ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI THỊ HƯỜNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG HƯNG ĐẠO,
THỊ XÃ ĐÔNG TRIỀU, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2014- 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: Quản lý tài nguyên
: 2013 - 2017

Thái Nguyên, 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI THỊ HƯỜNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG HƯNG ĐẠO,
THỊ XÃ ĐÔNG TRIỀU, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2014- 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2013 - 2017
Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên, 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp đại
học, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể, cá nhân trong
và ngoài trường.
Trước hết em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS. TS ĐÀM XUÂN VẬN
đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và viết khóa
luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Ban
giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô đã giảng dạy

những kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong quá trình học tập,
rèn luyện. Tất cả là những hành trang quý báu cho mỗi sinh viên khi ra trường. Đó
là sự hoàn thiện về kiến thức chuyên môn, lý luận và phương pháp làm việc, năng
lưc công tác nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn tới các bác, các chú trong UBND phường Hưng Đạo
đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luận một cách tốt nhất.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu làm quen với thực tế và phương
pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót.
Em rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của các thầy cô giáo và bạn bè
để khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày

tháng

năm

Sinh viên

BÙI THỊ HƯỜNG

2017


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Hưng Đạo năm 2016 ............ 36

Bảng 4.2: Tình hình biến động diện tích đất đai giai đoạn 2014- 2016 ........ 38
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành
chính tại phường Hưng Đạo giai đoạn 2014- 2016 ........................ 40
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất
tại phường Hưng Đạo giai đoạn 2014-2016 .................................. 41
Bảng 4.5: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian tại phường
Hưng Đạo giai đoạn 2014-2016 .................................................... 42
Bảng 4.6: Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến cán bộ địa
chính ............................................................................................. 44
Bảng 4.7: Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến người
dân ................................................................................................ 46


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Vị trí địa lý phường Hưng Đạo............................................................... 27
Hình 4.2: Cơ cấu sử dụng đất của phường Hưng Đạo năm 2016 ............................ 37


iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA
Chữ viết tắt

Ý nghĩa

BĐS

: Bất động sản


GCNQSDD

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TNMT

: Tài nguyên môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA .................................... iv
MỤC LỤC ..................................................................................................... v

PHẦN 1: MỞ ĐẦU ....................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề .................................................................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu: ............................................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài.................................................................................................... 2
PHẦN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI ............................. 3
2.1.Cơ sở khoa học của đề tài ..................................................................................... 3
2.1.1.Cơ sở lý luận của đề tài .................................................................. 3
2.1.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................ 4
2.1.3. Cơ sở thực tiễn .............................................................................. 6
2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................... 7
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 7
2.2.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................. 11
2.2.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................... 12
2.2.4. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ...... 14
2.2.5. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.................................... 15
2.2.6. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị
định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 .................................................... 15
2.2.7. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....... 17
2.3. Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam
và trên địa bàn phường Hưng Đạo, thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh ..... 18
2.3.1. Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt
Nam qua các giai đoạn ............................................................................. 18


vi

2.3.2. Sơ lược về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn phường Hưng Đạo, thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh ................... 22
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................. 24

3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 24
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu .................................................................. 24
3.3. Nội dung nghiên cứu của đề tài ....................................................................... 24
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và tình hình quản lý, sử
dụng đất tại phường Hưng Đạo, thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh. ...... 24
3.3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
phường Hưng Đạo giai đoạn 2014- 2016 .................................................. 25
3.3.3. Đánh giá việc thực hiện của cán bộ quản lý và sự hiểu biết của
người dân phường Hưng Đạo về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........ 25
3.3.4. Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực
hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo ............. 25
3.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 25
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ........................................ 25
3.4.1. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu........................................ 25
3.4.3. Phương pháp chuyên gia ............................................................. 26
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý, sử dụng
đất của phường Hưng Đạo, thị trấn Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh ................. 27
4.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ............................................... 27
4.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại phường Hưng Đạo, thị xã
Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh. .................................................................. 32
4.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường
Hưng Đạo giai đoạn 2014- 2016 .................................................................................... 39
4.2.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính..... 39


vii

4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử
dụng đất.................................................................................................... 41

