Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
(Niên Khóa 2009 - 2013)
TÊN ĐỀ TÀI

THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI - THỰC
TIỄN Ở TỈNH KIÊN GIANG

Giáo viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

ThS. TĂNG THANH PHƢƠNG
BỘ MÔN TƢ PHÁP

LÝ VĂN TOÁN
MSSV: 5095574
Lớp: Thƣơng mại 3- K35

Cần Thơ, tháng 102012

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

1

SVTH: Lý Văn Toán

Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
.......................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................
...............................................................................................................................................

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng


2

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một chế định mới mẽ mới
được công nhận, cùng với sự ra đời của chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai còn có ý nghĩa thúc đẩy các giao dịch dân sự phát triển mạnh mẽ. Chẳng hạn, các bên
có thể chủ động hơn dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp nhằm linh hoạt
trong việc vay vốn. Bên cạnh sự ra đời của chế định này, có thể thấy qua các lần sửa đổi
từ Bộ luật dân sự 1995 cho đến khi Bộ luật dân sự 2005 ra đời. Tại điều 342 khoản 1 quy
định về việc tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai đã chính
thức thừa nhận chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, những quy
định của pháp luật hiện hành vẫn chưa quy định đầy đủ, rõ ràng. Chẳng hạn như trong
việc công chứng, đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai còn nhiều
khó khăn, bất cập. Các thiếu sót, bất cập của luật, đã dẫn tới hậu quả là, làm cho vấn đề
này càng trở nên rắc rối thêm, thậm chí còn tạo ra nhiều mâu thuẫn so với các quy định
khác có liên quan, còn có những cách hiểu khác nhau, dẫn tới việc nhận định và quyết
định không giống nhau điều đó làm cho thực tế vận dụng khó khăn, chưa thật sự tạo ra sự
an toàn về mặt pháp lý cho các bên tham gia.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai nên tác giả đã chọn đề tài “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai- Thực tiễn ở
tỉnh Kiên Giang” để làm luận văn tốt nghiệp, với mong muốn tìm hiểu các hoạt động về
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Qua đó cũng đề xuất một số giải pháp để đưa
hoạt động thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ngày càng phát triển.
2.Mục đích nghiên cứu đề tài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài luận văn “Thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang”, tác giả muốn làm rõ các quy định của pháp luật
về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, phân tích, đánh giá các quy định của pháp
luật liên quan đến vấn đề nghiên cứu. Ngoài ra, phát hiện được những bất cập của những
quy định pháp luật liên quan đến đề tài nghiên cứu chẳng hạn như: Những bất cập trong
vấn đề công chứng, đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, những
vướng mắc phát sinh trong quá trình xử lý tài sản và một vài khó khăn vướng mắc khác…
Từ đó chỉ ra được những nguyên nhân của những vướng mắc đồng thời tìm ra giải pháp
để góp phần tháo gỡ những khó khăn vướng mắc đó, nêu lên một số ý kiến nhằm hoàn
thiện hơn nữa hệ thống pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

3

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang”
Tác giả tập trung phân tích những quy định của luật liên quan đến chế định thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai. Nêu lên những khó khăn, vướng mắc bất cập trong thực
tiễn pháp lý ở địa bàn tỉnh Kiên Giang và đưa ra một số kiến nghị nhằm góp phần hoàn
thiện pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tập trung nghiên cứu
những vấn đề liên quan đến hoạt động thế chấp các loại tài sản hình thành trong tương lai
trên phạm vi địa bàn tỉnh Kiên Giang, trong khuôn khổ luận văn tác giả chủ yếu tập trung
nghiên cứu từ khi Bộ luật dân sự 2005 có hiệu lực đến nay và những vấn đề có tính chất
khái quát của Bộ luật dân sự 1995 và những văn bản có liên quan.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu

Đề tài thế chấp tài sản hình thành trong tương lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang trên
cơ sở vận dụng phương pháp luận chung của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa
duy vật lịch sử. Bên cạnh đó luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác
như: Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê…cũng được sử dụng để giải
quyết những vấn đề mà đề tài đã đặt ra.
Trên cơ sở những quy định pháp luật, đối chiếu với thực tiễn xã hội và những kiến
thức mà tác giả đi thực tế có được đồng thời tham khảo các công trình nghiên cứu và bình
luận của các nhà luật học có tên tuổi, kết hợp sưu tầm và tham khảo các tạp chí, sách báo
có liên quan nhằm nghiên cứu đề tài hoàn thiện và sâu sắc hơn.
5. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
gồm 3 chương.
- Chương 1:Những vấn đề lý luận chung về thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai.
- Chương 2: Các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai.
- Chương 3: Thực tiễn áp dụng ở tỉnh Kiên Giang và hướng hoàn thiện các quy định
về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
MỤC LỤC
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ............................................................................ 1
1.1 Khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai .............................................. 1
1.2 Đặc điểm cơ bản của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai .................................. 4
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

4

SVTH: Lý Văn Toán



Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
1.3 Sự hình thành và phát triển chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai từ
năm 1995 trở lại đây ............................................................................................................. 8
1.4 vai trò của chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai .................................. 12
CHƢƠNG 2: NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP
TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ......................................................... 14
2.1 Giao kết hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai ............................ 14
2.1.1 Hình thức của hợp đồng ....................................................................................... 14
2.1.1.1 Lập thành văn bản..................................................................................... 14
2.1.1.2 Công chứng hợp đồng .............................................................................. 14
2.1.1.3 Đăng ký thế chấp ...................................................................................... 16
2.1.2. Chủ thể của hợp đồng ......................................................................................... 18
2.1.2.1. Bên thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ...................................... 18
2.1.2.2. Bên nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai ............................. 21
2.1.3 Tài sản bảo đảm ................................................................................................... 21
2.1.4 Nghĩa vụ được bảo đảm ....................................................................................... 27
2.2 Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai ..................... 29
2.2.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp ................................................................... 30
2.2.1.1 Quyền của bên thế chấp ............................................................................ 30
2.2.1.2 Nghĩa vụ của bên thế chấp ........................................................................ 33
2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp........................................................... 35
2.2.2.1 Quyền của bên nhận thế chấp ................................................................... 35
2.2.2.2 Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp ............................................................... 37
2.3 Chấm dứt hợp đồng và xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tƣơng lai........... 37
2.3.1 Chấm dứt hợp đồng .............................................................................................. 38
2.3.1.1 Chấm dứt bằng con đường chính .............................................................. 38
2.3.1.2 Chấm dứt bằng con đường phụ ................................................................ 39
2.3.2 Xử lý tài sản thế chấp ........................................................................................... 41
2.3.2.1 Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp ............................................................. 41
2.3.2.2 Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp ...................................................... 42

