I. MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên, là nguồn lực có hạn, việc sử dụng tài nguyên
đất và phát triển kinh tế đất nước cần sử dụng một cách tiết kiệm để đảm bảo
hiệu quả cao là vấn đề vô cùng quan trọng và có ý nghĩa rất lớn.
Đối với cá nhân , từ đất con người có thể tạo ra thực phẩm phục vụ nhu cầu
của con người, tạo ra không gian sống phục vụ nhu cầu ở, tạo ra hạ tầng phục vụ
nhu cầu đi lại sinh hoạt giải trí… những nhu cầu thiết yếu cho sự tồn tại cơ bản
mình.từ những lợi ích có thể đem lại cho con người, đất đai được xem như là một
tài sản có giá trị lớn của mỗi cá nhân. Người ta có thể đem đất đai ra trao đổi,
mua bán như là hàng hóa để thu về nguồn vốn nhất định và do đó việc bảo vệ
quyền sở hữu, hưởng lợi từ đất đai trở thành vấn đề quan trọng được quan tâm.
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam
ngày càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam
cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị
trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ
hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.
Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt
động không theo quy luật tự nhiên, chưa bắp kịp theo sự phát triển của các nước
trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và
chất, đặc biệt trong lĩnh vuẹc dịch vụ bất động sản.
Vì vậy cần phải “phân tích môi trường kinh doanh bất động sản để thấy
được môi trường kinh doanh diễn ra như thế nào và có ảnh hưởng tiêu cực
hay tích cực”.
Tiểu luận bao gồm 4 Chương
•
•
•
•

chương I: Cơ sở khoa học về thị trường kinh doanh bất động
sản

chương II: Cơ sở pháp lý về thị trường kinh doanh bất động sản
chương III: Thực trạng về môi trường kinh doanh bất động sản
tại tỉnh Vĩnh Phúc.
chương IV: Kết luận và kiến nghị


CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học về thị trường kinh doanh bất động sản
1.1 Khái quát về bất động sản
1.1.1. Định nghĩa
Ở Việt Nam, trước khi ban hành bộ luật dân sự 2005, trong hệ thống pháp
luật cũng như quản lý và hoạt động kinh tế, người ta thường sử dụng thuật ngữ tài
sản cố định. Khi có Bộ luật dân sự 2005 “ bất động sản là các tài sản bao gồm:
đất; hà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản
khác do pháp luật quy định.
1.1.2. Phân loại bất động sản
Tùy theo mục đích nghiên cứu và tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách
phân loại BĐS:
Căn cứ về mắt quản lý xây dựng và phát triển BĐS, có thể chia BĐS thành
ba nhóm:
+BĐS có đầu tư xây dựng: gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương
mại dịch vụ, BĐS hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). Trong nhóm này,
BĐS nhà đất là nhóm cơ bản, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố chủ quan, khách quan. Nhóm này chiếm đa số giao dịch trên thị
trường ở tất cả các nước trên thế giới.
+BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này thường là đất nông
nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản…còn gọi là đất dưới dạng tư liệu sản
xuất.
+BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoa vật thể, đền chùa, nghĩa trang.

Căn cứ về mặt kinh tế và các nhà kinh tế trên thế giới chia thành 5 loại chủ
yếu theo từng lĩnh vực
+ Nhà ở : là loại bất động sản được sử dụng làm nới trú ngụ cho các gia
đình, cá nhân.
+Bất động sản công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng
máy, nhà kho, các nhà máy điện, nhà máy nước…
+Bất động sản thương mại bao gồm các tòa nhà văn phòng, trung tâm
thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi
công ích, khu vui chơi thể thao…
+Bất động sản sử dụng mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường
học, đền chùa, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng.
1.1.3. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản.
Bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt so với những hàng hóa khác
trong đó nổi bật nhất là tính cố định và giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục
đích sử dụng.
+Tính cố định: không giống các hàng hóa khác, người bán và người mua
có thể di chuyển hàng hóa tùy ý, hàng hóa BĐS không thể đem đi trưng bày ở
nơi khác mà phải thường được giới thiệu thông qua hình ảnh, bản vẽ hoặc các tài
liệu, hình thức mô tả khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch
vào quản lý hoạt động giao dịch khác với các thị trường hàng hóa khác như việc
giao dịch chứng từ về quyền sử dụng đất và phải đăng ký với cơ quan có thẩm


quyền nhằm quản lý chặt chẽ bất động sản và bảo vệ quyền của chủ sở hữu. Tính
cố định còn làm cho hàng hóa BĐS mang tính địa điểm và tính địa phương. Một
mảnh đất, một căn nhà về mặt địa thế gần như không thể lặp lại một cái tương tự
với cùng một loại BĐS nhưng địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.
+Tính giá trị cao: BĐS thường là các tài sản có giá trị lớn và có thể gia
tăng giá trị thông qua đầu tue, đầu cơ, kinh doanh. Với rất nhiều người , căn nhà
là tài sản lớn nhất của mọi gia đình. Loại kinh doanh này bao giờ cũng đòi hỏi

nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào của nhà đầu tư. Giá trị bất động sản đất
đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng. Nói một cách khác công tác quy
hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với bất động sản nói chung và nâng
cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.
+Tính hữu hạn: Đất đai là loại tài sản hầu như không thể gia tăng về mặt
số lượng. Diện tích bề mặt trái đất có hạn, do đó diện tích đất đai giới hạn từng
miếng đất, khu vưc, vùng, địa phương, lãnh thổ… chính vì tính khan hiếm, tính
cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt. Bản
thân đất không tự sinh sôi thêm được mà chỉ có thể có các công trình trên đất.
+Tính bền lâu: Tính chât này có được là do đất đai là tài sản do thiên
nhiên ban tăng, một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hại, trừ khi có
thiên tai, xói lở, vùi lấp. Điều này thể hiện rõ ở mặt đất đai không bị hao mòn và
gí có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng
trên đất sau khi xây dựng hoặc sử dụng được một thời gian được cải tạo nâng cấp
có thể tồn tại từ hàng trăm năm. Hàng hóa gì cũng có hưu hỏng và có lúc hết hạn
sử dụng riêng bất động sản thì không.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau : BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nahu rất lớn, giá
trị của BĐS này có thể tác động tới bất động sản khác, đặc biệt trong trường hợp
nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và
nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó.
+Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá
trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng
của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc
thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.
+Tính phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa
khác, nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng , mỗi khu vực, mỗi quốc gia rất khác
nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, yếu tố tâm lý, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,
tôn giáo, tâm linh.

