TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA KHOA HỌC CH
CHÍÍNH TR
TRỊỊ
-----�����-----

ẬN VĂN TỐT NGHI
ỆP
LU
LUẬ
NGHIỆ

ạm gi
Chuy
Chuyêên ng
ngàành: Sư ph
phạ
giááo dục công dân
Mã ng
ngàành: 52140204

ảng vi
ng dẫn:
Gi
Giả
viêên hướ
ướng
ThS.GVC: Tr
ầ
n
Trầ Thanh Quang

ực hi
Sinh vi
viêên th
thự
hiệện:
Họ và Tên: Cái Ti
Tiếến Nguy
Nguyệện
MSSV: 6096102
ạm gi
áo dục công dân
Lớp: Sư ph
phạ
giá
óa: 35
Kh
Khó

ơ, 11/2012
Cần Th
Thơ


ẾT TẮT
DANH MỤC CÁC TỪ VI
VIẾ
BĐS

Bất Động Sản


ĐS
TTB
TTBĐ

Thị trường Bất Động Sản

ĐSVN
TTB
TTBĐ

Thị trường Bất Động Sản Việt Nam

Đ
TTL
TTLĐ

Thị trường lao động

CTCP

Công ty Cổ phần

TTCK

Thị trường chứng khoán

KCN

Khu công nghiệp


KCX

Khu chế xuất

TTHH

Thị trường hàng hóa

TP

Thành Phố

UBND

Ủy ban nhân dân

CNH, HĐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

ĐTH

Đô thị hóa

ĐCSVN

Đảng Cộng Sản Việt Nam

XHCN


Xã hội chủ nghĩa

DNNN

Doang nghiệp Nhà nước

ĐTNN

Đầu tư nước ngoài

KTTT

Kinh tế thị trường

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

PDI

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

WTO

Tổ chức thương mại thế giới



LỜI CẢM ƠN
Hoàn thành luận văn tốt nghiệp là nhiệm vụ quan trọng của mỗi sinh viên
trước khi rời khỏi giảng đường đại học. Để hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này
ngoài sự cố gắng của bản thân sinh viên, thì sự tận tình hướng dẫn của thầy cô là vô
cùng quan trọng. Qua 4 năm học tại trường Đại Học Cần Thơ, được sự ân cần dạy
bảo của thầy cô đã giúp cho em tích lũy đực nhiều kiến thức chuyên môn để vận
dụng vào luận văn tốt nghiệp của mình, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho công
tác sau này.
Đạt được kết quả như hôm nay trước tiên em xin kinh gởi lời cảm ơn chân
thành, sâu sắc đến thầy Trần Thanh Quang giảng viên bộ môn Những Nguyên Lý
Cơ Bản Của Chủ Nghĩa Mác - Lênin, Khoa Khoa Học Chính Trị Trường Đại Học
Cần Thơ, người đã tận tình hướng dẫn em trong quá trình làm luận văn, đồng thời
xin chân thành cảm ơn quý thầy cô của Trường Đại Học Cần Thơ nói chung và thầy
cô Khoa Khoa học Chính Trị nói riêng đã tận tâm truyền đạt kiến thức cho em trong
suốt những năm học qua, và em cũng chân thành cảm ơn tất cả các bạn trong tập thể
lớp Sư Phạm Giáo Dục Công Dân khóa 35 đã giúp đỡ, động viên em trong học tập
cũng như trong cuộc sống. Em xin kinh chúc thầy cô cùng toàn thể các bạn luôn
hoàn thành tốt nhiệm vụ, được nhiều sức khỏe thành công và hạnh phúc.
Dù cố gắng nhưng do kiến thức còn hạn chế nên luận văn chắc chắn sẽ
không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong được sự bổ sung đóng góp của quý
thầy cô để luận văn được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh vi
viêên: Cái Ti
Tiếến Nguy
Nguyệện



MỤC LỤC
Trang

ẦN MỞ ĐẦ
U...............................................................................................
PH
PHẦ
ĐẦU
...............................................................................................11
1/ Lý do chọn đề tài................................................................................................. 1
2/ Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu...................................................................... 2
3/ Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................... 3
4/ Phương pháp nghiên cứu..................................................................................... 3
5/ Kết cấu luận văn.................................................................................................. 3

ẦN NỘI DUNG
...........................................................................................
PH
PHẦ
DUNG...........................................................................................
...........................................................................................44
ươ
ng 1: CƠ SỞ LÝ LU
ẬN VỀ TH
ƯỜ
NG BẤT ĐỘ
NG SẢN........
Ch
Chươ
ương

LUẬ
THỊỊ TR
TRƯỜ
ƯỜNG
ĐỘNG
........44
ò của th
ườ
ng Bất Độ
ng Sản.................. 4
1.1. Kh
Kháái ni
niệệm, đặ
đặcc điểm và vai tr
trò
thịị tr
trườ
ường
Động

1.1.1. Khái niệm về Bất Động Sản và thị trường Bất Động Sản......................... 4
1.1.2. Đặc điểm và vai trò của thị trường Bất Động Sản.................................... 6
ng và Nh
à Nướ
át tri
ườ
ng Bất Độ
ng
1.2. Quan điểm của Đả
Đảng

Nhà
ướcc ta về ph
phá
triểển th
thịị tr
trườ
ường
Động
.................................................................................................... 15
Sản ở Vi
Việệt Nam
Nam....................................................................................................

1.2.1. Quan điểm về xử lý đất đai nhằm hình thành và phát triển thị trường Bất
Động Sản............................................................................................................15
1.2.2. Quan điểm về lĩnh vực nhà ở................................................................... 17

ươ
ng 2: TH
ỰC TR
ẠNG PH
ÁT TRI
ỂN TH
ƯỜ
NG
......................
18
Ch
Chươ
ương

THỰ
TRẠ
PHÁ
TRIỂ
THỊỊ TR
TRƯỜ
ƯỜNG
NG......................
......................18
NG SẢN Ở VI
ỆT NAM
..................................................................
18
BẤT ĐỘ
ĐỘNG
VIỆ
NAM..................................................................
..................................................................18
át tri
ườ
ng Bất Độ
ng Sản Vi
2.1. Qu
Quáá tr
trìình hình th
thàành và ph
phá
triểển th
thịị tr
trườ

ường
Động
Việệt Nam
từ năm 1986 đế
n nay
........................................................................................... 18
đến
nay...........................................................................................

