BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
--------------------------

NGUYỄN THỊ THANH VÂN
KHÓA: 2011-2013

CÁC GIẢI PHÁP QUY HOẠCH CẢI TẠO KHU
CHUNG CƯ CŨ NAM ĐỒNG, QUẬN ĐỐNG ĐA,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUY HOẠCH VÙNG VÀ ĐÔ THỊ

Hà Nội – Năm 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
--------------------------

NGUYỄN THỊ THANH VÂN
KHÓA: 2011-2013

CÁC GIẢI PHÁP QUY HOẠCH CẢI TẠO KHU
CHUNG CƯ CŨ NAM ĐỒNG, QUẬN ĐỐNG ĐA,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên nghành
Mã số

: Quy hoạch vùng và đô thị
: 60.58.01.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUY HOẠCH VÙNG VÀ ĐÔ THỊ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :
PGS.TS.KTS.TRẦN TRỌNG HANH

Hà Nội – Năm 2013


LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn và những tình cảm chân thành nhất đến
gia đình, thầy cô giáo và những người bạn đã tạo điều kiện hỗ trợ tôi hoàn thành
luận văn.
Xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo: PGS.TS.KTS. Trần Trọng Hanh,
người đã tận tình hướng dẫn, động viên, khích lệ tôi trong suốt quá trình thực
hiện luận văn.
Xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong hội đồng khoa học đã cung
cấp những lời khuyên quý giá và những tài liệu liên quan đến lĩnh vực nghiên
cứu luận văn của tôi.
Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến ban giám hiệu nhà trường, ban chủ
nhiệm khoa Sau đại học đã tạo điều kiện thuận lợi để luận văn được hoàn thành
đúng thời hạn và đạt chất lượng.
Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất!
Hà Nội, tháng 10 năm 2013

Tác giả luận văn:

Nguyễn Thị Thanh Vân


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ là công trình nghiên cứu khoa học
độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Thanh Vân


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................... 1
1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .................................................................. 1
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ....................................................................... 2
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................ 2
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................... 2
5. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU: ...................................................................... 3
6. CẤU TRÚC LUẬN VĂN........................................................................... 3

7. GIẢI THÍCH MỘT SỐ TỪ NGỮ ............................................................... 3
PHẦN NỘI DUNG ....................................................................................... 5
CHƯƠNG I: ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG QUY HOẠCH VÀ XÂY
DỰNG KHU CHUNG CƯ CŨ NAM ĐỒNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI. .... 5
1.1. Khái quát Khu chung cư cũ Nam Đồng, thành phố Hà Nội ............ 5
1.1.1. Vị trí địa lý.................................................................................... 5
1.1.2. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 6
1.1.3. Một số đặc điểm lịch sử hình thành và phát triển .......................... 7
1.2. Tổng quan công tác quy hoạch cải tạo và phát triển các khu chung
cư cũ tại thành phố Hà Nội. ..................................................................... 8
1.2.1. Giai đoạn trước năm 1975: ............................................................ 8
1.2.2. Giai đoạn từ năm 1976 – 1986: ................................................... 10
1.2.3. Giai đoạn từ sau năm 1986 đến nay: ........................................... 11


1.3. Đánh giá hiện trạng quy hoạch và xây dựng khu chung cư cũ Nam
Đồng, thành phố Hà Nội. ........................................................................ 14
1.3.1. Quá trình thực hiện quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500Khu chung cư cũ
Nam Đồng ............................................................................................ 14
1.3.2. Đánh giá hiện trạng xây dựng khu chung cư cũ Nam Đồng, thành
phố Hà Nội. .......................................................................................... 16
1.4. Một số đề tài và công trình nghiên cứu có liên quan ..................... 27
1.5. Đánh giá tổng hợp và các vấn đề cần nghiên cứu ......................... 27
1.5.1. Đánh giá chung ........................................................................... 27
1.5.2. Những vấn đề cần nghiên cứu trong luận văn.............................. 28
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC QUY HOẠCH CẢI TẠO CÁC KHU
CHUNG CƯ CŨ TẠI ĐÔ THỊ .................................................................. 30
2.1. Cơ sở lý luận quy hoạch cải tạo các khu chung cư cũ tại các đô thị ... 30
2.1.1. Lý luận về quy hoạch đô thị ........................................................ 30
2.1.2. Lý luận về quy hoạch các đơn vị ở đô thị .................................... 31