+Tính dài hạn trong kinh doanh.
Khi quyết định đầu tư địa ốc cần có cam kết dài hạn vì, dù rằng sự nhanh
chóng đáp ứng nhu cầu cho cái lợi trước mắt cũng quan trọng, nhưng tính đường
dài mới thật sự là bản chất của loại kinh doanh này. Chẳng hạn đầu tư vào một
khách sạn bên đường xa lộ cần xem xét liệu trong thời gian tới người ta có xây
một con đường ngắn khác và bỏ qua tuyến xa lộ này không. Nếu tính xây dựng
siêu thị thì không phải xây đón đầu ở khu vực kế cân còn hoang vắng.


Các yếu tố cấu thành môi trường đầu tư bất động sản
a). các yếu tố tự nhiên
Yếu tố tự nhiên bao gồm yếu tố về khí hậu, thủy văn địa chất, địa hình, hệ
sinh thái và các điều kieenj tự nhiên khác là yếu tố quan trọng cấu thành nên môi
trường đâu tư bất động sản xủa mỗi quốc gia. Trong đó cụ thể:
+Vị trí địa lý:
Những quốc gia nằm trong khu vực có nền kinh tế thịnh vượng , năng động
sẽ có giá trị lớn hơn những nước nằm ở vùng xa xôi hẻo lánh. Những vùng nằm
ven biển, khí hậu ôn hòa thì thường có giá trị cao hơn hẳn vị trí khác ở vùng đồi
núi hiểm trở. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng,
đặc biệt là đối với việc xác định mức độ sinh lời của bất động sản.
+ khí hậu, phong cảnh thiên nhiên: môi trường trong lành hay bị ô
nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản và
mức độ thu hút phát triển các dự án đầu tư, khí hậu ổn định ôn hòa không quá
lạnh hay quá nóng, cảnh quan thiên nhiên đẹp cũng làm môi trường đầu tư bất
động sản hấp dẫn hơn so với những vùng có khí hậu khắc nghiệt.
+ Mật độ và mức độ gia tăng dân số
Với mỗi quốc gia, mật độ dân số càng cao thì giá cả bất động sản càng cao
vì cung giữ nguyên trong khi cầu có xu hướng gia tăng. Với những quốc gia đất
chật người đông như Nhật Bản, bất động sản luôn là một mặt hàng quan trọng,
trong khi với những đất nước có mật độ dân cư thưa thớt như Úc thì ít quan tâm

đến vấn đề này. Sự gia tăng dân số cũng như dẫn tới tăng nhu cầu về nhà ở, khi
dân số gia tăng,lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng theo với việc phải mở
rộng.
b). Các yếu tố chính trị, pháp luật
+ Sự ổn định chính trị xã hội: các nhà đầu tư xem xét đầu tiên yếu tổ ổn
định về chính trị, yếu tố này luôn có ý nghĩa quyết định đến việc thu hút đầu tư
nước ngoài. Họ chỉ muốn đầu tư vào những khu vực, những quốc gia có sự ổn
định chính trị - xã hội, có đủ năng lực và điều kiện thực hiện đầy đủ các cam kết
của mình với độ tin cậy cao. Hơn nữa, việc giữ vững ổn định về chính trị- xã hội
có ý nghĩa hết sức quan trọng với sự phát triển của ngành kinh doanh bất động
sản, ảnh hưởng trực tiếp với việc thu hút đầu tư, du lịch, tới hoạt động lưu trú,
hoạt động sản xuất kinh doanh. Nhà nước cần có biện pháp nhằm đảm bảo ổn
định chính trị - xã hội.
Các chính sách pháp luật
+Pháp luật là một trong những yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình
thành và phát triên của thị trường bất động sản. Hệ thống pháp luật của một quốc
gia thông thường sẽ quy định các về vấn đề, quuyền sở hữu, sử dụng đất đai, các
quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản… và hướng dẫn
các hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của cá
sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai. Cùng với các quy định
trong luật đất đai.
1.1.4.


+Các sắc thuế sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp nhà nước quản lý đất đai,
thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản chính thức, điều tiết cung cầu bất
động sản trên thị trường góp vốn làm cho thị trường bất động sản phát triển.
Công tác quy hoạch.
+Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất là việc quy hoạch mục
đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể, cũng là một nhân tố ảnh

hưởng đến cung, cầu về dất đai và thị trường bất động sản nói chung.
+ Thay đổi mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vuecj lân
cận. vấn đè này dê xnhaanj thất khi mà tiến trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phát
triển sẽ có một bộ phận đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển
công nghiệp, nhà ở cũng như các công trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh và đô
thị phát triển đến đâu, việc chuyển đất nông nghiệp.
c). Các yếu tố văn hóa.
Tập quán, truyền thống và thị hiếu có thể nói là yếu tố mang tính nhân văn của
thị trường bất động sản. Đối với thị trường bất động sản sự ảnh hưởng của các
yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu quan trong hơn so với các thị trường
khác như thị trường hàng hóa thông thường, thị trường lao động , hay thị trường
vốn. Yếu tố tập quán ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch mua bán, thuế mướn, thê
chấp…trên thị trường bất động sản giúp đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch
trên các phương diện như đảm bảo độ tin cậy giữ các bên mua và bên bán và đi
thuê.
d) Các yếu tố về kinh tế.
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng
làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đich xây dựng các cơ sở sản
xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như đường sá, bưu chính viễn thông, các khu
thương.
Điều này đã làm gia tăng các giao dịch đất đai và các bất động sản khác trong
nền kinh tế hay thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Bên cạnh đó, sự phát
triển của khao học kỹ thuật và công nghệ trong nền kinh tế nói chung hay ngành
công nghệ và vật liệu nói riêng lại tạo thành những yếu tố tác động trực tiếp đến
việc tạp ra những bất động sản mới phù hớp với yêu cầu sản xuất, thương mại, du
lịch ,dịch vụ đời sống.
1.2.

Quy mô của thị trường bất động sản


+Theo chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị đến
năm 2020 đạt 460.000 ha, tỷ lệ đô thị hóa từ 28 % dự kiến đến năm 2025 đạt
45%. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thi để đáp ứng cho dân đô thị ngày
càng tăng cao, dự kiến đến năm 2025 số dân ở khu vực đô thị sẽ tăng lên 46 triệu
người.
+ Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã
cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở /người ở
tại đô thị vào năm 2020.


