẽ đe dọa
thị phần của Việt Nam trên thị trường thế giới.
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

13


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất Việt Nam, nằm trong vùng kinh tế

trọng điểm phía Nam, là vùng kinh tế năng động nhất cả nước hiện nay. Trong quá trình
đổi mới và hội nhập, tốc độ phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh tăng rất nhanh và đạt
được những thành tựu quan trọng để trở thành một trung tâm kinh tế năng động nhất
nước.
Tuy nhiên, trong những năm gần đây có nhiều diễn biến không thuận lợi cho nền
kinh tế nói chung và khả năng tài chính của Công ty TNHH MTV Dệt may Gia Định nói
riêng. Trước tình thế khó khăn đó công ty cần phải tìm ra một giải pháp phù hợp nhất để
phát triển, đặc biệt là có thương hiệu mạnh và có chỗ đứng trên thị trường, đồng thời
phấn đấu thành nhà sản xuất kinh doanh các sản phẩm may mặc có uy tín. Trong đó, giải
pháp trọng tâm là tổ chức lại sản xuất, đầu tư đổi mới công nghệ thiết bị nhằm tăng năng
suất lao động.
Hiện nay Công ty TNHH MTV Dệt may Gia Định chỉ có hai xí nghiệp may trực
thuộc là Xí nghiệp may Lê Minh Xuân và Xí nghiệp may Tân Phú. Tuy nhiên, hai xí
nghiệp này không còn đáp ứng được kế hoạch sản xuất kinh doanh. Điều này gây trở ngại
cho việc thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh của công ty, cũng như đạt các yêu cầu
về tốc độ tăng trưởng các chỉ tiêu sản xuất kinh doanh hàng năm cao hơn năm trước mà
Đại hội Đảng bộ lần 2 của Tổng Công ty đề ra.
Bên cạnh đó, nhằm đáp ứng yêu cầu mở rộng sản xuất cũng như phát triển sản
xuất kinh doanh Công ty nên sửa chữa, cải tạo lại mặt bằng nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích,
P.Tân Thới Hoà, Q.Tân Phú, Tp.HCM để phục vụ cho các đơn hàng sản xuất, xuất khẩu
hành nghề chính của Công ty.
Vị trí ngay mặt tiền đường Lũy Bán Bích, thuận lợi cho việc vận chuyển, giao
nhận nguyên phụ liệu, hàng hóa…Nhà xưởng sửa chữa, cải tạo lại với tiến độ nhanh có
thể đưa vào khai thác ngay, giải quyết được công ăn việc làm cho gần 400 công nhân tại
địa phương.
Cuối cùng, với niềm tin sản phẩm do nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích, P.Tân Thới
Hoà, Q.Tân Phú tạo ra sẽ được người tiêu dùng trong nước và nước ngoài ưa chuộng, với
niềm tự hào sẽ góp phần tăng giá trị tổng sản phẩm công nghiệp, tăng thu nhập và nâng
cao đời sống của nhân dân, tạo việc làm cho lao động tại địa phương, chúng tôi tin rằng
việc đầu tư duy tu sửa chữa mặt bằng nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích, P.Tân Thới Hoà,

Q.Tân Phú là sự đầu tư cần thiết, và là giải pháp tiết kiệm hiệu quả nhất trong thời điểm
hiện nay.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

14


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG
IV.1. Vị trí xây dựng
Mặt bằng nhà xưởng sửa chửa, cải tạo lại số 86 Lũy Bán Bích, P.Tân Thới Hoà,
Q.Tân Phú, Tp.HCM như sau:
- Hướng Tây giáp mặt tiền đường Lũy Bán Bích
- Hướng Nam giáp khu dân cư hiện hữu và hẻm
- Hướng Đông giáp khu dân cư hiện hữu
- Hướng Bắc giáp khu dân cư hiện hữu.

