1

I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM

TR

PH M TH OANH

Tên

tài:
ÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUY N QUY N S
T I HUY N

NG H , T NH THÁI NGUYÊN

GIAI O N T

2012

N 2014”

KHÓA LU N T T NGHI P

H

ào t o

D NG

IH C

: Chính quy

Chuyên ngành

:

a chính môi tr

Khoa

: Qu n lý tài nguyên

Khóa h c

: 2011 - 2015

THÁI NGUYÊN – 2015

ng

T


1

I H C THÁI NGUYÊN
NG

I H C NÔNG LÂM

TR

PH M TH OANH

Tên

tài:
ÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUY N QUY N S
T I HUY N

NG H , T NH THÁI NGUYÊN

GIAI O N T

2012

N 2014”

KHÓA LU N T T NGHI P

H

D NG

ào t o

IH C


: Chính quy

Chuyên ngành

:

Khoa

: Qu n lý tài nguyên

Khóa h c

: 2011 - 2015

Giáo viên h

a chính môi tr

ng

ng d n : TS. Nguy n Th L i

THÁI NGUYÊN – 2015

T


i

L IC M

Sau quá trình th c t p t i tr
Nguyên Môi Tr

ng huy n

N

ng và th i gian th c t p t i Phòng Tài

ng H t ngày 05/02/2015

n ngày 30/4/2015

tài c a em ã hoàn thành. V i t m lòng bi t n sâu s c em xin chân thành
c m n Ban giám hi u tr

ng

i H c Nông Lâm Thái Nguyên. Ban ch

nhi m khoa Qu n Lý Tài Nguyên cùng toàn th các th y cô giáo ã t n tình
gi ng d y, dìu d t em trong su t th i gian h c t p và rèn luy n t i tr
c bi t em ã nh n

c s giúp

Th L i. Cô ã t n tình ch b o

t n tình c a cô giáo T.S Nguy n


em hoàn thành t t khóa lu n này.

Em xin chân thành c m n Phòng Tài Nguyên Môi Tr
ng Ký QSD
ki n giúp

huy n

ng.

ng, V n Phòng

ng H , c ng nh các anh ch , cán b

ãt o i u

em trong trong quá trình th c t p.

Do trình

và th i gian có h n, b

c

u làm quen v i ph

ng pháp

nghiên c u. Vì v y bài khóa lu n c a em còn r t nhi u thi u sót, em r t mong
nh n


cs

lu n c a em

óng góp ý ki n quý báu c a các th y cô và các b n

bài khóa

c hoàn ch nh h n.

Cu i cùng em xin chúc toàn th các th y, cô giáo luôn m nh kh o, h nh
phúc thành công trong s nghi p gi ng d y và trong nghiên c u khoa h c.
Em xin chân thành c m n!
Thái Nguyên, ngày

tháng

n m 2015

Sinh viên

Ph m Th Oanh


ii

DANH M C B NG
B ng 4.1: Hi n tr ng s d ng
B ng 4.2 . K t qu chuy n

huy n

t n m 2014 c a huy n

ng H ...........................34

i QSD t i khu v c nghiên c u

ng H giai o n 2012 - 2014 ..............................................................42

B ng 4.3. K t qu chuy n nh
huy n

ng QSD t i khu v c nghiên c u

ng H giai o n 2012 - 2014 ..............................................................43

B ng 4.4: K t qu cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng

t c a huy n

ng H

giai o n 2012- 2014 ................................................. Error! Bookmark not defined.
B ng 4.5: K t qu t ng cho quy n s d ng

t huy n

ng H


giai o n 2012 – 2014 ...............................................................................................46
B ng 4.6: K t qu th a k quy n s d ng

t huy n

ng H

giai o n 2012 - 2014 ................................................................................................47
B ng 4.7: K t qu th ch p b ng giá tr quy n s d ng
huy n

tt i

ng H giai o n 2012 - 2014 .....................................................................51

B ng 4.9: K t qu chuy n QSD theo các tr
B ng 4.10: Hi u bi t c a ng
v nh ng v n

ng h p………………………… ...51

i dân và cán b huy n

chung v chuy n quy n s d ng

B ng 4.11: S hi u bi t c a cán b và ng
chuy n

a bàn


ng H giai o n 2012 - 2014 .....................................................................49

B ng 4.8: K t qu góp v n b ng giá tr quy n s d ng
huy n

tt i

i dân

ng H

t ..............................................53
a ph

ng

v

i QSD .....................................................................................................53

B ng 4.12: S hi u bi t c a cán b và ng
v chuy n nh

i dân

a ph

ng

ng QSD .........................................................................................55


B ng 4.13: S hi u bi t c a cán b và ng

i dân

a ph

ng

v

cho thuê, cho thuê l i QSD .....................................................................................57
B ng 4.14: S hi u bi t c a cán b và ng

i dân

a ph

ng

v t ng cho QSD ....................................................................................................59
B ng 4.15: S hi u bi t c a cán b và ng

i dân

a ph

ng

v th a k QSD ......................................................................................................60



iii

B ng 4.16: S hi u bi t c a cán b và ng

i dân

a ph

ng v

th ch p b ng giá tr QSD ......................................................................................62
B ng 4.17: S hi u bi t c a cán b và ng

i dân

a ph

ng v

b o lãnh b ng giá tr QSD ......................................................................................63
B ng 4.18: S hi u bi t c a cán b và ng

i dân

a ph

ng


v góp v n b ng giá tr QSD ..................................................................................64


iv

DANH M C CÁC HÌNH
Hình 4.1: S hi u bi t c a ng

i dân huy n

ng H

v các hình th c chuy n QSD .................................................................................... 66
Hình 4.2: S hi u bi t v các hình th c chuy n QSD theo nhóm

i t ng t i huy n

ng H ......................................................................................................................... 67


