BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QLĐĐ & BĐS

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“TÌM HIỂU MƠ HÌNH THÍ ĐIỂM QUỸ TÍN THÁC ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TẠI THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH”

GVHD:
SVTH:
MSSV:
Ngành:

ThS. BÙI XN NHÃ
HỒ THỊ THẢO NHI
08135066
Quản lí thị trường bất động sản

Tp Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2012

Trang i


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

HỒ THỊ THẢO NHI

ĐỀ TÀI: “TÌM HIỂU MÔ HÌNH THÍ ĐIỂM QUỸ TÍN
THÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Bùi Xuân Nhã

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh

Ký tên:

Thaùng 7 naêm 2012

Trang i


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

LỜICẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện báo cáo này, tôi đã nhận được những lời động viên và
góp ý rất chân thành, điều đó đã tạo động lực giúp tôi hoàn thành tốt bài luận văn này.
Xin được gửi lời cảm ơn đầu tiên đến thầy giáo, Thạc sĩ Bùi Xuân Nhã, người đã
tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình làm luận văn để tôi có thể hoàn thiện báo cáo này một
cách thuận lợi nhất.
Xin được gửi lời cảm ơn đến các anh chị trong Văn phòng Hiệp hội Bất động sản
thành phố Hồ Chí Minh, Phòng tài chính Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín

Sacomreal đã tận tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực tại tại Hiệp hội và Công ty.
Đồng thời xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo giảng dạy tại Trường Đại học
Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã truyền đạt cho tôi những kiến thức cơ bản và
chuyên môn bổ ích để tôi có thể làm hành trang sự nghiệp.
Cám ơn các thành viên DH08TB, cảm ơn các bạn đã luôn sát cánh bên tôi trong
suốt 4 năm học qua. Đó là khoảng thời gian đẹp nhất trong đời sinh viên tôi
Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến gia đình và bạn bè tôi, những
người luôn dõi theo từng bước đi của tôi trong suốt cuộc đời.
Xin chân thành cảm ơn mọi người!
Hồ Thị Thảo Nhi

Trang ii


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Hồ Thị Thảo Nhi, Khoa Quản lí đấtđai và bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Tìm hiểu mô hình thí điểm Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản tại thành
phố Hồ Chí Minh”.
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Bùi Xuân Nhã, Giảng viện Khoa Kinh tế, TrườngĐại
học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Tài sản cá nhân là nguồn tài trợ rất quan trọng, có xu hướng ngày càng lớn hơn và
bền vững hơn so với các nguồn tài trợ nước ngoài. Lượng tiền nhàn rỗi trong dân cư rất
lớn nhưng việc thu hút vào đầu tư BĐS rất hạn chế, lý do là bởi sản phẩm BĐS là rất lớn,
trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thì nhỏ lẻ nên khó tham gia được. Việc quản lí đối

với các tài sản tiết kiệm thay đổi dần dần theo điều kiện kinh tế cũng như chính sách cải
cách kinh tế của Chính phủ. Những thay đổi này có xu hướng linh hoạt hơn và hiệu quả
hơn đối với sự phát triển kinh tế xã hội. Thay vì giữ một khoản lớn lượng tiền mặt, vàng
và các ngoại tệ như nhiều năm trước đây thì bây giờ các cá nhân đã đầu tư nhiều vào các
kênh đầu tư để sinh lợi nhiều hơn như gửi tiền vào Ngân hàng hay mua đất đai và nhà
cửa. Tình trạng đề cập ở trên thể hiện các nguồn tài trợ cá nhân trong những năm tới là to
lớn và sẵn sàng cho các dự án BĐS dài hạn nếu như bất kì các kênh đầu tư hay hình thức
đầu tư nào có thể kết hợp lại để đầu tư quản lí một cách chuyên nghiệp trên thị trường
BĐS, và REIT – Quỹ tín thác đầu tư BĐS đáp ứng được nhiều hơn thế. Báo cáo này tìm
hiểu các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS và những khó
khăn hiện hành, trong đó nguồn vốn đóng vai trò quan trọng như “máu” của thị trường.
Nội dung trọng tâm của báo cáo này là nghiên cứu về REIT rồi đề xuất mô hình hoạt
động tại Tp. Hồ Chí Minh. REIT ra đời sẽ mang lại một luồng vốn mới cho thị trường
BĐS vừa mang tính lâu dài, ổn định vừa mang tính chuyên nghiệp

Trang iii


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

MỤC LỤC
.............................................................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................................... ii
TÓM TẮT...........................................................................................................................iii
MỤC LỤC .......................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ .................................................... vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...............................................................................viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................. 1

Tính cấp thiết của đề tài: ................................................................................................. 1
Mục tiêu nghiên cứu: ....................................................................................................... 1
Câu hỏi nghiên cứu .......................................................................................................... 1
Phương pháp và phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 1
Cấu trúc đề tài: ................................................................................................................. 2
Đóng góp của đề tài ......................................................................................................... 2
PHẦN 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN – TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN ......................................................................................................................... 3
1.1

Khái niệm, đặc điểm, phân loại: ............................................................................ 3

1.1.1.
1.1.2.
1.1.3.
1.2
1.3

Khái niệm:.................................................................................................... 3
Đặc điểm: ..................................................................................................... 3
Phân loại: ..................................................................................................... 4

Lịch sử hình thành và phát triển: ........................................................................... 6
Một số nguyên tắc hoạt động: ................................................................................ 8

1.3.1.
REIT được tham gia bởi nhiều cá nhân và tổ chức có trách nhiệm riêng
biệt và độc lập .............................................................................................................. 8
1.3.2.
Ngăn ngừa sự lạm quyền ............................................................................. 8

1.3.3.
Quản lí rủi ro ................................................................................................ 8
1.3.4.
Tính minh bạch ............................................................................................ 8
1.3.5.
Các vấn đề khác: Nhà quản lí, nhà tài trợ, bên được ủy thác, chiến lược của
REIT
9
1.4

Lợi ích: ................................................................................................................. 10

1.4.1.
1.4.2.
1.4.3.
1.4.4.

Đối với Nhà đầu tư: ................................................................................... 10
Đối với Công ty phát triển BĐS ................................................................ 10
Đối với thị trường vốn ............................................................................... 11
Đối với thị trường BĐS ............................................................................. 11

1.5 Sự khác biệt giữa REIT và các công ty phát triển BĐS, quỹ đầu tư chứng khoán
thông thường:................................................................................................................. 12
1.6 Tính hấp dẫn của REIT so với các kênh đầu tư khác: ......................................... 13
1.6.1.

Đầu tư cổ phiếu: ......................................................................................... 13
Trang iv



Ngành Quản lí thị trường bất động sản

1.6.2.
1.6.3.
1.6.4.
1.7

Đầu tư vàng:............................................................................................... 13
Đầu tư trực tiếp BĐS: ................................................................................ 14
Gửi tiết kiệm Ngân hàng ............................................................................ 14

Bài học kinh nghiệm: ........................................................................................... 15

1.7.1.
1.7.2.
1.7.3.
1.7.4.
1.8

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

Mỹ .............................................................................................................. 15
Anh............................................................................................................. 16
Singapore ................................................................................................... 17
Thái Lan ..................................................................................................... 19

Xây dựng mô hình thí điểm tại Tp. Hồ Chí Minh ............................................... 19

PHẦN 2:


KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................... 21

2.1 Tình hình thị trường bất động sản và triển vọng áp dụng REIT tại thành phố Hồ
Chí Minh ........................................................................................................................ 21
Bối cảnh chung của thị trường bất động sản ............................................. 21
Sự cần thiết áp dụng REIT:........................................................................ 40
Các yếu tố ảnh hưởng, tác động đến sự hình thành và phát triển của REIT:
42
2.1.4.
Các yếu tố rủi ro liên quan đến Bất động sản khi đầu tư vào REIT .......... 43
2.1.5.
Bối cảnh chung của thị trường bất động sản Việt Nam làm cơ sở hình
thành REIT ................................................................................................................ 44
2.1.6.
Triển vọng áp dụng REIT tại Việt Nam .................................................... 49
2.1.1.
2.1.2.
2.1.3.

