“PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN 7 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÂN KHÚC CĂN HỘ CHUNG CƯ”
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.98 MB, 72 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN 7THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH PHÂN KHÚC CĂN HỘ
CHUNG CƯ”
SVTH : Đoàn Thụy Yến Linh
MSSV : 08135042
Lớp
: DH08TB
Ngành : Quản lý thị trường bất động sản
- Tp.HCM, tháng 07 năm 2012 -
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN
ĐOÀN THỤY YẾN LINH
“PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUẬN 7 THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH PHÂN KHÚC CĂN HỘ CHUNG CƯ”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền
(Địa chỉ cở quan: Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
(Ký tên:………………………………………….)
- Tháng 07 năm 2012 -
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp, tôi đã được sự giúp đỡ, hướng dẫn, hỗ
trợ và động viên từ rất nhiều người mà nhờ đó mà tôi đã hoàn thành được luận văn như
mong muốn, nay xin cho phép tôi được gửi lời cám ơn sâu sắc và chân thành đến:
Ba mẹ là người đã sinh ra, nuôi tôi khôn lớn và dạy dỗ tôi trong suốt quãng đường
đời và cũng là người luôn bên cạnh tôi, chia sẽ, động viên và giúp tôi vượt qua tất cả vào
những lúc tôi gặp khó khăn trong cuộc sống.
Các thầy cô giáo đã dạy dỗ từ thời phổ thông đã cung cấp cho tôi những kiến thức
cơ bản làm nền tảng để tôi có thể tiếp thu những thông tin mới.
Các thầy cô khoa Quản lý đất đai và Bất động sản đã truyền đạt những kiến thức quý
báu của mình để từ đó tôi có thể phát triển thêm sự hiểu biết của mình trong lĩnh vực
chuyên môn và sẽ vận dụng vào công việc sau này.
Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm thành ph ố Hồ Chí Minh đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành đề tài tốt nghiệp.
Và đặc biệt tôi xin gửi lời cám ơn chân thành đến thầy, ThS. Huỳnh Thanh Hiền,
người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện đề tài. Trong quá trình làm luận văn, thầy đã
tận tình hướng dẫn, giúp tôi giải quyết các vấn đề nảy sinh trong quá trình làm luận văn
và hoàn thành luận văn đúng định hướng ban đầu.
Bên cạnh đó cho tôi chân thành cảm ơn các thầy cô trong hội đồng chấm luận văn
của trường Đại Học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Xin cám ơn công ty Cổ Phần Bất động sản Phát Hưng đã tạo điều kiện cho tôi được
thực tập tại công ty và đã giúp đỡ rất nhiều để tôi có thể thực hiện đề tài này.
Cuối cùng tôi xin được gửi lời cảm ơn tới t ất cả bạn bè là nh ững người luôn chia sẽ
những chuyện buồn vui trong cuộc sống cũng như giúp đỡ tôi trong những lúc khó khăn,
bế tắc nhất khi làm luận văn này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn tất cả mọi người và chúc tất cả mọi người
luôn gặp nhiều may mắn trong cuộc sống, nhiều sức khỏe và luôn thành đạt trên mọi nẻo
đường của cuộc đời.
Xin chân thành cảm ơn!
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
--------------------------------------------------
GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP
(V/v thực hiện đề tài tốt nghiệp)
Họ và tên sinh viên: Đoàn Thụy Yến Linh
Ngày sinh: 07/02/1990
Lớp: DH08TB
Khoa: Quản lý đất đai và bất động sản trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh
Thực tập tại: Công ty Cổ Phần bất động sản Phát Hưng
Tên đề tài: “Phân tích thị trường bất động sản quận 7 thành phố Hồ Chí Minh phân khúc
căn hộ chung cư”.
Địa chỉ: 46M, Hoàng Quốc Việt, KDC Phú Mỹ, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh
Thời gian thực tập từ ngày 01 tháng 03 năm 2012 đến ngày 01 tháng 07 năm 2012
Nhận xét của công ty thực tập:
……………….……………………………………………………………………………...
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………..
TP.Hồ Chí Minh, ngày ..........tháng..........năm 2012
Xác nhận của đơn vị thực tập
Giám đốc
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đoàn Thụy Yến Linh, khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
trường Đại Học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Tên đề tài: “Phân tích thị trường bất động sản quận 7 thành phố Hồ Chí Minh phân
khúc căn hộ chung cư”.