v

DANH M C CÁC T

VI T T T

CT-TTg

Ch th -Th t


CT-H BT

Ch th -H i

GCNQSD

Gi y ch ng nh n quy n s d ng

NQ-H ND

Ngh quy t-H i

N -CP

Ngh

Q -UBND

Quy t

TT-BTNMT

Thông t -B Tài nguyên Môi tr

TT-BTC

Thông t -B Tài chính

QSD


Quy n s d ng

SD

S d ng

PLD

Pháp lu t

KT-XH

Kinh t xã h i

CNH

Công nghi p hóa

UBND

ng Chính Ph
ng B tr

ng

ng nhân dân

nh-Chính Ph
nh- y ban nhân dân


t
t ai

y ban nhân dân

t

ng


vi

M CL C
PH N 1.M

U .............................................................................................. 1

.................................................................................................... 1
1.2. M c ích c a tài ....................................................................................... 2
1.3. M c tiêu c a tài ........................................................................................ 2
1.4. Ý ngh a c a tài nghiên c u ........................................................................ 3
PH N 2.T NG QUAN TÀI LI U ...................................................................... 4
2.1. C s khoa h c c a tài .............................................................................. 4
2.1.1. C s pháp lý c a tài.............................................................................. 4
2.1.2. C s lý lu n c a tài .............................................................................. 5
2.1.3. C s th c ti n c a tài............................................................................ 6
2.2. Các hình th c chuy n QSD ......................................................................... 6
2.2.1. Quy n chuy n i QSD ........................................................................... 6
2.2.2. Quy n chuy n nh ng QSD .................................................................... 7
2.2.3. Quy n cho thuê và cho thuê l i QSD ........................................................ 7

2.2.4. Quy n th a k QSD ............................................................................ 8
2.2.5. Quy n t ng cho QSD ............................................................................... 9
2.2.6. Quy n th ch p b ng giá tr QSD ............................................................ 9
2.2.7. Quy n b o lãnh b ng giá tr QSD .......................................................... 10
2.2.8. Quy n góp v n b ng giá tr QSD ............................................................ 10
2.3. M t s quy nh chung v chuy n quy n s d ng t ................................... 10
2.3.1. i u ki n
c th c hi n các quy n chuy n quy n s d ng t ............. 10
2.3.2.Th i i m th c hi n các quy n c a ng i s d ng t ............................... 11
2.3.3. M t s quy nh v nh n chuy n QSD .................................................... 12
1.1.

tv n

2.4. Nh ng quy

nh v trình t , th t c chuy n QSD

theo c ch m t c a t i xã, ph

ng, th tr n ........................................................ 14

2.4.1. Trình t th t c chuy n

i, chuy n nh

quy n s h u nhà và tài s n g n li n v i
2.4.2. Trình t , th t c

t ....................................................... 14


ng ký th ch p, b o lãnh b ng giá tr QSD ................. 18

2.4.3. Trình t , th t c xóa
2.4.4. Trình t , th t c

ng, t ng cho, th a k QSD ;

ng ký th ch p, b o lãnh b ng giá tr QSD ........... 18

ng ký cho thuê, cho thuê l i QSD .............................. 19


vii

2.4.5. Trình t , th t c

ng ký góp v n b ng giá tr QSD ................................ 20

2.4.6. Trình t , th t c xóa
2.5.Qu n lý nhà n

c

ng ký góp v n b ng giá tr QSD .......................... 20

iv iv n

i v i quy n s d ng


t ....................... 21

c v chuy n quy n s d ng

t ........................ 23

2.5.1. Quan ni m v qu n lý nhà n
2.3.2. Vai trò c a qu n lý nhà n

t .......................... 21

chuy n quy n s d ng
c

2.3. Tình hình chuy n QSD c a Vi t Nam và c a t nh Thái Nguyên ................. 23
2.3.1.Tình hình chuy n QSD c a Vi t Nam ..................................................... 24
ng H ................................ 24

2.3.2. S l

c tình hình chuy n QSD c a huy n

PH N 3.

IT

3.1.

ng và ph m vi nghiên c u ................................................................ 26


it

3.1.1.

NG, N I DUNG VÀ PH

NG PHÁP NGHIÊN C U ............ 26

ng nghiên c u ............................................................................... 26

it

3.1.2. Ph m vi nghiên c u .................................................................................. 26
3.2.

a i m và th i gian ti n hành ................................................................... 26

3.3. N i dung nghiên c u ................................................................................... 26
3.4. Ph

ng pháp nghiên c u ............................................................................. 26

3.4.1. Ph

ng pháp thu th p tài li u ................................................................... 26

3.4.2. Ph

ng pháp t ng h p, ph n tích, x lí s li u .......................................... 26


PH N 4. K T QU NGHIÊN C U.................................................................. 27
4.1. i u ki n t nhiên - kinh t - xã h i c a huy n
4.1.1. i u ki n t nhiên c a huy n
4.1.1.1. V trí

ng H .............................. 28

ng H ..................................................... 28

a lý............................................................................................ 28

4.1.2. i u ki n kinh t - xã h i c a huy n
4.1.3. Hi n tr ng s d ng

ng H ........................................... 30

t và tình hình qu n lý

4.2. ánh giá k t qu chuy n QSD t i huy n

t ai t i huy n

ng H ........................................ 42

4.2.1. K t qu chuy n QSD theo 8 hình th c t i huy n
4.2.2. T ng h p k t qu chuy n QSD trên

ng H .......... 33

a bàn huy n


ng H ...................... 42
ng H

giai o n 2012 – 2014........................................................................................ 51
4.3. ánh giá s hi u bi t c a cán b và ng

i dân huy n

ng H

v chuy n QSD ............................................................................................... 51
4.3.1. ánh giá s hi u bi t c a cán b và ng
v nh ng quy

i dân huy n

ng H

nh chung c a chuy n QSD theo s li u i u tra........................ 51

4.3.2. ánh giá s hi u bi t c a cán b và ng

i dân huy n

ng H

v các hình th c chuy n QSD .......................................................................... 53



viii

4.3.3. T ng h p s hi u bi t c a cán b và ng

i dân huy n

ng H

v chuy n QSD ............................................................................................... 65
4.4. Nh ng m t tích c c, i m h n ch t n t i và h
i v i công tác qu n lý ho t

ng gi i quy t

ng chuy n QSD .............................................. 68

4.4.1. Nh ng m t tích c c .................................................................................. 68
4.4.2. Nh ng t n t i và h n ch .......................................................................... 70
4.4.3. H

ng gi i quy t kh c ph c ..................................................................... 68