Hình: Vị trí xây dựng Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

IV.2. Điều kiện tự nhiên
IV.2.1. Địa hình
Khu đất bằng phẳng, mặt bằng nhà xưởng có vị trí cao ráo, thoáng mát, rất thuận
lợi thoát nước tự nhiên của bề mặt, không bị ngập úng trong mùa mưa bão, là điều kiện
tốt để sửa chữa cải tạo nhà xưởng SXKD và quá trình sử dụng về sau.
IV.2.2. Khí hậu
Khu vực xây dựng dự án có khí hậu cận nhiệt đới gió mùa tương tự các vùng
thuộc Tp.HCM.
Nhiệt độ:

- Nhiệt độ trung bình năm là 27,50C
- Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất: tháng 4- với 360C
- Nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất: tháng 12- với 25.20C
Lượng mưa:
- Lượng mưa nhiều nhất là tháng 9:388mm
- Lượng mưa ít nhất là tháng 2: 3mm
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

15


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

- Số ngày mưa bình quân trong năm: 154 ngày
- Trữ lượng mưa trong năm là 1,979mm
Độ ẩm
- Độ ẩm trung bình 75%/ năm, tháng cao nhất là 90%, tháng thấp nhất là 60%.
Gió
- Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10, hướng gió Tây Nam- Đông Bắc
- Mùa khô từ tháng 11- tháng 4, gió Đông Nam- Tây Bắc
Nắng
- Tổng số giờ nắng trong năm từ 2,600-2,700 giờ/năm, trung bình mỗi tháng 220
giờ
- Tháng 3 có số giờ nắng cao nhất, khoảng 300 giờ, trung bình 10 giờ/ngày.
IV.3. Hiện trạng các công trình kỹ thuật hạ tầng
IV.3.1. Nền sân bãi xưởng
Hiện trạng cao độ nền tương đương với mặt đường Lũy Bán Bích, chỉ san lấp cục
bộ trong 2 xưởng sữa chữa, cải tạo.
IV.3.2. Hiện trạng giao thông
- Hướng Tây giáp với trục đường Lũy Bán Bích lộ giới 30m, thuận lợi cho việc

giao nhận hàng hóa, nguyên phụ liệu ngành may mặc.
IV.3.3. Hiện trạng cấp điện
Hiện trạng chưa có trạm điện sử dụng SXKD, nên cần phải liên hệ điện lực Tân
Phú để hạ trạm 300 kVA tiêu dùng trong sản xuất.
IV.3.4. Hiện trạng cấp nước
Hiện hữu đang sử dụng hệ thống cấp nước bơm từ giếng khoan, khi sử dụng phải
xin đấu vào hệ thống thủy cục thành phố.
IV.3.5. Hệ thống thoát nước
Hiện trạng hệ thống cống đã cũ và xuống cấp, nên cần cải tạo lại đưa vào hệ thống
thoát trong khu vực ra đường Lũy Bán Bích.
IV.3.6. Thông tin liên lạc
Sử dụng mạng lưới thông tin liên lạc của thành phố.
IV.4. Kết luận
Dự án sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích của Công ty TNHH MTV
Dệt may Gia Định đã được quy hoạch đúng với chức năng của một nhà xưởng sản xuất
quần áo may mặc, đảm bảo tiêu chuẩn về sản xuất cũng như vấn đề môi trường cho các
công ty đầu tư sản xuất ở đây. Vị trí dự án thuận lợi về nhiều mặt như gần vùng nguyên
liệu, có giao thông thông suốt, đảm bảo quá trình sản xuất và hoạt động của nhà xưởng.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

16


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

CHƯƠNG V: QUY MÔ VÀ PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT
V.1. Hình thức đầu tư
Đầu tư sữa chữa, cải tạo lại mặt bằng nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích.
V.2. Quy mô đầu tư

