Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

Luận văn tốt nghiệp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NIÊN KHÓA ( 2006 – 2010 )

Đề tài:

QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN
LIỀN KỀ

Giảng viên hướng dẫn:
ThS. Tăng Thanh Phương
Bộ Môn Tư Pháp

Sinh viên thực hiện:
Lưu Huỳnh Mai
MSSV: 5062337
Lớp: Luật Tư Pháp 2 K32

Cần Thơ, tháng 5/2010

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

1

SVTH: Lưu Huỳnh Mai

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

Luận văn tốt nghiệp

MỤC LỤC
Trang

LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ
BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ .....................................................................................3
1.1 Khái niệm chung về quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ..............3
1.1.1 Khái niệm bất ñộng sản liền kề..................................................................3
1.1.2 Quy chế pháp lý ranh giới giữa các bất ñộng sản liền kề ..........................4
1.2 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo pháp luật một số nước .8
1.2.1 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo luật La Mã ..................8
1.2.2 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo luật của Pháp ..............9
1.3 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo pháp luật Việt Nam .....10
1.3.1 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề trước khi ban hành
BLDS 1995 .........................................................................................................10
1.3.1.1 Khái niệm .............................................................................................10
1.3.1.2 Những ñặc tính của quyền ñịa dịch......................................................10
1.3.1.3 Xếp loại các quyền ñịa dịch .................................................................11
................................................... 1.3.2 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề từ khi B
CHƯƠNG 2. CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ
BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ ...................................................................................15
2.1 Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ...................................15
2.1.1 Điều kiện xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ..............15
2.1.2 Phương thức xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề .........16

2.2 Nội dung pháp lý của quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề .........18
2.2.1 Quyền về lối ñi qua bất ñộng sản liền kề................................................18
2.2.2 Quyền mắc ñường dây tải ñiện, thông tin liên lạc qua bất ñộng sản
liền kề…............................................................................................................25
2.2.3 Quyền về cấp, thoát nước qua bất ñộng sản liền kề ................................28
2.2.4 Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác.........................................33
2.2.5 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñể bảo ñảm nhu cầu cấp khí
ga và nhu cầu cần thiết khác .............................................................................35
2.3 Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ................37
CHƯƠNG 3. MỘT SỐ VẤN ĐỀ TRONG THỰC TIỂN ÁP DỤNG VÀ ĐỊNH
HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ
QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ.............................41
3.1 Thực tiển áp dụng pháp luật .........................................................................41
3.2 Những vướng mắc ñặt ra về mặt pháp lý và hướng hoàn thiện ................47
3.2.1 Những quy ñịnh về ranh giới bất ñộng sản..............................................47
3.2.2 Quyền ñối với mốc giới ngăn cách các bất ñộng sản ..............................47
3.2.3 Về quyền tạo lập lối ñi qua bất ñộng sản liền kề .....................................48
3.2.4 Về quyền mắc ñường dây tải ñiện, thông tin liên lạc qua bất ñộng sản
liền kề................................................................................................................49
3.2.5 Về quyền cấp, thoát nước qua bất ñộng sản liền kề ................................50
KẾT LUẬN ..............................................................................................................52
TÀI LIỆU THAM KHẢO
GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

2

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề


Luận văn tốt nghiệp

TÀI LIỆU THAM KHẢO
Luật và các văn bản liên quan
1. Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992
2. Bộ luật dân sự của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995, Nhà
xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội, 1995
3. Bộ luật dân sự của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, Nhà
xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội, 2005
4. Bộ luật dân sự của cộng hòa Pháp
5. Luật tài nguyên nước năm 1998
6. Quyết ñịnh 682/BXD – CSXD ngày 14/12/2006 của Bộ trưởng Bộ xây dựng
Sách, báo và các tài liệu khác
1. Bình luận khoa học BLDS Việt Nam – Bộ Tư pháp, viện nghiên cứu khoa
học pháp lý, năm 2001
2. Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam – TS. Nguyễn Ngọc Điện,
Nhà xuất bản trẻ, TP Hồ Chí Minh, 1999
3. Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề - TS. Phạm Công Lạc, Nhà xuất
bản tư pháp Hà Nội năm 2006
4. Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất ñộng sản liền kề - TS. Phạm Công
Lạc, tạp chí luật học số 11, năm 2001
5. Giáo trình luật dân sự Việt Nam – tập 1, Khoa Luật - Đại Học Cần Thơ, TS.
Nguyễn Ngọc Điện
6. Giáo trình luật dân sự Việt Nam – TS. Lê Đình Nghị, Nhà xuất bản Giáo dục
Việt nam
7. Pháp luật và dân luật ñại cương – Luật sư Triệu Quốc Mạnh, Nhà xuất bản
TP Hồ Chí Minh
Các trang wep
1. www.luatvietnam.com.vn

2. www.vietnamnet.vn
3. www.thongtinphapluatdansu.wordpress.vn
4. www.phapluattp.vn

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

3

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

Luận văn tốt nghiệp

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Bộ luật dân sự:
Ủy ban nhân dân:
Tòa án nhân dân:

BLDS
UBND
TAND

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

4

SVTH: Lưu Huỳnh Mai



Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

Luận văn tốt nghiệp

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn ñề tài
“Bán anh em xa mua láng giềng gần” câu thành ngữ nhắc nhở mọi người phải
luôn biết quý trọng tình nghĩa xóm giềng. Thế nhưng, trong thời ñại ngày nay có
không ít người sẵn sàng ñánh mất ñi ñạo lý truyền thống ñó ñể ñưa nhau ra Tòa chỉ
vì tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề. Và bất ñộng sản ñược
nói ñến ở ñây chủ yếu là ñất ñai. Như chúng ta biết, một mảnh ñất muốn phát huy
hết công dụng của nó thì mảnh ñất ñó phải ñược ñáp ứng những nhu cầu thiết yếu,
phải ñược tiếp cận với mọi thành tựu tiến bộ xã hội. Nhưng không phải tất cả các
mảnh ñất ñều dễ dàng khai thác ñược hết công dụng, bởi có rất nhiều trường hợp
mảnh ñất này bị vây bọc bởi các mảnh ñất của các chủ sở hữu khác nhau. Và như
thế, việc sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề trở thành ñề tài tranh cãi giữa những
người có liên quan: một bên mong muốn có ñiều kiện ñể khai thác công dụng của
bất ñộng sản của mình; còn bên kia không muốn thấy người lạ qua lại trên bất ñộng
sản của mình hoặc thấy ñường dây tải ñiện, ñường ống dẫn nước của người khác ñi
bên trên hoặc bên dưới bất ñộng sản của mình, ñó là một phản ứng tự nhiên của một
người bình thường trước việc quyền sở hữu của mình “bị” người khác sử dụng. Từ
những vấn ñề nêu ra cho thấy các quyền lợi về ñất ñai ñặc biệt là quyền sử dụng hạn
chế bất ñộng sản liền kề nếu không ñược pháp luật quy ñịnh, tất yếu sẽ dẫn tới
những xung ñột, tranh chấp xảy ra. Trước tình hình ñó, BLDS 1995 ra ñời và ñược
sửa ñổi, bổ sung bằng BLDS 2005 ñã dành một chương riêng ñể quy ñịnh về vấn ñề
này. Bằng những quy ñịnh cụ thể BLDS ñã góp phần thiết thực vào việc giải quyết
những vấn ñề phức tạp ñã ñược ñề cập ñảm bảo cho các giao dịch dân sự diễn ra
theo một hướng ñúng và có hiệu quả. Mặc dù vậy, do sự hiểu biết về pháp luật của
người dân chưa cao nên có nhiều người chưa hiểu rõ ñược quyền sử dụng hạn chế

bất ñộng sản liền kề là như thế nào, quyền và nghĩa vụ của họ trước vấn ñề này ra
sao. Bên cạnh ñó, giá tri ñất ñai ngay càng tăng cao, có thể nói “tấc ñất, tấc vàng”
nên mọi người tận dụng từng tấc ñất ñể tìm kiếm lợi nhuận mà không màng ñến tình
nghĩa lối xóm. Chính vì lẽ ñó, trong thực tiễn vẫn có những tranh chấp xảy ra, thậm
chí có những tranh chấp xảy ra nhiều năm liền nhưng ñến nay chưa ñược giải quyết
hoặc giải quyết không thỏa ñáng.
Nhận thức ñược tầm quan trọng của vấn ñề trên, nên người viết ñã chọn ñề tài
“quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề” với mong muốn cùng những người
quan tâm tìm hiểu, nghiên cứu sâu hơn những quy ñịnh của luật về lĩnh vực này.
Bên cạnh ñó, người viết cũng muốn góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện chế ñịnh
thông qua việc kiến nghị, ñề xuất một số giải pháp.
GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

5

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

2. Đối tượng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu của ñề tài
Luận văn ñề cập chủ yếu ñến quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề, cũng
như chế ñộ pháp lý ñối với chế ñịnh này. Ngoài ra, thực tiễn giải quyết tranh chấp
cũng là nội dung mà luận văn nói ñến.

