BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUẬN GÒ VẤP, TPHCM VÀ
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

Sinh viên thực hiện:Nguyễn Hoàng Tuấn
Mã số sinh viên:08135109
Lớp: DH08TB
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

Tháng 7 năm 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN HOÀNG TUẤN

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUẬN GÒ VẤP, TPHCM VÀ
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

Giảng viên hướng dẫn: Th.S LÊ MỘNG TRIẾT
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)

Tháng 7 năm 2012


LỜI CẢM ƠN
Thành kính ghi ơn sâu sắc nhất đến Cha Mẹ đã sinh thành, dưỡng dục,
nuôi dạy con nên người và các thành viên trong gia đình đã tiếp sức
cho tôi vững tiến bước trên con đường học vấn.
Xin chân thành cảm ơn:
Qúy thầy cô của Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh đã
tận tình giảng dạy, truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý báu
của mình cho chúng tôi trong suốt quá trình học tập tại trường.
Thầy Lê Mộng Triết đã tận tình hướng dẫn và chỉnh sửa những
thiếu sót của đề tài, những gợi mở cùng những định hướng quan trọng
của thầy đã mở ra nhiều hướng nghiên cứu và giúp cho đề tài sâu sát
với thực tế hơn.
Cô Nguyễn Thị Lệ Hoa , cô Trần Thị Nam , chị Nguyễn Thị Minh
Lan cùng các chuyên viên đang công tác tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất quận Gò Vấp đã hết sức tạo nhiều điều kiện và dành nhiều
thời gian giúp tôi tiếp cận thực tế công việc, truyền đạt nhiều kinh
nghiệm thực tế và cung cấp những tư liệu cần thiết để tôi hoàn thành
báo cáo này.
Cuối cùng xin cảm ơn toàn thể các bạn lớp DH08TB đã động viên,
giúp đỡ tôi trong quá trình học tập tại trường.
XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN.
Nguyễn Hoàng Tuấn


CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ :Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
TCĐC: Tổng cục địa chính
BTNMT-STNMT: Bộ Tài Nguyên-Môi Trường, Sở Tài Nguyên-Môi Trường
NĐ-TT-CT-HD-CV-QĐ: Nghị định-Thông tư-Chỉ thị-Hướng dẫn-Công vănQuyết định
GCN: Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ-GCNQSHNƠ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất-Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở
QSDĐ-SDĐ: Quyền sử dụng đất-Sử dụng đất


DANH SÁCH BẢNG, HÌNH VÀ SƠ ĐỒ
Danh sách bảng:
Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 ------------------------------------------------ 33
Bảng 2: Hiện trạng sử dụng đất phân theo đối tượng sử dụng -------------------------- 34
Bảng 3: Biến động cơ cấu đất đai từ năm 2005 – 2011 ---------------------------------- 39
Bảng 4: Kết quả công tác đăng ký bất động sản giai đoạn 2007 – 2009 -------------- 53
Bảng 5: Kết quả công tác đăng ký bất động
sản giai đoạn 2010 – Qúy I năm 2012------------------------------------------------------ 55
Danh sách hình, sơ đồ
Sơ đồ 1: Nội dung cơ bản của đăng ký bất động sản ------------------------------------- 8
Sơ đồ 2: Lợi ích của hệ thống đăng ký bất động sản ------------------------------------ 15
Sơ đồ 3: Qúa trình cấp giấy chứng nhận -------------------------------------------------- 20
Sơ đồ 4: Sơ đồ Phòng Tài Nguyên và Môi Trường và Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất ---------------------------------------------------------------------------- 32
Sơ đồ 5: Hệ thống hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
quận Gò Vấp ----------------------------------------------------------------------------------- 44
Sơ đồ 6: Trình tự, thủ tục chi tiết của cấp giấy chứng nhận lần đầu ------------------ 46
Sơ đồ 7: Trình tự, thủ tục chi tiết của cấp mới, cấp đổi và cấp lại --------------------- 48
Sơ đồ 8: Trình tự, thủ tục chi tiết của chỉnh lý biến động ------------------------------ 50
Sơ đồ 9: Trình tự, thủ tục chi tiết của Giao dịch bảo đảm ------------------------------ 52



TÓM TẮT
Sinh viên: Nguyễn Hoàng Tuấn, lớp DH08TB, khoa Quản lý đất đai và bất động
sản, trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh.
Đề tài thực hiện: Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất quận Gò Vấp, TPHCM và giải pháp hoàn thiện.
Giảng viên hướng dẫn: Th.S Lê Mộng Triết, Bộ môn chính sách pháp luật, Quản
lý đất đai và bất động sản, trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh.
Tóm tắt nội dung:
Đất đai và bất động sản là những tài sản đặc biệt có giá trị lớn trong xã hội, cùng
với việc phát triển kinh tế xã hội và gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất, nhà ở ngày
càng tăng, điều này hình thành một thị trường bất động sản ngày càng sôi động để đáp
ứng nhu cầu của xã hội. Xuất phát từ yêu cầu phát triển kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa, nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai toàn dân đã đưa
ra nhiều chính sách, giải pháp phát triển thị trường bất động sản, một trong các giải
pháp đó là tăng cường xây dựng hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản, tăng cường
tính minh bạch thông tin cho thị trường, đưa ra các quy định về đăng ký bất động sản,
cấp giấy chứng nhận, quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở ngày càng chặt chẽ hơn qua
từng thời kì. Tuy nhiên công tác đăng ký bất động sản hiện nay vẫn chưa đạt được hiệu
quả như mong muốn và thực tế cho thấy, nếu làm tổ chức tốt công tác đăng ký bất
động sản sẽ thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản,
bảo đảm an toàn về quyền, hạn chế tranh chấp và gia tăng đầu tư trong xã hội, do đó
cần có những đánh giá khách quan lại hệ thống hiện nay để hoàn thiện hệ thống này
theo yêu cầu phát triển của thị trường bất động sản và của xã hội.
Trên cơ sở đó, đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu: Nêu rõ tầm quan trọng của hệ
thống đăng ký bất động sản và hoạt động đăng ký bất động sản, vai trò và những tác
động của hệ thống đăng ký bất động sản đến các quyền và nghĩa vụ của người dân;
Đánh giá được thực trạng hiện tại của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Gò
Vấp ; Đề xuất một số biện pháp nhằm tăng hiệu quả hoạt động của cơ quan thực hiện

đăng ký bất động sản, cải tiến hơn nữa thủ tục, quy trình nhằm tăng sự đáp ứng nhu
cầu và niềm tin của người dân vào hệ thống đăng ký hiện nay, giúp người dân thực
hiện tốt các quyền lợi của mình trong thị trường bất động sản.
Bằng các phương pháp điều tra, thống kê, tổng hợp, phân tích, chuyên gia. Đề tài
tập trung nghiên cứu các nội dung sau: Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn
quận Gò Vấp; Thực trạng công tác đăng ký bất động sản trên địa bàn quận Gò Vấp;
Đánh giá kết quả công tác đăng ký bất động sản từ nằm 2007 – quý I năm 2012, tìm
những nguyên nhân, vướng mắc tồn tại trong công tác đăng ký đăng ký bất động sản
hiện tại; Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác đăng ký bất động
sản
Kết quả của đề tài rút ra sau khi nghiên cứu là đánh giá kết quả công tác đăng ký
bất động sản trên địa bàn quận Gò Vấp trong giai đoạn 2007 – quý I năm 2012, nêu lên
được những vướng mắc tồn tại hiện nay và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hơn
nữa công tác này.