2.2 Xây dựng mô hình thí điểm Quỹ tín thác bất động sản tại thành phố Hồ Chí
Minh 52
2.2.1.
Mô hình đề xuất: ........................................................................................ 52
2.2.2.
Đề xuất các phương án xây dựng mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản
tại Tp Hồ Chí Minh: .................................................................................................. 52
2.2.3.
Cơ cấu tổ chức, nguyên lí vận hành:.......................................................... 53
2.2.4.

Mối liên hệ liên quan đến bên trong và ngoài: .......................................... 56
2.2.5.
Khung pháp lí cho REIT: ........................................................................... 69
2.2.6.
Kênh phát hành cổ phiếu/ chứng chỉ REIT: .............................................. 71
2.2.7.
Xây dựng các bước đi để thành lập mô hình thí điểm REIT tại Tp. Hồ Chí
Minh: 71
2.2.8.
Các hình thức sơ khởi và hoạt động của REIT tại VN: ............................. 72
2.2.9.
Giải pháp cụ thể thực hiện mô hình REIT thí điểm tại Tp. Hồ Chí Minh: 72
KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 77
KIẾN NGHỊ ....................................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................. 79
PHỤ LỤC .......................................................................................................................... 81
Phụ lục 1:Các hình thức huy động vốn cho TT BĐS hiện nay: .................................... 81
Trang v


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

Phụ lục 2: So sánh sự khác biệt giữa REIT và các công ty phát triển BĐS, quỹ đầu tư
chứng khoán thông thường: ........................................................................................... 85
Phụ lục 3: RIET thành viên và REIT đại chúng: ........................................................... 88
Phụ lục 4: Bảng điều tra: “Đánh giá khẳ năng áp dụng Quỹ tín thác đầu tư Bất động
sản tại Tp. Hồ Chí Minh” .............................................................................................. 90
Phụ lục 5: So sánh về các khuôn khổ pháp lí đối với REIT tại Hoa Kỳ, Úc và Châu Á

....................................................................................................................................... 94

Trang vi


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Bảng 1: Lợi thế của REIT so với các kênh đầu tư khác ...................... Trang 15
Bảng 2: Dư nợ cho vay Bất động sản của một số Ngân hàng .............. Trang 26
Bảng 3: các chỉ tiêu liên quan đến tín dụng BĐS 2005 – 2011 .......... Trang 38
Bảng 4: Nhu cầu nhà ở ........................................................................ Trang 48
Bảng 5: Nhu cầu nguồn vốn ................................................................ Trang 48
Bảng 6: Đánh giá tiềm năng thực hiện REIT của một số nước trong khu vực
.............................................................................................................. Trang 52
Bảng 7: Các kênh phát hành cổ phiếu/ chứng chỉ quỹ REIT ............... Trang 72
Biểu đồ 1: Diễn biến CPI qua các tháng so với cùng kì năm 2011 ..... Trang 22
Biểu đồ 2: Kim ngạch xuất khẩu các nhóm hàng trong 7 tháng năm 2012
.............................................................................................................. Trang 23
Biểu đồ 3: Diễn biến VN – Index ........................................................ Trang 24
Biểu đồ 4: Tăng trưởng tín dụng và tỉ lệ nợ xấu của một số Ngân hàng
.............................................................................................................. Trang 25
Biểu đồ 5: Mức giảm giá các phân khúc căn hộ Quý II/ 2012 ............ Trang 28
Biểu đồ 6: Số lượng hàng tồn kho ....................................................... Trang 29
Biểu đồ 7: Chỉ số giá nhà ở/ khu vực của Việt Nam và các nước trong khu
vực ........................................................................................................ Trang 31
Hình 1: Nguồn vốn tiềm năng trong dân cư ........................................ Trang 49
Sơ đồ 1: Mô hình cấu trúc tài chính đầu tư vào BĐS hiện nay ........... Trang 39

Sơ đồ 2: Mô hình cấu trúc tài chính đầu tư vào BĐS có sự tham gia của
REIT .................................................................................................... Trang 42
Sơ đồ 3: Mô hình quỹ REIT nên triển khai ......................................... Trang 55
Sơ đồ 4: Sơ đồ công ty REIT ban đầu nên thiết lập ............................ Trang 56
Sơ đồ 5: Thành phần tham gia mô hình REIT ..................................... Trang 65

Trang vii


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
REIT:

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản

DN:

Doanh nghiệp

BĐS:

Bất động sản

NN:

Nhà nước


NHNN:

Ngân hàng Nhà nước

NHTM:

Ngân hàng Thương mại

TTCK:

Thị trường chứng khoán

Trang viii


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài:
Trong thị trường tài chính nhà ở, xét về khía cạnh nguồn vốn và công cụ huy động
vốn, sự hạn chế và thiếu hụt nguồn vốn đang đặt ra rất nhiều thách thức cho các nhà phát
triển bất động sản và công chúng đầu tư. Đồng thời, trong các năm gần đây và đặc biệt
năm 2011, đầu năm 2012 này, thị trường BĐS Việt Nam cũng như nền kinh tế Việt Nam
đang trải qua giai đoạn với nhiều khó khăn, thách thức, các vấn đề đó là thách thức to lớn
so với sức chịu đựng của nhiều doanh nghiệp.
Một công cụ tài chính mới đã được đề cập rất nhiều trong những năm gần đây đó
là Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT), REIT ra đời sẽ mang đến cho thị trường BĐS một
công cụ huy động vốn mới hiệu quả, mang tính ổn định, lâu dài và chuyên nghiệp.

Mục tiêu nghiên cứu:
Mục tiêu của bài nghiên cứu này là:
- Tìm ra các yếu tố làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS, từ đó đi
sâu vào bài toán vốn cho thị trường BĐS
- Tìm hiểu về REIT để thấy được sự cần thiết phải khởi động công cụ tài chính này
tại Việt Nam
- Thí điểm mô hình REIT tại Tp. Hồ Chí Minh, đưa ra mô hình cần thực hiện.
- Đưa ra những gợi ý về chính sách ở phía Nhà nước.
Câu hỏi nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu trên, chuyên đề này cần phải trả lời được tối
thiểu các câu hỏi sau:
- Các yếu tố gây ảnh hưởng đến thị trường BĐS?
- Một trong những khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay là gì? Phải giải quyết
ra sao?
- Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) là gì? Tại sao Việt Nam lại cần áp dụng rộng
rãi?
- Tại sao cần chọn Tp. Hồ Chí Minh để xây dựng thí điểm mô hình REIT?
- Để REIT hoạt động trơn tru thì cần những gì từ phía Chính quyền?
-

Phương pháp và phạm vi nghiên cứu
Phương pháp phân tích số liệu.
Đây là một nghiên cứu mang tính định tính các lý thuyết đã có cơ sở vững chắc
trước đó
Phương pháp phân tích được sử dụng để làm rõ nhu cầu của thị trường BĐS và
xác định rõ REIT là mô hình cần thiết để huy động vốn cho đầu tư BĐS
Phương pháp phỏng vấn chuyên gia, lấy ý kiến từ những người có kinh nghiệm
tham gia thị trường.
Trang 1



Ngành Quản lí thị trường bất động sản

-

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

Báo cáo này sử dụng tài liệu thứ cấp.

Cấu trúc đề tài:
Báo cáo này được kết cấu thành phần, không kể phần mở đầu và phần kết luận,
kiến nghị, gồm 2 phần:
- Phần 1: Cơ sở lí luận – Tổng quan về Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản
(REIT)
- Phần 2: Kết quả nghiên cứu
Đóng góp của đề tài
Báo cáo này hoàn thành sẽ đóng góp cái nhìn về REIT, công cụ huy động vốn mới
hiệu quả cho thị trường BĐS.Từ đó, có những nghiên cứu mới để mô hình REIT ngày
càng hoàn thiện và đóng góp nhiều lợi ích cho công chúng đầu tư, thị trường bất động sản
và cả nền kinh tế nói chung.

