KHÁI NIỆM KHU CÔNG NGHIỆP, CỤM CÔNG NGHIỆP VÀ
KCN, CỤM CN TRONG CẤU TRÚC ĐÔ THỊ

1 KHÁI NIỆM CHUNG VỀ KHU CÔNG NGHIỆP, CỤM CÔNG NGHIỆP
1.1 CÁC KHÁI NIỆM
1) Khái niệm khu công nghiệp:
Hiện nay có 3 khái niệm do Nhà nước quy định về khu công nghiệp (KCN), xuất
phát từ đặc điểm sản xuất, quản lý của chúng.
Khu công nghiệp (industrial zone, industrial park, industrial estate) là khu tập
trung các doanh nghiệp KCN chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các
dịch vụ cho các sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, không có dân cư
sinh sống. Trong KCN có thể có doanh nghiệp chế xuất.
Khu chế xuất (the Export processing zone) là KCN tập trung các doanh nghiệp
chế xuất chuyên sản xuất hàng xuất khẩu, thực hiện các dịch vụ cho các hoạt động
sản xuất hàng xuất khẩu và hoạt động xuất khẩu, có ranh giới địa lý xác định, không
có dân cư sinh sống. Tại đây Nhà nước ban hành các chính sách ưu đãi nhằm
khuyến khích đầu tư của các doanh nghiêp nước ngoài.
Khu công nghệ cao (High - Technology park) là khu tập trung các doanh nghiệp
công nghiệp kỹ thuật cao và các đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển công nghệ
cao, gồm nghiên cứu - triển khai khoa học - công nghệ, đào tạo và các dịch vụ liên
quan, có ranh giới địa lý xác định. Trong khu công nghệ cao có thể có doanh nghiệp
khu chế xuất.
Kỹ thuật cao nhìn chung là loại kỹ thuật đòi hỏi sự tập trung rất cao về tri thức
và kỹ năng hoàn hảo. Về ý nghĩa kỹ thuật cao phải đáp ứng các yêu cầu: hiệu quả
cao, độ tăng giá trị cao và thâm nhập cuộc sống ở mức độ cao. Khi áp dụng kỹ thuật
cao cho loại hình công nghệ nào thì loại hình ấy có thể gọi là công nghệ kỹ thuật cao.
Hiện nay người ta thống nhất các loại hình cần ưu tiên áp dụng kỹ thuật cao là công
nghệ sinh học, công nghệ thông tin và điện tử, công nghệ chế tạo máy và cơ điện tử,
công nghệ vật liệu mới, công nghệ năng lượng mới, công nghệ hải dương và kỹ thuật
du hành vũ trụ. 3 loại hình công nghệ đầu đang được chú trọng hiện nay ở Việt Nam.
Trong khu công nghệ cao có thể có nhà ở, công trình thương mại dịch vụ, nghỉ

ngơi, giải trí...
Khu công nghệ cao là một KCN đặc biệt, số lượng hạn chế. Hiện nay Việt Nam
mới đang triển khai hai khu công nghệ cao tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh. Vì vậy trong tài liệu không đề cập đến thiết kế quy hoạch loại KCN này.
Khu công nghiệp về cơ bản là một khu chức năng của đô thị.
Hiện nay mô hình quản lý phát triển KCN Việt Nam chủ yếu là mô hình về Công
ty đầu tư xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN và Ban quản lý khu công
nghiệp.
Công ty đầu tư xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN thực chất là
"doanh nghiệp dịch vụ KCN" hay công ty kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp
này được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, xây dựng và kinh
doanh công trình kết cấu hạ tầng KCN trong thời hạn 50 - 70 năm. Sau đó Công ty
phát triển hạ tầng kỹ thuật KCN cho các doanh nghiệp sản xuất KCN thuê đất có gắn
liền với kết cấu hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng hoặc cho thuê các nhà xưởng do công
ty xây dựng. Ngoài ra còn có trách nhiệm về việc bảo dưỡng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, bảo đảm điều kiện vệ sinh môi trường trong KCN. Hết thời hạn thuê đất, Công
ty phát triển hạ tầng kỹ thuật KCN phải giao lại đất kèm theo cơ sở hạ tầng không
bồi hoàn cho Nhà nước.
1
Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị


Ban quản lý KCN trung ương và địa phương là cơ quan Nhà nước trực tiếp
quản lý KCN, có trách nhiệm kiểm tra Công ty phát triển hạ tầng kỹ thuật KCN và
doanh nghiệp KCN theo các Điều lệ quản lý KCN; Là đầu mối để làm dịch vụ thủ tục
hành chính ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Doanh nghiệp sản xuất KCN là doanh nghiệp sản xuất hàng công nghiệp hoạt
động trong KCN, gồm doanh nghiệp ngoài nước và doanh nghiệp trong nước.
Doanh nghiệp dịch vụ KCN là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động
trong KCN, thực hiện dịch vụ công trình kết cấu hạ tầng KCN, dịch vụ sản xuất công

nghiệp.
Loại hình công nghiệp bố trí trong KCN là các ngành nghề công nghiệp phù
hợp với định hướng quy hoạch tổng thể phát triển công nghiệp của Nhà nước; khai
thác được các tiềm năng và sử dụng chủ yếu vật tư, nguyên liệu trong nước; thúc
đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế; sản xuất hàng xuất khẩu và hạn chế nhập
khẩu; sử dụng công nghệ kỹ thuật cao và thu hút nhiều lao động đều được khuyến
khích đầu tư vào các KCN. Chỉ có một số ít các ngành nghề do các tác động có hại
về mặt môi trường bị hạn chế và cấm không được đầu tư vào KCN.
Bảng 1 : Danh mục các loại hình công nghiệp khuyến khích đầu tư, hạn
chế và cấm không được đầu tư vào KCN
-

-

Khu CN và khu chế xuất
Các ngành khuyến
CN cơ khí: chế tạo máy động lực, thiết bị, phụ
tùng, chế tạo sản phẩm phục vụ giao thông vận
tải, cơ khí quang học và cơ khí chính xác…
CN luyện kim: luyện thép và luyện kim màu
CN điện tử - công nghệ thông tin
CN hóa chất - hóa dầu: SX hóa chất cơ bản và
hóa chất tiêu dùng, phân bón và thuốc bảo vệ
thực vật, các sản phẩm cao su, hóa dầu và
khí…
CN hàng tiêu dùng như: CN dệt may, giày dép,
giấy, chế biến nông lâm hải sản, nhựa, gốm sứ -thủy tinh
Các ngành CN khác: SX vật liệu XD cao cấp,
thuốc chữa bệnh và dụng cụ y tế, chế biến gỗ,
xử lý chất thải CN, SX bao bì, dụng cụ TDTT


