BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÒ THANH THỦY

PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN
TẠI HUYỆN QUỲNH NHAI, TỈNH SƠN LA
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

Hà Nội - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung
thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài
chính theo quy định của Trường Đại học Luật Hà Nội.
Vậy, tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Trường Đại học Luật Hà Nội xem xét
để tôi được bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN

Lò Thanh Thủy


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM.................................................................6
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ......6
1.1.1. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất ................................................................ 6
1.1.2. Các đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất ........................................................ 9
1.1.3. Vai trò của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất .................................................12
1.2. Khái niệm, yêu cầu và nội dung điều chỉnh của pháp luật về đăng ký quyền sử
dụng đất.......................................................................................................................... 16
1.2.1. Khái niệm pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ..............................................16
1.2.2. Yêu cầu của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ...........................................16
1.2.3. Nội dung điều chỉnh của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ......................20
1.3. Các yếu tố tác động pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất .............................. 21
1.3.1. Quan điểm, đường lối của Đảng về đất đai ...........................................................21
1.3.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất

................................................................................................. 23

1.3.3. Quá trình chuyển đổi mô hình kinh tế và sự hình thành thị trường quyền sử dụng
đất ở Việt Nam ....................................................................................................................24

1.3.4. Cải cách hành chính ................................................................................................24
1.3.5. Hội nhập quốc tế ......................................................................................................26
1.4. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về đăng ký quyền sử
dụng đất.......................................................................................................................... 26
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................................31


Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN
PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ..........................32
ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH NHAI, TỈNH SƠN LA...........................................32
2.1. Thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ............................................ 32
2.1.1. Về chủ thể đăng ký quyền sử dụng đất....................................................................32
2.1.2. Nguyên tắc đăng ký quyền sử dụng đất ............................................................32
2.1.3. Các quy định về các trường hợp phải đăng ký, trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử
dụng đất

.....................................................................................................................35

2.1.4. Quy định về tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký .....................................49
2.1.5 .Các quy định hệ quả pháp lý của đăng ký quyền sử dụng đất ..............................51
2.1.5.1. iá trị pháp lý của việc đăng ký ...................................................................51
2.1.5.2. iá trị pháp lý của thông tin được cung cấp .................................................52
2.2. Các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La ảnh
hưởng đến thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La .............................................................................................. 53
2.3. Tình hình thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La .............................................................................................. 56
2.3.1. Những kết quả đã đạt được trong việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La ...................................................56
2.3.2. Những khó khăn, vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện pháp luật về

đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La .....................58
2.3.3. Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện
pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La 65
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................................67
Chƣơng 3: YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ
NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT .......................................................................................................68
3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La................................ 68


3.2.

iải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng

ký quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La ...................... 69
3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất từ thực tiễn
thực hiện tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La...................................................................69
3.2.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng
đất đất từ thực tiễn tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La ..................................................71
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ........................................................................................76
KẾT LUẬN ..............................................................................................................77
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT

Chữ viết tắt


1

BĐS

2

GCN

3

CNQSDĐ

Chữ viết đầy đủ
Bất động sản
iấy chứng nhận
iấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

5

UBND

Ủy ban nhân dân



DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 1: Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất của huyện Quỳnh Nhai
đến tháng 01/2016 ..................................................................................................58


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo
đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa tranh chấp và cung
cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này thông qua cơ chế công
khai và minh bạch quyền sử dụng đất của cá nhân và tổ chức. Từ đó góp phần nâng
cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị
trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.
Xuất phát từ tầm quan trọng của hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất,
trong những năm qua, Nhà nước đã có nhiều giải pháp để tăng cường công tác
này. Thực tiễn thực hiện trên cả nước nói chung và tại địa bàn huyện Quỳnh Nhai,
tỉnh Sơn La thời gian qua cho thấy, những quy định của Nhà nước về đất đai và đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đạt được những kết quả tích cực như:
Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất từng bước được hoàn thiện, hệ thống
các cơ quan có chức năng phục vụ tổ chức và cá nhân đăng ký quyền sử dụng đất
được thành lập tới cấp huyện; mô hình “một cửa” ở địa phương cùng với một số
cải cách về thủ tục đăng ký đã tạo thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp. Số
lượng đăng ký đất đai và cấp iấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng tăng.
Bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất
vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục như: Các quy định pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất vừa thiếu, vừa chồng chéo, việc quản lý nhà nước về đăng ký
quyền sử dụng đất còn phân tán, không có sự phối hợp giữa các quy định về quy

hoạch, giao đất, cho thuê đất với các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất…
Thực tế nêu trên đã gây bức xúc cho người dân và các giao dịch “ngầm”
tiếp tục phát sinh. Từ đó, một mặt Nhà nước không kiểm soát được đầy đủ các
diễn biến của thị trường bất động sản, không có đủ thông tin để giải quyết các
khiếu kiện về bất động sản, đồng thời gặp khó khăn trong việc phòng ngừa, chống
tham nhũng cũng như thất thu thuế. Mặt khác, người sử dụng đất không có đủ
chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.