MỤC LỤC
Đặt vấn đề .............................................................................................................1
Phần 1 Tổng quan tài liệu ...................................................................................3
1.1 Cơ sở lý luận của đề tài .................................................................................3
1.1.1 Cơ sở khoa học........................................................................................3
1.1.1.1 Tổng quan bất động sản..................................................................3
1.1.1.2 Đăng ký quyền bất động sản .........................................................5
1.1.1.3 Khái niệm hệ thống đăng ký bất động sản và phân loại hệ thống
đăng ký bất động sản .................................................................................12
1.1.2 Cơ sở pháp lý ..........................................................................................15
1.1.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật....................................................15
1.1.2.2 Chế độ pháp lý bất động sản và chứng thư pháp lý
bất động sản ................................................................................................17
1.1.2.3 Mối quan hệ giữa đăng ký quyền và căn cứ xác lập quyền

đối với bất động sản....................................................................................19
1.1.3 Cơ sở thực tiễn ........................................................................................20
1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu ......................................................................23
1.2.1 Đặc điểm tự nhiên ...................................................................................23
1.2.2 Đặc điểm kinh tế .....................................................................................25
1.2.3 Đặc điểm hạ tầng kỹ thuật – xã hội........................................................26
1.3 Chức năng nhiệm vụ của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất quận Gò Vấp ...........................................................................................28
1.4 Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................32
1.4.1 Nội dung nghiên cứu ...............................................................................32
1.4.2 Phương pháp nghiên cứu ........................................................................32
Phần 2 Kết quả nghiên cứu.................................................................................33
2.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn ..........................................33
2.1.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 ...........................................................33
2.1.2 Hiện trạng xây dựng, quản lý đô thị, bồi thường giải phóng mặt bằng ..35
2.1.3 Công tác theo dõi biến động đất đai........................................................38
2.1.4 Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin bất động sản và quản lý
hồ sơ lưu trữ .....................................................................................................40
2.1.5 Việc ứng dụng tin học vào quản lý ........................................................43
2.2 Thực trạng công tác đăng ký bất động sản tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất quận Gò Vấp .................................................................44
2.2.1 Hệ thống hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
quận Gò Vấp ...................................................................................................44
2.2.2 Công tác tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ .................................................45
2.2.3 Hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký bất động sản .........................................46
2.2.3.1 Cấp giấy chứng nhận lần đầu ........................................................46
2.2.3.2 Cấp mới,cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận ....................................48
2.2.3.3 Cập nhập,chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận ......................50



2.2.3.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm ...........................................................52
2.3 Đánh giá kết quả công tác đăng ký bất động sản của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất quận Gò Vấp .................................................................53
2.3.1 Kết quả giai đoạn từ năm 2007 – 2009 ...................................................53
2.3.2 Kết quả giai đoạn năm 2009 – quý I năm 2012 .....................................55
2.3.3 Đánh giá kết quả công tác đăng ký bất động sản qua các năm ..............56
2.4 Giải pháp hoàn thiện công tác đăng ký bất động sản ...............................59
2.4.1 Hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản ............................................59
2.4.2 Tăng cường tính pháp lý của thông tin bất động sản trong hệ
thống dữ liệu lưu trữ .......................................................................................60
2.4.3 Mở rộng thông tin được công khai cho người dân .................................61
2.4.4 Tăng cường thẩm quyền của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................62
Kết luận - Kiến nghị ...........................................................................................65
Kết luận ................................................................................................................65
Kiến nghị ............................................................................................................66
Tài liệu tham khảo ................................................................................................67


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

ĐẶT VẤN ĐỀ
Sau 35 năm thực hiện chính sách mở cửa kinh tế Việt Nam đã có những bước tiến
bộ vượt bậc , từ một nước nghèo và lạc hậu về nhiều mặt , Việt Nam ngày nay đã và
đang hội nhập với khu vực và thế giới . Năm 2007 Việt Nam đã là thành viên chính
thức của cộng đồng kinh tế toàn cầu thông qua đàm phán gia nhập Tổ chức thương
mại thế giới, bước tiến này cùng với các chính sách đổi mới mở cửa ngày càng cởi mở,
sự ổn định về chính trị, môi trường sống an toàn, an ninh, nhờ đó Việt Nam trở thành

quốc gia thu hút đầu tư nước ngoài mạnh mẽ, phát triển một nền kinh tế hướng sang
sản xuất và dịch vụ từ kinh tế nông nghiệp truyền thống. Cùng với phát triển kinh tế,
thị trường bất động sản Việt Nam cũng được hình thành và phát triển, được đánh giá
tốt về tiềm năng. Thị trường bất động sản là kênh huy động đồng thời thúc đẩy quá
trình khai thác vốn từ bất động sản qua hoạt động thế chấp nhằm bảo đảm các khoản
vay tín dụng hoặc qua hoạt động giao dịch bất động sản, tuy nhiên để có thể dễ dàng
khai thác các dòng vốn của bất động sản thì cần phải có một hệ thống đăng ký bất
động sản – một hệ thống thống nhất, hiệu quả và minh bạch, hệ thống này hoạt động
dựa trên các điều khoản pháp luật của Nhà nước về đăng ký, những phương pháp (quy
trình thực hiện) và các tác nghiệp cụ thể nhằm đạt tới mục đích ghi nhận các thông tin
về người sử dụng/ sở hữu bất động sản, địa chỉ bất động sản, thông tin pháp lý và
nguồn gốc tạo lập bất động sản…
Chính sách xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản đã được triển khai nhanh
chóng và có những tác động lớn tới đời sống kinh tế xã hội trong thời gian qua, tuy
nhiên việc triển khai hoạt động đăng ký bất động sản hiện nay còn nhiều khó khăn
vướng mắc, dù Nghị quyết 07 Quốc hội khóa 12 đã nêu rõ “phấn đấu đến 2010 cơ bản
hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các loại đất trên
phạm vi toàn quốc” nhưng theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện nay
đối với một số loại đất như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở nông thôn tỷ lệ đã
cấp giấy chứng nhận đạt trên 85%, đất ở đô thị đạt 63%, đất chuyên dùng khoảng
60%, tỷ lệ này là tương đối thấp 1. Việc triển khai cũng dần bộc lộ nhiều khiếm khuyết
như: năng lực quản lý yếu và buông lõng, pháp luật bất động sản chưa thật sự đồng bộ,
chồng chéo nhất là các quy phạm pháp luật về đăng ký bất động sản, đầu cơ đất đai
nóng góp phần gây ra hiện tượng bong bóng bất động sản, giá cả bất động sản vượt xa
khung giá thực của nó, việc sử dụng đất còn mang nặng tính bao cấp 2, người dân có
nhu cầu khó tiếp cận được với nhà ở, nhất là đối tượng có thu nhập thấp 3.
Gò vấp là quận nội thành của thành phố Hồ Chí Minh, có tốc độ đô thị hóa cao,
mật độ dân cư khá đông đúc, quá trình đô thị hóa cũng làm đời sống nhân dân trên địa
Lê Kiên, “Chưa thỏa mãn chuyện đất đai, môi trường”, Website: tuoitre.vn, truy cập ngày
14/06/2012, />2

Nam Anh, “Còn lãng phí lớn nguồn lực đất đai”, Website: , Cơ quan
của Bộ Giao Thông Vận Tải, />3
Quang Minh, “Nhà ở cho người thu nhập thấp : Thất bại lớn”, Website: , Diễn đàn
doanh nghiệp, />1