Trang 2


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

PHẦN 1:

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi


CƠ SỞ LÍ LUẬN – TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại:
1.1.1. Khái niệm:
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản hay còn gọi là REIT (Real Estate Investment
Trust)là một loại hình công ty đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý và bán BĐS dựa
trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư BĐS. Đây là một hình thức đầu tư kinh
doanh trên thị trường BĐS thông qua các loại tài sản sở hữu hoặc tài sản đảm bảo nợ mà
các tổ chức,cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần.
REIT được xem là:
 Một loại tài sản mới
 Một công cụ huy động vốn mới
 Một phương thức giải thoát cho đầu tư Bất động sản
 Một thước đo về định giá tài sản
 Một công cụ chống lạm phát
 Một mô hình đảm bảo về tính chuyên nghiệp cao và quản trị công ty mẫu mực
1.1.2. Đặc điểm:
 Chứng chỉ REIT nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu cụ thể: Người sở hữu
chứng chỉ REIT được nhận lợi tức định kỳ, REIT mang lại thu nhập ổn định cho
nhà đầu tư do thu nhập của REIT chủ yếu từ cho thuê và bán BĐS nên dòng tiền
thu về rất ổn định, nhà đầu tưkhông tham gia quản lý đầu tư, việc quản lý giao cho
những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Nhà nước và các tổ chức
chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán, định giá. Giống như cổ
phiếu, người nắm giữ chứng chỉ quỹ REIT là nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro,
các khoản đầu tư của quỹ có thể có lãi, có thể lỗ do thị giá của chứng chỉ quỹ
REIT có thể tăng hoặc giảm, REIT có thể bị phá sản. Công ty quản lý REIT chỉ
chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư về những sai sót của họ nếu làm trái
pháp luật, trái điều lệ quỹ, trái khế ước quản lý.
 Đa dạng hoá danh mục đầu tư:REIT giúp cho nhà đầu tư đa dạng danh mục đầu tư

bằng việc cung cấp cơ hội để nhà đầu tư để tạo lập nguồn vốn lớn cho việc mua
danh mục đầu tư bất động sản được đa dạng. Việc đa dạng các danh mục đầu tư
của REIT đồng nghĩa với việc phân tán và giảm thiểu rủi ro. REIT thường sở hữu
các danh mục bất động sản bao gồm nhiều loại hình khách hàng và người thuê đa
dạng. Vốn và tài sản của REIT được quản lý chuyên nghiệp: REIT cung cấp cho
nhà đầu tư cơ hội đầu tư vào danh mục đầu tư bất động sản được quản lý bởi một
công ty quản lý giàu kinh nghiệm và chuyên nghiệp.
 Khả năng tăng trưởng vốn: Đầu tư vào REIT đồng thời tạo ra cho nhà đầu tư khả
năng tăng trưởng vốn dài hạn ở mức độ vừa phải trong mỗi chứng chỉ quỹ/ cổ
Trang 3


Ngành Quản lí thị trường bất động sản











SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

phiếu của REIT. Bởi vì sự gia tăng giá trị tài sản của bất động sản trong dài hạn
mà REIT đầu tư sẽ phản ánh trên sự tăng giá của mỗi chứng chỉ quỹ REIT.
Phân phối thu nhập: REIT thường được quy định phải phân phối tối thiểu 90% thu
nhập chịu thuế của mình đến các cổ đông dưới dạng cổ tức. Hầu hết các khoản

doanh thu được tạo ra bởi các khoản tiền cho thuê bất động sản và tạo ra dòng thu
nhập ổn định cho nhà đầu tư. Hơn nữa, các nhà đầu tư vào REIT còn có thể nhận
được các khoản sinh lợi từ việc tăng giá trị tài sản đầu tư. Nhìn chung, REIT cung
cấp cho nhà đầu tư dòng thu nhập ổn định và dự đoán được bởi vì lợi nhuận từ
REIT đến từ việc đầu tư những loại bất động sản, mà có thể tạo ra dòng tiền định
kỳ trong suốt quá trình mua bán và cho thuê bất động sản, nằm trong khoản thời
gian 1-5 năm.
Tính thanh khoản: BĐS vốn được xem như một loại hình tài sản có tính thanh
khoản thấp. Khái niệm này đã dần thay đổi kể từ khi REIT được triển khai ở Hoa
Kỳ năm 1960 và ở các thị trường khác những năm tiếp theo. Chứng chỉ quỹ hay cổ
phiếu của REIT thì có tính thanh khoản cao và có thể dễ dàng mua bán trên thị
trường chứng khoán như cổ phiếu. Theo đó, đầu tư vào REIT, đặc biệt là danh
mục của REIT, thì có tính thanh khoản nhiều hơn so với đầu tư trực tiếp vào bất
động sản. Vì cổ phiếu REIT được niêm yết trên sàn chứng khoán nên chúng có thể
được mua bán dễ dàng và giúp nhà đầu tư có thể tham gia đầu tư bất động sản từ
các khoản vốn đầu tư nhỏ. Khối lượng giao dịch hằng ngày của các cổ phiếu REIT
đã tăng trưởng mạnh mẽ - từ 100 triệu đô la Mỹ (USD) lên đến hơn 4,9 tỷ USD
hiện nay.
Quản lý chuyên nghiệp:REIT cung cấp cho nhà đầu tư cơ hội đầu tư vào danh mục
đầu tư bất động sản được quản lý bởi một công ty quản lý giàu kinh nghiệm và
chuyên nghiệp. Công ty quản lý giúp đỡ để tạo ra tăng trưởng vốn trong tương lai
trong suốt quá trình hoạt động của bất động sản và quản lý danh mục đầu tư.
Lợi điểm về thuế: Các nguồn thu nhập của REIT thường không phải chịu thuế thu
nhập doanh nghiệp. Các khoản này khi phân phối cho cổ đông dưới dạng cổ tức sẽ
được đánh thuế theo mức thuế thu nhập cá nhân khác nhau phụ thuộc vào từng
quốc gia.
Phù hợp với đa số nhà đầu tư: REIT là công cụ đầu tư gián tiếp cho việc sở hữu
bất động sản. Đầu tư vào REIT thì linh hoạt và cần ít vốn hơn so với đầu tư trực
tiếp vào bất động sản. Như vậy, đầu tư vào REIT cho phép nhà đầu tư nhỏ lẻ có
thể nhận được lợi nhuận từ việc đầu tư vào bất động sản chỉ với lượng tiền đầu tư

nhỏ bằng cách đầu tư vào REIT.

1.1.3. Phân loại:
- Phân loại theo đối tượng đầu tư:
REIT có nhiều cách phân loại như theo tổ chức hoặc cấu trúc vận hành.Tuy nhiên
trên thế giới, REIT thường được phân loại theo đối tượng đầu tư, theo đó bao gồm: REIT

Trang 4


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

khai thác bất động sản (Equity REIT), REIT cho vay (Mortgage REIT) và REIT hỗn hợp
(hybrid REIT).
• Equity REIT
Phần lớn các REIT thuộc loại này, các REIT này đầu tư trực tiếp vào BĐS. Đa
phần các BĐS này đã đi vào hoạt động và đang tạo ra thu nhập tương đối cố định. Một số
REIT khác cũng tự phát triển dự án cho danh mục của mình bằng mua các dự án BĐS để
cơ cấu lại danh mục đầu tư. Bao gồm căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, resort,
văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp... REIT phát hành cổ phiếu tạo lập quỹ
chung (blind-pool). REIT thu lợi nhuận chủ yếu từ tiền cho thuê các BĐS và phân phối
lại lợi tức này như là cổ tức cho các cổ đông. Trên thực tế, các REIT thường thuê các
công ty quản lí BĐS chuyên nghiệp để quản lí các tài sản tạo ra thu nhập từ tiền cho thuê
và cung cấp các dịch vụ liên quan cho các bên thuê BĐS.
• Mortgage REIT
REIT cho vay sẽ đầu tư tiền thu được từ việc bán cổ phần vào tài sản đảm bảo
được đảm bảo bởi BĐS hoặc chứng thư chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán.
Các REIT này rất nhạy cảm với chất lượng tín dụng của những người vay.Một số REIT