2
Thông qua việc chọn đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất và
thực tiễn thực hiện tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn la”, học viên muốn đi sâu
nghiên cứu những vấn đề lý luận của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở nước
ta, xem xét, đánh giá thực trạng của các quy định pháp luật hiện hành về đăng ký
quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La, trên cơ sở đó tìm ra
những bất cập, lý giải nguyên nhân và đề xuất giải pháp nhằm bảo đảm pháp luật
về đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, minh bạch, thuận lợi.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất được đề cập thường xuyên trong
nghiên cứu và giảng dạy về Nhà nước và pháp luật, đặc biệt là ngành Luật Kinh tế.
Thời gian qua đã có một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung
quanh pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam, trong đó bao gồm cả nội
dung về đăng ký quyền sử dụng đất, đó là:
- “Đăng ký bất động sản - thực tiễn và phương hướng hoàn thiện” Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Thị Kim Hiền năm 2001 (Cao học ViệtPháp khoá I, 1998-2001).
- “Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản” - Luận văn thạc sĩ luật
học của Nguyễn Ngọc Tú (Cao học Luật ĐHQ Hà Nội năm 2007).
- “Một số vấn đề về đăng ký bất động sản trong Luật Dân sự - Thực trạng
và phương hướng hoàn thiện” - Luận văn thạc sĩ luật học của Đặng Trường Sơn
(Cao học Luật Hà Nội năm 2008).

- Trần Quang Huy (2005), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Tư phá p , Hà Nội
- “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển”,
Luận án tiến sĩ luật học của Đặng Anh Quân (2011), Trường Đại học Luật thành
phố Hồ Chí Minh.
- “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam” - Luận văn thạc sĩ
luật học của Nguyễn Thị Trà Mi (Cao học Luật ĐHQ Hà Nội năm 2013).
Bên cạnh các công trình nghiên cứu nêu trên, có nhiều bài báo, bài nghiên
cứu được đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng trao đổi về nhiều nội


3
dung liên quan đến đăng ký bất động sản như: thực tiễn của việc cấp các loại giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, giá trị
pháp lý của việc đăng ký, thủ tục đăng ký, sự cần thiết xây dựng Luật Đăng ký
bất động sản, phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản...
Các công trình nghiên cứu, các bài viết nêu trên đã bước đầu đưa ra
những nghiên cứu, đánh giá ban đầu về pháp luật đăng ký hiện hành của Việt Nam
cũng như thực tiễn của hoạt động đăng ký. Tuy nhiên đến nay, chưa có đề tài
nghiên cứu nào tìm hiểu chuyên sâu về Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở
Việt Nam, những ảnh hưởng và tác dụng của nó trong chính sách quản lí về đất đai
của Nhà nước.
Ngoài việc kế thừa những mặt tích cực của các công trình, đề tài nghiên cứu
của các tác giả, đề tài “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất và thực tiễn thực
hiện tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La” đưa ra đề xuất, kiến nghị một số giải
pháp nhằm bảo đảm việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt
Nam cũng như hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước về đất đai.

3. Mục đích, đối tƣợng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu
Luận văn được thực hiện nhằm mục đích: Hệ thống, làm rõ những vấn đề lý
luận cơ bản của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam; nghiên cứu

thực tiễn thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La, từ đó làm rõ những hạn chế, bất cập, đề xuất một số yêu
cầu, giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp
luật về đăng ký quyền sử dụng đất trong thực tiễn.
Đối tượng nghiên cứu: Các quy định và quan hệ pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất; thực tiễn thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu các quy định pháp luật về đăng ký quyền
sử dụng đất ở Việt Nam; nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về đăng ký quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.


4
4. Các câu hỏi nghiên cứu của luận văn
Để đạt được mục đích nghiên cứu trên, đề tài phải trả lời được các câu hỏi cụ
thể sau đây:
- Thực trạng thực hiện pháp luật về đăng ký sử dụng đất như thế nào? những ưu
điểm và hạn chế, bất cập của hệ thống pháp luật về đăng ký sử dụng hiện nay ra sao?
- Tính đặc thù của vùng miền ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật về
đăng ký quyền sử dụng đất qua tình hình thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử
dụng đất tại huyện Quỳnh Nhai,tỉnh Sơn La như thế nào?.
- Những hạn chế, bất cập, nguyên nhân của những hạn chế bất cập trong việc thực
hiện pháp luật về đăng ký sử dụng đất tại huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La là do đâu?
- iải pháp để hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất? iải pháp
nào nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất tại
huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La để đảm bảo sự quản lý của Nhà nước và người sử
dụng đất?.