Trang 1


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

bàn ngày càng nâng cao, kinh tế phát triển, bất động sản có giá trị gia tăng cao, tuy
nhiên những mặt trái của đô thị hóa cũng thể hiện khá rõ trên địa bàn như tốc độ gia
tăng cơ học lớn, tình hình sử dụng, giao dịch chuyển nhượng đất đai và nhà ở nhiều,
phức tạp và không đúng quy định trong thời gian qua gây khó khăn cho công tác quản
lý, chỉnh trang đô thị sau này. Nhìn chung, hiện nay quá trình đô thị hóa đã sang giai
đọan phát triển theo chiều sâu, công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở trên địa
bàn đã đi vào nề nếp, đội ngũ cán bộ làm công tác địa chính, đăng ký bất đông sản
được đào tạo, chuyên môn trình độ ngày càng được nâng cao. Mặc dù trong những
năm gần đây, quận Gò Vấp được đánh giá là một địa phương có nhiều tiến bộ trong
công tác đăng ký bất động sản, tuy nhiên vẫn còn những tồn tại, hạn chế chưa được
tháo gỡ. Những khiếm khuyết, vướng mắc của công tác đăng ký bất động sản sẽ làm
ảnh hưởng tới hoạt động của thị trường bất động sản và quyền lợi hợp pháp của của
người dân. Hướng tới nhu cầu cần xây dựng một hệ thống đăng ký bất động sản hiệu
quả, cần có những đánh giá nghiêm túc lại công tác bất động sản hiện tại, xuất phát từ
yêu cầu thực tiễn trên tôi thực hiện đề tài: Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất quận Gò Vấp, TPHCM và giải pháp hoàn thiện.
Mục tiêu nghiên cứu
• Nêu rõ tầm quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản, vai trò và tác

động của hệ thống này đến các quyền và nghĩa vụ của người dân.
• Đánh giá được thực trạng hiện tại của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận
Gò Vấp.
• Đề xuất một số biện pháp nhằm tăng hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất quận Gò vấp.
Đối tượng nghiên cứu
• Tìm hiểu pháp luật đăng ký bất động sản, chế độ pháp lý bất động sản, các căn cứ
xác lập quyền nhằm chứng nhận quyền của người sử dụng/ sở hữu bất động sản
làm cơ sở cấp giấy chứng nhận.
• Bên cạnh đó tìm hiểu về chức năng, nhiệm vụ quyền hạn của tổ chức đang làm
nhiệm vụ đăng ký bất động sản hiện tại theo luật định, về phạm vi hoạt động của
các tổ chức này thông qua các văn bản quy định chức năng của chúng.
• Nghiên cứu thực trạng đăng ký bất động sản cho hộ gia đình,cá nhân trên địa bàn
quận Gò Vấp
Phạm vi nghiên cứu
• Phạm vi thời gian: từ năm 2007 đến năm quý I năm 2012.
• Phạm vi không gian: trong ranh giới hành chính quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí
Minh.

Trang 2


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

PHẦN 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Cơ sở khoa học

1.1.1.1. Tổng quan bất động sản
a) Khái niệm bất động sản
Bất động sản 4 ("real estate" hay "real property") có nghĩa ngược với động sản
("personal property"). Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như
Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì
dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là
nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.
Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không được
xem là bất động sản. Sự khác biệt về khái niệm giữa "bất động sản" và "động sản" là ở
chỗ: bất động sản được chuyển nhượng cùng với đất đai, còn động sản thì không. Nói
cách khác, Bất động sản được xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh
đất đó. Người sở hữu Bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà
tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên bất động
sản của mình.
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La
mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Như vậy bất động
sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra
do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai
theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật
chất có cấu trúc và công năng được xác định.
Điều 163 Bộ Luật dân sự 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam quy định về
tài sản: “Tài sản bao gồm vật,tiền,giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Theo đó Điều
174 thuộc Chương XI - Các loại tài sản, Bộ luật dân sự 2005 có quy định: “Bất động
sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với
đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Cách phân loại trên đã làm cho chúng
ta dễ dàng phân loại tài sản, tuy nhiên theo TS. Ngô Huy Cương – Khoa Luật, Đại học
Quốc gia Hà Nội cách định nghĩa tài sản và phân loại tài sản trên quá nhấn mạnh tới
đặc tính vật lý hay vật chất liệu cấu thành nên bất động sản hay động sản, tạo thuận lợi

khi phân loại, tuy nhiên có thể có những khó khăn nhất định khi đưa vào văn bản quy
phạm pháp luật 5. Nhìn chung, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và đều được
quy định cụ thể trong pháp luật của các nước trên thế giới.
“Bất động sản” , Bách khoa toàn thư mở Wikipedia,
/>5
TS. Ngô Huy Cương, “Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài sản của bộ Luật dân sự và
định hướng cải cách” ,Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử,
/>4

Trang 3


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

b) Đặc điểm của bất động sản
Có vị trí cố định về vị trí địa lý, thường gắn với địa điểm tạo lập tài sản, khả
năng di dời là khó khăn : Tính cố định là một trong các tính chất đặc biệt ảnh
hưởng tới giá trị bất động sản, vì nó mà người ta không thể phân phối, đóng gói bất
động sản chuyển đi nơi khác, tính cố định về vị trí làm cho hàng hoá bất động sản
thường được sử dụng ngay vị trí nó tạo lập. Ngoài ra vì tính cố định, giá trị của bất
động sản ngoài chi phí tạo lập kết cấu của nó còn bị ảnh hưởng nhiều bởi các yếu
tố khác bởi các yếu tố khác như: điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của
vùng miền, các tập quán, tâm lý xã hội gắn với vùng miền của mỗi khu vực kể cả
tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Tính bền lâu: bất động sản thường ít hao mòn trong quá trình sử dụng, đặc biệt
tính hao của của đất đai gân bằng không, tính bền lâu phụ thuộc nhiều vào các vật
liệu kiến trúc và công trình xây dựng trên đất, sau khi xây dựng hoặc sau một thời
gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.

Tính dị biệt : Các bất động sản khi được xây dựng luôn khác nhau về mặt thiết kế,
vật liệu xây dựng, không gian bao quanh bất động sản, diện tích đất đai, diện tích
xây dựng, phương hương...tất cả các yếu tố này đều tạo ra sự hấp dẫn riêng của
mỗi bất động sản đối với người tiêu dùng, người sử dụng/ sở hữu bất động sản. Khi
bàn luận về đặc tính này của bất động sản có 2 luồng ý kiến về tính dị biệt, luồng
thứ nhất cho rằng tính dị biệt này là dị biệt tuyệt đối do mỗi một bất động sản là tài
sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống
với bất kỳ một bất động sản nào khác,sự khác biệt này là do sự khác nhau về vị trí
lô đất, kết cấu, kiến trúc, cảnh quang, tầm nhìn…của mỗi bất động sản 6. Luồng ý
kiến thứ 2 cho rằng tính dị biệt của bất động sản chỉ là dị biệt tương đối được tạo ra
do sự khác nhau về thuộc tính chất lượng và vị thế bất động sản. Tức 2 thuộc tính
cơ bản là chất lượng và vị thế của các bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng chứ
không phải khác nhau về mặt chất, sự khác nhau này quyết định giá trị của các bất
động sản, nếu khẳng định các bất động sản khác nhau về mặt chất, tức là đã tuyệt
đối hoá tính dị biệt của nó, từ đó dẫn đến hệ quả không thể so sánh các bất động
sản khác nhau. Một yếu tố nào đó không hiện diện ở bất động sản có nghĩa là yếu
tố thuộc tính đó có giá trị bằng 0. Giá trị yếu tố thuộc tính bằng 0 thì được hiểu là
yếu tố đó chưa xuất hiện trong bất động sản cụ thể, chứ không thể khẳng định nó
không tồn tại. Quan điểm tương đối hoá tính dị biệt cũng không mâu thuẫn với quy
luật lượng biến thành chất của triết học duy vật biện chứng 7. Có sự khác nhau khi
nhìn tính dị biệt của bất động sản dưới cái nhìn nghiên cứu học thuật, tuy nhiên cái
nhìn của thị trường bất động sản đối với bất động sản thường đơn giản, người dân
khi phân biệt các bất động sản cũng thường so sánh chúng dựa trên kinh nghiệm và
ý thích bản thân. Cho dù là tương đối hay tuyệt đối thì đối với người dân, chính sự
tiện lợi khi sử dụng hoặc khả năng sinh lợi của bất động sản từ các yếu tố dị biệt
đem lại luôn tạo sự quan tâm đặc biệt khi nhìn nhận giá trị bất động sản.

i.

ii.


iii.

