I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

BI TH THU

Pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam
Chuyờn ngnh : Lut kinh t
Mó s

: 60 38 01 07

LUN VN THC S LUT HC

Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS Nguyn Quang Tuyn

H NI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố
trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích
dẫn trong luận văn đảm bảo độ tính chính xác, tin cậy và
trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét
để cho tôi có thể bảo vệ luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn.
NGƯỜI CAM ĐOAN

Bùi Thị Thu


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Tình hình nghiên cứu .................................................................................. 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu............................................................. 4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.............................................................. 5
5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................ 6
6. Những kết quả nghiên cứu đạt được ......................................................... 6
7. Kết cấu của luận văn ................................................................................... 7
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THANH
TRA, XỬ LÝ VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN ...................................................................................................... 8
1.1. Lý luận về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ............ 8
1.1.1. Khái niệm thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ............ 8
1.1.2. Mục đích của thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ........ 11
1.1.3. Nguyên tắc của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản .......................................................................................................... 12
1.1.4. Hình thức thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản .......... 14
1.2. Lý luận về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ...... 15
1.2.1.Khái niệm vi phạm, vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động
sản ................................................................................................................... 15

1.2.2. Phân loại vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản ........ 22


1.2.3. Khái niệm xử lý vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản
......................................................................................................................... 23
1.2.4. Tính cấp thiết trong việc xử lý vi phạm hành chính trong kinh doanh
bất động sản .................................................................................................... 26
1.3. Khái niệm, đặc điểm, vai trò pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ..................................................... 28
1.3.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ....................................................... 28
1.3.2. Vai trò của pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam .................................................................... 30
1.3.3. Nội dung điều chỉnh của pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản ................................................................. 32
Kết luận chương 1 ......................................................................................... 34
Chương 2: THỰC TRẠNG THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THANH TRA,
XỬ LÝ VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM ............................................................................................ 35
2.1. Nội dung pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản ....................................................................................... 35
2.1.1. Nội dung pháp luật về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản ................................................................................................................... 35
2.1.2. Pháp luật về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 52
2.1.3.Thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam .................................................................... 62
2.2. Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ..................................................... 65
2.2.1. Những kết quả đạt được ...................................................................... 65
2.2.2. Những tồn tại, khiếm khuyết trong thực thi pháp luật về xử lý vi

phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ........................ 67


2.2.3. Nguyên nhân của những tồn tại, khiếm khuyết trong thực thi pháp
luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ..... 70
Kết luận Chương 2 ........................................................................................ 74
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THANH TRA,
XỬ LÝ VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI VIỆT NAM .......... 75
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt
Nam ................................................................................................................. 75
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt
Nam ................................................................................................................. 81
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ....................................................... 81
3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thanh tra,
xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ............................... 85
Kết luận Chương 3 ........................................................................................ 95
KẾT LUẬN .................................................................................................... 97
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 98
PHỤ LỤC ................................................................................................... PL 1


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản


KDBĐS : Kinh doanh bất động sản
VPHC

: Vi phạm hành chính

UBND

: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thanh tra, xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là
một chế định cơ bản của pháp luật KDBĐS. Chế định này ra đời góp phần
nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS. Bởi lẽ, KDBĐS
là loại hình kinh doanh phổ biến và không thể thiếu được trong nền kinh tế thị
trường. Loại hình kinh doanh này thu hút sự đầu tư của các nhà đầu tư trong
và ngoài nước bởi tính hấp dẫn của tỷ suất lợi nhuận/đồng vốn đầu tư. Mặt
khác, do những yếu kém trong quản lý nhà nước về KDBĐS nên lĩnh vực này
còn nhiều dư địa để đầu tư kinh doanh. Trên thực tế, không phải bất cứ tổ
chức, cá nhân nào khi đầu tư KDBĐS cũng đều tự giác tuân thủ pháp luật.
Đặc biệt trong điều kiện kinh tế thị trường, dưới tác động của các quy luật
khách quan của thị trường thì bất động sản (BĐS) ngày càng trở lên có giá trị;
nên một bộ phận không nhỏ chủ đầu tư KDBĐS sẵn sàng vi phạm pháp luật
miễn sao thu được càng nhiều lợi nhuận càng tốt. Các quy định về thanh tra,
xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS đã thu hút sự quan tâm nghiên cứu, tìm
hiểu của giới khoa học pháp lý nước ta. Thời gian qua đã có nhiều công trình
khoa học về vấn đề này được công bố với một số giải pháp góp phần hoàn
thiện chế định pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS.
Những giải pháp này đã được tham khảo trong quá trình sửa đổi, bổ sung các

quy định về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS của Luật
KDBĐS năm 2014, chủ yếu là tập trung về xử lý vi phạm hanh chính. Tuy
nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật KDBĐS cho thấy hiệu quả của việc thanh
tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS chưa đáp ứng sự kỳ vọng, mong
muốn của xã hội. Nhiều vụ vi phạm đặc biệt là vi phạm hành chính trong lĩnh
vực KDBĐS được phát hiện nhưng việc xử lý thiếu dứt điểm, kiên quyết với
những chế tài chưa đủ sức răn đe, giáo dục người vi phạm. Điều này không