Sửa chữa, cải tạo nhà xưởng sản xuất: Đầu tư sửa chữa, cải tạo lại mặt bằng nhà
xưởng 86 Lũy Bán Bích.
Quy mô đầu tư: Sửa chữa, cải tạo nhà xưởng sản xuất gần 400 công nhân.
+ Khối văn phòng A1: (Hiện hữu một lửng, 02 tầng, và mái BTCT: 150.38 m2).
Đục phá vỡ cục bộ một số mảng tường thay nhôm vách kín, sửa chữa lại vệ sinh, nâng
nền trệt cho bằng cos hiện hữu, thay toàn bộ lại gạch nền nhà, xây dựng bố trí lại nhà bảo
vệ (đính kèm bản vẽ)
+ Khối nhà A2: (hiện hữu nền gạch ceramic, la phong nhựa, mái tôn: 272.40m2).
Làm lại mới la phong, xây tường bố trí lại trưng bày, trổ cửa xây mới để bố trí kho
nguyên phụ liệu (đính kèm bản vẽ)
+ Khối nhà C xưởng sản xuất: (Hiện hữu nền xi măng, vị kèo thép, mái tôn:
1111.50m2). Nâng nền cho bằng cos hiện hữu, lát toàn bộ gạch nền. Thay toàn bộ mái tôn
và hệ thống thoát nước mưa, đóng trần tôn lạnh, đục phá vỡ cục bộ mảng tường gắn cửa
đi và cửa sổ. Xây mảng tường hết ranh sát đất nhà dân, làm cống hở. Bố trí toàn bộ hệ
thống PCCC, lắp đặt hệ thống thông gió, đóng vách nhôm kính phân chia khu hoàn thành
và chuyền may…(đính kèm bản vẽ)
+ Khối nhà D1 xưởng sản xuất: (hiện hữu nền xi măng, vị kèo thép, mái tôn:
1107.20 m2). Nâng nền bằng cos hiện hữu, lát toàn bộ gạch nền. Thay toàn bộ mái tôn và
hệ thống thoát nước mưa, đóng trần tôn lạnh, đục phá vỡ cục bộ mảng tường gắn cửa đi
và cửa sổ. Xây mảng tường hết ranh sát đất nhà dân, làm cống hở. Bố trí toàn bộ hệ thống
PCCC, lắp đặt hệ thống thông gió, đóng vách nhôm kính phân chia khu hoàn thành và
chuyền may…( đính kèm bản vẽ)
+ Khối nhà D2 khu vệ sinh: (hiện hữu nền gạch, la phong nhựa, mái tôn: 97.9 m2).
Đập phá vỡ cục bộ bố trí thêm khu vệ sinh (đính kèm bản vẽ)
+ Khối nhà G và F khu hồ nước: (hiện hữu nền xi măng, vị kèo thép, mái tôn đã
mục không sử dụng được: 580 m2). Đập phá toàn bộ khu G xây dựng mới lại nhà xe và
bố trí thêm một lầu làm nhà ăn vị kèo thép, mái tôn, đóng trần. Xây dựng mới khu F bố
trí làm hệ thống bếp ăn công nghiệp. (đính kèm bản vẽ).
+ Đầu tư khác: bố trí thông tin liên lạc, hạ trạm 400 kVA và đầu nối vào hệ thống
thủy cục nước thải.

V.3. Đặc điểm công trình hiện tại
+ Toàn bộ nhà văn phòng và nhà xưởng sữa chữa cải tạo đều đã xuống cấp nặng,
vì thời gian sử dụng đã lâu 25 năm. Nhà văn phòng cấp IV, 01 tầng lững, 02 tầng lầu, mái
BTCT, móng- cột- sàn- bê tông, nền lát gạch bông đã cũ, các nhà xưởng nền xi măng,
tường gạch, vị kèo thép đã rỉ sét, mái lợp tole đã mục hết. Hệ thống cửa đi, cửa sổ đã rỉ
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

17


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

sét mở rất khó khăn… Toàn bộ hệ thống điện nước đã cắt vì thời gian dài không sử dụng.
+ Nên vấn đề sửa chữa cải tạo lại là rất cần thiết để tái sử dụng sản xuất.