Khu công nghệ cao
khích đầu tư
Các ngành công nghiệp SX ra các sản phẩm
công nghệ kỹ thuật cao.
-CN cơ khí chế tạo thiết bị, máy móc công
nghệ cao, chế tạo hệ thống điều khiển tự
động, chế tạo máy quang học, máy chính
xác, thiết bị ứng dụng laser...
-CN điện tử - công nghệ thông tin: SX thiết bị
điện tử, thiết bị truyển thông, máy vi tính, vật
liệu và linh kiện điện tử, SX phần mềm
-Chế tạo vật liệu mới: vật liệu siêu sạch, siêu
bền, siêu dẫn…
-Công nghệ sinh học
Các ngành CN khác: công nghệ phục vụ
hàng không ...

Các ngành hạn chế đầu tư
-Sản xuất vật liệu XD phổ thông (XM, gạch ngói, - Sản xuất thuốc chữa bệnh
ống và cấu kiện đường ống bằng gốm sứ XD)
-SX thuốc lá ( trừ trường hợp để xuất khẩu)
-SX rượu bia ( trừ trường hợp để xuất khẩu)
-SX sơn, chất tẩy rửa (trừ trường hợp để xuất
khẩu)
Các ngành nghề mang tính tiểu thủ CN (gốm - sứ
thông thường, hàng mây tre, thủ công mỹ nghệ)
-

Điện nguyên tử

SX chất phóng xạ
SX vật liệu nổ công nghiệp
SX hóa chất độc hại
Thuộc da nhuộm

Các ngành cấm
-

đầu tư
Điện nguyên tử
SX chất phóng xạ
SX vật liệu nổ công nghiệp
SX hóa chất độc hại
Thuộc da nhuộm

2) Khái niệm cụm công nghiệp:
Cụm công nghiệp (theo Quyết định số 105/2009/QĐ –TTg ngày 19/8/2009
của Thủ tướng chính phủ Ban hành Quy chế quản lý cụm công nghiệp) là khu vực
tập trung các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, cơ
sở dịch vụ phục vụ sản xuất công nghiệp- tiểu thủ công nghiệp; có ranh giới địa lý
Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

2


xác định, không có dân cư sinh sống; được đầu tư xây dựng nhằm di dời, sắp xếp,
thu hút các cơ sở sản xuất, các doanh nghiệp nhỏ và vừa, các cá nhân, hộ gia đình
ở địa phương vào đầu tư sản xuất, kinh doanh; do UBND các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quyết định thành lập.
Theo quy định, cụm công nghiệp có giới hạn về quy mô với diện tích không quá

50ha. Trường hợp cần thiết phải mở rộng cụm công nghiệp hiện có thì tổng diện tích
khi mở rộng cũng không vượt quá 75ha.
Cụm công nghiệp thường được bố trí tại khu vực có mức độ đô thị hoá chưa
cao, ví dụ như tại các khu vực ven đô thị, thị trấn, thị tứ...
Tương tự như đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật trong khu công
nghiệp, đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật trong cụm công nghiệp là
Công ty kinh doanh hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp hoặc là Trung tâm phát triển
cụm công nghiệp trực thuộc UBND cấp huyện.
Loại hình công nghiệp được khuyến khích đầu tư trong cụm CN:
- Công nghiệp chế biến nông, lâm, thuỷ sản;
- Sản xuất sản phẩm mới, sản phẩm thay thế hàng nhập khẩu;
- Sản xuất sản phẩm sử dụng nguyên liệu tại chỗ, sử dụng nhiều lao động;
- Sản xuất sản phẩm, phụ tùng, lắp ráp và sửa chữa máy móc, thiết bị phục vụ
nông nghiệp, nông thôn;
- Các ngành công nghiệp phụ trợ;
- Cơ sở sản xuất áp dụng công nghệ tiên tiến, triển khai ứng dụng kết quả
nghiên cứu khoa học, thân thiện với môi trường;
- Cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp gây ô nhiễm hoặc có nguy
cơ gây ô nhiễm cần di dời ra khỏi làng nghề, khu dân cư....
3) Khái niệm về quy hoạch xây dựng và quy hoạch KCN, cụm CN :
Quy hoạch xây dựng: là việc tổ chức hoặc định hướng tổ chức không gian
vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội, tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại vùng lãnh thổ
đó, đảm bảo kết hợp hài hoà giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng
được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường.
Quy hoạch xây dựng gồm: Quy hoạch xây dựng vùng; quy hoạch chung xây
dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
Quy hoạch chung là quy hoạch cho toàn bộ lãnh thổ của một đô thị, trong thời
gian 10 đến 20 năm. Đồ án quy hoạch chung thường được làm trên tỷ lệ 1/5000
-1/10.000.

Quy hoạch chi tiết là quy hoạch cho từng phần lãnh thổ hoặc từng khu chức
năng đô thị được phân định từ quy hoạch chung. Đồ án quy hoạch chi tiết được làm
trên tỷ lệ 1/500-1/2000.
Quy hoạch KCN được quy định như sau:
- Đối với KCN gắn liền với khu đô thị, khu kinh doanh tập trung khác phải lập
quy hoạch chung xây dựng đô thị.
- Khi lập quy hoạch chi tiết đối với khu công nghiệp lớn hơn 200ha, thì quy
hoạch chi tiết xây dựng được lập trên bản đồ địa hình tỷ lệ 1/2000. Đối với KCN có
diện tích từ 200ha trở xuống thì quy hoạch chi tiết được lập trên bản đồ tỷ lệ 1/500.
Ngoài ra người ta còn phân chia thành: quy hoạch để quản lý và quy hoạch
phục vụ dự án. Quy hoạch phục vụ dự án thường là quy hoạch chi tiết và đã có chủ
đầu tư.
Hiện nay người tổ chức lập quy hoạch chi tiết KCN, cụm CN, đặt hàng cho các
công ty tư vấn thường là:
Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

3


- Đối với quy hoạch chung: UBND cấp tỉnh- tổ chức lập quy hoạch chung xây
dựng KCN gắn liền với khu đô thị, khu kinh doanh tập trung khác; hoặc KCN có nhiều
chủ đầu tư tham gia đầu tư xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng.
- Đối với quy hoạch chi tiết KCN: UBND cấp tỉnh hoặc Ban quản lý KCN cấp
tỉnh tổ chức lập quy hoạch chi tiết đối với KCN chưa xác định chủ đầu tư; Đối với
KCN do một chủ đầu tư xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng thì chủ đầu tư tổ
chức lập quy hoạch chi tiết xây dựng KCN.
- Đối với quy hoạch chi tiết cụm CN: Trung tâm phát triển cụm CN thuộc huyện
tổ chức lập quy hoạch chi tiết đối với cụm CN chưa xác định chủ đầu tư; Đối với cụm
CN do một chủ đầu tư xây dựng – kinh doanh kết cấu hạ tầng thì chủ đầu tư tổ chức
lập quy hoạch chi tiết.