1


chỉ khiến dư luận xã hội bức xúc mà còn gây ra ý thức khinh nhờn, coi thường
pháp luật, gây ra sự méo mó của thị trường BĐS và tạo sự rối ren trong quản
lý nhà nước về BĐS. Đây là lý do cần phải tiếp tục nghiên cứu, đánh giá một
cách hệ thống, toàn diện thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm
trong lĩnh vực KDBĐS nhằm nhận diện những tồn tại, bất cập và nguyên
nhân của tồn tại, bất cập; trên cơ sở đó, đưa ra các giải pháp góp phần hoàn
thiện và nâng cao hiệu quả thi hành chế định thanh tra, xử lý vi phạm trong
lĩnh vực KDBĐS. Mặt khác, Luật KDBĐS năm 2014, Luật Thanh tra năm
2010, Luật xử lý VPHC năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành ra đời
với những sửa đổi, bổ sung về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS
đang được triển khai thực hiện. Đặt trong bối cảnh đó, việc tìm hiểu các quy
định mới về thanh tra, xử lý vi phạm, tập trung nghiên cứu về xử lý VPHC
trong lĩnh vực KDBĐS của các đạo Luật này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả
thực thi trên thực tế. Vì vậy, học viên lựa chọn đề tài "Pháp luật về thanh tra,
xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" làm
Luận văn thạc sĩ Luật học.
2. Tình hình nghiên cứu
Nội dung VPHC là một vấn đề hết sức phức tạp và nhạy cảm; nhưng do
nhận thức được tầm quan trọng, ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của vấn

đề này nên đã có nhiều công trình nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau như:
i) Hoàng Xuân Hoan - Nguyễn Trí Hòa (1993), Pháp luật về xử phạt vi phạm
hành chính, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh; ii) Đặng Thanh Sơn - Hà Thị Nga
(1996), Hỏi đáp về Pháp lệnh Xử phạt vi phạm hành chính, Nxb Chính trị
quốc gia, Hà Nội; iii) Phạm Dũng - Hoàng Sao (1998), Tìm hiểu về xử phạt vi
phạm hành chính, Nxb Pháp lý, Hà Nội; iv) Vũ Thư (2000), Chế tài hành
chính - Lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; v) Bùi Minh
Thanh (2003), Vi phạm pháp luật và đấu tranh chống vi phạm pháp luật trong
lĩnh vực kinh tế ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Chính

2


trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội; vi) Lê Nguyễn Nam Ninh (2004), Vi phạm
pháp luật hành chính trong lĩnh vực hải quan và giải pháp xử lý, Luận văn
thạc sĩ Luật học, Học viện Hành chính Quốc gia, Hà Nội; vii) Đỗ Thị Phương
(2005), Vi phạm hành chính về đất đai ở Thái Bình - Thực trạng và giải pháp
khắc phục, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí
Minh, Hà Nội v.v... Hoặc có một số công trình nghiên cứu có liên quan đến
đề tài luận văn như: viii) Lê Đình Thắng (2004), Quản lý nhà nước về thị
trường bất động sản, Tạp chí Quản lý nhà nước, số 4; ix) Nguyễn Quang
Tuyến - Nguyễn Thị Nga (2011), Pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam
và kiến nghị hoàn thiện, Tạp chí Luật học, số 6; x) Phạm Thị Trang (2012),
Pháp luật về môi giới bất động sản, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại
học Luật Hà Nội; xi) Nguyễn Lan Anh (2016), Pháp luật về xử lý Luận văn
thạc sĩ luật học trong lĩnh vực đất đai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại
học Luật Hà Nội; xii) Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật
Hành chính, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội; xiii) Trần Quang Huy và
Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009), Pháp luật về kinh doanh bất động
sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội v.v...

Các công trình nghiên cứu trên đây đã giải quyết được một số vấn đề lý
luận và thực tiễn về vi phạm pháp luật nói chung và VPHC nói riêng, bao gồm
phân tích khái niệm, đặc điểm, hậu quả của vi phạm pháp luật và VPHC; đánh giá
thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả phòng, chống vi phạm pháp
luật. Tuy nhiên, xem xét dưới góc độ pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong
lĩnh vực KDBĐS một cách có hệ thống, đầy đủ và toàn diện trên phương diện lý
luận, thực tiễn đặt trong mối quan hệ tham chiếu với Luật KDBĐS năm 2014,
Luật Thanh tra năm 2010, Luật Đất đai năm 2013, Luật xử lý VPHC năm 2014 và
các văn bản hướng dẫn thi hành thì dường như vẫn còn thiếu một công trình như
vậy. Trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có
liên quan đến đề tài đã công bố, luận văn đi sâu tìm hiểu pháp luật về thanh tra, xử
lý VPHC trong KDBĐS ở Việt Nam.
3


3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp
góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thanh tra, xử
lý vi phạm, tập trung nghiên cứu về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực
KDBĐS ở Việt Nam
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ
nghiên cứu cụ thể sau đây:
- Tập hợp, phân tích hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về thanh tra, xử lý
VPHC trong lĩnh vực KDBĐS ở Việt Nam thông qua việc luận giải một số nội dung:
i) Phân tích khái niệm và đặc điểm của vi phạm pháp luật nói chung và
VPHC trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng.
ii) Phân tích khái niệm và đặc điểm của thanh tra nói chung và thanh tra
trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng.