2.1.3. Quy hoạch cải tạo khu nhà ở trong đô thị .................................... 38
2.2. Tổng kết kinh nghiệm quy hoạch cải tạo các khu chung cư cũ
trong đô thị.............................................................................................. 44
2.2.1. Một số mô hình cải tạo các khu nhà ở đô thị ............................... 44
2.2.2. Kinh nghiệm quy hoạch cải tạo các khu chung cư cũ của đô thị .. 51
2.2.3. Các bài học kinh nghiệm ............................................................. 60
2.3. Cơ sở pháp lý quy hoạch cải tạo các khu chung cư cũ tại các đô thị
ở Việt Nam .............................................................................................. 64
2.4. Các yếu tố nghiên cứu quy hoạch cải tạo các khu chung cư cũ
Nam Đồng, tại thành phố Hà Nội .......................................................... 65
2.4.1. Về chủ trương ............................................................................. 65
2.4.2. Các quy hoạch đô thị cấp trên đã được phê duyệt ........................ 67
2.4.3. Pháp luật về đầu tư xây dựng ...................................................... 68


2.4.4. Dân cư và cộng đồng .................................................................. 68
CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP QUY HOẠCH CẢI TẠO KHU CHUNG
CƯ CŨ NAM ĐỒNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI .......................................... 70
3.1. Quan điểm và mục tiêu .................................................................... 70
3.1.1. Quan điểm................................................................................... 70
3.1.2. Mục tiêu ...................................................................................... 72
3.2. Những nguyên tắc quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ Nam Đồng,
thành phố Hà Nội.................................................................................... 73
3.2.1.Tuân thủ các quy định của pháp luật ............................................ 73
3.2.2. Lựa chọn chủ đầu tư có điều kiện, năng lực đề tổ chức lập quy
hoạch .................................................................................................... 73
3.2.3. Phải nhận được sự đồng thuận của cộng đồng và dân cư ............. 74
3.2.4. Thực hiện đúng trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500 theo đúng quy
định của pháp luật. ................................................................................ 75
3.3. Các giải pháp quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ Nam Đồng,

thành phố Hà Nội.................................................................................... 79
3.3.1. Các giải pháp về cơ cấu quy hoạch ............................................ 79
3.3.2. Các giải pháp về quy hoạch sử dụng đất đai ................................ 82
3.3.3. Các giải pháp về kiến trúc nhà ở ................................................. 85
3.3.4. Các giải pháp về cây xanh ........................................................... 88
3.3.5. Các giải pháp về cơ sở hạ tầng .................................................... 90
3.4. Một số biện pháp quản lý và thực hiện quy hoạch......................... 92
3.4.1. Chính sách tạo điều kiện và hỗ trợ của nhà nước......................... 92
3.4.2. Huy động sự tham gia của cộng đồng và dân cư.......................... 92
3.4.3. Huy động vốn và các nguồn lực .................................................. 92
PHẦN KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ ............................................................ 93
1. KẾT LUẬN: ............................................................................................ 93
2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................ 95


DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Cụm từ viết tắt

KCCC

Khu chung cư cũ

KOC

Khu ở cũ

CĐT


Chủ đầu tư

NN

Nhà nước

UBND

Ủy ban nhân dân

UB

Ủy ban

TPHN

Thành phố Hà Nội

QHV

Quy hoạch vùng

QHC

Quy hoạch chung

QHCT

Quy hoạch chi tiết


CQ

Cơ quan

CQCN

Cơ quan chức năng

KTT

Khu tập thể

CĐDC

Cộng đồng dân cư

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

HTCS

Hạ tầng cơ sở

CQĐT

cảnh quan đô thị

CS


Cơ sở

XHH

Xã hội học

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

NC

Nghiên cứu

SHNN

Sở hữu nhà nước

NSNN

Ngân sách nhà nước


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất.................................................................. 19
Bảng 1.2. Hiện trạng giáo dục trên địa bàn quận Đống Đa ........................... 21
Bảng 3.1: Cơ cấu sử dụng đất KCCC Nam Đồng ......................................... 83
Bảng 3.2:Quy hoạch đất đai giáo dục ........................................................... 90



DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

Hình 1.1:Vị trí KCCC Nam Đồng-thành phố Hà Nội [Viện quy hoạc xây
dựng Đô thị và Nông thôn, Bộ xây dựng]. ...................................................... 5
Hình 1.2: Khu chung cư Nguyễn Công Trứ [Hội Quy hoạch phát triển đô thị
Việt Nam]. ...................................................................................................... 8
Hình 1.3: Khu kí túc xá Bách Khoa [Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt
Nam]. ........................................................................................................... 10
Hình 1.4: Hiện trạng KCCC Kim Liên - Đống Đa, TPHN [Hội Quy hoạch
phát triển đô thị Việt Nam]. .......................................................................... 11
Hình 1.5: Sự xuống cấp của khu chung cư cũ Nam Đồng [Tác giả]. ............. 17
Hình 1.6. Khu vực sân chung của khu CC cũ Nam Đồng [Tác giả] .............. 18
Hình1.7: Trường THCS Bế Văn Đàn [Tác giả]............................................. 22
Hình 1.8: Trường mẫu giáo Sao Mai[Tác giả]. ............................................. 22
Hình1.9: Các trường mầm non tư thục trên địa bàn KCCC Nam Đồng [Tác
giả]. .............................................................................................................. 22
Hình 1.10: Hiện trạng kiến trúc cảnh quan KCCC Nam Đồng [Viện quy
hoạch Đô thị và Nông thôn, Bộ Xây Dựng] .................................................. 23
Hình 2.1: Sơ đồ cơ cấu quy hoạch đô thị [Nguồn: Quy hoạch xây dựng phát
triển đô thị-NXB:Xây Dựng]. ....................................................................... 31
Hình 2.2:Sơ đồ đơn vị ở láng giềng của C.Perry [Nguồn: Quy hoạch xây dựng
đơ vị ở- NXB: Xây Dựng] ............................................................................ 32
Hình 2.3: Quy hoạch phân luồng người và xe cộ trong hệ thống redburn
[Nguồn: Quy hoạch xây dựng đơ vị ở- NXB: Xây Dựng] ............................. 33
Hình 2.4: Mô hình đơn vị ở láng giềng và đơn vị ở cơ sở trong cơ cấu tổ chức
quy hoạch khu nhà ở [Nguồn: Quy hoạch xây dựng đơ vị ở- NXB: Xây
Dựng]. .......................................................................................................... 35



Hình 2.5: Mô hình quy hoạch nhóm nhà ở đô thị [Nguồn: Quy hoạch xây
dựng đơ vị ở- NXB: Xây Dựng]. .................................................................. 37
Hình 2.6: Mô hình quy hoạch nhóm ở với trung tâm dịch vụ điểm và
tuyến.[Nguồn: Quy hoạch xây dựng đơ vị ở- NXB: Xây Dựng]. .................. 38
Hình 2.7: Mô hình quy hoạch nhóm ở với dạng tuyến hoàn toàn, không gian
liên tục [Nguồn: Quy hoạch xây dựng đơ vị ở- NXB: Xây Dựng]. ............... 38
Hình 2.8: Mô hình quy hoạch nhóm ở với dạng tuyến nhà ở, trung tâm dạng
điểm và tuyến đan xen. [Nguồn: Quy hoạch xây dựng đơ vị ở- NXB: Xây
Dựng]. .......................................................................................................... 38
Hình 2.9: các giải pháp nâng cấp cục bộ và toàn bộ [Nguồn: Quy hoạch xây
dựng đơ vị ở- NXB: Xây Dựng]. .................................................................. 40
Hình 2.10: Chỉnh trang khu vực đông dân cư.[Nguồn: Quy hoạch xây dựng
đơ vị ở- NXB: Xây Dựng]. ........................................................................... 42
Hình 2.11: chỉnh trang khu xây dựng lộn xộn.[Nguồn: Quy hoạch xây dựng
đơn vị ở- NXB: Xây Dựng]. ........................................................................ 42
Hình 2.12: Chỉnh trang xây dựng khu xây dựng ven đường bằng cách nâng
cấp đường bộ.[Nguồn: Quy hoạch xây dựng đơ vị ở- NXB: Xây Dựng]....... 43
Hình 2.13: chuyển nhượng ba chiều quyền sử dụng nhà đất.[Nguồn: Quy
hoạch xây dựng đơ vị ở- NXB: Xây Dựng]. ................................................. 43
Hình 2.14: một số hình ảnh về khu nhà ở Regent Park – Toronto[Hội quy
hoạch và phát triển đô thị] ............................................................................ 44
Hình 2.15:Khu Shinonome Canal Court (Tokyo) sau cải tạo.[Hội quy hoạch
và phát triển đô thị]....................................................................................... 47
Hình 2.16. Thiết kế quy họạch chung hoàn chỉnh..[Hội quy hoạch và phát
triển đô thị] ................................................................................................... 49
Hình 3.1: Điều kiện lựa chọn chủ đầu tư. [Tác giả] ...................................... 74