2.3.2.3 Các phương thức xử lý tài sản .................................................................. 44
2.3.2.4 Hệ quả pháp lý của việc xử lý tài sản bảo đảm ........................................ 45
CHƢƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG Ở TỈNH KIÊN GIANG VÀ HƢỚNG HOÀN
THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƢƠNG LAI ..................................................................................................................... 50
GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

5

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
3.1 Tình hình cho vay nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai ở tỉnh Kiên
Giang .................................................................................................................................. 50
3.2 Thực trạng và giải pháp công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai ........................................................................................................................................ 53
3.2.1 Xác định loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu....................................................... 53
3.2.2 Khó khăn trong việc thực hiện thủ tục công chứng do sự chồng chéo của luật ........ 54
3.3 Thực trạng và giải pháp đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai .......................................................................................................... 57
3.4 Thực trạng và giải pháp xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai .................. 59
KẾT LUẬN ...................................................................................................................... 64
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

6


SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI
Chương này tác giả tập trung khái quát những vấn đề cơ bản về thế chấp tài sản, đặc
điểm của thế chấp tài sản. Từ đó, nêu lên khái niệm và đặc điểm của thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai, bên cạnh đó tác giả còn đề cập đến vai trò, ý nghĩa của biện pháp
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và nêu sơ lược về sự hình thành và phát triển
của chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
1.1 Khái niệm về thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là các biện pháp do pháp luật quy định hoặc do
các bên tham gia quan hệ nghĩa vụ tự nguyện thỏa thuận đặt ra và không trái pháp luật
nhằm ràng buộc việc thực hiện nghĩa vụ của người có nghĩa vụ, đồng thời bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của người có quyền trong trường hợp người có nghĩa vụ không thực
hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp
luật. Tuy nhiên, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự không
phải lúc nào cũng được đảm bảo thi hành một cách nghiêm chỉnh. Và trong trường hợp
này, sự thiệt thòi của chủ thể có quyền là điều dễ dàng xảy ra nếu như các bên không thỏa
thuận xác lập một biện pháp ngăn chặn cụ thể.
Căn cứ vào tính chất của quan hệ bảo đảm, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ được chia thành hai loại: đó là biện pháp bảo đảm đối nhân và biện pháp bảo đảm đối
vật. Từ thực tiễn cuộc sống, các quan hệ giao dịch dựa trên các biện pháp bảo đảm đối vật
được các bên tham gia lựa chọn sử dụng nhiều hơn hết. Bên có quyền có thể thỏa thuận
với bên có nghĩa vụ về biện pháp thực hiện nghĩa vụ một cách chủ động bằng cách thiết
lập quyền trên một tài sản cụ thể của bên có nghĩa vụ. Như vậy, chủ thể có quyền vừa
được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vừa có thể chủ động trong việc thực hiện quyền của
mình, tránh được rủi ro khi phát sinh nghĩa vụ trên một tài sản bảo đảm cho nhiều chủ thể

có quyền. Theo quy định “thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài
sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia (gọi là
bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”1.
Từ quy định trên của Bộ luật dân sự 2005, ta có thể thấy điều luật đã nêu lên được sự
khác biệt giữa hai biện pháp bảo đảm: cầm cố và thế chấp tài sản. Theo quy định của Bộ

1

Điều 342 Bộ luật dân sự 2005

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

7

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
luật dân sự 2005 không phải là ở việc loại tài sản dùng để bảo đảm là động sản hay bất
động sản (như trong quy định của Bộ luật dân sự 1995), mà là việc bên bảo đảm có giao
tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hay không. Trong trường hợp bên bảo đảm dùng
tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên
nhận bảo đảm mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận bảo đảm giữ, thì được gọi là
thế chấp tài sản. Bên bảo đảm được gọi là bên thế chấp, bên nhận bảo đảm được gọi là
bên nhận thế chấp.
Nếu Bộ luật dân sự 1995 lấy yếu tố loại tài sản (động sản và bất động sản) làm tiêu
chí để phân biệt cầm cố và thế chấp tài sản, thì Bộ luật dân sự 2005 lấy việc chuyển giao
hay không chuyển giao tài sản làm tiêu chí để phân biệt cầm cố và thế chấp tài sản. Quy
định trên cho thấy điểm nổi bật của biện pháp bảo đảm bằng thế chấp tài sản đó là việc
bên thế chấp không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Bên cạnh những quy định về thế chấp tài sản thông thường thì hiện nay vẫn chưa có
một quy định cụ thể về khái niệm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên,
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai cũng chỉ là một dạng của thế chấp tài sản nó
chỉ khác biệt là dùng loại tài sản hình thành trong tương lai để đem đi thế chấp mà thôi.
Do đó, ta có thể dựa vào khái niệm thế chấp tài sản thông thường để đưa ra khái niệm thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong khoa
học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự. Cùng với sự
phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng
phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện các hợp đồng kinh
tế, thương mại, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm ngày càng được hoàn thiện, các
hình thức bảo đảm và các tài sản đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng đa dạng phong
phú trong đó có cả tài sản hình thành trong tương lai.
Quan điểm xem tài sản hiện hữu có thể là tài sản hình thành trong tương lai đã nhận
được sự ủng hộ của đa số nhà làm luật. Bộ tư pháp có giải thích “xác định tài sản bảo
đảm là vật hình thành trong tương lai thì chỉ căn cứ vào thời điểm vật đó thuộc quyền sở
hữu của bên bảo đảm. Cụ thể, nếu vật thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm
nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết thì được coi là vật hình
thành trong tương lai, không phụ thuộc vào việc vật đó là động sản, bất động sản, đã

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

8

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
được hình thành hay trong quá trình hình thành”1. Như vậy, chỉ căn cứ vào thời điểm vật
đó thuộc quyền sở hữu để xác định tài sản là tài sản hình thành trong tương lai là hợp lý.