iii) Tìm hiểu hậu quả của VPHC trong lĩnh vực KDBĐS.
iv) Phân tích ý nghĩa, vai trò của thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS.
v) Phân tích khái niệm và đặc điểm của xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS.
vi) Mục đích, ý nghĩa, nguyên tắc và các hình thức xử lý VPHC trong
lĩnh vực KDBĐS.
v) Phân tích khái niệm và đặc điểm của pháp luật về thanh tra, xử lý
VPHC trong lĩnh vực KDBĐS.
vi) Cơ sở ra đời pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS.
vii) Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về thanh tra, xử lý
VPHC trong lĩnh vực KDBĐS v.v...
- Đánh giá thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh
vực KDBĐS và thực tiễn thi hành ở Việt Nam.
- Đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu
quả thi hành pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS ở
Việt Nam.
4


4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu sau đây:
- Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp luật
về thanh tra, xử lý VPHC nói chung và pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong
lĩnh vực KDBĐS nói riêng trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay.
- Các quy định của Luật xử phạt VPHC năm 2012 và các văn bản
hướng dẫn thi hành.
- Các quy định của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn
thi hành về xử lý VPHC trong lĩnh vực đất đai.
- Các quy định của Luật thanh tra năm 2010 và các văn bản hướng dẫn
thi hành về xử lý VPHC trong lĩnh vực đất đai.

- Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật về thanh tra, xử lý VPHC
nói chung và thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực
KDBĐS ở Việt Nam…
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS
ở Việt Nam là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều
lĩnh vực pháp luật khác nhau. Tuy nhiên trong khuôn khổ của một bản luận
văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu của luận văn ở những nội
dung cụ thể sau:
i) Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung
- Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh
vực KDBĐS của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Ngoài ra, luận văn còn tìm hiểu các quy định của Luật thanh tra, Luật
xử lý VPHC có liên quan đến KDBĐS.

5


- Nghiên cứu các vi phạm pháp luật trong lĩnh vực KDBĐS nhưng chưa
đến mức độ phải truy cứu trách nhiệm hình sự mà chỉ bị xử lý VPHC (gọi
chung là VPHC trong lĩnh vực KDBĐS).
ii) Giới hạn phạm vi nghiên cứu về không gian: Đánh giá thực tiễn thi
hành các quy định của Luật KDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi
hành trên phạm vi cả nước.
iii) Giới hạn phạm vi nghiên cứu về thời gian: Luận văn nghiên cứu các
quy định về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS từ năm 2006 (năm
ban hành Luật KDBĐS năm 2006) đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
Khi thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu

cơ bản sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin.
- Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu...
được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu lý luận pháp luật về thanh tra, xử
lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS.
ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống
kê, phương pháp tổng hợp... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực
trạng pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS và thực tiễn
thi hành tại Việt Nam.
iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn
giải… được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu định hướng và giải pháp
góp phần hoàn thiện pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực
KDBĐS và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Việt Nam.
6. Những kết quả nghiên cứu đạt được
Luận văn hoàn thành với những kết quả nghiên cứu đạt được cụ thể
như sau:
6


- Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển cơ sở lý luận và thực tiễn về pháp
luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS ở Việt Nam.
- Giải mã nội hàm khái niệm về thanh tra, xử lý VPHC nói chung và
thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS nói riêng; đồng thời chỉ ra
những đặc điểm của thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh vực KDBĐS.
- Tìm hiểu lịch sử phát triển của pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC
trong lĩnh vực KDBĐS qua các thời kỳ nhằm nhận diện sự phát triển tư duy
pháp lý của Nhà nước ta trong xây dựng và hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này.
- Đánh giá thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý VPHC trong lĩnh

vực KDBĐS và thực tiễn thi hành chế định pháp luật này tại Việt Nam.
- Đưa ra các kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về thanh
tra, xử lý vi phạm, cụ thể là xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS
và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
nội dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm
trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh
vực kinh doanh BĐS tại Việt Nam.
Chương 3: Định hướng và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về
thanh tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

7


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ THANH TRA, XỬ LÝ
VI PHẠM TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Lý luận về thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
1.1.1. Khái niệm thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
i) Khái niệm thanh tra
Trong quản lý nhà nước, thanh tra là hoạt động không thể thiếu được
của các cơ quan quản lý. Khái niệm thanh tra được sách, báo pháp lý ở nước
ta tìm hiểu, giải mã.
Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật
Hà Nội: "Thanh tra: Kiểm tra, giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật,
nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước của cơ quan, tổ chức, cá nhân và giám sát việc
giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan và người có thẩm quyền" [37, tr. 106].

Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) giải thích:
"Thanh tra nhà nước: Xem xét để làm rõ việc thực hiện chính sách, pháp luật,
nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước của cơ quan, tổ chức, cá nhân và việc giải quyết
khiếu nại, tố cáo của cơ quan, người có thẩm quyền" [38, tr. 696].
Luật Thanh tra năm 2010 giải thích:
Thanh tra nhà nước là hoạt động xem xét, đánh giá, xử lý theo trình tự,
thủ tục do pháp luật quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc
thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan, tổ chức, cá
nhân. Thanh tra nhà nước bao gồm thanh tra hành chính và thanh tra chuyên
ngành [20, Khoản 1 Điều 3].
Từ các khái niệm trên đây, tác giả nhận thấy hoạt động thanh tra (hoạt
động thanh tra được đề cập trong luận văn được hiểu là thanh tra trong lĩnh
vực quản lý nhà nước và do các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện) mang
một số đặc điểm chủ yếu sau đây: Một là, hoạt động thanh tra do cơ quan, tổ

8


chức, cá nhân có thẩm quyền tiến hành nhằm thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà
nước; hai là, hoạt động thanh tra được thực hiện dựa trên cơ sở quyền lực nhà
nước (quyền lực công); ba là, hoạt động thanh tra nhằm mục đích kiểm tra,
giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, kế hoạch nhà nước
của đối tượng bị thanh tra và giám sát việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ
quan, người có thẩm quyền; bốn là, hoạt động thanh tra phải tuân thủ các quy
định của pháp luật về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, nội dung, quyền và nghĩa
vụ thanh tra v.v...
ii) Định nghĩa thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS
Thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS là một loại hình thanh tra chuyên
ngành của hoạt động thanh tra nói chung. Mặc dù, thanh tra trong lĩnh vực
KDBĐS được đề cập trong các quy định của Luật KDBĐS và trong các văn

bản tổ chức thi hành đạo Luật này song dường như chưa có một giải thích
chính thức hiểu như thế nào là thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS. Trên cơ sở
nghiên cứu các khái niệm về thanh tra nói chung, tác giả cho rằng thanh tra
trong lĩnh vực KDBĐS được hiểu như sau: Thanh tra trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản là hoạt động thanh tra chuyên ngành do tổ chức, người
có thẩm quyền quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thực hiện nhằm
xem xét để làm rõ việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, kế hoạch
nhà nước của cơ quan, tổ chức, cá nhân và việc giải quyết khiếu nại, tổ cáo
của cơ quan, người có thẩm quyền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Bên cạnh các đặc điểm chung của hoạt động thanh tra, thanh tra trong
lĩnh vực KDBĐS còn có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS là hoạt động thanh tra
chuyên ngành trong lĩnh vực KDBĐS. Điều này có nghĩa là chỉ có cơ quan, tổ
chức, cá nhân thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS
mới có thẩm quyền tiến hành hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS.

9


Theo Luật KDBĐS năm 2014, thanh tra Bộ Xây dựng, thanh tra Sở Xây dựng
được giao nhiệm vụ thanh tra chuyên ngành trong lĩnh vực KDBĐS.
Thứ hai, hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS chịu sự điều chỉnh
trực tiếp của hai đạo luật là Luật thanh tra và Luật KDBĐS và các văn bản
hướng dẫn thi hành.
Luật thanh tra quy định về quản lý nhà nước đối với hoạt động thanh tra
(trong đó có thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS); quy định về việc cấp, sử dụng
thẻ thanh tra; trình tự, thủ tục và các cách thức tiến hành thanh tra v.v... mà cơ
quan, người có thẩm quyền phải tuân thủ khi thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS.
Luật KDBĐS quy định về quyền và nghĩa vụ của cơ quan có thẩm quyền,
thanh tra viên; quyền và nghĩa vụ của đối tượng bị thanh tra trong lĩnh vực

KDBĐS; quy định về nguyên tắc, thời hiệu, thẩm quyền xử phạt VPHC trong
hoạt động KDBĐS; nội dung, phạm vi thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS v.v...
Thứ ba, phạm vi của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS được
khu trú vào việc thanh tra việc chấp hành chính sách, pháp luật về KDBĐS
(bao gồm hoạt động KDBĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS) và giám
sát việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan, người có thẩm quyền trong
lĩnh vực KDBĐS.
Thứ tư, điểm khác biệt cơ bản giữa thanh tra chuyên ngành trong lĩnh
vực KDBĐS với thanh tra nhà nước là khi kết thúc việc thanh tra, tổ chức, cá
nhân có thẩm quyền không chỉ viết kết luận thanh tra và đề xuất giải pháp xử
lý với cơ quan quản lý nhà nước về KDBĐS khi mà trong quá trình thanh tra
khi phát hiện vi phạm họ còn có thẩm quyền xử lý như lập biên bản, xử phạt
hành chính, thu hồi giấy phép kinh doanh dịch vụ BĐS, chứng chỉ môi giới
BĐS v.v... theo quy định của pháp luật.
Thứ năm, người có thẩm quyền thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS không
chỉ am hiểu nắm vững quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật
của Nhà nước nói chung mà còn phải hiểu biết và có kỹ năng vận dụng các
10


quy định của những đạo luật chuyên ngành như Luật thanh tra, Luật xây
dựng, Luật nhà ở, Luật đầu tư, Luật về xử phạt VPHC, Luật đất đai và Luật
KDBĐS v.v...
1.1.2. Mục đích của thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Như phần trên đã đề cập, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS là một loại
hình cụ thể của hoạt động thanh tra nói chung. Do vậy, mục đích của thanh tra
trong lĩnh vực KDBĐS cũng không nằm ngoài mục đích của hoạt động thanh
tra. Thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS hướng tới các mục đích cụ thể sau đây:
Một là, mục đích hoạt động thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS nhằm
phát hiện sơ hở trong cơ chế quản lý, chính sách, pháp luật về KDBĐS để

kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục.
Xây dựng và phát triển thị trường BĐS nhằm hoàn thiện đồng bộ thể
chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là điều còn khá mới mẻ ở
nước ta. Do đó, những hạn chế, bất cập hoặc "lỗ hổng" trong cơ chế, chính
sách, pháp luật về KDBĐS là điều khó tránh khỏi. Song đây mới chỉ là võ
đoán mang tính chủ quan, lý thuyết. Muốn phát hiện những điểm bất hợp lý,
"lỗ hổng" trong cơ chế, chính sách, pháp luật về KDBĐS để kiến nghị giải
pháp khắc phục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải triển khai hoạt
động thanh tra trên thực tế. Chỉ có thông qua triển khai hoạt động thanh tra
trên thực tế mới phát hiện những bất cập, "lỗ hổng" trong chính sách, pháp
luật về lĩnh vực này.
Hai là, phòng ngừa, phát hiện và xử lý hành vi vi phạm pháp luật về
KDBĐS. Qua hoạt động thanh tra, kiểm tra phát hiện những thiếu sót, tổ
chức, cá nhân có thẩm quyền sẽ kiến nghị đối tượng bị thanh tra để khắc phục
những kẽ hở, yếu kém nhằm ngăn ngừa hành vi vi phạm pháp luật về
KDBĐS. Mặt khác, bằng các biện pháp nghiệp vụ kết hợp với sự am hiểu, đối
chiếu với các quy định của pháp luật, cán bộ thanh tra sẽ phát hiện được hành
vi vi phạm pháp luật về KDBĐS để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm
11


quyền xử lý hoặc xử lý theo thẩm quyền nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của
pháp luật.
Ba là, giúp cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định của pháp
luật về KDBĐS. Như phần trên đã phân tích, qua hoạt động thanh tra, chủ thể
thanh tra phát hiện những thiếu sót, những yếu kém trong việc thực hiện pháp
luật về KDBĐS và yêu cầu đối tượng bị thanh tra sửa chữa, khắc phục nhằm
nâng cao hiệu quả việc thực thi lĩnh vực pháp luật này.
Bốn là, phát huy nhân tố tích cực; góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả
hoạt động quản lý nhà nước; bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích

hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong KDBĐS. Hoạt động thanh tra
phát hiện những bất cập, những "lỗ hổng" trong cơ chế, chính sách, pháp luật
về KDBĐS để kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền có các giải pháp
khắc phục, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về KDBĐS. Mặt
khác, qua hoạt động này phát hiện và xử lý hành vi vi phạm pháp luật về
KDBĐS nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, cá
nhân KDBĐS.
1.1.3. Nguyên tắc của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh
bất động sản
Nguyên tắc của hoạt động thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh BĐS là
nền tảng, kim chỉ nam định hướng, chi phối hoạt động của tổ chức, cá nhân có
thẩm quyền trong thực hiện thanh tra về KDBĐS. Điều này có nghĩa là khi tiến
hành thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền phải
tuân theo các nguyên tắc do pháp luật quy định. Các nguyên tắc này bao gồm:
Thứ nhất, tuân theo pháp luật về KDBĐS và các quy định khác có liên
quan; bảo đảm chính xác, khách quan, trung thực, công khai, dân chủ, kịp thời.
Thanh tra là một hoạt động quản lý nhà nước bằng pháp luật nhằm xem
xét tính hợp lý, sự phù hợp, tính khả thi và hiệu quả của pháp luật trên thực tế.
Để đạt được điều này, hoạt động thanh tra phải dựa trên quy định của pháp
12


luật; đối chiếu với các quy định của pháp luật để phát hiện hành vi vi phạm
pháp luật về KDBĐS. Vì vậy, thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS phải tuân theo
pháp luật về lĩnh vực này.
Tính chính xác, khách quan, trung thực, công khai, dân chủ, kịp thời là
các yêu cầu cơ bản và không thể thiếu được của hoạt động thanh tra. Chỉ có
tuân thủ và thực hiện tốt các yêu cầu này thì mục đích của thanh tra trong lĩnh
vực KDBĐS mới đạt được.
Tính chính xác, khách quan, trung thực được hiểu là khi tiến hành thanh