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền khoa Quản lý đất đai và Bất động
sản trường Đại Học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Tóm tắt báo cáo:
Cùng với xu hướng nhu cầu về nhà ở ngày càng cao nhưng diện tích đất thì có hạn
như hiện tại và các chủ trương sử dụng đất có hiệu quả của Nhà nước thì loại hình căn hộ
chung cư đang là thế mạnh để phát triển trong thị trường bất động sản trong giai đoạn này
và sắp tới. Nhận thấy đây là vấn đề đáng được chú ý nên được sự đồng ý của khoa Quản
lý đất đai và Bất động sản của trường Đại Học Nông Lâm Tp.HCM tôi thực hiện nghiên
cứu đề tài: “Phân tích thị trường bất động sản quận 7 thành phố Hồ Chí Minh phân khúc
căn hộ chung cư”. Với mục tiêu là tìm hiểu sự hoạt động của thị trường bất động sản hiện
tại của khu vực cũng như các tác nhân tác động đến sự hoạt động của thị trường này và
song song đó có thể đưa ra một số phương hướng để cho thị trường này có thể phát triển
tốt hơn trong thời gian tới. Để đạt được mục tiêu trên thì cần nghiên cứu một số nội dung
cơ bản như: phân tích tình hình tổng quan của quận 7 về thị trường bất động sản, sau đó
tiến hành nghiên cứu sự hình thành và phát triển của phân khúc căn hộ chung cư, ngoài ra
cũng tìm hiểu những khó khăn cũng như thuận lợi trong phân khúc này đề có thể đưa ra
hướng phát triển cho phân khúc căn hộ chung cư trên địa bàn quận 7 Tp.HCM. Và sau
quá trình nghiên cứu cùng với các phương pháp từ điều tra, biểu đồ cho đến tổng hợp thì
đề tài đã cơ bản xác định được xu hướng hiện tại của căn hộ chung cư là ở loại hình căn
hộ trung bình thấp và đối tượng chủ yếu cần tập trung vào hiện nay là những người có
nhu cầu ở thực sự chứ không còn là những nhà đầu tư như trước đây. Bên cạnh đó đề tài
cũng khẳng định được khả năng giao dịch của căn hộ chung cư tỷ lệ nghịch với mức độ
cao cấp của nó. Song song với những kết quả đạt được nêu trên thì đề tài còn đưa ra một
số kiến nghị để phân khúc này đặc biệt là loại hình căn hộ trung bình-thấp càng ngày càng
phát triển hơn để có thể đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho người dân. Qua kết quả đạt
được thì đề tài còn có thể làm tài liệu nghiên cứu cho các công ty mới thành lập, những
nhà đầu tư muốn có thêm thông tin từ thị trường BĐS hoặc cho cả những khách hàng
quan tâm tới nhà ở trong thời gian hiện tại.
MỤC LỤC
Lời cảm ơn ............................................................................................................ trang i
Giấy xác nhận thực tập .................................................................................................ii
Tóm tắt.......................................................................................................................... iii
Mục lục ..........................................................................................................................iv
Danh sách chữ, cụm từ viết tắt ....................................................................................vi
Danh sách các bảng .....................................................................................................vii
Danh sách các biểu đồ ............................................................................................... viii
Danh sách các hình .......................................................................................................ix
ĐẶT VẤN ĐỀ...................................................................................................... trang 1
Tính cấp thiết của đề tài................................................................................................... 1
Mục tiêu nghiên cứu đề tài .............................................................................................. 2
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 2
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ............................................................................................. 2
PHẦN I : TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT. ........................................................ 3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu. ........................................................................ 3
I.1.1 Cơ sở khoa học. .................................................................................................. 3
I.1.2 Cơ sở pháp lý. ................................................................................................... 13
I.1.3 Cơ sở thực tiễn. ................................................................................................. 13
I.2 Khái quát về quận 7 thành phố Hồ Chí Minh. ......................................................... 16
I.2.1 Vị trí địa lý. ....................................................................................................... 16
I.2.2 Điều kiện tự nhiên............................................................................................. 18
I.2.3 Điều kiện xã hội. ............................................................................................... 18
I.3 Giới thiệu công ty thực tập ....................................................................................... 18
I.4 Nội dung và phương pháp nghiên cứu. .................................................................... 20
I.4.1 Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 20
I.4.2 Phương pháp nghiên cứu. ................................................................................. 21
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU. ....................................................................... 22
II.1 Tình hình phát triển của thị trường bất động sản quận 7 Tp.HCM ........................ 22
II.2 Phân tích sự hình thành và phát triển của phân khúc căn hộ chung cư ................. .24
II.2.1 Sự hình thành của phân khúc căn hộ chung cư. .............................................. 24
II.2.2 Thị hiếu của người dân về căn hộ chung cư .................................................... 25
II.2.3 Sự cung – cầu thực tế của thị trường căn hộ chung cư quận 7. ....................... 28