Hoàng Minh Cường – Nguyễn Minh Ngọc – Nguyễn Thế Phán –Vũ Thị Thảo,“Giáo trình thị trường
bất động sản”, Trường đại học kinh tế quốc dân, Nhà xuất bản xây dựng Hà Nội, 2006, trang 9.
7
Nguyễn Mạnh Hùng - Trần Văn Trọng - Lý Hưng Thành – Trần Thanh Hùng – Hoàng Hữu Phê,
“Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng Lý thuyết Vị thế - Chất lượng”.
6

Trang 4


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

Tính khan hiếm và tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau : Sự khan hiếm của bất
động sản là không thể phủ nhận được khi so sánh giữa lượng cung và lượng cầu về
bất động sản trên thị trường. Hơn nữa khi dân số ngày càng đông, diện tích đất đai
là có hạn, giá thành tạo lập bất động sản thường lớn, đầu cơ nhiều…và nhất là tính
vùng của bất động sản cũng ảnh hưởng nhiều lên quan hệ cung cầu vì có nơi khan
hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có nơi giá bất động sản thấp nhưng không tạo được
cầu, do đó thị trường bất động sản luôn rơi vào tình trạng mất cân đối quan hệ cung
cầu bất động sản.
c) Phân loại bất động sản
Bất động sản có thể phân thành ba loại:
• Bất động sản có đầu tư xây dựng: Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài
sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch
vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v... Nhóm bất động sản

nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa
số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước.
• Bất động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất
làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, v.v...
• Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà
thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v...
1.1.1.2. Đăng ký quyền bất động sản
Đăng ký theo nghĩa hẹp của từ ngữ là việc ghi chép một sự việc vào một quyển sổ
nhằm chính thức hoá sự việc ấy trong mối quan hệ đối với toàn xã hội, cũng theo
nghĩa ấy mà việc đăng ký một quyền nói chung, đăng ký quyền đối với bất động sản
nói riêng được xây dựng trong luật của các nước. Đăng ký quyền là nhu cầu khách
quan đối với việc thực hiện quyền trong cuộc sống dân sự, việc thực hiện một quyền
trong xã hội có tổ chức chỉ được thuận lợi khi tất cả thành viên xã hội tôn trọng quyền
đó và muốn quyền được tôn trọng thì điều kiện tiên quyết là quyền phải được xã hội
biết đến. Trong một xã hội mà quyền của chủ thể được tôn trọng, thì người có quyền
không phải cất công đi gặp và “rao” cho từng thành viên khác của xã hội về sự tồn tại
của quyền, mà chỉ cần thực hiện một động tác mang tính chất công bố quyền với toàn
xã hội. Trái lại, tất cả các thành viên khác, nếu có quan tâm đến quyền đó, thì có trách
nhiệm chủ động tìm hiểu về sự tồn tại của nó 8. Đăng ký về đất đai và nhà ở thường
được đăng ký chung, gắn liền với nhau tùy theo quy định của mỗi nước.
a) Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất 9. Việc đăng ký đất đai được quy định là một nghĩa vụ bắt buộc, kể cả khi
đã có các quyết định giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất thì vẫn phải đăng ký
để cập nhập thông tin vào hệ thống và được cấp giấy chứng nhận về quyền đối với bất
động sản.

iv.


Nguyễn Ngọc Điện,“Quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản và giải pháp hoàn thiện hệ thống
đăng ký bất động sản”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 135-tháng-11-2008 ngày 20/11/2008
9
Khoản 19 Điều 4 Luật đất đai 2003
8

Trang 5


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

Căn cứ tạo lập quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành có thể từ một quyết định
hành chính (quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
), có thể là bản án, quyết định của tòa án hoặc từ sự kiện pháp lý như mua bán,tặng
cho,thừa kế… Tuy nhiên chính hoạt động đăng ký mới làm phát sinh quyền sử dụng
đất của người dân. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi được
nhà nước đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giao dịch về quyền
sử dụng đất phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước thông qua hoạt động chỉnh lý
hồ sơ địa chính thì mới có hiệu lực pháp lý.
 Các hình thức đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay: gồm đăng ký quyền sử
dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất:
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu:thực hiện khi được nhà nước giao đất, cho thuê
đất để sử dụng; Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất
đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có thay đổi về việc sử dụng
đất trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b) Người sử dụng đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;
d) Chuyển mục đích sử dụng đất;
đ) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
e) Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất;
g) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
h) Nhà nước thu hồi đất.
i) Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
Đăng ký lần đầu được xem là một thủ tục hành chính chứ không phải là một dịch
vụ công Nhà nước cung cấp, quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu được thẩm tra
kỹ càng, xác định rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào các quy định của pháp luật đất
đai để công nhận và xác định chế độ sử dụng đất ( xác định rõ diện tích được quyền sử
dụng, thời hạn sử dụng, hình thức xác lập quyền). Kết qủa của đăng ký quyền sử dụng
đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính.
Khác với đăng ký lần đầu, đăng ký biến động quyền sử dụng đất chỉ thực hiện đối
với một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đã qua đăng ký lần
đầu). Bất cứ sự thay đổi về nội dung hay chế độ sử dụng đất đều phải phù hợp với quy
định và phải đăng ký theo quy định pháp luật, tính chất của công việc đăng ký biến
động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật, phần
lớn việc chỉnh lý các biến động này do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực
hiện với tính chất là dịch vụ công.

Trang 6


Ngành Quản lý thị trường bất động sản


SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

b) Đăng ký quyền sở hữu nhà
Nhà ở được tạo lập hợp pháp không bắt buộc phải đăng ký và đăng ký hoàn toàn
theo yêu cầu của chủ sở hữu 10. Dù đăng ký không phải là nghĩa vụ bắt buộc của người
dân nhưng người dân không thể thực hiện đầy đủ các quyền lợi của mình nếu không
đăng ký 11. Nói cách khác, nếu không được công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua
việc được ghi nhận quyền sở hữu này trên Giấy chứng nhận thì chủ sở hữu nhà ở
không thể thực hiện được giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở của mình.
Căn cứ xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở có thể thông qua việc đầu tư xây dựng
tạo lập nhà ở, mua bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, đổi nhà ở và các hình thức khác
theo quy định của pháp luật 12, các căn cứ xác lập quyền này không mang đậm tính
chất hành chính, có lẽ vì vậy mà Luật nhà ở 2005 lại nhìn nhận thoáng hơn về vấn đề
chuyển quyền sở hữu, thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm hợp đồng được
công chứng 13. Sau khi công chứng thì hợp đồng chính thức có hiệu lực nhưng nếu
người nhận quyền sở hữu nhà ở không đi đăng ký thì quyền sở hữu nhà ở vẫn chưa
được chuyển qua cho bên nhận mua nhà. Luật đất đai 2003 chưa có quy định cụ thể về
việc công nhận quyền sở hữu nhà ở mà chỉ là quy định ghi nhận tài sản gắn liền với
đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14. Quy định công nhận quyền sở hữu nhà
ở bắt đầu từ Luật nhà ở 2005.
Việc đăng ký có thể là quyền hoặc là nghĩa vụ của người sử dụng/sở hữu bất động
sản tùy theo quy định pháp luật của mỗi nước trên thế giới nhưng chính những lợi ích
và các bảo đảm từ hệ thống đăng ký bất động sản mang lại luôn khuyến khích người
có quyền xác lập đến cơ quan đăng ký nhằm được cung cấp sự bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của mình. Quyền đối với bất động sản của chủ thể có thể được xác lập hoặc
phải chứng minh có thể do hiệu lực của các giao dịch hoặc hiệu lực của sự kiện pháp
lý (thừa kế, hết thời hiệu… ). Việc đăng ký thường ghi nhận các thông tin về chủ thể,
về quyền đối với bất động sản, và về chính bất động sản đó

Điều 9, Luật nhà ở 2005 và Khoản 3 Điều 4 Luật 38/2009/QH12.