Việc thiết kế quy hoạch KCN được chia thành hai giai đoạn: 1) Thiết kế quy
hoạch phục vụ cho việc lập dự án. 2) Sau khi dự án đã được phê duyệt, thiết kế kỹ
thuật phục vụ thi công.
3) Trình tự của một dự án xây dựng KCN, cụm CN và thẩm quyền phê
duyệt quy hoạch xây dựng các KCN, cụm CN:
a) Trình tự của một dự án xây dựng KCN, cụm CN: Một dự án xây dựng KCN,
cụm CN phải trải qua nhiều giai đoạn và kéo dài từ 2 đến 3 năm, về cơ bản bao gồm
các bước:
- Lập quy hoạch chi tiết KCN trình UBND cấp tỉnh (hoặc chính phủ) phê duyệt;
- Lập dự án đầu tư xây dựng trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết
định;
- Xin phép đầu tư;
- Làm thủ tục xin thuê đất;
- Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng;
- Thiết kế xây dựng, làm các thủ tục thẩm định và phê duyệt; Xin phép xây
dựng;
- Tổ chức đấu thầu xây dựng;
- Thi công các hạng mục công trình và kiểm tra xác nhận chất lượng công trình;
- Lập hồ sơ hoàn công;
- Đăng ký xin giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất.
Trong toàn bộ tiến trình trên các hoạt động tư vấn quy hoạch - kiến trúc chủ
yếu diễn ra vào bước lập quy hoạch chi tiết; lập dự án đầu tư xây dựng và thiết kế
xây dựng.
b) Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng KCN:
Thủ tướng Chính phủ duyệt quy hoạch tổng thể địa điểm xây dựng các KCN
và quy hoạch chung các KCN lớn, mới hình thành, gắn liền với việc tạo lập các khu
đô thị mới.
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt quy hoạch chi tiết sử
dụng đất đai các KCN phù hợp với quy hoạch chung đã được Thủ tướng phê duyệt.
Công ty phát triển hạ tầng kỹ thuật KCN là chủ đầu tư dự án chịu trách nhiệm

tổ chức việc lập quy hoạch chi tiết KCN trình UBND tỉnh (nơi có KCN) phê duyệt.
c) Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng cụm CN:
Trên cơ sở Đề án Quy hoạch phát triển cụm công nghiệp được UBND tỉnh phê
duyệt, chủ đầu tư (Công ty phát triển hạ tầng kỹ thuật cụm CN hoặc trung tâm phát
triển cụm CN) tiến hành các thủ tục thành lập cụm CN, tổ chức lập quy hoạch chi tiết
xây dựng cụm CN trình UBND tỉnh phê duyệt, làm cơ sở cho việc lập dự án đầu tư
xây dựng.
4) Các văn bản quy định của Nhà nước có liên quan đến quy hoạch KCN:
4
Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị


Bảng 2: Giới thiệu tên của một số văn bản chính có liên quan đến việc quy
hoạch KCN
Tên văn bản
Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 quy định về
khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế.

Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính
phủ về quy hoạch xây dựng
Quyết định số 105/2009/QĐ-TTg ngày 19/8/2009 của Chính
phủ về Ban hành Quy chế quản lý cụm công nghiệp

Quyết định số 21/2005/QĐ ngày 22/7/2005 của Bộ XD về
việc ban hành quy định về Hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các
đồ án quy hoạch XD
Quyết định số 03/2008/QĐ-BXD ngày 31/3/2008 của Bộ XD
ban hành quy định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối
với nhiệm vụ và đồ án quy hoạch XD
Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07/4/2008 của Bộ XD

hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch
XD
Thông tư số 19/2008/TT-BXD ngày 20/11/2008 của Bộ XD
hướng dẫn thực hiện việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản
lý quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch XD
QCXDVN:01/2008/BXD
Tiêu chuẩn thiết kế Quy hoạch mặt bằng tổng thể cụm công
nghiệp (TCVN 4616:1988)

Ghi chú
Quy định chủ yếu về việc thành
lập, hoạt động, chính sách và
quản lý nhà nước đối với KCN, khu
chế xuất và khu kinh tế.

Quy định chủ yếu về việc thành
lập, hoạt động, chính sách và
quản lý nhà nước đối với cụm
công nghiệp.

Do ban hành từ trước khi có khái
niệm về KCN tập trung, khu chế
xuất, khu công nghệ kỹ thuật cao
nên trong tiêu chuẩn này có nhiều
mục đã không còn phù hợp, nên
chỉ tham khảo quản lý kỹ thuật

1.2 PHÂN LOẠI KHU CÔNG NGHIỆP, CỤM CÔNG NGHIỆP
Ở Việt Nam, KCN, cụm CN thường được phân loại như sau:

a) Phân loại theo đặc điểm quản lý: Khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ kỹ thuật cao, cụm công nghiệp
b) Phân loại theo loại hình công nghiệp: KCN khai thác và chế biến dầu khí,
KCN thực phẩm...Tuy nhiên các KCN hiện nay phần lớn là KCN đa ngành phù hợp
theo cơ cấu phát triển kinh tế và công nghiệp của khu vực.
c) Phân loại theo mức độ độc hại: Đây là hình thức phân loại hay được đề
cập tới bởi nó quyết định việc bố trí của KCN so với khu dân cư cũng như các biện
pháp để đảm bảo điều kiện về môi trường. Mức độ vệ sinh công nhiệp của KCN phụ
thuộc chủ yếu vào loại hình công nghiệp bố trí trong KCN.
d) Phân loại theo quy mô:
- Với khu công nghiệp:
. Khu công nghiệp có quy mô nhỏ: thường có diện tích đến 100ha;
. Khu công nghiệp có quy mô trung bình: 100 - 300 ha;
. Khu công nghiệp có quy mô lớn hơn 300 ha.
Trong tổng số 124 KCN dự kiến phát triển đến năm 2020, số KCN có quy mô
đến 100ha chiếm tỷ lệ khoảng 28,2%, KCN có quy mô 100 - 300ha chiếm tỷ lệ
31,5%, KCN có quy mô lớn hơn 300 ha chiếm tỷ lệ lớn nhất đến 40,3%.
Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