3. Phương pháp nghiên cứu của ñề tài
Để thực hiện ñược mục tiêu ñề ra thì người viết ñã dựa trên nền tảng phương
pháp luận của chủ nghĩa duy vật biên chứng, duy vật lịch sử. Đồng thời, kết hợp với

phương pháp phân tích, chứng minh, so sánh ñối chiếu, vận dụng các quy ñịnh của
pháp luật về ñề tài nghiên cứu trong quá trình viết luận văn. Thêm vào ñó, ñể tiếp
nhận dưới góc ñộ thực tiễn người viết còn sử dụng phương pháp thu thập thông tin
ñể từ ñó tổng hợp, thống kê các số liệu, dữ liệu liên quan.

4. Bố cục của ñề tài
Người viết xây dựng ñề tài thành 3 chương:
Chương 1: Những vấn ñề chung về quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề.
Chương này nêu khái quát nhất về bất ñộng sản liền kề, quy chế pháp lý ranh giới
giữa các bất ñộng sản liền kề và quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề.
Chương 2: Chế ñộ pháp lý ñối với quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề. Điều
kiên xác lập; nội dung pháp lý của quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề như
quyền về lối ñi, cấp, thoát nước, tưới, tiêu nước, mắc ñường dây tải ñiện, thông tin
liên lạc qua bất ñộng sản liền kề, cũng như là căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn
chế bất ñộng sản liền kề, ñó là những nội dung mà chương 2 này ñề cập tới.
Chương 3: Một số vướng mắc trong thực tiễn áp dụng và ñịnh hướng hoàn thiện các
quy ñịnh của pháp luật Việt Nam về quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề.
Nội dung chương chủ yếu tìm hiểu những tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế bất
ñộng sản liền kề và khó khăn gặp phải khi áp dụng những quy ñịnh của luật trong
thực tế, trên cơ sở ñó ñưa ra những giải pháp hoàn thiện.

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

6

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề


Luận văn tốt nghiệp

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ
BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
1.1 Khái niệm chung về quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề
1.1.1 Khái niệm bất ñộng sản liền kề
Cả BLDS 1995 và BLDS 2005 ñều không ghi nhận cụ thể khái niệm bất ñộng
sản liền kề. Tuy nhiên, bất cứ chủ sở hữu bất ñộng sản nào cũng có mối liên hệ với
các chủ sở hữu bất ñộng sản khác về ranh giới. Ranh giới chỉ tồn tại ở các bất ñộng
sản thuộc bản chất không di, dời ñược (di: dời ñi chỗ khác; dời: thay ñổi hoặc làm
thay ñổi chỗ tương ñối cố ñịnh(1)) và khi giữa chúng tồn tại ranh giới mới có thể tồn
tại các bất ñộng sản liền kề.
Trong các bất ñộng sản có tồn tại ranh giới thì ñất ñai chiếm vị trí ñầu tiên và
có vai trò quan trọng nhất. Ranh giới giữa các bất ñộng sản liền kề ñược xác ñịnh
theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quy ñịnh của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền. Ngoài ra ranh giới cũng có thể xác ñịnh theo tập quán hoặc theo ranh
giới ñã tồn tại 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Vì thế, bất ñộng sản liền kề
ñược hiểu là bất ñộng sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa chúng (liền: ở kề
ngay nhau, sát nhau không cách; kề: ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí rất gần coi như
không còn khoảng cách(2)). Tuy nhiên, với nghĩa pháp lý thì hai bất ñộng sản ñược
coi là liền kề ñể có thể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề chỉ khi
chúng thuộc các chủ sở hữu (chủ sử dụng) khác nhau và giữa chúng có một ranh
giới chung.
Căn cứ vào các quy ñịnh của BLDS, thì các bất ñộng sản liền kề chỉ ñược áp
dụng ñối với ñất ñai và một số công trình xây dựng, ñặc biệt giữa chúng có mối liên
hệ hữu cơ về vật lý cũng như về pháp lý ñược pháp luật ghi nhận. Trên cơ sở xác
ñịnh các bất ñộng sản ñược coi là liền kề và giữa chúng tồn tại ranh giới mới có thể
xác ñịnh ñược bất ñộng sản nào phải chịu “hạn chế” nhằm phục vụ cho bất ñộng sản
kia. Sự “hạn chế” trên một bất ñộng sản là một dạng quyền của người khác trên một

bất ñộng sản không thuộc sở hữu của mình. Vì vậy, khi có sự “hạn chế” trên bất
ñộng sản, có thể dẫn ñến giá trị, giá trị sử dụng của tài sản bị giảm ñi hoặc tăng thêm
ñáng kể nếu qua bất ñộng sản ñó mở một con ñường giao thông, kênh tưới tiêu
nước.
“Một bất ñộng sản ñược coi là liền kề với một bất ñộng sản khác và có thể phải
chịu sự hạn chế về quyền ñối với bất ñộng sản (chịu dịch quyền) khi chúng thuộc
(1)
(2)

Nguyễn Văn Việt, Dân luật, Sài Gòn 1971, tr. 246; 255.
Nguyễn Văn Việt, Sñd, tr. 548; 467.

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

7

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

bất ñộng sản về bản chất do tính chất không di dời ñược cùng loại và giữa chúng tồn
tại một ranh giới về ñịa lý cũng như pháp lý”(1)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất chính là hình thức thể hiện việc ñặc ñịnh
hóa trên phương diện pháp lý. Bởi, trên bản ñồ ñịa chính thì cơ quan nhà nước có
thẩm quyền sẽ xác nhận người có quyền sử dụng ñất, loại ñất, diện tích ñất ñược
giao cũng như là xác ñịnh ranh giới của mảnh ñất ñó.
Trên phương diện thực tế, căn cứ và quyết ñịnh giao ñất, cơ quan nhà nước

có thẩm quyền xác ñịnh mảnh ñất ñó trên thực ñịa thông qua việc tạo lập các mốc
giới, ñồng thời trên cơ sở ñó tạo lập ranh giới giữa các mảnh ñất. Các mốc giới trên
thực ñịa phải phù hợp với các ranh giới ñược xác ñịnh trên bản ñồ, phù hợp với
quyết ñịnh giao ñất.
Bất ñộng sản liền kề cũng là bất ñộng sản xung quanh. Hai bất ñộng sản liền kề
trở lên, tiếp nối nhau tạo thành bất ñộng sản xung quanh bao bọc lấy một bất ñộng
sản. Bất ñộng sản xung quanh ñược hiểu là những bất ñộng sản có liên quan ñến bất
ñộng sản bị vây bọc trong một hay nhiều mối quan hệ nhất ñịnh khi khai thác sử
dụng bất ñộng sản ñó. Các bất ñộng sản xung quanh ñối với một bất ñộng sản là
khái niệm mở, việc xác ñịnh một bất ñộng sản ñược coi là xung quanh ñối với một
bất ñộng sản khác thông thường chỉ ñược ñề cập khi có sự ảnh hưởng hay cần thiết
cho việc khai thác một bất ñộng sản xác ñịnh.
Tóm lại, bất ñộng sản liền kề là những bất ñộng sản thuộc bản chất không di,
dời ñược có chung ranh giới, và ranh giới giữa chúng phải tồn tại về mặt thực tế
cũng như pháp lý.
Như thế, ñặc ñiểm của bất ñộng sản liền kề là: hai bất ñộng sản thuộc về hai
chủ sở hữu khác nhau và hai bất ñộng sản này có chung ranh giới, ranh giới giữa các
bất ñộng sản ñược pháp luật cũng như tập quán ghi nhận.
1.1.2 Quy chế pháp lý ranh giới giữa các bất ñộng sản liền kề
Bất ñộng sản và sự lân cận (láng giềng) là những khái niệm gắn liền với nhau.
Nói “lân cận hay láng giềng”, ta liên tưởng ñến những gì tồn tại bên kia ranh giới
bất ñộng sản. Nhưng ranh giới bất ñộng sản ñược thiết lập như thế nào?
Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất ñộng sản liền kề ñược pháp luật
cũng như tập quán ghi nhận, ñó là một trong những vấn ñề có ý nghĩa quan trọng
mang lại ý nghĩa ñích thực cho chủ sở hữu tài sản. Thông qua việc xác ñịnh ranh
giới, có thể phận lập các bất ñộng sản, xác ñịnh ñối tượng của quyền sở hữu, cũng
như ñối tượng của nghĩa vụ. “ Ranh giới giữa các bất ñộng sản có tác dụng phân lập
các bất ñộng sản với các bất ñộng sản khác nhằm xác ñịnh quyền của một chủ sở
(1)


Tiến sĩ Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội 2006, tr. 58.