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

18


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

V.4. Thiết kế chống sét
Chọn giải pháp kim thu sét trên mái nhà xưởng và hệ thống dây tiếp địa bằng thép
xuống đất.
V.5. Thiết kế PCCC
+ Thiết kế 03 tủ chữa cháy cho mỗi nhà xưởng, đường ống STK D76
+ Bể nước PCCC 150m3 đã có ( sử dụng chung bể nước của nhà làm việc hiện có)
+ Bình chữa cháy để chữa cháy tức thời.
V.6. Phương án kỹ thuật

V.6.1. Dây chuyền sản xuất sản phẩm FOB
May mẫu  làm rập  Nhận vải  Kiểm tra  Kiểm tra màu, chế độ co rút 
lên sơ đồ vải  cắt  đáng số  may  giao wax  nhận wax  cắt chỉ  đóng nút
 kiểm ủi  đính thẻ bài  trang trí làm sạch sản phẩm (trước khi đóng hàng)  đóng
thùng kiểm final (Theo quy chuẩn Quốc tế) xuất hàng.
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

19


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

V.6.2. Dây chuyền sản xuất sản phẩm CMPT
Cắt  may  đóng gói  bỏ vào thùng

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

20


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN
VI.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư cho “Dự án sửa chữa cải tạo nhà xưởng số 86 Lũy Bán Bích”
được lập dựa trên các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau
đây :
- Luật xây dựng;
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số
14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự
án đầu tư và xây dựng công trình;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều
7 Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng về việc
“Hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”;
- Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định
số 123/2008/NĐ-CP;
- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều
của Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
- Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hướng dẫn một số nội dung về:
lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ
chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng
dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010
hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định
số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Nghị quyết số 35/NQ-HĐTV ngày 06/04/2012 của CT TNHH MTV dệt may Gia
Định Điều 1 về việc thống nhất điều chỉnh cải tạo, sửa chữa nhà xưởng tại số 86 Lũy Bán
Bích để mở rộng sản xuất kinh doanh ngành may mặc;
- Công văn số 168/CV-TC ngày 14/04/2012 của CT TNHH MTV Dệt may Gia

Định về việc xin chủ trương cải tạo, sửa chữa nhả xưởng tại số 86 Lũy Bán Bích để tiếp
tục sản xuất kinh doanh ngành may mặc;
- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự
--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

21


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

toán và dự toán công trình.
VI.2. Nội dung tổng mức đầu tư
VI.2.1. Nội dung
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng dự án
“Dự án sửa chữa cải tạo nhà xưởng số 86 Lũy Bán Bích”, làm cơ sở để lập kế hoạch và
quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm:
 Chi phí xây dựng (GXD)
Chi phí này bao gồm toàn bộ chi phí cải tạo, xây dựng sửa chữa nhà xưởng
 Chi phí máy móc thiết bị (GTB): Chi phí đầu tư máy may cho xưởng may Tân
Phú mở rộng, Chi phí đầu tư bàn ghế cho xưởng may Tân Phú mở rộng, Chi phí đầu tư
máy may cho xưởng LD GIDITEX – TAMURA, Chi phí đầu tư bàn ghế cho xưởng may
Tân Phú mở rộng).
 Chi phí đầu tư hệ thống làm mát cho cả hai xưởng (GLM)
 Chi phí đầu tư mới hệ thống bếp công nghiệp (GBCN)
 Chi phí thiết kế thi công, thẩm tra PCCC (GPCC)
 Chi phí hạ trạm điện 400 KVA và xin đấu nối vào hệ thống điện (GHT)
 Chi phí khác (GK)
Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi chi phí thiết bị; chi phí
quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên:

Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
Chi phí vận hành thí nghiệm máy móc;
 Chi phí khác (GK) = 1% x GXD = 50,066,783 đ (5)
 Dự phòng phí
Dự phòng phí bằng 10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi
phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác phù hợp với Thông tư số 05/2007/TT-BXD
ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu
tư xây dựng công trình”.
 Chi phí dự phòng=(GXD+GTB+GLM+GBCN+GPCC+GHT+GK)x10%= 4,256,118,000 đ (7)