Bởi lẽ, Bộ luật dân sự 2005 ra đời với nhiệm vụ “đảm bảo an toàn pháp lý trong quan hệ
dân sự, thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội”2, nếu giới hạn về tài sản hình thành trong
tương lai sẽ dẫn đến cản trở các giao lưu dân sự liên quan đến tài sản đã hình thành nhưng
chưa xác lập quyền sở hữu.
Tuy nhiên, ở đây lại có một vấn đề khác được đặt ra đối với tài sản hình thành trong
tương lai là tài sản đã hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Cụ thể như đối với thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu. Đa số xem đây là một dạng của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phù hợp
với Nghị định 163/2006/NĐ-CP, tức là tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng
ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới thuộc
sở hữu bên bảo đảm3. Trong công văn 232/ĐKGDBĐ-NV của Cục đăng ký giao dịch bảo
đảm, khi đề cập đến vấn đề “ đăng ký giao dịch bảo đảm đối với trường hợp tài sản bảo
đảm là nhà chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” lại cho rằng
đối tượng thế chấp ở đây không phải là tài sản hình thành trong tương lai mà là “quyền tài
sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở”. Vậy đối tượng thế chấp đó là “vật hay là quyền
phát sinh từ hợp đồng mua tài sản”.
Theo Điều 1 khoản 2 Nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định cụ thể về tài sản thế chấp
hình thành trong tương lai theo đó có các loại tài sản hình thành trong tương lai như sau:
- Tài sản được hình thành từ vốn vay; Ví dụ: Vay vốn ngân hàng để mua một chiếc
xe ô tô, chiếc ô tô được xem là tài sản hình thành từ vốn vay.
- Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Ví dụ: Nhà đang xây nhưng chưa hoàn thiện, đang
trong giai đoạn hình thành hoặc chiếc tàu đang đóng sắp hoàn thành.
- Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của
pháp luật; Ví dụ: Mua nhà nhưng chưa kịp đăng ký quyền sở hữu nhưng sau thời điểm
giao kết giao dịch thế chấp thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật;
1

Công văn số 12/ĐKGDBĐ-NVBTP năm 2006


2

Điều 1 Bộ luật dân sự 2005

3

Luật sư Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dung bảo đảm nghĩa vụ dân sự,

Tạp chí ngân hàng số 7 năm 2006.

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

9

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
- Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. Nhiều
chuyên gia cũng cho rằng, cần xem xét bổ sung cả quyền sử dụng đất hình thành trong
tương lai cũng được dùng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, vì thực tế các bên
vẫn được phép nhận thế chấp là quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Điều này cũng đảm bảo tính thống nhất với quy định Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những điều
kiện để thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai.
Hiện nay các quy định của pháp luật không hề có định nghĩa nào cụ thể về thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai mà chỉ quy định là một phần trong thế chấp tài sản hay
nói cách khác là một trường hợp thế chấp có loại tài sản đặc biệt so với thế chấp tài sản
thông thường . Cả Mục 3 chương XVII Bộ luật dân sự 2005 chỉ có một Điều khoản quy

định “Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai” 1. Vì thế, ta phải
dựa vào các quy định của thế chấp tài sản thông thường để đưa ra khái niệm về thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai. Từ đây ta có khái niệm thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai như sau:
“Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là việc một bên (gọi là bên thế chấp)
dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia
(gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản hình thành trong tương lai đó
cho bên nhận thế chấp”.
Như vậy, so với các quan niệm trước đây về định nghĩa thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai có nhiều quan điểm còn tranh cãi nhưng với sự ra đời của Nghị định
11/2012/NĐ-CP thì đã quy định rõ ràng loại tài sản nào là tài sản hình thành trong tương
lai. Do đó, việc đưa ra định nghĩa về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai được rõ
ràng và dễ hiểu hơn.
1.2 Đặc điểm cơ bản của thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai
Từ quy định thế chấp theo Điều 342 Bộ luật dân sự 2005, ta có thể thấy thế chấp tài
sản có những đặc điểm sau:
- Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm đối vật (là biện pháp thực hiện nghĩa vụ mà
theo đó bên bảo đảm dùng hoặc giao một hoặc nhiều tài sản thuộc quyền sở hữu của mình
cho bên có quyền để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình) được phát sinh từ
thỏa thuận của các bên có liên quan. Cũng như các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

1

Khoản 1 điều 342 Bộ luật dân sự 2005.

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

10

SVTH: Lý Văn Toán



Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
dân sự nói chung, thế chấp tài sản chủ yếu được thực hiện trên nguyên tắc bình đẳng và tự
nguyện thỏa thuận giữa các bên thông qua hợp đồng. Đây cũng là đặc điểm chung của tất
cả các quan hệ pháp luật dân sự.
- Thế chấp tài sản là biện pháp vừa có mục đích nâng cao trách nhiệm của bên có
nghĩa vụ trong việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình, vừa có mục đích giúp
cho bên có quyền có thể kiểm soát tài sản, để nếu rơi vào trường hợp cần yêu cầu thanh
toán tài sản, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu kê biên bán đấu giá tài sản hoặc áp
dụng phương thức xử lý khác đối với tài sản nhằm thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.
Mặt khác, thế chấp tài sản không chỉ nhằm mục đích bảo vệ người có quyền mà nó cũng
đem lại lợi ích nhất định cho chính chủ thể có nghĩa vụ.
- Thế chấp tài sản là nghĩa vụ phụ bên cạnh nghĩa vụ chính, đồng thời là biện pháp
bảo đảm phát sinh từ nghĩa vụ chính: Thế chấp tài sản không tồn tại một cách độc lập mà
luôn gắn liền với một nghĩa vụ nào đó (được gọi là nghĩa vụ chính). Nghĩa vụ thế chấp tài
sản phát sinh và tồn tại khi và chỉ khi nghĩa vụ chính còn tồn tại; không có nghĩa vụ chính
thì cũng không có nghĩa vụ thế chấp tài sản.
- Bên thế chấp tài sản phải dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình (trừ trường
hợp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải chứng minh tài sản sẽ thuộc quyền sở
hữu trong tương lai) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: Tài sản được mang ra thế chấp để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp phải là tài sản thuộc sở hữu của bên
thế chấp (trừ trường hợp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai). Bên cạnh đó, người
giám hộ với tư cách là người quản lý tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người
được giám hộ cũng được quyền thế chấp tài sản của người giám hộ. Hay nói cách khác,
người giám hộ chỉ mang tính chất đại diện cho người được giám hộ vì lợi ích cần thiết của
người được giám hộ nên đem tài sản của người được giám hộ đi thế chấp do trong trường
hợp này người được giám hộ không có đủ điều kiện để tham gia vào quan hệ này mà cần
người đại diện. Việc phá vỡ quy tắc tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp
trong trường hợp này là hoàn toàn phù hợp và người giám hộ có đầy đủ quyền cũng giống

như chủ sở hữu thật sự của nó và đại diện tham gia vào mối quan hệ này là vì lợi ích của
người được giám hộ.
- Bên nhận thế chấp có quyền ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản thế chấp để thực
hiện nghĩa vụ nếu như bên nhận thế chấp có đăng ký giao dịch bảo đảm: Hợp đồng thế
chấp tài sản trong một số trường hợp bắt buộc phải đi đăng ký một số trường hợp khác
các bên có thể thỏa thuận tự nguyện đi đăng ký giao dịch bảo đảm và khi có đăng ký giao