2.1.1. Giai đoạn trước năm 1986.......................................................................18
2.1.2. Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993.................................................... 18
2.1.3. Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003............................................................ 19
2.1.4. Giai đoạn từ cuối năm 2002 – 2007........................................................ 20
2.1.5. Giai đoạn từ cuối năm 2007 đến nay.......................................................22
ững th
át tri
ườ
ng Bất Độ
ng Sản
2.2. Nh
Nhữ
thàành tựu và hạn ch
chếế của ph
phá
triểển th
thịị tr
trườ
ường
Động
ững nguy

ân của nó.......................................................... 25
Vi
Việệt Nam và nh
nhữ
nguyêên nh
nhâ


2.2.1. Thành tựu và nguyên nhân.......................................................................25
2.2.2. Hạn chế và nguyên nhân..........................................................................38

ươ
ng 3: PH
ƯƠ
NG HƯỚ
NG VÀ GI
ẢI PH
ÁP PH
ÁT TRI
ỂN.............
48
Ch
Chươ
ương
PHƯƠ
ƯƠNG
ƯỚNG
GIẢ
PHÁ
PHÁ

TRIỂ
.............48
ƯỜ
NG BẤT ĐỘ
NG SẢN Ở VI
ỆT NAM
...................................... 48
TH
THỊỊ TR
TRƯỜ
ƯỜNG
ĐỘNG
VIỆ
NAM......................................
ươ
ng hướ
ng ph
ườ
ng Bất Độ
ng Sản ở Vi
3.1. Ph
Phươ
ương
ướng
pháát tri
triểển th
thịị tr
trườ
ường
Động

Việệt Nam trong
ời gian tới.......................................................................................................... 48
th
thờ
ườ
ng Bất Độ
ng Sản Vi
.............
51
3.2. Một số gi
giảải ph
phááp ph
pháát tri
triểển th
thịị tr
trườ
ường
Động
Việệt Nam
Nam.............
.............51

3.2.1. Nhóm giải pháp chung về hoàn thiện hệ thống pháp lý......................... 51
3.2.2. Giải pháp chính sách xác lập Bất Động Sản.......................................... 54
3.2.3. Giải pháp chính sách tài chính – tề tệ Bất Động Sản..............................55
3.2.4. Giải pháp chính sách khai thác giá trị Bất động Sản..............................57
3.2.5. Giải pháp chính sách để minh bạch hóa thị trường Bất Động Sản.........59
3.2.6. Giải pháp chính sách để đo lường thị trường Bất Động Sản.................. 59
3.2.7. Giải pháp tăng cường tính đồng bộ trong việc ban hành và tổ chức thực
hiện chính sách.................................................................................................. 62

3.2.8. Giải pháp trong quản lý tổ chức thị trường Bất Động Sản..................... 62
3.2.9. Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh Bất Động Sản................. 65
3.2.10. Giải pháp về hình thành các tổ chức định giá Bất Động Sản và tăng
cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường Bất Động Sản...........................66

ẦN KẾT LU
ẬN........................................................................................ 68
PH
PHẦ
LUẬ
ỆU THAM KH
ẢO.............................................................................
70
TÀI LI
LIỆ
KHẢ
.............................................................................70


PH
ẦN MỞ ĐẦ
U
PHẦ
ĐẦU
1/ Lý do ch
chọọn đề tài
TTBĐS là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia,
ngày càng chiếm tỷ trọng lớn, lượng tài sản của TTBĐS chiếm 50 - 70% trong tổng
tài sản quốc gia và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của mỗi nền kinh tế [2,
tr.5]. TTBĐS là một thị trường đặc biệt, không những có ảnh hưởng trực tiếp đến

đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội. Thêm vào đó TTBĐS có
mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền
tệ…và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư. Cụ thể là: Qua 26 năm đổi
mới, TTBĐSVN đã qua hai chu kỳ tăng trưởng nóng trong năm (1993 – 1996),
(1999 – 2003), “đóng băng” trong những năm (1996 – 1999) và từ năm 2004 đến
cuối 2006. Từ đầu năm 2008 đến nay, thị trường lại có những diễn biến khó quan
sát. Chính Nghị quyết Đại hội X của Đảng cũng đã chỉ rõ “Phát triển TTBĐS (bao
gồm thị trường quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất): Bảo đảm quyền sử
dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài
nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho TTBĐS trong nước
có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực
hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản
lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu về đất đai thông qua
các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt TTBĐS,
vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh BĐS”
[4, tr.19-20]. Vì vậy, việc xem xét và nghiên cứu kỹ càng về TTBĐS để có những
chính sách điều hành phù hợp từng giai đoạn phát triển của đất nước là một công
việc quan trọng của mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, TTBĐS ở nước ta đã
có những chuyển biến và phát triển đáng khích lệ, có những chính sách mở cửa thu
hút các nhà ĐTNN vào TTBĐS trong nước từ đó góp phần quan trọng vào việc thúc
đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp
phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng CNH - HĐH. Thời gian qua khi
TTBĐS phát triển đã huy động được các nguồn vốn trong nước, vốn ĐTNN tham


gia đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS và thực hiện các dịch vụ BĐS, cao điểm nhất
là vào năm 2008 sau khi Việt Nam gia nhập WTO với khoảng 148.000 tỷ đồng.
Trong tổng nguồn vốn tham gia vào TTBĐS, vốn FDI chiếm tỷ lệ trên 50%.
Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động và quản lý TTBĐS ở nước ta thời
gian qua còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong xã hội.

BĐS và nhà đất chưa được khai thác, sự dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn.
Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS gây ra bất bình trong xã hội,
làm giảm lòng tin của người dân. TTBĐS phát triển mang tính tự phát, minh bạch
kém, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao, các nhà đầu tư BĐS gặp
nhiều khó khăn về vốn, thủ tục hành chính, nhiều quy định pháp lý còn là rào cản để
doanh nghiệp kinh doanh BĐS phát triển. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc
biệt là nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa đáp ứng
được yêu cầu. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho
thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra trong một số
năm gần đây.
Những vấn đề còn tồn đọng trên đây phần lớn là do nguyên nhân TTBĐS
chưa phát triển đầy đủ, chưa vận hành theo quy luật thị trường vốn có của nó và
chưa minh bạch.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này nên người viết chọn đề tài
ườ
ng Bất Độ
ng Sản vi
"T
"Tììm hi
hiểểu th
thịị tr
trườ
ường
Động
việệt Nam" để làm Luận văn tốt nghiệp và
đồng thời để giúp nâng cao hiểu biết của bản thân về vấn đề này, làm cơ sở cho việc
nghiên cứu tiếp theo trong thời gian tới, góp phần vào việc phát triển một nền kinh
tế toàn diện, có hiệu quả và bền vững ở nước ta.
ch và nhi
2/ Mục đí

đích
nhiệệm vụ nghi
nghiêên cứu

ch nghi
- Mục đí
đích
nghiêên cứu:
Tìm hiểu thực trạng hình thành và phát triển của thị trường Bất Động Sản
Việt Nam. Để đề ra những giải pháp nhằm hạn chế những khó khăn và đẩy mạnh
phát triển thị trường Bất Động Sản Việt Nam trong thời gian tới.