II.3 Giá một số căn hộ chung cư trên địa bàn quận 7 đang giao dịch trên thị trường
hiện nay.......................................................................................................................... 32
II.4 Phân tích 3 dự án cụ thể đại diện cho 3 loại hình căn hộ trên địa bàn quận 7 ........ 33
II.4.1 Căn hộ trung bình, thấp - Dự án The Era Town (phường Phú Mỹ). ............... 33
II.4.2 Căn hộ cao cấp - Dự án Sunrise City (phường Tân Hưng). ............................ 38
II.4.3 Căn hộ siêu cao cấp “Penthouse”. ................................................................... 43
II.5 Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất hướng phát triển cho phân khúc
căn hộ chung cư ............................................................................................................. 47
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................... 55
PHỤ LỤC
DANH SÁCH CÁC CHỮ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Tp.HCM
: thành phố Hồ Chí Minh
Cty CP
: công ty cổ phần
BĐS
: bất động sản
QĐ
: quyết định
Căn hộ
: căn hộ chung cư
Đvị
: đơn vị
CH
: căn hộ
CHCC
: căn hộ cao cấp
TS
: tiến sĩ
&
: và
DANH SÁCH CÁC BẢNG
DANH SÁCH BẢNG
Bảng 1: Dự bán dân số và nhu cầu nhà ở đến năm 2015 .....................................trang 16
Bảng 2: Giá một số dự án trên địa bàn quận 7 .............................................................. 32
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Các quyết định mua căn hộ .................................................................trang 25
Biểu đồ 2: Diện tích căn hộ dự kiến mua ...................................................................... 26
Biểu đồ 3: Thời gian mong muốn ngân hàng cho vay .................................................. 27
Biểu đồ 4: Phương thức thanh toán mong muốn ........................................................... 27
Biểu đồ 5: Nguồn cung căn hộ qua các năm 2003-2012 ............................................... 28
Biểu đồ 6: Lượng cung số căn hộ chung cư ở TPHCM trong năm 2012
theo tiến độ thi công ..................................................................................... 29
Biểu đồ 7: Số lượng căn hộ chào bán trong năm 2012 ................................................. 30
Biểu đồ 8: Nợ xấu bất động sản quý I năm 2012 .......................................................... 49
DANH SÁCH CÁC HÌNH MINH HỌA
Hình 1: Sự phát triển của thị trường theo mô hình bậc thang ................................trang 8
Hình 2: Sơ đồ biểu diễn sự dịch chuyển của đường cầu ................................................. 9
Hình 3: Sơ đồ biểu diễn sự dịch chuyển của đường cung ............................................. 11
Hình 4: Bản đồ vị trí quận 7 TP.HCM .......................................................................... 17
Hình 5: Sơ đồ hoạt động của cty CP BĐS Phát Hưng .................................................. 19
Hình 6: Các công ty đối tác của công ty CP BĐS Phát Hưng ....................................... 20
Hình 7: Sơ đồ vị trí (phải) & các tiện ích xung quanh căn hộ The Era Town (trái) ..... 34
Hình 8: Phối cảnh chung của dự án The Era Town ....................................................... 35
Hình 9: Cách bố trí căn hộ trên một sàn của dự án The Era Town ............................... 36
Hình 10: Sơ đồ bố trí dự kiến bên trong của căn hộ The Era Town ............................. 37
Hình 11: Bản đồ vị trí dự án Sunrise City ..................................................................... 39
Hình12: Mặt bằng căn hộ điển hình của Khu nam Sunrise City ................................... 40
Hình 13: Phối cảnh tổng thể của dự án Sunrise City ..................................................... 41
Hình 14: Phối cảnh bố trí bên trong của căn hộ Sunrise City ....................................... 42
Hình 15: Mô hình căn hộ Penthouse ............................................................................. 44
Hình 16: Thiết kế bên trong & ngoài của căn hộ Penthouse ......................................... 45
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng cấu thành của nền kinh tế, kể
cả nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa và có sự quản lý của Nhà nước như ở nước ta. Nó tác động mạnh mẽ đến sự
tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư vào bất động sản, tác động đến
thị trường tài chính, thị trường hàng hóa, thị trường lao động, tạo cơ hội về nhà ở cho
mọi tầng lớp nhân dân.
Hiện nay với xu hướng đô thị hóa cũng như việc tăng dân số và cùng với quỹ đất
hạn hẹp của thành phố Hồ Chí Minh thì để mỗi người hoặc mỗi hộ gia đình sở hữu
một diện tích đất đủ quy chuẩn để xây nhà thì điều đó vô cùng khó khăn. Bên cạnh đó
cùng với việc thực hiện chủ trương sử dụng đất một cách hợp lý nhất và hiệu quả nhất
thì mật độ sử dụng đất lại càng được quan tâm hơn trong giai đoạn này.
Ngoài ra, trong tình hình kinh tế khó khăn của nền kinh tế hiện tại, thu nhập của
người dân Việt Nam không cao nhưng giá bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng
lại thuộc vào hàng nhất nhì thế giới. Do đó, để sở hữu được một căn nhà riêng là điều
khó khăn cho nhiều người dân ở thành phố Hồ Chí Minh. Và càng khó hơn cho người
dân ở quận 7, trong khi đất ở khu vực này thì ít mà giá thì lại tương đối cao so với cả
nước, do đó để tìm được một căn nhà cho bản thân cùng gia đình trở thành một nổi lo
vô cùng lớn cho người dân quận 7 thành phố Hồ Chí Minh.
Để khắc phục tình trạng này, các căn hộ chung cư ra đời là một giải pháp rất hữu
dụng. Loại hình này vừa đáp ứng được nhu cầu tiết kiệm đất, giá thành tương đối giảm
so với nhà riêng lẻ nhưng vẫn đảm bảo tiêu chuẩn về một căn hộ cho người dân sử
dụng nó kèm theo những tiện ích xung quanh, cùng với một môi trường sống lành
mạnh. Do đó, ngày càng có nhiều dự án chung cư ra đời trong khu vực quận 7 thành
phố Hồ Chí Minh với đủ loại hình căn hộ từ trung bình thấp, cao cấp cho đến siêu cao
cấp để đáp ứng nhu cầu của người dân nơi đây.