+ Nhu cầu thì rất là lớn ,nhưng hiện nay giá bất động sản đang cao hơn
nhiều so với mức mà người dân có thể mua được nên dẫn tới hiện tượng đóng
băng, khó tiêu thụ được các bất động sản ở các phân khúc tầm cao cấp và tầm
trung.
Đóng băng bất động sản
+“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản
hiện nay. Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài. Thị trường
bất động sản Việt Nam vẫn còn đang phát triển, không hề có băng.
+ Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên
khiến rất nhiều người được lợi trong lĩnh vực này.
+ Thị trường bất động sản hiện nay không đóng băng , như một vài năm
trước các nhà đầu tư, địa ốc chỉ cần việc quy hoạch, xây nhà để bán, có nhiều
người mua. Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là bán được và yếu tố lựa chọn
của người tiêu dùng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. Những khu căn hộ cấp
cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc nước ngoài thiết kế vẫn phải chiều
lòng khách hàng của mình bằng cách xây dựng nhưng căn hộ mẫu đề người mua
có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá nó trước khi mua.
1.4. Thị trường bất động sản
1.4.1. Khái niệm thị trường bất động sản
+ Thị trường bất động sản của các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho

thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến môi giới, tư vấn giữ các chủ thể
trên thị trường và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể
trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
có tác động quyết định đến sự thúc đẩy hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối
với thị trường bất động sản.
+ Có thể nói cùng với sự phát triển kinh tế xã họi và nhu cầu sự dụng đất,
sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai
chuyển thành hàng hóa.
+ Thị trường nhà đát là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền
sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó.
+ Bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tê, liên quan trực tiếp
đến khối lượng tài sản lớn: quy mo, tính chất, giá trị, có tác động trực tiếp đến các
thị trường khác như thị trường tài chính, thị trường lao động. Qua kênh bất động
sản có thể huy động nguồn vốn nội tại.
1.4.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
1.3.

+ Không có thị trường trung tâm; thị trường bất động sản chưa hình thành
được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp
nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được
thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh bất
động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị
trường trung tâm nên các thông tin về thị trường khó thu nhập và có độ tin cậy
thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt Nam, các
công ty kinh doanh địa ốc và các công ty môi giới bất động sản đã hình thành và


phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị trường diễn ra một
cách dễ dàng.
+Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc

tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời, sự
thừa thãi ở những nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở những nơi khác làm
cho thị trường bất động sản mang tính chất địa phương.
+ Mặt khác , sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và
mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng khác nhau về số lượng, hình
dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị
trường bất động sản của từng địa phương.
+ Thi trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, thị trường bất
động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiêó của nahf nước
nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng
hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuấ và các thị trường khác. Bên cạnh đó do
không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc
quyền. các thông tin về uy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai
chưa được phổ biến triệt để , điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh
tranh ngầm, nhưng không hoàn hảo.
+ Thi trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tê, tín dụng và với sự phát triển kinh
tế của một quốc gia; hầu hết các khoản đầu tue đều đi vào hai luồng là đầu tư vào
tài sản hoặc đầu tư trên thị trường tài chính tiền tê. Trong mọi thời điểm nguời ta
luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt
khác, bản thân các giao dịch về bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát
triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn
định.
1.5. Môi trường đầu tư bất động sản
1.5.1. Môi trường đầu tư
Theo báo cáo phát triển thế giới của World Bank 2005. Môi trường đầu tư
được định nghĩa: “ là tập hợp các nhân tố hình thành nên cơ hội và chính sách ưu
đãi với các doanh nghiệp nhằm đầu tư hiệu quả, phát triển mở rộng và tạo công
ăn việc làm”. Trên cả phương diện lý thuyết lẫn thực tiễn, phạm vi và bản chất
của các quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh và các thị trường nhân tố môi trường đầu tư và kinh doanh – có ảnh hưởng đáng kể theo hướng có lợi đến

năng suất, mức tăng trường của hoạt động kinh tế
Cũng theo world Bank. “ Môi trường đầu của một nước là môi trường dành
cho hoạt động kinh tế tư nhân. Chất lượng của môi trường đầu tư được quyết định
dựa vào mức độ rủi ro và chi phí giao dịch của việc đầu tư và vận hành kinh
doanh mà trước tiên được quy định bởi khung pháp lý, các rào cản và các điều
kiện thị trường lao động, tài chính, công nghệ thông tin, cơ sở hạ tầng và các đầu


vào sản xuất. chính phủ tác động đến môi trường đầu tư thông qua các chính sách,
pháp chế và mối quan hệ với thành phần kinh tế.
1.5.2 Môi trường đầu tư bất động sản.
Hiện nay chưa có khái niệm chính tắc về môi trương đầu tư bất động sản
nhưng trong phạm vi bài tiểu luận này, môi trường đầu tư bất động sản được xem
xét là “ sự tổng hợp và tác động lẫn nhau giữa các tác nhân kinh tế chính trị, văn
hóa xã hội, tác động trực tiếp hoặc gián tiếp tới các hoạt động kinh doanh của nhà
đầu tư bất động sản”. Bất động sản là một ngành đặc thù trong đó những yếu tố
liên quan đến môi trường văn hóa, chính trị, thể chế tác động trực tiếp và nhạy
cảm đối với quyết định của nhà đầu tư cũng như biến động của thị trường. Môi
trường đầu tư bất động sản hấp dẫn liên quan trọng để phát triển bất động sản và
tăng trưởng kinh tế của mỗi quốc gia.
1.6. Phạm vi cạnh tranh.
1.6.1. Xu hướng cạnh tranh của thị trường bất động sản.
Để vượt qua được khủng hoảng kinh tế và cạnh trạnh của các ngành nghề
rất khốc liệt. Đứng trên xu thế đó thị trường bất động sản được gắn kết chặt chẽ
với quy hoạch các ngành nghề khác và phụ thuộc nhiều vào thị trường tiền tệ. để
ngành kinh doanh bất động sản phát triển một cách đơn lẻ. Do đó cần có sự liên
kết để phát huy được thế mạnh.
1.6.2. Cơn đại “Hồng thủy”
Đó chính là cuộc khủng hoảng tài chính kinh tế , toàn cầu diễn ra và cuối
năm 2008 đầu năm 2009 các ngân hàng liên tiếp tuyên bố phá sản , diễn ra đầu

tiên ở nước Mỹ . Sau đó lan ra các ngân hàng ở Anh, Pháp, Đức và sau đó lan đến
tất cả các khu vực trên thế giới, làm cho nền kinh tế chao đảo. thị trường bất động
sản cùng hòa nhịp với xu thế đó làm cho thi trường bị đóng băng gây lên hiện
tượng bong bóng bất động sản. Làm cho các nhà đâu cơ dở khóc dở cười, gây lên
nhiều cuộc thay đổi lớn.


Chương II Cơ sở pháp lý về thị trường kinh doanh bất động sản
2.1.