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

8

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

hữu ñối với bất ñộng sản ñó”(1). Cơ quan nhà nước xác ñịnh ranh giới dựa trên cơ sở
căn cứ vào diện tích, hình dáng, kích thước của bất ñộng sản.
Theo những quy ñịnh của pháp luật thì ranh giới giữa các bất ñộng sản ñược
thể hiện dưới nhiều dạng khác nhau, nhưng khái niệm các loại ranh giới này lại chưa
ñược quy ñịnh một cách rõ ràng, vì chúng dựa trên các tiêu chí khác nhau khi xác
ñịnh.
Ranh giới vật chất
Ranh giới giữa các bất ñộng sản theo quy ñịnh tại Điều 270 (Điều 265 BLDS
2005) và Điều 271 BLDS 1995 (Điều 266 BLDS 2005) bao gồm: cột mốc, hàng rào,
tường ngăn, hào, rãnh, kênh, mương, bờ ruộng và có thể nói ñó là ranh giới vật chất.
Cột mốc: Chủ sở hữu bất ñộng sản có quyền dựng cột mốc ñể xác ñịnh ranh
giới bất ñộng sản của mình trước người thứ ba, ñặc biệt là trước chủ sở hữu bất
ñộng sản liền kề.
Cột mốc không phải là ranh giới giữa các bất ñộng sản mà chỉ là những tiêu
ñiểm ñể xác ñịnh ranh giới giữa các bất ñộng sản. Bởi lẽ, một cột mốc trơ trọi thì
không thể nào tạo nên ranh giới giữa các bất ñộng sản ñược mà ñòi hỏi phải có
nhiều cột mốc nối với nhau bằng các ñoạn thẳng. Vì vậy, bất ñộng sản có bao nhiêu

cột mốc thì ranh giới sẽ có bấy nhiêu ñoạn nối các cột mốc ñó, chúng tạo thành một
ñường khép kín bao quanh bất ñộng sản. Có thể suy ñoán rằng, nếu có nhiều cột
mốc và các cột mốc ñó thẳng hàng thì ranh giới giữa các bất ñộng sản ñó là ñoạn
thẳng, còn nếu các cột mốc ñó không thẳng hàng thì ranh giới là ñường gấp khúc,
ñôi khi ranh giới là hình vòng cung. Như thế, hình dạng các bất ñộng sản liền kề có
thể khác nhau tùy thuộc vào vị trí các cột mốc.
Ranh giới, cột mốc do con người tạo dựng và có thể bị thay ñổi do nguyên
nhân khách quan như thiên nhiên hoặc nguyên nhân chủ quan chẳng hạn chủ sở hữu
bất ñộng sản vô tình hay cố ý làm sai lệch các cột mốc, từ ñó dẫn ñến sai lệch ranh
giới. Bởi vậy, ñể bảo ñảm cột mốc không di chuyển, người ta chôn ở chân các cột
mốc một vật chuẩn ñể từ ñó làm căn cứ xác ñịnh cột mốc về phía trên.
Vách tường ngăn cách các bất ñộng sản
Tường là bộ phận xây bằng gạch, ñá ñể chống ñỡ hoặc ñể làm vách ngăn(2)
Theo suy ñoán thì “vật chất” tạo nên bức tường ñược coi là ranh giới chung
thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu các bất ñộng sản liền kề và chỉ trong
những trường hợp riêng biệt mới ñược coi là thuộc sở hữu riêng của một bên.
(1)

Nguyễn Ngọc Điện, nghiên cứu về tài sản trong Luật dân sự Việt Nam, NXB trẻ, TP. Hồ Chí Minh, 1999,
tr. 339.

(2)

Nguyễn Văn Việt, Dân luật, Sài Gòn 1971, tr. 632.

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

9

SVTH: Lưu Huỳnh Mai



Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

Cột mốc, tường ngăn do các chủ sở hữu bất ñộng sản xây dựng trên phần ñất thuộc
quyền sử dụng của mình, những ñối tượng ñó thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu
bất ñộng sản ñã tạo lập. Họ có toàn quyền sở hữu ñối với ranh giới và phải tự mình
bỏ ra chi phí xây dựng, bảo quan ranh giới ñó. Nhưng nếu mốc giới ngăn cách do
một chủ sở hữu tạo dựng bằng chi phí của mình lại nằm trên ñường phân cách giữa
các bất ñộng sản và ñược chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề ñồng ý, thì mốc giới ngăn
cách ñố thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu bất ñộng sản.
Những người sử dụng ñất liền kề cũng có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng
mốc giới ngăn cách trên ranh giới giữa các bất ñộng sản và cả về chi phí dựng cột
mốc ñó; trong trường hợp này, cột mốc cũng thuộc sở hữu chung của những người
ñó.
Hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ
Những vật thể này khi xem xét với nghĩa thông thường thì không có chức năng
làm ranh giới. Nhưng luật pháp ñã ghi nhận một thực tế là những vật thể ñó có thể
coi là ranh giới giữa các bất ñộng sản liền kề khi chúng thỏa mãn những ñiều kiện
ñể tồn tại ranh giới
Mương là kênh nhỏ dùng ñể tưới, tiêu nước(1).
Kênh là công trình dẫn nước ñào ñắp ñược xây dựng trên mặt ñất phục vụ thủy lợi
và giao thông(2).
Hào là rãnh sâu và rộng dung làm chướng ngại, công sự chiến ñấu hoặc ñể ñi lại,
vận chuyển ñược an toàn(3).
Rãnh là ñường thoát nước, dẫn nước nhỏ, hẹp và lộ thiên(4).
Bờ là dải ñất làm giới hạn cho một vùng nước hoặc ñể ngăn, giữ nước(5).
Hàng rào là dãy tre, nứa, hoặc cây trồng…bao quanh một khu vực ñể che chở, bảo

vệ(6).
Trên thực tế, ta thấy những vật thể là ranh giới nêu trên ñược dùng làm vật
ngăn cách ở những vùng khác nhau. Hào, rãnh, kênh, mương,bờ là ranh giới bất
ñộng sản ñược sử dụng nhiều ở các vùng nông thôn trong việc phân lập ñất nông
nghiệp, còn hàng rào, tường rào ñược sử dụng chủ yếu ở các vùng ñô thị.
Quyền dựng hàng rào, bờ bao hoặc ñào kênh, hào, rãnh, mương là một quyền
năng không tuyệt ñối: một mặt, người xây dựng phải tôn trọng những giới hạn do
pháp luật quy ñịnh về quy hoạch ñô thị, thẩm mỹ chung… và các quyền sử dụng
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)

Nguyễn Văn Việt, Dân luật, Sài Gòn 1971, tr. 468.
Nguyễn Văn Việt, Sñd , tr. 408.
Nguyễn Văn Việt, Sñd , tr. 792.
Nguyễn Văn Việt, Sñd , tr. 82.
Nguyễn Văn Việt, Sñd , tr. 405.
Nguyễn Văn Việt, Sñd , tr. 1045.

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

10

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp


Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

hạn chế bất ñộng sản liền kề của người láng giềng, nhất là quyền sử dụng lối ñi qua,
quyền có tầm nhìn, quyền cấp, thoát nước, tưới nước, tiêu nước; mặt khác, người
xây dựng không ñược phép lạm dụng quyền xây dựng của mình, gây thiệt hại cho
người khác.
Giống như chế ñộ pháp lý áp dụng ñối với cột mốc và tường ngăn, các vật thể
này có thể thuộc sở hữu riêng của một người nhưng cũng có thể thuộc sở hữu chung
của các chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề.
Tóm lại, ranh giới vật chất giữa các bất ñộng sản liền kề thuộc sở hữu chung
theo phần của các chủ sở hữu, trong ñó ñối tượng là vật không chia ñược. Các chủ
sở hữu chung ñều có phần quyền tương ứng ñối với ranh giới chung.
Ranh giới văn hóa
Ranh giới văn hóa, ñó là những giới hạn ñối với quyền hưởng lợi ích từ bất
ñộng sản riêng của mình, ñược thiết lặp ñể bảo vệ lợi ích riêng của người láng giềng
hoặc lợi ích công cộng: xây dựng, trồng cây, mở khe sang, lỗ thông gió và tầm nhìn.
Xây dựng
Căn cứ vào ñiều 267 và 268 BLDS 2005 thì khi xây dựng công trình, chủ sở
hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng quy ñịnh, không ñược xâm
phạm ñến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề và xung
quanh.
Khi có nguy cơ xảy ra sự cố ñối với công trình xây dựng, ảnh hưởng ñến bất
ñộng sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc
xây dựng ñồng thời thực hiện ngay các biện pháp khắc phục theo yêu cầu của chủ sở
hữu bất ñộng sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Tức khi có sự liên quan ñến
quyền lợi hợp pháp của người khác, bắt buộc phải tôn trọng các quyền lợi ñó.
Trồng cây
Theo BLDS 2005 Điều 265 và Điều 272, người sử dụng ñất chỉ ñược trồng cây

và làm các việc khác trong khuôn viên ñất thuộc quyền sử dụng của mình và theo
ranh giới ñã ñược xác ñịnh; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ,
tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi người có nghĩa vụ
không thực hiện nghĩa vụ của mình, thì người có quyền lợi bị xâm hại có thể yêu
cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho làm việc ñó và chi phí phát sinh do người
có nghĩa vụ chịu.
Lỗ thông khí, khe sáng
Lỗ thông khí là khỏang trống trên vách tường ñể thông thoáng phần bên trong
vật kiến trúc.