Hình 3.2: Nguyên tắc Quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ Nam Đồng thành
Phố Hà Nội.Hình 3.1: Điều kiện lựa chọn chủ đầu tư. [Tác giả] ................... 75

Hình 3.3: Mô hình về giải pháp cơ cấu quy hoạch KCCC Nam Đồng.[Tác
giả]. .............................................................................................................. 80
Hình 3.4: Tổng mặt bằng sử dụng đất KCCC Nam Đồng[Tác giả]. .............. 84
Hình 3.5: Sơ đồ phân tích không gian[Tác giả]............................................. 86
Hình 3.6: một số hình ảnh mô phỏng không gian kiến trúc cảnh quan KCCC
Nam Đồng sau quy hoạch cải tạo[Viện quy hoạch xây dựng Đô Thị và phát
triển Nông thôn-Bộ Xây Dựng]. ................................................................... 86
Hình 3.7:Phân loại các khối nhà chung cư[Tác giả] ...................................... 88
Hình 3.8: Minh họa cảnh quan ven hồ Xã Đàn[Tạp chí kiến trúc] ................ 89
Hình 3.9: Cây xanh trồng xen kẽ với khu nhà dân thấp tầng[Tạp chí kiến
trúc]. ............................................................................................................. 89
Hình 3.10: Cây xanh được trồng xen kẽ các khối nhà chung cư cao tầng [Tạp
chí kiến trúc]. ............................................................................................... 89


1

PHẦN MỞ ĐẦU

1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Vào những năm 1956-1990 Việt Nam là một trong những nước đã áp
dụng mô hình “Tiểu khu nhà ở” trong quy hoạch và xây dựng các đô thị .
Trong thời kỳ này tại Hà Nội có khoảng 40 khu chung cư cũ (KCCC) được
xây dựng. Tuy nhiên, cho đến nay sau gần 40 năm xây dựng, các khu nhà ở
này đã bộc lộ nhiều bất cập và xuống cấp không còn phù hợp với cuộc sống
mới của người dân; hệ thống giao thông nội bộ trong các KCCC đã bị quá
tải; chức năng quy hoạch ban đầu đã bị thay đổi; không gian công cộng bị thu
hẹp do mặt độ dân cư quá lớn so với thiết kế ban đầu; hình thức kiến trúc bị
biến dạng do tình trạng xây dựng cơi nới tự phát; Các căn hộ tầng trên cơi nới
tùy tiện để tăng diện tích ở tạo nên các “chuồng chim, chuồng cọp” đã làm

biến đổi hoàn toàn hình thức kiến trúc ban đầu, kèm theo đó là chất lượng xây
dựng xuống cấp, vệ sinh môi trường và các vấn đề về hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng
xã hội đã không còn đảm bảo với các yêu cầu phát triển mới, khiến cho các
khu này bị lạc hậu trong môi trường đô thị hiện đại của thủ đô Hà Nội.
KCCC Nam đồng là một trong các tiểu khu nhà ở đã được xây dựng
cùng thời kỳ theo mô hình “ Tiểu khu nhà ở” nói trên, vì vậy cho đến nay đã
không tránh khỏi tình trạng nêu trên.
Từ lâu Hội đồng nhân dân, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đã có
Nghị Quyết số 07/2005/NQ-HĐ (ngày 05 tháng 08 năm 2005) về việc cải tạo,
xây dựng lại các khu chung cư đã xuống cấp, trong đó, một số KCCC đã và
đang được xây dựng mới, song so với nhu cầu thì còn rất hạn chế. Về mặt
khoa học, đến nay đã có nhiều đề tài nghiên cứu đề cập đến các vấn đề cải tạo
và phát triển KCCC gắn với cơ cấu đô thị của thành phố Hà Nội. Tuy nhiên
các nghiên cứu này chưa có nhiều giải pháp tối ưu phù hợp với tình hình phát