- Nhi
Nhiệệm vụ nghi
nghiêên cứu:
Một là, làm rõ cơ sở lý luận về thị trường Bất Động Sản.


Hai là, làm rõ quá trình hình thành và phát triển thị trường Bất Động Sản
Việt Nam từ năm 1986 đến nay.

Ba là, đưa ra những phương hướng và giải pháp phát triển thị trường Bất
Động Sản Việt Nam trong thời gian tới.
ng và ph
3/ Đố
Đốii tượ
ượng
phạạm vi nghi
nghiêên cứu


ng nghi
- Đố
Đốii tượ
ượng
nghiêên cứu: Các vấn đề về thị trường Bất Động Sản Việt Nam.
- Ph
Phạạm vi nghi
nghiêên cứu:
+ Về không gian: Tìm hiểu thị trường Bất Động Sản cả nước.
+ Về thời gian: Được tìm hiểu trong khoảng thời gian từ năm 1986 đến nay.
ươ
ng ph
4/ Ph
Phươ
ương
phááp nghi
nghiêên cứu
Luận văn sử dụng cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin như:
- Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
Ngoài ra, Luận văn còn sử dụng các phương pháp khác như:
- Phương pháp nghiên cứu lý luận.
- Phương pháp thu thập số liệu.
- Phương pháp thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp.
5/ Kết cấu lu
luậận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tham khảo, luận văn gồm có 3
chương 6 tiết.

Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường Bất Động Sản.
Chương 2: Thực trạng phát triển thị trường Bất Động Sản ở Việt Nam.

Chương 3: Phương hướng và giải pháp phát triển thị trường Bất Động Sản ở
Việt Nam.


PH
ẦN NỘI DUNG
PHẦ
ươ
ng 1: CƠ SỞ LÝ LU
ẬN VỀ TH
ƯỜ
NG BẤT ĐỘ
NG SẢN
Ch
Chươ
ương
LUẬ
THỊỊ TR
TRƯỜ
ƯỜNG
ĐỘNG
ò của th
ườ
ng Bất Độ
ng Sản
1.1. Kh
Kháái ni
niệệm, đặ
đặcc điểm và vai tr
trò

thịị tr
trườ
ường
Động

ng Sản và th
ườ
ng Bất Độ
ng Sản
1.1.1. Kh
Kháái ni
niệệm về Bất Độ
Động
thịị tr
trườ
ường
Động
1.1.1.1. Khái niệm về Bất Động Sản
Tại mỗi nước điều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên
nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là
nguồn tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản
lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu
thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước điều phân
chia tài sản quốc gia thành hai loại: BĐS và Động Sản. Hình thức phân chia này đã
có cách đây hàng nghìn năm, việc phân chia tài sản thành BĐS và Động Sản bắt
nguồn từ thời La Mã Cổ Đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về BĐS. Tuy nhiên,
có một số điểm tương đối thống nhất: BĐS là tài sản gắn liền với đất đai và không
di dời được.
Theo Bloomberg_com Financial Glossarry: “BĐS là một phần đất đai và tất

cả tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “BĐS bao gồm đất đai, tài sản gắn
liền với đất đai và những tài sản không di dời được được định bởi pháp luật”.
Ở Việt Nam, theo điều 181 của Luật Dân Sự: “BĐS là những tài nguyên
không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền
với đất; các tài sản khác do nhà nước quy định…).
Như vậy, “BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với tài sản khác là nó không

thể di dời được. Theo cách hiểu này, BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
Đất đai là yếu tố ban đầu và không thể thiếu của BĐS” [7, tr.7-8].


1.1.1.2. Khái niệm thị trường Bất Động Sản
TTBĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hóa. Như vậy, ở đâu và lúc
nào BĐS chưa trở thành hàng hóa, thì ở đó, lúc đó, chưa thể có TTBĐS. Khác với
sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hóa là sản xuất để bán. Tuy nhiên, không
hẳn là cứ mua bán, trao đổi là có KTTT, mà chỉ kinh tế hàng hóa phát triển đến mức
độ cao nhất định thì mới có KTTT. Như vậy, TTBĐS là sự mua, bán và trao đổi
BĐS phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và
công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai.
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường, nên có
một số quan điểm khác nhau về TTBĐS:
- Có ý kiến cho rằng TTBĐS và thị trường đất đai là một. Bởi vì, tài sản là
nhà, công trình xây dựng là phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó,
đất đai bản thân nó là BĐS, đồng thời là yếu tố đầu tiên của chu kỳ BĐS. Tuy nhiên,
trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một phần của TTBĐS và hàng hóa đất đai chỉ
là một loại và một phần của hàng hóa BĐS.
- Trên thực tế, có một số người cho rằng TTBĐS là thị trường nhà, đất. Quan

niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng: Chỉ có nhà, đất mới đem ra mua bán
chuyển nhượng trên thị trường, BĐS nhà, đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống
kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh của đất nước; nhà, đất là BĐS chủ yếu cả về
khối lượng và giá trị. Cũng như quan niệm trên, BĐS nhà, đất chỉ là một bộ phận
quan trọng của hàng hóa BĐS trên thị trường. Vì vậy, quan niệm này không đầy đủ.
- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng: TTBĐS là hoạt động mua bán,
trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo
quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị
trường cụ thể. Khái niệm này làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung
của TTBĐS hơn là khái niệm có tính bao quát.
Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng: TTBĐS là thị trường
của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu
(quyền sử dụng) BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Ý
kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động TTBĐS ở hầu hết các nước đều được


điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai, chịu sự can thiệp và quản
lý của Nhà nước.
Từ những phân tích trên, có thể thấy phải đưa ra một khái niệm tổng quát về
TTBĐS như sau: "TTBĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn

nhất định, trong một thời gian nhất định".
Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, đồng thời đó chứa đựng đầy đủ
phạm vi và nội dung của TTBĐS. Đó là thị trường của hoạt động giao dịch BĐS
như: Chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp.. trong phạm vi không gian về
thời gian nhất định. Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật
của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi
quốc gia [7, tr.10-12].

ườ

ng Bất Độ
ng Sản
1.1.2. Đặ
Đặcc điểm và vai tr
tròò của th
thịị tr
trườ
ường
Động
1.1.2.1. Đặc điểm của thị trường Bất Động Sản
TTBĐS ngoài những đặc điểm và tính chất chung cũng như các thị trường
khác trong nền KTTT còn một số đặc điểm và tính chất riêng.