Điều kiện để người dân có thể tham gia các giao dịch dân sự về nhà ở là phải có Giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật theo Khoản 1 Điều 91,Luật nhà ở 2005.
12
Khoản 2 Điều 10, Luật nhà ở 2005.
13
Khoản 5 Điều 93, Luật nhà ở 2005.
14
Khoảng 1 Điều 48,Luật đất đai 2003.
10
11

Trang 7


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

Thông tin
chủ thể
Địa chỉ

Quyền thế chấp
Quyền tặng cho
Quyền địa dịch
Quyền cho thuê

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

Nghề nghiệp
Con người
(chủ thể)


Quyền đối với
bất động sản

Địa vị xã hội
Quyền sử dụng
Quyền sở hữu
Quyền thừa kế
Quyền mua bán
Diện tích

Địa chỉ
Đơn vị bất động
sản
Hiện trạng

Gía trị

Sơ đồ 1. Các nội dung cơ bản của đăng ký bất động sản
c) Đặc trưng của hoạt động đăng ký bất động sản
• Hoạt động đăng ký bất động sản do cơ quan công quyền thực hiện;
• Các thông tin về tình trạng và lý lịch pháp lý của bất động sản được lưu giữ thông
qua hệ thống hồ sơ địa chính của Nhà nước giúp các cơ quan công quyền quản lý
chặt chẽ bất động sản;
• Hoạt động đăng ký bất động sản xác lập cơ sở pháp lý về quyền của một chủ sở
hữu hoặc chủ sử dụng đối với bất động sản;
• Hoạt động đăng ký bất động sản được hiểu theo “nghĩa rộng” và “nghĩa hẹp” 15:
(i) Theo nghĩa rộng: Đăng ký bất động sản bao gồm đăng ký hiện trạng, lý lịch
pháp lý của bất động sản và đăng ký quyền đối với bất động sản;
(ii) Theo nghĩa hẹp: Đăng ký bất động sản giới hạn ở việc đăng ký quyền đối với

bất động sản;
Tại Việt Nam, pháp luật hiện tại chưa chính thức có khái niệm “đăng ký bất động
sản” trong hệ thống pháp luật về bất động sản. Luật đất đai 2003 có quy định chặt chẽ
về đăng ký đất đai, đăng ký đất đai là một nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng
đất, đối với hoạt động đăng ký tài sản gắn liền với đất như nhà ở thì được đăng ký độc
lập với việc đăng ký quyền sử dụng đất, nghĩa là luật Việt Nam không thừa nhận
nguyên tắc superficies solo cedit 16, người dân muốn được Nhà nước chứng nhận quyền
Nguyễn Quang Tuyến, “Bàn về đăng ký bất động sản – phân biệt chức năng quản lý của cơ quan
Nhà nước về bất động sản và chức năng của cơ quan đăng ký”, Website ,
phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam,
/>16
Nguyễn Ngọc Điện, “Mối quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập quyền đối với bất động
sản”, tác giả đã dẫn chú thích số 7, />Theo nguyên tắcsuperficies solo cedit, nếu không có thoả thuận khác, thì các tài sản gắn liềnvới đất
mặc nhiên thuộc sở hữu của người có quyền sở hữu đất.
15

Trang 8


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải chứng minh riêng lẽ các
quyền này, nhìn chung hoạt động đăng ký bất động sản hiện tại vẫn chưa thực sự ổn
định về tổ chức và hệ thống đăng ký vẫn đang phát triển để đáp ứng những đòi hỏi
ngày càng cao của xã hội vào hệ thống này.
d) Vai trò của Nhà nước đối với việc đăng ký bất động sản 17
Về mặt lý thuyết, bất kỳ định chế, chủ thể nào cũng có năng lực thực hiện dịch vụ
quản lý và cung ứng thông tin về quyền đối với các tài sản, nói riêng đối với các bất

động sản. Tuy nhiên, việc để cho nhà chức trách công đảm nhận thực hiện dịch vụ này
tỏ ra hợp lý vì nhiều lý do. Trước hết, so với các chủ thể khác, nhà chức trách công có
nhiều lợi thế hơn trong việc đảm nhận vai trò người thứ ba vô tư và khách quan. Về
mặt lý thuyết, nhà chức trách công là người đứng ngoài cuộc đối với các xung đột,
tranh chấp giữa các tư nhân về quyền liên quan đến tài sản. Không bị lợi ích riêng tư
tác động, nhà chức trách có điều kiện thực hiện công việc một cách chính xác và kết
quả công việc có thể đặt cơ sở vững chắc cho việc giải quyết xung đột, tranh chấp giữa
những người tự cho là có quyền đối với một tài sản nào đó.
Hơn nữa, cũng so với các chủ thể khác, nhà chức trách công có thế mạnh của người
làm chủ một hệ thống cơ sở vật chất dồi dào và có bộ máy quản lý trải rộng trên toàn
lãnh thổ quốc gia. Việc liên kết giữa các đơn vị đăng ký bất động sản có thể được thực
hiện một cách thuận lợi và dễ dàng trong khuôn khổ vận hành của bộ máy hành chính
công. Điều đó rất cần thiết cho việc thiết lập một hệ thống đăng ký bất động sản thống
nhất trên phạm vi lãnh thổ quốc gia, tạo điều kiện thuận lợi cho việc lưu thông quyền
đối với tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác trong những điều kiện an toàn nhất và
có tác dụng ngăn ngừa các tranh chấp đáng tiếc. Nhà chức trách công còn là người
chịu trách nhiệm chính trong việc giữ gìn trật tự công cộng trên phạm vi lãnh thổ và tổ
chức cuộc sống xã hội trong khuôn khổ các chuẩn mực được thừa nhận rộng rãi. Tổ
chức và quản lý việc đăng ký bất động sản, suy cho cùng, có thể được coi là việc thực
hiện một phần chức năng đó, là một trong các dịch vụ công mà nhà chức trách có trách
nhiệm cung ứng cho toàn xã hội, nhằm bảo đảm sự ứng xử thống nhất theo khuôn mẫu
chung trong quá trình thực hiện các quyền của chủ thể đối với tài sản trong cuộc sống
dân sự.
e) Lợi ích của đăng ký bất động sản
Đăng ký giúp xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản, là cơ sở để Nhà nước
thực hiện các chức năng quản lý bất động sản được chặt chẽ. Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu toàn dân và thống nhất quản lý đất đai trên cả nước, do đó hệ thống đăng ký bất
động sản hiệu quả là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý tốt các đối tượng sử dụng
đất, quản lý hiện trạng nhà ở, điều chỉnh được các quan hệ đất đai và xử lý được những
trường hợp vi phạm, tranh chấp khiếu nại có liên quan đến đến bất động sản, đồng thời

Nhà nước cũng thông qua hệ thống đăng ký bất động sản để thu ngân sách qua các loại
nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng/ sở hữu bất động sản phải nộp vào. Đăng ký bất
động sản sẽ bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng/ sở hữu bất động sản,
Nguyễn Ngọc Điện, “Quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản và giải pháp hoàn thiện hệ thống
đăng ký bất động sản”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 135-tháng-11-2008 ngày 20/11/2008.
17