PH N 5. K T LU N VÀ

NGH ................................................................. 69

5.1. K t lu n ....................................................................................................... 69
5.2.

ngh ........................................................................................................ 69


TÀI LI U THAM KH O .................................................................................. 71


1

PH N 1
M

1.1.

U

tv n
“T c

t t c vàng” - câu ng n ng t ngàn x a càng ng m càng th y

úng. Tuy nhiên, không ph i ai c ng hi u giá tr
Mà khi ã không hi u ng n ngành v

i u này, d

sai l c v qu n lý và s d ng d ng tài nguyên
n

ích th c c a t ng lo i
i

t.


n nh ng quy t sách

c bi t thu c s h u c a Nhà

c này.
Ý th c

c t m quan tr ng c a công tác qu n lý và s d ng

m t cách phù h p và hi u qu , Nhà n
các v n b n lu t

quy

c ta ã s m ban hành và hoàn thi n

qu n lý tài nguyên quý giá này: Lu t

phép chuy n quy n s d ng
nh các quy n c a ng

thu n l i cho các quan h

t là m t b

c

t ai 1993 cho


t phá quan tr ng trong vi c

i s d ng

t, m ra th i k m i t o i u ki n

t ai v n

ng phù h p v i c ch th tr

Trong quá trình th c hi n và s a

i, b sung Lu t

hoàn thi n h n kh c ph c nh ng t n t i c a Lu t
v chuy n quy n s d ng

t ai

t

c quy

ng.

t ai n m 2013 ra

i,

t ai 2003, nh ng v n


nh ch t ch và c th v s hình

th c chuy n quy n và trình t th t c chuy n quy n c ng nh nh ng v n
liên quan

n công tác chuy n quy n.

Chuy n quy n s d ng
ng
ho t

i s d ng

t là m t trong nh ng quy n l i c b n c a

t. Trên th c t , ho t

ng di n ra t x a

ng chuy n quy n s d ng

n nay và t n t i d

Trong quá trình th c hi n và sau 2 l n s a
ho t

ng chuy n quy n s d ng

t thu


ph n hoàn thi n công tác qu n lí nhà n
Vi t Nam phát tri n. Lu t
quy n s d ng

t

t ó là: Chuy n

t là m t

i nhi u hình th c r t a d ng.
i, b xung (vào n m 1998, 2001)
c nh ng thành t u áng k góp

cv

ai 2013 quy
i, chuy n nh

t ai, thúc

y n n kinh t

nh có 8 hình th c chuy n
ng, cho thuê, th a k , th


2


ch p ,t ng cho quy n s d ng
d ng

t ,góp v n và b o lãnh b ng giá tr quy n s

t.
ng H là m t huy n mi n núi phía ông b c t nh Thái Nguyên. Di n

tích 457,75 km2, dân s 114.608 ng

i (tháng 7 n m 2008), g m có 18

nv

hành chính tr c thu c.
Trong nh ng n m qua,
quy n và ngh a v

c bi t là nhi u n m tr l i ây vi c th c hi n

i v i Nhà n

c trong qu n lý và s d ng

t ai ã

t

c nhi u thành tích áng k song v n g p nhi u khó kh n trong quá trình
th c hi n Lu t


t ai. Do ó,

trong công tác qu n lý Nhà n

th y
cv

c nh ng m t t n t i và y u kém

t ai nói chung và trong vi c

quy n l i c ng nh ngh a v c a Nhà n

mb o

c trong quá trình qu n lý và s d ng

t ai, ta c n ánh giá m t cách khách quan trong nh ng k t qu
c, t

ó rút ra bài h c kinh nghi m nh m qu n lý và s d ng

cách hi u qu nh t Xu t phát t th c ti n và nhu c u trên,
Ban giám hi u Nhà tr

ã

t ai m t


c s nh t trí c a

ng, Ban ch nhi m khoa Qu n lý tài nguyên, Tr

i h c Nông Lâm Thái Nguyên, d

is h

t

ng

ng d n c a cô giáo TS. Nguy n

Th L i, em ti n hành th c hi n

tài: “ ánh giá công tác chuy n quy n s

d ng

ng H , Thái Nguyên, giai o n 2012 -

t trên

a bàn huy n

2014”..
1.2. M c ích c a
-


tài

ánh giá th c tr ng công tác chuy n quy n s d ng

ng H giai o n 2012 - 2014, nh m

a ra thành qu

h n ch còn t n t i trong công tác chuy n quy n s d ng

t

trên

tt i

c và nh ng

t t i huy n.

- Tìm ra bi n pháp nh m nâng cao hi u qu qu n lý Nhà n
chuy n quy n s d ng

t t i Huy n

c trong vi c

a bàn.

xu t m t s gi i pháp cho vi c th c hi n chuy n quy n s d ng

a bàn

giúp công tác qu n lý

c t t h n.

t


3

1.3. M c tiêu c a

tài

- ánh giá
s d ng
-

c i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i và tình hình qu n lý,

t trên

a bàn huy n

ánh giá

huy n

ng h .


c th c tr ng vi c chuy n quy n s d ng

t trên

a bàn

ng h .trong giai o n 2012 – 2014.