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

11

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

Khe sáng là khoảng trống trên vách tường ñể ánh sáng tự nhiên ñi vào bên
trong vật kiến trúc mà không có tác dụng thông thoáng. Có thể dựa vào nguyên tắc
áp dụng tương tự pháp luật ñể ñặt khe sáng dưới cùng một chế ñộ pháp lý như ñối
với lỗ thông khí.
Tầm nhìn
Tầm nhìn là một khái niệm ñược xây dựng nhằm ñặt cơ sở cho các quy tắc liên
quan ñến quyền của chủ sở hữu một bất ñộng sản ñược nhìn ra bên ngoài, ñặc biệt là
nhìn sang bất ñộng sản của người láng giềng.
Trong khung cảnh của luật thực ñịnh, các cửa sổ chỉ cần ñược trổ theo ñúng

các quy ñịnh về xây dựng và nhất là phải bảo ñảm ñược yêu cầu sử dụng an toàn.
Luật không dự liệu một giới hạn nào ñối với quyền khai thác tầm nhìn từ cửa sổ của
chủ sở hữu bất ñộng sản và ngược lại, cũng không ñòi hỏi chủ sở hữu bất ñộng sản
liền kề phải tôn trọng quyền này bằng cách tránh thực hiện các công trình xây dựng
có tác dụng che chắn hoặc hạn chế tầm nhìn ñó.

1.2. Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo pháp luật một số
nước
Xuất phất từ quan niệm xem quyền sở hữu là một dạng vật quyền, là một
quyền tuyệt ñối trong ñó người có quyền có thể thực hiện quyền thông qua hành vi
của mình như quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt ñối với tài sản thuộc sở hữu
một cách tự chủ, tất cả các chủ thể khác không ñược làm bất cứ ñiều gì bất hợp pháp
cản trở chủ sở hữu thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu. Nhưng vì phải thực
hiện các quyền năng ñó trong cộng ñồng xã hội, nên chủ sở hữu không thể thực hiện
các quyền của mình một cách tùy tiện, bất chấp lợi ích của nhà nước, lợi ích công
cộng, gây thiệt hại ñến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Vì vậy, quyền sở
hữu cũng phải chịu một số hạn chế nhất ñịnh bởi lợi ích của công cộng. Hay nói
cách khác là quyền sở hữu có thêm chức năng xã hội làm hạn chế tính chất tuyệt ñối
của quyền sở hữu.
Chính vì thế, trong pháp luật của nhiều nước có những quy ñịnh cụ thể về việc
hạn chế quyền của chủ sở hữu tài sản làm cơ sở cho việc thiết lập quyền của chủ thể
này ñối với tài sản của chủ thể khác.
1.2.1. Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo luật La Mã
Chủ sở hữu một mảnh ñất không có nghĩa vụ phải giúp ñỡ chủ sở hữu một
mảnh ñất khác, chính vì vậy, vấn ñề cấp thiết ñược ñặt ra: làm thế nào ñể chủ sở hữu
một mảnh ñất bị bao bọc với ñất ñai thuộc sở hữu của người khác sử dụng, khai thác
một cách bình thường? Cách duy nhất ñể ñáp ứng yêu cầu ñó phải thông qua mảnh
ñất liền kề.
GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương


12

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

Theo luật La Mã, Chủ sở hữu mảnh ñất bị bao bọc ñược quyền sử dụng ñất của
hàng xóm ñể ñáp ứng các nhu cầu cấp thiết và cần thiết (quyền dẫn nước, quyền
thoát nước, quyền có lối ñi…)
Để thỏa mãn ñược yêu cầu trên thì chủ sở hữu mảnh ñất bị bao bọc có thể
thông qua việc thỏa thuận với chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề, theo ñó chủ sở hữu
bất ñộng sản liền kề cho phép họ ñược sử dụng ñất của mình trong giới hạn nhất
ñịnh. Tuy nhiên, cách thức này cho dù có ñạt ñược thỏa thuận nhưng cũng không
bền vững. Một trong hai mảnh ñất thay ñổi chủ sở hữu lại dẫn ñến việc thỏa thuận
lại nhưng chủ sở hữu mới cũng không buộc phải chấp thuận. Để bảo ñảm cho việc
sử dụng bình thường và có tính chất bền vững phải có can thiệp của pháp luật và
quyền ñịa dịch ñược pháp luật La Mã xác nhận (Thuật ngữ Servire - phục vụ - một
mảnh ñất phục vụ nhu cầu một mảnh ñất khác).
Tính bảo ñảm và bền vững của quyền ñịa dịch ñược xác nhận ñó là một dạng
vật quyền - một mảnh ñất phục vụ yêu cầu một mảnh ñất khác mà không phải một
người phục vụ một người khác. Vì vậy, việc thay ñổi chủ sở hữu của một trong hai
mảnh ñất không làm mất ñi tính phục vụ của nó. Đối tượng của quyền ñịa dịch
chính là mảnh ñất mà không phải hành vi của chủ sở hữu mảnh ñất. Vì vậy, quyền
ñịa dịch (dụng ích) là một dạng vật quyền - quyền sử dụng tài sản của người khác
trong những quan hệ nhất ñịnh.
Quyền ñịa dịch theo Luật La Mã ñược phân làm hai loại: ñịa dịch ñất ñai nông
nghiệp và ñịa dịch ñất ñai thành phố (dân cư). Nếu một ñịa dịch ñược thiết lập nhằm

thỏa mãn yêu cầu canh tác một mảnh ñất thì ñịa dịch ñó ñược gọi là ñịa dịch ñất ñai
nông nghiệp (dẫn nước, thoát nước, lối ñi của người, của gia súc…). Nếu một ñịa
dịch ñược xác lập ñể phục vụ một công trình xây dựng ñược gọi là ñịa dịch ñất ñai
thành phố (quyền ñối với tường hàng xóm; lấy ánh sáng…)
1.2.2. Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo luật của Pháp
Điều 637 BLDS Pháp ñịnh nghĩa: “ Dịch quyền là một nghĩa vụ ñối với một
bất ñộng sản tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc sử dụng một bất ñộng sản thuộc sở
hữu của người khác”
Dịch quyền theo quy ñịnh này ñược hiểu là một bất ñộng sản phải chịu một
“nghĩa vụ”, “phiền lụy” nhằm phục vụ cho một bất ñộng sản khác, nhằm tạo sự tiện
ích cho việc khai thác một mảnh ñất nhất ñịnh hay có lợi cho những chủ thể xác
ñịnh. Chủ sở hữu bất ñộng sản chịu dịch quyền không phải thực hiện nghĩa vụ nào
ñể “phục vụ” cho chủ sở hữu bất ñộng sản khác mà chỉ phải chịu sự “phiền lụy” ñã
ñược thiết lập.
Từ quy ñịnh của Luật La Mã và BLDS Pháp nêu trên có thể rút ra nhận xét:

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

13

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

Quyền ñịa dịch là một dạng quyền ñối với tài sản của người khác ñược xác lập
bởi ñối tượng của quyền mà không căn cứ vào chủ thể của quyền ñó. Quyền ñịa dịch
không phục vụ cho một chủ thể xác ñịnh nào với tư cách là chủ sở hữu mảnh ñất mà

chính là sự hữu dụng mà mảnh ñất ñó ñược hưởng. Vì vậy, quyền ñịa dịch theo nội
dung cần ñược hiểu là làm tốt hơn vị trí của mảnh ñất ñược hưởng ñịa dịch trong
việc sử dụng mảnh ñất chịu ñịa dịch. Theo nguyên tắc chung mảnh ñất ñược hưởng
ñịa dịch và mảnh ñất chịu ñịa dịch ñó phải là những bất ñộng sản liền kề bởi chỉ có
trong trường hợp ñó mới có thể ñáp ứng ñược các yêu cầu về ñịa dịch.
Bên cạnh ñó, ñịa dịch là một dịch quyền trên bất ñộng sản vì thế nó là một
dạng bất ñộng sản và chỉ có thể ñược thiết lập trên bất ñộng sản do bản chất không
di dời ñược. Các dạng bất ñộng sản khác không thể chịu ñịa dịch và ngay cả các bất
ñộng sản về bản chất cũng không phải tất cả ñều phải chịu ñịa dịch.

1.3. Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo pháp luật Việt Nam
Theo truyền thống và theo thông lệ ñây là một trong những quyền quan trọng và có
ý nghĩa của chủ sở hữu.
1.3.1. Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề trước khi ban hành BLDS
1995
Trong các bộ dân luật cũ ở Việt Nam trước ñây, quyền này ñược ghi nhận và
gọi là “quyền ñịa dịch”, hay còn gọi là “dịch quyền”
1.3.1.1. Khái niệm
Địa dịch: là gánh nặng ñặt trên một ñịa sản gọi là ñịa sản thừa dịch thuộc
quyền sở hữu của một người ñể tạo thuận tiện và lợi ích cho một ñịa sản gọi là ñịa
sản hưởng dịch thuộc quyền sở hữu của người khác(1)
Vậy, quyền ñịa dịch là quyền hành sử một ñịa dịch trên bất ñộng sản của người
khác.
1.3.1.2. Những ñặc tính của quyền ñịa dịch
Quyền ñịa dịch là một quyền lợi và là một quyền ñối vật. Nó cho phép
người thụ hưởng có quyền thụ hưởng trực tiếp quyền của mình trên một bất ñộng
sản của người khác.
Quyền ñịa dịch là một quyền lợi ñối với tài sản là bất ñộng sản, nó chỉ có
thể ñặt trên một bất ñộng sản vì bản chất không di, dời ñược, và không thể hành sử
trên bất ñộng sản vì dụng ích.