tra, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền phải có thái độ khách quan, không định kiến,
thiên vị hoặc "chụp mũ". Kết luận, nhận định của cán bộ thanh tra dựa trên
những chứng cứ cụ thể, minh chứng rõ ràng và tuân thủ đúng pháp luật phản
ánh trung thực sự thật khách quan, bản chất của vụ việc. Khi chưa tập hợp đầy
đủ chứng cứ và thẩm định tính xác thực của chứng cứ thì tổ chức, cá nhân tiến
hành thanh tra không được vội vàng đưa ra nhận định, kết luận thanh tra.
Tính công khai, dân chủ, kịp thời được hiểu là khi tiến hành thanh tra,
tổ chức, cá nhân phải công bố quyết định, nội dung, mục đích, thời gian, kế
hoạch và thành phần đoàn thanh tra cho đối tượng bị thanh tra và các đối tượng
có liên quan. Kết thúc việc thanh tra, tổ chức, cá nhân thanh tra không chỉ gửi
kết luận thanh tra cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà còn phải công bố
cho đối tượng bị thanh tra biết. Trong hoạt động thanh tra, tổ chức, cá nhân có
thẩm quyền thanh tra tôn trọng và lắng nghe mọi ý kiến của các thành viên
trong đoàn thanh tra, của đối tượng bị thanh tra, của tổ chức, cá nhân có liên
quan và người dân để hiểu, nắm rõ bản chất sự việc. Hoạt động thanh tra phải
tiến hành kịp thời theo đúng quy định của pháp luật không để dây dưa, kéo dài.
Thứ hai, không trùng lặp về phạm vi, đối tượng, nội dung, thời gian
thanh tra giữa các cơ quan thực hiện chức năng thanh tra; không làm cản trở
hoạt động bình thường của cơ quan, tổ chức, cá nhân là đối tượng thanh tra.

13


Nguyên tắc này giúp ngăn ngừa sự chồng chéo, trùng lắp về phạm vi,
đối tượng, nội dung, thời gian thanh tra giữa các cơ quan thực hiện chức năng
thanh tra gây ra sự tốn kém về vật chất, thời gian, công sức của Nhà nước, của
người tiến hành thanh tra và của đối tượng bị thanh tra. Trong trường hợp tại
một thời điểm có nhiều tổ chức, cá nhân cùng tiến hành thanh tra một đơn vị
KDBĐS thì cần có sự phối, kết hợp để tránh sự chồng chéo, trùng lặp về
phạm vi, đối tượng, nội dung, thời gian thanh tra. Hơn nữa, hoạt động thanh

tra không được gây cản trở đối với hoạt động bình thường của đối tượng
thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS; nghiêm cấm mọi hành vi gây phiền hà,
nhũng nhiễu, tiêu cực, tham nhũng trong quá trình thanh tra.
1.1.4. Hình thức thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Trên thực tế, thanh tra nói chung và thanh tra trong lĩnh vực KDBĐS
được tiến hành theo các hình thức cơ bản sau đây:
Thứ nhất, hoạt động thanh tra được thực hiện theo kế hoạch. Thanh tra
theo kế hoạch được tiến hành theo kế hoạch đã được phê duyệt. Theo hình
thức này, trước khi tiến hành thanh tra, cơ quan thanh tra phải xây dựng kế
hoạch thanh tra. Kế hoạch thanh tra phải thể hiện rõ mục đích, nội dung, thời
gian, địa điểm, đối tượng thanh tra, phạm vi thanh tra, thành viên đoàn thanh
tra và các điều kiện về vật chất, trang thiết bị phục vụ cho việc thanh tra. Sau
đó, kế hoạch thanh tra phải trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Căn cứ vào
bản kế hoạch này, hoạt động thanh tra sẽ được thực hiện theo đúng kế hoạch
đã được phê duyệt.
Thứ hai, thanh tra thường xuyên. Thanh tra thường xuyên được tiến
hành dựa trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan được giao
thực hiện chức năng thanh tra chuyên ngành. Hình thức thanh tra này là một
hoạt động của quản lý nhà nước về KDBĐS; giúp cơ quan quản lý nhà nước
về BĐS nắm được tình hình thực thi pháp luật về KDBĐS, số lượng các vụ
việc vi phạm cũng như những yếu kém, hạn chế trong quản lý nhà nước về
14


BĐS… Hình thức thanh tra này được tiến hành thường xuyên, liên tục do
thanh tra chuyên ngành của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng thực hiện.
Thứ ba, thanh tra đột xuất. Thanh tra đột xuất trong lĩnh vực KDBĐS
được tiến hành khi phát hiện cơ quan, tổ chức, cá nhân có dấu hiệu vi phạm
pháp luật về KDBĐS, theo yêu cầu của việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, phòng,
chống tham nhũng trong lĩnh vực KDBĐS hoặc do Thủ trưởng cơ quan quản

lý nhà nước có thẩm quyền giao.
1.2. Lý luận về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
1.2.1.Khái niệm vi phạm, vi phạm hành chính trong kinh doanh bất
động sản
Nghiên cứu về xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS thì trước hết cần
phải tìm hiểu vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS là gì?; Bởi lẽ, nếu không hiểu
được nội hàm của loại vi phạm này thì việc xử lý sẽ khó đạt hiệu quả mong
muốn. Tiếp cận dưới góc độ pháp lý, vi phạm là hành vi không tuân thủ hoặc
tuân thủ không đúng các quy định của pháp luật do tổ chức, cá nhân gây ra và
tùy theo mức độ nặng hoặc nhẹ bị xử lý bằng biện pháp hành chính, xử lý kỷ
luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Nếu vi phạm pháp luật xảy ra ở mức
độ nặng thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự và người vi phạm bị coi là phạm
tội. Luận văn giới hạn vi phạm pháp luật được đề cập là nhóm vi phạm pháp
luật do tổ chức, cá nhân gây ra bị xử lý bằng biện pháp hành chính (sau đây
gọi là VPHC). Việc tìm hiểu khái niệm VPHC có ý nghĩa giúp chúng ta hiểu
thế nào là vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS. Bởi lẽ, vi phạm trong lĩnh vực
KDBĐS là một dạng vi phạm cụ thể của VPHC. Vậy VPHC là gì?
Vi phạm hành chính là một dạng của vi phạm pháp luật, xảy ra khá phổ
biến trong xã hội. Tuy mức độ nguy hiểm cho xã hội của nó thấp hơn so với
tội phạm, nhưng VPHC là hành vi gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại cho
lợi ích chung của toàn thể cộng đồng, là nguyên nhân dẫn đến tình trạng phạm