+ Thị trường Bất Động Sản không có thị trường trung tâm.
Hoạt động trong TTBĐS không có người mua và người bán mà giữa họ có
những tổ chức trung gian làm cầu nối. BĐS mang tính “bất động” không thể di dời
được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua
một quá trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối. Tuy nhiên, thực tế
chỉ ra rằng, TTBĐS mà người mua (chủ nhân tương lai) phải đến với BĐS thay vì
đem BĐS về. Hơn nữa, các tổ chức trung gian tham gia vào TTBĐS rất đa dạng,
phân tán và không có một mẫu hình nhất định. Vì vậy, khác với những thị trường
khác là có các thị trường trung tâm (những hạt nhân), TTBĐS không có thị trường
trung tâm. Việc không có thị trường trung tâm được thể hiện không chỉ về địa điểm,
loại hình mà còn cả về chủ thể. Không thể nói được TTBĐS tại địa điểm nào là
trung tâm, quyết định các thị trường khác. Cũng không thể nói loại hình sản phẩm
nào là thị trường trung tâm của TTBĐS và cũng không thể nói nhóm chủ thể nào là
trung tâm của TTBĐS [2, tr. 38 - 39].


+ Thị trường Bất Động Sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.

BĐS là một hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu tác
động của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu
của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của TTBĐS
mang tính địa phương sâu sắc.
Mặc khác, TTBĐS mang tính không tập trung, trải rộng ở mọi vùng trên cả
nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở
vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy
mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng điều giữa các vùng, các
miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội khác
nhau; dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của TTBĐS khác nhau. TTBĐS ở các
đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao thì hoạt động sôi nổi hơn TTBĐS ở nông
thôn, miền núi...[6, tr.20].
+ Thị trường Bất Động Sản chịu sự chi phối của pháp luật.
BĐS là tài sản của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS
tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về
BĐS điều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất
đai và nhà ở. Đặc điểm này là đặc biệt đúng ở các thị trường đất đai cấp I (thị
trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) chịu sự tác động nhất bởi các quyết định
của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới điều quan tâm đến BĐS và TTBĐS,
luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và TTBĐS nhằm huy động các nguồn lực về
BĐS và phục vụ các mục tiêu kinh tế xã hội [6, tr.21].
+ Nguồn cung trong thị trường Bất Động Sản thường thay đổi chậm hơn so với

cầu biến động Bất Động Sản.
Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cung
tăng lên thì nhà sản xuất tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, cung BĐS
không thể phản ứng nhanh chóng như việc tăng cung của các hàng hóa khác để đáp
ứng nhu cầu; bởi lẽ việc tăng cung về BĐS thường phải có thời gian cần thiết tương
đối dài để sản xuất cho thị trường một loại BĐS nào đó hoặc những BĐS có mẫu



mã, có tiêu chuẩn nhất định. Đó là thời gian cần phải có để tạo ra BĐS cung cấp cho
thị trường như: Thời gian tìm hiểu mua đất đai, làm thủ tục sử dụng đất, thời gian
xin cấp giấy phép xây dựng, triển khai việc thực hiện việc đầu tư xây dựng... nhất là
trong điều kiện nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mọi thủ tục cần thực hiện để
giao đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất chậm trễ, thì việc đưa
ra TTBĐS trong một thời gian ngắn phù hợp với yêu cầu mà xã hội đang đòi hỏi là
rất khó khăn [6, tr. 22-23].
+ Thị trường Bất Động Sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
TTBĐS là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà
nước nên mức độ hoàn hảo của TTBĐS thường thấp hơn các TTHH tiêu dùng, thị
trường tư liệu sản xuất khác. Bên cạnh đó, do tính không tái tạo hay do tính khan
hiếm của đất nên TTBĐS mang tính độc quyền và các thông tin về quy hoạch, về
quản lý, kinh tế - xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này
làm cho TTBĐS có cạnh tranh nhưng cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
Mức độ hoàn hảo của TTBĐS thấp hơn của TTHH tiêu dùng và thị trường tư liệu
sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong công
tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển
đô thị, khu dân cư khu kinh tế tập trung...), trong việc xác lập quyền và bảo hộ
quyền tài sản BĐS của công dân, của tổ chức trong quá trình trao đổi BĐS hàng hóa
[2, tr. 39 - 40].
+ Giao dịch trong thị trường Bất Động Sản rất phức tạp.
BĐS có đặc tính rất căn bản mà các hàng hóa khác không có, đó là tính “bất
động”. Quá trình trao đổi BĐS hàng hóa rất phức tạp, qua rất nhiều khâu, cần rất
nhiều thủ tục của các bên hữu quan. Đặc điểm này làm tăng chi phí giao dịch (thông
tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán...). Trong rất nhiều nghiên cứu đã cho rằng: Tính
bất động, giá trị giao dịch lớn và việc mua bán BĐS là mua bán thông qua việc
chuyển giao giấy tờ chủ quyền sở hữu BĐS nên thông thường, giao dịch BĐS diễn
ra rất dài.

Hơn nữa, vì BĐS còn có những thuộc tính đặc thù liên quan đến những vấn
đề ngoài phạm vi kinh tế, đôi khi là những vấn đề xã hội, tâm linh nên nhiều người


tìm chọn BĐS cần thoả mãn những yêu cầu khác. Do vậy, hoàn thành một thương
vụ BĐS đòi hỏi nhiều thời gian, chi phí và công sức [2, tr. 40- 41].
+ Thị trường Bất Động Sản dễ bị phân khúc.
Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi... để
đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho TTBĐS có đặc tính địa
phương và cần có sự can thiệp của Nhà nước thông qua các chính sách (như thuế,
hỗ trợ nhà ở...), theo từng thời kỳ, từng địa phương cụ thể. TTBĐS sẽ diễn biến theo
sự tác động của các chính sách Nhà nước và theo quy luật của thị trường những cấp
độ khác nhau tại các địa phương khác nhau.
Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai (do tổng cung về đất hầu như không
thay đổi, mặc dù ở những nước phát triển, việc khai thác không gian ba chiều cả
trong lòng đất, trên cao được chú trọng nhưng chi phí rất lớn), yếu tố đầu cơ trong
thị TTBĐS luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thông thoáng,
thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vỡ sự cân bằng tĩnh và kích thích hành vi
các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những
tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Kinh nghiệm ở nhiều nước
cho thấy, việc đầu cơ vào BĐS có thể làm phá vỡ thế cân bằng phát triển, tạo ra
“tam giác nợ” gồm các bên ngân hàng, dân cư và các nhà đầu tư kinh doanh, gây
nhiều hậu quả về mặt kinh tế - xã hội. Tất cả tổ chức sản xuất - kinh doanh, tuyệt
đại bộ phận hộ dân cư điều có nhu cầu tham gia vào TTBĐS với tư cách là người
mua, người bán, người thuê hoặc cho thuê, người giao hoặc người nhận thừa kế,
người thế chấp hoặc nhận thế chấp, người phát mại... BĐS hàng hóa. Do cơ cấu
cung cầu rất đa dạng, cùng với chính sách từ phía Nhà nước áp dụng đối với các đối
tượng khác nhau nên TTBĐS dễ phân khúc, nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra
những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này [2, tr. 41- 42].
+ Thị trường Bất Động Sản rất nhạy cảm.