Nhận thấy phân khúc căn hộ chung cư ngày càng có ưu thế để phát triển nhưng
do thói quen của người Việt Nam từ xưa đến nay là nhà thì phải đi liền với đất và tâm
lý của người Việt Nam từ trước đến giờ cứ nghĩ căn hộ là nhà chung cư tức rẻ tiền còn
chất lượng thì lại không tốt, thì liệu họ có chấp nhận một loại hình nhà mới này hay
không? Và khi đó thì hướng phát triển cho loại hình nhà này sẽ như thế nào trong hiện
tại và tương lai? Được sự đồng ý của Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản của trường
Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh cùng với sự hướng dẫn của Thạc sĩ Huỳnh
Thanh Hiền tôi thực hiện đề tài: “Phân tích thị trường bất động sản khu vực quận 7
thành phố Hồ Chí Minh phân khúc căn hộ chung cư”.
- Trang 1 -
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Tìm hiểu thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản trên địa bàn quận 7
thành phố Hồ Chí Minh.
Tìm hiểu các tác nhân tác động đến sự hình thành và phát triển phân khúc căn hộ
chung cư trên địa bàn quận 7 thành phố Hồ Chí Minh.
Tìm hiểu hoạt động kinh doanh của phân khúc này trên thị trường ở khu vực
nghiên cứu. Trên các cơ sở đó đề ra một số hướng để phát triển phân khúc căn hộ
chung cư ở quận 7 nói riêng và thị trường bất động sản ở quận 7 nói chung.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các quy luật kinh tế, quy luật giá trị và các chính sách của Nhà nước liên quan
đến bất động sản và thị trường bất động sản.
Đề tài được thực hiện trên phạm vi quận 7 thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng
thời gian từ 01 tháng 03 năm 2012 đến 01 tháng 07 năm 2012.
Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Đề tài thực hiện thành công sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn về tình hình hoạt động
của phân khúc căn hộ chung cư trong thị trường bất động sản khu vực quận 7 thành
phố Hồ Chí Minh.
Qua đó chúng ta sẽ có cái nhìn tổng quan hơn về phân khúc căn hộ chung cư, từ
đó sẽ có hướng phát triển cho loại hình nhà ở này. Đồng thời, chúng ta cũng có thể
thấy được mức độ chấp nhận đối với hình thức “sống mới” này của người dân như thế
nào.
- Trang 2 -
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh
PHẦN I
TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT
I.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
I.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
Khái niệm bất động sản
Nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, thì bất động sản là những tài sản bất động, là
những tài sản không thể hoặc khó có thể di dời được. Việc phân loại tài sản thành “bất
động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không
chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì tạo ra do sức lao động
của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phấn cấu thành lãnh thổ.
Trên thế giới, Pháp luật của nhiều nước đều thống nhất ở chỗ xem bất động sản
bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nước có những nét đặc thù riêng thể hiện phân loại và tiêu chí phân loại.
Chẳng hạn Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không là đất đai nói
chung. Mỗi nước lại có quan điểm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai
được coi là bất động sản như:
• Điều 100 Luật Dân sự của Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu
đất đai”.
• Điều 130 Luật Dân sự Nga năm 1944 đưa ra khái niệm chung về bất động
sản là “Những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”.
Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như
“tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.
Đã có rất nhiều khái niệm bất động sản được đưa ra nhưng nhìn chung ở nước ta,
cách phổ biến nhất về bất động sản đó là “ Bất động sản bao gồm nhà cửa, đất đai và
cả những tài sản gắn liền trên đất”.
Theo bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do Pháp luật quy định”.
Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Bất động sản là các
tài sản bao gồm: quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn
liền với đất đai”.
Nhưng cần hiểu rõ thêm là không phải đất đai nhà cửa nào cũng là bất động sản.
Một bất động sản thì phải có khả năng trao đổi trên thị trường, phải có giá trị, có chủ
- Trang 3 -
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh
quyền, có khả năng sinh lợi. Cụ thể, một tài sản được xem là bất động sản khi nó thỏa
các điều kiện sau:
• Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
• Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng;
• Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
• Không thể di dời nhưng những tài sản đó phải gắn liền với đất đai, di dời
hạn chế và tồn tại lâu dài.
Với các điều kiện trên ta có thể liệt kê một số bất động sản như sau:
•
•
•
•
•
•
•
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc di dời không đáng kể;
Các công trình hạ tầng gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng;
Vườn cây lâu năm;
Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng muối;
Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;
Một số công trình khai thác hầm lò,v.v….
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng Pháp luật của mỗi nước vì có những tài sản có quốc gia là động sản, nhưng ở
quốc gia khác lại được liệt kê vào danh mục bất động sản.
Những đặc điểm cơ bản của bất động sản
Có giá trị lớn: Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, do đó đầu tư kinh
doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn, chi phí xây dựng lớn và
giá trị đất đai rất cao.
Có giới hạn về diện tích bề mặt: Chính đặc điểm này làm cho quan hệ cung, cầu
về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu. Đây cũng là lý
do để giá bất động sản không ngừng tăng vì cầu về bất động sản ngày càng nhiều trong
khi nguồn cung lại có hạn.