Trang 9


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

là cơ sở vững chắc giúp cho chủ sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất kinh doanh trên
mảnh đất của mình, đạt hiệu quả và lợi nhuận cao nhất cho chủ sử dụng/ sở hữu bất
động sản góp phần nâng cao đời sống của người dân. Chính vì vậy, chủ sử dụng đất sẽ
quan tâm hơn đến vấn đề khai thác tối đa tiềm năng của bất động sản vào những mục
đích cao nhất và hiệu quả nhất. Hơn nữa, mối quan hệ giữa Nhà nước và người dân sẽ
được thiết lập và thông qua hệ thống đăng ký bất động sản thì người sử dụng/ sở hữu
bất động sản được thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, tặng
cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản của mình được hợp pháp, tạo sự dễ
dàng để bất động sản tham gia vào thị trường bất động sản. Ngược lại, người sử dụng
đất cũng phải thực hiện nghĩa vụ của mình cho Nhà nước như thực hiện đầy đủ những
nghĩa vụ tài chính, sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả, không được hủy hoại nguồn
tài nguyên đất đai. Về mặt xã hội, hệ thống đăng ký bất động sản tạo nên một sự an
tâm và tâm lý ổn định trên toàn xã hội, một sự đảm bảo rõ ràng và vững chắc cho tài
sản của mình từ phía Nhà nước sẽ là động lực phát triển của toàn xã hội.
Ngược lại, nếu không đăng ký quyền sử dụng đất, quyền này sẽ không chuyển sang
cho người nhận chuyển nhượng, nhận trao đổi, nhận thừa kế, nhận góp vốn, kể cả

trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
theo quyết định theo các quyết định hành chính hoặc có quyền sử dụng đất theo bản
án, quyết định của tòa án. Bất động sản được giao dịch nhưng không đăng ký cũng
tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất ổn định, thực tế hiện nay tồn tại nhiều trường hợp chuyển
nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất nhưng không đăng ký. Nếu
phát sinh tranh chấp và áp dụng các quy định hiện hành nêu trên, thì quyền sử dụng
đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng, bên chuyển đổi, bên tặng cho, người để thừa kế,
khó mà đảm bảo quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển đổi, bên
nhận tặng cho, người nhận thừa kế đang sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó, thậm
chí đã chuyển tiếp cho cá nhân, tổ chức khác. Ngoài ra, Tòa án có thể áp dụng Điều
134 Bộ luật Dân sự để tuyên bố hợp đồng vô hiệu và buộc các bên phải lập lại tình
trạng ban đầu theo Điều 137 Bộ luật Dân sự, vì lý do đã không thực hiện việc đăng ký
các hợp đồng chuyển quyền theo quy định của pháp luật. Mặt khác, trong thực tế,
quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản nói chung và nhà, đất nói riêng của người
dân có căn cứ chủ yếu thông qua các giao dịch (hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn
phương như thừa kế) nên việc đăng ký cần thực hiện ngay khi quyền được chuyển cho
bên nhận hợp pháp, tránh các rắc rối phát sinh về sau do đăng ký chậm 18.
f) Cơ quan thực hiện đăng ký bất động sản
Trước ngày 1/8/2009, việc đăng ký tình trạng và pháp luật của bất động sản do cơ
quan quản lý hành chính Nhà nước về bất động sản thực hiện:
• Đăng ký quyền sử dụng đất do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực
thuộc Sở Tài Nguyên và Môi Trường cấp tỉnh hoặc Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường cấp huyện, nếu địa

Hồ Quang Huy, “Cần nhìn nhận lại bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với
việc xác lập quyền về bất động sản của người dân”, Website: Bộ Tư Pháp,
/>18

Trang 10



Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

phương chưa có điều kiện thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì
công tác này do Phòng Tài Nguyên và Môi Trường thực hiện.
• Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng trên đất do Sở Xây Dựng
cấp tỉnh hoặc Phòng Xây Dựng( hoặc Phòng quản lý Đô Thị nếu ở khu vực đô
thị) cấp huyện thực hiện.
Công tác đăng ký bất động sản như trên được phân chia cho các cơ quan khác nhau
căn cứ vào loại tài sản. Ngoài ra tùy thuộc vào tư cách chủ thể thực hiện quyền mà nơi
đăng ký có thể cơ quan cấp tỉnh hoặc cấp huyện. Các giao dịch về quyền sử dụng đất
và tài sản gắn với đất cũng bị tách ra khi giao dịch, dưới cách tổ chức như vậy, người
dân phải lập nhiều hồ sơ , đến các cơ quan khác nhau với nhiều quy trình khác nhau
làm chi phí giao dịch tăng lên đáng kể khi tốn nhiều lệ phí đăng ký , mất nhiều thời
gian đi nộp hồ sơ ,thực hiện các thủ tục hành chính.
Hiện nay công tác đăng ký bất động sản đã có những cải cách sau ngày 1/8/2009 19,
chức năng đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được thống nhất giao
cho ngành Tài Nguyên và Môi Trường mà cơ quan thực hiện là Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất các cấp. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị sự nghiệp
công lập, có chức năng tổ chức thực hiện :
• Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất;
• Chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
• Xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính.
• Cung cấp thông tin bất động sản theo yêu cầu
Hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hiện được tổ chức thành 2 cấp:
• Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh được thành lập ở tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương .

• Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện được thành lập ở huyện,
quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp nào thuộc cơ quan Tài Nguyên và Môi
Trường cấp đó. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chịu sự kiểm tra, chỉ
đạo chuyên môn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp Tỉnh 20. Cơ quan này
thực hiện các thẩm quyền của mình theo Thông tư liên tịch 05/2010/TTLT-BTNMTBNV-BTC( trước đây là theo Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV
ngày 31/12/2004 của Liên tịch Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ).Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất làm đầu mối và thực hiện các nghiệp vụ đăng ký bất động
sản và chỉnh lý biến động, tùy vào tư cách chủ thể mà phải thực hiện đăng ký ở Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh hay Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp huyện. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất vẫn do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện thực
nhiệm vụ ký cấp giấy chứng nhận.

Khoản 2 Điều 48 , Luật đất đai 2003 sửa đổi bồ sung năm 2009.
Điểm m, Khoản 1, Điều 2, Thông tư liên tịch 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ban hành ngày
15/03/2010.
19
20

Trang 11


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

1.1.1.3. Khái niệm hệ thống đăng ký bất động sản và phân loại hệ thống đăng ký
bất động sản
a) Khái niệm hệ thống đăng ký quyền

Một đặc tính quan trọng của bất động sản là tài sản giá trị lớn nhưng cố định về vị
trí, thường tồn tại trong một không gian kinh tế xã hội, không thể di dời hoặc chuyển
giao như các loại hàng hóa thông thường, cũng không thể cất giấu hay che đậy các tài
sản này. Một nhu cầu khách quan trong xã hội là chủ thể có quyền sử dụng/ sở hữu bất
động sản luôn muốn tài sản của mình được ghi nhận trong hệ thống đăng ký tài sản
như là cách thức thông báo về quyền hợp pháp và sự bảo hộ của pháp luật về quyền
của mình cho xã hội, việc có những hành vi tác động tới quyền của chủ thể sử dụng/ sở
hữu phải được sự cho phép của chủ thể có quyền chứ không cần phải canh giữ bất
động sản về mặt vật chất, về cơ bản quyền hợp pháp sẽ được bảo vệ nghiêm ngặt từ
các cơ quan công lực hay toà án dựa theo hệ thống đăng ký quyền.
Hệ thống đăng ký quyền được lập ra như là giải pháp cho bài toán tạo điều kiện
thuận lợi cho ứng xử của các chủ thể trong quan hệ xã hội theo các yêu cầu đó. Được
phát minh bởi người Hy Lạp và thoạt tiên chỉ dùng để đăng ký quyền thế chấp bất
động sản, chế định đăng ký tài sản trải qua những giai đoạn thăng trầm, trước khi có
những bước phát triển nhảy vọt liên tục trong các hệ thống pháp lý phương Tây, từ giai
đoạn cận đại cho đến nay. Đăng ký tài sản trong luật hiện đại có đối tượng không chỉ
là các quyền bất động sản mà còn cả các quyền động sản, không chỉ quyền tài sản hữu
hình mà cả quyền tài sản vô hình. Tư tưởng chủ đạo là: xã hội cần đạt được quy ước về
việc định vị một nơi mà ở đó sự hiện hữu pháp lý của quyền tài sản được ghi nhận và
có thể được toàn xã hội nhận biết. Một mặt, người có quyền có thể đến đó để khai báo
về quyền của mình; mặt khác, bất kỳ người nào tò mò về sự tồn tại của các quyền đối
với một tài sản có thể đến đúng nơi ấy, truy lục các ghi chép về các lời khai, để tìm
thông tin về các quyền đó. Đăng ký thông tin về quyền để bảo vệ quyền, đó là mục
tiêu tối hậu của tất cả các hệ thống đăng ký 21.
Các nguyên lý xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản là : (i) bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản; (ii) minh bạch hoá tình trạng pháp lý của
bất động sản; (iii) đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn
và công khai; (iv) tăng cường khả năng tham gia thị trường của bất động sản và (v) là
cơ chế hữu hiệu để Nhà nước quản lý thị trường bất động 22.


