TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA LUẬT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA (2003 - 2007)
ðề tài:

VẤN ðỀ CHUYỂN MỤC ðÍCH
SỬ DỤNG ðẤT
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Giáo viên hướng dẫn:
NGUYỄN THỊ THANH XUÂN

Sinh viên thực hiên:
LÊ THỊ HỒNG THẮM
MSSV: 5032085.
Lớp: Luật Hành Chính_K29

CẦN THƠ: 07/2007


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................

......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
Trung......................................................................................................................................
tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................



NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
Trung......................................................................................................................................
tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................

......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................
......................................................................................................................................


MỤC LỤC

Trang
LỜI NÓI ðẦU .............................................................................................................. 1
NỘI DUNG ................................................................................................................... 3
Chương 1: Khái quát về chuyển mục ñích sử dụng ñất ........................................... 3
1.1. Khái niệm chuyển mục ñích sử dụng ñất .......................................................... 3
1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của chuyển mục ñích sử dụng ñất ................. 5
Chương 2: Những qui ñịnh cụ thể về chuyển mục ñích sử dụng ñất và xử lý vi
phạm khi chuyển mục ñích sử dụng ñất .................................................................. 10
2.1. Những qui ñịnh cụ thể về chuyển mục ñích sử dụng ñất ................................ 10
2.1.1. Căn cứ cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất ....................................... 10
2.1.2. Thời hạn sử dụng ñất khi chuyển mục ñích sử dụng ñất.......................... 12

Trung

2.1.2.1. ðối với trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất từ loại ñất này sang
ñất khác
12
tâmloại

Học
liệu....................................................................................................
ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
2.1.2.2. ðối với trường hợp chuyển từ hình thức sử dụng ñất này sang hình
thức sử dụng ñất khác ..................................................................................... 13
2.1.3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất .............................. 13
2.1.4. Trình tự, thủ tục chuyển mục ñích sử dụng ñất ........................................ 14
2.1.4.1. Trình tự, thủ tục chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với trường hợp
không phải xin phép chuyển mục ñích sử dụng ñất........................................ 14
2.1.4.2. Trình tự, thủ tục chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với trường hợp phải
xin phép........................................................................................................... 16
2.1.4.3. Trình tự, thủ tục chuyển mục ñích từ hình thức thuê sang giao ñất có
thu tiền sử dụng ñất......................................................................................... 17
2.1.5 Nghĩa vụ tài chính...................................................................................... 18
2.1.5.1. Khái niệm tiền sử dụng ñất ................................................................ 18
2.1.5.2. Căn cứ thu tiền sử dụng ñất ............................................................... 18
2.1.5.3. Thu tiền sử dụng ñất khi chuyển mục ñích sử dụng ñất .................... 19
2.1.5.4. Miễn, giảm tiền sử dụng ñất .............................................................. 23


2.1.5.5. Thu tiền sử dụng ñất .......................................................................... 26
2.2. Xử phạt vi phạm khi chuyển mục ñích sử dụng ñất........................................ 27
2.2.1. ðối tượng áp dụng xử phạt vi phạm hành chính khi chuyển mục ñích sử
dụng ñất .............................................................................................................. 28
2.2.2. Xử phạt vi phạm ñối với người sử dụng ñất khi chuyển mục ñích sử dụng
ñất ....................................................................................................................... 28
2.2.2.1. Hành vi vi phạm hành chính khi chuyển mục ñích sử dụng ñất........ 28
2.2.2.2. Hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả và xác ñịnh mức ñộ
hậu quả của hành vi vi phạm .......................................................................... 30
2.2.2.3. Hành vi vi phạm hành chính, hình thức và mức xử phạt khi sử dụng

ñất không ñúng mục ñích và cố ý không ñăng ký ñúng loại ñất, không ñăng ký
khi chuyển mục ñích sử dụng ñất ................................................................... 32
2.2.2.4. Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính ki chuyển mục ñích xử dụng
ñất.................................................................................................................... 34
2.2.3. Xử phạt vi phạm ñối với người quản lý.................................................... 35
2.2.3.1. Xử lý vi phạm hành chính khi chuyển mục ñích sử dụng ñất ........... 35

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
2.2.3.2. xử lý vi phạm hình sự khi chuyển mục ñích sử dụng ñất .................. 38

Chương 3: Thực trạng về vấn ñề chuyển mục ñích sử dụng ñất và một số kiến
nghị .............................................................................................................................. 44
3.1. Một số vấn ñề quản lý ñất ñai ở nước ta trong giai ñoạn hiện nay ............... 344
3.2. Vấn ñề chuyển mục ñích sử dụng ñất ............................................................. 47
3.2.1. Thực trạng về chuyển mục ñích sử dụng ñất............................................ 47
3.2.2. Một số kiến nghị ....................................................................................... 50
KẾT LUẬN................................................................................................................. 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤLỤC


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

LỜI NÓI ðẦU
Việt Nam là một nước nông nghiệp khoảng, 70% dân số sống dựa vào nghề nông,
và cũng là một trong những quốc gia xuất khẩu gạo lớn nhất thế giới, nền kinh tế tồn
tại và phát triển chủ yếu là dựa vào sản xuất nông nghiệp, vì thế ta phải bảo toàn diện
tích ñất nông nghiệp.

Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường trong thời kì hội nhập,
tốc ñộ ñô thị hóa diễn ra khá nhanh như xây dựng các công trình giao thông vận tải,
thông tin liên lạc, công trình kiến trúc, công trình công cộng, công ty, nhà máy, xí
nghiệp,... Do ñó nhu cầu về sử dụng ñất phi nông nghiệp cũng tăng cao. Bên cạnh ñó
Việt Nam là một nước có dân số ñông (nước có dân số cao thứ 13 trên thế giới), trẻ, tốc
ñộ gia tăng dân số nhanh, các kiểu gia ñình truyền thống sống từ hai, ba thế hệ như
trước phần lớn ñã ñược thay thế bằng các gia ñình hạt nhân nên nhu cầu về nhà ở của
người dân cũng tăng lên rất nhiều. Rõ ràng nhu cầu sử dụng ñất nông nghiệp và phi
nông nghiệp ñều tăng nhưng diện tích ñất của Việt Nam là có giới hạn. Do ñó trên thực
tế ñã làm phát sinh tình trạng chuyển mục ñích sử dụng ñất. Tình trạng chuyển mục
ñích sử dụng ñất trong những năm gần ñây diễn ra khá phổ biến. Trong ñó cũng có một
Trung
tâmrấtHọc
ĐH
Thơ
Tàiñúng
liệu qui
học
tậpcủavàpháp
nghiên
cứu
ñáp
bộ phận
ñôngliệu
người
dânCần
sử dụng
ñất@
không
ñịnh

luật. ðể
ứng ñược những nhu cầu này, bảo ñảm cho việc khai thác, sử dụng ñất ñúng với qui
hoạch và kế hoạch của nhà nước thì cần phải có những qui ñịnh chặt chẽ và cụ thể về
chuyển mục ñích sử dụng ñất. Việc sử dụng ñất không ñúng mục ñích không chỉ ảnh
hưởng ñến vấn ñề kinh tế của cá nhân, hộ gia ñình, tổ chức sử dụng ñất mà còn ảnh
hưởng lớn ñến sự phát triển chung của ñất nước, nên vấn ñề chuyển mục ñích sử dụng
ñất là vấn ñề cần thiết trong giai ñoạn hiện nay. ðây cũng là lý do người viết chọn ñề
tài “vấn ñề chuyển mục ñích sử dụng ñất” làm ñề tài tốt nghiệp.
Người viết chọn ñề tài: “vấn ñề chuyển mục ñích sử dụng ñất” làm ñề tài tốt nghiệp
của mình với mong muốn góp một phần nhỏ vào việc nghiên cứu những lý luận cơ bản
và thực tiễn chuyển mục ñích sử dụng ñất ở Việt Nam hiện nay. Trên cơ sở ñó phân
tích, nhận xét và ñưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển mục
ñích sử dụng ñất ở nước ta trong giai ñoạn hiện nay.
ðề tài tập trung nghiên cứu những qui ñịnh của pháp luật về chuyển mục ñích sử
dụng ñất: ñối tượng ñược phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, thẩm quyền cho phép
chuyển mục ñích sử dụng ñất, các hình thức, trình tự, thủ tục, nghĩa vụ tài chính và xử
lý vi phạm khi chuyển mục ñích sử dụng ñất, thực trạng và kiến nghị những giải pháp
hoàn thiện vấn ñề chuyển mục ñích sử dụng ñất.
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