cho vay hạn chế các khoản đầu tư của REIT vào xây dựng và các tài sản đảm bảo ngắn
hạn; một số khác chỉ đầu tư vào tài sản đảm bảo dài hạn hoặc vĩnh viễn và một số REIT
cho vay đầu tư vào cả hai loại tài sản đảm bảo này. Một dạng quỹ cho vay khác, quỹ cho
vay chuyên dụng, được tổ chức để cung cấp cho các đơn vị chuyên phát triển dự án BĐS
các khoản vay có đảm bảo đối với một dự án được xác định trước.
• Hybrid REIT
REIT hỗn hợp đươc thành lập để đầu tư vào BĐS sở hữu và các tài sản đảm bảo.
Các REIT loại này có thể được phân biệt theo nhiều đặc điểm khác nhau như mức độ
đóng/ mở hoặc dựa trên mức độ/ kỳ hạn hoạt động của REIT,cũng có thể dựa trên tiêu chi
khác đó là “Tác động đòn bẩy”. Đối với REIT đóng, số cổ phần phát hành ra công chúng
lần chào bán đầu tiên được giới hạn nhằm bảo vệ các cổ đông không bị sụt giảm cổ tức
của cổ phiếu phổ thông và giá trị cổ phiếu trong tương lai.Đối với REIT mở REIT sẽ phát
hành và bán cổ phần mới khi khám phá được cơ hội đầu tư mới. Mặc dù các cổ phần mới
làm giảm cổ tức của các cổ đông hiện hữu, các nhà quản lí và cổ đông tin rằng tổng giá
trị của mỗi cổ phần về cơ bản vẫn tăng nhờ các khoản đầu tư tăng thêm.Về mức độ hoặc
kì hạn hoạt động của REIT, các REIT có xác định thời gian hoạt động được thành lập như
một công cụ đầu tư tự thanh khoản, các tài sản của quỹ phải được thanh lí và phân phối
lại lợi tức cho cổ đông trong một thời điểm xác định. Về “tác động đòn bẩy”, khi một
REIT đòn bẩy mua lại tài sản, REIT sẽ tìm khoản nợ tài trợ cho tài sản mua đó.Thông
thường khoản tiền tài trợ có thể lên tới 90% trị giá tài sản mua được.Các REIT không đòn
bẩy thì sẽ không tận dụng các khoản tài trợ nợ để đầu tư vào tài sản có được, khi đó,
REIT sẽ mua tài sản bằng tiền mặt hoặc đầu tư quỹ của REIT vào tài sản đảm bảo.
- Phân loại theo tổ chức:
Trang 5


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi


• REIT được tổ chức dạng công ty (REIT pháp nhân): được thành lập theo luật
doanh nghiệp như một công ty với Ban giám đốc hoặc người được ủy quyền do cổ
đông bầu ra. Cổ phiếu của REIT có thể mua bán trên các sàn giao dịch chứng
khoán lớn, cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
• REIT được tổ chức như một quỹ, là một hình thức hợp tác hoặc liên kết của những
nhà đầu tư muốn ủy thác khoản tiền đóng góp đầu tư cảu mình vào việc kinh
doanh BĐS. Toàn bộ các giao dịch kinh doanh của REIT được công ty quản lí quỹ
thay mặt cho REIT này tiến hành. Quan hệ giữa nhà đầu tư và công ty quản lí dựa
trên sự kiểm soát của hợp đồng ủy thác quản lí quỹ. Dạng REIT này khá giống với
quỹ hỗ tương chi phối hoạt động kinh doanh chứng khoán Mỹ và một số quốc gia
trên thế giới. Vào thời điểm hiện nay, các quỹ đầu tư chứng khoán hoạt động theo
luật chứng khoán Việt Nam tương tự với dạng REIT này.
-

Phân loại theo cấu trúc vận hành:

• REIT truyền thống: Thường trực tiếp nắm giữ tài sản của mình
• UPREIT (umberella Partnership REIT), nắm giữ tài sản của mình qua các đối tác.
UPREIT được thành lập từ năm 1992, một UPREIT kiểu mẫu, một nhóm các đối
tác có chọn lọc sẽ kết hợp cùng nhau trong một tổ chức sẵn sàng đăng kí như là
một REIT – tạm gọi là đối tác của REIT để thành lập một tổ chức hợp tác vận
hành mới, tức UPREIT là một REIT được hình thành thông qua liên kết tài sản từ
nhóm đối tác hiện hữu có chọn lọc. Khi tham gia vào UPREIT, các đối tác của
REIT tiến đến việc IPO (chào bán lần đầu cho công chúng) và lợi tức thu được
phải đóng góp vào UPREIT (thường được dùng để cỉ tiến hoặc nâng cấp tài sản
hiện hữu hoặc tái cấu trúc khoản vay của các đối tác hiện hữu). Đối với UPREIT,
tất cả đối tác đều có trách nhiệm giới hạn tương ứng với vốn đóng góp. REIT đối
tác luôn là đối tác chính với phần vốn góp chi phối
• DOWNREIT: về cơ bản, việc thành lập và hoạt động của DOWNREIT cũng
tương tự với UPREIT. DOWNREIT là một công cụ được REIT sử dụng để mở

rộng quy mô mà không làm ảnh hưởng đến tài sản hiện hữu. Nhờ những ưu thế về
cấu trúc của UPREIT, một số “phi UPREIT” đã được thành lập, tạm gọi là
DOWNREIT. Điều này giúp REIT có thể sử dụng các thành viên đối tác của
DOWNREIT để mua tài sản. hiệu quả hoạt động của dạng này cũng twong tự như
UPREIT, tuy nhiên về cấu trúc, DOWNREIT là đơn vị trực thuộc của REIT
1.2. Lịch sử hình thành và phát triển:
Được khởi động tại Mỹ từ những năm 1960 và Úc năm 1971, tuy nhiên mãi đến
cuối thập niên 90 mới diễn ra sự biến động nhanh chóng mới diễn ra sự biến động nhanh
chóng làm biến đổi thị trường BĐS với quy mô của toàn thị trường Hoa Kỳ là 307,89 tỷ
Đôla Mỹ và của Úc là 60,86 tỷ Đôla Mỹ. Lịch sử của hai thị trường REIT trên cũng diễn
ra nhiều thăng trầm, nhưng không thể phủ nhận vai trò của thị REIT trong việc huy động
Trang 6


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

vốn cho thị trường BĐS. Xuất phát từ mục tiêu khiêm tốn là tạo cơ hội đầu tư cho các
nhà đầu tư nhỏ lẻ vào các BĐS tạo ra thu nhập, REIT đã tạo ra những chuyển biến không
ngờ. Thông qua REIT, kinh doanh BĐS đã được chuyển đổi từ mô hình lệ thuộc chủ yếu
vào khoản vay theo dự án thành ngành tập trung vào tài chính dựa vào vốn chủ sở hữu
trên thị trường công. Đầu tư BĐS không còn được chèo lái đơn thuần nhờ các khoản vay,
thay vào đó, các nhà đầu tư sẽ xem xét kĩ năng quản lí nhằm tạo ra giá trị, và lợi thế tiết
kiệm do quy mô thông qua việc nắm giữ danh mục đầu tư gồm các tài sản BĐS. Trên thị
trường BĐS tư nhân, các DN kinh doanh BĐS sẽ sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức tối đa
để có thể thu lợi nhuận đầu tư cao hơn trong khi bỏ ra lượng vốn chủ sỡ hữu ít nhất. tuy
nhiên, trên cá thị trường REIT công, của cải công ty làm ra được phân phối đến các cổ
đông, các nhà quản lí phải đặt lợi ích cổ đông lên trên lợi ích cá nhân. Họ có xu hướng sử
dụng vốn vay một cách chiến lược và thận trọng hơn để cổ phiếu không bị đầy vào tình