Nguyễn Ngọc Điện, Nguyễn Ngọc Điện,“Quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản và giải pháp
hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 135-tháng-11-2008 ngày
20/11/2008
22
Hồ Quang Huy, “Cần nhìn nhận lại bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với
việc xác lập quyền về bất động sản của người dân”, Website: Bộ Tư Pháp,
/>21

Trang 12


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

b) Phân loại hệ thống đăng ký bất động sản
Dựa theo các nghiên cứu về đăng ký bất động sản của Ts. Nguyễn Ngọc Điện, Đại học
Kinh Tế - Luật, Đại học Quốc gia TP HCM, các hệ thống đăng ký bất động sản tiêu
biểu hiện nay gồm 23:
i. Đăng ký xác lập quyền
Trong hệ thống đăng ký xác lập quyền, chính việc ghi nhận quyền trên sổ sách
đăng ký có tác dụng tạo ra quyền, chính đăng ký chứ không phải giao dịch hay sự kiện
pháp lý có tác dụng tạo ra quyền, các giao dịch và sự kiện pháp lý chỉ là điều kiện cần
cho việc xác lập quyền, đăng ký chính là điều kiện đủ. Do tính chất, ý nghĩa quyết
định của việc đăng ký đối với sự hiện hữu của quyền trong tay một chủ thể, các yêu
cầu đăng ký quyền đều phải được thẩm tra một cách chặt chẽ để tránh rủi ro đăng ký
quyền cho người không có quyền. Các giao dịch chuyển quyền phải được xác lập theo
những điều kiện nghiêm ngặt về hình thức. Trong trường hợp yêu cầu đăng ký không
có đủ các căn cứ để có thể được đáp ứng thuận lợi, thì cơ quan chịu trách nhiệm đăng
ký phải từ chối tiến hành đăng ký.

Trái lại, một khi được đăng ký, quyền được chính thức thừa nhận thuộc về người
có tên trong sổ đăng ký. Người nào cho rằng việc đăng ký là không chính xác và gây
thiệt hại cho mình, thì phải chứng minh điều đó trong khuôn khổ một vụ khiếu kiện
yêu cầu cải chính sổ địa bạ, một loại khiếu kiện rất phức tạp và khó khăn. Và nếu việc
cải chính sổ địa chính không thành công, người có quyền mà không có lỗi trong việc
để cho quyền được đăng ký cho người khác sẽ có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký hoặc
cơ quan có trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Theo đúng logic của hệ thống này, người
chịu trách nhiệm chính trong công tác đăng ký phải là thẩm phán và cơ quan đăng ký
là toà án, cơ quan này có quyền khẳng định rằng một giao dịch hoặc một sự kiện nào
đó có thực sự là căn cứ xác lập một quyền theo đúng quy định của pháp luật hay
không.
ii. Hệ thống đăng ký để đối kháng quyền với người thứ ba
Hệ thống đăng ký này được xây dựng trong điều kiện việc xác lập quyền được ghi
nhận dựa vào các căn cứ trong luật chung, như hợp đồng, thừa kế, xác lập theo thời
hiệu… Việc đăng ký không có tác dụng tạo ra quyền, mà chỉ có tác dụng thông tin cho
người thứ ba về sự hiện hữu theo giả thiết của một quyền đã được tạo lập trước đó. Hệ
thống đăng ký này dựa trên ba nguyên tắc :
1. Giao dịch được đăng ký thì coi như được mọi người nhận biết;
2. Giao dịch không đăng ký thì coi như không được ai biết;
3. Các suy đoán này là không thể đảo ngược.
Nguyễn Ngọc Điện, “Mối quan hệ giữa đăng ký bất động sản và xác lập quyền đối với bất động
sản” , Tạp chí nghiên cứu lập pháp số tháng 12 năm 2006, Nguyễn Ngọc Điện, “Đăng ký bất động sản tại Việt Nam – các vấn đề lý luận và thực tiễn,
Website: – Bộ Tư Pháp,
/>Trong điều kiện nghiên cứu không tiếp cận được với các tài liệu chuyên ngành về hệ thống đăng ký
bất động sản khác, đề tài trích dẫn các nghiên cứu về đăng ký bất động sản được công bố trên mạng
của PGS,Ts. Nguyễn Ngọc Điện, Đại học Kinh Tế - Luật, Đại học Quốc gia TP HCM.
23

Trang 13



Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

Thực ra, việc đăng ký chỉ có ý nghĩa pháp lý đối với người thứ ba; còn đối với hai
bên trong giao dịch, việc này không cần thiết và các nguyên tắc vừa nêu cũng không
được áp dụng đối với các bên giao dịch: các bên tất nhiên biết rõ mình đã làm gì và
phải chịu trách nhiệm về việc mình làm. Với ý nghĩa pháp lý được xác định như thế
cho việc đăng ký, thì nếu thủ tục đăng ký không được thực hiện, quyền vẫn có thể
được xác lập (do hiệu lực của giao dịch hoặc của sự kiện pháp lý) trong mối quan hệ
giữa những người tham gia vào việc xác lập quyền đó. Một người bán nhà cho một
người khác và hợp đồng mua bán không được đăng ký; quyền sở hữu nhà trong trường
hợp này vẫn được chuyển cho người mua theo đúng hợp đồng; nhưng việc chuyển
quyền đó chỉ có hiệu lực trong mối quan hệ giữa hai bên mua và bán; đối với người
thứ ba, nhà vẫn thuộc về người bán.
Trong điều kiện việc đăng ký chỉ mang ý nghĩa thông tin để đối kháng với người
thứ ba, việc chứng minh sự hiện hữu của quyền được thực hiện theo luật chung về
chứng cứ. Nếu dựa vào các điểm mốc là những vụ chuyển giao quyền đã được đăng
ký, thì tư tưởng chủ đạo là: việc chuyển giao một quyền được đăng ký, bởi vì việc
chuyển giao trước đó cũng đã được đăng ký; người được chuyển giao được thừa nhận
có quyền nếu chính người chuyển giao cũng được thừa nhận có quyền. Logic của hệ
thống đòi hỏi trong trường hợp có tranh chấp về sự tồn tại xác thực của quyền, người
ta phải đi ngược dòng đăng ký cho đến lần đăng ký đầu tiên và phải thẩm định giá trị
pháp lý của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện đặt cơ sở cho việc đăng ký lần
đầu đó. Nếu kết quả thẩm định cũng chưa thuyết phục, thì lại phải tiếp tục đi ngược
thời gian cho đến thời điểm mà tài sản được tạo ra, hoặc khi tài sản được công nhận
thuộc về một người do xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu.
Không có tác dụng xác lập quyền, nhưng hệ thống đăng ký để đối kháng với người
thứ ba có thể giải quyết được sự cạnh tranh giữa hai quyền có cùng tính chất, đối với

cùng một tài sản. Chẳng hạn, trong trường hợp có hai người cùng một lúc tự xưng là
chủ nợ có bảo đảm bằng quyền đối vật (ví dụ, quyền nhận thế chấp) đối với cùng một
tài sản, thì người nào có quyền được đăng ký trước sẽ được ưu tiên thực hiện quyền
của mình. Bởi vậy, chính người nào có quyền sẽ tự động nhận thấy lợi ích của việc
đăng ký quyền đó một cách nhanh nhất có thể được, nhằm giành ưu thế trong việc
cạnh tranh.
iii. Đăng ký suy đoán quyền
Dung hoà giữa hai hệ thống đăng ký xác lập quyền và đăng ký đối kháng với người
thứ ba, đó là hệ thống đăng ký có tác dụng suy đoán tích cực: việc đăng ký không làm
cho quyền trở nên không thể tranh cãi, nhưng ít nhất nó cho phép tuyên bố rằng một
mặt, quyền được đăng ký được cho là có thật và mặt khác, người được đăng ký với tư
cách chủ thể quyền được coi là người thực sự có quyền; tất cả điều đó được thừa nhận
cho đến khi có ai đó trình ra được bằng chứng ngược lại. Hệ thống đăng ký suy đoán
quyền đẩy hết trách nhiệm trong chứng minh cho nguyên đơn.