Cơ sở pháp lý về luật kinh doanh bất động sản năm 2006

+ Với sự ra đời của hàng loạt các chính sách , cũng như nghị định thông tư,
quy định chi tiết về luật kinh doanh bất động sản. Đã góp phần hệ thống hóa được
cơ sở pháp lý về lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhạy cảm trong thời gian trước
đây. Khi chưa có các văn bản pháp quy nào quy định rõ ràng việc kinh doanh bất
động sản, dẫn đến khó triển khai và áp dụng luật nào cho phù hợp
+ Nghị định 02 , với quy định các khu đô thị mới phải rộng ít nhất 20ha,
chủ đầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc những nhà
đầu tư không có vốn hoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này.
+ Nghị định 02 lại tạo ra hướng mở là chủ đầu tư khu đô thị mới được
chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cấp 2 khi đã có
các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt. chủ đầu tư
cấp 2 phải hoàn thành dự án đúng mục đích , nội dung xây dựng và tiến độ dự án
được duyệt, với hướng mở như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ có cơ hội tránh được các
khoản vay ngân hàng rất lớn để duy trình toàn bộ dự án.
+ Đối với những dự án khu dân cư nhỏ, Nghị định 17 cũng tạo ra lối thoát
khi cho phép các nhà dầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành
xây dựng cơ sở hạ tầng. Thực tế việc cấm chuyển nhượng dự án gây ách tắch cho
nhiều dự án khu dân cư, khu đô thị mới. Vì nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để

thực hiện toàn bộ dự án, nhưng lại không thể san sẻ một phần dự án cho các chủ
đầu tư khác.
+ Vấn đề cách thức huy động vốn sao cho đảm bảo nhà đầu đầu tư không
chiếm dụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được bảo khi
hợp đồng góp vốn không được thực hiện theo đúng cam kế đã được cụ thể hóa
trong luật kinh doanh bất động sản. Theo điều 19 của dự thảo, chủ đầu tư khu đô
thị mới, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn ứng trước của
khách hàng. Tổng số vốn ứng trước không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng
và việc huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động
vốn khi đã xây xong cơ sở hạ tầng.
2.2.

Cơ sở pháp lý về luật kinh doanh bất động sản năm 2014
+ Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời thay thế Luật Kinh doanh bất

động sản 2006, trong đó đã có nhiều sửa đổi, và bổ sung những vấn đề mới đáng
lưu ý và phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
trong thời gian gần đây. Đặc biệt, Luật đã sửa đổi và bổ sung những vấn đề liên
quan đến kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đây là một vấn đề
khá mới và nổi bất của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.


+ Bất động sản hình thành trong tương lai được bổ sung vào các loại bất
động sản được đưa vào kinh doanh. Đây là một trong những điểm mới quan trong
của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể Điều 5 quy định: Nhà, công trình
xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức cá nhân là một trong những loại
bất động sản được đưa vào kinh doanh.

+ Quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được
đưa vào kinh doanh theo khoản 1 Điều 55Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ

thể điều kiện là

+ Phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xây dựng đối với trường
hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng
cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo dự án

+ Trường hợp đối với bất động sản hình thành trong tương lai là chung cư,
tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành
xong phần móng của tòa nhà đó. Phải thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai. Có thể nói đây là một trong những điểm mới nổi
bật về vấn đề kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai của Luật Kinh
doanh bất động sản 2014. Nội dung về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở
hình thành trong tương lai quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản
2014 như sau:
Nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán, cho thuê mua thì phải được
sự bảo lãnh của ngân hàng có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính
của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao
nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh sẽ do
ngân hàng Nhà nước công bố. Giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư phải thực
hiện thành lập hợp đồng bảo lãnh, và chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi bản sao
hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê
mua. Thời hạn của hợp đồng bảo lãnh là khi nhà ở được giao cho bên mua, bên
thuê mua; Trường hợp chủ đầu tư không giao đúng nhà ở theo tiến độ cam kết,
bên mua, thuê mua có yêu cầu thì bên ngân hàng bảo lãnh phải có trách nhiệm
hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng
mua bán, thuê mua nhà và hợp đồng bảo lãnh
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định tương đối chi tiết về
việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Cụ thể : Bên mua, thuê mua thực hiện thanh toán nhiều lần, lần đầu không quá
30% giá trị hợp đồng; việc thanh toán những lần tiếp theo phải phù hợp vào tiến
độ xây dựng song không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công


trình xây dựng; trường hợp bên bán , bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài thì tổng số thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng
Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì không được thu quá 95% giá trị hợp
đồng. Giá trị còn lại được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
Có thể nói, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có nhều quy định mới
và tích cực về vấn đề kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đây là
một vấn đề khá mới và khá "nóng" đối trong hoạt động kinh doanh bất động sản
trong những năm gần đây.

Chương III.
Thực trạng về môi trường kinh doanh bất động sản ở tỉnh Vĩnh Phúc


3.1

Vị trí địa lý thuận lợi

Có thể nói rằng, địa điểm địa lý là nguồn lực đặc trưng của Tỉnh Vĩnh
Phúc. Vĩnh Phúc là tỉnh thuộc Vùng kinh tế trung tâm Bắc Bộ (bao gồm những
tỉnh, thành thị: Hà Nội, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng,
Quảng Ninh). Tuy nhiên, có địa điểm gần Thủ đô Hà Nội nên Vĩnh Phúc có nhiều
thuận lợi trong liên kết, giao thương hàng hoá, công nghệ, lao động kỹ thuật…

Sở hữu địa điểm chỉ những trung tâm thành thị Hà Nội chỉ 50km, nhữngh
sân bay Nội Bài chỉ 25km, Vĩnh Phúc còn là nơi tập trung của vô vàn đầu mối
giao thông huyết mạch bao gồm: Quốc lộ số 2 (nối có những tỉnh Phú Thọ, Tuyên
Quang, Hà Giang), tuyến các con phố sắt Hà Nội – Lào Cai (cầu nối vùng trung
du và miền núi phía Bắc có thủ đô), Quốc lộ 5 (thông có cảng biển Hải Phòng),
các con phố 18 (thông có cảng nước sâu Cái Lân – Quảng Ninh),… Vị trí địa lý là
lợi thế rất lớn và đã có lại cho tỉnh Vĩnh Phúc nhiều thuận lợi trong phát triển
kinh tế – xã hội.
Bên cạnh đấy, nhờ có sự phát triển mạnh mẽ về hệ thống giao thông và cơ
sở hạ tầng cũng đã làm cho bộ mặt của tỉnh Vĩnh Phúc “thay da đổi thịt” có
những công trình giao thông lớn đã đi vào hoạt động và đưa vào sử dụng như: các
con phố chính thành thị Vĩnh Yên, các con phố Đinh Tiên Hoàng, các con phố
Nguyễn Tất Thành… Hạ tầng giao thông càng ngày càng được đã đi vào hoạt
động và nâng cấp khiến cho việc kết nối có nhiều địa danh du lịch nổi tiếng ở địa
phương như: Vườn quốc gia Tam Đảo, khu du lịch sinh thái Flamigo Đại Lải
resort, sân golf Heron Lake… phát triển thành tiện lợi, có lại nhiều giá trị lớn về
mọi mặt cho toàn tỉnh trong đấy có bất động sản.
3.2