Tuy nhiên, trên thực tế cũng có bất ñộng sản vì bản chất nhưng không chịu ñịa
dịch. Chẳng hạn, cây lâu năm ñược coi là bất ñộng sản nhưng không thể áp dụng
chế ñịnh ñịa dịch trên cây cối. Vì thế, ñặc tính này là không tuyệt ñối.
1

Luật sư Triệu Quốc Mạnh, Pháp luật và dân luật ñại cương, NXB TP. Hồ Chí Minh, tr. 261.

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

14

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

Quyền ñịa dịch là một quyền lợi phụ thuộc. Gọi là phụ thuộc vì nó liên quan
trực tiếp ñến các ñịa sản tương quan và không thể tách rời các ñịa sản này.
Quyền ñịa dịch là một quyền lợi bất khả phân, nghĩa là muốn tạo lập một
ñịa dịch trên một mảnh ñất có nhiều ñồng sở hữu chủ thì phải ñược sự ñồng ý của
các ñồng sở hữu này, chứ không phải chỉ một chủ sở hữu là ñủ.
Quyền ñịa dịch là một quyền lợi vĩnh viễn. Địa dịch bao giờ cũng là phần
phụ thuộc vào ñịa sản, mà quyền sở hữu ñịa sản là một quyền lợi có tính chất vĩnh
viễn, nên quyền ñịa dịch cũng mang tính chất vĩnh viễn.
Vậy cũng không thể chuộc lại quyền ñịa dịch nếu không có luật cho phép hoặc
không có sự ưng thuận của chủ sở hữu ñịa sản hưởng dịch.
1.3.1.3. Xếp loại các quyền ñịa dịch
Xếp loại theo phương diện nguồn gốc của ñịa dịch: có ba loại

Quyền ñịa dịch tự nhiên: tức là do tính chất tự nhiên của ñịa thế ñất ñai mà
ñịa dịch phát sinh
Quyền ñịa dịch do luật ñịnh
Địa dịch pháp ñịnh nhưng có tính cách tư ích (ích lợi riêng) : ñịa dịch dẫn thủy
ñể ñưa nước vào ruộng, thông hành ñể mở ñường ra lộ.
Địa dịch pháp ñịnh nhưng có tính cách công ích: mở ñường sá lưu thông, tu bổ
ñường…
Quyền ñịa dịch do sự ưng thuận của các bên, quyền sử dụng hạn chế bất
ñộng sản liền kề theo thỏa thuận không trái với trật tự công cộng
Xếp loại theo phương diện ñối tượng của quyền ñịa dịch
Những quyền ñịa dịch thành thị: vì có lý do chỉnh trang hay quy hoạch
thành phố. Chẳng hạn, ñịa dịch không ñược xây cất tùy ý
Những quyền ñịa dịch nông thôn, ví dụ: ñịa dịch thông hành trong trường
hợp ñất bị vây bọc.
Tóm lại, xét về mặt khách quan, ñịa dịch là một trong các chế ñịnh pháp luật
bao gồm các quy ñịnh hạn chế quyền của chủ sở hữu hay chủ sử dụng ñất ñai nhằm
bảo ñảm cho việc sử dụng ñất ñai hiệu quả hơn với mục ñích bảo ñảm lợi ích của xã
hội nói chung, ñồng thời thỏa mãn ñược một số nhu cầu thiết yếu của chủ sở hữu
hay chủ sử dụng các bất ñộng sản khác. Xét về mặt chủ quan, ñịa dịch là quyền của
chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất ñộng sản ñối với bất ñộng sản của người khác hình
thành và phát triển trên cơ sở bảo ñảm việc sử dụng ñất ñai có hiệu quả và mang lại
lợi ích chung cho xã hội và lợi ích riêng cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng.

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

15

SVTH: Lưu Huỳnh Mai



Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

1.3.2. Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề từ khi BLDS 1995 ban hành
và BLDS 2005
Ngày nay, BLDS không sử dụng thuật ngữ ñịa dịch mà sử dụng khái niệm
quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề. Về bản chất pháp lý chúng có nội dung
tương tự nhau, nhưng khái niệm mới này có tính chất phổ thông hơn. Mục ñích của
những quy ñịnh này trong BLDS cũng nhằm tạo cơ sở pháp lý về những ñiều kiện
thuận lợi ñể các chủ sở hữu có thể khai thác một cách có hiệu quả nhất công dụng
của tài sản. Tuy nhiên, ñó chỉ là quyền sử dụng hạn chế.
Điều 278 BLDS 1995 (Điều 273 BLDS 2005) quy ñịnh: “ Chủ sở hữu nhà,
người sử dụng ñất có quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề thuộc sở hữu của người
khác ñể bảo ñảm các nhu cầu của mình về lối ñi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, ñường
dây tải ñiện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng
phải ñền bù, nếu không có thỏa thuận khác” Điều luật này không ñưa ra khái niệm
cụ thể thế nào là quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề mà chỉ cho ta thấy
những quyền năng của “chủ sở hữu nhà, người sử dụng ñất”. Những chủ thể này
ñược hưởng các quyền “về lối ñi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, ñường dây tải ñiện,
thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác” trên bất ñộng sản thuộc chủ quyền
của người khác “một cách hợp lý”.
Căn cứ vào những quy ñịnh tại các Điều 275, 276, 277,278 BLDS 2005 (Từ
Điều 280 ñến Điều 283 BLDS 1995) có thể ñưa ra nhận xét tổng quát về quyền sử
dụng hạn chế bất ñộng sản như sau:
Trước hết, quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề là một chế ñịnh dẫn
xuất, phái sinh từ chế ñịnh quyền sở hữu nói chung và quyền sở hữu bất ñộng sản
nói riêng. Tính chất phái sinh thể hiện ở chỗ:
Về hình thức, các quy ñịnh về quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề
ñược xếp ở chương VII Phần thứ hai BLDS 1995 cũng như chương XVI Phần thứ

hai BLDS 2005 với tiêu ñề: “Những quy ñịnh khác về quyền sở hữu”. Trong
chương này, những quy ñịnh chủ yếu liên quan ñến nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản
trong việc thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, ñịnh ñoạt tài sản thuộc sở
hữu của mình và những hạn chế ñối với việc thực hiện quyền sở hữu nói chung và
bất ñộng sản nói riêng. Như thế, các quy ñịnh này không chỉ áp dụng cho riêng bất
ñộng sản mà còn cả với ñộng sản.
Về nội dung, quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñược quy ñịnh trong
chương VII Phần thứ hai của BLDS 1995 (chương XVI Phần thứ hai BLDS 2005) là
những quy ñịnh về quyền của những chủ thể xác ñịnh với những ñiều kiện nhất
ñịnh. Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñối với bất ñộng sản của người

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

16

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

khác không làm mất quyền của chủ sở hữu mà chỉ làm “phiền lụy” cho chủ sở hữu
bất ñộng sản. Không phải tất cả các tài sản ñược quy ñịnh tại Điều 181 BLDS 1995
(Điều 174 BLDS 2005) ñều có thể là ñối tượng của quyền sử dụng hạn chế bất ñộng
sản liền kề mà chỉ những bất ñộng sản là ñất ñai, nhà ở, công trình xây dựng mới có
thể trở thành ñối tượng của quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề mà trong ñó
ñất ñai là ñối tượng chủ yếu, quan trọng nhất.
Thứ hai, quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề là một bất ñộng sản. Theo
truyền thống quyền trên một ñối tượng là bất ñộng sản ñược coi là bất ñộng sản.