5


- Với cụm công nghiệp:
. Cụm công nghiệp có quy mô nhỏ: đến 30 ha
. Cụm công nghiệp có quy mô lớn: 30 -50 ha, với trường hợp mở rộng cụm
công nghiệp hiện có cũng không vượt quá 75ha.
Trong một đô thị có thể có nhiều KCN, cụm CN với quy mô khác nhau tuỳ thuộc
vào điều kiện phát triển công nghiệp cũng như quy mô đất đai, hệ thống hạ tầng kỹ
thuật và xã hội kèm theo.
e) Phân loại theo yếu tố địa kinh tế:

Trên cơ sở yếu tố địa kinh tế, hệ thống KCN, cụm CN Việt Nam trong các năm
tới có thể phân thành các loại sau:
- KCN, cụm CN tại khu vực đô thị: Đây là các KCN, cụm CN nằm trong cấu
trúc đô thị. Các hoạt động công nghiệp gắn liền với các dịch vụ đô thị (KCN tập
trung); dịch vụ vận tải (Khu chế xuất, Khu kinh tế cửa khẩu); dịch vụ nghiên cứu (Khu
công nghệ). Đây là loại KCN được tập trung phát triển trong những năm vừa qua.
(Hiện nay hầu hết các quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế cũng như các giáo
trình giảng dạy về quy hoạch xây dựng, thiết kế kiến trúc KCN, cụm CN chủ yếu liên
quan đến loại hình này.)
- KCN, cụm CN tại khu vực nông thôn, miền núi: Đây là các KCN, cụm CN
không thuộc cấu trúc đô thị. Các hoạt động công nghiệp gắn liền với việc khai thác
tài nguyên (khoáng sản, đất, mặt nước); đặc biệt là gắn với hoạt động sản xuất nông
nghiệp hình thành các tổ hợp sản xuất công – nông nghiệp.
- KCN, cụm CN tại các khu vực ven biển, hải đảo: Đây là các KCN, cụm CN
có thể không thuộc hoặc thuộc đô thị (Khu đô thị, Khu kinh tế biển). Các hoạt động
công nghiệp gắn liền với dịch vụ vận tải biển, hoạt động khai thác và bảo vệ tài
nguyên biển.
Bảng 3: Phân loại XNCN theo mức độ độc hại

Đặc điểm độc hại

Cách khu dân cư
Ví dụ theo các
ngành công
nghiệp:
- Công nghiệp hoá
chất
- Sản xuất kim loại,
cơ khí và gia công
cơ khí


- Công nghiệp xây
dựng
- Sản xuất và gia
công gỗ

Cấp độ độc hại
Cấp III
Cấp IV
Có tác động
Có tác động
xấu ở mức độ xấu không
trung bình
đáng kể

Cấp I
Ảnh hưởng
rất xấu tới lân
cận bởi bụi,
chất thải, ồn,
hoả hoạn…
>1000m
Sản xuất nitơ,
phân đạm,
thuỷ ngân,
chì…

Cấp II
Có tác động
xấu


Sản xuất
nhôm, luyện
kim…

Luyện kim, ắc Sản xuất kim
quy, đúc gang loại màu với
sản lượng
nhỏ, cáp bọc
chì.
Xi măng,
Xi măng dưới
thạch cao,
500t/n bê
cát, sỏi,…
tông…
Sản xuất than Thùng gỗ
gỗ
ngâm tẩm,
than gỗ…

Xi măng trên
150.000 tấn/
năm

>500m
Chế biến khí
thiên nhiên,
sợi nhân tạo,
…


>300m
Sơn, cao su
tổng hợp,
chất dẻo

Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

Cấp V
Không có tác
động xấu đến
khu vực lân
cận

>100m
Giấy, thuốc
hữu cơ, bút
chì

>50m
Giấy, chất dẻo,
oxy nén…

Sản xuất cáp
trần, máy và
dụng cụ điện

Dụng cụ công
nghiệp điện
khi không có

đúc

Tấm lợp,
kính, sành,
sứ,…
Gỗ dán, đồ
gỗ, đóng tàu
thuyền,…

Sản phẩm từ
thạch cao, tấm
ép…
Đồ gỗ, sản
phẩm từ gợi
gỗ…

6


- Công nghiệp dệt

- Sản xuất gia công
sản phẩm động vật
- Sản xuất và sử lý
thực phẩm

Keo dán, từ
phế liệu
xương da…


Xử lý và tẩm
hoá học cho
vải bằng
cacbon
sunfua
Đốt và nghiền
xương…
Trại gia súc
trên 1000
con, lò mổ...

Tẩm và xử lý Gia công sợi Dệt kim, dệt
vải, sản xuất bông, ươm tơ thảm…
chất tẩy trắng
và nhuộm,…
Thuộc da, sản
xuất mỡ kỹ
thuật
Sản xuất
đường, trại
gia súc dưới
1000 con...

Sản xuất thức
ăn gia súc, da
ép,...
Sản xuất
rượu, hoa
quả, thuốc lá,
cà fê...


Snả xuất sản
phẩm từ da
thuộc...
Bia, đồ hộp,
bánh kẹo,
rượu...

2 KCN, CỤM CN TRONG CẤU TRÚC ĐÔ THỊ
2.1 KHÁI NIỆM CHUNG VỀ ĐÔ THỊ
Đô thị là điểm dân cư tập trung, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội
của một vùng lãnh thổ, có cơ sở hạ tầng đô thị thích hợp và có quy mô dân số thành
thị tối thiểu là 4000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2800 người) với tỷ lệ lao động
phi nông nghiệp tối thiểu là 65%. Đô thị gồm các loại: Thành phố, thị xã và thị trấn,
được chia thành cấp đặc biệt và 5 cấp từ cấp I đến cấp V.
Một đô thị thường được chia thành các khu chức năng sau:
- Các khu vực xây dựng công trình sử dụng hỗn hợp (nhà ở, hành chính, dịch
vụ, sản xuất không độc hại...);
- Các khu vực xây dựng nhà ở;
- Các khu vực xây dựng các công trình hành chính dịch vụ đô thị (các công trình
hành chính các cấp của đô thị; các công trình dịch vụ đô thị các cấp như: giáo dục
phổ thông, dạy nghề, y tế, văn hoá, TDTT, thương mại, du lịch, tài chính, ngân hàng,
bưu chính, viễn thông...);
- Các khu vực xây dựng các khu cây xanh công viên, vườn hoa đô thị;
- Các khu vực xây dựng các công trình hành chính ngoài cấp quản lý của đô thị;
- Các khu chức năng ngoại giao;
- Các viện nghiên cứu, trường chuyên nghiệp, bệnh viện chuyên ngành cấp
ngoài đô thị;
- Các khu sản xuất phi nông nghiệp: công nghiệp, kho tàng, bến bãi (chứa
hàng hoá), lò mổ gia súc...