TTBĐS rất nhạy cảm đối với sự tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng khi nền kinh
tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị “đóng băng” khi nền kinh tế suy giảm.
TTBĐS cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội. TTBĐS một khi không
được tổ chức, thông tin đầy đủ và trong điều kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi


phối rất mạnh mẽ bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện trong những nước đang
thực hiện chuyển đổi sang KTTT. Vì đất đai có hạn nên phạm vi TTBĐS của một
quốc gia, một địa bàn là có hạn. Vì vậy, mỗi biến động kinh tế, đặc biệt là những
biến động có tính khúc ngoặt như sự chuyển hướng thị trường, như sự gia tăng đầu
tư thì TTBĐS sẽ bị tác động [2, tr. 40 - 42].
+ Thị trường Bất Động Sản chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu vào

quan trọng nhất của các ngành sản xuất kinh doanh.
Hàng hóa BĐS có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành
yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. So với tích
lũy tài sản cố định (trong đó BĐS chiếm tỷ lệ chủ yếu) thường lớn gấp từ 7 - 9 lần.
Việc khai thông TTBĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh
doanh BĐS mà cả các tổ chức sử dụng hàng hóa BĐS vào kinh doanh trong các lĩnh
vực sản xuất, dịch vụ... một cách hiệu quả. BĐS ngoài giá trị là tài sản của các tổ
chức kinh tế, còn là một trong những nguồn vốn quan trọng nếu được khơi thông.
Khi BĐS được đăng ký, xác lập sở hữu, chủ BĐS có thể dùng để thế chấp, để vay
vốn, có thể tham gia góp vốn kinh doanh. Vì vậy, TTBĐS chi phối mạnh mẽ một
nguồn đầu vào quan trọng của các chủ thể kinh tế [2, tr. 43].

+ Thị trường Bất Động Sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và tài
chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động đến nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế.
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu
tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình

thành BĐS cũng như thu hồi vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên TTBĐS, các
giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh...
giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các
bên giao dịch.
Điều này chứng tỏ TTBĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. TTBĐS
hoạt động tốt là cơ sở để huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông
qua thế chấp và giải ngân (theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân
hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng số vốn cho vay).


Ngoài ra, TTBĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó
mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, TTLĐ... dao động
của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế
quốc dân [2, tr. 44].

1.1.2.2. Vai trò của thị trường Bất Động Sản
TTBĐS là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội
của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Vai trò của TTBĐS
được biểu hiện trên các mặt cụ thể sau:

+ Thị trường Bất Động Sản góp phần thúc đẩy sản xuất.
Trước hết, TTBĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng sự
phát triển kinh doanh BĐS, vì chính ở đây xuất hiện các yêu cầu về BĐS, từ đó đòi
hỏi xã hội không ngừng phát triển BĐS. Thị trường là nơi chuyển hóa vốn từ hình
thái hiện vật sang giá trị là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng
trưởng kinh doanh BĐS. Đồng thời, khi thị trường cung cấp đáp ứng nhu cầu xã hội
về tài sản - BĐS cũng chính là đáp ứng yếu tố không thể thiếu của quá trình sản
xuất xã hội - điều kiện đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch
vụ... góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. TTBĐS phát triển góp phần tạo điều
kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo

định hướng phát triển kinh tế của mỗi một địa phương và ở tầm cả một quốc gia.

Sau nữa là, TTBĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS; tiêu dùng
cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế
- xã hội, cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thuê mướn, thế chấp... BĐS. Trong điều
kiện phát triển KTTT, người sản xuất lo sản xuất ra các hàng hóa mà các hàng hóa
BĐS đưa ra thị trường lại không thể di dời; trong khi người tiêu dùng cũng cần tìm
hàng hóa BĐS có vị trí nhất định. Để giải quyết vấn đề này phải thông qua thị
trường. Thị trường góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học - kỹ thuật và công nghệ
tiên tiến, nâng cao chất lượng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
TTBĐS thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh, nhất là người có
nhu cầu sử dụng BĐS phải cân nhắc để đảm bảo chi phí về BĐS là tối thiểu trong
tổng chi phí sản xuất kinh doanh.


+ Thị trường Bất Động Sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.
Trước hết, TTBĐS phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định
của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải có
nguồn vốn đảm bảo. Rõ ràng bản thân sự tăng trưởng của BĐS trên thị trường đòi
hỏi một sự gia tăng đầu tư.

Thứ hai, phát triển TTBĐS được biểu hiện bằng hai cách: Cách thứ nhất,
tăng khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường. Cách thứ hai, mở rộng
phạm vi các quan hệ giao dịch: Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn... làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng BĐS nhất định
trong giao dịch làm cho lượng hàng hóa như được tăng lên không bao giờ cạn và do
đó làm tăng tốc độ chu chuyển vốn.

Thứ ba là, khi các giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn phục vụ cho sản xuất
kinh doanh chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của BĐS mà còn có tác dụng

khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển.

Thứ tư là, khi dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh, Nhà nước
cũng như doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền, mà với BĐS có sẵn, nhất
là đất đai dùng làm vốn để gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước. Đất đai BĐS như
một nguồn vốn mới để khai thác các nguồn vốn khác.

Thứ năm là, Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở
hạ tầng, mà cuối cùng quỹ đất không hề cạn đi.

+ Phát triển thị trường Bất Động Sản là một cách để khai thác nguồn thu cho
ngân sách Nhà nước.
TTBĐS phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lượng hàng hóa BĐS giao
dịch trên thị trường là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước.
TTBĐS phát triển theo cách thứ hai là mở rộng tăng lượng các quan hệ giao dịch,
làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều lần giao dịch tức là tăng
khối lượng hàng hóa luân chuyển, đó là cách góp phần tăng nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước. Vì sự mua đi bán lại nhiều lần, sự thuê đi, thuê lại tăng lên... giúp
cho Nhà nước tăng thu nhập về thuế.