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề là một quyền gắn liền với ñất ñai, nhà
ở, công trình xây dựng và không thể tách rời các ñối tượng ñó. Bên cạnh ñó, xét
theo quy ñịnh về bất ñộng sản tại Điều 181 BLDS 1995 (Điều 174 BLDS 2005) thì
quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề thỏa mãn ñầy ñủ các ñiều kiện của một
bất ñộng sản và ñược coi là “các tài sản gắn liền với ñất ñai”.
Như vậy, xét dưới góc ñộ của luật thực ñịnh và truyền thống lập pháp cũng như
về mặt lý luận thì quyền trên một bất ñộng sản thuộc sở hữu của người khác cũng
phải ñược coi là bất ñộng sản.
Theo nghĩa hẹp, Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñược hiểu là mức
ñộ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ sở hữu bất ñộng sản ñược thực hiện những
hành vi nhất ñịnh ñối với bất ñộng sản của người khác. Đây là quyền năng dân sự
chủ quan của một chủ sở hữu bất ñộng sản ñối với một bất ñộng sản xác ñịnh không
thuộc sở hữu của mình trong những phạm vi xác ñịnh, phù hợp với mục ñích sử
dụng bất ñộng sản.
Theo nghĩa rộng, quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề là một chế ñịnh
trong pháp luật dân sự là tổng hợp các quy phạm pháp luật ñiều chỉnh các quan hệ
xã hội phát sinh từ việc sử dụng một bất ñộng sản thuộc sở hữu của một chủ thể
khác nhằm khai thác, sử dụng một bất ñộng sản thuộc sở hữu của mình. Các quy
phạm pháp luật ñiều chỉnh các quan hệ này có thể ñược phân chia thành các nhóm:
Các quy phạm quy ñịnh các chủ thể, ñiều kiện của chủ thể tham gia vào các
quan hệ ñó, nghĩa vụ của chủ sở hữu bất ñộng sản phải chịu sự hạn chế trong việc
ñáp ứng các yêu cầu của chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề;
Các quy phạm quy ñịnh các ñiều kiện, trình tự xác lập, chấm dứt quyền sử
dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñối với một chủ thể, một bất ñộng sản xác ñịnh;
Các quy phạm quy ñịnh nội dung cá quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản
liền kề bao gồm quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề và chủ sở hữu
bất ñộng sản trong việc sử dụng bất ñộng sản liền kề. Trách nhiệm của các bên khi
thực hiện các quyền và nghĩa vụ ñó.

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương


17

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

Khi quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñã ñược xác lập cho một chủ
sở hữu ñối với một ñối tượng xác ñịnh, nó ñã trở thành một quan hệ pháp luật dân
sự với ñầy ñủ các yếu tố cấu thành của một quan hệ pháp luật nói chung bao gồm
chủ thể, khách thể và nội dung. Đây là hệ quả tác ñộng của pháp luật lên quan hệ xã
hội trong ñó quyền sở hữu của một chủ thể ñã bị hạn chế trong một giới hạn nhất
ñịnh do quyền của một chủ thể khác. Quyền sở hữu của một chủ thể ñã không còn là
một quyền tuyệt ñối hiểu theo nghĩa rộng, nghĩa truyền thống với nghĩa chủ sở hữu
có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình. Quan hệ pháp luật dân sự kiểu này là một loại quan hệ dân sự khá ñặc biệt.
Theo lý luận truyền thống, quan hệ pháp luật dân sự ñược chia thành quan hệ
vật quyền và quan hệ trái quyền dựa vào cách thức thực hiện quyền, sự tác ñộng,
hành vi thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ thể. Quan hệ vật quyền liên quan
ñến một vật nhất ñịnh, chủ thể quyền có thể thỏa mãn quyền của mình thông qua
hành vi của chính mình, không phụ thuộc vào hành vi của người khác(1). Quan hệ
trái quyền là những quan hệ trong ñó chủ thể quyền thực hiện quyền phải thông qua
hành vi của người khác hoặc phụ thuộc vào ý chí của người khác(2).
Tóm lại, quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề là một dạng quyền dân sự
ñặc biệt vừa mang tính của quan hệ vật quyền ñồng thời cũng có tính chất của quan
hệ trái quyền. Bởi ñây là một quyền dân sự phái sinh từ quyền sở hữu bất ñộng sản,
luôn gắn liền với quyền sở hữu và bị các chế ñịnh của quyền sở hữu chi phối. Quyền

sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề là quyền ñối với tài sản là bất ñộng sản thuộc
quyền sở hữu, quyền sử dụng của người khác, và chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề
buộc phải chịu sự “phiền lụy” khi thực hiện quyền sở hữu, sử dụng ñối với bất ñộng
sản thuộc quyền sở hữu của mình. Cũng chính vì thế quyền sử dụng hạn chế bất
ñộng sản liền kề ñược dịch chuyển cùng với việc dịch chuyển quyền sở hữu. Ngoài
ra nói ñây là quyền dân sự mang tính trái quyền vì trước khi xác lập quyền này thì
chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc phải thực hiện quyền yêu cầu ñối với chủ sở hữu
bất ñộng sản liền kề và chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề có nghĩa vụ ñáp ứng yêu cầu
ñó.

(1)
(2)

Giáo trình Luật La Mã, Đại học luật Hà Nội, NXB CAND, 2001, tr. 60.
Giáo trình Luật La Mã, Sñd, tr. 60.

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

18

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

Luận văn tốt nghiệp

CHƯƠNG 2
CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ
BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

2.1. Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề
Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền
kề giữa các bất ñộng sản mà phải dựa trên những cơ sở nhất ñịnh và với những
phương thức luật ñịnh.
2.1.1 Điều kiện xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề
Điều kiện chung
Thứ nhất, bất ñộng sản phải là hữu hình và tự nhiên, cụ thể là ñất và nhà.
Không có các quyền và nghĩa vụ phát sinh về chế ñịnh này ñối với các bất ñộng sản
vô hình hoặc bất ñộng sản do công dụng. Cũng chính vì thế mà quyền sử dụng hạn
chế bất ñộng sản liền kề chỉ ñược áp dụng ñối với chủ thể là “chủ sở hữu nhà, người
sử dụng ñất”. Tuy nhiên, người thuê quyền sử dụng ñất ở, ñất chuyên dùng cũng có
thể xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề với tư cách chủ sở hữu các
bất ñộng sản gắn liền với ñất trong thời hạn thuê. Còn người thuê nhà chỉ có thể xác
lập các quyền này gắn liền với nhân thân của mình: các quyền này không tồn tại lâu
hơn hợp ñồng thuê và nhất là không thể ñược chuyển giao một cách ñương nhiên
mỗi khi quyền sở hữu ñược chuyển giao, thậm chí mỗi khi quyền thuê tài sản ñược
chuyển giao.
Thứ hai, chế ñịnh quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề chỉ ñược áp
dụng trong trường hợp bất ñộng sản xác ñịnh không ñược tiếp giáp với cơ sở hạ tầng
công cộng, hay bất ñộng sản ñó bị vây bọc bởi các bất ñộng sản khác.
Một bất ñộng sản bị vây bọc thông thường ñược thể hiện theo bề mặt của bất
ñộng sản nhưng cũng có thể là vây bọc theo chiều thẳng ñứng như diện tích ở trong
nhà có nhiều tầng. Bất ñộng sản có thể bị vây bọc một cách tuyệt ñối, nghĩa là
không có sự tiếp cận trực tiếp với tất cả các hệ thống hạ tầng công cộng cần thiết
cho việc khai thác bất ñộng sản. Vì vậy, chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc phải
cần ñến sự trợ giúp của các chủ sở hữu khác với ñầy ñủ các nội dung về quyền sử
dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo quy ñịnh của pháp luật. Nhưng cũng có khi
bất ñộng sản bị vây bọc một cách tương ñối, tức là bất ñộng sản chỉ bị vây bọc theo
một số nội dung nhất ñịnh của quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề. Chính vì
thế, theo Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện, sự vây bọc bất ñộng sản có thể ñược phân chia

thành nhiều dạng khác nhau:

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

19

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

Vây bọc giả tạo: là việc vây bọc trong ñó chủ sở hữu bất ñộng sản tự mình
xây dựng các công trình chắn ngang nơi mà bất ñộng sản có thể trực tiếp thông
thương với ñường công cộng, thiết bị công cộng(1).
Vây bọc không hoàn hảo: là tình tình trạng bất ñộng sản bị chắn ngang bởi
một công trình xây dựng trên bất ñộng sản do người khác tạo lập(2).
Vây bọc theo nghĩa kinh tế: bất ñộng sản không bị vây bọc về mặt ñịa lý
nhưng nếu khai thác bất ñộng sản theo hướng không bị vây bọc về ñịa lý thì tốn kém
hơn nhiều so với việc sử dụng quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề(3).
Thứ ba, phải có hai bất ñộng sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau mới ñược
xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề. Vì nếu, hai bất ñộng sản thuộc
về một người và ñể khai thác công dụng của một bất ñộng sản, chủ sở hữu sử dụng
bất ñộng sản còn lại, thì việc sử dụng ñó coi như một phương thức quản lý tài sản
của chính chủ sở hữu.
Thứ tư, chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc phải có nhu cầu cần thiết ñể sử
dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo luật ñịnh và có yêu cầu ñối với chủ sở hữu
bất ñộng sản liền kề ñể họ ñáp ứng nhu cầu ñó của mình.
Tóm lại, từ những quy ñịnh của luật ta thấy ñể xác lập quyền sử dụng hạn chế

bất ñộng sản liền kề cần phải thỏa mãn ñầy ñủ các yếu tố trên.
2.1.2 Phương thức xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề
Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñược xác lập theo thỏa
thuận
Một trong những nguyên tắc cơ bản của quan hệ dân sự là tự do, tự nguyên
cam kết, thỏa thuận. Nguyên tắc này cho phép các chủ thể dựa theo ý chí, nguyện
vọng của mình ñể tạo lập các quyền, nghĩa vụ dân sự. Pháp luật quy ñịnh: “Chủ sở
hữu nhà, người sử dụng ñất có quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề thuộc sở hữu của
người khác”. Tuy nhiên, không phải bất cứ chủ sở hữu nhà, người sử dụng ñất nào
cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề, xung quanh ñáp ứng yêu cầu
của mình, mà ñể thực hiện ñược quyền yêu cầu này thì chủ sở hữu nhà, người sử
dụng ñất phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề ñể tạo lập quyền ñó.
Việc thỏa thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung và các ñiều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự. Khi ñã thỏa thuận ñược với chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề,
thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng ñất mới có thể tiến hành các hành vi cần thiết
trong việc khai thác, sử dụng bất ñộng sản thuộc sở hữu của mình.
(1)

Nguyễn Ngọc Điện, nghiên cứu về tài sản trong Luật dân sự Việt Nam, NXB Trẻ, TP. Hồ Chí Minh,
1999, tr. 360.
(2)
Nguyễn Ngọc Điện, Sñd, tr. 360.
(3)
Nguyễn Ngọc Điện, Sñd, tr. 361.