Phát triển toàn diện “nâng bước “ phân khúc bất động sản Vĩnh Phúc

Trong những năm qua, Vĩnh Phúc không ngừng phát triển và trở thành 1
trong những tỉnh thành có tốc độ tăng trưởng bậc nhất cả nước. Được xem như là
thủ phủ của những dự án khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trong những năm
qua, Vĩnh Phúc luôn nằm trong top đầu những địa phương lôi kéo dòng vốn FDI,
tiếp tục là địa điểm đầu tư quyến rũ của những tập đoàn kinh tế lớn từ Đài Loan,
Hàn Quốc, Nhật Bản… Năm 2018, tỉnh đã lôi kéo thêm 18 triệu USD vốn đầu tư
từ những dự án FDI, trong đấy, toàn tỉnh có 278 dự án FDI và 690 dự án DDI còn
hiệu lực (tính đến T3/2018).
Hàng loạt những KCN lớn trên địa bàn tỉnh có thể kể đến như: KCN Bình

Xuyên, KCN Bá Thiện, KCN Khai Quang, Tam Dương, Phúc Yên, KCN Thăng
Long… Định hướng đến năm 2030, trên địa bàn tỉnh sẽ có 41 cụm công nghiệp,
lôi kéo thêm dao động 10.000 – 12.000 tỷ vốn đầu tư và tạo việc làm không
ngừng nghỉ cho từ 28.000 – 30.000 lao động và những chuyên gia nước ngoài.


Bên cạnh việc tạo ra nhiều công ăn việc làm và lôi kéo nguồn lao động trong và
ngoài tỉnh còn tăng thêm nhu cầu có nhà ở và có đến tiềm năng đầu tư cho thuê
sinh lời tốt cho những dự án đã, đang và sẽ hình thành ở đấy. Đồng thời, chính
sách bán hàng tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài được có nhà ở Việt
Nam, chính quyền tỉnh luôn dành sự ưu tiên trong việc cải thiện môi trường đầu
tư, kinh doanh… càng tạo đà cho bất động sản ở đấy phát triển.
3.3

Năm 2018 của bất động sản Vĩnh Phúc

Nhìn chung, Vĩnh Phúc có nhiều lợi thế nổi bật đã mau chóng tạo nên sức
hút có những nhà đầu tư. Thị trường đấyn nhận sự tham dự của những chủ đầu tư
cũng như những đơn vị bán danh tiếng. Trong đấy, bất động sản tập trung chính ở
trung tâm của tỉnh – thành thị Vĩnh Yên. Ngoài việc Vĩnh Yên được phân tích là 1
phân khúc giàu tiềm năng có những thế mạnh để phát triển bất động sản như sự
tăng trưởng kinh tế nổi bật, dòng vốn FDI bùng nổ, lực lượng hàng chục nghìn
chuyên gia,…thì những nhà đầu tư còn kỳ vọng vào sự tăng giá của bất động sản
Vĩnh Yên trong tương lai khi thành thị đang phấn đấu đạt thành thị loại I trực
thuộc tỉnh Vĩnh Phúc vào năm 2020.
Chỉ từ đầu năm 2018, bất động sản Vĩnh Phúc đã tăng trưởng nóng có
những dự án nổi trội. Tại thành thị Vĩnh Yên, có thể kể đến dự án An Phú
Residence các con phố Phan Chu Trinh, phường Khai Quang có mô hình nhà thấp
tầng kết hợp có nhà cao tầng. Dự án mau chóng tạo nên sức hút lớn đối có người
dân Vĩnh Phúc và giới đầu tư địa ốc do những sản phẩm bất động sản được đầu tư

bài bản, chất lượng cao, quy hoạch đồng bộ, tân tiến,… mà ở tỉnh vẫn được xem
là “hàng hiếm”.

Trải nghiệm khác biệt ở VCI Mountain View
Cùng đấy là sự xuất hiện của dự án VCI Mountain View ở Định Trung,
Vĩnh Yên là khu nhà ở thành thị kết hợp những loại hình dịch vụ có diện tích dự
án gồm 630 căn bao gồm nhà villa, nhà ở thương mại, liền kề cộng những tòa
chung cư. Dự án được đầu tư hệ thống 17 tiện tích đặc biệt như công viên hồ điều
hòa, trường mầm non, nhà văn hóa, những khu thương mại… lôi kéo nhiều bạn


bởi định hướng có đến cho cư dân những trải nghiệm khác biệt và hưởng thụ cuộc
sống.
Tại Phúc Yên, TMS Grand City có diện tích 18,5 ha ở phường Hùng
Vương cũng đã gây sốt phân khúc có 812 lô đất nền có 3 loại hình sản phẩm gồm:
Biệt thự, nhà phố thương mại và nhà liền kề, cam đoan là khu thành thị kiểu mẫu
có đậm phong nhữngh Nhật Bản có sự đồng bộ về cơ sở hạ tầng, tiện ích sống.
Cơn sốt ở phân khúc Vĩnh Phúc nhìn chung và Vĩnh Yên nói riêng sẽ chưa
dừng lại bởi những cái tên như: Fairy Town, Diamond Park… sẽ tiếp tục được
công bố phân khúc trong thời gian tới. Diễn biến sôi động ở phân khúc bất động
sản Vĩnh Phúc sẽ lôi kéo được nhiều nhà đầu tư không chỉ trong địa bàn tỉnh mà
còn cả những khu vực kế bên bởi tiềm năng sinh lời quyến rũ trong tương lai và
những giá trị sống đích thực.

Các dự án càng ngày càng chất lượng ở Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc.
Không cần đầu tư nhiều kinh phí cho các chiến dịch truyền thông, quảng
cáo như mấy năm trước và đã có 6 lần tăng giá bán lên mức 34%, nhưng từ đầu
năm 2017 đến nay, lượng khách hàng đến tìm hiểu các thông tin, khảo giá, đặt
mua nhà, đất ở tại Dự án khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên tiếp tục tăng cao. Cụ thể,
năm 2017, chủ đầu tư dự án là Tổng Công ty cổ phần đầu tư phát triển xây dựng

(DIC Corp) đã bán được 600 lô đất, với tổng số tiền 1.000 tỷ đồng, tăng gấp đôi
so với năm 2016 và 2 tháng đầu năm 2018 bán được 116 lô, với số tiền xấp xỉ 300
tỷ đồng. Đặc biệt, ngoài hàng chục khách hàng gọi điện thoại tìm hiểu thông tin
về dự án, từ đầu năm đến nay, mỗi ngày, tại Phòng kinh doanh của Chi nhánh
DIC Corp Vĩnh Phúc có khoảng từ 20-30 lượt khách hàng đến khảo giá, đặt mua
nhà, đất. Bà Đỗ Thị Kiều Anh, Phòng kinh doanh, Chi nhánh DIC Corp Vĩnh
Phúc cho biết: Dự án khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên là 1 trong những dự án mang
tính đẳng cấp có tổng diện tích 446ha, tổng mức đầu tư dự kiến gần 9.000 tỷ


đồng, quy mô dân số 69.000 người. Để đến năm 2023, dự án sẽ hoàn thành cả 3
giai đoạn, năm 2017, chủ đầu tư tiếp đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện phần thô khách
sạn 5 sao DIC star; hoàn thiện hạ tầng khu vực 12ha, với khoảng 300 lô đất; hoàn
thiện các thủ tục để Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho 880/1.285 lô đất.