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

11

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
dịch bảo đảm thì khi xử lý tài sản thế chấp sẽ được ưu tiên thanh toán theo quy định của
pháp luật1.
- Bên nhận thế chấp có quyền đeo đuổi đối với tài sản thế chấp: Bên nhận thế chấp
có thể yêu cầu kê biên, bán đấu giá tài sản hoặc áp dụng phương thức xử lý khác mà hai
bên đã thỏa thuận, dù quyền sở hữu tài sản có thể dịch chuyển từ người này sang người
khác trong thời gian thế chấp. Nói cách khác, việc chuyển nhượng tài sản thế chấp hoặc
chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản thế chấp từ bên thế chấp cho người thứ ba dưới một
hình thức khác không đương nhiên làm chấm dứt quan hệ tài sản mà hai bên đã thỏa
thuận. Trừ các trường hợp bên nhận thế chấp không có quyền thu hồi tài sản thế chấp:
“Việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế chấp và bên mua,
bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình; Bên mua, bên nhận trao đổi phương tiện
giao thông cơ giới đã được đăng ký thế chấp, nhưng nội dung đăng ký thế chấp không mô
tả chính xác số khung và số máy của phương tiện giao thông cơ giới và bên mua, bên
nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình”2.
- Phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp tài sản là toàn bộ nghĩa vụ (kể cả nghĩa

vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại) khi các bên không có thỏa thuận và pháp luật không có
quy định khác, nhưng cũng có thể là một phần nghĩa vụ:“Nghĩa vụ dân sự có thể được
bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, nếu
không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ xem như
được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại” 3. Phạm vi của bảo
đảm không vượt quá phạm vi của nghĩa vụ chính dù tài sản thế chấp có giá trị lớn nhiều
lần giá trị của nghĩa vụ chính được bảo đảm.
- Biện pháp xử lý tài sản thế chấp chỉ được áp dụng khi nghĩa vụ chính bị vi phạm:
Nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện đúng và đầy đủ thì không có căn cứ để áp dụng
biện pháp xử lý tài sản thế chấp. Chỉ khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ chính đã thỏa thuận thì mới phát
sinh căn cứ áp dụng các biện pháp xử lý tài sản thế chấp.
- Nghĩa vụ được bảo đảm của biện pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
là những lợi ích vật chất. Lợi ích vật chất là đối tượng chung của các biện pháp bảo đảm,

1

Theo điều 325 Bộ luật dân sự 2005

2

Khoản 1 điều 20 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm

3

Khoản 1 điều 319 Bộ luật dân sự 2005

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

12


SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
thông thường là các tài sản, quyền tài sản1. Nhưng các lợi ích vật chất này phải đáp ứng
đầy đủ giá trị pháp lý, không trái quy định pháp luật, không bị cấm giao dịch và có khả
năng thanh khoản2.
Quy luật ngang giá trong quan hệ tài sản chỉ ra rằng lợi ích vật chất mới được bù đắp
bằng các lợi ích vật chất3. Nghĩa là người nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
bị thiệt hại vật chất do người thế chấp tài sản hình thành trong tương lai vi phạm nghĩa vụ
thì chỉ có thể bù đắp bằng lợi ích vật chất khác từ tài sản hình thành trong tương lai được
mang thế chấp.
Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mang những đặc trưng cơ bản của thế
chấp tài sản như vừa nêu trên và nó cũng tồn tại đặc điểm riêng biệt của nó. Cụ thể các
đặc điểm riêng biệt của thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là:
- Thứ nhất, bên thế chấp tài sản hình thành trong tương lai sử dụng tài sản được
chứng minh sẽ thuộc quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Đây là đặc trưng riêng biệt của biện pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Khác với thế chấp tài sản thông thường nếu trong thế chấp tài sản thông thường tài sản thế
chấp phải thuộc quyền sở hữu thì trong thế chấp tài sản hình thành trong tương lai chỉ cần
chứng minh tài sản sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Trong hoạt động thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai, bên thế chấp sử dụng tài sản đặt biệt hơn những loại tài
sản dùng để thế chấp khác do đặc trưng cơ bản của tài sản hình thành trong tương lai. Tài
sản hình thành trong tương lai dùng vào giao dịch thế chấp có thể là: “Tài sản được hình
thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp
pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng
phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó
mới được đăng ký theo quy định của pháp luật”4. Chẳng hạn: Chi nhánh Ngân hàng Nông
nghiệp và PTNT tỉnh Kiên Giang cho vay nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

với khách hàng là ông Huỳnh Hữu Nghĩa và người đồng sở hữu là bà Trương Thị Đúng
hộ khẩu thường trú tại số 12C Trần Quang Khải, Phường An Hòa, TP. Rạch Giá, Kiên
Giang. Tài sản hình thành từ vốn vay trong tương lai là đóng mới tàu đánh cá xa bờ.
Trong trường hợp này bên thế chấp dùng các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài
1

Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm

2

Tính thanh khoản: Tạo ra sự lưu chuyển tiền tệ, Từ điển kinh tế thị trường, NXB Thống kê 1994, tr. 345

3

Đại học luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự, tập 2, tr. 79

4

Theo khoản 2 điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sữa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

13

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
sản hình thành từ vốn vay trong tương lai gồm: Hợp đồng giám sát kỹ thuật tàu cá số
44/HĐĐM-ĐKTC ngày 05/03/2012 được ký kết giữa Cơ quan đăng kiểm tàu cá (Phạm