Trang 14


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

c) Lợi ích của hệ thống đăng ký bất động sản
Đăng ký bất động sản

An toàn cho chủ

Hấp dẫn đầu tư

Các giao dịch nhanh

hơn,an toàn,rẻ hơn

Giảm bớt tranh chấp

An toàn cho người chovay

Vay vốn lãi suất thấp hơn

Đầu tư nhiều hơn

Sản phầm nhiều hơn
Thu nhập cao hơn

Giá trị cao hơn
Kinh tế phát triển

Sơ đồ 2. Lợi ích của hệ thống đăng ký bất động sản
Các lợi ích cụ thể của một hệ thống đăng ký bất động sản hiệu quả gồm:
• Xác định rõ ràng về quyền lợi của các chủ thể sử dụng/ sở hữu bất động sản
• Tính an toàn về pháp lý của mỗi bất động sản
• Giảm bớt tranh chấp đất đai
• Tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện các quyền
• Khuyến khích đầu tư vào thị trường bất động sản đồng thời hỗ trợ hiệu quả cho
thị trường bất động sản
• Bảo đảm an toàn cho các tổ chức tín dụng nhận thế chấp bất động sản
• Cho phép kiểm tra, giám sát diễn biến của thị trường bất động sản
• Tạo điều kiện cho quản lý nhà nước về bất động sản
• Làm cơ sở tính thuế, nghĩa vụ tài chính của cơ quan thuế
• Phục vụ cho hoạch định quy hoạch
• Cung cấp tư liệu cho hệ thống thông tin bất động sản, cung cấp thông tin pháp

lý cho thị trường bất động sản
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật
• Luật đất đai 1993 ban hành ngày 14 tháng 7 năm 1993
• Luật đất đai 2003 ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003

Trang 15


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn

• Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 ban hành
ngày 29 tháng 10 năm 2004
• Luật nhà ở 2005 ngày 29/11/2005
• Luật dân sự 2005 ban hành ngày 14/6/2005
• Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 6/9/2006 của Chính phủ về quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành luật Nhà ở.
• Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN
QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
• Quyết định 54/2007/QĐ-UB ngày 30/03/2007 của Uỷ ban nhân dân Thành phố
Hồ Chí Minh về quy định trình tự thủ tục cấp GCN QSHĐƠ & QSDĐỞ, GCN
QSHNƠ, GCN QSDĐỞ tại TPHCM
• Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007
• Thông tư liên tịch 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN hướng dẫn nội
dung về đăng ký thế chấp nhà ở

• Quyết định số 19/2009/QĐ-UB ban hành ngày 25/02/2009 quy định về diện
tích tối thiểu sau khi tách thửa.
• Luật số 34/2009/QH12 Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều
121 của Luật Đất đai.
• Luật số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009 của Quốc Hội ban hành Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản.
• Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
• Thông tư 17/2009/TT-BTNMT về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Thông tư 20/2010/TT-BTNMT quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
 Các văn bản, quyết định của uỷ ban nhân dân quận Gò Vấp
• Quyết định 5538/QĐ-UBND ngày 19/12/2008 về phân công và quy định trách
nhiệm thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Gò Vấp
• Quyết định số 950/QĐ-UBND về điều chỉnh một phần nội dung khoản 3 Điều
6 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định 5538/QĐ-UBND ngày
19/12/2008 của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận Gò Vấp .
• Hướng dẫn 5144/HD-LS về một số vấn đề trong công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trang 16


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Hoàng Tuấn


1.1.2.2. Chế độ pháp lý bất động sản và chứng thư pháp lý bất động sản
a) Chế độ pháp lý bất động sản
Bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam là các tài sản bao gồm : đất đai;
nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó ; các tài sản gắn liền với đất ; các tài sản theo quy đị nh của pháp luật 24.
Như vậy khái niệm bất động sản này đã chỉ rõ những vật là bất động sản
, đã khẳng
định đất đai và những thứ gắn với đất đai như nhà , công trình, tài sản khác… đều là
các bất động sản . Pháp luật bấ t động sản Việt Nam có những nét đặc thù riêng về sở
hữu bất động sản, với quy định đất đai là sở hữu toàn dân 25, nhà nước thống nhất quản
lý, trên thực tế , Nhà nước không sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho người dâ n
thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Pháp
luật nước ta không thừa nhận sự tồn tại của thị trường đất đai mà chỉ thừa nhận thị
trường quyền sử dụng đất, đối với nhà và công trình xây dựng tạo lập hợp pháp , người
dân được quyền sở hữu đối với các tài sản này . Cho nên đối với bất động sản là nhà ở
gắn liền với đất, nếu được công nhận các tài sản n ày, chủ thể sẽ có quyền sử dụng với
đất và quyền sở hữu đối với nhà ở của mình , các quyền này sẽ được ghi rõ ràng trong
giấy chứng nhận tài sản theo quy định của pháp luật hiện hành.
Nhìn lại quá trình đổi mới chính sách bất động sản, ta thấy rằng chế độ pháp lý về
bất động sản ngày càng mỡ rộng hơn, quyền của người sử dụng/ sở hữu bất động sản
được chính thức thừa nhận trong Bộ Luật dân sự cho phép chủ sở hữu được khai thác
tiềm năng vật chất, kinh tế, xã hội của tài sản và trong chừng mực nào đó, chính khung
pháp lý về quyền sở hữu được ghi nhận trong Bộ Luật dân sự đã tạo ra sự an toàn cho
việc tích lũy và sử dụng của cải trong khu vực tư, từ đó tạo điều kiện cho sự đóng góp
của chủ thể vào sự thịnh vượng chung của toàn xã hội 26.
b) Chứng thư pháp lý về quyền sử dụng/sở hữu bất động sản
Chứng thư pháp lý về quyền đối với bất động sản hiện nay là các loại giấy chứng
nhận được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là các loại giấy tờ quan trọng
chứng minh quyền của chủ thể sử dụng/ sở hữu bất động sản đối với bất động sản.

Chính sách bất động sản từ sau giai đoạn đổi mới có tốc độ thay đổi nhanh và ngày
càng hoàn thiện theo định hướng kinh tế thị trường, qua các giai đoạn khác nhau nên
thị trường bất động sản hiện nay đang đang lưu hành nhiều loại giấy chứng nhận về
quyền sử dụng/ sở hữu bất động sản qua các thời kỳ khác nhau:
• Các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử đất, nhà: giấy tờ về quyền được sử dụng đất
đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực
hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ
Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã
Điều 174, Luật dân sự 2005.
Điều 5, Luật đất đai 2003
26
Nguyễn Ngọc Điện, “những vấn đề bị bỏ quên liên quan đến chế độ sở hữu trong Bộ Luật dân sự
năm 2005”, />Phần thứ hai: tài sản và quyền sở hữu trong Luật dân sự 2005 đã quy định chi tiết về các quyền tài sản
của công dân.
24
25

Trang 17