Tính cố định về vị trí: người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến
nơi khác. Điều này tạo nên giá trị độc nhất của bất động sản cũng như sự khác biệt của
bất động sản này với bất động sản khác hay giữa hàng hóa bất động sản với hàng hóa
khác. Và cũng chính vì thuộc tính này làm ảnh hưởng đến quỹ đất theo nhu cầu của
người dân.
Tính dị biệt: những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,
hướng, cảnh quan...làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị
biệt của bất động sản. Vì tính dị biệt, mỗi bất động sản trở thành một loại hàng hóa
riêng biệt, không cái nào hoàn toàn giống cái nào. Và cũng vì bất động sản có tính chất
này nên việc xác định cung, cầu, giá cả trở nên phức tạp hơn và thị trường cũng bị ảnh
hưởng theo.
- Trang 4 -
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh
Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham gia
vào quá trình tái sản xuất xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Bên cạnh đó, đất
đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi
công trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế
xã hội có liên quan. Tính ảnh hưởng lẫn nhau đó của các bất động sản quyết định đến
quy hoạch của cả một khu vực.
Tính khan hiếm: khái niệm khan hiếm gắn liền với nhu cầu và cầu. Tuy nhiên,
tính chất này chỉ là tương đối vì có nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng cũng có nơi
lại không ai cần.
Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: bất động
sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt. Do đó, Chính phủ các
nước đều quan tâm đến bất động sản, luôn điều chỉnh các chính sách về bất động sản
nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế trong lĩnh vực này. Các hoạt động trong lĩnh vực bất
động sản đều tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế – xã hội. Do đó, nó chịu sự
chi phối cũng như sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về
bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hóa bất động sản chịu
sự chi phối mạnh mẽ của các yếu tố này hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu
về bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu sự ảnh hưởng rất lớn của thị
hiếu, tập quán của dân cư tại đó. Ngoài ra, còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý,
xã hội, tôn giáo… cũng chi phối mạnh mẽ nhu cầu về bất động sản.
Hai thuộc tính cơ bản của bất động sản
Bất động sản có khá nhiều những đặc điểm, tính chất khác nhau nhưng các đặc
điểm, tính chất đó có thể được tổng hợp và phân thành hai nhóm thuộc tính cơ bản mà
bất kỳ bất động sản nào cũng có: vị thế và chất lượng bất động sản.
Vị thế “là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một
địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi
trường…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, theo nghĩa
đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể”.
Ngoài ra có thể hiểu vị thế nơi ở còn là tổng hòa các mối quan hệ xã hội. Nghĩa là vị
thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường, vị thế cao
hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội. Nơi
nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung
ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao.
Chất lượng bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số
lượng phòng tắm, số tầng cao… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản
phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có,… nó là cơ sở
tạo ra giá trị sử dụng của bất động sản.
I.1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
- Trang 5 -
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh
Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản
Khái niệm về thị trường bất động sản
Dựa trên các phân tích lý luận, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên
cứu bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị
trường bất động sản. Nhưng chung quy lại thì thị trường bất động sản có thể hiểu
thống nhất như sau: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn,
định giá…giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà nước
đối với các thị trường có tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh bất động sản của các chủ thể thị trường.
Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau
Căn cứ vào loại hình giao dịch:
•
•
•
•
Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
Thị trường cho thuê bất động sản.
Thị trường thế chấp bất động sản.
Thị trường góp vốn liên doanh.
Căn cứ vào tính chất, trình tự bất động sản gia nhập vào thị trường.
• Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê (quyền
sử dụng đất). Thị trường này còn được gọi là thị trường bất động sản sơ cấp.
• Thị trường cấp 2: là thị trường xây dựng các công trình để bán, cho thuê,
thế chấp hoặc gốp vốn.
• Thị trường cấp 3: đây là thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã
được mua hoặc cho thuê.
Trong thị trường đất đai còn đưa ra khái niệm:
• Thị trường sơ cấp: được hình thành từ khi Nhà nước giao hoặc cho thuê đất.
• Thị trường thứ cấp: được hình thành từ khi nhận quyền sử dụng đất đến khi
tiến hành giao dịch về hàng hóa bất động sản.
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi gồm có:
• Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất như: thị trường đất đai (đất ở đô
thị, đất ở nông thôn; đất nông nghiệp, lâm nghiệp…), thị trường bất động sản nhà
xưởng công nghiệp…
• Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng như: thị trường nhà ở, bất động
sản thương mại, văn phòng….
• Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động
sản tư liệu tiêu dùng như: đường, cầu cống…
Căn cứ vào khu vực có bất động sản:
- Trang 6 -
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh
• Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng
công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại…
• Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất phi nông
nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường đất nhà xưởng sản xuất nông
nghiệp…
• Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, thị trường nhà ở, thị trường công
cộng…
Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
• Thị trường đất đai: nông nghiệp, phi nông nghiệp.
• Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn,…) và
công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế…).