1

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

Trong quá trình viết luận văn, người viết ñã dựa trên nền tảng phương pháp luận

của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử ñể xem xét các vấn ñề có
liên quan. Tiếp cận dưới góc ñộ lý luận: sử dụng các phương pháp tổng hợp, phân tích,
so sánh,… Tiếp cận dưới góc ñộ thực tiển: sử dụng phương pháp thu thập thông tin,
thống kê số liệu, xử lý tài liệu.
Cấu trúc của luận văn bao gồm: Lời nói ñầu, nội dung, kết luận.
Nội dung gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát về chuyển mục ñích sử dụng ñất.
Chương 2: Những qui ñịnh cụ thể về chuyển mục ñích sử dụng ñất và xử lý vi phạm
khi chuyển mục ñích sử dụng ñất.
Chương 3: Thực trạng về vấn ñề chuyển mục ñích sử dụng ñất và một số kiến nghị.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

2

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

CHƯƠNG 1

KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN MỤC ðÍCH SỬ DỤNG ðẤT
1.1 Khái niệm về chuyển mục ñích sử dụng ñất
Chuyển mục ñích sử dụng ñất là việc người sử dụng ñất phải xin phép của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không phải xin phép của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền nhưng phải ñăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay ñổi
mục ñích sử dụng ñất từ mục ñích sử dụng ñất này sang mục ñích sử dụng ñất khác
hoặc chuyển từ hình thức sử dụng ñất này sang hình thức sử dụng ñất khác.
Người sử dụng ñất là những người ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao
ñất, cho thuê ñất cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất. Là những tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân tham gia vào quan hệ sử dụng ñất. Khi chuyển mục ñích sử dụng ñất
ngoài việc xác ñịnh chủ thể ñang sử dụng ñất ñể biết ñược chủ thể có thẩm quyền cho
phép chuyển mục ñích sử dụng ñất thì ta cần phải biết trường hợp nào cần phải xin
phép và trường hợp nào không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trải qua nhiều giai ñoạn lịch sử, ñiều kiện kinh tế - xã hội khác nhau thì mục
ñíchtâm
sử dụng
ñấtliệu
cũngĐH
có những
ñổi@
theo.
thờivà
phong
kiến ñất
ñai
Trung
Học
Cầnthay
Thơ
TàiChẳng
liệuhạn
họcnhưtập
nghiên
cứu

chỉ sử dụng vào một mục ñích chủ yếu là nông nghiệp, thì ngày nay cùng với sự phát
triển của ñiều kiện kinh tế, chính trị, xã hội ñất ñai ngoài sử dụng vào mục ñích nông
nghiệp thì nó còn ñược sử dụng vào các mục ñích khác như ñất phi nông nghiệp ñể
xây dựng nhà ở, ñất xây dựng trụ sở cơ quan, ñất xây dựng công trình công cộng, ñất
xây dựng khu công nghiệp, ñất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh… Vì thế nên mục
ñích sử dụng ñất ñai hiện nay cũng ña dạng và phong phú hơn. Theo luật ñất ñai năm
2003 căn cứ vào mục ñích sử dụng ñất, ñất ñai ñược chia thành 03 nhóm ñất chính: ñất
nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp, ñất chưa sử dụng.
- Nhóm ñất nông nghiệp ñược chia thành các nhóm ñất sau:
Nhóm ñất nông nghiệp bao gồm ñất trồng cây hàng năm, ñất trồng cây lâu năm: ðất
trồng cây hàng năm gồm ñất trồng lúa; ñất ñồng cỏ dùng vào chăn nuôi; ñất trồng cây
hàng năm khác; ñất lâm nghiệp bao gồm ñất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng ñặc
dụng; ñất nuôi trồng, thủy sản; ñất làm muối; ñất nông nghiệp khác.
ðất nông nghiệp khác là ñất tại nông thôn sử dụng ñể xây nhà kính và các loại nhà
khác phục vụ mục ñích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên
ñất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại ñộng vật khác ñược
pháp luật cho phép; xây dựng trạm, trại nghiên cứu nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản,
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

3

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống; xây dựng kho, nhà của hộ gia ñình, cá
nhân ñể chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc công cụ sản xuất

nông nghiệp.
- Nhóm ñất phi nông nghiệp chia thành các nhóm ñất sau: ñất ở bao gồm ñất ở tại
nông thôn, ñất ở tại ñô thị; ñất chuyên dùng bao gồm ñất xây dựng trụ sở cơ quan, ñất
xây dựng công trình sự nghiệp; ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh; ñất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; ñất sử dụng vào mục ñích công cộng; ñất tôn giáo,
tín ngưỡng bao gồm ñất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; ñất có công trình là ñình, ñền,
am, miếu, từ ñường, nhà thờ họ; ñất làm nghĩa trang, nghĩa ñịa; ñất sông ngòi, rạch,
suối và mặt nước chuyên dung; ñất phi nông nghiệp khác.
- Nhóm ñất chưa sử dụng ñược chia thành các loại ñất sau: ðất bằng chưa sử dụng;
ñất ñồi núi chưa sử dụng; núi ñá không có rừng cây1.
Căn cứ vào loại ñất ñang sử dụng và mục ñích sử dụng ñất hoặc hình thức sử
dụng ñất, người sử dụng sẽ chuyển mục ñích sử dụng ñất từ loại ñất này sang loại ñất
khác hoặc hình thức sử dụng ñất này sang hình thức sử dụng ñất khác.
- Việc chuyển mục ñích sử dụng ñất giữa các loại ñất ñược chia thành hai trường
hợp:

TrungTrường
tâm Học
ĐHmục
Cần
@ ñất
Tàiphải
liệu
vàquan
nghiên
cứu
hợp 1:liệu
chuyển
ñíchThơ
sử dụng

xinhọc
phéptập
của cơ
nhà nước
có
thẩm quyền.
Các trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất sau ñây phải xin phép của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền: Chuyển từ ñất trồng lúa sang trồng cây lâu năm, ñất trồng
rừng, ñất nuôi trồng thủy sản; chuyển từ ñất rừng ñặc dụng, ñất rừng phòng hộ sang sử
dụng vào ñích khác; chuyển ñất nông nghiệp sang ñất phi nông nghiệp; chuyển từ ñất
nông nghiệp không phải là ñất ở sang ñất phi nông nghiệp là ñất ở.
Trường hợp 2: các trường hợp chuyển loại ñất không thuộc trường hợp phải xin
phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng ñất không phải xin phép
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải ñăng ký với văn phòng của tổ chức có
thẩm quyền ñăng ký quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi chung là văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất) hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có ñất ñối với trường hợp ñất ở nông
thôn.
- Chuyển mục ñích sử dụng dựa vào hình thức sử dụng ñất ñược chia thành các
trường hợp cụ thể sau: chuyển từ hình thức thuê ñất sang giao ñất có thu, chuyển từ
giao không thu tiền sử dụng ñất sang giao ñất có thu tiền sử dụng ñất. Các hình thức
1