5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để giải quyết các nội dung nghiên cứu và mục đích mà đề tài đặt ra, luận văn

chủ yếu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin;
- Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, đánh giá, tổng hợp
được sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất (Chương 1);
- Phương pháp so sánh, phân tích, đánh giá, bình luận, thống kê, tổng hợp
được sử dụng để nghiên cứu thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La (Chương 2);
- Phương pháp tổng hợp, diễn giải, quy nạp… được sử dụng để nghiên cứu
về các yêu cầu, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện
pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất ( Chương 3 ).


5
6.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Luận văn có ý nghĩa khoa học và thực tiễn sau đây:
- Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là tài liệu tham khảo tốt cho các cơ
quan, tổ chức đào tạo và nghiên cứu về pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về
đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng;
- Các kết quả nghiên cứu của đề tài cũng là những tài liệu tham khảo hữu ích
cho các cơ quan hữu quan trong quá trình nghiên cứu để tìm ra giải pháp hoàn thiện
pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng;
- Làm rõ thực trạng pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam; Chỉ
ra những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 trong việc hoàn thiện các chính sách
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Nhận diện những đặc trưng của việc thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La; Trên cơ sở đó, chỉ ra những
hạn chế, bất cập của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất và những hạn chế, bất
cập trong quá trình tổ chức, thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất;

- Đề xuất giải pháp nhằm tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sử
dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất từ
thực tiễn thực hiện tại huyện Quỳnh Nhai.
7.Bố cục của đề tài
Ngoài p h ầ n m ở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn
gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng
đất ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về đăng ký
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Nhai, tỉnh Sơn La.
Chương 3: Yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất.


6
Chƣơng 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về đăng ký quyền sử
dụng đất
1.1.1. Khái niệm về đăng ký quyền sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phẩm quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con
người. Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai. Trong mọi
lĩnh vực của đời sống xã hội, từ chính trị, kinh tế đến văn hóa, tinh thần, vai trò của
đất đai là không thể phủ nhận và không thể thiếu ở Việt Nam. Toàn bộ vốn đất đai
trong cả nước đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Các tổ
chức cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tách rời quyền sở hữu,
được giao dịch trên thị trường, trở thành hàng hóa đặc biệt. Do đó, việc khai thác
đất đai phải mang tính cộng đồng cao, không ai được sử dụng đất đai theo ý thích

riêng mình. Điều này đòi hỏi Nhà nước phải thống nhất xây dựng một hệ thống
quản lý đất đai có hiệu quả nhằm bảo đảm sự phát triển của nguồn tài nguyên quý
giá này, cũng là nhằm bảo đảm sự phát triển bền vững của xã hội hiện tại cũng như
trong tương lai. Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng nhất là thông tin về đất đai
phải được nắm rõ và tiếp cận một cách dễ dàng. Nó phụ thuộc vào cách thức tổ
chức hệ thống thông tin đất đai. Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ quá
trình đăng ký quyền sử dụng đất, nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký quyền sử
dụng đất hiệu quả đã và đang trở thành vấn đề cần thiết được nhiều quốc gia quan
tâm. Đây cũng chính là bộ cơ sở dữ liệu về đất đai.
Vậy “đăng ký quyền sử dụng đất” được hiểu như thế nào? Để làm rõ khái
niệm này, trước tiên, cần làm rõ hai khái niệm là “đăng ký” và “quyền sử dụng đất”.
Có nhiều định nghĩa về “đăng ký” trong các công trình nghiên cứu và sách tham
khảo, ví dụ như:


7
Theo cuốn từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa, năm 2005
thì “ Đăng ký: hi vào sổ cơ quan quản lý”( 1 ).
Theo cuốn Đại từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất Bản Văn hóa - Thông tin, năm
1998 thì “ Đăng ký: Đứng ra khai báo để cấp giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa
vụ nào đó”(2).
Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Khoa học xã hội và Trung tâm Từ điển,
năm 1994 có định nghĩa: “ Đăng ký:

hi vào sổ của cơ quan quản lý để chính thức

công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ” (3).
Từ điển

iải thích thuật ngữ hành chính, Nhà xuất bản Lao động, năm 2002


có nêu: “ Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ Nhà nước đặt ra như: đăng ký kết hôn,
đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán… Những sự kiện ghi chép vào sổ là
không thể chối cãi được” (4).
Qua các định nghĩa nêu trên, học viên nhận thấy, dù “ đăng ký” được nhìn
nhận và định nghĩa khác nhau, song vẫn có thể tổng hợp nội hàm của khái niệm
đăng ký bao gồm các đặc điểm chủ yếu sau đây: (i) đăng ký là hành vi ghi vào sổ
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; (ii) đăng ký làm phát sinh quyền, nghĩa vụ
của người thực hiện đăng ký và (iii) những thông tin được ghi vào sổ của cơ quan
đăng ký có thẩm quyền là chứng cứ khách quan, không thể chối cãi.
Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay đang có nhiều cách hiểu khác
nhau. Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp):
“Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển
giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất” (5)
Khái niệm này xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, quan hệ giữa nhà nước với người
(1) Từ điển Tiếng Việt ( 2005 ), Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa,tr.323.
(2) Nguyễn Như Ý (Chủ biên), Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa - Thông tin, Hà Nội,tr.601.
(3) Từ điển tiếng Việt (1994), Nxb Khoa học xã hội và Trung tâm Từ điển, Hà Nội, tr.284.
(4) Từ điển giải thích thuật ngữ hành chính (2002), Nxb Lao động, Hà Nội, tr.232.
(5) Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr.665.


8
sử dụng, quyền khai thác lợi ích từ đất của người sử dụng. TS. Lê Xuân Bá thì cho
rằng: “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua
việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất
thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất
định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng(người) sử dụng đất,

theo hình thức thuê hoặc giao đất” (6) . Quan điểm này đã chỉ ra quyền sử dụng đất
là quyền phát sinh từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu đại
diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể sử dụng đất. Bộ luật Dân sự năm
2005 quy định chung về quyền sử dụng tài sản: “Quyền sử dụng là quyền khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” (Điều 192).
Với các quan niệm trên, nhìn chung, quyền sử dụng đất được xem xét dưới hai
góc độ. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ
đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất
là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận
cho tổ chức, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình sử
dụng đất. Cho đến trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì thuật ngữ “đăng
ký quyền sử dụng đất” vẫn chưa được hiểu một cách thống nhất. Theo quy định
Khoản 19 Điều 4 Luâṭ Đất đai năm 2003 quy định: "Đăng ký quyền sử dụng đất
là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào
hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất". Tuy
nhiên Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực ( 01/7/2014) đã hoàn thiện hơn khái niệm
quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 “ Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa
đất vào hồ sơ địa chính”. Theo đó, đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành
chính mà người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng
(6) Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy
Điển, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh.


9
đất (gọi là đăng ký lần đầu), và khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất
như thế chấp, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp
vốn liên doanh hay nhận thừa kế quyền sử dụng đất, hoặc khi chuyển đổi mục đích

sử dụng đất hoặc có thay đổi về hình thể thửa đất, hợp thửa, tách thửa (còn gọi là
đăng ký biến động ). Tùy thuộc vào từng trường hợp đăng ký mà kết quả của thủ
tục đăng ký quyền sử dụng đất là người sử dụng đất được cấp mới giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, hoặc được chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh
dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tếxã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm
giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng
của đại đa số người dân. Luật Đất đai năm 2013 còn thiết lập sự bình đẳng trong
việc tiếp cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất giữa các nhà đầu tư
trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cho phù hợp với yêu cầu hội nhập và thu hút
đầu tư; quan tâm hơn đến việc đảm bảo quyền sử dụng đất người nghèo, đồng bào
dân tộc thiểu số. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể nhiều nội
dung, đặc biệt là các nội dung có liên quan đến quyền và lợi ích của người sử dụng
đất, như thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp

iấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật Đất đai năm
2013 hướng tới xây dựng một hệ thống cơ quan đăng ký tập trung và chuyên môn
hóa, theo đó, thay thế quy định cũ việc đăng ký được thực hiện tại ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn thì nay tập trung một đầu mối là văn phòng đăng ký đất
đai. Cơ quan này có trách nhiệm đăng ký cho người sử dụng và lưu giữ toàn bộ
thông tin về đất đai để quản lý chặt hồ sơ địa chính và cung cấp các thông tin này
khi có yêu cầu của người sử dụng đất hoặc tính toán nghĩa vụ tài chính của người
sử dụng đất theo yêu cầu của cơ quan thuế có thẩm quyền.
1.1.2. Các đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất
Để có được khái niệm chính xác, cũng như để hiểu rõ hơn bản chất của đăng
ký quyền sử dụng đất, người viết phân tích một số đặc điểm chủ yếu của đăng ký
quyền sử dụng đất như sau:



10
Thứ nhất, đăng ký quyền sử dụng đất mang tính đặc thù của quả n lý nhà nước
về đất đai. Tính đặc thù thể hiện ở những điểm sau:
Đăng ký thủ tục hành chính là một thủ tục bắt buộc đối với mọi người sử dụng
đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng
đất. Mối quan hệ này được thể hiện qua việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho người đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và ghi nhận
những biến động về quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất vào hồ sơ địa
chính hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đăng ký quyề n sử dụng đất là công việc của cơ quan quản lý tài nguyên và
môi trường. Bộ Tài nguyên và Môi trường chiụ trách nhiệm trước Chính Phủ, Quốc
Hội trong việc quản lí nhà nước về đất đai. Đăng ký quyề n sử duṇ g đấ t đươc̣ thực
hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên; Văn phòng đăng ký đất đai
có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn
phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Thứ hai, đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện với đối tượng đặc biệt
là đất đai. Điều đó được thể hiện ở các khía cạnh sau đây:
Đất đai được xác định là một tài sản đặc biệt và có giá trị vì: Đất đai là tư
liệu sản xuất không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức và cá nhân
nhưng diện tích đất thì chỉ có giới hạn còn nhu cầu sử dụng của xã hội thì không
ngừng tăng, điều đó làm giá đất luôn có xu hướng tăng lên.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người đăng ký chỉ được quyền sử dụng đất.
Trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng nhất
giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau do loại đối tượng (tổ chức, cá
nhân,…) khác nhau sử dụng.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền gồm: Nhà, công trình xây dựng, cây
rừng, cây lâu năm… mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất

tại vị trí xác định. Trong thực tế có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không
thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.


11
Đăng ký quyền sử dụng đất phải đồng thời thực hiện cả hai việc: Vừa ghi vào
hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối
với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện
thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật.
Người sử dụng đất không những có quyền sử dụng đất mà phải có nghĩa vụ
đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, được thuê. Nếu người sử dụng
đất không thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất sẽ không thực hiện các quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, đăng ký quyền sử dụng đất là nội dung được quy định trong những
văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, nguồn quan trọng nhất của nội dung này là
Luật Đất đai, tiếp theo là các Nghị định, Thông tư, quyết định của các cơ quan có
thẩm quyền.
Thứ tư, đăng ký quyền sử dụng đất là một hoạt động thường xuyên, liên tục ở
mọi nơi trong mọi thời kỳ. Hiện nay quá trình phát triển của kinh tế xã hội dẫn đến
sự biến động của đất đai diễn ra ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau
như giao đất, thuê đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất. Vì vậy, đăng ký quyền sử dụng đất phải được thực hiện thường
xuyên, liên tục để đảm bảo hồ sơ địa chính luôn được cập nhật thường xuyên, phản
ánh đúng hiện trạng sử dụng đất.
Thứ năm, đăng ký quyền sử dụng đất được tổ chức thực hiện theo đơn vị
hành chính từng xã, phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bộ máy hành chính nhà nước được tổ chức theo bốn cấp: Trung
ương, tỉnh (thành phố), huyện (quận), xã (thị trấn, phường). Cấp cơ sở xã, phường, thị
trấn là đầu mối tiếp xúc giữa Nhà nước và dân, thay mặt nhà nước quản lý toàn bộ đất

đai trong địa giới hành chính xã, phường, thị trấn. Việc đăng ký quyền sử dụng đất theo
phạm vi xã, phường, thị trấn sẽ tạo điều kiện cho người dân phát huy quyền làm chủ
của mình, góp phần quản lý thực trạng sử dụng đất tại địa phương.
Thứ sáu, trong thực tế nền hành chính nước ta hiện nay đang chuyển từ hành


12
chính cai quản sang hành chính phục vụ, làm dịch vụ cho xã hội, từ cơ chế quản lý
tập trung sang cơ chế thị trường làm cho hoạt động quản lý hành chính về mọi mặt
đa dạng, phong phú và linh hoạt. Đối tượng quản lý của nó là xã hội dân sự muôn
hình muôn vẻ, không chỉ trong phạm vi nội bộ công dân trong nước mà còn liên
quan đến hàng loạt yếu tố nước ngoài. Chính đặc điểm thực tiễn như vậy mà thủ tục
đăng ký quyền sử dụng đất cũng cần phải có những thay đổi cho phù hợp.
Tóm lại, nhu cầu đa dạng và phong phú của hoạt động liên quan đến lĩnh vực
đất đai đã quy định những điểm đặc thù về đăng ký quyền sử dụng đất. Hoạt động
này được thực hiện bởi cơ quan nhà nước và công chức nhà nước nhằm thiết lập
mối quan hệ pháp lý giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước.
1.1.3. Vai trò của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng trong quản lí nhà
nước, trong đời sống xã hội và với mỗi công dân. Có những lợi ích có thể nhận biết
một cách rõ ràng, nhưng cũng có những lợi ích không thể đo lường được. Có
những lợi ích tác động trực tiếp đối với cá nhân, cho từng trường hợp, từng lĩnh
vực, nhưng cũng có những lợi ích ảnh hưởng gián tiếp đến toàn xã hội và
mang tính chất lâu dài. Trong phạm vi đề tài, việc xác định vai trò của pháp luật
về đăng ký quyền sử dụng đất là dựa trên đối tượng thụ hưởng lợi ích, bao gồm
Nhà nước, chủ thể sử dụng đất và xã hội. Cụ thể:
* Đối với hoạt động quản lý nhà nước
- Pháp luật đăng ky quyên sư dụng đât la công cụ hiệu quả đê Nhà nước
quản lí chặt chẽ quỹ đất trên phạm vi cả nước (7).
Đất đai thuộc nhóm tài nguyên hạn chế của quốc gia và có vai trò vô cùng