Nhiều khách hàng đến tìm hiểu thông tin, đặt mua đất, nhà tại dự án DIC star
Vĩnh Phúc . Có được kết quả này là do thị trường bất động sản ở Vĩnh Phúc nói
riêng, cả nước nói chung ngày càng khởi sắc. Các chính sách khuyến khích, hỗ
trợ đầu tư của Nhà nước, của tỉnh phát huy hiệu quả. Cùng với đó, dự án nằm ở vị
trí thuận lợi, có nhiều tuyến giao thông kết nối thông suốt, tạo thuận lợi cho việc
đi lại của người dân. Giá bán đất nền khá mềm, bình quân từ 900 triệu đến hơn 1
tỷ đồng/lô đất liền kề, tương đương với đất nền trong các khu dân cư. Ngoài ra,
để thu hút khách hàng, chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chương trình kích cầu tiêu
dùng như: tặng vàng, tặng xe SH, tặng tủ lạnh hay chiết khấu % cho khách hàng
khi mua buôn hoặc thanh toán trước hạn…
Cũng theo bà Kiều Anh, hết tháng 2/2018, DIC Corp Vĩnh Phúc đã bán hết
100% lô đất liền kề của phân khu I dự án. Đồng thời đang tiếp tục mở bán các
biệt thự song lập có diện tích khoảng 300 m2/ căn. Đi trước, đón đầu và để đáp
ứng tốt nhu cầu của khách hàng, năm 2018, DIC Corp Vĩnh Phúc sẽ tiếp tục đẩy

nhanh tiến độ hoàn thiện khách sạn 5 sao DIC star để đưa vào khai thác đầu năm
2019; hoàn thiện hạ tầng phân khu 1, với diện tích 65 ha; hệ thống kè hồ điều
hòa. Triển khai xây dựng các nhà mẫu trên tuyến đường Đinh Tiên Hoàng; đầu tư
xây dựng một số công trình tiện ích phục vụ nhu cầu vui chơi, giải trí của các hộ
dân. “Nếu năm 2017, thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc từ tháng 3, tháng 4
thì năm nay, lượng khách đến giao dịch tấp nập ngay từ những ngày đầu năm
mới. Riêng ngày khai xuân mùng 6 Tết, Chi nhánh Tổng công ty cổ phần đầu tư


phát triển xây dựng tại Vĩnh Phúc đã bán được 6 lô đất. Điều này cho thấy nhu
cầu mua đất, nhà của người dân ngày càng tăng và thị trường bất động sản sẽ có
nhiều khởi sắc”- bà Kiều Anh chia sẻ.
Mặc dù đã bán hết 100% đất nền, nhà biệt thự, nhà liền kề từ quý III/2017,
nhưng đến nay, khu đô thị sinh thái Nam Đầm Vạc do Công ty cổ phần thương
mại Sông Hồng thủ đô làm chủ đầu tư vẫn có hàng chục khách hàng gọi điện
thoại, đến tìm hiểu để mua đất, nhà mỗi ngày.
Ông Phạm Trường Minh, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần thương mại
Sông Hồng thủ đô, Trưởng Ban quản lý dự án Khu đô thị sinh thái Nam Đầm Vạc
cho biết: Khu đô thị sinh thái Nam Đầm Vạc được khởi công xây dựng từ năm
2009 với diện tích 39,5ha nằm trong tổng thể khu du lịch sinh thái Đầm Vạc, quy
mô hơn 800 lô đất. Đến nay, chủ đầu tư đã bán hết 100% lô đất và 100% lô đều
có sổ đỏ. Ngoài những hộ đã hoàn thiện việc xây dựng và chuyển đến ở, ngay
trong những ngày đầu năm 2018, có thêm hơn 20 hộ khởi công xây dựng nhà, tạo
sự sôi động và diện mạo mới cho khu đô thị.
Trước nhu cầu mua nhà, đất của người dân tăng cao, hiện Công ty cổ phần
thương mại Sông Hồng thủ đô đang tập trung đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải
phóng mặt bằng khu đô thị Bắc Đầm Vạc, diện tích 52ha, tổng mức đầu tư dự
kiến khoảng 2.000 tỷ đồng để trong năm nay sẽ triển khai xây dựng hạ tầng toàn
khu; khởi công xây dựng khu resort mới diện tích 7ha; xây dựng 2 tòa tháp đôi
cao 25 tầng, các dãy nhà biệt thự…

Còn tại các dự án khu chung cư Vinaconex, khu chung cư dành cho người
thu nhập thấp Bảo Quân, số khách hàng đến giao dịch cũng liên tục tăng. Ông
Nguyễn Duy Hưng, Trưởng ban quản lý dự án chung cư Vinaconex, phường Liên
Bảo, thành phố Vĩnh Yên cho biết: Đến giữa năm 2017, chủ đầu tư đã bán hết 540
căn hộ của 7 tòa nhà cao tầng, 59 nhà liền kề. Thế nhưng 2 tháng đầu năm 2018,
số khách hàng đến hỏi mua nhà, nhất là nhờ ban quản lý dự án nắm bắt, gọi điện
thoại thông báo khi có hộ gia đình nào đó trong khu chung cư muốn bán nhà tăng
bằng cả năm 2016.
Còn theo ông Nguyễn Xuân Việt, Phó Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và
xây dựng Bảo Quân, trên thực tế, nhu cầu mua nhà ở của người dân, nhất là công
nhân lao động trong các khu công nghiệp rất cao. Đến nay, chủ đầu tư đã bán hết
70 lô đất khu liền kề; 220 căn hộ của 2 tòa nhà 6 tầng đã có 100% hộ đến ở. Đối
với tòa nhà 15 tầng, với 208 căn hộ, ngay sau khi hoàn thiện, đưa vào sử dụng
đầu năm 2017, chủ đầu tư đã bán được khoảng 70% căn hộ và 2 tháng đầu năm
2018, bán được 10 căn. “Với giá bán khá mềm, chỉ khoảng 460 – 500 triệu
đồng/căn và mức lương của người lao động trong các doanh nghiệp tiếp tục được
cải thiện theo hướng tăng lên, chắc chắn trong năm 2018, chủ đầu tư sẽ bán hết
80 căn hộ còn lại. Thị trường bất động sản sôi động sẽ là động lực để Công ty tiếp
tục khởi công xây dựng 2 tòa nhà 11 tầng trong thời gian tới”- ông Việt khẳng
định.
3.4 Hạ tầng nâng bước bất động sản
Theo thống kê của Sở Xây dựng, đến nay, Vĩnh Phúc có 62 dự án phát triển
nhà ở. Hết năm 2017, các chủ đầu tư đã xây dựng mới khoảng 5,6 triệu m2 nhà,
với diện tích bình quân đạt 21m2/người. Về nhà ở xã hội, trên địa bàn tỉnh có 21