ðiều 13 Luật ñất ñai năm 2003.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

4

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm



Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

chuyển mục ñích sử dụng ñất này sang hình thức sử dụng ñất khác ñều phải xin phép
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của chuyển mục ñích sử dụng ñất
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa – xã hội, an ninh và quốc phòng; là bộ phận
không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia (không thể
có quốc gia mà không có ñất ñai); là loại tài sản ñặc biệt – bất ñộng sản tức là tài sản
không thể di dời ñược. Vì ñất ñai có vai trò quan trọng như thế nên trong suốt bốn ngàn
năm dựng nước và giữ nước ông cha ta ñã tốn biết bao công sức, xương máu ñể tạo lập
giữ gìn và bảo vệ ñất ñai như ngày nay. Trong suốt trường kỳ lịch sử ñó, dân tộc ta ñã
trải qua nhiều biến ñộng về chính tri, kinh tế, xã hội, văn hóa,… Tùy theo từng giai
ñoạn lịch sử mà có những hệ thống pháp luật khác nhau qui ñịnh từng lĩnh vực. Từ khi
có nhà nước và pháp luật ñến nay, Việt Nam ñã trải qua các hình thái kinh tế - xã hội
như sau:
Ở thời phong kiến
Dưới chế ñộ phong kiến ñất ñai là tư liệu sản xuất chủ yếu. Bởi vì, sản xuất nông
nghiệp
chi Học
phối gần
toànCần
bộ nền
sản @
xuấtTài
và xã

hội.học
ðất ñai
yếu trong
tay
Trung
tâm
liệunhư
ĐH
Thơ
liệu
tậpnằm
vàchủ
nghiên
cứu
vua chúa phong kiến cũng như các ñịa chủ lớn nhỏ. Người nông dân hầu như không có
ruộng ñất và nếu có thì cũng rất ít và khó có thể giữ ñược (do chế ñộ sưu cao thuế nặng
nên họ phải cầm cố hoặc bán cho ñịa chủ). Có thể qui gọn chế ñộ sở hữu ruộng ñất thời
kỳ phong kiến tập quyền cho ñến trước cách mạng Tháng Tám năm 1945 (khoảng 1000
năm) ñất ñai chia theo 3 hình thức: ruộng ñất công của nhà nước, chế ñộ ruộng ñất làng
xã và ruộng ñất tư. Tuy nhiên các hình thức sử dụng ñất không giống nhau trong các
thời kỳ.
ðiều 361 Lê Triều hình luật (Luật Hồng ðức) qui ñịnh: “cấy nhờ ruộng công hoặc
tư, mà gặt trước không báo chủ xem xét thì bị phạt 80 trượng trả lại lúa ñã gặt”2. Từ
những qui ñịnh của Luật Hồng ñức, một bộ luật tiểu biểu của pháp luật phong kiến Việt
Nam cho chúng ta thấy rằng ñất ñai trong thời kỳ này ngoài việc thuộc sở hữu của nhà
nước (ñất công) thì nó còn thuộc sở hữu của ñịa chủ và người dân (ñất tư). Vì lúc này
nhà nước ñã công nhận quyền sở hữu tư về ruộng ñất nên người dân - chủ sở hữu ñược
quyền quyết ñịnh hình thức sử dụng ruộng ñất của mình, phù hợp với lợi ích của bản
thân và tình hình kinh tế của ñất nước. Hơn nữa trong thời kỳ này, kinh tế chủ yếu là
nông nghiệp, nông dân chiếm khoảng 95% dân số, sống dựa vào nông nghiệp là chủ

2

ðiều 316 Luật Hồng ñức

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

5

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

yếu. Từ những qui ñịnh của pháp luật và ñiều kiện kinh tế - xã hội của thời kỳ phong
kiến cho chúng ta thấy rằng trong thời kỳ này chưa có xuất hiện khái niệm chuyển mục
ñích sử dụng ñất.
Từ Cách mạng tháng Tám năm 1945 ñến trước khi Hiến pháp năm 1980 ra
ñời
Từ năm 1930, dưới sự lãnh ñạo của ðảng cộng sản Việt Nam do Chủ tịch Hồ Chí
Minh sáng lập và rèn luyện, nhân dân ta ñã ñổ bao xương máu, hy sinh chống ñế quốc,
thực dân và bè lũ tay sai cướp nước và bán nước, tiến hành cuộc Cách mạng tháng Tám
thành công.
Ngày 2 tháng 9 năm 1945, Hồ Chủ tịch ñọc bản tuyên ngôn ñộc lập khai sinh ra
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa. Tiếp ñó cuộc tổng tuyển cử toàn quốc ngày 06
tháng 01 năm 1946 Quốc hội. Tại kỳ họp ngày 09 tháng 11 năm 1946, Quốc Hội ñã
thông qua bản Hiến pháp ñầu tiên của nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa.
Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp ñầu tiên của nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa
gồm 7 chương chỉ qui ñịnh chủ yếu về chính thể, quyền, nghĩa vụ của công dân và cơ

cấu bộ máy nhà nước… mà chưa có qui ñịnh về các chế ñộ kinh tế. Hiến pháp năm
1946 chưa kịp thực hiện, nhân dân Việt Nam lại phải tiếp tục cầm súng chiến ñấu ñể
bảo vệ
nềnHọc
ñộc lập
củaĐH
Tổ quốc.
chiến
kéohọc
dài chín
nhân dâncứu
ta ñã
Trung
tâm
liệu
Cần Cuộc
Thơkháng
@ Tài
liệu
tập năm,
và nghiên
lập nên những chiến công oanh liệt, vang vội ñặc biệt là chiến dịch ðiện Biên Phủ năm
1954. Tháng 7 năm 1954 Hiệp ñịnh Giơ – ne – vơ ñã ñược ký kết, một nửa ñất nước
ñược giải phóng, miền Bắc sạch bóng quân thù – Cách mạng nước ta chuyển sang một
giai ñoạn mới: miền Bắc tiến hành Cách mạng xã hội chủ nghĩa, miền Nam tiếp tục
cuộc kháng chiến ñể giải phóng dân tộc, thống nhất ñất nước. ðể phù hợp với nhiệm vụ
cách mạng mới, Quốc hội Việt Nam dân chủ Cộng hòa ñã thông qua Hiến pháp thứ 2:
Hiến pháp năm 1959 ngày 31 tháng 12 năm 1959. Do ñiều kiện kinh tế -xã hội lúc này
nên pháp luật ñã qui ñịnh ñất ñai tồn tại với 3 hình thức: sở hữu nhà nước, sở hữu tập
thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp năm 1959 không chính thức qui ñịnh người dân có hay

không có quyền chuyển mục ñích sử dụng ñất mà chỉ qui ñịnh: “nhà nước chiếu theo
pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng ñất và các tư liệu sản xuất khác của người
nông dân”3, từ những qui ñịnh này cho thấy Hiến pháp năm 1959 ñã thừa nhận người
nông dân có quyền sở hữu ñối với ñất ñai. Quyền sở hữu là chiếm hữu, quyền sử dụng
và ñịnh ñoạt ñối với tài sản. Quyền sở hữu là quyền mà chỉ có chủ sở hữu mới có
quyền ñối với tài sản của mình.