quan trọng không chỉ liên quan trực tiếp đến lợi ích của mỗi cá nhân, cộng đồng xã
hội mà còn ảnh hưởng lớn đến lợi ích của Nhà nước. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hay nhận quyền
sử dụng đất hợp pháp từ các chủ thể khác đều được gọi là người sử dụng đất. Để quản
(7) Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2010), Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt
Nam - Thực trạng và một số vấn đề đặt ra, Hà Nội, tr.4.


13
lý hiệu quả việc sử dụng quỹ đất trên phạm vi cả nước, Nhà nước lập ra hệ thống cơ
quan quản lý nhà nước từ trung ương tới địa phương. Các cơ quan này trong phạm vi
chức năng, nhiệm vụ của mình có thẩm quyền thực hiện đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa
chính, giúp Nhà nước nắm bắt được việc sử dụng từng thửa đất và công nhận quyền
sử dụng đất hợp pháp; đảm bảo cho đất đai được sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo
vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất
xung quanh.
Như vậy, việc thực hiện pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, thiết lập hồ sơ
địa chính cụ thể, chi tiết đối với từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các
nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê
đất… phân hạng, định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lí được tình hình đất đai
trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lí chặt chẽ mọi
biến động đất đai theo đúng pháp luật.
- Pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất có quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng tới tất cả
các nội dung khác của hoạt động quản lí nhà nước đối với đất đai (8)
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định;
quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khi trao quyền sử dụng
cho người sử dụng đất, Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai trên từng địa
phương và trong phạm vi cả nước. Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể các

nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai, các nội dung này không tách bạch mà
có quan hệ chặt chẽ với nhau, nội dung quản lý này là cơ sở cho nội dung quản lý
khác, liên quan và tác động hỗ trợ lẫn nhau. Là một trong những nội dung quản lý
nhà nước đối với đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến tất cả các nội
dung khác. Trên thực tế, hoạt động này giúp cơ quan quản lý nhà nước về đất đai
thực hiện tốt các nội dung:
(8) Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2010), Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt
Nam - Thực trạng và một số vấn đề đặt ra, Hà Nội,tr.5-6.


14
+ Quản lý được người sử dụng đất thực tế đối với thửa đất;
+ Xây dựng bản đồ địa chính đối với từng thửa đất trên địa bàn;
+ Quản lý được loại đất đang sử dụng, tình hình thực tế sử dụng đất để có
hình thức xử lý thích hợp;
+ Quản lý được tình hình biến động đối với thửa đất được đưa vào sử dụng;
+ Xác định và quản lý được các khoản thu cho ngân sách nhà nước: hoạt
động đăng ký quyền sử dụng đất thiết lập một nền tảng hiệu quả và công bằng cho
việc xác định và thu các loại thuế liên quan đến đất đai (chưa kể một nguồn thu
khác cũng không nhỏ từ các loại phí dịch vụ của việc cung cấp thông tin đất đai);
+ Giúp cho việc thống kê và kiểm kê đất đai được nhanh chóng và chính xác;
+ Giúp cho việc giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật đất đai,
giải quyết khiếu kiện đối với đất đai được nhanh chóng nhằm bảo vệ quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bảo vệ quyền sử hữu toàn dân (sở hữu
nhà nước) đối với đất đai;
Như vậy, có thể khẳng định pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất chính là cơ
sở pháp lý cần thiết và quan trọng đối với việc triển khai các hoạt động quản lí nhà nước
về đất đai. Lợi ích mà hoạt động đăng ký quyề n sử duṇ g đấ t đem lại cho Nhà nước
thể hiện trên nhiều lĩnh vực quản lý khác nhau, từ việc hỗ trợ và thực hiện các
chính sách đất đai, quy hoạch sử dụng đất; hỗ trợ hệ thống thuế đất và bất động

sản đến việc hỗ trợ hoạt động quản lý các nguồn tài nguyên và môi trường cũng
như giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật đất đai, giải quyết khiếu kiện
đối với đất đai được nhanh chóng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất.
* Đối với chủ thể sử dụng đất
- Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất có mục tiêu bảo vệ quyền và lợi
ích chính đáng của chủ thể sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng không chỉ phục vụ vai
trò quản lý của Nhà nước, bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, mà còn
có ý nghĩa, vai trò quan trọng đối với chủ thể sử dụng đất. Sau khi thực hiện thủ