4.2.3. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian.. 42
4.3. Đánh giá việc thực hiện của cán bộ quản lý và sự hiểu biết của
người dân phường Hưng Đạo về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............ 44
4.3.1. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của cán
bộ địa chính .............................................................................................. 44
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến của
người dân ................................................................................................. 46
4.4. Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực
hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hưng Đạo,
thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh trong thời gian tiếp theo........................... 48
4.4.1. Những khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên địa bàn phường Hưng Đạo ............................................. 48
4.4.2. Đề xuất giải pháp nâng cao công tác chuyển nhượng QSDĐ
trên địa bàn phường Hưng Đạo ................................................................. 49
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................... 51
5.1. Kết luận ..................................................................................................................... 51
5.2. Kiến nghị .................................................................................................................. 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 53


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các sơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong những năm gần đây có sự chuyển biến mạnh mẽ về mọi phượng diện:
Tốc độ tăng dân số khá cao, quá trình đô thị hóa cao cùng với sự hội nhập kinh tế

thế giới. Chính vì thế mà nhu cầu sử dụng đất đai tăng lên mạnh mẽ trên cả nước.
Riêng trên địa bàn phường Hưng Đạo, thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi nổi.
Để thúc đẩy phát triển kinh tế và tạo điều kiện đơn giản hóa thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, trên cơ sở bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất có sự
quản lý đất đai chặt chẽ và hợp pháp. Do đó yêu cầu đặt ra cho công tác đất đai là
phải đẩy mạnh và hoàn thiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân.
Đồng thời mục tiêu đề ra cho công tác này là đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, tiết
kiệm và mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từng bước đưa quỹ đất đai vào tầm
kiểm soát của Nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và thuận lợi
hơn. Nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai một cách thống nhất trên
toàn quốc, nhằm tạo trật tự đảm bảo tính công bằng trong xã hội khi thực hiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất vẫn diễn ra phức tạp gây ra những khó
khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Địa bàn Đông Triều thuộc tỉnh Quảng Ninh mới trở thành thị xã vào năm 2015
với 6 phường và 15 xã đã là một đô thị loại IV tập trung nguồn lao động đến làm
nhu cầu SDĐ tăng nhanh. Phường Hưng Đạo thuộc thị xã Đông Triều đang không
ngừng phát triển theo hướng tiến bộ và thu hút thêm nhiều đối tượng sử dụng đất
làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên sôi động và có nhiều diễn
biến phức tạp.


2

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời được sự phân công của Khoa Quản
lý Tài nguyên- Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực
tiếp của thầy giáo PGS.TS. Đàm Xuân Vận, em tiến hành thực hiện nghiên cứu đề
tài: “ Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường

Hưng Đạo, thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014- 2016” để có cái
nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy ưu điểm,
hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai trên địa bàn phường.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu:
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Hưng Đạo,
thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh và đề xuất một số giải pháp khắc phục.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của phường Hưng Đạo giai đoạn
2014-2016.
+ Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian, mục
đích và đơn vị hành chính của phường Hưng Đạo giai đoạn 2014-2016.
+ Đánh giá tình hình chuyển nhượng qua ý kiến cán bộ địa chính và ý kiến
người dân trên địa bàn phường Hưng Đạo, thị xã Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh.
+ Chỉ ra được những tồn tại và đề xuất một số giải pháp khắc phục những hạn
chế trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Hưng Đạo.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: giúp sinh viên vận dụng những kiến thức đã học vào
thực tế, làm quen với môi trường làm việc sau khi ra trường.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Hiểu rõ công tác quản lý nhà nước tại cơ sở. Giúp
tìm hiểu rõ những vướng mắc trong công tác chuyển nhượng, từ đó tìm ra những
giái pháp để khắc phục những hạn chế, tồn tại,góp phần nâng cao hiệu quả quản lý
nhà nước trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương.


3

PHẦN 2
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI


2.1.Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1.Cơ sở lý luận của đề tài
Trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong
việc chuyển QSDĐ như chỉ cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn
khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đát
khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế quyền này diễn ra rất sôi động và trốn
tránh sự quản lý của Nhà nước. Người dân hay dùng từ “mua bán đất” để chỉ sự
sang nhượng này và thường là “chuyển nhượng chui” không thông qua Nhà nước.
Ngay sau Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 được ban hành. Thuật ngữ
“chuyển nhượng quyền sử dụng đất” cũng ra đời từ đó. Điều 1 Luật Đất đai 1993
quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”, do
đó người dân chỉ có quyền sử dụng về đất đai mà không có quyền sở hữu và
chiếm hữu. Thu được nhiều kết quả đáng kể trong công tác quản lý Nhà nước về
đất đai, song, Luật Đất đai 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và
phát triển đất nước theo hướng Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa. Luật Đất đai
2003 trên cơ sở Luật Đất đai 1993 mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng
đất, bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và
bảo lãnh giá trị QSDĐ.
Hiện nay, Nhà nước đang áp dụng Luật đất đai 2013 vào trong công tác quản
lý Nhà nước về đất đai. Luật Đất đai 2013 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ
cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất
đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSDĐ được quy định rõ
ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: số hình thức chuyển quyền, điều
kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ. Việc chuyển quyền sử dụng đất trở nên phổ
biến và sôi động. Để thấy được tình hình chuyển nhượng QSDĐ chúng ta cần phải
đánh giá công tác này.