3

ðiều 4 Hiến pháp năm 1959.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

6

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

- Quyền chiếm hữu là một loại quyền trong nội dung quyền sở hữu, thể hiện chủ sở
hữu có quyền trực tiếp hoặc giao cho người khác giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của
mình như chủ sở hữu gửi giữ tài sản, nhà nước giao tài sản cho cơ quan, tổ chức, doanh
nghiệp giữ, quản lý….
- Quyền sử dụng là việc chủ sở hữu có quyền trực tiếp dùng, khai thác lợi ích,
hưởng hoa lợi tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc có thể giao cho người khác dùng,
khai thác lợi ích tài sản ñó. Ví dụ chủ sở hữu dùng nhà thuộc sở hữu của mình ñể ở,
cho người khác thuê nhà ñể lấy hoa lợi, cho người khác mượn xe máy …

- Quyền ñịnh ñoạt là quyền mà chủ sở hữu có quyền bán, trao ñổi, tặng cho, góp
vốn thế chấp, cầm cố hoặc thực hiện các hình thức ñịnh ñoạt khác ñối với tài sản thuộc
sở hữu của mình, người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền ñịnh ñoạt khi ñược chủ
sở hữu ñồng ý. Như ñã phân tích ở trên một người có quyền sở hữu ñối với tài sản
nghĩa là người ñó sẽ có tất cả các quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt ñối với toàn
bộ tài sản của mình. Vì thế, trong thời kỳ này người nông dân - chủ sở hữu ñối với ñất
ñai nên họ có quyền sử dụng ñất phù hợp với lợi ích của mình và của Nhà nước. Hơn
nữa trong thời kỳ này tình hình kinh tế - xã hội ñất nước không ổn ñịnh, chiến tranh
diễn ra ác liệt, ñất nước chưa thống nhất, miền Nam phải làm cách mạng giải phóng
dân tộc, miền Bắc bắt ñầu ñi lên xây dựng Chủ nghĩa, tiến hành sản xuất xây dựng ñất
Trung
Học
ĐH Cần
Thơ
Tàitrường
liệu miền
học Nam
tập ñể
vàchống
nghiên
nướctâm
và chi
diệnliệu
sức người,
sức của
cho@
chiến
giặc cứu
ngoại
xâm, giải phóng miền Nam và thống nhất ñất nước. Do nhiều nguyên nhân khách quan

và chủ quan nên trong giai ñoạn từ năm 1954 ñến trước khi có Hiến pháp năm 1980 thì
khái niệm chuyển mục ñích sử dụng ñất vẫn chưa ñược hình thành.
Từ năm 1980 ñến nay
Cuộc chiến tranh gian khổ, anh dũng của ñồng bào, chiến sĩ miền Nam ñược hậu
phương lớn miền Bắc cổ vũ, ủng hộ, giúp ñỡ. Với chiến dịch Hồ Chí Minh lịch sử, mùa
xuân năm 1975, nhân dân Việt Nam giành ñược thắng lợi trọn vẹn trong cuộc tổng tiến
công và nổi dậy mà ñỉnh cao là chiến dịch Hồ Chí Minh lịch sử. Sau ba mươi năm
chiến ñấu gian khổ, miền Nam ñược hoàn toàn giải phóng, ñất nước thống nhất, cả
nước bước vào một thời kỳ mới. Vì vậy, ngày 18 tháng 12 năm 1980, Quốc hội ñã
thông qua Hiến pháp thứ 3: Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
1980.
Từ năm 1986, công cuộc ñổi mới toàn diện ñất nước do ðại hội lần thứ VI của
ðảng khởi xướng và lãnh ñạo ñã diễn ra với nhiều diễn biến tốt ñẹp. Quốc hội ñã thông
qua Hiến pháp thứ 4: Hiến pháp năm 1992, cho phù hợp với tình hình mới. Từ Hiến
pháp năm 1980 ñến nay ðảng ta ñã qui ñịnh và duy trì chính sách: “ñất ñai thuộc sở
hữu toàn dân”. Vì vậy nên hình thức sở hữu duy nhất về ñất ñai trong thời kỳ này là
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

7

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

hình thức sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 1980 - Hiến pháp ñầu tiên của Việt Nam
thừa nhận ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân “ñất ñai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài
nguyên thiên nhiên trong lòng ñất, trong vùng biển và thềm lục ñịa, các xí nghiệp công

nghiêp, nông nghiệp, lâm nghiệp…cùng các tài sản khác mà pháp luật qui ñịnh là của
nhà nước – ñều thuộc sở hữu toàn dân” 4. Sở hữu toàn dân là một phạm trù kinh tế, là
hình thức sở hữu ñối với những tư liệu sản xuất chủ yếu, sở hữu toàn dân là hình thức
sở hữu xã hội chủ nghĩa triệt ñể hơn tất cả các hình thức sở hữu. Nhà nước là người ñại
diện cho toàn dân ñược nhân dân trao cho quyền lực chính trị, kinh tế, quốc phòng và
ngoại giao.
Vì ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là người ñại diện ñể quản lý người
nông dân không có quyền sở hữu trực tiếp về ñất ñai như trong Hiến pháp năm 1959
nữa, mà ñất ñai sẽ do nhà nước quản lý nhất thống sau ñó nhà nước sẽ giao ñất, hoặc
cho người dân thuê ñất ñể sử dụng vào các mục ñích khác nhau.
Hiến pháp năm 1992 cũng thừa nhận ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất quản lý nhưng có ñiểm tiến bộ hơn Hiến pháp năm 1980 là Hiến pháp năm
1992 ñã cho phép người dân ñược “chuyển quyền sử dụng ñất”. Tuy cả hai Hiến pháp:
Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992 ñều không chính thức qui ñịnh rằng người dân có
quyền chuyển mục ñích sử dụng ñất nhưng ðiều 20 Hiến pháp năm 1980 và ðiều 18
Trung
liệulạiĐH
Thơgiành
@ Tài
liệu nghiệp,
học tập
nghiên
Hiếntâm
pháp Học
năm 1992
qui Cần
ñịnh: “ñất
cho nông
lâmvà
nghiệp

khôngcứu
ñược
dùng vào mục ñích khác, nếu không ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”5
và “nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo qui hoạch và pháp luật, ñảm bảo ñất sử
dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả”6 . Theo qui ñịnh của hai ðiều luật này cho ta thấy
mặt dù Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992 không trực tiếp qui ñịnh về
chuyển mục ñích sử dụng ñất. Tuy nhiên theo phương pháp phân tích luật viết chúng ta
có thể hiểu rằng “ñất giành cho nông nghiệp, lâm nghiệp ñược dùng vào mục ñích khác
nếu ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”. Từ phương pháp phân tích luật
viết này cho ta thấy rằng Hiến pháp năm 1980 ñã thừa nhận việc chuyển mục ñích sử
dụng ñất. Hiến pháp năm 1992 qui ñịnh “nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo qui
hoạch và pháp luật, ñảm bảo ñất sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả” không có từ
nào ñể cho thấy rằng người sử dụng ñất có quyền chuyển mục ñích sử dụng ñất hay
không? Mà chỉ qui ñịnh “sử dụng ñất ñúng mục ñích và có hiệu quả”.
Dựa trên Hiến pháp năm 1992 Quốc hội ñã ban hành Luật ñất ñai năm 1993 qui
ñịnh cụ thể về chủ thể, khách thể, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất… và qui
ñịnh rằng người sử dụng ñất ñược phép chuyển mục ñích sử dụng ñất. ðiều 33 Luật ñất
4

ðiều 19 Hiến pháp năm 1980
ðiều 20 Hiến pháp năm 1980
6
ðIều 18 Hiến pháp năm 1992
5