- Các khu vực xây dựng công trình tôn giáo tín ngưỡng;
- Các khu vực xây dựng công trình giao thông, bao gồm: giao thông nội thị và
giao thông đối ngoại (mạng lưới giao thông, nhà ga, bến tàu, bến xe đối ngoại, cảng
đường thủy, hàng không...);
- Các khu vực xây dựng các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật đô thị và các
khoảng cách an toàn về môi trường (nghĩa trang, cấp điện, cấp và thoát nước, xử lý
nước thải, xử lý rác thải...)
- Các khu vực đặc biệt (khu quân sự, an ninh...);
- Các khu vực cây xanh chuyên dùng: vườn ươm, cây xanh nghiên cứu,cây
xanh cách ly..;
- Các khu chức năng đô thị khác.
Đất công nghiệp, kho tàng thường chiếm 15-20% diện tích đất đô thị.

Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

7


Hình 2.1: Sơ đồ vị trí KCN trong cơ cấu đô thị và tỷ lệ diện tích đất công nghiệp trong đô
thị. a) Đô thị dạng dải. b) Đô thị dạng trung tâm. c)ì Tỷ lệ diện tích đất công nghiệp trong đô
thị.
Bảng 4: Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng trong đô thị
Loại đô thị
I và đặc biệt
II
III
IV,V

Đất CN (m2/người)
25-30

20-25
15-20
10-15

Đất kho tàng (m2/người)
3-4
3-4
2-3
1,5-1,0

KCN, cụm CN là nơi tập trung ở mức độ lớn số lượng các doanh nghiệp công
nghiệp và có quy mô lớn về diện tích. Tại đây các doanh nghiệp công nghiệp sử
dụng chung hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các công trình dịch vụ công cộng nhằm tiết
kiệm vốn đầu tư và hạ gíá thành sản phẩm. Mối quan hệ của KCN, cụm CN với các
khu vực chức năng khác của đô thị thường được nhìn nhận ở các yếu tố:
- Số lao động công nghiệp như một nhân tố tạo thị, là cơ sở cho việc tính toán
dân cư và quy hoạch các khu ở;
- Khoảng cách giữa nơi làm việc và nơi ở thông qua chi phí thời gian đi lại;
- Mối quan hệ với các đầu mối hạ tầng kỹ thuật của đô thị đặc biệt là các tuyến
giao thông đối ngoại;
- Vấn đề về vệ sinh môi trường và bảo vệ cảnh quan chung của đô thị...
Trên bình diện quốc tế, đô thị hiện nay đã và đang trải qua thời kỳ lấy phát triển
kinh tế làm trọng tâm chuyển sang thời kỳ phát triển đô thị theo hướng kết hợp chính
sách tăng trưởng kinh tế với chính sách phúc lợi xã hội và dần hướng tới giai đoạn
phát triển lấy con người làm trung tâm. Việt Nam đang ở vào giai đoạn đầu tiên - giai
đoạn phát triển đô thị lấy kinh tế làm trọng tâm. Các đô thị phát triển theo mô hình lý
thuyết về các cực tăng trưởng và phục vụ mục tiêu xuất khẩu. Đây là mô hình phù
hợp với điều kiện tăng trưởng kinh tế không đồng đều giữa các vùng và nguồn thu
cơ bản để phát triển kinh tế quốc dân là hoạt động xuất khẩu và dịch vụ. Trong giai
đoạn này, các tổ hợp công nghiệp đóng vai trò động lực cho phát triển đô thị và là

một nhân tố kiến tạo đô thị. Bài học phát triển đô thị ở các nước đi trước cho thấy: ở
thời kỳ này mọi chính sách, cơ chế quản lý và phát triển đô thị đều phải phục tùng
yêu cầu tăng trưởng kinh tế mà đại diện là các tổ hợp công nghiệp. Việc phát triển
nhanh chóng các KCN tập trung, khu chế xuất phục vụ trước hết cho việc thu hút vốn
đầu tư nước ngoài và xuất khẩu ở Việt Nam trong thời gian vừa qua cũng phản ánh
Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

8


rất rõ các đặc điểm trên. Và cũng chính trong thời gian này bùng nổ số lượng đô thị
mới và các đô thị hiện có được nâng cấp hàng loạt.
Một trong những đặc điểm quan trọng hiện nay của công nghiệp Việt Nam là sự
phục hồi và phát triển nhanh chóng của doanh nghiệp công nhiệp vừa và nhỏ ngoài
quốc doanh. Vì vậy trong các đô thị của Việt Nam không chỉ có các KCN tập trung,
khu chế xuất mà phải phát triển các cụm công nghiệp, các KCN có quy mô nhỏ cho
các doanh nghiệp công nghiệp vừa và nhỏ. Tại khu vực nông thôn, phát triển KCN,
cụm CN cho các doanh nghiệp công nghiệp vừa và nhỏ sẽ thúc đẩy nhanh chóng
quá trình chuyển đổi cơ cấu sản xuất và là nhân tố tạo thị tại khu vực này.
Giả định đến năm 2020 40% số dân Việt Nam sẽ được sống trong đô thị (tỷ lệ
này là 80% trong các nước công nghiệp) thì số dân cư trong đô thị khoảng 40 triệu
người. Với chỉ tiêu tối thiểu 10 m2 đất công nghiệp cho mỗi người dân đô thị thì quy
mô đất công nghiệp của Việt Nam đến năm 2020 sẽ vào khoảng 40.000 ha, tương
đương với khoảng 200 KCN (với quy mô KCN trung bình khoảng 200ha), trong đó
KCN cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước sẽ có một vai trò đáng kể.