4

2.1.2. Cơ sở pháp lý
Để có thể quản lý tốt trong lĩnh vực đất đai, Nhà nước đã ban hành một số văn
bản pháp quy như sau:
* Luật
- Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992, ngày
15/04/1992 được Quốc hội thông qua.
- Hiến pháp sửa đổi nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013, ngày
28/11/2013 được Quốc hội thông qua.
- Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 được Quốc hội thông qua.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 được Quốc hội
thông qua.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 được Quốc hội
thông qua.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số
26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012.
*Các văn bản dưới Luật
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về Hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003;
- Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ quy
định về lệ phí trước bạ;
- Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy
định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về
Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ Quy
định về tiền sử dụng đất;

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ Quy
định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;


5

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy
định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 về việc hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện
quyền của người sử dụng đất;
- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ Tướng
Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên
thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương;
- Thông tư 92/2007/TT-BTC ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ tài chính về
việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả
có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành
luật Đất đai;
- Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính
phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện
trạng sử dụng đất;
- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất;


6

- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài chính về
việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ;
*Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định số 3703/2007/QĐ-UBND ngày 8/10/2007 của UBND tỉnh Quảng
Ninh “V/v quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp
quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.
- Quyết định số 3821/2007/QĐ-UBND ngày 16/10/2007 của UBND tỉnh
Quảng Ninh “V/v quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa
chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.
- Quyết định số 3272/2009/QĐ-UBND ngày 23/10/2009 của UBND tỉnh
Quảng Ninh “V/v sửa đổi nội dung thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất đối với
trường hợp cấp mới (lần đầu) và điều chỉnh tỷ lệ trích để lại cho đơn vị thu phí cấp
quyền sử dụng đất quy định tại quy định tại Quyết định số 3703/2007/QĐ-UBND
ngày 8/10/2007 của UBND tỉnh Quảng Ninh”.
- Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng 08 năm 2014 của
UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v ban hành Quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức

công nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn
Hiện nay, trong thời kì công nghiệp hóa- hiện đại hóa, xã hội ngày càng phát
triển, dân số đang có xu hướng tăng nhanh dẫn đến nhiều vấn đề phức tạp và khó
khăn trong quản lý xã hội. Trong đó có quản lý nhà nước về đất đai. Tình hình
chuyển nhượng QSDĐ đất diễn ra hàng ngày hàng giờ nên cần phải có cái nhìn
đúng đắn về vấn đề này.
Phường Hưng Đạo nằm cách trung tâm thị xã Đông Triều hơn 1 km, có đường
quốc lộ 18A, phía Nam là sông Đá Vách, phía Đông là sông Cầm nên thuận lợi cho
giao thông thủy bộ phát triển. Đây là điều kiện thuận lợi để thông thương với các
huyện, tỉnh trong khu vực góp phần phát triển kinh tế - xã hội cũng như phát triển theo


7

hướng đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn. Những năm
gần đây phường Hưng Đạo đã có những bước phát triển mạnh mẽ dẫn đến nhu cầu về
đất đai cũng như nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ tăng cao. Chủ yếu là chuyển nhượng
đất ở nông thôn. Do vậy chúng ta cần đánh giá công tác này.
2.2. Khái quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất: Là việc người có quyền sử dụng đất
hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy
định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Đây là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển đổi đất đai
cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “đổi đất lấy
đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù

hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng
manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]
Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,
nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được
chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ
gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp
thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được quy định tại điều 78 của Nghị
định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó
là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này
người được nhận đất phải trả cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền hoặc
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu
tư làm tăng giá trị của đất đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]


8

Người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều
kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013.
Luật đất đai năm 2013 tại điều 191 quy định cụ thể các trường hợp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trong trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ,
nhận tặng cho quyền SDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền SDĐ.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa
nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp
được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được

xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên tròng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở,
đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu
vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]
Luật đất đai năm 2013 tại điều 192 quy định cụ thể các trường hợp hộ gia
đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho
hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo
chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.