+ Phát triển thị trường Bất Động Sản góp phần mở rộng thị trường và quan
hệ đối ngoại.
TTBĐS thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh tế quốc dân, có quan hệ
mật thiết đến thị trường vốn, TTLĐ, TTHH… do đó, phát triển TTBĐS ảnh hưởng
trực tiếp đến sự mở rộng phát triển các thị trường khác, cũng tức là góp phần mở
rộng phát triển thị trường chung. Vì phát triển TTBĐS cũng đồng thời đòi hỏi một
sự nhiều hơn, tốt hơn của TTHH dịch vụ; một sự cung cấp lao động nhiều hơn, lao
động kỹ thuật cao... và cả vốn đảm bảo cho TTBĐS cũng tăng trưởng theo.
Phát triển TTBĐS góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều kiện của

một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và TTBĐS nói riêng
không còn chỉ bó hẹp trong phạm vi quốc gia. TTBĐS phát triển vượt khỏi một
quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia giao
dịch BĐS trên lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát triển
sản xuất, đầu tư kinh doanh BĐS và họ cũng có thể cư trú, sinh sống... đó là cơ sở
hình thành phát triển các quan hệ sản xuất tạo cơ hội thuận lợi hiểu biết lẫn nhau
giữa các nước, giữa các dân tộc, giữa các cộng đồng... góp phần mở rộng quan hệ
đối ngoại.

+ Thị trường Bất Động Sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội.
Thị trường đất đai nói riêng và TTBĐS nói chung giữ vị trí quan trọng đối
với sự ổn định xã hội. TTBĐS mà nhất là thị trường đất đai ở bất cứ một xã hội nào
cũng như gắn với chính sách đất đai của một quốc gia. Một khi TTBĐS phát triển
lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định. Một khi TTBĐS
không hoạt động hoặc hoạt động không lành mạnh; giá cả lên xuống thất thường,
người có tiền thực hiện đầu cơ, buôn bán đất đai lũng đoạn giá cả... sẽ tác động trực
tiếp vào mọi hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hoài nghi vào chính sách pháp
luật... làm cho xã hội thiếu ổn định, vì đất đai nhà ở và công trình khác luôn gắn
chặt với hoạt động sản xuất, đời sống con người và các hoạt động xã hội.
Thực tế ở các nước và nước ta trong thời gian đầu những năm 90 khi mà thị
trường đất đai, nhà ở xuất hiện ngầm, hiện tượng buôn bán đầu cơ đất đai phát
triển... đã dẫn đến sự tăng nhanh của giá cả đất đai, người dân hoài nghi với chính


sách đất đai của Nhà nước, quan hệ xã hội về đất đai, nhà ở có những biểu hiện tiêu
cực.

+ Thị trường Bất Động Sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân.
TTBĐS phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học – kỹ thuật và công nghệ…nâng
cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp

của con người, cho nhu cầu văn hóa, xã hội, thể thao, giao tiếp cộng đồng... sự vận
động và phát triển của TTBĐS cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ
lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa
sản xuất và tiêu dùng; sản xuất thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con
người về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh
doanh và các hoạt động khác. TTBĐS phát triển ảnh hưởng vào sự phát triển của
TTHH, thị trường vốn... góp phần phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu
nhiều mặt của đời sống con người.

+ Phát triển thị trường Bất Động Sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất
đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý Bất Động Sản.
Thông qua hoạt động và phát triển của TTBĐS, Nhà nước tiếp tục đổi mới,
bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chỉ có thông qua TTBĐS, các giao dịch
dân sự về đất đai mới được thực hiện và chính sách ở thị trường sẽ bộc lộ những gì
không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai.
Vì thế, thông qua thị trường giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện
chính sách đất đai và thực hiện đổi mới công tác đất đai nhằm tạo điều kiện cho các
quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với bản chất của quan hệ đất đai là quan hệ
kinh tế, quan hệ xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua thị trường, từ đó mở rộng
và phát triển TTBĐS, khắc phục tình trạng của một thị trường không chính thức,
khắc phục tình trạng hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai, khắc phục hiện
tượng Nhà nước làm thay thị trường.
Cũng thông qua thị trường giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công
tác quản lý đất đai, quản lý BĐS: Thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng
ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... hoàn
thiện hồ sơ ban đầu về đất đai, TTBĐS là điều kiện trực tiếp làm rõ ranh giới và xác


lập từng BĐS cụ thể như một hàng hóa cụ thể. TTBĐS hình thành và phát triển góp
phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sở hữu BĐS (người sử

dụng đất), trên cơ sở đó bổ sung hoàn thiện cơ chế chính sách và hoàn thiện công
tác quản lý Nhà nước [7, tr.27-34].
ng và Nh
à Nướ
át tri
ườ
ng Bất Độ
ng
1.2. Quan điểm của Đả
Đảng
Nhà
ướcc ta về ph
phá
triểển th
thịị tr
trườ
ường
Động
Sản ở Vi
Việệt Nam
Quan điểm mới của ĐCSVN về vấn đề này đã được đưa ra ở Đại hội Đại
biểu toàn quốc của ĐCSVN lần thứ IX. Đó là quan điểm xây dựng TTBĐS tương
hợp với chế độ quốc hữu hoá ruộng đất và mục tiêu XHCN ở Việt Nam. Cụ thể
những quan điểm như sau:

ườ
ng
1.2.1. Quan điểm về xử lý đấ
đấtt đai nh
nhằằm hình th

thàành và ph
pháát tri
triểển th
thịị tr
trườ
ường
ng Sản
Bất Độ
Động
Lập trường nhất quán của Đảng và Nhà nước ta vẫn là quốc hữu hoá ruộng
đất. Điều này liên tục được ghi nhận ở các văn bản pháp lý liên quan đến ruộng đất,
từ Hiến pháp đến Luật đất đai và Cương lĩnh của ĐCSVN. Như vậy, ở Việt Nam
không có thị trường đất đai mà chỉ có TTBĐS, trong đó có quyền sử dụng đất. Sự
khác biệt giữa thị trường đất đai và thị trường quyền sử dụng đất, thể hiện ở những
điểm sau đây:
- Thứ nhất, trong thị trường đất đai khi nắm được quyền sở hữu đất, chủ sở
hữu có toàn quyền sử dụng đất theo các mục đích khác nhau miễn là luật pháp
không cấm, do đó khi bán đất, người bán chuyển giao toàn bộ giá trị sử dụng của
đất vĩnh viễn cho chủ mới. Còn trong thị trường quyền sử dụng đất người chuyển
giao quyền sử dụng đất cho người khác chỉ được phép chuyển những quyền gì mà
chủ sở hữu giao cho anh ta chứ không được chuyển giao toàn bộ giá trị sử dụng vốn
có của đất cho người khác. Tuy nhiên, cũng phải thấy sự khác biệt này mang nặng
tính chất pháp lý hình thức. Nếu sự thực thi các quy định pháp lý này không nghiêm
thì cả người bán và người mua quyền sử dụng đất có thể lạm dụng mở rộng quyền
sử dụng do đó làm cho sự khác biệt giữa hai loại thị trường này có thể bị xoá nhoà.
- Thứ hai, ở nước ta chủ thể đại diện cho quyền sở hữu đất đai là Nhà nước,