2.2 TÍNH TOÁN QUY MÔ ĐẤT CÔNG NGHIỆP TRONG ĐÔ THỊ
Có nhiều cách tính toán quy mô đất công nghiệp trong đô thị. Dưới đây giới
thiệu 2 phương pháp thường được sử dụng: Phương pháp tính theo quy mô dân số
hoặc số lao động công nghiệp và phương pháp tính theo giá trị sản lượng công

nghiệp.
1) Tính quy mô đất công nghiệp theo số dân :
Đây là cách tính toán đơn giản nhất. Căn cứ theo số dân dự kiến của đô thị và
chỉ tiêu đất công nghiệp ( Bảng 4) tính được nhu cầu đất công nghiệp trong đô thị.
Từ đó tính toán số lượng các KCN và phân bố chúng trong đô thị.
2) Tính quy mô đất công nghiệp theo số lao động công nghiệp :
Công thức tính toán ( 1 ):
An
Fn = -----------------------------trong đó:
f . ( 1 - e)
F : Diện tích đất công nghiệp trong đô thị (ha)
n : Năm tính toán theo quy hoạch tổng thể (dài hạn: 10-20 năm, giai đoạn đầu: 5
năm)
f : Chỉ tiêu về số lao động công nghiệp trên ha đất công nghiệp, chỉ tiêu này có thể
lấy 70-100 lao động/ha đất công nghiệp.
e : Tỷ lệ sử dụng hỗn hợp trong khu vực công nghiệp ( % ).
An: Số lao động công nghiệp, được tính như sau: An = Sn.a.b.c, trong đó:
Sn: Số dân cư dự kiến của đô thị theo năm tính toán quy hoạch (người).
a : Tỷ lệ lao động. Số lao động thường chiếm 50-55% số dân cư.
b : Cơ cấu lao động công nghiệp, có thể lấy 30-45% số lao động.
c: Tỷ lệ lao động có việc làm, thường chiếm 85-90%.
3) Tính toán quy mô đất công nghiệp theo giả trị sản xuất công nghiệp :
Công thức tính toán ( 2 ):
Sn.Gn.m
Fn = -----------------------------hoặc
q. f. ( 1 - e)
Sn.Gn.m.
Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

9



Fn = -----------------------------trong đó:
p. ( 1 - e)
Fn, Sn, f, e : có ý nghĩa như trong công thức tính theo quy mô số lao động
công nghiệp
Gn: Chỉ tiêu dự kiến GDP theo đầu người, căn cứ theo định hướng phát triển
kinh tế và xã hội của đô thị. Mức độ tăng trưởng trung bình khoảng 7-10% năm.
m: Tỷ trọng sản xuất công nghiệp trong GDP, có thể lấy 35-50%. Tốc độ tăng
trưởng trung bình của sản xuất công nghiệp có thể lấy bằng 1,3-1,4 mức tăng trưởng
trung bình của nền kinh tế.
q : Năng suất lao động của một công nhân công nghiệp (USD/người). Tỷ lệ
tăng năng suất lao động có thể lấy bình quân 5 - 6,5% hàng năm.
p: Giá trị sản xuất của một ha đất công nghiệp (USD/ha đất công nghiệp). Bình
quân giá trị sản xuất công nghiệp trên 1ha đất công nghiệp 1,5 - 3,5 triệu USD đối
với đất KCN cho các doanh nghiệp công nghiệp lớn và 1 -1,5 triệu USD đối với đất
KCN, cụm CN cho các doanh nghiệp công nghiệp vừa và nhỏ.
Do các chỉ tiêu tính toán chỉ mang tính tương đối nên khi dự tính quy mô đất
công nghiệp trong đô thị cần kết hợp nhiều phương pháp, sau đó điều chỉnh số liệu
cho phù hợp.
Từ công thức (1) cũng có thể tính toán sơ bộ số dân của một đô thị, trong
trường hợp tạo lập đô thị mới. Quá trình tính toán quy mô dân số đô thị như sau:
- Từ quy mô diện tích của KCN, dự tính được số lao động công nghiệp
- Từ số lao động công nghiệp tính được số lao động của đô thị. Cần chú ý đến
tỷ lệ số lao động công nghiệp không sống trong đô thị.
- Từ số lao động tính được số dân cư của đô thị
- Điều chỉnh số dân cho phù hợp với quy mô thông thường của các loại đô thị.
Công thức tính toán ( 3 ):
Fn . f
Sn = -----------a. b . c

Ví dụ: Dự kiến xây dựng ven đường cao tốc một KCN quy mô khoảng 120 ha.
Đây là một KCN không gắn với đô thị cũ mà hình thành độc lập như một nhân tố tạo
thị. Trước khi lập quy hoạch chi tiết KCN phải tiến hành lập quy hoạch chung của đô
thị dự kiến. Quy mô dân số của đô thị có thể tính toán theo công thức (3).
120ha x 100 lao động CN/ha
Sn ( số dân đô thị ) =
------------------------------------ ----- = 70588 người
0,5 (tỷ lệ lđ) x 0,40 (tỷ lệ lđ CN) x 0,85 (tỷ lệ lđ có việc làm)
Như vậy đô thị cấp IV - V này có số dân khoảng 7 vạn người. Diện tích chiếm đất
của đô thị 840 - 980 ha với chỉ tiêu đất đô thị 120 -140m2/người.

Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

10


Hình 2.2: Phân bố các khu công nghiệp tại thành phố Hà Nội (trước khi mở rộng) đến năm
2020

Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

11


Hình 2.3: Phân bố các khu công nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020

Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

12



2.3 LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM BỐ TRÍ KCN, CỤM CN TRONG ĐÔ THỊ
Lựa chọn địa điểm để bố trí KCN, cụm CN là một trong những nhiệm vụ của
quy hoạch lãnh thổ, vùng và quy hoạch chung đô thị. Thông thường được xác định
trên bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/50.000 đến 1/10.000 (hoặc 1/5000).
Lựa chọn địa điểm bố trí KCN, cụm CN cần tuân theo yêu cầu sau:
- KCN, cụm CN phải được quy hoạch phù hợp với tiềm năng phát triển công
nghiệp, quy hoạch tổng thế phát triển kinh tế - xã hội và các chiến lược phát triển có
liên quan của từng vùng, đô thị về quy mô cũng như loại hình công nghiệp;
- Gần nguồn cung cấp nguyên vật liệu và tiêu thụ sản phẩm, đặc biệt là khả
năng xuất nhập khẩu;
- Tiếp cận thuận lợi với hệ thống giao thông vận chuyển gắn liền các đầu mối
giao thông như cảng, sân bay, ga đường sắt;
- Có khả năng tiếp nối thuận lợi với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài như
tuyến điện, thông tin bưu điện, hệ thống cấp nước..;
- Có khả năng đáp ứng nhu cầu về lao động về chất lượng và số lượng;
- Kết hợp với việc quy hoạch khu chức năng khác để tạo thành một đô thị hoàn
chỉnh;
- Khu đất có quy mô đủ lớn và có khả năng mở rộng, thuận lợi về điều kiện xây
dựng, tránh được các tác động của thiên tai;
- Hạn chế đến mức cao nhất việc sử dụng đất nông nghiệp;
- Hạn chế các ảnh hưởng bất lợi về mặt môi trường đối với các khu vực lân
cận;
- Không vi phạm và ảnh hưởng đến các khu di tích lịch sử, các công trình văn
hóa, các danh lam thắng cảnh và các khu vực thiên nhiên cần bảo tồn khác.
- Phù hợp với các yêu cầu về an ninh, quốc phòng.