2

triển mới. Do vậy, việc triển khai đề tài “Quy hoạch cải tạo và phát triển
KCCC Nam Đồng, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội” là rất cần thiết và cấp
bách đặc biệt đối với người dân đang sống tại đây. Thông qua việc nghiên cứu
đề tài có thể góp phần cho việc lập quy hoạch cải tạo và phát triển các KCCC
Khác có chung đặc điểm như KCCC Nam Đồng.
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu các giải pháp quy hoạch cải tạo và xây dựng lại KCCC
Nam Đồng cho phù hợp với quy hoạch chung của thành phố Hà nội đến năm
2030 và tầm nhìn đến năm 2050 theo xu thế phát triển của khu ở mới đáp ứng
nhu cầu sinh sống của người dân thành phố Hà Nội.
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu :

KCCC Nam Đồng, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội.
3.2. Phạm vi nghiên cứu:
Khu vực nghiên cứu có diện tích khoảng 10ha:
- Phía Đông Bắc giáp hồ Xã Đàn-phường Nam Đồng;
- Phía Nam giáp Học viện Ngân hàng - phường Quang Trung;
- Phía Đông giáp phường Trung Tự;
- Phía Tây giáp phường Quang Trung.
3.3. Thời hạn nghiên cứu: Đến năm 2030
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp phân tích tổng hợp và phân tích hệ thống;
- Phương pháp điều tra thực địa;
- Phương pháp điều tra xã hội học;
- Phương pháp thống kê;
- Phương pháp dự báo và phương pháp chuyên gia;


3

- Phương án phối hợp với các tổ chức nghiên cứu.
5. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU:
- Đánh giá tổng quan hiện trạng quy hoạch và xây dựng KCCC Nam
Đồng, thành phố Hà Nội;
- Xây dựng cơ sở khoa học quy hoạch cải tạo và xây dựng KCCC tại
thành phố Hà Nội;
- Đề xuất các giải pháp quy hoạch cải tạo và xây dựng KCCC Nam
Đồng thành phố HN.
6. CẤU TRÚC LUẬN VĂN
- Phần mở đầu
- Phần nội dung

Chương I: Đánh giá hiện trạng về quy hoạch và xây dựng KCCC, thành
phố Hà Nội.
Chương II: Cơ sở khoa học quy hoạch cải tạo và xây dựng KCCC tại
thành phố Hà Nội.
Chương III: Các giải pháp quy hoạch cải tạo và xây dựng KCCC Nam
Đồng, thành phố Hà Nội.
- Phần kết luận và kiến nghị
- Tài liệu tham khảo
7. GIẢI THÍCH MỘT SỐ TỪ NGỮ
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến
trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ
tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống
trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị [41].
Các lĩnh vực của quy hoạch đô thị gồm: Nghiên cứu lý thuyết (đô thị
học), thực hành và pháp luật.


4

- Khu chung cư đô thị: là những khu nhà ở nhiều tầng bao gồm các
công trình nhà ở có từ một hay nhiều đơn nguyên, được bố trí các căn hộ khép
kín dành cho các gia đình sinh sống.
Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại,
bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy
sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công
cộng khác…). Sự phát triển chung cư cho phép tiết kiệm diện tích sử dụng
đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội cho nhiều người ở các tầng lớp
khác nhau có nhà ở.
- Quy hoạch cải tạo khu chung cư đô thị: Là việc nghiên cứu lập đồ
án quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang các khu chung cư hiện có trong đô

thị, phục vụ cho việc cải tạo các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ
tầng xã hội để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân phù hợp với
quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được duyệt.
- Nhà ở chung cư: Là nhà ở từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và
hệ thống công trình hạ tầng, trang thiết bị sử dụng chung cho nhiều hộ gia
đình, cá nhân của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu sử dụng chung
cho các chủ sở hữu nhà chung cư.


THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:

TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN


93

PHẦN KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ

1.KẾT LUẬN:
1.1. Nghiên cứu các giải pháp quy hoạch cải tạo khu nhà ở Nam Đồng,
thành phố Hà Nội là một đề tài mang tính thực tiễn cao. Qua quá trình nghiên
cứu, tác giả cũng nhận thấy vấn đề quy hoạch cải tạo khu Nam Đồng nói
riêng và các KCCC nội thành Hà Nội nói chung còn rất nhiều vấn đề phức tạp
đòi hỏi sự quan tâm sâu sắc của các ban ngành, chuyên gia tư vấn thuộc nhiều

lĩnh vực khác nhau, vì vậy cần thiết phải có các phương án quy hoạch cải tạo
khu ở về mặt hình thức, kiến trúc cảnh quan và các khu chức năng cho phù
hợp, đạt kết quả cao về mặt kinh tế, xã hội và môi trường.
1.2. Việc quy hoạch cải tạo khu nhà ở Nam Đồng là việc tái thiết lập
chất lượng ở, trả lại những giá trị của mô hình tổ chức không gian ở tiểu khu
nhà ở, tạo bộ mặt kiến trúc, cảnh quan đô thị văn minh hiện đại, bền vững, tạo
điểm nhấn cho đô thị. Việc cải tạo đồng bộ quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội, cảnh quan, môi trường là nhằm cải thiện điều kiện sống
của người dân trong khu vực cũng như các vùng lân cận.
1.3. Kết quả điều tra đánh giá thực trạng cho thấy KCCC Nam Đồng
đang xuống cấp về quy hoạch, kiến trúc, hệ thống HTKT, HTXH, trên cơ sở
đó đề tài đã nhận định sự cần thiết phải cải tạo và xây dựng lại KCCC này.
1.4. Trên cơ sở nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn đề tài đã hình thành
cơ sở khoa học cho công tác quy hoạch cải tạo KCCC. Qua phân tích trong
nước và nước ngoài về cải tạo nâng cấp các khu ở, đề tài khẳng định mô hình
đơn vị ở là thích hợp để áp dụng cho việc quy hoạch cải tạo KCCC Nam Đồng.
1.5. Đề tài khẳng định việc quy hoạch cải tạo và xây dựng lại KCCC
Nam Đồng dựa trên 5 quan điểm cơ bản:


94

- Tuân thủ các quy định của quy hoạch và pháp luật, chủ trương chính
sách của nhà nước.
- Tôn trọng và đảm bảo lợi ích của người dân
- Khai thác tối đa về lợi thế và cơ sở hạ tầng hiện có
- Kế thừa và nâng cao các giá trị truyền thống theo mô hình quy hoạch
đơn vị ở trong điều kiện mới.
- Tranh thủ sự hỗ trợ của nhà nước và của sự tham gia của dân cư
1.6. Kết quả nghiên cứu, tác giả đã đề xuất 4 nguyên tắc quy hoạch cải

tạo KCCC Nam đồng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội gồm:
- Tuân thủ các quy định của pháp luật
- Lựa chọn chủ đầu tư có điều kiện, năng lực để tổ chức lập quy hoạch
- Được sự đồng thuận của cộng đồng và dân cư.
- Thực hiện đúng trình tự và thủ tục lập nhiệm vụ và đồ án QHCT tỷ lệ
1/500, trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt.
1.7. Đề tài tập trung vào các giải pháp về cơ cấu quy hoạch, quy hoạch
sử dụng đất đai, phát triển kiến trúc nhà ở, tổ chức cây xanh và cơ sở hạ tầng
trên quan điểm kế thừa, cải tạo nâng cấp và đổi mới theo hướng hiện đại,
đồng bộ phù hợp với định hướng QHC đô thị Hà Nội đến năm 2030 và tầm
nhìn đến năm 2050.
1.8. Quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ Nam Đồng dù tốt mấy nhưng
vẫn cần có biện pháp tổ chức thực hiện, trong đó tác giả nhấn mạnh ba biện
pháp chính:
+ Chính sách tạo điều kiện và hỗ trợ của nhà nước.
+ Huy động sự tham gia của cộng đồng dân cư.
+ Huy động vốn và các nguồn lực