15


tội nảy sinh trên các lĩnh vực của đời sống xã hội nếu như không được ngăn
chặn và xử lý kịp thời.
Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên
soạn năm 2006: "Vi phạm hành chính là hành vi của tổ chức, cá nhân có lỗi
cố ý hoặc vô ý không thực hiện hoặc thực hiện không đúng quy định của pháp

luật về quản lý nhà nước mà chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự và
theo quy định của pháp luật phải bị xử phạt hành chính".
Theo Giáo trình Luật Hành chính Việt Nam (Trường Đại học Luật Hà
Nội) định nghĩa như sau: "Vi phạm hành chính là hành vi do cá nhân, tổ chức
thực hiện với lỗi cố ý hoặc vô ý, vi phạm các quy định của pháp luật về quản
lý nhà nước mà không phải là tội phạm và theo quy định của pháp luật bị xử
phạt hành chính". Như vậy, VPHC có một số đặc điểm cơ bản sau đây: 1) Vi
phạm các quy tắc quản lý của Nhà nước (tính trái pháp luật của hành vi); 2)
Do cá nhân, tổ chức thực hiện một cách cố ý hoặc vô ý; 3) Không phải là tội
phạm; 4) Được pháp luật quy định phải xử phạt hành chính.[36, tr.337]
Theo Luật xử lý VPHC năm 2012 quan niệm: "Vi phạm hành chính là
hành vi có lỗi do cá nhân, tổ chức thực hiện, vi phạm quy định của pháp luật
về quản lý nhà nước mà không phải là tội phạm và theo quy định của pháp
luật phải bị xử phạt vi phạm hành chính" [21, Khoản 1 Điều 2].
ii) Khái niệm VPHC trong lĩnh vực KDBĐS
Vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS là một dạng cụ thể của
VPHC nói chung (sau đây gọi là VPHC trong KDBĐS). Mặc dù thuật ngữ
VPHC trong KDBĐS được sử dụng khá phổ biến trong các văn bản pháp luật
về KDBĐS song việc giải thích thuật ngữ này một cách chính thức thì dường
như ít có từ điển luật hoặc công trình khoa học nào đề cập. Từ việc phân tích,
tìm hiểu khái niệm về VPHC nói chung được đề cập trên đây, theo tác giả,
VPHC trong KDBĐS có thể hiểu: VPHC trong kinh doanh BĐS là hành vi do
tổ chức, cá nhân thực hiện với lỗi cố ý hoặc vô ý, vi phạm các quy định của
16


pháp luật về kinh doanh BĐS với tính chất, mức độ chưa đến mức phải truy
cứu trách nhiệm hình sự (bị coi là tội phạm) và theo quy định của pháp luật
kinh doanh BĐS phải bị xử phạt hành chính.
Vi phạm hành chính trong KDBĐS là một dạng cụ thể của VPHC nên

bên cạnh những đặc điểm chung của VPHC; loại vi phạm này còn có một số
đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, xét về mặt hình thức, VPHC trong KDBĐS là hành vi vi
phạm các quy định về KDBĐS, bao gồm các quy định về mua bán, chuyển
nhượng BĐS; cho thuê BĐS, thuê mua BĐS (các quy định về hoạt động
KDBĐS) và các quy định về tư vấn BĐS, môi giới BĐS, quản lý BĐS, sàn
giao dịch BĐS (các quy định về hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS). Ví dụ:
Hành vi KDBĐS không đủ điều kiện do pháp luật quy định như không có
giấy phép đăng ký KDBĐS, không có vốn pháp định từ 20 tỷ đồng trở lên;
hành vi môi giới BĐS không có chứng chỉ môi giới BĐS, cung cấp thông tin
BĐS không chính xác, trung thực; kinh doanh các loại BĐS không được phép
kinh doanh…
Thứ hai, về mặt chủ thể, VPHC trong KDBĐS do tổ chức, cá nhân thực
hiện với lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý. Các chủ thể này được phân chia thành hai nhóm.
Một là, nhóm các chủ thể KDBĐS. Đây là các tổ chức, cá nhân đáp ứng
các điều kiện về KDBĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS có hành vi vi phạm
pháp luật về KDBĐS.
Hai là, nhóm các chủ thể có liên quan. Đây là các tổ chức, cá nhân là
đối tác, khách hàng của chủ thể KDBĐS có hành vi vi phạm pháp luật về
KDBĐS trong hoạt động KDBĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS với
tổ chức, cá nhân KDBĐS.
Thứ ba, về tính chất, VPHC trong KDBĐS là hành vi vi phạm mà tính
chất, mức độ được xác định là chưa nguy hiểm nhất cho xã hội và chưa đến
mức phải bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Điều này có nghĩa là xem xét tính
17


chất, mức độ, hậu quả, thái độ, động cơ và nhân thân của chủ thể vi phạm ở
mức độ nhẹ, hậu quả gây ra không lớn, người vi phạm có khả năng khắc phục
hậu quả… nên Nhà nước thấy rằng chỉ cần áp dụng biện pháp hành chính là