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

20

SVTH: Lưu Huỳnh Mai



Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

Trong trường hợp bất ñộng sản bị vây bọc bởi nhiều bất ñộng sản thuộc các
chủ sở hữu khác nhau, chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc có thể lựa chọn một trong
số các chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề, hoặc kể cả trường hợp thỏa thuận với các
chủ sở hữu bất ñộng sản ñể xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề với
những nội dung cụ thể.
Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñược xác lập theo quy ñịnh
của pháp luật
Mọi quyền dân sự nói chung và quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề
nói riêng ñều ñược xác lập theo quy ñịnh của pháp luật. Bởi chỉ khi pháp luật ñiều
chỉnh một quan hệ xã hội thì quan hệ ñó mới trở thành quan hệ pháp luật, các quyền
và nghĩa vụ phát sinh từ các quan hệ này mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa
vụ dân sự và ñược pháp luật bảo vệ. Vì thế, “việc thỏa thuận” ñể tạo lập quyền sử
dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề cũng ñược coi là căn cứ do pháp luật quy ñịnh
(khoản 1 Điều 281 BLDS 2005)
Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề do chuyển giao bất
ñộng sản ñã ñược xác lập quyền này
Theo khoản 2 Điều 274 BLDS 2005: “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn
chế bất ñộng sản liền kề ñã ñược xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng ñất thì
người ñược chuyển giao nhà, quyền sử dụng ñất cũng ñược hưởng quyền ñó”. Như
thế, dựa vào quy ñịnh này, thì quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kiền sẽ
ñương nhiên ñược chuyển giao cùng với việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng
ñất ñã ñược xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề mà không cần sự
thỏa thuận nào. Người ñược chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng ñất ñược sử dụng
loại quyền này với nội dung, phương thức như người chuyển giao ñã thực hiện trước

ñó, và họ là người kế quyền của người ñã chuyển giao. Tuy nhiên, pháp luật không
cấm các bên có thỏa thuận mới khác. Trong trường hợp chủ sở hữu bất ñộng sản
phải chịu hạn chế chuyển giao bất ñộng sản của mình cho người khác thì chủ sở hữu
nhà, người có quyền sử dụng ñất mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở hữu
bất ñộng sản bị vây bọc sử dụng hạn chế bất ñộng sản ñã ñược chuyển giao. Nhưng
khi chuyển giao bất ñộng sản trong trường hợp này thì chủ sở hữu chuyển giao phải
thông báo choc ho chủ sở hữu ñược chuyển giao biết về tình trạng bất ñộng sản
ñang phải chịu sự hạn chế.
Từ trên ta thấy, việc thay ñổi chủ sở hữu, chủ sử dụng các bất ñộng sản không
làm thay ñổi quyền sử dụng hạn chế của người khác trên bất ñộng sản ñó.
Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo thời hiệu

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

21

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

Căn cứ vào quy ñịnh tại khoản 1 Điều 247 BLDS 2005, thì người chiếm hữu,
người ñược lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công
khai trong thời hạn ba mươi năm ñối với bất ñộng sản thì trở thành chủ sở hữu tài
sản ñó kể từ thời ñiểm bắt ñầu chiếm hữu. Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền
kề ñược coi là một quyền trên bất ñộng sản, cho nên khi một người sử dụng bất
ñộng sản liền kề một cách công khai, liên tục, ngay tình trong ba mươi năm thì pháp
luật ñương nhiên thừa nhận quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề mặc dù vẫn

thừa nhận bất ñộng sản thuộc sở hữu của người khác. Vì vậy quyền sử dụng hạn chế
bất ñộng sản liền kề tồn tại cho ñến khi có các căn cứ làm chấm dứt do luật ñịnh.
Việc sử dụng bất ñộng sản liền kề ñược coi là liên tục, công khai, ngay tình khi
không có sự phản ñối của chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề, ñiều ñó ñồng nghĩa với
sự ñồng ý cho phép người kia sử dụng hạn chế bất ñộng sản của mình.
Tóm lại, một khi công nhận quyền sở hữu ñối với bất ñộng sản theo thời hiệu
thì cũng phải công nhận quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo thời hiệu
ñi kèm theo bất ñộng sản ñó.
Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề do sự phân chia bất
ñộng sản
Theo quy ñịnh tại khoản 3 Điều 275 BLDS 2005: “Trong trường hợp bất ñộng
sản ñược chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi
chia phải dành lối ñi cần thiết cho người phía trong theo quy ñịnh tại khoản 2 ñiều
này mà không có ñền bù”.
Một bất ñộng sản bị phân chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau
có thể dẫn ñến tình trạng một hay nhiều bất ñộng sản mới ñược tạo ra sau khi ñược
phân chia không có lối ñi ra ñường công cộng. Để bảo ñảm cho các chủ sở hữu,
người sử dụng bất ñộng sản sau khi ñược phân chia khai thác, sử dụng bình thường
bất ñộng sản của họ phải: “dành lối ñi cần thiết cho người ở trong”. Việc tạo lập lối
ñi trong trường hợp này phải ñược thiết lập trên chính bất ñộng sản bị phân chia mà
không phải thông qua việc yêu cầu các chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề khác ñể tạo
lập lối ñi trên bất ñộng sản của họ.
Điều luật này chỉ quy ñịnh về lối ñi mà không quy ñịnh các quyền khác ñối với
bất ñộng sản bị phân chia. Tuy nhiên, vẫn có thể áp dụng tương tự pháp luật cho các
quyền khác bởi các quyền này ñơn giản hơn nhiều so với quyền xác lập lối ñi.
Tóm lại, trong hai phương thức xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản
liền kề trên thì phương thức xác lập theo quy ñịnh của pháp luật phổ biến hơn bởi ít
ai chấp nhận sự “phiền lụy” khi ñể người khác qua lại hoặc thực hiện các quyền
năng khác trên bất ñộng sản của mình.


GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

22

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

2.2 Nội dung pháp lý của quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề.
2.2.1 Quyền về lối ñi qua bất ñộng sản liền kề.
Trong cuộc sống, lối ñi ñược xem là nhu cầu thiết yếu cho việc thực hiện mọi
sinh hoạt hằng ngày, công việc sản xuất kinh doanh của mỗi người, và nhất là
trường hợp ñảm bảo nhu cầu về lối ñi cho chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc. Đây
là một vấn ñền nan giải vì nó ảnh hưởng nhiều ñến chủ bất ñộng sản liền kề, nó
không chỉ tác ñộng trực tiếp ñến quyền lợi của chủ bất ñộng sản liền kề với việc mất
diện tích ñất mà còn ảnh hưởng một cách thường xuyên, liên tục ñến cuộc sống,
cũng như công việc kinh doanh, sản xuất của họ trong suốt quá trình tồn tại lối ñi.
Mặc dù vậy, nhưng chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề có lối ñi qua, phải có nghĩa vụ
cho tất cả các thành viên của chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc ñi qua lối ñi ñược
thiết lập. Vì thế, việc thiết lập về lối ñi qua bất ñộng sản liền kề ñược coi là vấn ñề
quan trọng và phức tạp nhất.
Quyền về lối ñi qua bất ñộng sản liền kề ñược quy ñịnh tại ñiều 280 BLDS
1995 (Điều 275 BLDS năm 2005), “ Chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc bởi các
bất ñộng sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối ñi thì có quyền yêu cầu chủ
sở hữu bất ñộng sản liền kề dành cho mình một lối ñi thuận tiện và hợp lý ra ñến
ñường công cộng, người ñược yêu cầu có nghĩa vụ ñáp ứng yêu cầu ñó, người ñược
dành lối ñi phải ñền bù cho chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề, nếu không có thỏa