9

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của
Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhượng QSDĐ của
mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp

đồng theo quy định của pháp luật. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhượng QSDĐ cho người
khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng đất cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê.
Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định cụ
thể tại điều 80 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho
người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của
quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã hội.
Bởi từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi
như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy,
quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự để thừa kế.
Nguyên tắc chung:

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không thoả
thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người đứng ở
hàng sau mới được hưởng:



10

+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác
ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô một. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6].
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại
điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ
tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ
loại quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSDĐ mà người chuyển QSDĐ
không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để
trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng
cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp
nào vẫn phải chịu những loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của
Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.6. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là hình thức người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy

định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định
theo thoả thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời.


11

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là
chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp
rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động
tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được
một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng
cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007) [6]
Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ được quy định
cụ thể tại điều 81 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị
QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp
tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và
rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao
động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể tại
điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

2.2.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chung theo Quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013,
người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
-Bên chuyển nhượng có các điều kiện sau:


12

+ Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển
nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất
lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền
sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong thời hạn mười
năm kể từ ngày được giao đất lần hai.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm
ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện
chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho
hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ đó.
-Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải có các điều kiện sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước.

+ Hộ gia đình, cá nhân không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất
nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc
rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực
rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký
đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
2.2.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Điều 99 Nghị định 181 ngày 26/10/2004 Quy định về người nhận chuyển
nhượng QSDĐ như sau:
“ 1. Người nhận QSDĐ được Quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ
quy định tại khoản 2 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 và Điều 102 của Nghị định này;


13

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông qua nhận
chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển
nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông qua
nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và khoản 6 Điều 113
của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông
qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều
121 của Luật Đất đai được nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà
ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng
QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc
Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được
sử dụng ổn định;
j) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được
nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có
thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ;
Quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân
dân, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả
đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách QSDĐ phù hợp với
pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSDĐ chung;


14

k)Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo Quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ
các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong trong thời gian sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng kí hộ
khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ Trường hợp quy định tại khoản 3 và
khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận
chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ
trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp GCN QSDĐ
mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.”
2.2.4. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được
quy định tại điều 168 Luật đất đai 2013 như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp
nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có
Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ
điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.


15

2.2.5. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quy định về hồ sơ:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 của

Luật Đất đai 2013.
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và
tài sản gắn liền trên đất (03 bản có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Biên bản kiểm tra hiện sử dụng đất
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã.
2.2.6. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
.

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất,

chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa
đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách
thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi
nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều
kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa
vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định
của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao

Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao
đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.


16

Cụ thể:
Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của
UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thị trấn thì nộp tại
bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện). Bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả xem xét, kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người dân bổ
sung, hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy biên nhận hồ sơ, hẹn ngày
trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng kí QSDĐ của huyện/thành phố.
Thời gian làm việc không quá 2 ngày.
Bước 2: Văn phòng đăng kí QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính,
gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; thời gian
làm việc không quá 3 ngày.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo nghĩa vụ
tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng QSDĐ về thời gian và địa
điểm nộp tiền đồng thời gửi thông báo cho Văn phòng đăng kí QSDĐ cấp huyện
lưu hồ sơ. Thời gian làm việc không quá 3 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ.
Bước 4: Văn phòng đăng kí QSDĐ cấp huyện chỉnh lý GCNQSDĐ và tài sản
gắn liền với đất cho bên chuyển nhượng theo quy định; viết GCNQSDĐ và tài sản
gắn liền trên đất đối với trường hợp phải cấp mới do nhận chuyển nhượng. Chuyển
hồ sơ cấp mới GCN cho phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Thời gian
thực hiện công việc không quá 3 ngày kể từ khi nhận được thông báo của cơ quan
thuế về nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, thẩm định hồ sơ trình Chủ
tịch hoặc phó Chủ tịch theo ủy quyền UBND cấp huyện ký GCN đối với trường
hợp phải cấp mới. Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.

Bước 6: Chủ tịch hoặc phó Chủ tịch UBND cấp huyện ký GCN đối với trường
hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng kí QSDĐ. Thời gian thực hiện
không quá 3 ngày làm việc.
Bước 7: Văn phòng đăng kí QSDĐ vào sổ cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn
liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ. Thời gian thực hiện không quá
2 ngày làm việc.