dự án với tổng diện tích 43 ha, cung cấp gần 9.220 căn hộ cho người dân. Trong
đó, có 5/21 dự án nhà ở xã hội đưa vào sử dụng với 1.012 căn hộ gồm: Dự án khu
chung cư dành cho người có thu nhập thấp Vinaconex Xuân Mai; dự án khu nhà ở
thu nhập thấp Bảo Quân; dự án khu nhà ở xã hội phường Liên Bảo, thành phố

Vĩnh Yên; dự án khu nhà ở cho người thu nhập thấp thị xã Phúc Yên và dự án
khu nhà ở công nhân của Công ty Honda Việt Nam.
Để đảm bảo tính pháp lý, tạo môi trường thu hút đầu tư thông thoáng, bền
vững, những năm qua, Tỉnh ủy, HĐND, UBND tỉnh đã phê duyệt và ban hành
nhiều nghị quyết, chương trình về phát triển đô thị, hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư
trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở như: Phê duyệt chương trình phát triển đô
thị Vĩnh Phúc đến năm 2030; Nghị quyết số 04 về đầu tư tập trung xây dựng kết
cấu hạ tầng đô thị Vĩnh Phúc đến năm 2025; Nghị quyết số 57 về một số biện
pháp đặc thù thu hút đầu tư trực tiếp và hỗ trợ phát triển doanh nghiệp trên địa
bàn tỉnh Vĩnh Phúc; Nghị quyết số 159 của HĐND tỉnh về việc hỗ trợ dự án nhà
ở xã hội cho công nhân và người có thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
giai đoạn 2015 – 2020.
Từ các cơ chế, chính sách trên và việc quyết liệt cải thiện môi trường đầu
tư để thu hút đầu tư, đặc biệt từ ngày 7/2/2018, Vĩnh Phúc có thêm thành phố
Phúc Yên, ngành công nghiệp tiếp tục phát triển và các khu du lịch, nghị dưỡng
Tam Đảo, Đại Lải…tiếp tục là điểm đến của du khách sẽ khiến cho thị trường bất
động sản không chỉ ở thành phố Vĩnh Yên, thành phố Phúc Yên mà ở cả 8 huyện
còn lại càng trở nên sôi động.
Ông Nguyễn Hữu Mai, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động
sản, Sở Xây dựng khẳng định: Từ đầu năm 2017 đến nay, thị trường bất động sản
trên địa bàn tỉnh có nhiều chuyển biến tích cực. Phân khúc đất nền và nhà giá rẻ
phát triển mạnh cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Các phân khúc đều có
tính thanh khoản khả thi, nhất là phân khúc nhà ở giá rẻ có tính thanh khoản tốt.
Đây sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường căn hộ ở Vĩnh Phúc tiếp tục lên ngôi trong
thời gian tới.
Cũng theo ông Mai, sở dĩ tiềm năng bất động sản ở Vĩnh Phúc ngày càng
được đánh thức là do vị trí địa lý thuận lợi, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông
đồng bộ. Cụ thể, Vĩnh Phúc nằm trên Quốc lộ 2A, có đường cao tốc Hà Nội –
Lào Cai đi qua và tuyến đường sắt Hà Nội – Lào Cai, là cầu nối giữa vùng trung
du miền núi phía Bắc với thủ đô Hà Nội; liền kề Cảng hàng không quốc tế Nội

Bài, qua đường Quốc lộ 5A thông với cảng biển Hải Phòng và trục đường 18
thông với cảng biển nước sâu Cái Lân. Bên cạnh đó, hệ thống đường giao thông,
hạ tầng đô thị được ưu tiên nguồn vốn đầu tư, phát triển, kết nối, thông suốt với
tất cả các địa phương. Đặc biệt, những lô đất nền cả ở trong các dự án phát triển
nhà và trong khu dân cư có diện tích trên - dưới 100m2 được chào bán với mức
giá hợp lý từ 500 triệu đến 1,5 tỷ đồng đã mở ra một cuộc cạnh tranh cho các chủ
đầu tư và một mặt bằng giá mới đã được xác lập đối với thị trường đất nền. Theo
đó, những dự án mở bán sau cũng sẽ phải đưa ra mức giá hợp lý mới có thể hút
được khách hàng.
Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Sàn giao dịch bất động sản EZ Việt Nam,
việc Phúc Yên được công nhận là thành phố trực thuộc tỉnh vào tháng 2/2018 đã


tạo ra cú hích để nhiều nhà đầu tư bất động sản tìm đến Vĩnh Phúc và sẵn sàng rót
hàng nghìn tỷ đồng triển khai các dự án bất động sản ở các vị trí đẹp. Hiện nay,
ngoài hàng chục sàn giao dịch nhỏ và các công ty mua giới nhà đất, trên địa bàn
tỉnh đã xuất hiện nhiều doanh nghiệp lớn hoạt động trong lĩnh vực này như: Sàn
giao dịch bất động sản EZ Việt Nam, Đất xanh Vĩnh Phúc, CenGroup…với
khoảng 150 nhân viên càng khiến lĩnh vực này trở nên sôi động.
Có gần 10 năm kinh nghiệm và luôn theo sát thị trường Vĩnh Phúc, ông
Nguyễn Anh Tuấn cho biết, hiện nay, người dân các huyện Yên Lạc, Vĩnh Tường
và thành phố Vĩnh Yên có nhu cầu đến các sàn giao dịch để tìm hiểu thông tin về
các dự án, mua đất ở thành phố Vĩnh Yên nhiều nhất và có xu hướng mua đất nền
có sổ đỏ, với diện tích trên – dưới 100 m2, giá dưới 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, những
sản phẩm đất nền có diện tích trên dưới 100m2 đang thiếu nên không chỉ năm
nay mà các năm tiếp theo, thị trường bất động sản ở Vĩnh Phúc sẽ nhiều sôi động
và có cả sự cạnh tranh về giá giữa các nhà đầu tư. Bởi số nhà đầu tư bất động sản
vào Vĩnh Phúc tiếp tục tăng. Trong tháng 4 tới, Công ty cổ phần đầu tư phát triển
và đô thị sẽ mở bán giai đoạn I của dự án Times Garden Vĩnh Yên với khoảng
gồm khoảng 200 căn biệt thự, biệt thự song lập, nhà vườn, đất ở. Cùng thời điểm