thuận khác…”
Bất ñộng sản bị vây bọc bởi các bất ñộng sản khác luôn phải có một lối ñi cần
thiết qua bất ñộng sản khác ñể ra ñường công cộng. Vì nếu không như vậy, thì
không thể khai thác và sử dụng bất ñộng sản này. Nhưng lối ñi này phải bảo ñảm
nguyên tắc hợp lý và thuận tiện, ít gây phiền hà cho các bên. Lối ñi ñược xem là
thuận tiện và hợp lý khi nó ñảm bảo quyền lợi một cách công bằng giữa bên có
quyền và bên có nghĩa vụ, không thể quá nghiêng về lợi ích của một bên mà gây
thiệt hại quá trầm trọng cho bên kia, ñảm bảo cho chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây
bọc có thể khai thác, sử dụng bất ñộng sản một cách hiệu quả nhưng phải cần có sự
quan tâm ñến quyền, lợi ích của chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề. Trong các nội
dung về quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề thì quyền về lối ñi qua bất ñộng
sản liền kề là quyền có ảnh hưởng nhiều nhất ñến chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề.
Việc ảnh hưởng này thể hiện ở các phương diện:
Lối ñi chiếm nhiều diện tích mặt ñất nhất so với các loại quyền khác. Chẳng
hạn, quyền cấp, thoát, tưới, tiêu nước chỉ cần một diện tích bề mặt nhỏ thì cũng có
thể ñáp ứng ñủ nhu cầu sử dụng, và nếu xây dựng ngầm thì lại càng ñỡ tốn diện tích
bề mặt hơn; quyền mắc ñường dây tải ñiện, thông tin liên lạc ñược mắc trên cao nên
GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

23

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

chỉ tốn về mặt không gian. Chính vì thế, tổn hại khi mở lối ñi qua bất ñộng sản ñối
với chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề là lớn nhất, bởi không chỉ nó chiếm diện tích bề

mặt nhiều mà còn cả chiếm về khoảng không gian.
Việc sử dụng lối ñi của người khác qua bất ñộng sản thuộc sở hữu của chủ
sở hữu bất ñộng sản liền kề ảnh hưởng lớn ñến ñời sống, công việc sản xuất kinh
doanh của chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề. Bởi, lối ñi không chỉ dành riêng cho chủ
sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc mà còn cho tất cả các thành viên của chủ sở hữu bất
ñộng sản bị vây bọc ñó, do vậy nó gây ảnh hưởng ñến sự yên tĩnh của chủ sở hữu
bất ñộng sản liền kề. Nghiêm trọng hơn nữa, nếu lối ñi này dành cho một cơ sở sản
xuất, kinh doanh với các phương tiện vận tải qua lại thường xuyên, liên tục. Việc sử
dụng lối ñi còn ảnh hưởng ñến an ninh, tập quán sinh hoạt của chủ sở hữu bất ñộng
sản liền kề, bởi thế việc quy ñịnh “thuận tiện nhất cho việc ñi lại và ít gây phiền hà
nhất cho các bên” chỉ ñược pháp luật quy ñịnh ñối với lối ñi mà không quy ñịnh cho
các hình thức sử dụng khác ñối với bất ñộng sản liền kề.
Điều 275 BLDS 2005 quy ñịnh rõ hơn về tính thuận tiện và hợp lý so với
BLDS 1995 trong việc mở lối ñi “lối ñi ñược mở trên bất ñộng sản liền kề nào ñược
coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính ñến ñặc ñiểm cụ thể của ñịa ñiểm, lợi ích
của bất ñộng sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho chủ sở hữu bất ñộng
sản mở lối ñi”. Tuy nhiên, tính “thuận tiện” và “hợp lý” không thể ñảm bảo một
cách tuyệt ñối mà chỉ có thể xem xét một cách tương ñối. Vì một bất ñộng sản có
thể bị vây bọc bởi một hoặc nhiều bất ñộng sản liền kề và khi bất ñộng sản bị vây
bọc bởi nhiều bất ñộng sản liền kề thì chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc có thể lựa
chọn ñể mở lối ñi thông qua một trong số những chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề ñể
có thể ra ñến ñường công cộng. Tính thuận tiện khi ñó ñược ñặt ra ñể chủ sở hữu bất
ñộng sản bị vây bọc áp dụng ñể chọn lựa một lối ñi ñược xem là thuận tiện nhất
trong số những chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề. Lối ñi thuận tiện trong trường hợp
này có thể coi là lối ñi có chiều dài ngắn nhất ñể ra ñến ñường công cộng và hạn chế
tối ña sự bất tiện ñến sinh hoạt, ñời sống của chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề.
Nhưng trong thực tế không phải lúc nào lối ñi có chiều dài ngắn nhất ra ñến ñường
công cộng cũng là lối ñi thuận tiện nhất vì ñôi khi ñể tạo lối ñi ngắn nhất nhưng chủ
sở hữu bất ñộng sản liền kề phải dỡ bỏ hay phá hủy công trình xây dựng của mình
ñể cho chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc tạo lập lối ñi. Trong khi ñó ñể tạo lập

một lối ñi tuy có chiều dài là dài hơn nhưng trong trường hợp này chủ sở hữu bất
ñộng sản liền kề lại không bị thiệt hại do không phải tháo dỡ hay phá hủy công trình
xây dựng. Cho nên khi quyết ñịnh tạo lập lối ñi nhất thiết phải xem xét ñến quyền và
lợi ích của chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề bởi có khi tạo lập lối ñi cho chủ sở hữu

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

24

SVTH: Lưu Huỳnh Mai


Luận văn tốt nghiệp

Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề

bất ñộng sản bị vây bọc một cách rất thuận tiện nhưng lại gây thiệt hại cho chủ sở
hữu bất ñộng sản liền kề thì cũng không ñược coi là hợp lý trong trường hợp này.
Khi lựa chọn một trong số những chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề ñáp ứng yêu
cầu của mình thì khi ñó chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc phải chứng minh ñược
tại sao họ lại yêu cầu chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề này mà lại không yêu cầu chủ
sở hữu bất ñộng sản liền kề khác. Bằng chứng ñược chọn ñể chứng minh cho sự lựa
chọn chính là tính thuận tiện và hợp lý, việc mở lối ñi thông qua chủ sở hữu bất
ñộng sản liền kề này sẽ ñem lại nhiều thuận tiện hơn cho công việc làm ăn, cho mọi
nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc. Tương tự, chủ
sở hữu bất ñộng sản liền kề cũng có quyền từ chối yêu cầu nếu ñưa ra ñược những
bằng chứng xác thực rằng nếu ñáp ứng yêu cầu của chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây
bọc thì họ phải gánh chịu một thiệt hại rất lớn, nhưng nếu chủ sở hữu bất ñộng bị
vây bọc mở lối ñi thông qua một trong số những chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề
còn lại thì thiệt hại gây ra là thấp hơn, thậm chí là không ñáng kể. Để giải quyết

ñược vấn ñề này cần phải có sự thỏa thuận, bàn bạc của các bên nhằm tìm ra giải
pháp tối ưu, không thể vì ñảm bảo cho lợi ích của chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây
bọc một cách tuyệt ñối mà chọn việc mở lối ñi có chiều rộng một cách không cần
thiết, trong khi ñiều ñó gây thiệt hại quá lớn cho chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề có
lối ñi ñược thông qua. Cũng không thể chọn lối ñi ít gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất
ñộng sản liền kề nhưng lại không ñủ ñể chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc ñi lại
thực hiện mọi sinh hoạt hàng ngày. Mọi cách giải quyết ñều khuyến khích sự thỏa
thuận giữa các bên, hạn chế sự can thiệp của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
vì ñặc trưng của quan hệ dân sự là sự thỏa thuận nhưng nếu trong một thời gian mà
các bên không thỏa thuận ñược thì cần phải có sự can thiệp các cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền nhằm tránh trường hợp chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc không
thể thực hiện ñược quyền yêu cầu của mình, không xác lập ñược lối ñi gây khó khăn
cho sinh hoạt, công việc trong một thời gian dài, cần phải tạo mọi ñiều kiện ñể họ có
thể khai thác ñược công dụng của mình.
Sau khi các bên thỏa thuận ñược việc tạo lập lối ñi nghĩa là chủ sở hữu bất
ñộng sản bị vây bọc ñã ñược chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề chấp thuận yêu cầu mở
lối ñi thì tiếp theo việc xây dựng một lối ñi như thế nào, ở vị trí nào là thuận tiện
rộng bao nhiêu là ñủ sẽ ñược các bên tiếp tục thỏa thuận. Khoản 2 Điều 275 BLDS
2005 quy ñịnh: “Vị trí, giới hạn, chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối ñi do các
bên thỏa thuận, bảo ñảm thuận tiện cho việc ñi lại và ít gây phiền hà cho các bên”.
Căn cứ vào quy ñịnh này có thể suy ñoán chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc
có quyền yêu cầu các ñiều kiện về lối ñi bởi sự tiện ích dành cho mình, ñó cũng là

GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương

25

SVTH: Lưu Huỳnh Mai