thế bất lợi trên thị trường vốn. Hiện nay REIT đã trở thành một mô hình đầu tư về BĐS
được sử dụng rất phổ biến tại hơn 50 quốc gia phát triển với tổng giá trị toàn cầu lên đến
hơn 600 tỷ USD (Mỹ chiếm 60%, châu Âu chiếm 19%).
Tại châu Á, REIT đã thâm nhập thị trường trên quy mô lớn và áp dụng phổ biến
trong 10 năm gần đây. REIT Châu Á đầu tiên được niêm yết tại Nhật Bản vào năm 2001
và sau đó các nước như Hàn Quốc, Singapore và các nước khác cũng đã nối gót theo,
thông qua việc giới thiệu REIT trên sàn chứng khoán của mỗi nước. Mặc dù là một sản
phẩm của thị trường vốn tương đối mới nhưng REIT nhận được rất nhiều phản hồi từ
những nhà đầu tư nhỏ lẻ và tổ chức khi niêm yết trên thị trường Châu Á. Hiện tại, REIT
châu Á đã trở thành thị trường lớn thứ 2 toàn cầu (chiếm 21% thị trường REIT toàn cầu)
với giá trị tài sản nhanh chóng lên hơn 100 tỷ USD trong năm 2010 vừa qua.
REIT đầu tiên của Singapore niêm yết trên TTCK vào năm 2002, và sau đó sáu
quỹ REIT khác cũng tiếp tuck lên sàn, nâng giá trị vốn hóa thị trường lên 6,67 tỷ Đôla
Mỹ vào quý 4/ 2005. Thị trường REIT của Singapore hiện tại được xếp hạng Nhì ở Châu
Á chỉ sau Nhật Bản về quy mô thị trường.Tuy nhiên trong tương lai gần, sẽ có sự cạnh
tranh mạnh mẽ diễn ra khi khi nhiều thị trường REIT xuất hiện ở khu vực. Trong nỗ lực
nâng cao vị thế, đưa Singapore trở thành đầu mối REIT quan trọng ở Châu Á, chính sữa
đã đưua ra những ưu đãi thuế và chỉnh sữa những hướng dẫn về REIT để thắt chặt quản
trị DN của REIT. Những ưu đãi này đã giúp Singapore trở thành một trong những nước
có những quy định luật pháp minh bạch và thân thiện về thuế đối với các REIT được
niêm yết tại Châu Á
Trung Quốc hiện tại cũng đang phát triển nhanh về kinh tế và quá trình đô thị hóa.
Tự do hóa thị trường BĐS bằng cách cho phép vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào những
tài sản BĐS cũng là một chương trình nghị sự của Trung Quốc nhằm hội nhập vào thị
trường tài chính thế giới. Hiện tại, Chính phủ Trung Quốc và Thái Lan đang chuần bị ban
hành các đạo luật về REIT. Qua đánh giá mới đây nhất trong năm 2011 của Baker &
McKenzie Về tiềm năng thực hiện Reits qua 3 tiêu chí: Phát triển ngành BĐS nói chung,
Cơ hội thực hiện mô hình và Khung pháp lý thì Việt Nam được đánh giá tổng thể cao hơn
so với Indonesia, Thái Lan, Philippines, đứng sau Ấn Độ và Trung Quốc. Do đó, khả
Trang 7



Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

năng Việt Nam sẽ tham gia vào thị trường REIT toàn cầu sẽ rât lớn khi tiềm năng thực
hiện và nhu cầu về vốn cho thi trường BĐS đang rất lớn như hiện nay. Như vậy, REIT sẽ
còn phát triển hơn nữa và sẽ mang lại nhiều đóng góp cho thi trường BĐS và thị trường
vốn toàn cầu
1.3. Một số nguyên tắc hoạt động:
1.3.1. REIT được tham gia bởi nhiều cá nhân và tổ chức có trách nhiệm riêng biệt và
độc lập
 Công ty quản lí chịu trách nhiệm lựa chọn và quyết định kế hoạch kinh doanh để
thực hiện đầu tư vốn vào quỹ
 Người nhận ủy thác và/ hoặc giám hộ chịu trách nhiệm trông nom tài sản của REIT
và giám sát hoạt động của REIT
 Tổ chức định giá tài sản xác định giá trị của toàn bộ hoặc một phần tài sản của
REIT theo định kì hoặc khi có một yêu cầu đột xuất
 Công ty kiểm toán chịu trách nhiệm trong việc kiểm toán
 Công ty quản lí tài sản trực tiếp quản lí duy trì, cho thuê các tài sản hữu hình (cao
ốc, khách sạn, bãi đỗ xe, trung tâm mua sắm…)
 Tất cả các thành viên tham gia vào REIT phải độc lập về lợi ích cá nhân nhằm ngăn
ngừa các giao dịch và quyết định kinh doanh không công bằng
1.3.2. Ngăn ngừa sự lạm quyền
Có nhiều quy định nhằm ngăn ngừa sự lạm quyền lực cá nhân hoặc nhóm các nhà
đầu tư trong nội bộ REIT. Quy tắc này quy định một số tiêu chuẩn mà REIT cần phải
tuân thủ, như số Cổ phần/ chứng chỉ quỹ tối thiểu phải phát hành ra công chúng, số lượng
tối đa cổ phần mà một nhóm cổ đông lớn nắm giữ. Các quy định liên quan cũng đưa ra
những hạn chế khắt khe đối với các Cổ đông chính trong một số hoạt động kinh doanh

của REIT và của riêng các cổ đông chính này.Chính sách định giá tài sản trong các giao
dịch kinh doanh và thẩm định danh mục đầu tư cũng được quy định khá cụ thể.
1.3.3. Quản lí rủi ro
Hoạt động quản lí rủi ro phải được yêu cầu nghiêm ngặt, mỗi REIT phải để một
lượng tài sản nhất định của REIT dưới dạng đầu tư có tính thanh khoản cao như ký quỹ
ngân hàng, trái phiếu… Danh mục đầu tư cũng đòi hỏi quản lí để đảm bào tối thiếu rủi ro.
1.3.4. Tính minh bạch
Mọi REIT phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt trong việc công bố thông tin ra công
chúng (bản cáo bạch, báo cáo tài chính định kì, thay đổi trong quản lí điều hành) theo yêu
cầu của pháp luật hiện hành về sự minh bạch

Trang 8


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

1.3.5. Các vấn đề khác: Nhà quản lí, nhà tài trợ, bên được ủy thác, chiến lược của
REIT
a.

Nhà quản lí của REIT
Ban giám đốc của REIT được chỉ định trong văn kiện ủy thác để quản lí REIT và
đặc biệt là để đảm bảo rằng các phương diện tài chính và kinh tế của tài sản REIT được
quản lí một cách chuyên nghiệp, đảm bảo quyền lợi độc nhất của cổ đông
Nhà tài trợ thường sở hữu một phần nhà quản lí
Nhìn chung nhà quản lí sẽ cung cấp các dịch vụ sau đây cho REIT:
• Chiến lược đầu tư
• Mua và bán các loại tài sản

• Dự kiến và báo cáo tài sản chiến lược
• Huy động vốn
• Các dịch vụ quản trị và tư vấn
• Quan hệ với nhà đầu tư
• Quản lí việc tuân thủ
• Lưu giữ các tài liệu kế toán
Mục tiêu chủ yếu của ban Giám đốc là chuyển giao các phần chia lợi tức một cách
đều đặn và ổn định cho cổ đông, đạt được tăng trưởng NAV dài hạn đối với từng tài sản
để tối đa hóa lợi nhuận cho cổ đông
b.

Nhà tài trợ
Nhà tài trợ thường là cổ đông lớn của REIT, trong hầu hết các trường hợp, khi một
REIT được thành lập, chính nhà tài trợ là bên bỏ tài sản mà nó sở hữu vào danh mục đầu
tư đầu tiên của REIT. Nhà tài trợ sau đó sẽ giữ lại một phần trên sở hữu đó khi niêm yết
REIT
Quyền được từ chối của nhà tài trợ: giữa REIT và nhà tài trợ thường có một quyền
được từ chối trước, khi nhà tài trợ muốn bán một Bất đống ản sở hữu, REIT sẽ được cho
quyền được từ chối trước để mua tài sản đó trước khi nó được giao bán trên thị trường
Bên được ủy thác:
Theo như văn kiện ủy thác, bên được ủy thác có trách nhiệm bảo quản tài sản của
REIT, đặc biệt là quyền lợi của cổ đông nói chung và giám sát các hoạt động của nhà
quản lí REIT về việc tuân thủ với văn kiện ủy thác và tuân thủ các yêu cầu, quy định
khác
c.

d.