• Thị trường công trình công nghiệp: nhà xưởng, khu công nghiệp, khu chế
xuất…
• Thị trường nhà ở: nhà ở đô thị và nhà ở nông thôn. 1
• Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản là các bất động sản
phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch…) như di
sản văn hóa vật thể, di tích lịch sử….
Tuy nhiên thị trường bất động sản không chỉ hiểu đơn giản là tổng thể các quan
hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Bởi nó có những đặc
điểm khác biệt so với các loại hàng hóa khác, dẫn đến thị trường bất động sản có
những đặc điểm khác biệt so với các thị trường khác.
Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường mang tính không đồng nhất: bởi tính cố
định, tính khan hiếm và tính giá trị gia tăng của đất đai. Có người cho rằng thị trường
bất động sản là thị trường cạnh tranh độc quyền do tính không thuần nhất, tính dị biệt
của sản phẩm hàng hóa bất động sản. Nhận định này dẫn đến việc tối đa hóa tính phân
khúc của thị trường và phủ định khả năng nhận thức những quy định chung của thị
trường2. Có khả năng thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhóm bởi tính vị
thế và cố định của đất đai.
Thị trường bất động sản thường phát triển theo mô hình bậc thang: với các tầng
nấc “đóng băng” và “sốt nóng”. Trong quá trình đó giá cả đất đai và bất động sản có
xu hướng tăng (hình 1.1)
“Sốt nóng”
1
2
trường
triển
Giáo trình Thị trường bất động sản, Trường Đại học kinhThị
tế quốc
dân phát
Hà Nội.
băng” 2006. Bài giảng Thị trường Bất động sản,
Trần “Đóng
Thanh Hùng,
liệu lưu
hành nội bộ).
theo(Tài
hướng
đi lên
- Trang 7 -
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh
Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực và tính phân khúc sâu sắc:
Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu
sự ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tập quán, thị
hiếu, tâm lý của từng vùng miền lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường
bất động sản mang tính chất vùng, khu vực sâu sắc. Ngoài ra, quan hệ cung cầu, giá cả
bất động sản thường chỉ ảnh hưởng và được xác định trong một khu vực nhất định. Do
đó việc xác định tổng cung, tổng cầu và giá cả thị trường bất động sản vì vậy mà gặp
nhiều khó khăn.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: đặc điểm này xuất phát từ
đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như thị
hiếu, tập quán. Mặt khác, việc mua bán, giao dịch các bất động sản được thực hiện
thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc môi giới, hoặc cá nhân với người
môi giới, hoặc qua các kênh truyền thông báo chí. Do đó không tạo nên một thị trường
tập trung dẫn đến rất khó khăn trong việc tiếp cận thông tin về những giao dịch cùng
với các biến động trên thị trường này, cũng như khó có thể xác nhận lại độ tin cậy của
thông tin có được là bao nhiêu. Do đó, làm cho thị trường bất động sản trở nên không
minh bạch và hoàn hảo.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: bất động sản là tài
sản lớn của quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động
mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về bất động sản
đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp
luật riêng về bất động sản và hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và
nhà ở.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn: đặc điểm
của bất động sản là có giá trị cao, nên phải bỏ ra một nguồn vốn nhiều mà tính thanh
khoản lại không thể nhanh như các hàng hóa khác, do đó một khi thị trường vốn thay
đổi sẽ kéo theo cả một hệ lụy đối với thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản có tính phân khúc: thị trường bất động sản có tính phân
khúc cao do tính không đồng nhất của sản phẩm. Thị trường này phân khúc về giá, về
người sử dụng và cả về chủ đầu tư.
- Trang 8 -
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh
Thị trường bất động sản có tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch:
vị trí bất động sản giao dịch không là nơi diễn ra giao dịch mà phần lớn là ở một địa
điểm khác.
I.1.1.3 Quan hệ cung cầu của thị trường bất động sản
Cầu bất động sản
Cầu về bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa bất động
sản đó trên thị trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu hàng hóa bất động sản có một sự
khác biệt khá lớn về quy mô, phạm vi.
Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng. Trong thực tế
cầu lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh
toán, có những đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, nhưng
lại có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng mà lại có nhu cầu đầu tư sinh lợi, thì
khi đó cầu cũng sẽ xuất hiện trên thị trường.
Cầu cũng có quy luật của nó và có thể tóm tắt ngắn gọn như sau:
• Giá tăng thì lượng cầu giảm;
• Giá giảm thì lượng cầu tăng.
Độ co giản của cầu:
Hình 2: Sơ đồ biểu diễn sự dịch chuyển của đường cầu.
P: giá cả đvị bđs
Q: số lượng cầu của đvị thời gian
D: đường cầu bđs
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản
- Trang 9 -
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh
Sự tăng trưởng về dân số: lượng cầu bất động sản là một đại lượng tỷ lệ thuận
với yếu tố dân số nên khi dân số tăng (đặc biệt là tăng cơ học) làm tăng mọi nhu cầu
của xã hội, trong đó có nhu cầu về nhà ở.
Thu nhập của dân cư: khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về
nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và sẽ chậm dần khi đã đến
mức bão hòa về nhu cầu nhà ở tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà
ở thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp sẽ tăng lên.