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

8

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm



Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

ñai năm 1993 ñã qui ñịnh “khi ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao ñất, cho
thay ñổi mục ñích sử dụng ñất mà chưa ñăng ký thì người sử dụng ñất phải ñăng ký tại
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sơ ñồ ñịa chính, ñăng ký vào sổ
ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về sử dụng ñất. Người sử dụng ñất tại xã,
phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký tại xã phường, thị trấn ñó”
ðể quản lý và sử dụng ñất ñai có hiệu quả, qui ñịnh rõ về quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng ñất, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ
họp thứ 4 ñã thông qua Luật ñất ñai năm 2003, có hiệu lực thi hành ngày 01.7.2004,
thay thế Luật ñất ñai năm 1993, Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai
2001 bãi bỏ Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ñất
tại Việt Nam năm 1994.
Luật ñất ñai năm 2003 ñã qui ñịnh cụ thể về những trường hợp chuyển mục ñích sử
dụng ñất không phải xin phép và những trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất phải
xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tóm lại: khái niệm chuyển mục ñích sử dụng ñất chỉ xuất hiện khi Nhà nước qui
ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, còn ở các giai ñoạn Nhà nước thừa nhận chế ñộ sở
hữu tư nhân về ñất ñai thì không tồn tại khái niệm chuyển mục ñích sử dụng ñất. Vì thế
nên chuyển mục ñích chỉ bắt ñầu xuất hiện ở Việt Nam khi có Hiến pháp năm 1980 Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Hiến pháp ñầu tiên thừa nhận ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

9


SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

CHƯƠNG 2

NHỮNG QUI ðỊNH CỤ THỂ VỀ CHUYỂN MỤC ðÍCH SỬ
DỤNG ðẨT VÀ XỬ LÝ VI PHẠM KHI CHUYỂN MỤC ðÍCH
SỬ DỤNG ðẤT
2.1. Những qui ñịnh cụ thể về chuyển mục ñích sử dụng ñất
2.1.1. Căn cứ ñể cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất bao gồm:
Trước khi cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất người có thẩm quyền cho
phép chuyển mục sử dụng ñất phải xác ñịnh mục ñích sử dụng ñất hiện tại của người
sử dụng ñất ñang sử dụng.
ðể xác ñịnh ñược loại ñất, mục ñích sử dụng ñất của mỗi thửa ñất phải xác ñịnh
theo một trong các căn cứ sau ñây: quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển
mục ñích sử dụng ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất ñã cấp cho người sử dụng ñất ñược nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất;
ñăng ký chuyển mục ñích sử dụng ñất phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñối
với trường hợp không phải xin phép chuyển mục ñích sử dụng ñất; ñất ñang sử dụng ổn
Trung
Học
ĐH Cần
Thơsử@
Tài
họccơtập
vànhà

nghiên
ñịnh tâm
phù hợp
vớiliệu
qui hoạch,
kế hoạch
dụng
ñấtliệu
ñã ñược
quan
nước cócứu
thẩm
quyền xét duyệt; ñối với trường hợp chưa có các căn cứ trên thì căn cứ vào hiện trạng
sử dụng ñất ổn ñịnh, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác
ñịnh loại ñất, mục ñích sử dụng ñất.
Ngoài mục ñích sử dụng ñất chính ñược xác ñịnh theo các căn cứ trên, người sử
dụng ñất ñược sử dụng kết hợp vào các mục ñích khác nhau nhưng không làm ảnh
hưởng ñến mục ñích sử dụng ñất chính và không trái với qui ñịnh của pháp luật ñất ñai
Khi chuyển mục ñích sử dụng ñất thì người sử dụng ñất và người có thẩm
quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất phải dựa vào các căn cứ sau ñây:
- Thứ nhất, qui hoạch sử dụng ñất chi tiết, kế hoạch sử dụng ñất chi tiết hoặc qui
hoạch xây dựng ñô thị, qui hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñã ñược cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có qui hoạch sử dụng ñất chi tiết, kế hoạch sử dụng ñất chi tiết thì
dựa căn cứ vào qui hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt.
.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân


10

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

- Thứ hai, nhu cầu sử dụng ñất thể hiện trong các dự án ñầu tư, ñơn xin giao ñất,
cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất,…. ñược thể hiện cụ thể trong các văn bản
sau:
Dự án ñầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước ñã ñược cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn ñầu tư nước ngoài ñã ñược
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép ñầu tư.
Văn bản thẩm ñịnh về nhu cầu sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư của tổ chức
kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc phải là dự án có vốn ñầu tư nước
ngoài. Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp chủ trì với các Sở, Ban, Ngành có liên
quan thẩm ñịnh nhu cầu sử dụng ñất trên cơ sở xem xét hồ sơ dự án ñầu tư theo qui
ñịnh của pháp luật về ñầu tư.
- Thứ ba, dựa vào chủ thể sử dụng ñất. Chủ thể sử dụng ñất ñược chia thành hai
nhóm: nhóm những cá nhân, hộ gia ñình, tổ chức trong nước và nhóm người Việt Nam
ñịnh cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài. ðối với nhóm người Việt Nam
ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì quyền về chuyển mục ñích sử
dụng ñất của họ sẽ bị hạn chế hơn so với nhóm cá nhân, hộ gia ñình, tổ chức trong
nước. Vì thế họ chỉ ñược phép chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với một trường hợp ñó
là sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư mà phải chuyển mục ñích sử dụng ñất do ñiều
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
chỉnh dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nghĩa là họ ñã thuê ñất ñể
thực hiện một dự án nào ñó nhưng do dự án ñó ñã ñược ñiều chỉnh nên họ phải xin

chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể phù hợp với dự án ñầu tư mà họ ñã ñiều chỉnh. Ngoài
trường hợp nêu trên thì các trường hợp sử dụng ñất khác của các ñối tượng này không
ñược phép chuyển mục ñích sử dụng ñất. ðối với nhóm chủ thể là cá nhân, hộ gia ñình,
tổ chức trong nước họ sẽ ñược chuyển mục ñích sử dụng ñối với hầu hết các trường
hợp nếu cá nhân, hộ gia ñình, tổ chức ñó có ñầy ñủ các ñiều kiện ñược phép chuyển
mục ñích sử dụng ñất và có nhu cầu chuyển mục ñích sử dụng ñất, các ñiều kiện cụ thể
ñể cá nhân, hộ gia ñình, tổ chức ñược phép chuyển mục ñích sử dụng ñất sẽ dựa và
mục ñích sử dụng ñất mà họ ñang sử dụng và mục ñích sử dụng ñất sau khi chuyển, các
ñiều kiện ñó sẽ ñược trình bày cụ thể ở phần sau – trình tự, thủ tục chuyển mục ñích sử
dụng ñất.
2.1.2. Thời hạn sử dụng ñất khi chuyển mục ñích sử dụng ñất
ðể xác ñịnh thời hạn sử dụng ñất thì ta cần phải căn cứ vào chủ thể sử dụng và loại
ñất hoặc hình thức sử dụng ñất, tùy theo từng chủ thể sử dụng ñất và loại ñất hoặc hình
thức sử dụng ñất mà người sử dụng ñất có thời hạn sử dụng ñất khác nhau sau khi
chuyển mục ñích sử dụng ñất, cụ thể thời hạn sử dụng ñất sau khi chuyển mục ñích sử
dụng ñất ñối với từng loại ñất, hình thức và từng ñối tượng như sau:
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

11

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

2.1.2.1. ðối với trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất từ loại ñất này sang
loại ñất khác
Thời hạn sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân khi chuyển mục ñích sử dụng