Chiến lược của REIT
 Chiến lược phát triển nội bộ: nhà quản lí REIT sẽ tiến hành quản lí tài sản một

cách chủ động để có thể duy trì, cải thiện chất lượng, giá trị các Bất động sản của
REIT
Trang 9


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

 Chiến lược phát triển bên ngoài: nhà quản lí REIT sẽ chọn lựa mua thêm các Bất
động sản thỏa mãn các yêu cầu về đầu tư của REIT
 Chiến lược huy động vốn: nhà quản lí sẽ sử dụng một cấu truc vốn thích hợp cho
tăng trưởng, vừa có thể tối đa hóa dòng tiền, đồng thời vẫn duy trì tính linh động
trong việc cấp vốn các tài sản trong tương lai
1.4. Lợi ích:
1.4.1. Đối với Nhà đầu tư:
 Mở rộng chọn lựa BĐS: sở hữu trực tiếp BĐS cũng như đầu tư vào cổ phiếu các
công ty BĐS niêm yết là hai cách thông thường mà các nhà đầu tư đưa BĐS vào
danh mục đầu tư của mình. REIT tạo ra loại tài sản mới giúp các nhà đầu tư tổ
chức và cá nhân gián tiếp tiếp cận các BĐS tạo ra thu nhập. Giúp các nhà đầu tư
đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình, phân tán rủi ro đầu tư.
 REIT có nguồn thu nhập ổn định được xem như là trái phiếu, có thể thay thế các
khoản đầu tư khác (cổ phiếu, vàng, ngoại tệ…)
 REIT thúc đẩy tính minh bạch và quản trị tốt doanh nghiệp, giúp bảo vệ lợi ích và
củng cố niềm tin của nhà đầu tư
 Đối với nhà đầu tư nhỏ lẻ: có cơ hội tham gia đầu tư vào BĐS bằng tài sản nhỏ lẻ
của minh
1.4.2. Đối với Công ty phát triển BĐS
 REIT có thể giúp các Công ty Bất động sản bán các tài sản, giao lại cho các đơn vị
quản lí Bất động sản chuyên nghiệp và thoái vốn để triển khai các dự án mới.

REIT tạo cho các nhà phát triển Bất động sản một thị trường cho các Bất động sản
đã hoàn thành
 Đây cũng được xem là một kênh huy động vốn mới hiện nay bởi với trung bình
trên 50% vốn đầu tư các dự án là vay ngân hàng, trong khi đó vốn vay này hiện
nay rất đắt do lãi suất cao, vốn tự có thì hạn chế, ngoài ra huy động từ nguồn vốn
bên ngoài thông qua Hợp đồng góp vốn cũng khó khăn do thị trường trầm lắng.
REIT mở ra một nguồn vốn thay thế mới thông qua việc niêm yết trên thị trường
công. Nguồn cung vốn mới này loại bỏ các trung gian cung cấp nợ vay truyền
thống là Ngân hàng và các định chế tài chính. Trong giai đoạn khó khăn hiện nay,
các ngân hàng rút khỏi thị trường BĐS, các nhà phát triển buộc phải tận dụng thị
trường công để tìm nguồn vốn thay thế. Với REIT sẽ biến sản phẩm của chủ đầu
tư đã làm thành tiền mặt, và họ có thể dùng lượng tiền mặt này để phát triển những
dự án khác. Các hoạt động của thị trường vốn tự có thông qua REIT đã được chấp
nhận rộng rãi trên thị trường và sớm trở thành nguồn vốn phổi biến hỗ trợ các nahf
phát triển khó khăn về thanh khoản.
 Các BĐS đầu tư tạo ra lợi nhuận lâu dài tương đối thấp cho các chủ đầu tư do giá
trị sổ sách của các BĐS này cao. Bán những BĐS này cho REIT sẽ giúp giải
phóng giá trị của BĐS, đồng thời cho phép các nhà phát triển giảm các khoản nợ
Trang 10


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

trên bảng cân đối kê toán có tỷ suất vốn vay cao. Bằng cách đưa BĐS ra khỏi bảng
cân đối kế toán, các nhà phát triển BĐS sẽ đỡ phải đối mặt với rủi ro theo chu kỳ
trên thị trường BĐS, bảo vệ DN khỏi rủi ro thanh khoản do nắm giữ BĐS. Bằng
cách chuyển lợi tức sỡ hữu BĐS qua cổ phiếu REIT, các DN có khả năng thanh
khoản lợi tức bât kỳ lúc nào trên TTCK cới chi phí giao dịch tương đối thấp.

Chiến lược “giảm nhẹ tài sản” được nhiều nhà phát triển tại Singapore vận dụng
đã giúp họ có cơ hội tập trung sức cạnh tranh vào lĩnh vực kinh doanh chính là
phát triển BĐS.
 Những ưu đãi đa dạng về thuế và kinh tế được các chính phủ đưa ra trong nỗ lực
thúc đẩy sự phát triển của REIT ở các nước. Xét tình trạng minh bạch về thuế,
REIT đã trở thành một công cụ hiệu quả liên quan đến thuế giúp nắm giữ các BĐS
đầu tư cho các DN phát triển BĐS, các DN có thể tận dụng lợi thế thuế bằng cách
chuyển tài sản từ một công cụ kém hiệu quả như các công ty BĐS niêm yết sang
REIT.
1.4.3. Đối với thị trường vốn
 Gia tăng chiều rộng và chiều sâu cho thị trường vốn nhờ tăng giá trị vốn hóa thị
trường và khả năng thanh khoản cho thị trường vốn chủ sở hữu. Nhà tài trợ/ phát
triển REIT có thể tiếp cận nguồn cung vốn mới bằng cách niêm yết REIT xuyên
quốc giá tại các thị trường nước ngoài.
 REIT giúp công khai chỉ số tín nhiệm và công khai tài chính của các công ty niêm
yết.
 REIT giúp thúc đẩy sự phát triển của ngành quản lí quỹ. Với sự tăng trưởng về số
lượng REIT và việc tạo ra nhiều công cụ phức tạp hơn nợ bằng thế chấp BĐS, cần
có những nhà quản lí tài sản có kinh nghiệm và năng lực. Do đó, nhu cầu huấn
luyện về ngành quản lí quỹ trở nên cấp thiết
1.4.4. Đối với thị trường BĐS
 REIT đóng vai trò như là một thước đo cho sự định giá Bất động sản, giảm việc
thổi phòng về giá và phân tán rủi ro thị trường. Giá của BĐS có thể sẽ được quyết
định hiệu quả hơn thông qua cổ phiếu/ chứng chỉ REIT được giao dịch công khai
trên thị trường vốn (TTCK). Vì tính hiệu suất của thị trường vốn, BĐS có thể được
định giá hiệu quả hơn nhờ đó phản ánh được các yếu tố kinh tế cơ bản và tính biến
động về giá của BĐS có thể giảm bớt.
 Tăng tính thanh khoản cho thị trường BĐS: REIT cung cấp lối thoát hiểm mà thông
qua đó các DN BĐS có thể bán các BĐS kém phát triển. Người bán có thể tiết kiệm
đáng kể chi phí tìm kiếm, trong trường hợp không có REIT, người bán sẽ chịu chi

phí này để tìm một người mua thích hợp có năng lực tài chính để mua BĐS. Đồng
thời REIT cũng là một kênh hỗ trợ thanh khoản choi Ngân hàng thông qua việc
mua lại các khoản nợ Ngân hàng đã cấp cho các DN BĐS
 Tăng cường tính đa dạng của nguồn vốn, cung cấp nguồn vốn lớn, dài hạn và đem
lại lợi ích cho sự ổn định lâu dài của ngành Bất động sản, thị trường đồi gỏi nguồn
Trang 11


