TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

Lời cảm ơn !
   
Lời đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Cô Nguyễn Thị Hạnh Tâm, GV đã
hướng dẫn chúng em làm thiết kế môn hoc Lập và Thẩm định DA đầu tư. Vì đây là
TKMH đầu tiên và nó sẽ liên quan mật thiết đến công viêc sau này của chúng em, nên em
rất cám ơn Cô đã tận tình hướng dẫn. Đây là một môn học rất thú vị và thực tế, nội dung
hướng dẫn chúng em về việc lập và thẩm định một dự án đầu tư xây dựng cũng như các
dự án khác.
Nhận thấy được tầm quan trọng cũng như sự cần thiết của TKMH cho công việc sau này
của mình, môt lần nữa em xin cám ơn tất cả Thầy Cô cũng như các bạn lớp KX08 đã
giúp đỡ em trong suôt quá trình thực hiện TKMH Lập và Thẩm định dự án đầu tư
Chân thành !

SVTH Phạm Hữu Trung

1|Page


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

MỤC LỤC
Chương 1 :Giới thiệu khái quát DA chung cư CATALEYA………………………….…3
1.1 Căn cứ pháp lý của dự án……………………………………………………………3

1.2 Sự cần thiết đầu tư dự án…………………………………………….………………4
1.3 Giới thiệu về dự án chung cư Cataleya………………………………………..……..8
Chương 2 : Lập TMĐT & Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư XD…11
2.1 Lập tổng mức đầu tư xây dựng……………………………………………………....11
2.2 Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư xây dựng…………………………………....12
Chương 3 : Lập các bảng tính tài chính…………………………………………………..14
3.1 Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm………………………………………………14
3.2 Lập bảng kế hoạch vay và trả lãi vay…………………………………………….…..18
3.3 Lập bảng khấu hao…………………………………………………………..………22
3.4 Lập bảng chi phí sản xuất, chi phí bán hàng và sản xuất……………….…………….22
3.5 Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án…………………………………………..23
Chương 4 : Đánh giá hiệu quả đầu tư dự án……………………………………………...24
4.1 Xác định cơ cấu nguồn vốn dự kiến và chi phí sử dụng vốn…………………………24
4.2 Xác định suất chiếc khấu của DA……………………………………………...…….24
4.3 Lập bảng ngân lưu DA…………………………………………………………...….26
4.4 Xác định các chỉ tiêu NPV, IRR, Thv, B/C………………………………………….26
4.5 Lập bảng tổng hợp so sánh…………………27
4.6 Lập bảng đánh giá độ nhạy của dự án đầu tư xây dựng……………………………...28
4.7 Kết luận và kiến nghị………………………………………………………………..31
Chương 5 : Phụ lục bảng tính……………………………………………………..………32

SVTH Phạm Hữu Trung

2|Page


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh


CHƯƠNG I
GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN
1.1 CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN
Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khóa XI, kỳ họp
thứ 4;
Căn cứ Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội khóa XI, kỳ họp
thứ 8;
Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/04/2007 hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành
thuộc nguồn vốn Nhà nước;
Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/04/2004 của Bộ Tài chính về việc ban hành quy
tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt;
Nghị định 85/2009 NĐ-CP ngày 21/10/2009 của Chính Phủ ban hành về hướng dẫn thi
hành Luật đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật Xây Dựng;
Nghị định số 112/2009/ NĐ-CP ngày 14/12/2009 của chính phủ về quản lý dự chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
Nghị định 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý đầu tư xây dựng
công trình;
Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn lập
và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Thông tư 11/2005/TT-BXD ngày 14/07/2005 của Bộ Xây dựng về việc Hướng dẫn kiểm
tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng;
Thông tư 109/2000/TT-BTC ngày 13/11/2000 của Bộ Tài chính về việc Hướng dẫn chế độ
thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư;
Quyết định 957/BXD-09 ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố Định mức
chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;
Công văn số 3144/SQHKT-QHKV1 về việc xây dựng công trình nhà ở kết hợp thương
mại tại địa điểm 262/20 đường Lạc Long Quân Phường 10 Quận 11;
quy hoạch kiến trúc tại địa điểm số 262/20 đường Lạc Long Quân, phường 10, quận 11;
SVTH Phạm Hữu Trung


3|Page


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

1.2 SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN
Vài năm trở lại đây, tốc độ gia tăng dân số, quá trình đô thị hóa của Việt Nam tăng lên
đáng kể, làm cho việc giải quyết chỗ ở ngày càng khó khăn hơn. Hiện có khoảng 70% số
người trẻ ở các đô thị Việt Nam, đa số là công chức, thích mua những căn hộ nên nhu cầu
về nhà ở trong tương lai sẽ tăng mạnh. Lý do chủ yếu là hợp nhu cầu, môi trường sống
trong lành, tính an ninh cao và cũng có đầy đủ các tiện ích… Ngoài ra, do cuộc sống,
công việc bận rộn nên nhiều bạn trẻ muốn chọn căn hộ để mọi công việc vặt trong gia
đình có thể “khoán” cho dịch vụ, từ đó có thể toàn tâm, toàn ý lo phát triển sự nghiệp.
Với những tiện ích này, chung cư thật sự là một mô hình khu phức hợp rất hiện đại, đó
không chỉ là mơ ước của những người thành đạt, sành điệu mà còn là xu hướng không thể
cưỡng lại trong tương lai không xa, khi kinh tế ngày càng phát triển và thu nhập cũng như
nhu cầu của người dân ngày càng được nâng cao. Một căn nhà với đầy đủ tiện nghi là
điều thiết yếu để mang đến một cuộc sống hoàn hảo. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến
tình trạng thiếu hụt nhà ở ở Việt nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
Trong quá trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh luôn giữ vai trò là một
trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ của cả nước, là hạt nhân của vùng kinh
tế trọng điểm phía Nam, một trong ba vùng kinh tế trọng điểm lớn nhất nước và cũng là
vùng động lực cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội ở địa bàn Nam Bộ và cả nước.
Đây là đô thị cực lớn, có tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu đầu tư trong và ngoài nước đang
tăng mạnh. Điều này bộc lộ những khiếm khuyết, những mặt yếu kém về cơ sở hạ tầng,
cụ thể là chỗ ở và diện tích cho thuê làm trung tâm thương mại trên địa bàn thành phố

ngày càng trở nên khan hiếm, chất lượng dịch vụ chưa đạt yêu cầu.
Theo tính toán đã được chính phủ chấp nhận, dân số thành phố Hồ Chí Minh năm
2012 khoảng 9,5 triệu người và sẽ lên đến 10 triệu người sau năm 2020, đưa vào hàng
các đô thị cực lớn trong khu vực cả về quy mô và tính chất. Đây vừa là cơ hội nhưng
cũng là thách thức rất lớn đối với chính quyền thành phố trong việc đảm bảo cho thành
phố phát triển một cách hài hòa và bền vững. Cũng như các đô thị lớn khác, cuộc sống
trong nội thành thành phố Hồ Chí Minh ngày càng trở nên chật chội và ngột ngạt khi
SVTH Phạm Hữu Trung

4|Page


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

lượng dân cư đổ vào quá đông trong lúc diện tích đất xây dựng vẫn không thay đổi đã
dẫn tới những hậu quả nghiêm trọng quá tải về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, ô nhiễm môi
trường, ô nhiễm tiếng ồn…và đặc biệt là vấn đề thiếu nhà ngày càng trầm trọng ảnh
hưởng đáng kể đến chất lượng sống của cư dân trong vùng.
Trước tình hình đó, cần thiết phải có biện pháp khắc phục, một mặt hạn chế sự gia
tăng dân số, một mặt tái bố trí lại dân cư sao cho hợp lý, đi đôi với việc cải tạo, xây dựng
hệ thống kỹ thuật đáp ứng nhu cầu về chỗ ở và diện tích cho thuê làm trung tâm thương
mại hiện nay. Đây là một trong những nhân tố quyết định nhằm tạo điều kiện cho thành
phố phát triển nhanh, hiện đại và đồng bộ hơn.
Nhằm đáp ứng nhu cầu trên, hình thành các khu chung cư, các loại hình công trình
công cộng và hạ tầng xã hội nhằm phục vụ cho nhu cầu sống và làm việc, đồng bộ về cơ
sở hạ tầng, đáp ứng được những tiêu chuẩn sống của một thành phố trẻ như: nhà cửa
khang trang, văn minh, giao thông thuận tiện, thông tin thích hợp, môi trường xanh, sạch,

văn minh nơi công cộng, thúc đẩy kinh tế quận 11 nói riêng và của thành phố nói chung
phát triển là thật sự cần thiết.
Quận Tân Phú là một quận của Thành phố Hồ Chí Minh. Quận giáp với Quận Tân
Bình ở phía Đông, Quận Bình Tân ở phía Tây, Quận 6 và 11 ở phía Nam, và Quận 12 ở
phía Bắc.
Dân số của quận Tân Phú tính đến ngày 1/4/2009 là 397.635 người.
Quận Tân Phú phân chia thành 11 đơn vị hành chính trực thuộc gồm các phường:


Tân Sơn Nhì



Tây Thạnh



Sơn Kỳ



Tân Quý



Tân Thành



Phú Thọ Hòa




Phú Thạnh



Phú Trung

SVTH Phạm Hữu Trung

5|Page


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm


Hòa Thạnh



Hiệp Tân

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

Quận Tân phú là quận nội thành mới được thành lập của Thành Phố Hồ Chí Minh,
Đông giáp quận Tân Bình, ranh giới là đường Trường Chinh và Âu Cơ. Tây giáp quận
Bình Tân ngăn cách bởi đường Bình Long và Kinh 19 tháng 5. Nam giáp các quận 6,
quận 11. Bắc giáp quận 12.

Trước 2003, quận Tân Phú là phần đất phía Tây của quận Bình Tân. Quận được thành
lập vào nhày 1-12-2003, Theo Nghị định số 130/2003/NĐ-CP ngày 05-11-2003 của
Chính Phủ
Theo thông tin từ wedsite quận, năm 2007, giá trị sản xuất Công nghiệp toàn quận
thực hiện 4.404,31 tỷ đồng, so với cùng ký năm 2006 tăng 25,58%. Doanh thu Thương
mại – dịch vụ đạt 9.946,11 tỷ đồng, tăng 29,04% so cùng kỳ năm 2006 (chưa loại trừ yếu
tố biến động giá). Thuế công thương nghiệp 210,4 tỷ đạt 91,48% kế hoạch tăng 31,17%
so với cùng kỳ.
Đến nay trên địa bàn quận đã hình thành đầu tư xây dựng các trung tâm thương mại –
siêu thị Co.op Mart Thắng Lợi, Co.op Mart Vikamex, trung tâm thương mại Hồng Bảo
Minh phường Phú Thạnh và đang triển khai xây dựng 5 chung cư cao tầng kết hợp với
kinh doanh Thương mại – Dịch vụ dự kiến đưa vào sử dụng đầu năm 2008.
Quận đã hoàn chỉnh quy hoạch chi tiết một số cụm kinh tế trọng điểm như tam giác
Luỹ Bán Bích, tam giác Hiệp Tân, khu phức hợp Sơn Kỳ, khu cao ốc kết hợp Thương
mại - Dịch vụ Tân Thới Hòa, các quy hoạch này đang chờ thành phố phê duyệt để triển
khai thực hiện. Quận cũng đã hoàn thành việc quy hoạch tuyến đường chuyên doanh tại
phường Phú Thọ Hoà.
Song song với việc gia nhập WTO vào năm 2007, nền kinh tế của Việt nam đang từng
bước hòa nhập với nền kinh tế thế giới. Mở cửa về chính sách đầu tư, ổn định về chính
trị, đa dạng về văn hóa đã làm Việt nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng
có nhiều tiềm năng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

SVTH Phạm Hữu Trung

6|Page


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm


GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

Để giải quyết nhu cầu thiết thực và nâng cao đời sống cho cán bộ công nhân viên của
Công ty cổ phần Xây Dựng Thương Mại Phạm Lê và người dân có nhu cầu về nhà ở,
giảm bớt gánh nặng về nhà ở cho chính quyền thành phố. Đồng thời hình thành những
khu chung cư đạt tiêu chuẩn và có cảnh quan đẹp, tạo cơ sở hạ tầng cho thành phố nói
chung và quận Tân Phú nói riêng, Công ty cổ phần Xây Dựng Thương Mại Phạm Lê xây
dựng “Chung cư Cataleya” là hết sức phù hợp với định hướng phát triển không gian đô
thị Quận Tân Phú là quận nội thành với chức năng dân dụng, thương mại – dịch vụ đang
thực hiện mục tiêu tổng quát tạo bước chuyển biến nhanh mạnh mẽ trong đầu tư hạ tầng
kỹ thuật gắn với phát triển đô thị, làm nền tảng thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, huy động
các nguồn vốn đầu tư và đẩy mạnh thực hiện xã hội hóa trên các lĩnh vực.
Với phương hướng “năm văn minh đô thị” quận Tân Phú mong muốn đem đến những
trải nghiệm hiện đại, bắt kịp thời cuộc và người dân cũng được tận hưởng mô hình an cư
thế hệ mới.
Xây dựng khu dân cư kết hợp khu thương mại hoàn chỉnh hiện đại, góp phần đưa
quận Tân Phú đi theo hướng phát triển mới hiện đại hơn, năng động hơn trong vai trò là
cửa ngõ quan trọng của thành phố.
Dự án thực hiện sẽ là kênh huy động các nguồn vốn, nguồn lực tập trung vào sự
nghiệp phát triển kinh tế nói chung và việc đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở nói riêng.
Dự án triển khai thực hiện sẽ tạo thêm việc làm cho người lao động, ngân sách thu
được các khoản tiền sử dụng đất, thuế của các ban ngành, thu nhập cho các đơn vị tham
gia dự án cùng các đơn vị hoạt động kinh doanh khi dự án hoàn tất.
Vì vậy, trước sự phát triển nhanh và mạnh của loại hình kinh doanh trung tâm thương
mại và căn hộ của cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, việc đầu tư
xây dựng Chung cư Cataleya là hoàn toàn đúng đắn và kịp thời; vừa phù hợp với định
hướng phát triển của Công ty, đồng thời tăng thêm vẻ mỹ quan đô thị làm thay đổi bộ mặt
thành phố.

SVTH Phạm Hữu Trung


7|Page


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

Dự án sẽ phát triển theo đúng theo định hướng quy hoạch của quận Tân Phú theo đồ
án quy hoạch chi tiết 1/2000 tránh tình trạng xây dựng nhà bất hợp pháp, góp phần giải
quyết tình trạng thiếu nhà ở hiện nay ở thành phố Hồ Chí Minh.

1.3 GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN CHUNG CƯ CATALEYA
1.3.1 Vị trí trắc địa
Toạ lạc tại số 787 Lũy Bán Bích, Q.Tân Phú. Nằm trong tổng thể quy hoạch trung tâm văn
hóa, hành chính của Q.Tân Phú.
1.3.2 Liên kết vùng
- Đối diện UBND Quận Tân Phú
- Đối diện siêu thị Coop – Mart
- Cách chợ Tân Hương 1,5 km
- Cách bệnh viện Quận Tân Phú 800m
-

Công viên văn hóa Đầm Sen: 2 km

-

Cụm nhà thi đấu Phú Thọ, Siêu thị Lotte Mark,…4km


-

Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất khoảng 6 km

SVTH Phạm Hữu Trung

8|Page


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

1.3.3 Quy mô dự án chung cư Cataleya
-

Chung cư Cataleya bao gồm 5 tầng nổi và 1 tầng hầm.

-

Từ tầng 2 – 5 mỗi tầng bao gồm 8 căn hộ gồm : 2 căn hộ loại D, 2 căn loại C, 2
căn loại B và 2 căn loại A.

-

Tầng hầm rộng rãi đáp ứng đầy đủ nhu cầu của cư dân trong căn hộ

-


Diện tích khu đất là 1200 m2

-

Diện tích chiếm đất công trình là 1000 m2 Mật độ sử dụng đất công trình là 83% (
bằng tỷ lệ diện tích đất xây dựng và diện tích khu đất)

-

Hệ số sử dụng đất công trình là 5 ( bằng tỷ lệ giữa tổng sàn xây dựng (trừ hầm) và
diện tích khu đất )

-

Tổng diện tích sàn xây dựng ( trừ hầm ) 6000
Hạng mục

SVTH Phạm Hữu Trung

Diện tích (m2)

Tỷ lệ %
9|Page


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm
Diện tích khu đất
Diện tích xây dựng
Tầng hầm

Tầng 1
Tầng 2 – tầng 5
Tầng sân thượng
Tổng diện tích sàn ( trừ hầm)

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

1200 m2
1000 m2
1000 m2
1000 m2
4000 m2
1000 m2
6000 m2

100
80
Để xe
Khu TM-DV
Khối căn hộ

Quy mô căn hộ
Loại Căn hộ
A
B
C
D

Diện tích (M2)
150 m2

125 m2
100 m2
75 m2

Số lượng
8
8
8
8
32

Số người/hộ
6
5
4
4

Tổng số người
48
40
32
32
152

Cơ cấu căn hộ
Nguyên tắc chính trong việc cơ cấu tổ chức căn hộ trên từng sàn là việc đảm bảo vị trí
thuận lợi, đảm bảo yêu cầu thoát hiểm, tạo dựng không gian tương đối biệt lập cho từng
căn hộ. Ngoài việc đảm bảo các chức năng hoạt động cho từng căn hộ, từng loại căn hộ,
các phòng chức năng trong căn hộ với quan điểm chính là ưu tiên về hướng nhìn, ánh
sáng, thông gió.


Loại
Căn hộ
A
B
C
D

Số tầng
Tầng 2 – tầng 5
Tầng 2 – tầng 5
Tầng 2 – tầng 5
Tầng 2 – tầng 5
Tổng cộng

SVTH Phạm Hữu Trung

Số căn /1

Tổng số

tầng

căn

2 căn / tầng
2 căn/ tầng
2 căn/ tầng
2 căn/ tầng


8
8
8
8
32

Diện tích căn hộ
Diện tích
Tổng diện tích
m2/căn
150 m2
1200 m2
125 m2
1000 m2
100 m2
800 m2
75 m2
600 m2
3600 m2

10 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

CHƯƠNG 2 : LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ & KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

2.1 Lập tổng mức đầu tư xây dựng công trình
2.1.1 Cơ sở xác định chi phí đầu tư
 Nghị định số 112/2009/ NĐ-CP ngày 14/12/2009 của chính phủ về quản lý dự chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
 Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 Hướng dẫn lập và QL CPĐTXD
 Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập
và chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình.
 Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách
nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho
công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực
đô thị;
 Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 về việc ban hành Định mức chi phí quản
lí dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.

SVTH Phạm Hữu Trung

11 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

 Quyết định 295/QĐ-BXD ngày 22/3/2011Suất vốn đầu tư xây dựng công trình
 Quyết định 33/QĐ-BTC ĐM chi phí thẩm tra

2.1.2 Tổng hợp chi phí đầu tư cho toàn dự án
Căn cứ vào thiết kế dự án, tổng chi phí đầu tư xây dựng chung cư Cataleya như sau:
Đv ngàn

đồng

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CATALEYA

STT

KHOẢN MỤC CHI PHÍ

CÁCH TÍNH

CHI PHÍ
TRƯỚC
THUẾ

THUẾ
GTGT 10%

CHI PHÍ
SAU THUẾ

1

Chi phí xây dựng

QĐ 295/BXD

34479600

3447960


37927560

2

Chi phí thiết bị

QĐ 295/BXD

3610800

361080

3971880

3

Chi phí quản lý dự án

QĐ 957/BXD

697016

69701,6

766717,6

4

Chi phí tư vấn ĐTXD


QĐ 957/BXD

1548346

154834,6

1703180,6

5

Chi phí khác

QĐ 33/2004 BTC

226639

22663,9

249302,9

6

Chi phí dự phòng

TT 04/2010 BXD

13280200

1328020


14608220

5%*(Gxd+Gtb+
Gql+Gtv+Gk)

2028120

202812

2230932

Dự phòng do khối lượng
phát sinh

SVTH Phạm Hữu Trung

12 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

Dự phòng do yếu tố
trượt giá
7

11252080


Chi phí đất

1125208

12.000.000

12377288
12000000

Tổng mức đầu tư chưa lãi vay

65.842.601

5384260,1

71226861,1

Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng

2.450.514

0

2.450.514

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

68.293.115

5384260,1


73.677.375

2.1.3. Chi tiết chi phí đầu tư xây dựng
( Xem phụ lục 2.1.3)

2.2 Lập bảng kế hoạch sử dụng vốn đầu tư công trình
- Căn cứ vào tiến độ dự kiến thực hiện dự án, ta sẽ xác định được chi phí tương ứng.
- Dự kiến dự án sẽ đi vào khai thác, kinh doanh vào đầu năm 2014.
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ THEO NĂM
Đv nghìn đồng
STT

KHOẢN MỤC

THỜI GIAN XD

TỔNG CỘNG

2012

2013

11378268

26549292

37927560

0


3971880

3971880

1

Chi phí xây dựng

2

Chi phí thiết bị

3

Chi phí quản lý dự án

383358,8

383358,8

766717,6

4

Chi phí tư vấn ĐTXD

1000572,1

702608,5


1703180,6

5

Chi phí khác

88409,2

160893,7

249302,9

6

Chi phí dự phòng

4382466

10225754

14608220

SVTH Phạm Hữu Trung

13 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

7

Chi phí đất

Tổng mức đầu tư trước thuế
Tổng mức đầu tư sau thuế

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

12000000

0

12000000

27666431

38176170

65842601

29233074,1

41993787

71226861,1

0

2450514


29233074,1

44444301

Chi phí lãi vay trong thời gian XD
Tổng mức đầu tư có lãi vay

73677375,1

2.2.1 Chi tiết cơ cấu vốn đầu tư
(Xem phụ lục 2.2.1)
2.2.2 Chi tiết kế hoạch phân bổ vốn đầu tư
(Xem phụ lục 2.2.2)
CHƯƠNG 3 : LẬP CÁC BẢNG TÍNH TÀI CHÍNH
3.1 Lập bảng dự kiến doanh thu hàng năm
* Đối với căn hộ :
Căn hộ dự kiến bán trong 3 năm và mua theo hình thức góp vốn trong thời gian xây
dựng.
* Đối với mặt bằng cho thuê:
Cho thuê mặt bằng tầng 1 khu thương mại, dịch vụ với hình thức thanh toán trả theo mỗi
quý hoặc mỗi năm.
* Đối với tầng hầm và tầng lửng:
Thầu khoán tầng hầm và lửng gởi xe với hình thức thanh toán trả theo mỗi quý hoặc mỗi
năm.
3.1.1 Phương án bán căn hộ
SỐ LƯỢNG CĂN HỘ CỤ THỂ
STT

Loại

căn hộ

Phân bố

SVTH Phạm Hữu Trung

Số căn/
tầng

Tổng
số căn

D/tích căn hộ

14 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

1

A

2

B

3


C

4

D

Tầng 2 – tầng 5
Tầng 2 – tầng 5
Tầng 2 – tầng 5
Tầng 2 – tầng 5

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

D/tích
m2/căn

Tổng
diện tích

2

8

150

1200

2

8


125

1000

2

8

100

800

2

8

75

600

TỔNG CỘNG

32

3600

Xác định giá bán
Giá bán của chung cư được xây dựng theo mức trung bình so với một số chung cư
khu vực tương tự trong nội thành để đảm bảo khả năng tiêu thụ và hiệu quả dự án. Căn cứ

tình hình hiện nay, giá căn hộ một số chung cư nội thành như sau:

Vị trí

Diện tích
(m2)

Giá bán (triệu
đồng/m2)

Chung cư Bình Minh

Q.Tân Phú

80-140

19

Chung cư Lũy Bán Bích

Q.Tân Phú

75-172

17 - 22

Chung cư Tân Kỳ
Chung cư Thuận Việt

Q.Tân Phú

Q.Tân Phú

60
77-155

16
26-24

The Everrich

Q.Tân Phú

160

25

Q.2

95-122

28 - 29,8

Q.Tân Bình

50-74,5

20,1-18,5

NewTown
Nguyễn Văn Đậu


Q.4
Q.Phú Nhuận

98
95

27,8
27

Chung cư Miếu Nổi

Q.Bình Thạnh

54

25,7

Chung cư

Thảo Điền Pearl
The Hamona

SVTH Phạm Hữu Trung

15 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

Chung cư Lê Hồng Phong

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

Q.10

80

18

Nhận xét:
Qua phân tích so sánh với các chung cư về các tiêu chí bán, xây dựng, vị thế và khả
năng tiếp thị cho thấy căn hộ của dự án chung cư Catalaya có giá thích hợp là 18
triệu/m2, cao hơn một ít so với chung cư Lũy Bán Bích và chưng cư Tân Kỳ. Đặc điểm
này là do lợi thế thương mại và dân cư của dự án cũng như tiêu chuẩn xây dựng cao cấp
hơn 20% so với các chung cư khác.
Xét về tổng quát việc đưa ra mức giá vào quý 4/ 2012 là 18 triệu/m2 là mức giá có
khả năng cạnh tranh, đảm bảo khả năng tiêu thụ trong thời gian từ 2-3 năm. Dự kiến các
quý tiếp theo mỗi quý tăng 4%.

Diện tích và tiến độ bán căn hộ
Căn hộ dự kiến bán 40% từ quý 2 năm thứ 1 đến quý 4 năm thứ 2 và 60% còn lại khi
công trình hoàn thành mua theo hình thức góp vốn trong thời gian xây dựng.
TIẾN ĐỘ BÁN CĂN HỘ

NỘI DUNG

NĂM 2012
QUÝ 3


NĂM 2013

NĂM 2014

QUÝ 4

QUÝ 1

QUÝ 2

QUÝ 3

QUÝ 4

Tiến độ bán

10%

10%

10%

10%

20%

40%

Diện tích bán ( m2)


360

360

360

360

720

1440

Đơn giá bán( triệu đồng)

18

18,7

19,4

20,2

21

21,8

Hình thức góp vốn:
Tiến độ thu tiền căn cứ vào tiến độ xây dựng và bàn giao căn hộ, với thời gian xây
dựng trong 2 năm, thì tiến độ thu tiền dự kiến như sau:


SVTH Phạm Hữu Trung

16 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

- Lần 1: Sau khi thi công xong phần móng tiến hành ký hợp đồng: 10%
- Lần 2: Sau khi thi công xong phần tầng hầm : 10%
- Lần 3: Trong vòng 03 tháng, kể từ khi xong tầng hầm: 10%
- Lần 4: Trong vòng 06 tháng, kể từ khi xong tầng hầm: 10%
- Lần 5: Trong vòng 09 tháng, kể từ khi xong tầng hầm: 15%
- Lần 6: Trong vòng 12 tháng, kể từ khi xong tầng hầm: 15%
- Lần 7: Bàn giao căn hộ đưa vào sử dụng: 25%
- Lần 8: Bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà & sử dụng đất: 5%

TIẾN ĐỘ THU TIỀN

TiẾN ĐỘ THU TIỀN

NĂM 2012
QUÝ 3

KH quý 4 /2012
KH quý 1 /2013
KH quý 2 /2013


NĂM 2013

NĂM 2014

QUÝ 4

QUÝ 1

QUÝ 2

QUÝ 3

QUÝ 4

10%

15%

15%

25%

30%

5%

25%

15%


25%

30%

5%

40%

25%

30%

5%

65%

30%

5%

95%

5%

KH quý 3 /2013
KH quý 4 /2013
KH năm 2014

100%


Doanh thu bán căn hộ
Căn cứ vào tiến độ thu tiền ta có bảng doanh thu như sau:
SVTH Phạm Hữu Trung

17 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

DOANH THU CĂN HỘ
NĂM 2012

DOANH THU CĂN HỘ

QUÝ 3

KH quý 4 /2012

Đv: triệu đồng
NĂM 2013

NĂM 2014

QUÝ 4

QUÝ 1


QUÝ 2

QUÝ 3

QUÝ 4

648

1009,8

1047,6

1818

4536

1569,6

1683

1047,6

1818

4536

1569,6

2793,6


1818

4536

1569,6

4726,8

4536

1569,6

14364

1569,6

KH quý 1 /2013
KH quý 2 /2013
KH quý 3 /2013
KH quý 4 /2013
KH năm 2014

31392

TỔNG

648

2692,8


4888,8

10180,8

32508

39240

3.1.2 Đối với mặt bằng cho thuê
Cho thuê tầng 1: Khách hàng thuê mặt bằng tầng 1 làm khu thương mại - dịch vụ bán lẻ.
Xác định giá cho thuê:
Đối với mặt bằng bán lẻ, theo số liệu của Savill thị trường bán lẻ ở Tp.HCM đang có
khoảng 630.000m2 của 7 trung tâm thương mại, 19 trung tâm mua sắm, 7 khối đế bán lẻ,
59 siêu thị và 3 trung tâm bán sỉ.
Tình hình thị trường bán lẻ quý 4/ 2011
Loại hình bán lẻ
Trung tâm mua sắm
Trung tâm thương mại
Khối đế bán lẻ

Công suất thuê (%)
85
95
95

Giá thuê trung bình
(USD/m2/tháng)
75
70
80


(Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills Quý 4/2011)

SVTH Phạm Hữu Trung

18 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

Giá thuê trung bình toàn thị trường tăng 1% so với quý trước, đạt 75USD/m2/tháng.
Nguyên nhân chính là do các yếu tố kinh tế vĩ mô thay đổi.
Để đảm bảo nguồn thu dự án, giá cho thuê ước tính là 1 triệu đồng/m2/tháng, giá cho
thuê này dự kiến mỗi 2 năm tăng 10%. Ước tính công suất khai thác sử dụng là năm đầu
là 90%, năm thứ 2 là 95% và các năm tiếp theo đạt công suất ổn định là 100%.
3.1.3 Đối với tầng hầm và tầng lững cho thuê
 Xe đạp : 60 ngàn đồng/chiếc/tháng
 Xe 2 bánh: 120 ngàn đồng/chiếc/tháng
 Xe 4 bánh: 2 triệu đồng/chiếc/tháng

STT
1
2
3

Nội dung


Số lượng

Xe đạp
Xe 2 bánh
Xe 4 bánh

32
96
8

Đơn giá
nghìn/tháng
60
150
2.000

Tổng cộng

Đv: nghìn đồng
Thành
tiền
1.920
14.400
16.000
32.320

3.1.4 Phương thức tiếp thị
Hiện nay với áp lực cạnh tranh của các chung cư, mức cung đang cao hơn mức cầu
(những người có nhu cầu và đủ khả năng thanh toán). Do vậy bên cạnh chiến lược về giá
để tạo ưu thế cạnh tranh, thì việc xúc tiến bán hàng là rất quan trọng. Với kinh phí bán

hàng dự kiến trong dự án là 3,8% doanh thu, ước tính khoản 5 tỷ đồng đảm bảo ngân
sách cho việc thực hiện các biện pháp tiếp thị và bán hàng.
Dưới đây là một số phương pháp tiếp thị bán hàng, cụ thể như sau:
 Giai đoạn khởi động:
Cho các khách hàng biết các thông tin về chung cư với các hình ảnh sinh động bằng cách:
-

Đăng báo giới thiệu: Báo tuổi trẻ, báo thanh niên, sài gòn giải phóng…

-

Đưa thông tin lên website

-

Thiết kế và in Bourcher quảng cáo phát cho khách hàng

-

Phóng sự về cao ốc đăng 2 kỳ trên HTV

SVTH Phạm Hữu Trung

19 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh


 Giai đoạn bán hàng ban đầu:
-

Tổ chức ngày bán hàng: mời tất cả các khách hàng đăng ký tới ký hợp đồng, mời
các báo đài đưa tin, có quà tặng cho khách hàng tới tham dự…

-

Quảng cáo định kỳ trên báo : cho các khách hàng biết các thông tin về chung cư,
trao đổi với phòng kinh doanh…

3.2 Lập bảng kế hoạch vay và trả lãi vay
Xác định vốn vay ngân hàng
Dự kiến để đầu tư, chủ đầu tư sẽ vay một phần vốn ngân hàng, phần vốn này được xác
định là 26,17% tổng chi phí đầu tư.
Lãi vay
Tổng chi phí đầu tư
Nhu cầu vốn vay
Tiến độ vay trong thời gian xây dựng (tính từ
lần giải ngân đầu tiên)
Thời gian trả vốn gốc
Tổng thời gian trả lãi và vốn gốc

19%/năm
73.597.680.000 đồng
17.978.541.000 đồng
Quý 4/năm 1 đến Quý 3/năm 2
Quý 1 năm 3
1 năm 1 quý


Xác định chi phí lãi vay:

SVTH Phạm Hữu Trung

20 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

Để tiết kiệm chi phí lãi vay phát sinh, chủ đầu tư sẽ vay theo từng phân kỳ đầu tư của
dự án, do đó dự kiến lịch vay sẽ trải dài từ quý 4 năm thứ 1 đến quý 3 năm thứ 2 của dự
án. Năm thứ 3 là năm hoàn thành công trình và đưa vào khai thác.
Như vậy, trong hai năm đầu xây dựng Chủ đầu tư có khoản tiền tự có và vốn ứng
trước của khách hàng để trả lãi vay và chi phí xây dựng công trình. Chủ đầu tư có thể trả
hết nợ gốc và lãi cho ngân hàng trong năm thứ 3.
Chủ đầu tư nên ưu tiên sử dụng nguồn vốn thu từ khách hàng do bán căn hộ trong thời
gian xây dựng, đây là nguôn vốn mà chủ đầu tư không phải trã lãi, sau đó đến vốn chủ sở
hữu và cuối cùng là vốn vay nhằm hạn chế tối đã việc trã lãi vay do sử dụng vốn vay.

LỊCH VAY VÀ TRẢ LÃI VAY NGÂN HÀNG
Đv: nghìn đồng
THỜI GIAN

VAY
TRONG
KỲ


LÃI VAY

TRẢ NỢ
GỐC

TỔNG
TRẢ NỢ

Năm 2012
Quý 1
Quý 2
Quý 3
Quý 4

5.573.084

Năm 2013
SVTH Phạm Hữu Trung

21 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

Quý 1


5452288

264721

264721

Quý 2

4309648

523705

523705

Quý 3

2643521

728413

728413

853980

853980

Quý 4
Năm 2014
Quý 1


853980

Tổng cộng

17978541,1

17978541,1

3224799

18832521,1
21203340,1

(Xem phụ lục 3.2 Kế hoạch trả nợ ngân hàng)

3.3 Lập bảng khấu hao
Chi phí khấu hao
Công trình dự kiến được phân tích khai thác trong 10 năm (kể từ khi đưa vào sử dụng.
Do ngoài các căn hộ được bán đứt, còn tầng 1 được cho thuê làm khu thương mại-dịch
vụ. Do đó phần này sẽ được tính khấu hao đều trong 10 năm với giá trị khấu hao là
8.379.888.000 đồng, và giá trị thanh lý kết thúc 10 năm dự kiến khoảng 418.995.000
đồng.
KHẤU HAO

ST
T

KHOẢN MỤC

GÍA TRỊ


SVTH Phạm Hữu Trung

SỐ
NĂM
KH

Đv : Nghìn đồng
2014

2015

2016

---

2023

GTCL

22 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm
1
2

Chi phí XD cơ
bản

Chi phí máy
móc thiết bị
TỔNG CỘNG

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

446186,4

10

720624 720624 720624

2475458

10

79438

79438

79438

80006
2

80006
2

80006
2


2921644

---

720624 379276
119157

---

83978
1

379276

3.4 Lập bảng chi phí sản xuất, chi phí bán hàng và quản lý
3.4.1 Chi phí kinh doanh khối căn hộ
Để đảm bảo trong quá trình kinh doanh khối căn hộ đạt hiệu quả cao, dự kiến sẽ thuê
5 nhân viên bao gồm 1 người quản lý và a nhân viên bán hàng với mức lương như sau:
Nhân sự
-Khu căn hộ (năm 1 --> năm 3)
Quản lý chung
Nhân viên bán hàng
TỔNG
- Bảo hiểm + công đoàn
- CP bảo trì
- Thuế trước bạ

Số lượng
(người)


Lương(nghìn đồng/tháng)

1
4
5
Tính tăng lương 10%/năm
22%
Lương
2%
DT căn hộ
1%
DT căn hộ

7.000
5.000
27.000

3.4.2 Chi phí bảo trì
- Việc bảo trì tòa nhà được thực hiện theo chương VII ngị định 209/2004/NĐ-CP.
- Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và riêng được trích từ 2% tổng giá trị căn hộ bán
ra và do ban quản trị tòa nhà quản lý. Trong trường hợp kinh phí bảo trì không đủ thì huy
động từ đóng góp của các chủ sở hữu tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của từng
chủ sở hữu.

BẢNG DỰ TRÙ CHI PHÍ KINH DOANH
Đv : Nghìn đồng

SVTH Phạm Hữu Trung


23 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

Năm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

Marketing

Lương NV

BH + CĐ

Bảo trì

Thuế
trước
bạ

12960

6480

421200

Tổng


1

2012

6480

324000

71280

2

2013

502704

356400

78408

1005408

502704

2445624

3

2014


392400

392040

86248,8

784800

392400

2047889

TỔNG
CỘNG

901584

1803168

901584

4914713

1072440

235937

3.5 Lập bảng dự trù lãi lỗ hàng năm cho dự án
( Xem phụ lục 3.5 )


CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
4.1 Xác định suất chiếc khấu cho dự án.
Khi sử dụng bất kỳ nguồn vốn nào đều phải chịu một khỏan chi phí sử dụng vốn được
tính thông qua lãi suất của nguồn vốn đó. Nếu dự án sử dụng nhiều nguồn khác nhau thì
suất chiết khấu của dự án được xác định theo lãi suất bình quân gia quyền (có trọng số)
của các nguồn vốn đó
Công thức tính
VR x MARR + VVdh x idh + VVth x ith +VVngh x ingh

SVTH Phạm Hữu Trung

24 | P a g e


TKMH Lập và Thẩm định DA đầu tư
Tâm

GVHD Ths Nguyễn Thị Hạnh

Ibq=

(%/ năm)
n



V

i 0


Trong đó :
VR

: vốn riêng

VVdh : vốn vay dài hạn
VVth : vốn vay trung hạn
VVngh : vốn vay ngắn hạn
i : lãi suất tương ứng các nguồn vốn
4.2 Xác định cơ cấu nguồn vốn dự kiến và chi phí sử dụng vốn
4.2.1 Cơ cấu nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn
Căn cứ vào bảng cân đối nguồn vốn, nguồn vốn đầu tư dự kiến từ 3 nguồn: nguồn vốn
chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng thương mại và nguồn vốn huy động từ khách hàng
Cơ cấu và nguồn vốn và chi phí sử dụng nguồn vốn như sau:

CƠ CẤU NGUỒN VỐN VÀ CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN

Đv:Nghìn đồng

STT

Nguồn vốn

SVTH Phạm Hữu Trung

Số tiền

Tỷ
trọng(%)


Chi phí
sử dụng vốn (%)

25 | P a g e