ñất ñược qui ñịnh như sau:
- Trường hợp chuyển ñất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng sang sử dụng vào mục
ñích khác thì thời hạn ñược xác ñịnh theo thời hạn của loại ñất sau khi ñược chuyển
mục ñích sử dụng ñất. Thời hạn sử dụng ñất của các loại ñất của hộ gia ñình, cá nhân
sử dụng ñược qui ñịnh cụ thể như sau:
Tùy theo từng loại ñất mà người sử dụng ñất có thời hạn sử dụng ñất khác nhau,
thời hạn sử dụng ñất ñược chia theo hai loại ñất ñó là ñất sử dụng ổn ñịnh lâu dài (ñất
sử dụng không có thời hạn) và ñất sử dụng có thời hạn.
+ ðất sử dụng ổn ñịnh lâu dài (ñất sử dụng không thời hạn) ñối với hộ gia ñình, cá
nhân bao gồm những loại ñất sau: ñất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng; ñất làm nhà
ở; ñất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của hộ gia ñình, cá nhân.
+ ðất sử dụng có thời hạn của hộ gia ñình, cá nhân ñược qui ñịnh cụ thể như sau:
Thời hạn giao ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thủy sản, ñất làm muối cho hộ
gia ñình, cá nhân là hai mươi (20) năm. Thời hạn giao ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng
Trung
tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
sản xuất trong hạn mức thì thời hạn sử dụng ñất là năm mươi (50) năm.
Thời hạn sử dụng ñất ñược tính từ thời ñiểm ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất.
- Trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất cây trồng hàng năm, ñất trồng cây lâu
năm, ñất rừng sản xuất, ñất nuôi trồng thủy sản, ñất làm muối sang trồng rừng phòng
hộ, rừng ñặc dụng thì hộ gia ñình, cá nhân ñược sử dụng ổn ñịnh lâu dài.
- Trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất giữa các loại ñất bao gồm ñất trồng cây
hàng năm, ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng sản xuất, ñất nuôi trồng thủy sản, ñất làm
muối thì hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñược tiếp tục sử dụng ñất theo thời hạn ñã
ñược giao, cho thuê. Khi hết thời hạn hộ gia ñình, cá nhân ñược nhà nước tiếp tục giao
ñất, cho thuê ñất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành ñúng pháp luật ñất ñai
trong quá trình sử dụng và việc sử dụng ñó phù hợp với qui hoạch sử dụng ñất ñã ñược
xét duyệ.
- Trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất từ ñất phi nông nghiệp sử dụng ổn ñịnh
lâu dài sang ñất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ ñất phi nông nghiệp sử

dụng có thời hạn sang ñất phi nông nghiệp sử dụng ổn ñịnh lâu dài thì hộ gia ñình cá
nhân ñược sử dụng ổn ñịnh lâu dài.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

12

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

Thời hạn sử dụng ñất ñối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam ñịnh cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án ñầu tư không thuộc khu công
nghiệp, khu công nghệ cao khi chuyển mục ñích sử dụng ñất ñược xác ñịnh theo dự án
ñầu tư nhưng thời hạn sử dụng ñất sau khi chuyển mục ñích sử dụng ñất là không quá
50 năm. ðối với các dự án có vốn ñầu tư lớn nhưng thu hồi chậm, dự án ñầu tư vào ñịa
bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc
biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn sử dụng ñất là không quá 70 năm.
Tổ chức kinh tế chuyển mục ñích sử dụng ñất từ ñất phi nông nghiệp sử dụng
ổn ñịnh lâu dài sang ñất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ ñất phi nông
nghiệp sử dụng có thời hạn sang ñất phi nông nghiệp sử dụng ổn ñịnh lâu dài thì tổ
chức kinh tế ñược sử dụng ñất ổn ñịnh lâu dài.
2.1.2.2. ðối với trường hợp chuyển từ hình thức sử dụng ñất này sang hình
thức sử dụng ñất khác
ðối với việc chuyển từ hình thức sử dụng ñất này sang hình thức sử dụng ñất khác
thì thời hạn sử dụng ñất sẽ dựa vào thời hạn sử dụng ñất của của hình thức sử dụng ñất
sau khi ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất, cụ thể như sau: thời hạn sử dụng ñất ñối

với trường hợp chuyển từ hình thức sử dụng thuê ñất sang giao ñất có thu là thời hạn sử
dụng ñất của hình thức giao, thời hạn sử dụng ñất ñối với trường hợp chuyển từ hình
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
thức sử dụng ñất giao không thu sang giao có thu là thời hạn sử dụng ñất của hình thức
sử dụng ñất giao có thu – thời hạn sử dụng ñất giống như giao ñất mới.
2.1.3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất
Thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất
Thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất là việc nhà nước qui ñịnh cho
cá nhân, tổ chức, cơ quan nào ñó có quyền cho phép thay ñổi mục ñích sử dụng ñất.
Theo qui ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003 thì chỉ có hai chủ thể có thẩm quyền cho
phép chuyển mục ñích sử dụng ñất ñó là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân
cấp huyện. ðể xác ñinh chủ thể có thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất
thì ta phải dựa vào chủ thể sử dụng ñất ñể xác ñịnh, cụ thể như sau:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (UBND cấp tỉnh) cho phép chuyển
mục ñích sử dụng ñất ñối với tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài.
Trường hợp người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư mà phải chuyển mục ñích sử dụng
ñất do ñiều chỉnh dự án ñầu tư ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất.
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

13

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất


- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cho phép chuyển mục ñích sử
dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân.
Các cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất nêu trên không
ñược ủy quyền.
2.1.4. Trình tự, thủ tục chuyển mục ñích sử dụng ñất
Khi chuyển mục ñích sử dụng ñất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục ñích sử dụng ñất và người sử dụng ñất phải tuân theo những trình tự, thủ
tục nhất ñịnh. Tuy nhiên tuỳ theo từng loại ñất người sử dụng ñất ñang sử dụng ñất và
mục ñích sử dụng ñất người sử dụng ñất sẽ chuyển mà ta có trình tự, thủ tục chuyển
mục ñích phù hợp (ñăng ký chuyển mục ñích sử dụng ñất hoặc phải xin phép chuyển
mục ñích sử dụng ñất).
2.1.4.1. Trình tự, thủ tục ñăng ký chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với trường
hợp không phải xin phép
Trình tự, thủ tục ñăng ký chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với trường hợp không
phải xin phép ñược chia thành 3 bước:
Bước một, người có nhu cầu chuyển mục ñích sử dụng ñất nộp tờ khai ñăng ký
chuyển mục ñích sử dụng ñất và giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại văn phòng
Trung
tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
ñăng ký quyền sử dụng ñất; trường hợp hộ gia ñình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại
Ủy ban nhân dân xã nơi có ñất ñể chuyển cho văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.
Khi chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với trường hợp không phải xin phép người sử
dụng ñất phải nộp một bộ hồ sơ gồm có:
- Tờ khai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường qui ñịnh;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc một trong các giấy tờ chứng minh
nguồn gốc ñất (nếu có)7:
Một trong các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất bao gồm:
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh, ñược Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau

ñây thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng
ñất: Những giấy tờ về quyền sử dụng ñất ñai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của nhà
nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên
7

ðiều 133 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð – CP ngày 29.10.2004