nay, dự án chung cư An Phú Vĩnh Yên sẽ mở bán các căn hộ của tòa nhà B…
Trước nhu cầu mua đất, nhà ở của người dân và để “đánh thức” thị trường
bất động sản đầy tiềm năng, hiện nay, cùng với thu hút đầu tư phát triển công
nghiệp, nâng cấp, đầu tư hạ tầng và thu các nhà đầu tư lớn triển khai các dự án tại
các du lịch, nghỉ dưỡng Tam Đảo, Đại Lải, tỉnh Vĩnh Phúc đã chỉ đạo các đơn vị,
địa phương liên quan tập trung làm tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng,
tạo quỹ đất sạch, vị trí để để các nhà đầu tư bất động sản triển khai các dự án nhà
ở, khu vui chơi, nghỉ dưỡng. Đồng thời, khuyến khích, tạo thuận lợi cho các chủ
đầu tư xây dựng nhà ở công nhân và các thiết chế văn hóa phục vụ công nhân các
khu công nghiệp; tổ chức lập quy hoạch chi tiết các khu vực đã được chấp thuận
chủ trương về vị trí thực hiện, làm cơ sở lựa chọn chủ đầu tư dự án.
3.5 Những rủi ro và cơ hội của môi trường kinh doanh bất động sản.
Thị trường bất động sản đang phát triển tốt; tồn kho bất động sản đang
giảm; 2018 sẽ là năm thị trường bất động sản sôi động hơn. Tuy nhiên, vẫn tiềm
ẩn rủi ro, nguồn cung nhiều hơn mức cầu, nhất là loại hình bất động sản nghỉ
dưỡng; giá nhà đất có khả năng sẽ bị thổi phồng; tình hình kinh doanh của một số
doanh nghiệp chưa được cải thiện...
Đó là nhận định của chuyên gia tài chính, ngân hàng bất động sản trong
buổi hội thảo “ Nhận diện cơ hội và rủi ro thị trường bất động sản năm 2018
Năm qua cũng chứng kiến dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp vào thị
trường bất động sản thông qua kênh M&A. Bên cạnh đó, nguồn vốn của nhà đầu
tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản cũng đạt 2,5 tỷ USD, chiếm 7,6% tổng
vốn đầu tư đăng ký. “Dòng vốn FDI của nhà đầu tư nước ngoài và dòng kiều hối
đổ vào bất động sản đã, đang và sẽ tăng lên cùng với sự thông thoáng của môi
trường đầu tư.


Song song với những điểm tích cực đó, năm nay thị trường cũng bộc lộ
một số dấu hiệu đáng lo ngại. Nhiều chuyên gia cho rằng đang có làn sóng đầu cơ
mạnh vào thị trường bất động sản và thậm chí bất động sản một số khu vực đang

bị “thổi giá” quá mức; Nhiều dự án bị “siết nợ”, tình hình kinh doanh không cải
thiện và giá cổ phiếu nhiều doanh nghiệp bất động sản đang thấp hơn nhiều so với
mệnh giá, giá trị sổ sách.
Tăng trưởng tín dụng bất động sản đang ngày càng to. Thống kê của Ngân
hàng Nhà Nước cho thấy kênh bất động sản đang chiếm đến 15% tổng dư nợ tín
dụng. Không nên cho phép chủ đầu tư các dự án huy động tiền của dân. Chủ đầu
tư một tay huy động tiền dân, một tay vay vốn ngân hàng mà không ai giám sát
nguồn tiền thì luôn luôn có rủi ro. Chính phủ phải là một chính phủ kiến tạo,
minh bạch. Tất cả các yếu tố liên quan đến bất động sản như tin tức, giá cả phải
được rõ ràng.

Chương IV Kết Luận và Kiến Nghị
4.1 Kết Luận
Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh bất động sản
dường như ít được pháp luật đề cập đến đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý
bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Qua công cuộc đổi mới


toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động cho mọi loại hình
daonh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt
động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh bất động sản. Hệ thống
pháp luật bất động sản mặc dù đi vào thực tiễn và đã có những ưu điểm nhất định,
tuy nhiên bên cạnh cũng có các nhược điểm cần sử đổi. Dù vậy việc ban hành
pháp luật về kinh doanh bất động sản đã là một bước phát triển .
Qua công cụ pháp luật đó là luật kinh doanh bất động sản đã góp phần giúp
cho thị trường bất động sản được minh bạch hơn, cụ thể hơn và tạo được nhiều
nguồn lực để đầu tư cho xã hội.
4.2 Kiến Nghị
Có chính sách tín dụng tích cực và linh hoạt đối với thị trường bất động sản

Về quỹ đất để phát triển NƠXH, pháp luật về nhà ở đã quy định cụ thể việc
dành 20% quỹ đất đã đầu tư hạ tầng (hoặc bằng quỹ nhà ở, hoặc tiền với giá trị
tương đương) để đầu tư xây dựng NOXH. Nếu thực hiện nghiêm túc sẽ tạo được
quỹ đất sạch/quỹ nhà ở lớn mà ngân sách Nhà nước không mất nhiều chi phí. Tuy
nhiên, trong thời gian qua, việc thực hiện dành quỹ đất/quỹ NƠXH 20% này còn
hạn chế và chưa triệt để, chưa đáp ứng nhu cầu.
Condotel (căn hộ khách sạn), vila resort (biệt thự du lịch) là loại hình bất
động sản mới xuất hiện tại Việt Nam vài năm gần đây. Sự xuất hiện của mô hình
condotel/resort tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới. Tuy nhiên, do
là loại hình bất động sản mới, chưa được điều chỉnh tại các pháp luật có liên
quan, vì vậy gây nhiều khó khăn trong việc quản lý của cơ quan quản lý Nhà
nước, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân cũng như
doanh nghiệp. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có báo cáo Thủ tướng Chính
phủ và các bộ, ngành kiến nghị các nội dung chính, cần phải giải quyết sớm trong
thời gian tới, cụ thể là những vấn đề về bất động sản du lịch: (1) Quy hoạch; (2)
Đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án; (3) Quy chuẩn kỹ thuật và quy chế quản lý vận
hành; (4) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu, thời hạn sở hữu;
(5) Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán; (6) Sở hữu bất động sản du lịch của cá
nhân nước ngoài.