- Xác

nh

c tính a d ng c a các hình th c chuy n quy n (theo 8

hình th c) trên
- Xác

a bàn huy n

nh

c tình hình tri n khai v trình t th t c trong ho t

chuy n QSD trên
- Xác

ng h .

nh


a bàn huy n

ng

ng h .

c s hi u bi t c a ng

i dân và cán b v ho t

ng

chuy n QSD thông qua b câu h i i u tra
1.4. Ý ngh a c a

tài nghiên c u

- Ý ngh a khoa h c: Làm rõ các quy
vi c chuy n quy n s d ng

nh c a pháp lu t hi n hành trong

t, th c tr ng và t n t i trong l nh v c trên nh m

xu t các gi i pháp phù h p.
- Ý ngh a trong h c t p và nghiên c u giúp sinh viên c ng c và n m
ch c h n các ki n th c
khi ra tr


c h c trong nhà tr

ng, thông qua ó giúp tác gi

ng không b ng v i công vi c.

- Ý ngh a th c ti n: Vi c ánh giá k t qu chuy n quy n s d ng
giúp sinh viên hi u rõ v công tác qu n lý Nhà n
ó có th

a ra nh ng gi i pháp kh thi

thi n công tác qu n lý Nhà n

cv

cv

t ai t i a ph

sách nhà n

ng, t

gi i quy t nh ng khó kh n và hoàn

t ai trong th i gian ti p theo.

Giúp c quan qu n lý n m ch c, qu n ch t các giao d ch v
khi u ki n v


ts

t ai, gi m

t ai, gi m các giao d ch phi chính th c và t ng thu cho ngân
c.


4

PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U

2.1. C s khoa h c c a

tài

2.1.1. C s pháp lý c a

tài

2.1.1.1. Các v n b n c a c quan nhà n
- Lu t
- Ngh
h

t ai 2003.
nh s 181/2004/N


ng d n thi hành Lu t
- Ngh

t ai 2003.

t.

nh s 142/2005/N

Chính ph v thu ti n thuê
- Ngh
b i th

- CP ngày 14 tháng 01 n m 2005 c a

t, thuê m t n

c.

nh 197/N -CP ngày 03 tháng 12 n m 2004 c a Chính Ph v

ng thi t h i, h tr và tái
- Ngh

- CP ngày 29 tháng 10 n m 2004 v

nh s 198/2004/N - CP ngày 3 tháng 12 n m 2004 c a Chính

ph v thu ti n s d ng
- Ngh


c

nh c khi Nhà n

c thu h i

t.

nh 69/2009/N -CP ngày 13 tháng 8 n m 2009 c a Chính Ph

b sung v quy ho ch s d ng

t, giá

t, thu h i

t, b i th

ng, h tr tái

nh c .
- Ngh

nh s 84/2007/N -CP ngày 25 tháng 5 n m 2007 quy

sung v c p gi y ch ng nh n quy n s d ng
s d ng
h i


t; trình t , th t c b i th

t và gi i quy t khi u n i v

t, thu h i

ng, h tr tái

nh b

t, th c hi n quy n

nh c khi Nhà n

c thu

t ai.

- Thông t s 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 1 n m 2015 c a B
Tài nguyên và Môi tr

ng h

ng d n th c hi n m t s

43/2014/N - CP v thi hành Lu t

i u c a Ngh

nh s


t ai 2013.

- Thông t s 2074/2001/TT - TC C ngày 14/01/2001 c a T ng c c
a chính h

ng d n v trình t l p, xét duy t h s giao

h gia ình, cá nhân trong n

c.

t, thuê

t

iv i


5

- Thông t 14/2009/TT – BTNMT ngày 01 tháng 10 n m 2009 c a B
Tài nguyên và Môi tr

ng quy

và trình t th t c thu h i

nh chi ti t v b i th


t, giao

t, cho thuê

ng, h tr , tái

nh c

t.

2.1.1.2. Các v n b n c a t nh Thái Nguyên
Trên c s các v n b n c a nhà n
áp d ng riêng

c, UBND t nh ra m t s v n b n

i v i t nh Thái Nguyên :

- Quy t

nh s 1883/2005/Q

- UB ngày 16 tháng 09 n m 2005 c a

UBND t nh Thái Nguyên V/v ban hành quy
t và h n m c công nh n

t

i v i tr


c p gi y ch ng nh n quy n s d ng

nh v h n m c
ng h p th a

t

khi giao

t có v

n ao khi

t cho h gia ình cá nhân trên

a bàn

t nh Thái Nguyên.
- Quy t

nh s 867/2007/Q -UBND c a y ban nhân dân t nh v vi c

ban hành quy
xin giao

nh v thu h i

t, cho thuê


t, qu n lý qu

t ã thu h i; trình t , th t c

t, chuy n m c ích s d ng

t trên

a bàn t nh Thái

Nguyên.
- Quy t
ban hành Quy

nh s 30/2011/Q -UBND c a
nh v

n giá thuê

y ban nhân dân t nh v vi c

t, thuê m t n

c trên

a bàn t nh Thái

Nguyên.
- Quy t


nh s 33/2010/Q -UBND c a y ban nhân dân t nh v vi c

Ban hành Quy ch
ti n s d ng

u giá quy n s d ng

t ho c cho thuê

2.1.2. C s lý lu n c a

t trên

t khi nhà n

c giao

t có thu

a bàn t nh Thái Nguyên.

tài

tài là công trình khoa h c nghiên c u có h th ng v các chính sách
pháp lu t v

t ai,

bàn huy n


ng H và

c bi t là chính sách chuy n quy n s d ng

a

xu t gi i pháp th c hi n.

Vi c chuy n QSD là c s cho vi c thay
Trong quá trình s d ng

t trên

t ai t tr

chuy n QSD . M c dù, trong Lu t

c

i quan h pháp lu t

n nay luôn có s bi n

t ai 1987 Nhà n

t ai.
ng do

c ch quy


nh


6

ph m vi h n h p trong vi c chuy n QSD nh ch quy
quy n s d ng v i

t nông nghi p, nh chuy n

thuê, th ch p và th a k các lo i
quy n này v n di n ra r t sôi
n Lu t

hàng hóa
chuy n

c ã ghi nh n s thay

c bi t, cho phép ng

i m i quan h

QSD

ng

c a ng

t ai


t ai có giá tr và coi nó là m t

i s d ng

t

c th c hi n các quy n

tài

Cùng v i s phát tri n c a Th Gi i, Vi t Nam c ng ang d n

tri n, th tr

c.

ng, cho thuê, th ch p và th a k QSD .

2.1.3. C s th c ti n c a

v i xu th hi n

ng, cho

t h u nh b c m oán. Nh ng th c t các

c ã th a nh n QSD

i, chuy n nh


i, còn chuy n nh

ng và tr n tránh s qu n lý c a Nhà n

t ai 1993, Nhà n

toàn di n. Nhà n

nh cho phép chuy n

a hóa

tn

c

im i

h i nh p qu c t . Xã h i ngày càng phát

t ai ngày càng tr nên sôi

ng. Vì v y nhu c u chuy n

i s d ng c ng nh công tác qu n lý nhà n

này là m t t t y u khách quan nh m

c v l nh v c


t t i s phát tri n cao h n, phù h p

h n nh m áp ng nhu c u ngày càng cao c a ng

i s d ng c ng nh toàn

xã h i.
Huy n

ng H là m t

n v hành chính n m

Thái nguyên, là n i dân c

sát trung tâm Thành ph

ông úc, n n kinh t phát tri n

ng

u trong

các huy n tr c thu c thành ph Thái nguyên..
2.2. Các hình th c chuy n QSD
Lu t

t ai 2003 quy


i, chuy n nh

nh có 8 hình th c chuy n QSD

ó là :chuy n

ng, cho thuê, cho thuê l i, th a k , t ng cho QSD , th

ch p, b o lãnh, góp v n b ng giá tr QSD .
2.2.1. Quy n chuy n
Chuy n

i QSD

i QSD
là ph

ng th c

QSD . Hành vi này ch bao hàm vi c “ i
d ng

n gi n nh t c a vi c chuy n
tl y

t” gi a các ch th s

t, nh m m c ích ch y u là t ch c l i s n xu t cho phù h p, kh c

ph c tình tr ng manh mún, phân tán


t ai hi n nay.


7

- H gia ình, cá nhân
ng

i cùng m t xã, ph

c nh n chuy n

ng, huy n v i ng

s 181/2004/N -CP và i u 113 Lu t
- H gia ình, cá nhân s d ng
ho c do chuy n
h p pháp t ng

i ( i u 99 Ngh

t nông nghi p do

c Nhà n

ng, nh n th a k ,

c chuy n


ình, cá nhân khác trong cùng xã, ph
nghi p ( i u 102 Ngh

i chuy n

nh

t ai 2003).

i, nh n chuy n nh
i khác thì

i QSD nông nghi p ph i là

c giao

t

c t ng cho QSD

i QSD nông nghi p ó cho h gia

ng, huy n

thu n l i cho s n xu t nông

nh s 181/2004/N -CP).

- H gia ình, cá nhân chuy n
chung v “D n i n


i QSD

nông nghi p theo ch tr

ng

i th a” thì không ph i n p thu thu nh p t vi c

,chuy n QSD , l phí tr

c b , l phí

a chính ( i u 102 Ngh

nh s

181/2004/N -CP).
2.2.2. Quy n chuy n nh
Chuy n nh

ng QSD

ng QSD

là hình th c ph thông nh t c a vi c chuy n

QSD . Nó là vi c chuy n QSD
tr


ng h p này ng

i

c nh n

cho ng

i khác trên c s có giá tr . Trong

t ph i tr cho ng

i chuy n quy n s d ng

m t kho n ti n ho c hi n v t ng v i m i chi phí mà h
,QSD và t t c chi phí

u t làm t ng giá tr c a

ã b ra

có

c

d ng

t nh

ng


t ó.

2.2.3. Quy n cho thuê và cho thuê l i QSD
Cho thuê và cho thuê l i QSD
QSD

c a mình cho ng

nh b ng h p

ng theo qui

ng

i khác là

nh c a pháp lu t.
t mà ng

i s d ng nh

ng quy n s

t không ph i có ngu n g c t thuê còn

i s d ng cho thuê l i là

t có ngu n g c t thuê. Trong Lu t


1993 thì vi c cho thuê l i ch di n ra v i
c a Nhà n

i s

i khác theo s tho thu n trong m t th i gian nh t

Cho thuê khác cho thuê l i là
d ng cho ng

là vi c ng

c trong m t s tr

t

ng h p nh t

2003 thì không c m vi c này. ( i u 102 Ngh

t mà ng

t mà
t ai

i s d ng ã thuê

nh, còn trong Lu t
nh s 181/2004/N -CP)


t ai


8

2.2.4. Quy n

th a k QSD

Th a k QSD
mình cho ng

là vi c ng

i s d ng

t khi ch t

l i QSD

c a

i khác theo di chúc ho c theo pháp lu t

Quan h th a k là m t d ng

c bi t c a quan h chuy n nh

ng, n i


dung c a quan h này v a mang ý ngh a kinh t , v a mang ý ngh a chính tr
xã h i.
T Lu t
phép ng
T

t ai 1993 tr

i s d ng

ó, QSD

có quy n

i Nhà n

c th a nh n QSD có giá tr và cho

c chuy n QSD r ng rãi theo qui

c coi nh m t tài s n dân s

nh c a pháp lu t.

c bi t nên ng

i s d ng

th a k . Vì v y, quy n này ch y u tuân theo qui


lu t Dân s v

th a k . D

- N u nh ng ng
không t tho thu n

i

i ây là m t vài qui
ch

nh c a B

nh c b n v th a k .

ng th a k QSD

c thì c quan nhà n

t

c a ng

i ã m t mà

c có th m quy n ph i c n c

vào di chúc mà chia;
- N u toàn b di chúc h p pháp ho c ph n nào c a di chúc h p pháp thì

chia theo di chúc;
- N u không có di chúc thì ho c toàn b di chúc không h p pháp ho c ph n
nào không h p pháp thì ch chia nh ng ph n không h p pháp theo pháp lu t;
- Chia theo pháp lu t là chia theo 3 hàng th a k , ng
hàng

c h

nh ng ng

i

ng nh nhau, ch khi không còn ng
hàng sau m i

ch

- Hàng 1 g m: v , ch ng, b
c a ng

i trong cùng m t

i nào hàng tr

c thì

ng;
,m

, b nuôi, m nuôi, con


, con nuôi

i ã ch t;

- Hàng 2 g m: ông n i, bà n i, ông ngo i, bà ngo i, anh ru t, ch ru t, em
ru t c a ng i ã ch t;
- Hàng 3 g m: c n i, c ngo i c a ng
ru t, cô ru t, gì ru t c a ng

i ch t; bác ru t, chú ru t, c u

i ch t; cháu ru t c a ng

i ch t mà ng

i ch t là


9

bác ru t, chú ru t, c u ru t, cô ru t, gì ru t. ( i u 102 Ngh

nh s

181/2004/N -CP)
2.2.5. Quy n t ng cho QSD
T ng cho QSD

là m t hình th c chuy n QSD


quan h tình c m mà ng
nào c . Nó th

cho ng

i khác theo

i chuy n s d ng không thu l i ti n ho c hi n v t

ng di n ra theo quan h tình c m huy t th ng, tuy nhiên c ng

không lo i tr ngoài quan h này.
T ng cho QSD là m t hình th c chuy n quy n không ph i là m i nh ng
tr

c ây không có qui nh trong lu t nên khi th c ti n phát sinh ng

d ng các qui nh c a hình th c th a k sang
ây c ng là m t hình th c

th c hi n.

c bi t c a chuy n nh

ng QSD mà ng

chuy n quy n không thu l i ti n ho c hi n v t. Tuy nhiên,
tr


ng h p này

nào thì

tr n thu nên Nhà n

i ta c áp

c qui

i

tránh l i d ng

nh c th nh ng tr

ng h p

c phép t ng cho không ph i ch u thu chuy n quy n ho c thu thu

nh p và nh ng tr

ng h p nào v n ph i ch u lo i thu này. ( i u 102 Ngh

nh s 181/2004/N -CP).
2.2.6. Quy n th ch p b ng giá tr QSD
Th ch p quy n s d ng là vi c ng

i s d ng


t mang QSD c a mình

n th ch p cho m t t ch c tín d ng, t ch c kinh t ho c cá nhân nào ó
theo qui
gian nh t

nh c a pháp lu t

vay ti n ho c mua ch u hàng hoá trong m t th i

nh theo tho thu n. Vì v y, ng

i ta còn g i th ch p là chuy n

quy n n a v i.
Hi n nay, trong Lu t
nh là ch

c th ch p t i các t ch c tín d ng

Vi t Nam. Riêng ng
ph m vi
phép ho t

t ai cho phép th ch p r ng rãi nh ng ch qui

i s d ng

c phép ho t


t là h gia ình, cá nhân trong n

c th ch p r ng h n là các t ch c kinh t ho c cá nhân
ng t i Vi t Nam.

ng t i
c thì
c


10

Th ch p QSD
cm ts v n

trong quan h tín d ng là m t qui

nh ã gi i quy t

c b n sau:

- T o i u ki n thu n l i cho các h gia ình và cá nhân

c vay v n

phát tri n s n xu t, áp ng nhu c u c p thi t chính áng c a ng

i lao

ng;


- T o c s pháp lí và c s th c t cho ngân hàng và t ch c tín d ng
c ng nh nh ng ng

i cho vay khác th c hi n

c a h . ( i u 102 Ngh

c ch c n ng và quy n l i

nh s 181/2004/N -CP).

2.2.7. Quy n b o lãnh b ng giá tr QSD
T

ng t nh quy n th ch p QSD , quy n b o lãnh b ng giá tr QSD

là quy n mà ng
cho m t ng

i s d ng

t s d ng giá tr QSD

c a mình

b o lãnh

i khác vay v n hay mua ch u hàng hoá khi ch a có ti n tr ngay.


Do ó, nh ng qui

nh v quy n b o lãnh t

ng t nh quy n th ch p.

2.2.8. Quy n góp v n b ng giá tr QSD
Quy n góp v n b ng giá tr QSD
coi giá tr QSD

là vi c ng

c a mình nh m t tài s n dân s

i s d ng
c bi t

t có quy n

góp v i ng

i

khác cùng h p tác s n xu t kinh doanh. Vi c góp này có th s y ra gi a 2 hay
nhi u

i tác và r t linh

cái khác nh s c lao
Qui

các

ng, các

i tác có th góp

t, góp ti n, ho c góp

ng, công ngh , máy móc... theo tho thu n.

nh này t o c h i cho s n xu t hàng hoá phát tri n.

i tác có th phát huy các s c m nh riêng c a mình; t

m nh t ng h p d nâng cao hi u qu s d ng
doanh nói chung. ( i u 102 Ngh
2.3. M t s quy

Khi ng

nh s 181/2004/N -CP)

i s d ng

i u 106 Lu t

t

c th c hi n các quy n chuy n quy n s d ng
t thu c vào các


mu n th c hi n các quy n chuy n QSD
nh t i

ó thành s c

t nói riêng và s n xu t, kinh

nh chung v chuy n quy n s d ng

2.3.1. i u ki n

ng th i,

th ph i

t ai 2003 nh sau:

1- Có gi y ch ng nh n QSD

i t

ng

t

c chuy n quy n

m b o 4 i u ki n quy



11

t không có tranh ch p

2-

3- Quy n s d ng

t không b kê biên

4- Trong th i h n s d ng

b o

t

2.3.2.Th i i m th c hi n các quy n c a ng
Th i i m mà ng
c ng

c quy

i s d ng

t

nh t i i u 98 Ngh

1- Th i i m ng

QSD theo quy

i s

m thi hành án

i s d ng

t

c th c hi n các quy n c a mình

nh 181/2004/N - CP nh sau:

d ng

t

nh c a pháp lu t v

c th c hi n các quy n chuy n
t ai

iv i

t do Nhà n

c giao có

thu ti n s d ng


t, cho thuê, cho phép chuy n m c ích s d ng ph i n p

ti n s d ng

c quy

- Tr

t

ng h p ng

i s d ng

v tài chính ho c không
các quy n c a ng
theo qui

c phép ch m th c hi n ngh a

c ghi n ngh a v tài chính thì ch

i s d ng

ng h p ng

c th c hi n

t k t khi th c hi n xong ngh a v tài chính


i s d ng

t

c c quan nhà n

c có th m quy n

nh cho ch m th c hi n ngh a v tài chính ho c cho ghi n ngh a v

tài chính thì
quy t

t không

nh c a pháp lu t;

- Tr
quy t

nh nh sau:

c th c hi n các quy n c a ng

i s d ng

t k t khi có

nh ó;


- Tr
ho c

ng h p ng

i s d ng

c ch m th c hi n ngh a v tài chính

c ghi n ngh a v tài chính theo qui

nh c a pháp lu t thì

c th c

hi n các
quy n c a ng

i s d ng

chuy n m c ích s d ng

t k t khi có quy t

t, ký h p

ng thuê

2- Th i i m h gia ình, cá nhân

QSD theo qui
n

nh c a pháp lu t v

c giao không thu ti n s d ng
t có hi u l c thi hành;

t, cho phép

t.

c th c hi n các quy n chuy n

t ai
t

nh giao

iv i

c xác

t nông nghi p do Nhà

nh t khi quy t

nh giao



12

3- Th i i m ng
QSD

theo qui

thuê

t sang giao

theo quy

i s

t

c xác

theo quy

nh giao

t, ký h p

cho thuê

i s

i Vi t Nam


t chuy n hình th c

c th c hi n các quy n chuy n
i v i tr

nh c a pháp lu t

c xác

c mi n

nh t khi có quy t

i th c hi n d án xây d ng kinh doanh nhà
ng QSD
n

c ngoài, cá nhân n

u t xây d ng kinh doanh nhà

c phép chuy n nh

u t xây d ng nhà

bán và

th c hi n nh sau: T ch c kinh t ,


c ngoài, t ch c n

u t xây d ng nhà

ng QSD

theo d án

i v i di n tích
c xét duy t; tr

có d án thành ph n thì

sau khi ã hoàn thành vi c

ut

ng h p

t.

t th c hi n d án

hoàn thành vi c

ng QSD

t

t ai


ng thuê

nh c

ho c cho thuê ch

d án

iv i

nh t khi th c hi n xong ngh a v tài chính

d ng

c chuy n nh

ngoài s d ng

nh

t ai

nh c a pháp lu t v

5- Th i i m ng

d án

c th c hi n các quy n chuy n


nh c a pháp lu t.

ngh a v tài chính theo quy

ng

t

nh c a pháp lu t v

4- Th i i m ng
QSD

d ng

c
bán

t ã
ng h p

c phép chuy n

u t theo d án thành ph n c a

c xét duy t; không cho phép chuy n nh

ng QSD


d

i

hình th c bán n n nhà mà ch a xây d ng nhà .
2.3.3. M t s quy
i u 99 Ngh
1) Ng

nh v nh n chuy n QSD
nh 181/2004 quy nh v ng i nh n chuy n QSD nh sau:

i nh n chuy n nh

a) H gia ình, cá nhân

ng QSD

c quy

c nh n QSD

nông nghi p thông qua chuy n

i QSD quy nh t i kho n 2 i u 114 c a Lu t

t ai và i u 102.

b) T ch c kinh t , h gia ình, cá nhân
thông qua nh n chuy n nh

c a ngh

nh này; ng

ng QSD

i Vi t Nam

thông qua nh n chuy n nh

tr tr
nh c

nh nh sau:

c nh n chuy n QSD

ng h p quy
n

c ngoài

nh t i i u 103
c nh n QSD

ng QSD trong khu công ngh cao, khu kinh t ;


13


c) T ch c, h gia ình, cá nhân, c ng
thông qua nh n t ng cho QSD theo quy
kho n 6 i u 113 c a Lu t

ng dân c

c nh n QSD

nh t i i m c kho n 2 i u 101 và

t ai n m 2003 tr tr

ng h p

c quy

nh t i

i u 103;
d) T ch c, h gia ình, cá nhân, c ng

ng dân c

c nh n QSD thông

qua nh n th a k QSD ;
e) Ng

i Vi t Nam


i u 121 c a Lu t

nh c

n

c ngoài thu c tr

t ai n m 2003

nh n th a k nhà ,

c t ng cho nhà

g n li n v i QSD

c nh n QSD t ng

i Vi t Nam

giao

nh c

n

i tham gia góp v n;
ng dân c , c s tôn giáo,

c ngoài nh n QSD


thông qua vi c Nhà n

c ngoài, t ch c n

qua vi c Nhà n

c ngoài, cá nhân n

c cho thuê

nh n QSD
d ng n

thông qua vi c Nhà n

c nh n QSD thông

ng dân c , c s tôn giáo

c công nh n QSD

iv i

c

t ang s

nh;


i Vi t Nam

nh c

c nh n QSD

n

ng dân c , c s tôn giáo,

c ngoài, t ch c n

c ngoài, cá nhân n

theo k t qu hòa gi i v tranh ch p

UBND c p có th m quy n công nh n; th a thu n trong h p
b o lãnh

nh c

t;

k) T ch c, h gia ình cá nhân, c ng

ngoài

i Vi t Nam

c ngoài


i) T ch c, h gia ình, cá nhân, c ng

ng

c

t;
h) T ch c kinh t , h gia ình, cá nhân, ng

n

;

c hình thành thông qua góp v n

g) T ch c, h gia ình, cá nhân, c ng
ng

nh t i

c nh n QSD thông qua mua nhà ,

f) T ch c kinh t là pháp nhân m i
b ng giá tr QSD

ng h p quy

x lý n , quy t


nh hành chính c a c quan nhà n

quy n v gi i quy t tranh ch p

t ai, khi u n i, t cáo v

ho c b n án c a tòa án nhân, quy t
v n b n công nh n k t qu

c

t ai

c

ng th ch p,
c có th m

t ai; quy t

nh

nh thi hành án c a c quan thi hành án;

u giá QSD phù h p v i pháp lu t; v n b n v


14

chia tách QSD phù h p v i pháp lu t


i v i h gia ình ho c nhóm ng

i

có chung QSD ;
l) T ch c là pháp nhân m i
ho c sát nh p theo quy t

c hình thành thông qua vi c chia tách

nh c a c quan, t ch c có th m quy n ho c v n

b n v vi c chia tách ho c sát nh p t ch c kinh t phù h p v i pháp lu t
c nh n QSD t các t ch c là pháp nhân b chia tách ho c sát nh p.
2) Ng

i nh n chuy n QSD ph i s d ng úng m c ích ã

nh trong th i h n s d ng

t.

3) H gia ình, cá nhân
ký h kh u th

c xác

c nh n chuy n nh


ng trú và t i

a ph

ng QSD

t in i

ng

c quy

nh

s n xu t, kinh doanh thì

c

ng khác tr tr

ng h p

t i kho n 3 và 4 i u 104.
T ch c kinh t có nhu c u s d ng
nh n chuy n nh
khác tr tr
Ng

ng QSD


ng h p quy

t i n i

kh u, n i

ng kí kinh doanh và t i

ng

ng QSD

quy

nh t i kho n này

mà không ph thu c vào i u ki n n i

c c p
ng kí h

ng kí kinh doanh.

2.4. Nh ng quy

nh v trình t , th t c chuy n QSD

c a t i xã, ph

ng, th tr n


2.4.1. Trình t

th

t c chuy n

i, chuy n nh

QSD ; quy n s h u nhà và tài s n g n li n v i
* Quy

a ph

nh t i kho n 1 và kho n 2 i u 103.

i nh n chuy n nh

gi y ch ng nh n QSD

t

theo c ch m t

ng, t ng cho, th a k
t

nh v h s

a) H s chuy n


i QSD

nông nghi p c a h gia ình, cá nhân bao

g m:
+ Gi y ch ng nh n QSD
quy

ho c m t trong các lo i gi y t v QSD

nh t i các kho n 1,2 và 5 i u 50 c a Lu t
+H p

ng chuy n

i QSD

(có xác nh n c a UBND c p xã)

t ai (b n chính)

t nông nghi p c a h gia ình, cá nhân


15

+ Trích l c th a

t ho c s


th a

t

i v i nh ng n i ch a có b n

a chính (B n chính có xác nh n c a UBND c p xã)
+ T khai thu thu nh p cá nhân
+ T khai l phí tr
+

c b nhà

t

n xin tách th a, h p th a (

i v i tr

ng h p ph i tách th a, h p

th a) có xác nh n c a UBND c p xã (UBND t nh Thái Nguyên, 2009)
b) H s chuy n nh

ng QSD bao g m:

+ Gi y ch ng nh n QSD
quy


ho c m t trong các lo i gi y t v QSD

nh t i các kho n 1,2 và 5 i u 50 c a Lu t

t ai (b n chính)

+H p

ng chuy n nh ng QSD (2 b n có xác nh n c a UBND c p xã)

+ S

th a

t (B n chính có xác nh n c a UBND c p xã)

+ T khai thu thu nh p cá nhân
+ T khai l phí tr
+

c b nhà

t

n xin tách th a, h p th a (

i v i tr

ng h p ph i tách th a, h p


th a) có xác nh n c a UBND c p xã (UBND t nh Thái Nguyên, 2009).
c) H s t ng cho QSD bao g m:
+ Gi y ch ng nh n QSD
quy

ho c m t trong các lo i gi y t v QSD

nh t i các kho n 1,2 và 5 i u 50 c a Lu t
+H p
+S

t ai (b n chính)

ng t ng cho QSD (có xác nh n c a UBND c p xã)
th a

t (B n chính có xác nh n c a UBND c p xã)

+ Gi y khai sinh ho c s h kh u (b n sao )
+ T khai thu thu nh p cá nhân
+ T khai l phí tr
+

c b nhà

t

n xin tách th a, h p th a (

i v i tr


ng h p ph i tách th a, h p

th a) có xác nh n c a UBND c p xã (UBND t nh Thái Nguyên, 2009).
d) H s th a k QSD bao g m:
+ Gi y ch ng nh n QSD
quy

ho c m t trong các lo i gi y t v QSD

nh t i các kho n 1,2 và 5 i u 50 c a Lu t

t ai (b n chính)