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

14

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính ruộng ñất; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng
cho về quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với ñất ñất ở trước ngày 15 tháng 10
năm 1993, nay ñược Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là ñã sử dụng
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với ñất ở
theo qui ñịnh của pháp luật; giấy tờ ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế
ñộ cũ cấp cho người sử dụng ñất.
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ nêu trên mà
trên giấy tờ ñó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng ñất
có chữ ký của các bên liên quan, nhưng ñến trước ngày Luật ñất ñai năm 2003 có hiệu

lực thi hành (ngày 1 tháng 7 năm 2004), chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng
ñất theo qui ñịnh của pháp luật, nay ñược Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác
nhận là ñất không có tranh chấp thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và
không phải nộp tiền sử dụng ñất.
- Hộ gia ñình, cá nhân ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Tòa án
nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh
chấp ñất ñai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành thì ñược cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui ñịnh của
pháp luật.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Người sử dụng ñất ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất sau hai mươi (20) ngày kể từ
ngày nộp hồ sơ, trừ trường hợp văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có thông báo
không ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất do không phù hợp với qui ñịnh về việc
chuyển mục ñích sử dụng ñất mà người sử dụng ñất không phải xin phép của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền nhưng phải ñăng ký tại văn phòng của tổ chức có thẩm quyền
ñăng ký quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi chung là văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất). Việc ñăng ký chuyển mục ñích sử dụng ñất ñược qui ñịnh như sau:
Bước hai, văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ;
trường hợp ñăng ký chuyển mục ñích sử dụng ñất không phù hợp với qui ñịnh về việc
chuyển mục ñích sử dụng ñất không cần phải xin phép thì sẽ trả lại hồ sơ và thông báo
rõ lý do; trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất phù hợp với qui ñịnh về việc chuyển
mục ñích sử dụng ñất không cần phải xin phép thì xác nhận vào tờ khai ñăng ký và
chuyển hồ sơ ñến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp ñể chỉnh lý giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất;

Bước ba, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất. Thời hạn thực hiện các công việc ñăng ký chuyển mục ñích
sử dụng ñất qui ñịnh trên là không quá mười tám (18) ngày làm việc kể từ ngày văn

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

15

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất nhận ñủ hồ sơ hợp lệ cho ñến ngày người sử dụng
ñất ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã chỉnh lý.
2.1.4.2. Trình tự, thủ tục chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với trường hợp phải
xin phép.
Trình tự, thủ tục chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với trường hợp phải xin phép
chia thành bốn bước:
Bước một, tổ chức xin chuyển mục ñích sử dụng ñất nộp một bộ hồ sơ xin chuyển
mục ñích sử dụng ñất tại sở Tài nguyên và Môi trường nơi có ñất ñối với tổ chức, còn
hộ gia ñình, cá nhân nộp hồ sơ xin chuyển mục ñích sử dụng ñất tại phòng tài nguyên
và Môi trường nơi có ñất của hộ gia ñình, cá nhân, hồ sơ gồm có:
- ðơn xin chuyển mục ñích sử dụng ñất: mẫu11/ðK (phụ lục);
- Dự án ñầu tư (ñối với tổ chức, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc một trong các loại giấy tờ chứng minh
về nguồn gốc của ñất giống như trường hợp chuyển mục ñích sử dụng ñất không cần
phải xin phép (mục 2.1.4.1);
Ngoài những loại giấy tờ ñược qui ñịnh cụ thể tại ðiều 134 Nghị ñịnh 181/Nð – CP

Trung

Học liệu
ĐHtiển
Cần
Thơ @
Tài
liệu
học ñất
tậpcácvàcơnghiên
ngàytâm
24.10.2004
thì thực
khi chuyên
mục
ñích
sử dụng
quan ñịa cứu
chính
còn yêu cầu người sử dụng ñất phải nộp thêm những giấy tờ sau:
- ðơn ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất: mẫu 12/ðK (phụ lục);
- Tờ trình của UBND cấp huyện (cho chuyển phù hợp qui hoạch);
- Quyết ñịnh thành lập và giấy chứng nhận ñăng ký kinh doanh (ñối với tổ chức);

- Hồ sơ kỹ thuật thửa ñất do Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên – Môi trường thực
hiện (trường hợp chuyển mục ñích một phần của thửa ñất).
Bước hai, trong thời hạn không quá 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ
hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực thiện các thủ tục hành chính cho
phép chuyển mục ñích sử dụng ñất; xác ñịnh mức thu tiền sử dụng ñất ñối với trường
hợp phải nộp tiền sử dụng ñất, thông báo cho người ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất
thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui ñịnh của pháp luật; trường hợp không ñủ ñiều
kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo cho người xin chuyển mục ñích sử dụng ñất biết.

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thẩm ñịnh hồ sơ, xác minh thực ñịa;
xem xét tính phù hợp với qui hoạch, kế hoạch sử dụng ñất chi tiết hoặc qui hoạch kế
hoạch sử dụng ñất ñối với trường hợp chưa có qui hoạch, kế hoạch sử dụng ñất chi tiết;
chỉ ñạo văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trực thuộc làm hồ sơ trích sao ñịa chính.
GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

16

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

Bước ba, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ
ñịa chính gửi cơ quan Tài nguyên và Môi cùng cấp và gửi số liệu ñịa chính cho cơ
quan thuế ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính.
Bước bốn, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân
dân cùng cấp quyết ñịnh cho chuyển mục ñích sử dụng ñất; chỉnh lý giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất; ñăng ký lại hợp ñồng thuê ñất ñối với trường hợp thuê ñất.
Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày người ñược phép
chuyển mục ñích sử dụng ñất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui ñịnh của pháp
luật, cơ quan tiếp nhận hồ sơ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã chỉnh lý cho
người ñược phép chuyển mục ñích sử dụng ñất. Thời gian thực hiện các công việc
chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với trường hợp phải xin phép là không quá ba mươi
(30) ngày làm việc kể từ ngày cơ quan Tài nguyên và Môi trường nhận ñủ hồ sơ hợp lệ
cho tới ngày ñược giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã chỉnh lý.
2.1.4.3. Trình tự thủ tục chuyển mục ñích sử dụng ñất từ hình thức thuê sang
giao ñất có thu tiền sử dụng

Người sử dụng ñất có nhu cầu chuyển từ hình thức giao ñất sang hình thức giao ñất
có thu tiền sử dụng ñất nộp một bộ hồ sơ gồm có:

Trung -tâm
Học
liệu từ
ĐH
Cần
@sang
Tàihình
liệuthức
học
tập
nghiên
ðơn xin
chuyển
hình
thức Thơ
thuê ñất
giao
ñấtvà
có thu
tiền sửcứu
dụng
ñất;
- Hợp ñồng thuê ñất và giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
Việc chuyển từ hình thức thuê ñất sang hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
ñược qui ñịnh như sau:
Trong thời gian không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp
lệ, văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thẩm tra; ñối với trường hợp

ñủ ñiều kiện thì làm hồ sơ trích sao ñịa chính và gửi kèm theo hồ sơ ñến cơ quan Tài
nguyên và Môi trường cùng cấp; gửi số liệu ñịa chính cho cơ quan thuế ñể xác ñịnh
nghĩa vụ tài chính.
Trong thời gian không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày người sử dụng ñất thực
hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chỉnh
lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất8.
Trường hợp người sử dụng ñất có nhu cầu chuyển từ hình thức thuê ñất sang hình
thức giao ñất có thu tiền sử dụng kết hợp với việc chuyển mục ñích thì phải thực hiện
thủ tục giao ñất có thu tiền sử dụng ñất.
8