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

22


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

VI.2.2. Kết quả tổng mức đầu tư
Bảng Tổng mức đầu tư
STT

HẠNG MỤC

ĐVT

Sửa chữa cải tạo xưởng
Gxd
Chi phí thiết bị
Gtb

+ Chi phí đầu tư máy may
Gmm
cho xưởng may Tân Phú mở
rộng
2 + Chi phí đầu tư bàn ghế cho
Gbg
xưởng may Tân Phú mở
rộng
3 + Chi phí đầu tư máy may
Gmm
cho LD Giditex-Tamura
4 + Chi phí đầu tư bàn ghế cho
Gbg
xưởng may Tân Phú mở
rộng
III Chi phí đầu tư hệ thống làm
Glm
mát cho cả 2 xưởng
IV Chi phí đầu tư mới hệ thống
Gbcn
bếp công nghiệp
V Chi phí thiết kế thi công,
Gpcc
thẩm tra PCCC
VI Chi phí hạ trạm điện
Ght
400KVA và xin đấu nối vào
hệ thống điện
VII Chi phí quản lý dự án
Gqlda

VIII Chi phí tư vấn đầu tư xây
Gtv
dựng
IX Chi phí khác
Gk= 1% x Gxd
CỘNG
Q
X Chi phí dự phòng (10%)
Gdp= 10% x Q
TỔNG CỘNG (làm tròn)
I
II
1

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

Đơn giá trước
Đơn giá sau
thuế
thuế
4,551,525,748 5,006,678,323
20,280,008,000 22,308,008,800
11,202,928,000 12,323,220,800

517,350,000

569,085,000

8,151,660,000


8,966,826,000

408,070,000

448,877,000

254,900,000

280,390,000

501,775,000

551,952,500

354,444,000

389,888,400

551,456,269

606,601,896

0
0

50,066,783
29,193,586,702
2,919,358,670
32,112,945,000


23


Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

CHƯƠNG VII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN
VII.1. Cấu trúc nguồn vốn và phân bổ vốn đầu tư
STT

Khoản mục chi phí

1
2
3

Chi phí cải tạo xưởng
Chi phí thiết bị
Chi phí đầu tư hệ thống làm mát
cho cả 2 xưởng
Chi phí đầu tư mới hệ thống bếp
công nghiệp
Chi phí thiết kế thi công, thẩm
tra PCCC
Chi phí hạ trạm điện 400KVA và
xin đấu nối vào hệ thống điện
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí khác
Cộng
Dự phòng phí

Tổng mức đầu tư

4
5
6
7
8
9
10

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

ĐVT : 1,000 đ
Thành tiền
VAT
trước thuế

Thành tiền sau
thuế

4,551,526
455,153
20,280,008 2,028,001
254,900
25,490

5,006,678
22,308,009
280,390


501,775

50,178

551,952.5

354,444

35,444

389,888

551,456

55,146

606,602

-

-

50,066.783
29,193,587
2,919,359
32,112,945

26,494,109 2,649,411

24



Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích

VII.2. Tiến độ sử dụng vốn
Dự kiến dự án được triển khai thực hiện kế hoạch như sau:
Năm 2012
Hạng mục

8

9

10

11

x

x

12

GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1 Lập báo cáo KTKT và trình phê duyệt

x

Tổ chức đấu thầu xây lắp, PCCC, bếp công
2 nghiệp và bếp đầu tư trang thiết bị cho ngành

may mặc

x

GIAI ĐOẠN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG
3 Khởi công xây dựng, sửa chữa cải tạo công trình
4 Hoàn thành công trình đưa vào sử dụng

STT

Hạng mục

1
2
3

Chi phí cải tạo xưởng
Chi phí thiết bị
Chi phí đầu tư hệ thống làm mát cho
cả 2 xưởng
Chi phí đầu tư mới hệ thống bếp công
nghiệp
Chi phí thiết kế thi công, thẩm tra
PCCC
Chi phí hạ trạm điện 400KVA và xin
đấu nối vào hệ thống điện
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí khác

Dự phòng phí
Cộng

4
5
6
7
8
9
10

--------------------------------------------------------------------------Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh

x

ĐVT: 1,000 đ
Tháng
Tháng
Tổng cộng
10/2012
11/2012
3,755,009
1,251,670 5,006,678
5,577,002 16,731,007 22,308,009
280,390
280,390
551,953

551,953


389,888

389,888

606,602

606,602

0
0
25,033
1,459,679
11,813,214

0
0
25,033
50,067
1,459,679 2,919,359
20,299,731 32,112,945

25