Giá cả tiêu dùng: thặng dư tiêu dùng về nhà ở thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu
dùng nhà ở còn thấp và tăng rất nhanh khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần
thiết.
Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ: thị trường bất động sản chịu
sự chi phối của các chính sách pháp luật, kinh tế- xã hội do đó cầu bất động sản cũng
chịu sự chi phối này một cách tương tự.
Cung bất động sản
Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên với số lượng có giới hạn và con người không
thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng thêm nguồn cung theo ý muốn.
Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền với các
điều kiện vốn có về đặc điểm tự nhiên. Do vậy, cung về bất động sản không thể điều
chỉnh theo không gian cũng như chủng loại hay chất lượng, lại càng không thể dịch
chuyển hàng hóa này từ nơi này đến nơi khác, từ vùng này đến vùng khác, đặc biệt
không thể xuất khẩu hay nhập khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác.
Cung bất động sản cũng có quy luật của nó và được tóm tắt như sau:
• Giá tăng thì cung tăng;
• Giá giảm thì cung giảm.
- Độ co giản của cung :
- Trang 10 -
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh
Hình 3: Sơ đồ biểu diễn sự dịch chuyển của đường cung
P: giá cả đvị bđs
Q: số lượng cung của đvị thời gian
S: đường cung bđs
Các yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản
Giá cả bất động sản: đây là yếu tố quan trọng nhất đối với sự biến động về mức
cung bất động sản. Cũng giống như các hàng hóa khác, cung bất động sản sẽ tăng lên
khi giá cả của bất động sản tăng lên.
Quỹ đất trong quy hoạch của Chính phủ: nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động
sản nhiều nhất sau giá cả là phải kể đến các chính sách của Chính phủ về việc quản lý
xây dựng bất động sản. Các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình thường
làm cho đường cung dịch chuyển về phía bên trái (giảm cung). Ngược lại, việc mở
rộng quy hoạch và chuyển mục đích sử dụng đất làm cho đường cung dịch chuyển
đáng kể về phía bên phải (tăng cung).
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng: kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng và giá
trị của bất động sản hiện có. Nó cũng làm cho điều kiện tiếp cận với đất đai dễ dàng
hơn và như thế sẽ làm cho bất động sản có thể tham gia vào nguồn cung, từ đó làm
tăng nguồn cung lên.
Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản: yếu tố này ảnh hưởng khá
lớn đến lượng cung về nhà ở. Khi giá cả các nguyên liệu xây dựng hạ xuống thì giá
thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung cấp nhà ở với giá thấp sẽ được mở rộng
và ngược lại.
Chính sách và pháp luật của Nhà nước: Nhà nước quy định rất rõ và cụ thể các
quyền đối với bất động sản. Đây là điều kiện để xét một bất động sản cụ thể có đủ điều
kiện tham gia và thị trường bất động sản hay không.
I.1.1.4. Khái niệm và phân loại nhà ở - nhà chung cư
Khái niệm
Theo điều 1 Luật Nhà ở năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam quy định: nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
- Trang 11 -
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh
Chung cư là một tòa nhà ở có nhiều tầng, nhiều hộ ở, có cấu trúc kiểu căn hộ
khép kín, có lối đi, cầu thang chung và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung (theo
Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD).
Nhà chung cư là loại nhà phục vụ cho nhiều hộ gia đình với số tầng từ 4 trở lên.
Nhà chung cư là loại nhà phổ biến nhất trong các thành phố và được xây dựng với
khối lượng tương đối lớn, loại nhà này gồm một số kiểu căn hộ nhất định tương ứng
với các kiểu gia đình khác nhau, mỗi căn hộ là một tổ hợp của các không gian và diện
tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín của một gia đình.
I.1.4.2 Phân loại
Phân loại nhà ở
Phân loại theo độ cao:
• Nhà ở thấp tầng: 1 đến 2 tầng.
• Nhà ở nhiều tầng: từ 3 đến 6 tầng.
• Nhà ở cao tầng trung bình: từ 8 đến 16 tầng.
• Nhà ở cao tầng: từ 16 đến 30 tầng.
• Nhà siêu cao tầng: từ 30 tầng trở lên.
Phân loại dựa vào đối tương phục vụ và ý nghĩa:
• Nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình khá.
• Nhà ở dành cho người có thu nhập cao.
• Nhà ở tạm thời.
• Nhà ở kiểu sang trọng có tiêu chuẩn cao.
Phân hạng chung cư
Theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD thì chung cư được phân hạng như sau:
Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn
hảo.
Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy
hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị
và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.
Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để
đưa vào khai thác sử dụng.
- Trang 12 -
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh
I.1.2 Cơ sở pháp lý
• Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
• Luật nhà ở số 56/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực từ ngày
1/7/2006.
• Luật Dân sự 2005 số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14-6-2005, có hiệu lực từ
ngày 1-1-2006.
• Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006.
• Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Thủ tướng Chính
phủ về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
• Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
• Thông tư 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ TN&MT Hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai.
• Nghị định số 90/2006/TT-BXD ngày 06/09/2006 hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
• Thông tư số 05/2006/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị
định số 90/2006/NĐ-CP.