ðiều 129 Nghị ñịnh 181/2004/Nð – CP ngày 29.10.2004

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

17

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

2.1.5. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục ñích sử dụng ñất
2.1.5.1. Khái niệm tiền sử dụng ñất
Khoản 25 ðiều 4 Luật ñất ñai năm 2003 ñã qui ñịnh: “Tiền sử dụng ñất là số tiền
mà người sử dụng ñất phải trả trong trường hợp nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng
ñất ñối với một diện tích ñất xác ñịnh”9
Rõ ràng khái niệm trên chỉ ñề cập ñến một ñối tượng duy nhất là người sử dụng ñất

trong trường hợp ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất mới phải trả tiền sử
dụng ñất còn các ñối tượng khác như người sử dụng ñất chuyển mục ñích sử dụng ñất,
ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc chuyển từ hình thức sử dụng ñất
này sang hình thức sử dụng ñất khác thì không ñược ñề cập là phải nộp tiền sử dụng
ñất. Tuy nhiên theo Nghị ñịnh 198/2004/Nð – CP ngày 03.12.2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng ñất thì ngay tại ðiều 2 lại qui ñịnh những ñối tượng phải nộp tiền sử
dụng ñất. Ngoài người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng thì
những “người ñược sử dụng ñất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp ñược giao không
thu tiền sử dụng ñất hoặc thuê ñất, nay ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép chuyển sang sử dụng vào mục ñích ñất ở…” cũng phải nộp tiền sử dụng ñất. Từ
qui ñịnh của Nghị ñịnh 198/2004/Nð -CP cho thấy rằng khái niệm tiền sử dụng ñất tại
Khoản 25 ðiều 4 Luật ñất ñai năm 2003 là chưa chính xác và cần phải bổ sung thêm
Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
một số ñối tượng phải nộp tiền sử dụng ñất ngoài trường hợp người sử dụng ñất ñược
nhà nước giao có thu tiền sử dụng. Vì thế, theo người viết thì khái niệm quyền sử dụng
ñất nên giải thích như sau:
Tiền sử dụng ñất là số tiền mà người sử dụng phải trả trong trường hợp ñược
Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất.
2.1.5.2. Căn cứ thu tiền sử dụng ñất khi chuyển mục ñích sử dụng ñất
Khi thu tiền sử dụng ñất thì người có thẩm quyền thu tiền dụng ñất phải dựa vào
những căn cứ nhất ñịnh, ñể tính ñược số tiền mà người sử dụng ñất phải nộp cho nhà
nước, cụ thể là phải căn cứ vào 3 yếu tố sau: diện tích ñất, giá ñất và thời hạn sử dụng
ñất.
- Diện tích ñất thu tiền sử dụng ñất là diện tích ñất ñược Nhà nước giao, ñược
chuyển mục ñích sử dụng ñất, ñược chuyển từ hình thức thuê sang hình thức giao ñất
có thu tiền sử dụng ñất, ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

9


Khoản 25 ðiều 4 Luật ñất ñai năm 2003

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

18

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất

- Giá ñất tính tiền sử dụng ñất là giá ñất theo mục ñích sử dụng ñất ñược giao tại
thời ñiểm giao ñất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau ñây
gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo qui ñịnh của Chính phủ.
- Thời hạn sử dụng ñất ñược xác ñịnh theo quyết ñịnh giao ñất, quyết ñịnh cho phép
chuyển mục ñích sử dụng ñất, quyết ñịnh gia hạn ñất hoặc giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất.
2.1.5.3. Thu tiền sử dụng ñất khi chuyển mục ñích sử dụng ñất
Khi chuyển mục ñích sử dụng ñất người sử dụng ñất phải nộp tiền sử dụng ñất ở
những mức khác nhau, tuỳ theo loại ñất ñang sử dụng và loại ñất sau khi chuyển mục
ñích sử dụng ñất. Do vậy khi cá nhân, tổ chức chuyển mục ñích sử dụng ñất cũng ñược
ñiều chỉnh cho phù hợp với từng loại ñất.
a. Thu tiền sử dụng ñất ñối với trường hợp chuyển từ loại ñất này sang loại ñất
khác
ðối với tổ chức kinh tế:
Chuyển từ ñất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp ñược giao không thu tiền sử dụng
ñất sang ñất giao sử dụng ổn ñịnh lâu dài có thu tiền sử dụng ñất thì thu tiền sử dụng
ñất ñược tính giống như thu tiền sử dụng ñất khi ñược giao ñất mới, cụ thể như sau:


Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Giao ñất sử dụng ổn ñịnh lâu dài theo quyết ñịnh của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền không qua ñấu giá quyền sử dụng ñất thì thu tiền sử dụng ñất ñược tính theo căn
cứ diện tích nhân ñơn giá. Diện tích ñất thu tiền sử dụng ñất là diện tích ñất ñược Nhà
nước giao, ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất, ñược chuyển từ hình thức thuê sang
hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất. Giá ñất tính tiền sử dụng ñất là giá ñất theo mục ñích sử dụng ñất ñược giao tại
thời ñiểm giao ñất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau ñây
gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo qui ñịnh của Chính phủ.
Chuyển từ ñất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp ñược giao không thu tiền sử dụng
ñất sang sử dụng ñất có thời hạn theo quyết ñịnh của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
thì thu tiền sử dụng ñất giống như thu tiền sử dụng ñất khi giao ñất mới, cụ thể như sau:
Dự án có thời hạn sử dụng ñất là 70 năm thì thu tiền sử dụng ñất tính theo diện tích
và giá ñất thu tiền sử dụng ñất, diện tích và giá ñất ñể tính tiền sử dụng ñất cũng giống
như trường hợp chuyển từ ñất nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp ñược giao không thu
tiền sử dụng ñất sang ñất giao sử dụng ổn ñịnh lâu dài có thu tiền sử dụng ñất.

GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

19

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm


Luận văn tốt nghiệp
Tiền
sử
dụng ñất của

thời hạn giao
ñất (n năm)

ðề tài: chuyển mục ñích sử dụng ñất
Tiền
sử
= dụng ñất của
thời hạn 70 năm

-

Tiền
sử
dụng ñất của
[
thời hạn 70
năm

x

(70 - n) x
1,2%]

Trong ñó: n là thời hạn giao ñất tính bằng năm.
ðối với hộ gia ñình, cá nhân
Chuyển từ ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở thuộc khu dân cư không ñược
công nhận là ñất ở thì thu tiền sử dụng ñất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng
ñất tính theo giá ñất ở với thu tiền sử dụng ñất tính theo giá ñất nông nghiệp;
Chuyển từ ñất nông nghiệp ñược Nhà nước giao không thu tiền sử dụng ñất sang
ñất ở thì thu tiền sử dụng ñất bằng mức thu chênh lệch giữa thu tiền sử dụng ñất tính

theo giá ñất ở với thu tiền sử dụng ñất tính theo giá ñất nông nghiệp;
Chuyển mục ñích sử dụng ñất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
ñất của người sử dụng ñất hợp pháp sang ñất ở thì thu tiền sử dụng ñất như sau:
ðất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là ñất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng ñất
bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng ñất tính theo giá ñất ở với thu tiền sử dụng
Trung
tâm
Học
liệunông
ĐHnghiệp;
Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
ñất tính
theo
giá ñất
ðất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là ñất phi nông nghiệp (không phải là ñất
ở) thì thu tiền sử dụng ñất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng ñất tính theo giá
ñất ở với thu tiền sử dụng ñất theo giá ñất phi nông nghiệp.
Chuyển mục ñích sử dụng từ ñất ở ñược giao sử dụng ổn ñịnh lâu dài hoặc
người sử dụng ñất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp theo
dự án ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt và hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñang
sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: ñất
vườn ao của hộ gia ñình, cá nhân ñã sử dụng ổn ñịnh, ñược UBND cấp xã xác nhận
không có tranh chấp, thuộc tượng không phải nộp tiền sử dụng ñất và ñược cơ quan
nhà nước có thẩm quyền giao ñất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo qui ñịnh
của pháp luật ñất ñai sang làm mặt bằng sản xuất kinh doanh thì không thu tiền sử
dụng ñất.
Chuyển mục ñích sử dụng từ ñất giao có thời hạn sang ñất ở (thời hạn ổn ñịnh
lâu dài) thì thu tiền sử dụng ñất tính theo giá ñất ở trừ tiền sử dụng ñất ñã nộp tính theo
giá ñất của loại ñất giao có thời hạn tại thời ñiểm chuyển mục ñích sử dụng ñất.


GVHD: Nguyễn Thị Thanh Xuân

20

SVTH: Lê Thị Hồng Thắm