2.4 CÁC GIẢI PHÁP BỐ TRÍ KCN, CỤM CN TRONG ĐÔ THỊ
Trong điều kiện mức độ đô thị hóa ở Việt Nam còn thấp, phần đông các đô thị
mới đang hình thành và phát triển, các ranh giới của đô thị được đề cập dưới đây

được hiểu là ranh giới của đô thị trong các bản vẽ quy hoạch tổng thể được phê
duyệt.
1) KCN, cụm CN bố trí ven đô thị:
Đây là giải pháp dành cho KCN có quy mô chiếm đất lớn cũng như có các
XNCN với mức độ gây độc hại thuộc nhóm I, II. Chúng có thể phân tán, hoặc nằm về
một phía của đô thị.
Ở dạng bố trí phân tán, KCN có thể tiếp cận thuận lợi với tất cả các bộ phận
chức năng khác của đô thị, nhưng có thể ảnh hưởng đến sự phát triển mở rộng của
đô thị sau này. Khi đó KCN có thể nằm sâu vào trong đô thị.
KCN bố trí về một phía (cuối hướng gíó chủ đạo) thường sử dụng trong các
thành phố phát triển theo hình thức dải, thuận lợi cho việc phát triển đô thị sau này.
2) KCN, cụm CN nằm cạnh các khu dân cư:
Đây là giải pháp thường sử dụng cho KCN, cụm CN có quy mô chiếm đất nhỏ
và trung bình và có mức độ độc hại cấp III,IV. Chúng thường nằm dọc theo các trục
đường chính của đô thị hoặc đường nối từ đường cao tốc vào đô thị. Giải pháp này
làm giảm thời gian đi lại của công nhân, cũng như góp phần hạn chế quy mô chiếm
đất của đô thị.
3) KCN hoặc cụm CN nằm xen kẽ trong các khu dân cư:
Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

13


Đây là giải pháp sử dụng cho KCN, cụm CN có quy mô chiếm đất nhỏ với mức
độ độc hại cấp IV,V. Chúng có thể là các XNCN xây dựng mới, nhưng phần lớn tồn
tại trong trường hợp trước kia khu đất công nghiệp nằm ven đô thị, hiện đô thị được
mở rộng nên các XNCN này nằm xen vào các khu dân cư. Một số XNCN phải di
chuyển, số còn lại phải cải tạo lại, chuyển sang sản xuất loại sản phẩm khác để phù
hợp với quy định về mức độ độc hại.
4) KCN, cụm CN nằm tách biệt ngoài đô thị:

Đây là các KCN, cụm CN bố trí nằm ngoài đô thị không phải do mức độ độc hại
mà do yêu cầu về tổ chức hoạt động hay nhu cầu về vận chuyển. Do nằm cách biệt
với đô thị nên các KCN và cụm CN này đòi hỏi phải tổ chức hệ thống hạ tầng xã hội
kèm theo. Chúng có thể phụ thuộc vào đô thị hiện có hoặc phát triển thành một khu
vực độc lập và trong nhiều trường hợp là tiền đề để hình thành một đô thị mới. KCN
và cụm công nghiệp nằm ngoài đô thị gồm:
a) KCN, cụm CN gắn liền với hệ thống giao thông quốc gia và cảnh quan tự
nhiên tại các vùng ngoại ô. Đây là các KCN, cụm CN thuộc loại hình công nghệ kỹ
thuật cao, phát triển đồng bộ cùng với các loại hình chức năng khác như nghiên cứu,
thương mại, ở, tạo thành các đơn vị phát triển “công viên khoa học”, làng khoa học”
(Business Park).
b) KCN hoặc cụm CN nằm trên các tuyến đường ra sân bay, cảng để thuận tiện
cho việc nhập nguyên liệu và xuất khẩu sản phẩm (trung tâm giao lưu hàng hoáLogistics Center).
c) KCN hoặc cụm CN khai thác khoáng sản, nhiên liệu như các cụm công
nghiệp khai thác than, dầu khí...
d) KCN hoặc cụm CN các xí nghiệp bảo quản, chế biến tại khu vực nông thôn,
miền núi, duyên hải để khai thác nguồn nguyên liệu nông, lâm nghiệp, thủy sản tại
chỗ, hạn chế khối lượng vận chuyển nguyên liệu.

Hình 2.5: Sơ đồ vị trí KCN, cụm CN trong và ngoài đô thị

2.5 XU HƯỚNG MỚI TRONG PHÁT TRIỂN CÁC KCN Ở NƯỚC NGOÀI
Trong các nước công nghiệp, phát triển đô thị đã trải qua hàng trăm năm. Các
đô thị hầu như đã bước vào giai đoạn phát triển ổn định, không có những thay đổi
lớn mặc dù chúng có không ít vấn đề về giao thông, ô nhiễm… và thường xuyên chịu
tác động do nảy sinh các nhu cầu mới về kinh tế - xã hội. Sự xuất hiện các khu vực
xây dựng mới tại vùng ven đô thị và ngoại ô là giải pháp dường như có thể thỏa mãn
cả hai: Duy trì cơ cấu của các thành phố cũ và đáp ứng nhu cầu về các hoạt động
sống mới của người dân với mong muốn sống và làm việc trong môi trường có nhiều
diện tích cây xanh. Từ những năm 60, tại Mỹ đã phát triển rất nhanh chóng các điểm

Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

14


dân cư ngoại ô được nối với các đô thị hiện có bằng các tuyến đường cao tốc,
phương tiện vận tải công cộng và ô tô cá nhân.
Vào những năm cuối thập kỷ 80, trong các nước công nghiệp bắt đầu xuất hiện
khái niệm mới về khu vực kết hợp nhiều chức năng: làm việc, nghỉ ngơi, giải trí tại
các vùng ngoại ô - các công viên khoa học, văn phòng, thương mại (Science, Office
and Business Park ). Tại đây có các công trình nghiên cứu và sản xuất của các tập
đoàn công nghệ kỹ thuật cao, các trung tâm thương mại dịch vụ và công trình phục
vụ nghỉ ngơi giải trí được tổ hợp với mật độ xây dựng rất thấp (20-25%) trong một
môi trường cảnh quan rất đẹp. Người ta cho rằng đến nay Business Park đã bước
vào thế hệ thứ tư của nó.
Thế hệ Business Park thứ nhất: Bắt nguồn từ kiểu xây dựng mà vẫn thường
gọi là KCN (Industrial estate). Khu vực này thường nằm ven đô thị, ngay sát khu vực
ngoại ô, gồm từng nhóm các công trình cho hoạt động công nghiệp hay kho tàng.
Các khu đất được chia lô và bán với giá rẻ cùng giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư
hoặc cho thuê. Các khu vực này có tiêu chuẩn kiến trúc thấp, hầu như không có cảnh
quan vì mật độ xây dựng quá cao. Do có ít chức năng, đặc biệt là thiếu các hoạt
động dịch vụ nên ban ngày như một khu vực hoạt động biệt lập, ban đêm là một khu
vực chết. Các Business Park thế hệ thứ nhất vẫn tiếp tục được xây dựng, đặc biệt
để phục vụ cho các hoạt động công nghiệp hơn là nghiên cứu hoặc theo hướng
thương mại. (Theo cách nhìn nhận trên thì phần lớn các KCN của Việt Nam hiện nay
với mật độ xây dựng quá cao và phát triển đơn chức năng, đều thuộc loại Business
Park thứ nhất).
Thế hệ Business Park thứ hai: Business Park thế hệ thứ hai là các nỗ lực
tránh được sự thiếu hụt diện tích cây xanh của các Business Park thế hệ thứ nhất và
tăng hoạt động cộng đồng qua việc bố trí thêm các hoạt động thương mại dịch vụ.

Khác với Business Park thế hệ thứ nhất là các công trình được bố trí theo nhóm
riêng biệt trong từng lô đất, các công trình trong Business Park thế hệ thứ hai được
tổ hợp theo các ý tưởng của hình thức không gian đô thị, ví dụ như các công trình bố
trí quây quanh một khoảng mở tương tự như một quảng trường, các đại lộ, các hồ
nước và khoảng cây xanh len lỏi giữa các công trình...với quan điểm cho rằng kiến
trúc đẹp sẽ dẫn đến thành công trong công việc. Các Business Park thế hệ thứ hai
thường đặt tại các khoảng trống còn lại tại các đường vành đai đô thị, chúng tiếp
thêm sức sống cho các khu vực ngoại ô và xóa đi ảnh hưởng xấu về cảnh quan của
các KCN.
Thế hệ Business Park thứ ba: Sự phân biệt thế hệ thứ ba với hai thế hệ
trước ở 3 yếu tố: Quy mô, vị trí và mật độ. Đất đai có giá cả thấp cho một khu vực
với quy mô từ 40-100ha chỉ có thể có ở các vùng ngoại ô. Business Park thế hệ thứ
ba thường được đặt ven các tuyến đường cao tốc, gần sây bay. Do giá đất thấp nên
có thể giảm mật độ xây dựng xuống 25-30%. Khi đó khái niệm công viên sẽ lớn hơn
khái niệm công việc rất nhiều. Do có quy mô lớn các Business Park thế hệ thứ ba có
thể bao gồm cả khu vực tư nhân (nhà ở) và công cộng trong khi vẫn tạo điều kiện
cho việc kinh doanh công nghệ hiện đại. Những mô hình phát triển với quy mô và
mật độ như vậy không thể có được trong các đô thị hiện hữu.

Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

15


Hình 2.6: Newbury Business Park, Berkshire, Anh , rộng 12ha, 1990Business Park thế hệ thứ hai được tổ hợp theo các ý tưởng của các hình
thức không gian đô thị

Hình 2.7: Stockley Park, Heathrow London, Anh , rộng 160ha,1986-1990, Business Park
thế hệ thứ ba, khu vực phát triển đa chức năng với mật độ xây dựng rất thấp.
Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị


16


Thế hệ Business Park thứ tư: Các công trình nghiên cứu công nghệ kỹ thuật
cao và sản xuất phần mềm máy tính... cần đến rất nhiều lao động. Kết quả là thế hệ
Business Park thứ tư ra đời, một khu phát triển toàn diện bao gồm cả nhà ở, cửa
hàng, trường học và khu giải trí. Chúng có thể tồn tại như một thực thể độc lập
không nhất thiết phụ thuộc vào các đô thị và trở thành một “ làng “ hay một “ thị trấn”
mới với ranh giới riêng biệt. Tất cả Business Park thể hệ thứ tư đều có một trình độ
tổ chức rất cao về kỹ thuật và xã hội và được hình dung như một thiên đường.
Chúng có thể trở thành các địa điểm nổi bật, có giá trị và quan trọng của một khu
vực.
Các ý tưởng về xây dựng các Business Park thế hệ thứ hai, thứ ba, cũng đã
được áp dụng trong một số nước Đông Nam Á.
Ở Việt Nam, các Business Park mới được biết đến trong một số dự án, như
công viên khoa học tại khu Nam Sài Gòn và trong dự án khu công nghệ cao Hòa
Lạc. Mặc dù điều kiện của Việt Nam rất khác với các nước công nghiệp, song những
ý tưởng này là những gợi ý tốt cho quy hoạch và phát triển các KCN trong tương lai.

Hình 2.8: Marina Village, Alameda, California, Mỹ, rộng 75ha, 1990.Business Park thế hệ
thứ tư- một khu vực phát triển độc lập với đô thị - “làng khoa học”

Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

17


Hình 2.9: Khu công nghệ cao Hòa Lạc- Hà Tây, 800ha.


Ghi chú: Các tài liệu tham khảo bổ sung xem trong các mục Công
nghiệp, Doanh nghiệp - Dự án, Thư viện của trang web: bmktcn.com.
10/2009. TS. Phạm Đình Tuyển

Khái niệm KCN,cụm CN và KCN, cụm CN trong cấu trúc đô thị

18