• Thông tư 01/2009/TT-BXD quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư
trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở.
• Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ hướng dẫn thi
hành luật nhà ở.
• Thông tư 14/2008/TT-BXD hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư.
• Quy chuẩn kỹ thuật quốc tế về quy hoạch xây dựng (Bộ Xây Dựng) và tiêu chuẩn
thiết kế (TCXDVN 323 : 2004).
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
I.1.3.1 Tình hình phát triển về kinh tế - xã hội của quận 7 trong thời gian
qua
Từ một vùng đầm lầy trũng đất phèn ngập lụt sau 15 năm kể từ ngày thành lập
(năm 1997) với các chính sách an sinh xã hội cùng với những đường lối, chủ trương
của Đảng và chính quyền địa phương thì quận 7 của thành phố Hồ Chí Minh đã “thay
da đổi thịt” từng ngày với nhiều kết quả đạt được ngoài cả sự mong muốn. Bên cạnh
đó, theo ông Nguyễn Văn Minh nguyên Bí thư – Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận 7 thì
việc đầu tư, phát triển khu chế xuất Tân Thuận và đầu tư xây dựng khu đô thị mới
Nam Sài Gòn với khu đô thị kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng là một trong những thuận lợi to
lớn của quận.
- Trang 13 -
Ngành Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Đoàn Thụy Yến Linh
Qua 15 năm hình thành và phát triển với những chủ trương như xây dựng nhà
cho người có thu nhập thấp, xây dựng lại trường học, nâng cấp xây dựng các tuyến
đường nối liền giao thông giữa quận 7 với các khu vực lân cận…thì nay đã đạt được
các thành tựu đáng kể như sau:
• Về giáo dục: trước đây, cả quận chỉ có 27 trường công lập, 4 trường tư thục
với phòng ốc lụp xụp, hạ tầng cơ sở yếu kém. Sau 10 năm với quỹ đầu tư cho giáo
dục hơn 412 tỷ đồng thì cả quận đã có 45 trường công lập, 35 trường tư thục, 8
trường cao đẳng và đại học mà trong đó có những trường là niềm mơ ước của các
bậc phụ huynh cho con em mình được trao dồi kiến thức tại đây như hệ thống
trường Bán công Nam Sài Gòn, Trường Quốc tế Nam Sài Gòn, Trường Đài Bắc,
Hàn Quốc, Nhật Bản, Trường Đại học RMIT. Bên cạnh đó quận đã đạt chuẩn phổ
cập trung học cho 10/10 phường với học vấn của người dân là trên lớp 9 trong cả
quận.
• Về kinh tế: từ vùng nông thôn ngoại thành với kinh tế nông nghiệp lạc hậu
trước đây, thì hiện tại quận 7 đã trở thành một vùng thương mại - dịch vụ với tốc
độ tăng trưởng kinh tế hàng năm là 16,5%, riêng công nghiệp xây dựng thu về
21,2% mỗi năm trên tổng doanh thu của quận, tổng thu thuế tăng 32 lần (đạt
865.405 triệu đồng, tăng 104,8%) so với 15 năm trước. Quận 7 sau một khoảng
thời gian ngắn đã từ một vùng ngập nước nay đã trở mình thành một vùng trù phú
với các yếu tố “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” đã hội nhập đầy đủ tại đây.
• Về xã hội: tỷ lệ tăng dân số tự nhiên dưới 1%/năm, không còn hộ nghèo với
mức thu nhập dưới 6 triệu/năm/người, nhưng còn khoảng 1000 hộ có thu nhập
dưới 12 triệu/năm/người. Do đó, quận đã có nhiều chính sách từ các cấp lãnh đạo
để trong vòng 5 năm tới quận sẽ không còn hộ nghèo với mức thu nhập dưới 12
triệu/năm/người.
• Về cơ sở hạ tầng: nếu như trước đây quận 7 bị tách biệt với các quận khác
bởi những con kênh, rạch lớn thì nay quận đã nâng cấp xây dựng các tuyến đường
nối liền giao thông. Kết quả là đã xây dựng được 8 tuyến đường chính, 9 cây cầu
(trong đó có những cầu mang tính chất huyết mạch như cầu Kinh Tẻ và cầu Tân
Thuận 1, 2 nối liền quận 7 và quận 4, cầu Phú Mỹ nối liền quận 7 và quận 2) và
113 tuyến đường nội bộ khu dân cư. Bên cạnh đó quận còn có Bệnh viện FV quy
mô 220 giường và bệnh viện tim Tâm Đức (180 giường), Bệnh viện Việt Mỹ đã đi
vào hoạt động.
• Về nhu cầu nhà ở: với 7.334m2 cùng vốn đầu tư trên 91,2 tỷ đồng thì quận
7 đã bồi thường được 50 dự án với tồng diện tích là 303 ha và giải tỏa 6.099 hộ
dân. Hiện tại trên toàn quận có đến 48 dự án chung cư cung cấp cho toàn quận
khoảng 10.869 căn hộ. Trong vòng 5 năm tới quận dự kiến sẽ triển khai thêm 102
dự án căn hộ chung cư với quy mô là 450 ha để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho
người dân.
- Trang 14 -