Ngọc Vũ) và ông Huỳnh Hữu Nghĩa; 01 Bảng dự toán tổng hợp giá thành đóng mới tàu
đánh cá xa bờ; Phiếu duyệt hồ sơ thiết kế (hồ sơ thiết kế), văn bản chấp thuận đóng mới
tàu cá.
- Thứ hai, trong hoạt động thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì tính rủi ro
rất cao cho bên nhận thế chấp
Do tài sản hình thành trong tương lai chưa thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp cho
nên dẫn đến bên nhận thế chấp rủi ro rất cao khi tiến hành xử lý để thu hồi nợ. Ngoài ra
thì tài sản liên quan đến nhiều bên tham gia, giấy tờ chồng chéo phức tạp cũng làm cho
bên nhận thế chấp rủi ro. Ví dụ: A là chủ sở hữu một tài sản hình thành trong tương lai là
một căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng. A đem căn hộ này của mình thế chấp
cho ngân hàng để vay vốn tiếp tục đầu tư vào một dự án khác. Tuy nhiên trong quá trình
xây dựng gặp trục trặc công trình xây dựng bị đình chỉ thi công vì vậy nhà ở hình thành
trong tương lai mà A đem đi thế chấp vẫn không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở.
Như vậy, đến thời hạn trả nợ mà A chưa thanh toán được thì phía ngân hàng sẽ xử lý tài
sản bảo đảm đối với một phần mà A có quyền hay toàn bộ công trình này để thu hồi nợ.
Trong trường hợp này rủi ro xảy ra rất cao.
1.3 Sự hình thành và phát triển chế định thế chấp tài sản hình thành trong
tƣơng lai từ năm 1995 trở lại đây
Chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong khoa
học pháp lý và là sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự. Cùng với sự
phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng
phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện các hợp đồng kinh
tế, thương mại, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm ngày càng được hoàn thiện, các
hình thức bảo đảm và các tài sản được đưa vào giao dịch bảo đảm ngày càng đa dạng
phong phú trong đó có cả tài sản hình thành trong tương lai.
Ở Pháp, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được đề cập tại Sắc lệnh
số 55-22 bàn hành ngày 4/1/1955 và đã đưa vào Bộ luật dân sự Pháp tại các điều 2092,
2130 và 21331. Pháp luật Nhật Bản mới quy định về việc dùng tài sản hình thành trong
tương lai làm tài sản bảo đảm trong thời gian gần đây. Còn ở Thái Lan Bộ luật dân sự


1

Bộ luật dân sự nước Cộng hòa pháp, NXB Chính Trị Quốc Gia năm 1998, tr. 522

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

14

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
Thái Lan, tại các điều 703, 721 nói về thế chấp, điều 761 nói về cầm cố không có các quy
định trực tiếp nói về tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai, tuy nhiên những
điều này cũng gián tiếp nói về vấn đề tài sản hình thành trong tương lai khi quy định: Hoa
lợi của tài sản cầm cố, thế chấp cũng có thể trở thành tài sản cầm cố, thế chấp1.
Ở Việt Nam ngày 28 tháng 10 năm 1995, Quốc hội thông qua việc ban hành Bộ luật
dân sự 1995. Bộ luật dân sự 1995 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 1996. Đây là Bộ
luật dân sự đầu tiên của nước ta, việc ban hành Bộ luật là một bước phát triển quan trọng
trong quá trình lập pháp, trong đó có các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy
định chi tiết bao gồm các biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đặt cọc, ký quỹ, ký cược
và phạt vi phạm. Biện pháp thế chấp được quy định từ Điều 346 đến Điều 362. Bộ luật
dân sự 1995 được ban hành và áp dụng trên thực tế đã mang lại nhiều hiệu quả to lớn
trong việc điều chỉnh các quan hệ dân sự. Trong đó có các quy định về thế chấp đã góp
phần vào sự ổn định và phát triển các giao dịch dân sự, đồng thời hạn chế nhiều rủi ro và
tranh chấp trong quá trình thực hiện giao dịch, bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham
gia. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự 1995 không có điều luật nào đề cập đến tài sản hình thành
trong tương lai cũng như việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai trong bảo đảm
nghĩa vụ dân sự. Nhưng ý tưởng dùng tài sản hình thành trong tương lai trong quan hệ thế
chấp thực hiện nghĩa vụ dân sự đã được các nhà làm luật đề cập đến. Theo đó, hoa lợi, lợi

tức phát sinh từ bất động sản thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận hoặc pháp
luật có quy định2. Và tương tự trong trường hợp tài sản thế chấp được cho thuê: Hoa lợi,
lợi tức thu được từ việc cho thuê có thể được coi là một phần của tài sản thế chấp3. Hoa
lợi, lợi tức là những khoản lợi mang lại cho người chiếm hữu tài sản trong tương lai và
không có ở hiện tại, hiện tại chỉ có tài sản sẽ phát sinh hoa lợi, lợi tức mà thôi 4. Như vậy,
ở góc độ nào đó, theo hàm ý của các nhà làm luật thì ta có thể hiểu hoa lợi, lợi tức là một
dạng tài sản hình thành trong tương lai, những quy định tại các điều 346, 349 Bộ luật dân
sự 1995 là những mầm móng ban đầu, tiền đề cho chế định thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai sau đó.

1

TS Lê Thị Thu Thủy, Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp

năm 2006, tr. 253
2

Khoản 1 điều 346 Bộ luật dân sự 1995

3

Điều 349 Bộ luật dân sự 1995

4

Phần hoa lợi, lợi tức, Viện khoa học pháp lý, Bình luận Khoa học Bộ luật dân sự 2005, NXB Tư pháp năm

2008, tr. 419

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng


15

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
Bộ luật dân sự 1995 là công cụ pháp lý thúc đẩy giao lưu dân sự, tạo môi trường
thuận lợi cho sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước1. Tuy nhiên, do sự vận động không
ngừng của xã hội, trong xu thế hội nhập kinh tế thế giới, cùng với sự lớn mạnh của nền
kinh tế đất nước, bên cạnh những thành tựu đạt được, Bộ luật dân sự 1995 nói chung và
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói riêng trong đó có chế định thế chấp
đã bộc lộ nhiều hạn chế, chưa phù hợp, chưa khả thi. Khi mà các hoạt động liên quan đến
tài sản hình thành trong tương lai ngày càng phổ biến, thì những ý định mang ý tưởng ban
đầu về tài sản hình thành trong tương lai trong Bộ luật dân sự 1995 như đã nói, đã hạn chế
rất nhiều các hoạt động có liên quan.
Nhận thấy những vấn đề có liên quan đó, lần đầu tiên thuật ngữ tài sản hình thành
trong tương lai được quy định cụ thể tại khoản 7 điều 2 Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày
19 tháng 11 năm 1999 về giao dịch bảo đảm có quy định: “Tài sản hình thành trong
tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và
sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn
vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”.
Và tiếp theo là sự ra đời của Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm
1999 quy định cho vay có tài sản bảo đảm là tài sản hình thành từ vốn vay. Nghị định này
đánh dấu một bước phát triển mới trong tư duy pháp luật dân sự nói chung và pháp luật
ngân hàng nói riêng về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương
lai2. Tuy nhiên, Nghị định 178/1999/NĐ-CP chỉ điều chỉnh trong hoạt động ngân hàng và
chỉ liên quan đến tài sản hình thành từ vốn vay3. Do đó vẫn chưa khắc phục được những
thiếu sót của pháp luật điều chỉnh liên quan đến hoạt động thế chấp tài sản hình thành
trong tương lai.