do đó nếu như trong thị trường đất đai, khi thực hiện mua bán quyền sở hữu và
quyền sử dụng được trao đổi đồng thời thì ở thị trường quyền sử dụng đất, quyền sử

dụng được chuyển giao, còn quyền sở hữu không thay đổi. Nhưng để cho quyền sử
dụng có thể trao đổi được giữa các chủ thể sử dụng đất, cần có sự chuyển giao
quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất. Có học giả gọi đây là thị
trường cấp I, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường cấp II. Nhưng trong nhiều
trường hợp cách gọi này không chính xác vì thực chất của việc giao đất cho người
dân, cho các doanh nghiệp nhà nước là chuyển giao đất đai cho những người chủ
của nó sử dụng theo các mô hình tổ chức mà chúng ta coi là hiệu quả nhất. Do vậy,
hành động giao đất này, dù có thu tiền sử dụng đất, nhưng không phải là bán quyền
sử dụng đất. Tuy nhiên, trong điều kiện KTTT, tức là trong điều kiện cần kích thích
vào lợi ích cá nhân và lợi ích của các tổ chức kinh tế để khiến họ sử dụng đất có
hiệu quả thì không nên để các chủ thể kinh tế nhận được quyền sử dụng đất mà
không mất chi phí. Có thể thiết kế chính sách thu như thế nào đó cho hợp lý nhằm
khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, nhưng không nên biến việc giao quyền sử dụng
đất từ Nhà nước tới các chủ thể kinh tế thuần tuý trở thành quan hệ mua bán thông
thường. Bởi lẽ như vậy sẽ biến đất đai thành sở hữu của Nhà nước, làm mất ý nghĩa
của sở hữu toàn dân.
- Thứ ba, việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho ai còn tuỳ thuộc vào chính
sách giai cấp, chính sách xã hội của Đảng và Nhà nước. Như vậy, trong thị trường
quyền sử dụng đất, bản thân quyền sử dụng đất cũng không được trao đổi tự do như
trong thị trường đất đai. Tất yếu Nhà nước phải có sự ưu tiên nhất định cho các chủ
thể kinh tế là cơ sở của định hướng XHCN, cũng như phải phân biệt giữa các chủ
thể là công dân Việt Nam và chủ thể là người nước ngoài.
Như vậy, quan điểm thứ nhất của Đảng và Nhà nước ta trong triển khai
TTBĐS là chỉ cho phép một thị trường quyền sử dụng đất hạn chế, tức trao đổi
quyền sử dụng đất đúng mục đích khi được giao.
Về xây dựng, quản lý TTBĐS, trong đó có quyền sử dụng đất, Nghị quyết Hội nghị
lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khoá IX) khẳng định: "Chủ động xây
dựng và phát triển TTBĐS, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đô thị và



ở các vùng quy hoạch sẽ phát triển đô thị.
Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chống
các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham
gia TTBĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế Nhà nước trong kinh doanh và
bình ổn giá BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị
đất đai tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà do ĐTH, do Nhà nước đầu tư cơ
sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho
lợi ích chung. Xây dựng Luật kinh doanh BĐS".

1.2.2. Quan điểm về lĩnh vực nh
nhàà ở
Cho đến nay quan điểm nhất quán của Đảng và Nhà nước Việt Nam là
chuyển nhà ở sang lĩnh vực kinh doanh, trao đổi hàng hoá, Nhà nước xoá bỏ chế độ
bao cấp đối với nhà ở. Tuy nhiên, thị trường nhà ở luôn gắn liền với đất ở và cho
đến nay quan điểm xử lý vấn đề đất ở là khá rõ ràng.

Thứ nhất, các khu dân cư sau khi được xây dựng theo đúng quy hoạch sẽ
được giao quyền sử dụng đất vĩnh viễn.

Thứ hai, việc chuyển giao quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở do Nhà
nước tiến hành phải có sự đền bù. Chính vì thế, thị trường nhà ở và thị trường quyền
sử dụng đất ở là bộ phận phát triển nhất ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, thị trường
nhà ở và thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam theo các chính sách hiện hành
cũng có những hạn chế về phạm vi.
Ví dụ: Quyền mua nhà ở còn gắn với việc quản lý hộ khẩu; quản lý Nhà nước
trong lĩnh vực mua bán nhà ở còn quá chặt chẽ đến mức bất khả thi trong thực tiễn;
chính sách giao đất để xây dựng nhà ở hàng hoá còn chưa nhất quán và chưa hướng
đến sử dụng hiệu quả quỹ đất ở. Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành
Trung ương Đảng (khoá IX) chỉ rõ: "Xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ
nhà ở để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xã hội. Đồng thời

với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, chú trọng việc phát triển nhà cho các đối
tượng chính sách và người nghèo thông qua các chính sách ưu đãi về giá, thuế, vay
lãi suất thấp, mua nhà trả góp…" [24].


Ch
ươ
ng 2: TH
ỰC TR
ẠNG PH
ÁT TRI
ỂN TH
ƯỜ
NG
Chươ
ương
THỰ
TRẠ
PHÁ
TRIỂ
THỊỊ TR
TRƯỜ
ƯỜNG
NG SẢN Ở VI
ỆT NAM
BẤT ĐỘ
ĐỘNG
VIỆ
át tri
ườ

ng Bất Độ
ng Sản Vi
2.1. Qu
Quáá tr
trìình hình th
thàành và ph
phá
triểển th
thịị tr
trườ
ường
Động
Việệt Nam từ
n nay
năm 1986 đế
đến

ướ
2.1.1. Giai đoạn tr
trướ
ướcc năm 1986
Sau hòa bình lập lại ở miền Bắc năm 1954, Nhà nước đã thực hiện cải cách
ruộng đất, giao quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân. Tuy nhiên, trong thời kỳ này,
xã hội chưa hình thành thị trường đất đai và Nhà nước khi đó chỉ mới công nhận đất
đai về mặt hiện vật, chưa công nhận về mặt giá trị. Trong thời kỳ hợp tác hóa, sở
hữu ruộng đất của nông dân bị xóa bỏ để xác lập sở hữu tập thể về ruộng đất của
hợp tác xã. Trong thời gian này, nền kinh tế miền Bắc đã lựa chọn phát triển theo
mô hình kế hoạch hóa tập trung với kế hoạch 5 năm lần thứ nhất (1961 - 1965), kế
hoạch chuyển hướng thời chiến (1966 - 1975).
Sau khi Việt Nam thống nhất, nền kinh tế cả nước phát triển theo kế hoạch 5

năm lần thứ hai (1976 - 1980), lần thứ ba (1981 - 1985). Trong thời kỳ kế hoạch đó,
chẳng những TTBĐS mà hầu như các loại thị trường khác điều không được pháp
luật thừa nhận.

