ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ HỒNG
Tên đề tài:
ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ XÂY DỰNG CƠ SỞ
DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LỘC BÌNH, HUYỆN
LỘC BÌNH, TỈNH LẠNG SƠN, GIAI ĐOẠN 2014-2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K44 QLDD N01

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2012-2016

Giáo viên hƣớng dẫn: ThS. Nguyễn Huy Trung

Thái Nguyên, năm 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ HỒNG
Tên đề tài:
ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÝ XÂY DỰNG CƠ SỞ
DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LỘC BÌNH, HUYỆN
LỘC BÌNH, TỈNH LẠNG SƠN, GIAI ĐOẠN 2014-2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Lớp

: K44 QLDD N01

Khoa

: Quản lý tài nguyên


Khóa học

: 2012-2016

Giáo viên hƣớng dẫn: ThS. Nguyễn Huy Trung

Thái Nguyên, năm 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng trong quá trình học tập
của mỗi sinh viên nhằm hệ thống lại toàn bộ lượng kiến thức đã học, vận dụng
lý thuyết vào thực tiễn, bước đầu làm quen với những kiến thức khoa học. Qua
đó sinh viên ra trường sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức lý luận, phương pháp làm
việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc say này.
Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy
cô giáo và các anh, chị, cô, chú nơi em thực tập tốt nghiệp.
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn
các đoàn thể, các thầy cô giáo trong khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên đã truyền đạt cho em những kiến thức cơ bản
về nghề nghiệp, tạo điều kiện cho em hoàn thành báo cáo, sử dụng để phát
huy trong cuộc sống cũng như trong sự nghiệp sau này.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Th.s Nguyễn Huy
Trung giảng viên trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình chỉ
bảo, giúp đỡ em thực hiện đề tài này.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các anh, chị và các cô chú
công tác tại phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Lộc Bình, đã tạo mọi
điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập.

Do trình độ có hạn mặc dù đã rất cố gắng xong bài khóa luận tốt
nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận
được những ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn
bè để bài khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 14 tháng 05 năm 2016
Sinh viên

Hoàng Thị Hồng


ii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 : Các nhóm đối tượng dữ liệu không gian ....................................... 20
Bảng 3.2: Cấu trúc các trường trong xây dựng dữ liệu thuộc tính ................. 21
Bảng 4.1: Số lượng một số vật nuôi chính trên địa bàn thị trấn ..................... 24
Bảng 4.2 : Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Lộc Bình năm 2015 .............. 26


iii

DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1: Cơ sở dữ liệu bản đồ đảm bảo khả năng truy cập dữ liệu............... 28
Hình 4.2: Bảng CSDL thuộc tính về giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình .............. 29
Hình 4.3: CSDL giá đất ở thị trấn Lộc Bình ................................................... 30
Hình 4.4: Bản đồ chuyên đề giá đất ở năm 2015, thị trấn Lộc Bình ............. 31
Hình 4.5: Bản đồ chuyên đề giá đất ở năm 2015, thị trấn Lộc Bình ............. 32
Hình 4.6: Bản đồ chuyên đề giá đất ở năm 2014, thị trấn Lộc Bình .............. 32
Hình 4.7: Bản đồ chuyên đề giá đất ở năm 2015, thị trấn Lộc Bình .............. 33

Hình 4.8: Bản đồ chuyên đề diễn biến giá đất giai đoạn 2012 - 2015 ............ 34
Hình 4.9: Vị trí các điểm biến động được cập nhật bằng GPS ....................... 35


iv

DANH MỤC CÁC TƢ̀ VIẾT TẮT

CSDL

: Cơ sở dữ liệu

GIS

: Hệ thống thông tin địa lý

QĐ

: Quyết định

UBND

: Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC
Phần I. MỞ ĐẦU ............................................................................................. 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1

1.2 Mục tiêu của đề tài ...................................................................................... 3
1.2.1 Mục tiêu tổng quát ................................................................................... 3
1.2.2 Mục tiêu cụ thể ......................................................................................... 3
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................... 3
1.3.2.Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 4
2.1.1. Các văn bản ban hành ............................................................................. 4
2.1.2. Quy định về ban hành giá đất.................................................................. 4
2.2 Cơ sở khoa học ............................................................................................ 5
2.2.1. Tổng quan về giá đất ............................................................................... 5
2.2.2. Hệ thống thông tin địa lý (GIS) ............................................................ 10
2.2.3. Các phần mềm tin học được sử dụng xây dựng CSDL giá đất............. 11
2.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 14
2.3.1. Ứng dụng GIS ở Việt Nam ................................................................... 14
2.3.2. Ứng dụng GIS trên thế giới ................................................................... 15
PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 17
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 17
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 17
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 17
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 17


vi

3.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 17
3.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 17
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 17

3.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội thị trấn Lộc Bình .... 17
3.3.2. Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ............................ 17
3.3.3. Quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu giá đất tại thị trấn Lộc Bình .............. 17
3.3.4. Những thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp ................................... 18
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 18
3.4.1. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở ..................................... 18
3.4.2. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 21
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu......................... 22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 22
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 23
4.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của thị trấn Lộc Bình . 25
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất tại thị trấn Lộc Bình ........................................ 26
4.2. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn Lộc Bình ....................... 27
4.3. Quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu giá đất ............................................... 30
4.3.1. Quản lý .................................................................................................. 30
4.3.2. Xây dựng bản đồ chuyên đề giá đất ...................................................... 31
4.4. Phân tích một số thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp ...................... 35
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 37
5.1. Kết luận .................................................................................................... 37
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 37
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 38


1

Phần I
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là phương tiện thiết yếu của mọi hoạt động sống là nền tảng cơ

bản không thể thiếu cho sự phát triển của con người. Hiện nay vấn đề đất đai
ngày càng nóng bỏng và đất ngày càng trở nên có giá. Giá đất và việc giải
quyết các vấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi
của đất, đồng thời giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội,
thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường
bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất
động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết
định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản.
Hiện nay việc quản lý thông tin về giá đất và dữ liệu không gian còn
nhiều bất cập, đặc biệt là cách quản lý thủ công toàn bộ các số liệu về giá đất
trên các tuyến đường giao thông lưu trên giấy, không có sự liên kết giữa dữ
liệu không gian (bản đồ) và dữ liệu thuộc tính (giá đất), gây nhiều bất tiện cho
nhà quản lý và người dân.
Trong nhiều năm gần đây với sự phát triển của công nghệ tin học thì
công nghệ GIS là một giải pháp quan trọng để xây dựng hệ thống thông tin
đất đai. Việc phát triển mạnh mẽ của công nghệ GIS giúp cho các cơ quan nhà
nước, xây dựng, hệ thống hóa, lưu trữ, cập nhật, xử lý thông tin giá đất ở phục
vụ nhu cầu nắm chắc, quản lý chặt nguồn lợi từ đất. Về phía nhà quản lý sẽ
xác định nhanh chóng, chính xác và quản lý tốt các khoản nghĩa vụ tài chính
về đất đai. Về phía người sử dụng sẽ biết được các thông tin về giá đất trên
các tuyến đường và nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp khi nhà nước trao
quyền sử dụng cũng như khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.


2

Thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn là một thị trấn ở
miền núi phía Đông Bắc. Do điều kiện kinh tế môi trường phát triển kéo theo
đó giá đất cũng có nhiều sự biến động qua các năm, các kĩ thuật máy móc còn

hạn chế, cần có những nghiên cứu lại để đảm bảo được sự bình ổn giá đất.
Chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp. Giá đất đã có
những biến động đáng kể cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều
khó khăn cần có những biện pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho
phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất
động sản lành mạnh trong giai thời kỳ Công nghiệp hóa, Hiện đại hóa hiện
nay. Khi chưa sử dụng công nghệ GIS sự chuyển dịch, biến động không
ngừng của giá đất. Các số liệu điều tra cơ bản, các loại bản đồ sổ sách chưa
được thống nhất, lưu trữ cồng kềnh, tra cứu thông tin khó khăn, làm cho công
tác quản lý đất đai gặp nhiều vướng mắc. Chính vì vậy nhu cầu việc xây dựng
cơ sở dữ liệu giá đất cần thiết hơn bao giờ hết, giúp đánh giá diễn biến và
cung cấp thông tin giá đất nhằm nâng cao công tác quản lý, hoạch định các
chính sách về thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn.
Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của
Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa
Quản Lý Tài Nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo Th.s.Nguyễn Huy
Trung em đã tiến hành nguyên cứu đề tài: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa
lý (GIS) xây dựng cơ cở dữ liệu giá đất trên địa bàn thị trấn Lộc Bình,
huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2014-2015” nhằm góp phần từng
bước hoàn thiện công tác xác định giá đất trên toàn địa bàn thị trấn Lộc Bình,
huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn trong những năm tiếp theo.


3

1.2 Mục tiêu của đề tài
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Xây dựng cơ sở dữ liệu tra cứu giá đất phục vụ công tác xác định và
quản lý giá đất trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn
phục vụ hiệu quả công tác quản lý đất đai.

1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo quy định của nhà nước, bao gồm cơ
sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính trên địa bàn thị trấn Lộc Bình.
- Nghiên cứu khả năng ứng dụng thực tế của cở sở dữ liệu giá đất trong
công tác quản lý đất đai tại thị trấn Lộc Bình: Phân tích biến động giá đất qua
các năm, hiện trạng giá đất từng năm, khả năng ứng dụng trong thu thuế đất.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp trong xây
dựng, khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu giá đất.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Giúp sinh viên hoàn thiện hơn các kiến thức đã học để đưa ra
thực tiễn.
- Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian học hỏi, tiếp xúc với thực tế
hiểu hơn về ứng dụng GIS trong đánh giá thực trạng biến động giá đất ở, tại
địa điểm thực tập trước khi ra trường.
1.3.2.Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong
công tác ứng dụng GIS xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí
đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
- Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều
kiện của sự biến động giá đất.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở pháp lý
2.1.1. Các văn bản ban hành
Ngày 15 tháng 5 năm 2014, Chính phủ ban hành nghị định số

44/2014/NĐ-CP quy định quy định về giá đất.
Nghị định này quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác
định giá đất.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất có
hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 và thay thế các Nghị
định sau:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Bãi bỏ nội dung về giá đất quy định tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định số
189/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm 2011 của Chính
phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần.
2.1.2. Quy định về ban hành giá đất
- Căn cứ Luật Đất đai ngày 1 tháng 7 năm 2013.
- Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất.
- Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.
- Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất.


5

- Căn cứ Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BTC ngày 04
tháng 04 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng
dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc
thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương.
2.2 Cơ sở khoa học

2.2.1. Tổng quan về giá đất
2.2.1.1.Khái niệm về giá đất
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào thuộc
tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông
thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng
của các yếu tố và phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến
thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để
định giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với
một quyền đất đai nào đó [3].
2.2.1.2. Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam
Việt Nam hay sử dụng các phương pháp sau để định giá đất:
Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích
đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác
định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời
điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại


6

Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất
trên địa bàn.
Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay
phương pháp tính ngược.
Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để

định giá trong những trường hợp sau:
- Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường
học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các
tài sản ít có chứng cứ thị trường.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm.
- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu.
Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của
bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị
trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản
để từ đó dự báo cho các bất động sản khác [3].
- Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động
sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất
động sản dễ dàng được điều tra.
- Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy
đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được thực tế.
2.2.1.3. Nguyên tắc xác định giá đất
Giá đất được hình thành trong 03 trường hợp sau:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.


7

Theo quy định tại khoản 1 điều 56 luật đất đai thì giá đất được xác định
theo 3 nguyên tắc sau:
+ Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng

quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau.
2.2.1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.2.1.4.1. Nhân tố thông thường
a) Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp
của Nhà nước đến giá cả đất [5].
b) Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất
của kinh tế, xã hội.
c) Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn
đối với giá đất.
d) Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất
là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
e) Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng
quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của
mỗi quốc gia [5].
2.2.1.4.2. Nhân tố khu vực


8

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo
ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó [5].
a) Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí
kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao

gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương
nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ
ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố
hoặc các loại đất.
b) Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá
đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương
thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình
hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới
giao thông...
c) Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới
giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ.
d) Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá
đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm
các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió,
không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn.
e) Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng
tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng,
những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực [5].


9

2.2.1.4.3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản
thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.
a) Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử
dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả
năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
b) Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng

đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho
mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến
giá đất.
c) Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so
với mặt đường đều thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử
dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
d) Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật,
còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc.
đ) Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển
quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
e) Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến
giá đất là: hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện, điện
thoại, internet...
f) Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là
nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc,
mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...
g)Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách
bao xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa.


10

h) Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử
dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.
2.2.2. Hệ thống thông tin địa lý (GIS)
2.2.2.1. Khái niệm hệ thống thông tin địa lý
Hệ thống thông tin địa lý (Geographic information System, GIS) được
định nghĩa như là một hệ thống thông tin mà nó sử dụng dữ liệu đầu vào, các
thao tác phân tích, cơ sở dữ liệu đầu ra liên quan về mặt địa lý không gian,
nhằm hỗ trợ việc thu nhận, lưu trữ, quản lý, xử lý, phân tích và hiển thị các

thông tin không gian từ thế giới thực để giải quyết các vấn đề tổng hợp thông
tin cho các mục đích của con người đặt ra, chẳng hạn như: Để hỗ trợ việc ra
quyết định cho việc quy hoạch và quản lý sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên,
môi trường, giao thông, dễ dàng trong việc quy hoạch phát triển đô thị và
những việc lưu trữ hành chính .
Sơ đồ khái niệm về một hệ thống thông tin địa lý được thể hiện như
sau:
Người sử dụng

GIS
Phần mềm + cơ sở dữ liệu

Thế giới thực

2.2.2.2. Cấu trúc cơ sở dữ liệu trong GIS
Một cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin địa lý có thể chia ra làm 2 loại
cơ bản: Số liệu không gian và phi không gian. Mỗi loại có những đặc trưng
riêng và chúng khác nhau về yêu cầu và lưu giữ số liệu, hiệu quả, xử lý và
hiển thị.
Số liệu không gian: là những mô tả của hình ảnh bản đồ số, chúng bao
gồm toạ độ, quy luật, các ký hiệu dùng để xác định một hình ảnh bản đồ cụ
thể trên từng bản đồ. Hệ thống thông tin địa lý dùng các số liệu không gian để
tạo ra một bản đồ hay hình ảnh bản đồ trên giấy thông qua thiết bị ngoại vi.


11

Số liệu phi không gian: là những diễn tả đặc tính, số lượng, mối quan
hệ của các hình ảnh bản đồ với vị trí địa lý của chúng. Các số liệu phi không
gian được gọi là dữ liệu thuộc tính, chúng liên quan đến vị trí địa lý hoặc các

đối tượng không gian và liên kết chặt chẽ với chúng trong hệ thống thông tin
địa lý thông qua một cơ chế thống nhất chung.
2.2.3. Các phần mềm tin học đƣợc sử dụng xây dựng CSDL giá đất
2.2.3.1. Phần mềm Microstation Geographics
Microstation GeoGraphic là một phần mềm hệ thống thông tin địa lý,
với đầy đủ tính năng thu nhận dữ liệu, quản lý, phân tích, tìm kiếm và hiển thị,
các dữ liệu không gian và các dữ liệu thuộc tính có liên quan trong một dự án
GIS. Hơn nữa Microstation GeoGraphics còn cung cấp bộ công cụ quản lý các
thông tin địa lý ở những dạng dữ liệu khác nhau như Raster, Vector, hay dạng
bảng. MicroStation Geographics bao gồm các chức năng chính sau đây:
- Thiết kế các đối tượng cơ sở (Feature-base Design)
- Xây dựng các đối tượng hình học (Construction of geometric objects)
- Tạo lập Topology và phân tích dữ liệu không gian (Topology and
Spatial Analysis)
- Cung cấp công cụ quản lý cơ sở dữ liệu (Database Tools)
- Thành lập bản đồ chuyên đề và các chú giải (Thematic Mapping and
Annotation)
- Quản lý bản đồ (Map Management)
- Tương thích với hệ Module GIS Environment (MGE compatibility)
Với ngôn ngữ phát triển MDL (MicroStation Development Language),
Microstation Geographics còn cung cấp cho những nhà phát triển phần mềm
và người sử dụng các công cụ mềm dẻo trong việc mở rộng các chức năng
của GIS.
- MicroStation Geographics Projects


12

MicroStation Geographics tổ chức cơ sở dữ liệu bản đồ trong các dự án
(Projects). Dự án là sự lựa chọn các đối tượng đặc trưng (Features), nhóm loại

đối tượng (Categories), các loại bản đồ (Maps) và các thuộc tính khác được
định nghĩa trong khi tổ chức các thông tin địa lý. Các thành phần chính trong
một dự án của MicroStation Geographics bao gồm:
- Phân nhóm đối tượng (Category)
- Phân lớp đối tượng (Feature)
- Các lệnh thao tác xử lý (Command)
- Các loại bản đồ (Maps)
- Các bảng hệ thống (Systems Tables)
- Thuộc tính dùng cho chuyên đề (User Attribute Tables)
- Liên kết các chỉ số bản đồ (Join CatalogMap index shapes).
2.2.3.2. Phần mềm Mapinfo
Mapinfo là một phần mềm khá hữu hiệu để tạo ra và quản lí cơ sở dữ
liệu địa lí vừa và nhỏ trên máy tính cá nhân. Phần mềm Mapinfo có thể thực
hiện xây dựng một hệ thống thông tin địa lí. Ngoài ra, Mapinfo là một phần
mềm tương đối gọn nhẹ và dễ sử dụng.
2.3.2.1. Các dữ liệu trong Mapinfo
Khi người dùng tạo ra các table trong Mapinfo, lưu cất các workspace,
nhập hoặc xuất dữ liệu. Mapinfo sẽ tạo ra rất nhiều các file với các phần mở
rộng khác nhau. Các file dữ liệu trong Mapinfo bao gồm:
- Tên file *.DAT: File dữ liệu dạng bảng tính cho một table format của
Mapinfo.
- Tên file *.MAP: Chứa thông tin địa lý mô tả các đối tượng trên bản đồ.
- Tên file *.TAB: Đây là các file chính cho các table của Mapinfo nó
được kết hợp với các file khác như.DAT, DBF…
- Tên file *.ID: File index cho các đối tượng đồ hoạ của Mapinfo (file *.DAT).


13

- Tên file *.DBF: File dữ liệu bảng tính format dBASE.

- Tên file *.MID: Format nhập/xuất dữ liệu dạng bảng của Mapinfo,
file *.MID kết hợp với file.MIF.
- Tên file.MIF: Format nhập/xuất cho các đối tượng đồ hoạ của
Mapinfo, file *.MIF kết hợp với file.MID.
- Tên file *.TXT: File bảng thuộc tính format ASCII.
- Tên file *.WKS: File thuộc tính format Lotus 1, 2, 3.
- Tên file *.WOR: File lưu Workspace trong Mapinfo.
2.3.2.2. Cách tổ chức thông tin trong Mapinfo
Các thông tin trong Mapinfo được tổ chức theo từng bảng, mỗi bảng là
một tập hợp các file về thông tin đồ hoạ chứa các bảng ghi dữ liệu mà hệ
thống tạo ra. Chỉ có thể truy cập vào các chức năng của phần mềm Mapinfo,
Table mà trong đó có chứa các tập tin sau đây:
+ Tập tin .tab chứa các thông tin mô tả cấu trúc dữ liệu, đó là các file ở
dạng văieăt nam bản mô tả khuôn dạng của file lưu trữ thông tin.
+ Tập tin .dat chứa các thông tin nguyên thuỷ, phần mở rộng của thông
tin này có thể là *wks, dbf, xls, … nếu chúng ta làm việc với thông tin nguyên
thuỷ là các số liệu từ Lotus 1 2 3, dbase/foxbase và excel.
+ Tập tin .map bao gồm các thông tin mô tả các đối tượng địa lý.
+ Tập tin .id bao gồm các thông tin về sự liên kết các đối tượng
với nhau.
+ Tập tin .ind chứa các thông tin về chỉ số đối tượng. Tập tin này chỉ có
khi trong cấu trúc của Table đã có ít nhất một trường dữ liệu đã được chọn
làm chỉ số khoá (index). Thông qua các thông tin của file này chúng ta có thể
thực hiện tìm kiếm thông tin thông qua một chỉ tiêu cho trước bằng chức năng
file của Mapinfo.


14

2.3. Cơ sở thực tiễn

2.3.1. Ứng dụng GIS ở Việt Nam
Có một số nghiên cứu liên quan đến đất đai như:
- Đề tài nghiên cứu về “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) trong
quản lý giá đất phường An Hòa quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ”. của tác
giả Lê Thanh Khả, Bộ môn Tài Trang 10 nguyên đất đai, Khoa Nông nghiệp
và Sinh học ứng dụng – Trường Đại Học Cần Thơ – năm 2010. Các đề tài
trên đều ứng dụng GIS trong công tác xác định giá đất trên nền ArcGIS hay
MapInfo đảm bảo việc liên kết dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ các
nguồn dữ liệu khác nhau, thành lập dễ dàng bản đồ vị trí thửa đất, bản đồ giá
đất, bản đồ khoanh vùng giá đất giúp cho người sử dụng có thể tra cứu, tìm
kiếm, tham khảo các thông tin giá đất một cách dễ dàng [6].
-“ Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ
thị trường bất động sản tại phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành
phố Đà Nẵng” của tác giả Th.s Nguyễn Văn Bình, Ks Lê Thị Hoài Phương –
Bộ môn công nghệ quản lý đất đai Khoa tài nguyên đất và môi trường Đại
học Nông Lâm Huế năm 2010 chủ yếu sử dụng phần mềm Mapinfo để xây
dựng cơ sở dữ liệu về giá đất theo vị trí phục vụ cho thị trường bất động sản
của phường Hoà Cường Bắc – thành phố Đà Nẵng là việc làm cần thiết. Kết
quả đạt được là đã thiết lập nên dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa
đất phục vụ cho thị trường bất động sản cũng như phục vụ cho việc tính toán
các khoản tài chính liên quan đến đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận
tiện và nhanh chóng [2].
- “Ứng dụng công nghệ viễn thám và Gis để xác định biến động đất đai
trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2003 – 2008”
của tác giả Lê Thị Thùy Vân. Đề tài đã trình bày được những hiểu biết cơ bản
về công nghệ viễn thám, hệ thống thông tin địa lý và ứng dụng của chúng đặc


15


biệt trong nghiên cứu biến động đất đai. Bằng phương pháp số và kỹ thuật
GIS đã giải đoán được ảnh viễn thám của hai năm 2003 và 2008, trên cơ sở
đó thành lập được hai bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ chính xác tương
ứng là 91,52 % và 98,35%, thành lập được bản đồ biến động đất giai đoạn
2003-2008 tỷ lệ 1/5.000 của phường Vĩnh Trại [8].
- Nghiên cứu của Lê Quang Trí- ĐH Cần Thơ: “Ứng dụng công nghệ
thông tin trong đánh giá đất đai tự nhiên và đánh giá thích nghi đa tiêu chí ở
huyện Càn Long, tỉnh Trà Vinh”. Nghiên cứu áp dụng phần mềm ALES kết
nối với GIS để đánh giá thích nghi đất đai tự nhiên và đánh giá đa tiêu chí
được thực hiện cho các kiểu sử dụng đất đai được đề xuất trên cơ sở các tiêu
chí về an ninh, lương thực, gia tăng lợi nhuận, hiệu quả xã hội và môi trường
bền vững. Sự kết nối giúp gia tăng hiệu quả các phương án trên cơ sở định
tính và định lượng. Từ đó đề xuất các kiểu đất đai sử dụng hiệu quả nhất [7].
2.3.2. Ứng dụng GIS trên thế giới
Trong Tạp chí Hóa học Ứng dụng và nghiên cứu nông nghiệp Vol. 7
2000-2001. Pp 104-111 “Áp dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) để quản lý
tài nguyên đất bền vững tại Nigeria” của tác giả BO Nuga. Một trong những
mục tiêu của việc đánh giá đất ở Nigeria là để tăng cường việc sử dụng và
quản lý bền vững tài nguyên đất. Thật không may, các phương pháp hiện tại
của đánh giá đất nông nghiệp ở Nigeria bị một số thiếu sót vốn có giới hạn
hữu dụng của họ như một công cụ để lập kế hoạch sử dụng đất có hiệu
quả. Do đó, là sự cần thiết cho sự phát triển và áp dụng các phương pháp tốt
hơn, lợi dụng những tiến bộ gần đây trong công nghệ thông tin ví dụ như hệ
thống thông tin địa lý (GIS). Bài viết này nhấn mạnh sự cần thiết của việc
tích hợp các hệ thống thông tin địa lý với các quy trình đánh giá đất đai, để
cải thiện chất lượng của các quyết định đất đai và sử dụng đất bền vững và
quản lý [13].


16


- “Một nghiên cứu của việc sử dụng dữ liệu viễn thám và GIS trong đất
Quản lý; Catalca khu vực” Tiến sĩ Nebiye MUSAOGLU, Tiến sĩ Şinasi
Kaya, Tiến sĩ Dursun Z. Seker và Tiến sĩ Cigdem Göksel, Thổ Nhĩ Kỳ. Số
liệu viễn thám có thể dễ dàng kết hợp với các nguồn thông tin địa lý được mã
hóa trong GIS. Điều này cho phép chồng chéo của nhiều lớp thông tin với
viễn thám dữ liệu GIS, và áp dụng một số hầu như không giới hạn các hình
thức phân tích dữ liệu. Dữ liệu trong GIS có thể được sử dụng để hỗ trợ trong
việc phân loại hình ảnh. Mặt khác, các dữ liệu che phủ đất được tạo ra bởi
một sự phân loại có thể được sử dụng trong các truy vấn tiếp theo và các thao
tác cơ sở dữ liệu GIS [14].


17

PHẦN 3
ĐỐI TƢỢNG NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về công nghệ GIS xây
dựng cơ sở dữ liệu trong xác định biến động giá đất đai.
3.1.2 Phạm vi nghiên cứu
- Địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình theo quy định của
nhà nước.
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
3.2.1. Thời gian nghiên cứu
- Từ ngày 17/8/2015 đến ngày 29/11/2015
3.2.2. Địa điểm nghiên cứu
- Phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện Lộc Bình
3.3. Nội dung nghiên cứu

3.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội thị trấn Lộc Bình
3.3.2. Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
- Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian
- Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính
3.3.3. Quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu giá đất tại thị trấn Lộc Bình
- Chương trình quản lý giá đất
- Thực hiện tra cứu giá đất
- Tìm kiếm theo giá đất
- Tra cứu theo vị trí không gian