Ngành Quản lí thị trường bất động sản











SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

vốn lớn và triển khai dài. Đặc biệt, REIT với nguồn vốn lớn và chi phí thấp giúp
phát triển các dự án nhà ở xã hội, bán và cho thuê với mức hợp lí mà người thụ
hưởng có thể chấp nhận được.
Tính minh bạch của thị trường BĐS có thể được cải thiện nhờ sự chú ý của công
chúng đến thông tin về quản lí REIT. Thông tin về quản lí REIT nên được lưu ý
trong quá trình phát hành cổ phiếu lần đầu tiên ra công chúng (IPO) và những
thông tin này sẽ được phổ biến rộng rãi hơn trước đây
Thêm vào đó, kiến thức chuyên môn về quản lí và đầu tư BĐS có thể được cải

thiện thông qua việc giới thiệu REIT. Phương pháp quản lí tài sản của REIT có thể
đóng vai trò như điểm chuẩn cho ngành BĐS và là cú hích nâng cao kiến thức
chuyên môn về BĐS.
Cơ cấu kinh doanh đa dạng sẽ được hiện diện trong ngành BĐS khi REIT ra đời.
Với việc đầu tư gián tiếp thông qua REIT vào BĐS, cơ cấu kinh doanh đa dạng
được tạo ra. Huy động tài chính cho dự án, hợp đồng chọn lựa trước khi xây dựng,
hợp đồng mua bán và cho thuê lại là những đại diện.
Có nhiều hình thức đầu tư vào BĐS khác nhau, từ BĐS mua bán dài hạn và cho
thuê lại đến các quỹ cơ hội. Hình thức đầu tư có thể được phân loại nhờ yếu tố lợi
nhuận và rủi ro. REIT được xem như là một công cụ đầu tư chủ yếu vào BĐS
thương mại (bao gồm nhà ở) tạo ra dòng luân chuyển vốn ổn định. Về mặt này,
REIT có vị trí trung bình trên nấc thang lợi nhuận – rủi ro trong số các công cụ đầu
tư vào thị trường BĐS.
REIT ra đời, một số ngành hỗ trợ REIT sẽ được phát triển. Đặc biệt, chúng ta có
thể lưu ý đến các ngành dịch vụ mới. Trước hết, ngành định giá và thẩm định mức
độ tín nhiệm liên quan đến phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng sẽ được phát
triển. Ngoài ra chúng ta còn có thể thấy các ngành cung cấp thông tin cho ciệc định
giá và thẩm định. Dần dần sẽ có nhiều cố vấn đầu tư BĐS. Đồng thời các công ty
dịch vụ BĐS sẽ ra đời ngày càng nhiều và phát triển để đẩy mạnh mức độ tín nhiệm
của các tổ chức và tận dụng tính kinh tế theo quy mô và phạm vi.

1.5. Sự khác biệt giữa REIT và các công ty phát triển BĐS, quỹ đầu tư chứng
khoán thông thường 1:
 REIT là một tổ chức tài chính nên phải tuân thủ nghiêm ngặt về sự minh bạch và
tính chuyên nghiệp, ở hầu hết các nước có REIT phát triển đều có những Bộ luật
riêng điều chỉnh hoạt động của REIT, trong quá trình hoạt động REIT chịu sự giám
sát của nhiều cơ quan chuyên môn.
 REIT là một tổ chức đầu tư tài chính nên thường không trực tiếp đứng ra xây dựng
tạo lập BĐS mà thường thuê các đơn vị khác thực hiện.
 Ở hầu hết các nước REIT hầu như được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, còn các

Công ty BĐS khác đều phải nộp thuế TNDN.

1

Xem phụ lục 2

Trang 12


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

 REIT thường chi trả hầu hết cổ tức (khoảng 90%) hàng năm cho cổ đông.
 REIT thường đầu tư ít nhất 70% danh mục đầu tư vào BĐS
1.6. Tính hấp dẫn của REIT so với các kênh đầu tư khác:
Những kênh đầu tư khác nhau sẽ có mức lợi nhuận và rủi ro khác nhau. Dưới đây
là bảng so sánh mức độ rủi ro và lợi nhuận của 5 kênh đầu tư phổ biến ở Việt Nam được
sắp xếp từ trên xuống dưới theo mức độ rủi ro và lợi nhuận giảm dần:
Rủi ro và lợi nhuận cao nhất
1.
2.
3.
4.
5.

Cổ phiếu
Vàng
Bất động sản
REIT

Tiền gửi ngân hàng

Rủi ro và lợi nhuận thấp nhất
1.6.1. Đầu tư cổ phiếu:
Đầu tư vào cổ phiếu có thể mang lại lợi nhuận cao hơn hầu hết các kênh đầu tư khác
trong dài hạn. Tuy nhiên, giá cổ phiếu nhìn chung có thể dễ bị “bay hơi” hơn so với các
loại tài sản khác. Giá cổ phiếu có thể giảm mạnh vì nhiều lý do như điều kiện chung thị
trường và nền kinh tế, rủi ro gắn liền với đặc trưng ngành mà công ty phát hành cổ phiếu
đang hoạt động hay rủi ro đặc trưng của công ty phát hành cổ phiếu. Do đó, lợi nhuận của
một công ty có thể khác so với thị trường chung. Ngoài ra, khi đầu tư vào cổ phiếu có thể
không được phân phối lợi tức thường xuyên so với đầu tư vào REIT.
1.6.2. Đầu tư vàng:
Đây là kênh đầu tư có mức độ rủi ro cao hơn so với kênh đầu tư bất động sản.Giá vàng
trong nước luôn biến đổi liên tục, lên xuống thất thường. Kênh đầu tư vàng cũng có thể
tạo ra lợi nhuận cao nếu nhà đầu tư biết nắm bắt cơ hội vì tốc độ tăng giá của vàng cao,
nhưng đồng thời cũng làm cho nhà đầu tư bị lỗ vì tốc độ giảm giá của vàng khá cao.
Ngoài ra, đầu tư vào vàng cũng cần lượng vốn khá lớn, nhà đầu tư cũng cần phải có kiến
thức về đầu tư, tài chính cũng như cập nhật liên tục thị trường vàng thế giới. Trong khi
đầu tư vào REIT thì có ít rủi ro hơn, REIT còn được quản lý bởi công ty quản lý chuyên
nghiệp và nhiều kinh nghiệm, do đó nhà đầu tư REIT không cần nhiều kiến thức về đầu
tư bất động sản

Trang 13


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

1.6.3. Đầu tư trực tiếp BĐS:

Mặc dù rủi ro của việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản nhìn chung thấp hơn đầu tư vào
cổ phiếu và vàng, nhưng vẫn còn tồn tại những rủi ro trong đó. Những rủi ro đó bao gồm
chu kỳ giá của bất động sản, sự thay đổi của lãi suất và nhu cầu bị giảm mạnh ở loại bất
động sản nào đó, sự biến động của thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. So
với đầu tư vào REIT, đầu tư trực tiếp vào bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn và việc đa
dạng các danh mục đầu tư bị hạn chế.Đầu tư trực tiếp vào bất động sản mang lại tính
thanh khoản thấp và khó chuyển nhượng hơn so với cổ phiếu, vàng và các chứng chỉ
REIT.
1.6.4. Gửi tiết kiệm Ngân hàng
Đầu tư bằng cách gửi tiền vào ngân hàng và nhận tiền lãi hàng kỳ thường thì có rất ít rủi
ro hoặc thậm chí là không có rủi ro. Trong khi đầu tư vào REIT thì tiềm ẩn rủi ro cao hơn
so với gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng.Tuy nhiên, đầu tư vào REIT có khả năng mang lại
lợi ích cao hơn so với gửi tiền vào ngân hàng, nhất là khi lãi suất tiền gửi thấp.Trong
trường hợp lạm phát cao, tiền gửi vào ngân hàng sẽ không còn mang lại lợi nhuận.
Bảng 1: Lợi thế của REIT so với các sản phẩm đầu tư khác:
Sản phẩm
đầu tư
Cổ phiếu

Phân
loại
Vốn

Mức độ
rủi ro
Cao

Trái phiếu

Nợ


Thấp

Vay ngân
hàng

Nợ

Thấp

REIT

Vốn/ Nợ Thấp/
Trung
bình

Nguồn vốn

Nhà đầu tư

Nhà đầu tư cá
nhân và tổ
chức
Nhà đầu tư tổ
chức

Trong nước
và ngoài
nước
Trong nước

và ngoài
nước
Trong nước

Các ngân
hàng
Nhà đầu tư cá
nhân và tổ
chức

Trong nước
và ngoài
nước

Tỉ lệ nước
ngoài
49%

Đáo hạn

Không
giới hạn

5 – 10
năm

Không
giới hạn

<3 năm


Không
giới hạn

Không
giới hạn

Không
giới hạn

Như vậy, REIT được tạo ra như là một phương tiện đầu tư trong dài hạn, đồng
thời là công cụ đầu tư gián tiếp vào các bất động sản có quy mô lớn.Đầu tư vào REIT
chịu ít rủi ro hơn là đầu tư vào cổ phiếu, vàng hay đầu tư trực tiếp vào bất động sản.
REIT thích hợp với những đối tượng sau đây:
 Có mục tiêu đầu tư dài hạn và mong muốn mức rủi ro vừa phải.
Trang 14


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

 Tìm kiếm thu nhập được phân phối đều đặn và hiểu rõ về nguồn vốn dài
hạn
 Nắm được rủi ro của ngành bất động sản và REIT
1.7. Bài học kinh nghiệm:
REIT được bàn bạc từ bốn năm trở lại đây nhưng hiện tại vẫn chưa có bất kì dự án
nào để triển khai, đây là hình thức mới với chúng ta nhưng không mới với các nước trên
thế giới. Để mô hình này hoạt động sớm chúng ta có thể rút ngắn bằng kinh nghiệm về
việc điều hành và quản lí REIT của các nước trên thế giới.Tuy nhiên không phải rập

khuôn mà chúng ta phải điều chỉnh để phù hợp với thị trường BĐS, thị trường tài chính
và các thành phần tham gia thị trường ở nước ta.
1.7.1. Mỹ
Tại Mỹ, các REIT thường không đóng hoặc đóng rất ít thuế thu nhập cho Liên
bang, nhưng phải tuân theo một số yêu cầu đặc biệt được đề ra trong Luật thu nhập nội
bộ, một trong những yêu cầu này là hằng năm phân phối ít nhất là 90% thu nhập để đóng
thuế dưới dạng cổ tức cho Cổ đông. Thực tế gần đây, các REIT phân phối tất cả hoặc là
nhiều hơn lợi nhuận hiện tại của họ, thường dẫn đến lợi nhuận cổ tức có thể so sánh với
lợi nhuận trái phiếu. Nếu một công ty đầu tư chẳng hạn như REIT phân phối nhiều hơn
thu nhập có thể đóng thuế của công ty, việc phân phối quá mức quy định được xem như
“sự hoàn vốn” đối với các mục đích đánh thuế (được đánh thuế như là một vụ giao dịch
vốn, hơn là thu nhập chính quy). Yêu cầu về phân phối có thể cản trở khả năng của REIT
trong việc duy trì lợi nhuận và tạo ra sự tăng trưởng về các nguồn lực nội bộ. Yêu cầu
này và các hạn chế khác được Luật thu nhập Nội bộ đặt ra nhìn chung giới hạn tính phù
hợp của REIT đối với các chủ đầu tư có định hướng tăng trưởng. Tuy nhiên các yếu tố
khác có thể tạo nên tiềm năng cho việc tăng giá cổ phiếu, chẳng hạn như những cải tiến
trong các thị trường cho thuê cơ sở của REIT ngày càng gia tăng. Tại Mỹ, các nhà môi
giới đề xuất rằng các REIT chiếm từ khoảng 5 – 10% trong một danh mục đầu tư.
Hiện tại có hơn 200 REIT đang hoạt động tại Mỹ, các tài sản của họ trị giá hơn
500 tỷ USD Mỹ, và khoảng 2/3 các tài sản đó đnag giao dịch trên sàn giao doch chứng
khoán quốc gia. Số lượng các REIT không đăng kí với Ủy ban giao dịch chứng khoán và
không giao dịch công khai là khoảng hơn 800
Các tiêu chuẩn của REIT tại Mỹ: để hội tụ những lợi thế của một pháp nhân được
chuyển giao nghĩa vụ thuế đối với thuế thu nhập doanh nhiệp MỸ, một REIT phải:
- Có cơ cấu của một doanh nghiệp, một quỹ tín thác đầu tư hoặc một hiệp hội
- Được quản lí bởi hội đồng quản trị hoặc bởi bên thụ ủy
- Có cổ phiếu chuyển đối hoặc chứng chỉ tiền lời chuyển đổi
- Đóng thuế như một doanh nghiệp trong nước
- Không phải là một tổ chức tài chính cũng không phải là một công ty bảo hiểm
- Đồng sỡ hữu bởi 100 cá nhân trở lên

- Có 95% thu nhập từ cổ tức, lợi nhuận và thu nhập BĐS
- Chi trả cổ tức ít nhất là 90% thu nhập đóng thuế của REIT
Trang 15


Ngành Quản lí thị trường bất động sản

-

SVTH: Hồ Thị Thảo Nhi

Không quá 50% cổ phiếu được nắm giữ bởi 5 cá nhân hoặc ít hơn trong suốt 6
tháng cuối năm đóng thuế
Có tối thiểu 75% tổng số tài sản đầu tư vào BĐS
Có tối thiểu 75% tổng thu nhập từ tiền cho thuê và lợi nhuận thế chấp
Có không quá 20% tài sản bao gồm cả cổ phần trong các công ty con của REIT
có trách nhiệm đóng thuế

1.7.2. Anh
Các REIT tại Anh lần đầu tiên được thiết lập tại Mỹ và sau đó là tại Hà Lan và Úc.
Các REIT là phương tiện đầu tư trong các danh mục đầu tư BĐS nhà ở và BĐS thương
mại.REIT ở Anh tồn tại dưới hình thức là một công ty, nhưng quan trọng không phải là
một công ty đầu tư mở rộng.Công ty này phải được niêm yết công khai trên sàn giao dịch
chứng khoán chính thức.Công ty này cũng phải có trách nhiệm đóng thuế doanh nghiệp
cho nước Anh và không phải đóng thuế đôi như các pháp nhân khác. Một công ty mong
muốn trở thành một UK – REIT phải đáp ứng các điều kiện trên và các công ty này bắt
buộc chỉ phát hành loại cổ phiếu thông thường và không phát hành loại cổ phiếu nào khác
Các tiêu chuẩn chủ yếu của một UK – REIT:
- Công ty phải có tối thiếu 3 loại hình BĐS trong danh mục đầu tư trong suốt tất
cả thời kì hạch toán

- Không có cá nhân hay tổ chức nào sỡ hữu hơn 10% cổ phiếu trong công ty
- Giá tri của một BĐS riêng lẻ không được vượt quá 40% giá trị của tất cả các
BĐS khác cộng lại
- Trong 6 tháng cuối của thời kì hạch toán, UK – REIT phải phân phối 95% lợi
nhuận của hoạt động kinh doanh được miễn thuế
Chính sách ưu đãi về thuế đối với UK –REIT: nếu có tối thiểu 75% hoạt động của
công ty liên quan đến hoạt động kinh doanh cho thuê BĐS dưới dạng hàng rào khép kín
xét theo cả hai khía cạnh thu nhập và các tài sản (chứ không phải là các dịch vụ đáp ứng
cho hoạt động kinh doanh đó), công ty sẽ nhận được lợi ích từ chính sách ưu đãi về thuế.
Đó là hình thức miễn thuế doanh nghiệp đối với cả lợi nhuận lẫn vốn do bán tài sản hoặc
cổ phiếu. Hình thức này giúp cho các cổ đông được thu nhiều cổ tức. Xét về mặt phân
phối thu nhập, công ty này phải giữ thuế ở mức giá cơ bản. Đối với phân phối cổ phiếu
nói chung, các nhà đầu tư sẽ không nhận được sự giảm thuế trong trường hợp này.
Chính sách ưu đãi về thuế đối với các cổ đông: nguyên tắc đằng sau các UK –
REIT là tạo ra một địa thế để các nhà đầu tư có thể đầu tư vào danh mục BĐS cho dù các
BĐS đều được sỡ hữu trực tiếp. Vì thế, các UK – REIT sẽ là một tổ chức “chuyển giao
nghĩa vụ thuế” hiệu quả, có tác động trong việc chuyển giao thu nhập và lợi nhuận của
công ty được miễn thuế đến các nhà đầu tư và sau đó các nhà đầu tư sẽ thực hiện nghĩa
vụ về thuế
Chính sách miễn thuế đối với các nhà đầu tư cá nhân: các cổ phiếu của UK – REIT
được nắm giữ trong các tài khoản tiết kiệm cá nhân, các kế hoạch vốn cá nhân và các tiền
Trang 16