n năm 1993
2.1.2. Giai đoạn từ năm 1986 đế
đến
Việc Hiến pháp 1980 không công nhận về mặt pháp lý đối với thành phần
kinh tế tư nhân. Không thừa nhận có sự tách biệt giữa quyền sở hữu đất đai với
quyền sử dụng đất đai TTBĐS phi chính thức đã hình thành với quy mô lớn dần
trong nền kinh tế, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, nhà ở. Bên cạnh đó, năm (1991 –
1992), TTBĐS trong giai đoạn hình thành sơ khởi đã có một "cơn sốt nóng" sau
nhiều năm hoạt động không chính thức, thậm chí hoạt động hợp lý mà chưa được
pháp luật thừa nhận. Đây là "sốt nóng" đầu tiên của TTBĐSVN với hệ quả là: Đất
từ chổ không có giá trị, giá rẻ dưới mức giá trị, đã trở thành một loại hàng hóa đặc
biệt, thậm chí chỉ về mặt "giá trị sử dụng" loại hàng hóa này cũng tỏ ra rất khan
hiếm, luôn bị săn đuổi trên thị trường dẫn đến giá cả tăng cao và đặc biệt là vào năm


(1991 – 1993). Sau đợt "sốt nóng" này TTBĐS bị trầm lắng lại trong một vài năm
tiếp theo.

n 2003
2.1.3. Giai đoạn từ năm 1993 đế
đến
Hiến pháp năm 1980 được thay thế bằng Hiến pháp năm 1992. Lần đầu tiên
(kể từ Hiến pháp năm 1959), Hiến pháp năm 1992 khẳng định: "Nhà nước phát triển
nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước, theo định hướng XHCN" (Điều 15); đồng thời, thừa nhận "chế độ sở hữu toàn
dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu tư toàn dân và sở hữu tập thể là

nền tảng" (Điều 15). Hơn nữa chủ trương "giao đất cho các tổ chức cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài"; các tổ chức cá nhân này được "chuyển quyền sử dụng đất được
Nhà nước giao theo quy định của pháp luật" (Điều 18).
Những đột phá trên đây của Hiến pháp 1992 về nền "kinh tế hàng hóa", về
"sở hữu tư nhân", về "chuyển quyền sử dụng đất" đã được tạo ra những căn cứ pháp
lý cao để hình thành dần dần một cách hợp pháp các yếu tố thị trường, các loại thị
trường thành phần từ thấp tới cao của TTBĐS, nhất là từ Luật Đất đai năm 1993
được ban hành và tổ chức thực hiện trong phạm vi cả nước. Năm 1992 và 1993 là
mốc thời gian đánh dấu sự hình thành TTBĐS trong hệ thống (chính thức, hợp pháp)
của nền KTTT định hướng XHCN ở Việt Nam.
Trong giai đoạn (1993 – 2003) việc hình thành và ra đời 3 loại thị trường
quan trọng là: Thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung là Nhà nước; thị trường
quyền sử dụng đất mà cả bên cung và cầu đều không phải là Nhà nước và BĐS xây
dựng. Các loại thị trường hợp phần này hoạt động hợp pháp và tác động qua lại với
nhau đã tạo ra giai đoạn sơ khai của TTBĐSVN. TTBĐS ở giai đoạn này một mặt
còn thiếu vắng nhiều thị trường hợp pháp khác.
Mặt khác, các loại thị trường đã có đều còn khá yếu ớt, rất dễ bị tổn thương
bởi những rủi ro tự mình gây ra và do các loại thị trường khác trong nền kinh tế tác
động tới.
Sau những tích tụ dồn nén trong tình trạng quan hệ cung thấp hơn cầu về
BĐS (gồm cả đất và BĐS trên đất) bị kéo dài từ năm 1998 trở đi, giá đất BĐS đã
tăng dần và đạt đỉnh điểm trong hai năm (2001 – 2002), tạo ra "cơn sốt" lần thứ hai


của TTBĐSVN. Cơn sốt này đã kéo theo tình trạng “đóng băng” của TTBĐS mà
đỉnh cao là năm 2003.

2.1.4. Giai đoạn từ cu
cuốối năm 2002 – 2007
Từ năm 2003, TTBĐSVN đã tiếp nhận theo nhiều yếu tố mới so với giai

đoạn hình thành sơ khai trên đây:

Một là, về mặt thị trường nền kinh tế Việt Nam đến năm 2003 đã có thêm sự
phát triển của nhiều loại thị trường.

Hai là, về mặt cung - cầu BĐS, bên cầu luôn trong tiềm năng và khả năng
thanh toán. Bên cung trong xu thế bung ra của nhiều loại hình cung BĐS.

Ba là, về mặt tổng thể kinh tế - xã hội đến năm 2003, Việt Nam đã ra khỏi
khủng hoảng kinh tế - xã hội, có sự thay đổi cơ bản và toàn diện; kinh tế tăng
trưởng khá nhanh, đời sống nhân dân được cải thiện rõ rệt. Những thành tựu đó vừa
đặt ra những yêu cầu to lớn, vừa tạo ra những điều kiện quan trọng để TTBĐSVN
tiếp tục có bước phát triển mới, chuyển từ bước phát triển sơ khai sang giai đoạn
phát triển tập trung hóa của mình. Trong đó: Thị trường quyền sử dụng đất có thêm
một hình thức ở cấp bậc mới; sự trầm lắng kéo dài sau cơn sốt nóng (2001 – 2002);
sự vào cuộc với cường độ mạnh của thị trường tài chính - tiền tệ đối với TTBĐS;
những tổ chức có tiềm lực lớn về tài chính, kỹ thuật, quản lý tăng cường đầu tư vào
TTBĐS.
- Sự ra đời của thị trường ba bên về quyền sử dụng đất.
Để đáp ứng nhu cầu CNH - HĐH, ĐTH đã đồng nghĩa với việc phải phát
triển thị trường quyền sử dụng đất lên một bậc thang mới, trong đó ba lực lượng chủ
chốt cùng tạo lập ra thị trường này, đó là: Chủ sử dụng đất cũ - Nhà nước - chủ sử
dụng đất mới (sau đây gọi là thị trường ba bên về quyền sử dụng đất). Cụ thể lợi ích
của chủ sở hữu đất (Nhà nước), của chủ sở hữu đất cũ, của chủ sử dụng đất mới
luôn luôn xung đột và đòi hỏi phải được giải quyết hài hòa. Nếu trong thị trường sơ
cấp về quyền sử dụng đất, vấn đề đất về mặt "hiện vật" có nhiều ý nghĩa hơn về mặt
"giá trị và giá cả", thì trái lại, trong thị trường ba bên về quyền sử dụng đất, vấn đề
giá trị và giá cả đã nổi lên ở vị trí hàng đầu. Chính thang bậc mới trong phát triển