Xuất phát từ thực tiễn phát triển kinh tế đất nước, cũng như hoàn thiện và đa dạng
hóa các quan hệ dân sự, ngày 14 tháng 6 năm 2005, Bộ luật dân sự 2005 được Quốc hội
thông qua, ra đời trên cơ sở kế thừa có chọn lọc và phát triển những quy định trong Bộ
luật dân sự 1995, đánh dấu một bước phát triển mới trong quá trình pháp điển hóa, góp
phần hoàn thiện hệ thống pháp lý về chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Theo đó các quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được sửa đổi theo
1

Lời nói đầu Bộ luật dân sự 1995

2

TS Lê Thị Thu Thủy, Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp

năm 2006, tr. 237
3

Nghị định 178/1999, Chương 3 “bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay”

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

16

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
hướng hoàn thiện và đầy đủ hơn, đặc biệt là các quy định về thế chấp tài sản trong đó đã
chính thức sử dụng thuật ngữ tài sản hình thành trong tương lai và ghi nhận việc dùng tài
sản hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự1. Bên cạnh đó, pháp

luật cũng thừa nhận việc dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp “Tài sản thế
chấp có thể là tài sản hình thành trong tương lai”2. Việc chính thức ghi nhận tài sản hình
thành trong tương lai có thể sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự tại Bộ luật dân
sự 2005 đã tạo cơ sở cho sự ra đời hàng loạt các văn bản hướng dẫn điều chỉnh các vấn đề
về nội dung, trình tự, thủ tục liên quan đến việc dùng tài sản hình thành trong tương lai
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Chẳng hạn như: Luật công chứng 2006 và các văn
bản hướng dẫn thi hành, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định
83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm. Ngoài ra còn nhiều công văn hướng dẫn
của Bộ Tư pháp, Ngân hàng nhà nước, Cục đăng ký giao dịch bảo đảm hướng dẫn quy
trình, nghiệp vụ liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, mặc dù hệ thống pháp luật điều chỉnh tương đối hoàn thiện nhưng các
văn bản trên đều chưa quy định rõ loại tài sản nào là tài sản hình thành trong tương lai do
đó trong giao dịch đối với hình thức này còn gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, sau 5 năm
thực thi cho thấy Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm đã trở nên lạc hậu, nhất là chưa đề
cập đến tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai, chưa quy định việc xử lý tài
sản bảo đảm hình thành trong tương lai. Vì vậy, Bộ Tư pháp đã họp Ban soạn thảo sửa
đổi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Đặc biệt, Nghị định 163 chưa theo kịp sự đa dạng,
phức tạp của các giao dịch bảo đảm được các chủ thể ký kết, thực hiện trong thực tế như
tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai, nhất là nhà ở hình thành trong tương
lai. Nội dung hợp đồng bảo đảm được ký kết giữa Ngân hàng và khách hàng có nhiều
điều khoản mang tính linh loạt cao như thỏa thuận về việc bảo đảm cho nghĩa vụ trong
tương lai…Ngoài ra, một số quy định của Nghị định 163 cũng không phù hợp với các văn
bản pháp luật có liên quan như Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo
đảm, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Do đó, thấy được sự cấp thiết để thực hiện tốt chế định thế chấp tài sản hình thành trong

1

Điều 320 Bộ luật dân sự 2005


2

Khoản 1 điều 342 Bộ luật dân sự 2005

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

17

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
tương lai nên chính phủ đã ban hành Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm
2012 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 4 năm 20121.
Nghị định 11/2012/NĐ-CP đã góp phần nào giải quyết được những khó khăn trước
mắt, chẳng hạn như: Quy định cụ thể loại tài sản hình thành trong tương lai, xử lý tài sản
bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, xã hội luôn luôn phát triển do
đó, chế định này vẫn là một chế định phức tạp và tiềm ẩn nhiều vấn đề nan giải.
1.4 Vai trò của thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai
Nhìn tổng thể các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì biện pháp thế chấp tài
sản có nhiều ưu điểm hơn so với các biện pháp bảo đảm khác. Ngoài ý nghĩa nhằm củng
cố, bổ sung hợp đồng chính, hạn chế rủi ro và tranh chấp từ việc vi phạm nghĩa vụ, còn có
ý nghĩa quan trọng trong quan hệ thế chấp đối với bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Và
ở đây ta xét đến quan hệ thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Đối với bên thế chấp, giúp họ khai thác hiệu quả nguồn tài sản của họ để vay vốn.
Khi họ không có hoặc có nhưng không đủ vốn để thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh
kiếm lời, phục vụ nhu cầu cuộc sống, thì biện pháp thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai giúp họ có vốn để sản xuất kinh doanh, thực hiện dự định, vừa có thể khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Họ không mất đi cơ hội phát triển kinh doanh
và đảm bảo nhu cầu cuộc sống.

Đối với bên nhận thế chấp, có thể nói đây là một chế độ pháp lý bảo vệ quyền lợi
hiệu quả vững chắc cho bên nhận thế chấp chẳng hạn như: Khi đăng ký giao dịch bảo
đảm tài sản hình thành trong tương lai có thể giúp bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh
toán trước các chủ nợ khác và thu hồi nợ được hiệu quả hơn. Ngoài ra, còn bảo đảm an
toàn cho bên nhận thế chấp nếu như quy định chặt chẽ thì có thể hạn chế những giao dịch
giả tạo và hạn chế rủi ro hơn. Do không trực tiếp nắm giữ và quản lý tài sản nên bên nhận
thế chấp sẽ không phải mất khoản chi phí nào cho việc bảo quản và duy trì tài sản thế
chấp. Tuy nhiên, với đặc thù của tài sản hình thành trong tương lai thì bên nhận thế chấp
có quyền giám sát tiến độ hình thành của tài sản hình thành trong tương lai. Khi có vi
phạm nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm, tài sản bảo

1

Thừa nhận tài sản hình thành trong tương lai

/>[truy cập ngày 3/8/2012]

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

18

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
đảm hình thành đến đâu thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý đến đó đối với tài sản hình
thành trong tương lai đã được thế chấp.
Nhìn chung biện pháp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai còn có ý nghĩa vô
cùng quan trọng đó là dùng để bảo đảm của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền, tạo ra
hành lang pháp lý an toàn, bảo vệ quyền lợi cho bên có quyền yêu cầu, giúp bảo đảm để

thu hồi được nợ. Tạo ra cơ sở pháp lý xác định trật tự ưu tiên thanh toán, góp phần giải
quyết tranh chấp của các bên, thúc đẩy giao dịch dân sự phát triển. Ngoài ra, việc quy
định chặt chẽ các quy định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai sẽ giúp các bên
hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ từ đó tận tâm thực hiện các cam kết của các bên khi
tham gia vào quan hệ thế chấp. Nếu khai thác hiệu quả được hình thức cho vay thông qua
nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì chắc chắn sẽ mang lại nguồn lợi đáng
kể và nâng cao uy tín tín dụng cho ngân hàng. Đồng thời không bỏ lỡ cơ hội, đáp ứng kịp
thời nhu cầu về vốn của các nhà đầu tư. Từ đó góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, xã
hội.