95

2.KIẾN NGHỊ
Qua nghiên cứu đề tài, tác giả kiến nghị:
- HĐND, UBND thành phố Hà Nội đưa KCCC Nam Đồng vào danh
mục các dự án ưu tiên đầu tư cải tạo và xây dựng lại của thành phố.
- Bộ Xây Dựng, UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo công tác lập quy
hoạch cải tạo xây dựng lại các khu chung cư trên địa bàn thành phố, trong đó
phải đánh giá được các giá trị vật thể và phi vật thể của KCC cần giữ lại để
bảo tồn, cải tạo đối với việc đầu tư xây dựng lại KCC đó.
- Sự tham gia của dân cư và cộng đồng có ý nghĩa quyết định đến chiến

lược và tính khả thi của quy hoạch. Đề nghị UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo
các sở chức năng nghiên cứu đưa vào sử dụng phương pháp quy hoạch để áp
dụng cho các quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ trên địa bàn.
- Trong quá trình nhiên cứu đề tài, tác giả tìm hiểu kinh nghiệm trong
nước cũng như nước ngoài nhằm tìm ra các giải pháp thực sự thiết thực cho
công tác quy hoạch cải tạo các khu chung cư cũ, nổi bật lên là hai phương
pháp cơ bản: một là phục hồi, cải tạo, nâng cao giá trị; hai là dỡ bỏ và xây
mới hoàn toàn. Ví dụ như tại Canada họ đã cải tạo thành công nhiều khu
chung cư cũ với cơ cấu quy hoạch vẫn giữ nguyên hạt nhân trung tâm là khu
công viên cây xanh, mở rộng đường giao thng, tăng diện tích không gian sinh
hoạt và giao tiếp cộng đồng, tăng diện tích cây xanh cải thiện điều kiện vệ
sinh môi trường. Hay tại Trung Quốc , chính phủ đã có những biện pháp cải
tạo khá mạnh mẽ là phá bỏ hoàn toàn các KCCC tại trung tâm các thành phố
lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải… Như vậy để cải tạo thành công các KCCC
cần đưa ra các giải pháp quy hoạch cụ thể cũng như các chính sách phù hợp
với từng Khu nhà ở và có sự tham vấn, hợp tác của cộng đồng . Cụ thể KCCC
Nam Đồng, quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội, tác giả có những kiến nghị
như sau:


96

- Với diện tích đất hạn hẹp nên để đáp ứng được các chỉ tiêu sử dụng
đất cho người dân, KCCC Nam Đồng sẽ có nhiều sự thay đổi từ các khối nhà
ở cao tầng mới cho đến không gian cây xanh cảnh quan, vui chơi thể dục thể
thao, hạ tầng xã hội.v.v..Vì vậy nhà nước cần xem xét quy hoạch chi tiết các
khu vực lân cận để tổng quan khu vực, không gian kiến trúc cảnh quan, các
hạ tầng kỹ thuật đấu nối được đồng bộ, không bị phá vỡ.
- Khu Nam Đồng nằm ở khu vực có mật độ và khả năng thu hút dân cư
rất cao, vị trí thuận lợi cho các hoạt động kinh doanh, buôn bán, dịch vụ. Thành

phố nên xem xét, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư
cùng chung sức kết hợp tham gia vào các hoạt động cải tạo,chỉnh trang, xây
mới… Như vậy sẽ giảm bớt các khó khăn về tài chính cho nhà nước cũng như
dân cư đang sinh sống trong khu vực, ngoài ra còn đóng góp nhiều ý tưởng mới
cho công tác quy hoạch cải tạo được linh hoạt, hiệu quả hơn.
- Tại các nước phát triển đã có những bộ luật riêng đối với việc xây
dựng cải tạo lại các KCCC nên công tác quy hoạch cải tạo được tiến hành
thuận lợi và qua các bước, tầng bậc rõ ràng. Tuy nhiên ở nước ta, pháp luật về
quy hoạch cải tạo các KCCC còn rất nhiều hạn chế và chưa có hành lang pháp
lý nào quy định riêng, nên gây nhiều tranh cãi về các bước triển khai và nhiều
bất cập khó giải quyết như: các vấn đề về giải phóng mặt bằng, giãn dân và tái
định cư..v..v. Vì vậy tác giả kiến nghị nhà nước sớm ban hành một bộ luật về
nhà chung cư. Vì sở hữu nhà chung cư có đặc thù là nhà là nhà riêng nhưng
đất là đất chung và có nhiều mối quan hệ rang buộc về các không gian sinh
hoạt cộng đồng. Nên cần phải quy định rõ quyền hạn, nghĩa vụ của chủ hộ các
căn chung cư. Điều này sẽ thuận lợi hơn cho việc tiến hành quy hoạch cải tạo
các KCCC sau này.