15
tục đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
chủ thể sử dụng đất được Nhà nước công nhận là người sử dụng đất hợp pháp. Kể
từ thời điểm này họ được Nhà nước trao rất nhiều quyền để người sử dụng đất
có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên đất và được Nhà nước bảo vệ khi thực hiện
các quyền đó. Cùng với sự phát triển ngày càng nhanh chóng của các hoạt động
kinh tế - xã hội, quyền sử dụng đất ngày càng trở nên có giá. Các thửa đất không
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chưa hợp pháp này
phải gánh chịu một trong các hậu quả sau:
Một là, không thể thực hiện được các giao dịch dân sự.
Hai là, có thể thực hiện được các giao dịch dân sự “chui” với giá trị quyền sử
dụng đất thu được thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có cùng vị trí, cùng
loại đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nếu xảy ra tranh chấp thì họ phải
tự gánh chịu rủi ro, không được Nhà nước bảo vệ quyền lợi ( 9 ).
Ba là, không được bồi thường thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất.
* Đối với xã hội
Khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường cũng là lúc chính sách đất
đai bộc lộ toàn diện những khiếm khuyết, thiếu sót. Làm cho tính chất phức tạp

và bản chất gây nhiều tranh cãi của vấn đề đất đai tăng lên, dẫn đến những kết cục
không đáng có như sau: thị trường bất động sản trở nên khó kiểm soát và biến
động khó lường tạo nên những đợt sốt đất giả tạo. Các vấn đề xã hội nảy sinh như
tranh chấp, khiếu kiện tập thể, xung đột, phân hóa xã hội do tập trung đất đai mà
mục tiêu chính sách và xã hội không mong muốn, vấn đề ô nhiễm môi trường và sự
phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia cũng được đặt ra. Thực hiện pháp
luật về đăng ký quyền sử dụng đất với những thông tin đã được đăng ký, xác
lập và lưu trữ chính xác, cụ thể về các quyền đối với đất đai và phạm vi ranh
giới của quyền đã cung cấp cơ sở pháp lý đáng tin cậy để cơ quan có thẩm
quyền dựa vào đó giải quyết tranh chấp, góp phần bình ổn xã hội, thúc đẩy phát
triển thị trường đất đai và bất động sản, hạn chế ô nhiễm môi trường và đảm
bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia.
(9) Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2010), Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt
Nam - Thực trạng và một số vấn đề đặt ra, Hà Nội.


16
1.2. Khái niệm, yêu cầu và nội dung điều chỉnh của pháp luật về đăng
ký quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất
Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất được hiểu là tổng hợp các quy
phạm pháp luật do Nhà nước ban hành về nguyên tắc, đối tượng, trình tự, thủ tục
đăng ký quyền sử dụng đất; tổ chức, hoạt động của cơ quan, tổ chức đăng ký quyền
sử dụng đất và giá trị pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất.
Với tư cách là một thủ tục hành chính bắt buộc, việc đăng ký quyền sử dụng
đất cần được ghi nhận một cách công khai, rõ ràng, minh bạch trong các quy định
pháp luật nhằm xác lập mối quan hệ ràng buộc về mặt pháp lý giữa Nhà nước và
người sử dụng đất. Mối quan hệ pháp lý này được thể hiện thông qua các quy định
về việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
lần đầu và các quy định ghi nhận những biến động về quyền sử dụng đất trong quá

trình sử dụng đất vào trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để Nhà nước có thể quản lý đất đai một cách hiệu quả thì cần phải xây dựng
và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, pháp luật về đăng
ký quyền sử dụng đất phải đạt được cả hai mục tiêu:
Thứ nhất, thể hiện sự ghi nhận của Nhà nước về quyền sử dụng đất nhằm phục
vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật.
Thứ hai, cấp chứng thư pháp lý - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất có đủ điều kiện để họ thực hiện các quyền của người sử dụng đất
theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật khác.
Nếu pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất không được xây dựng và tổ chức
thực hiện thì trên thực tế không thể thực hiện được việc đăng ký quyền sử dụng đất, từ
đó, người sử dụng đất không thực hiện được các quyền và nghĩa vụ của mình.
1.2.2. Yêu cầu của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất
Hiến pháp năm 1980 ra đời đã làm thay đổi căn bản chế độ sở hữu đất đai ở
nước ta. Hình thức sở hữu toàn dân về đất đai thay thế tất cả các hình thức sở
hữu khác. Đảng và Nhà nước ta trên cơ sở xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về