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

19

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
CHƢƠNG 2
NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP TÀI
SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
Chương này tác giả đi sâu phân tích những quy định của pháp luật hiện hành về thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai, các quy định xung quanh việc giao kết hợp đồng,
hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, các trường hợp chấm
dứt và xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai.
2.1 Giao kết hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai
2.1.1 Hình thức của hợp đồng
Hình thức của hợp đồng là cách thể hiện ý chí ra bên ngoài của các bên tham gia
giao kết hợp đồng. Thông qua cách biểu hiện này, người ta có thể biết được nội dung của
giao dịch đã xác lập. Hình thức của hợp đồng có ý nghĩa rất quan trọng trong tố tụng. Nó

là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã và đang tồn tại giữa các bên, từ đó xác nhận trách
nhiệm dân sự khi có vi phạm hợp đồng xảy ra. Để đảm bảo tính thống nhất và mối quan
hệ liên thông, bổ trợ lẫn nhau trong hệ thống các quy định pháp luật về hợp đồng trong Bộ
luật dân sự 2005 được xây dựng theo hướng là nền tảng chung cho pháp luật về hợp đồng,
có hiệu lực điều chỉnh đối với tất cả các quan hệ hợp đồng trong mọi lĩnh vực nói chung
và trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm nói riêng.
2.1.1.1 Lập thành văn bản
Theo quy định tại Điều 343 Bộ luật dân sự 2005 “việc thế chấp tài sản phải được lập
thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính”. Như vậy
là hình thức bắt buộc đối với hợp đồng thế chấp là phải lập thành văn bản đã được công
nhận trong Bộ luật dân sự 2005 hiện hành. Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai là một trường hợp đặc biệt của hợp đồng thế chấp tài sản nó vẫn sẽ phải tuân
theo điều kiện chung của hợp đồng thế chấp do đó nó cũng sẽ phải bắt buộc lập thành văn
bản.
2.1.1.2 Công chứng hợp đồng
Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của
hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy
định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng
(theo Điều 2 luật công chứng 2006). Còn Phòng tư pháp cấp huyện, Uỷ ban cấp xã có

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

20

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
thẩm quyền chứng thực bản sao giấy tờ từ bản chính, chứng thực chữ ký. Như vậy, kể từ
khi Luật công chứng năm 2006 ra đời thì đã phân biệt rõ giữa công chứng và chứng thực1.

Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải được bảo đảm yêu cầu về
công chứng nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định các bên phải tuân thủ.
Trong từng văn bản pháp luật chuyên ngành sẽ có điều khoản quy định cụ thể:
Đối với hợp đồng về nhà ở, Luật nhà ở 2005 quy định hợp đồng về nhà ở phải có
chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà
ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn2. Hợp đồng
về nhà ở bao gồm các giao dịch mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế
chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở3.
Nếu việc thế chấp liên quan đến những tài sản này hình thành trong tương lai thì
phải công chứng theo quy định.
Hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai gồm4:
1. Phiếu yêu cầu công chứng (Theo mẫu)
2. Phiếu hướng dẫn công chứng (Theo mẫu)
3. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản hình thành trong tương lai;
(Bản chính)
4. Giấy tờ tùy thân, gồm: Giấy Chứng minh nhân dân + Sổ hộ khẩu gia đình hoặc
Giấy đăng ký tạm trú có thời hạn của vợ + chồng (Bản sao)
5. Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (trong trường hợp tự soạn
thảo). (Bản chính)
6. Biên bản định giá tài sản thế chấp. Trường hợp bên thế chấp là tổ chức thì phải có:
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh + Biên bản họp Hội đồng thành viên về việc thế
chấp tài sản + quyết định bổ nhiệm, giấy ủy quyền (nếu có) + giấy Chứng minh nhân dân
của người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền. (Bản chính)
Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai đã được công chứng bao gồm
hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và lời chứng của công chứng viên có

1

Điều 8 thông tư số 03/2008/TT-BTP Ngày 25 tháng 8 năm 2008 hướng dẫn thi hành một số điều của nghị


định 79/2007/NĐ-CP
2

Khoản 3 điều 93 Luật Nhà ở 2005

3

Điều 90 Luật Nhà ở 2005

4

Điều 1 mục 2 thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

21

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công
chứng.
Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
được áp dụng tương tự như trong trường hợp công chứng hợp đồng thế chấp tài sản thông
thường. Hiện nay việc công chứng hợp đồng thế chấp tài sản được điều chỉnh bởi Luật
công chứng 2006 và các văn bản có liên quan. Tuy đã quy định cũng khá chi tiết nhưng
vẫn còn một số vướng mắc gây khó khăn cho các bên trong việc công chứng hợp đồng thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai. Phần này sẽ được trình bày trong chương 3.
2.1.1.3 Đăng ký thế chấp

Bên cạnh việc công chứng, hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải
được đăng ký giao dịch bảo đảm nếu pháp luật quy định hoặc các bên có thỏa thuận 1. Có
thể nói cơ chế công khai, minh bạch tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Có vai trò
quan trọng trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm là một
trong những trường hợp được xét thứ tự ưu tiên thanh toán. Nếu có giao dịch có đăng ký
và giao dịch không đăng ký thì giao dịch có đăng ký được ưu tiên thanh toán nợ trước.
Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ
đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên
bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm do các bên tự thỏa thuận, tuy nhiên nếu giao dịch bảo
đảm có liên quan đến tài sản có giá trị lớn do đó phải tuân theo một số điều kiện nghiêm
ngặt hơn so với các tài sản bảo đảm khác thì luật quy định việc đăng ký là bắt buộc.
Ngoài trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đương nhiên
phải đi đăng ký thế chấp. Theo quy định của pháp luật hiện hành cụ thể tại khoản 1 Điều
3 Nghị định 83/2010/ NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm,
các trường hợp bắt buộc phải đăng ký là:
- Thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng;
- Thế chấp tàu bay;
-Thế chấp tàu biển;
- Các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định.
Như vậy, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai liên quan đến những loại
tài sản trên thì bắt buộc phải đi đăng ký.

1

Điều 3 Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

22


SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
Trường hợp thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng ngoài trường hợp tài sản thế chấp
có giá trị lớn như ta đã biết phải đăng ký mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý
chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra nó cũng có thể có vai trò trong
việc cải thiện môi trường và cần sự quy hoạch, quản lý chặt chẽ.
Trường hợp thế chấp tàu bay, tàu biển thì đây là những phương tiện có tầm hoạt
động rộng (có thể ra ngoài phạm vi lãnh thổ Việt Nam) và trong một số trường hợp được
xem là lãnh thổ di động của quốc gia mà nó mang quốc tịch. Và dĩ nhiên cũng như các tài
sản thuộc diện đăng ký bắt buộc khác nó cũng có giá trị lớn.
Nếu thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản hình thành trong tương lai
thuộc những tài sản như trên thì bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định
của pháp luật.
Từ ngày nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch
bảo đảm có hiệu lực thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm có thể đăng ký trực tuyến. Trong
thời đại bùng nổ công nghệ thông tin như ngày nay thì việc đăng ký trực tuyến đã không
còn là khái niệm xa lạ và được áp dụng trong nhiều ngành nghề, lĩnh vực. Việc đăng ký
trực tuyến giao dịch bảo đảm đã được vận dụng nhiều ở các nước phát triển. Đối với Việt
Nam, Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10 tháng 3 năm 2000 về đăng ký giao dịch bảo
đảm vẫn chưa có khái niệm đăng ký giao dịch trực tuyến, đến Nghị định 83/2010/NĐ-CP
ngày 23 tháng 7 năm 2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm (thay thế cho Nghị định
08/2000/NĐ-CP) khái niệm này mới được ghi nhận và được dành riêng cả một mục (mục
6 chương II) để quy định. Đây được đánh giá là một bước tiến trong quá trình cải cách thủ
tục hành chính, tạo thuận lợi cho việc áp dụng công nghệ thông tin, góp phần giảm bớt
thời gian, chi phí cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm.
* Cơ quan đăng ký
Hiện nay việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện ở nhiều nơi khác nhau tùy

thuộc vào loại tài sản thế chấp. Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký
quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp có thẩm quyền đăng ký giao dịch thế chấp
đối với các loại tài sản, trừ trường hợp được đăng ký theo các cơ quan quy định dưới đây:
- Cục đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực đã đăng ký tàu biển thực hiện việc
đăng ký giao dịch bảo đảm với tàu biển1.

1

Khoản 1 điều 5 Thông tư số 02/2012/TTLT-BTP-BGTVT Hướng dẫn việc đăng ký, cung cấp thông tin về

cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biển

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

23

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
- Cục hàng không dân dụng Việt Nam thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối
với tàu bay1.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản thực hiện việc đăng ký
giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất2. Cụ thể:
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
cấp tỉnh) nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài.
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường

quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng
Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) thực hiện đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
tại Việt Nam.
Cần lưu ý rằng pháp luật dân sự Việt Nam xác định đăng ký thế chấp là điều kiện có
hiệu lực với bên thứ ba, không phải là điều kiện để hợp đồng thế chấp có giá trị cũng
không phải là hợp đồng thế chấp đương nhiên có giá trị chứng cứ trong tố tụng dân sự 3.
2.1.2. Chủ thể của hợp đồng
2.1.2.1. Bên thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai
Các quy định của Bộ luật dân sự 2005 hiện hành và các văn bản hướng dẫn không có
quy định bên nào là bên thế chấp, nhưng dựa vào Nghị định 11/2012/NĐ-CP tại khoản 1
Điều 1 sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của
chính phủ về giao dịch bảo đảm ta có khái niệm: Bên thế chấp là bên có nghĩa vụ hoặc
người thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng việc thế chấp tài sản thuộc quyền
sở hữu của mình cho bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ chính. Như vậy, bên thế chấp
1

Khoản 1 điều 5 Thông tư số 02/2012/TTLT-BTP-BGTVT Hướng dẫn việc đăng ký, cung cấp thông tin về

cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay, thế chấp tàu biển
2

Điều 5 thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT

3

TS. Lê Thị Thu Thủy, Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, tr 176; Khoản


3 điều 323 Bộ luật dân sự 2005; Điều 11 Nghị định 163/2006/NĐ-CP

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

24

SVTH: Lý Văn Toán


Đề tài: Thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai- Thực tiễn ở tỉnh Kiên Giang
là bên có nghĩa vụ dùng tài sản hình thành trong tương lai sẽ thuộc quyền sở hữu của
mình trong tương lai để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ mà họ đã xác lập.
Pháp luật hiện hành không hạn chế chủ thể có quyền tham gia vào giao dịch thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai nhưng nhìn chung trong bốn chủ thể tham gia vào giao
dịch dân sự mà pháp luật hiện hành quy định chủ thể của các giao dịch dân sự là cá nhân,
pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác thì thông thường chỉ có hai chủ thể tham gia phổ biến
vào mối quan hệ này đó là: Cá nhân và pháp nhân. Cũng như khi tham gia vào các quan
hệ dân sự khác, bên thế chấp muốn tham gia vào quan hệ thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai phải đáp ứng đủ các yêu cầu về điều kiện chủ thể và điều kiện về tài sản bảo
đảm. Tóm lại bên thế chấp là pháp nhân và cá nhân do đó ta sẽ phân chia thành hai nhóm:
Nhóm điều kiện đối với cá nhân và nhóm điều kiện áp dụng riêng cho pháp nhân.
*Điều kiện đối với cá nhân
Cá nhân tham gia vào giao dịch bảo đảm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
phải có một số điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật chẳng hạn phải có đầy đủ
năng luật pháp luật và năng lực hành vi theo quy định của pháp luật1. Ngoài ra cá nhân
thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải chứng minh được là mình sẽ có quyền sở
hữu hoặc quyền định đoạt đối với tài sản hình thành trong tương lai đem đi thế chấp.
Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch thế
chấp tài sản hình thành trong tương lai phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý 2.

Tuy nhiên, trong thực tế khi tham gia vào giao dịch đối với những loại tài sản có giá trị
lớn thì khó có trường hợp này xảy ra vì suy cho cùng bên nhận thế chấp không thể mạo
hiểm để giao dịch với người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khả năng rủi ro là
rất cao.
Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản hình thành trong
tương lai riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng biện pháp thế chấp thì có thể tự mình
xác lập, thực hiện giao dịch mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp
luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác3.

1

Điều 14, 17 Bộ luật dân sự 2005 quy định về: “năng lực pháp luật dân sự của cá nhân và năng lực hành vi

dân sự của cá nhân”
2

Khoản 1 điều 20 Bộ luật dân sự 2005

3

Khoản 2 điều 20 Bộ luật dân sự 2005

GVHD: ThS. Tăng Thanh Phƣơng

25

SVTH: Lý Văn Toán