đủ sức giáo dục, răn đe. Hơn nữa, những vi phạm này không được Bộ luật
Hình sự năm 2015 quy định có đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm.
Thứ tư, hành vi vi phạm pháp luật bị áp dụng chế tài xử lý VPHC đối
với hoạt động KDBĐS. VPHC trong KDBĐS vừa có tính quy kết, tính xâm
hại và tính trái pháp luật. Tính quy kết thể hiện ở chỗ có VPHC thì phải bị xử
phạt hành chính theo quy định của pháp luật KDBĐS. Tính bị xử phạt hành
chính trong KDBĐS được biểu hiện thành nguy cơ của chủ thể vi phạm phải
gánh chịu hình thức xử phạt hành chính tương ứng. Nếu không có các hình thức
xử phạt hành chính tương ứng được quy định cụ thể thì không có biểu hiện
của tính xử phạt hành chính; do đó dẫn đến không có VPHC trong KDBĐS.
iii) Các yếu tố cấu thành VPHC trong KDBĐS
Để xác định một hành vi vi phạm có phải là VPHC trong KDBĐS hay
không, chúng ta cần dựa trên các yếu tố cấu thành VPHC trong KDBĐS. Điều
này có ý nghĩa trong nhận diện hành vi vi phạm và áp dụng pháp luật để xử lý
VPHC trong KDBĐS. Cấu thành VPHC trong KDBĐS bao gồm 04 yếu tố cơ
bản sau đây:
Một là, về mặt khách quan.
Vi phạm hành chính trong KDBĐS trước hết là hành vi vi phạm pháp
luật về KDBĐS.
Khoa học pháp lý nước ta quan niệm, mặt khách quan của vi phạm
pháp luật là những biểu hiện ra bên ngoài thế giới khách quan, bao gồm hành
vi trái pháp luật, hậu quả của hành vi đó, mối quan hệ nhân quả giữa hành vi
trái pháp luật và hậu quả, thời gian, địa điểm, công cụ, phương tiện vi phạm.
Dấu hiệu bắt buộc trong mặt khách quan của VPHC trong KDBĐS là
hành vi VPHC về KDBĐS. Nói cách khác, hành vi mà tổ chức, cá nhân thực
18


hiện là hành vi xâm phạm các quy định của pháp luật về KDBĐS và bị pháp
luật về KDBĐS ngăn cấm. Việc bị ngăn cấm được thể hiện rõ ràng trong các

văn bản pháp luật quy định về xử phạt hành chính trong KDBĐS; theo đó,
pháp luật quy định những hành vi này sẽ bị xử phạt bằng các biện pháp xử
phạt hành chính.
Hành vi VPHC trong KDBĐS có thể là hành vi không thực hiện, thực
hiện không đúng các quy định của pháp luật về KDBĐS hoặc thực hiện điều
cấm của pháp luật KDBĐS.
Hậu quả của hành vi VPHC trong KDBĐS là sự thiệt hại do hành vi
này gây ra đối với xã hội, được biểu hiện qua sự biến đổi tình trạng bình
thường của các quan hệ trong KDBĐS bị xâm hại. Nó có thể là những thiệt
hại cụ thể có thể định lượng được mà cũng có thể là những thiệt hại không
định lượng được hay thiệt hại có khả năng xảy ra trên thực tế. Giữa hành vi
VPHC và hậu quả gây ra có mối quan hệ nhân quả ảnh hưởng trực tiếp đến
hành vi đó và có thể ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS, dẫn đến việc
làm giảm tính công khai, minh bạch của thị trường này.. Do đó, việc xác định
mối quan hệ nhân quả giữa hành vi VPHC trong KDBĐS với thiệt hại thực tế
xảy ra hoặc có khả năng xảy ra trong thực tế là cần thiết để đảm bảo nguyên
tắc cá nhân, tổ chức chỉ phải chịu trách nhiệm về những thiệt hại do chính
hành vi của mình gây ra.
Hai là, về mặt chủ quan.
Mặt chủ quan của VPHC là những biểu hiện tâm lý bên trong của chủ
thể VPHC, bao gồm lỗi, động cơ, mục đích vi phạm.
Dấu hiệu bắt buộc trong mặt chủ quan của VPHC trong KDBĐS là dấu
hiệu lỗi của chủ thể vi phạm. VPHC trong KDBĐS phải là hành vi có lỗi
được thể hiện dưới hình thức cố ý hoặc vô ý. Nói cách khác, người thực hiện
hành vi này phải trong trạng thái có đầy đủ khả năng nhận thức và điều khiển
hành vi của mình nhưng đã vô tình, thiếu thận trọng mà không nhận thức
19