17
đất đai đã luôn quan tâm tới việc quản lý thống nhất vốn đất từ trung ương cho tới
từng địa phương. Việc xây dựng, kiện toàn hệ thống pháp luật đất đai nói chung cũng
như pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng không đơn thuần chỉ là xây
dựng, kiện toàn các hệ thống cơ quan quản lý đất đai mà quan trọng là nêu được các
nội dung quản lý, quy định chặt chẽ về mặt pháp lý các nội dung của nó. Do đó, việc
xây dựng và thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất cần đáp ứng được các
yêu cầu sau đây:
Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lí. Đất
đai là tài nguyên quốc gia, quyền sử dụng được coi là một hàng hóa đặc biệt lưu
thông trên thị trường trong khuôn khổ các quy định của pháp luật.
Thứ hai, thể chế hoá đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách

dịch vụ công vào hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất. Nghị quyết số 17-NQ/TW
ngày 01/8/2007 Hội nghị lần thứ năm của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X
về đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của bộ máy
nhà nước, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban
Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa, các văn kiện được thông qua tại Đại hội lần thứ XI của
Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị lần
thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền
tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện
đại. Từ đó, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất phải đáp ứng các yêu cầu về cải
cách hành chính theo hướng đảm bảo quy trình, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin
phù hợp, công khai, minh bạch, chính xác và thuận lợi; xây dựng cơ chế liên thông về
thủ tục công chứng, đăng ký, thu thuế và cung cấp thông tin cho mọi cá nhân, tổ chức
có nhu cầu tìm hiểu.
Thứ ba, thể hiện được sự đổi mới quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử
dụng đất theo hướng nhanh chóng, tập trung, thống nhất vào một đầu mối ở Trung
ương và địa phương; xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất theo
nguyên tắc “một cửa”. Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.


18
Thứ tư, xây dựng pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất đảm bảo áp
dụng thống nhất về thủ tục đăng ký, kế thừa và pháp điển hóa các quy định về đăng
ký quyền sử dụng đất còn phù hợp, đồng thời bổ sung các quy định mới trên cơ sở
tổng kết thực tiễn đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam và tham khảo, vận dụng
kinh nghiệm của các nước có hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất
phát triển phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của nước ta.
Thứ năm, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất phải bảo đảm quyền và

lợi ích của người sử dụng đất, an toàn pháp lý, phòng ngừa và chia sẻ rủi ro. Các
quy định điều chỉnh việc đăng ký quyền sử dụng đất phải hiệu quả, cụ thể, chuẩn
xác, ổn định để bảo đảm an toàn cho các bên, chi phí thấp, khuyến khích việc
đăng ký đúng pháp luật.
Pháp luật quy định chung chung, không phù hợp thực tế sẽ dẫn đến tình
trạng suy diễn, áp đặt, tùy tiện, áp dụng không thống nhất khi điều chỉnh các
quan hệ liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất. Pháp luật phù hợp thực tế sẽ
ngăn chặn được tình trạng chuyển nhượng đất đai bừa bãi, sai mục đích hoặc kinh
doanh, mua bán, đầu cơ đất đai trái phép kiếm lời; ngăn ngừa tình trạng chuyển
nhượng “ngầm”, mua bán đất đai theo hình thức “trao tay” mà Nhà nước không
kiểm soát được; góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng
đất; nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường BĐS, giúp cho người sử
dụng đất nâng cao ý thức tuân thủ và chấp hành pháp luật đất đai, bởi lẽ, theo quy
định hiện hành, người sử dụng đất khi chuyển nhượng QSDĐ không theo đúng
pháp luật quy định sẽ không được nhà nước cấp

CNQSDĐ. Pháp luật về đăng

ký quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, rõ ràng thì người sử dụng đất sẽ
giảm các chi phí về thời gian, công sức, tiền bạc khi thực hiện việc đăng ký, các
giao dịch được thực hiện nhanh chóng, hiệu quả.
Pháp luật phải có những biện pháp phòng ngừa rủi ro khi thực hiện đăng
ký quyền sử dụng đất, bảo đảm có thể ứng phó được với những quan hệ đa dạng,
phức tạp trong việc phát triển mạnh mẽ nền kinh tế thị trường khi hội nhập kinh
tế quốc tế. Bảo đảm sự công bằng, bình đẳng trong giao dịch, trong việc chia sẻ
rủi ro giữa các bên, xây dựng cơ chế để bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất.