BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI :

“NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NƠNG NGHIỆP & PHÁT
TRIỂN NƠNG THƠN CHI NHÁNH BÌNH TÂY
TP.HỒ CHÍ MINH ”

SVTH
: ĐINH THỊ TRANG
MSSV
: 03135075
LỚP
: : DH03TB
KHÓA
: 2003 – 2007
NGÀNH : Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

Tp. HCM 07/2007


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐINH THỊ TRANG

“NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN
NÔNG THÔN CHI NHÁNH BÌNH TÂY TP.HỒ CHÍ
MINH”

Giáo viên hướng dẫn 1: ThS. Trần Sinh
Giáo viên hướng dẫn 2: TS. Trần Thanh Hùng
(Đòa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………)


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành cuốn báo cáo tốt nghiệp này, ngoài nỗ lực của bản thân tôi
còn nhận được sự giúp đỡ tận tình:
Thầy Trần Thanh Hùng – Phó khoa khoa Quản Lý Đất Đai và
Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài này.
Các thầy, cô trong khoa, trong trường đã dìu dắt, giảng dạy tôi trong suốt
thời gian học tập tại trường.
Các cô chú, anh chò trong NHNO&PTNT chi nhánh Bình Tây
thành phố Hồ Chí Minh,đặc biệt là chú Phạm Văn Dương – giám đốc
Ngân hàng đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài
tốt nghiệp.
Cáác bạn sinh viên lớp DH03TB đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá
trình thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Đinh Thò Trang


i


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện:Đinh Thị Trang, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ Nghiên cứu đònh giá Bất động sản thế chấp tại ngân Nông Nghiệp
và Phát Triển Nông Thôn chi nhánh Bình Tây thành phố Hồ Chí Minh ”
Giáo viên hướng dẫn 1: ThS.Trần Sinh, Viện chiến lược phát triển kinh tế MN
Giáo viên hướng dẫn 2:TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Quy hoạch, Khoa
Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo: Nhìn chung, hoạt động đònh giá BĐS thế chấp
của NHNO&PTNT chi nhánh Bình Tây TP.Hồ Chí Minh 2 năm 2006 – 2007 đã có
nhiều chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, hoạt động đònh giá của ngân hàng chưa được
quan tâm đúng mức. Căn cứ theo các quyết đònh của Chủ tòch Hội Đồng Quản Trò
và những Nghò đònh của chính phủ quy đònh về cho vay bảo đảm chúng tôi đã tiến
hành nghiên cứu hoạt động đònh giá BĐS thế chấp của ngân hàng trên cơ sở nghiên
cứu sâu về giá cả Bất Động Sản, đặt biệt là giá cả Bất Động Sản thế chấp và các
phương pháp đònh giá Bất Động Sản thế chấp hiện nay nhằm đưa ra những hạn chế
mà ngân hàng gặp phải trong hoạt động đònh giá và đề xuất một vài kiến nghò giúp
ngân hàng tránh được những rủi ro trong quá trình cho vay, bảo đảm khả năng sử
dụng vốn có hiệu quả.Trong quá trình nghiên cứu chúng tôi đã tiến hành thu thập,
xử lý và phân tích các số liệu.Từ đó, đònh giá lại một số BĐS mà ngân hàng đã cho
vay, áp dụng các phương pháp đònh giá mà Ngân hàng đang sử dụng. Có thể nói
Ngân hàng đã hoạt động rất mạnh trong lónh vực cho vay, bước đầu đánh dấu sự
trưởng thành dần của ngân hàng trong hoạt động đònh giá. Tuy nhiên, công tác này
còn quá mới mẻ cả về thời gian hoạt động và cả về đội ngũ cán bộ đònh giá, vì vậy
mà chưa có sự nhất quán trong quy trình đònh giá và kinh nghiệm trong lónh vực này
chưa cao. Đó cũng là những hạn chế mà ngân hàng cần phải khắc phục thông qua

sự đào tạo đội ngũ cán bộ đònh giá có chuyên môn cao và đề ra quy trình đònh giá
chung.

ii


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ
- .Tính cấp thiết của đề tài:................................................................................... 1
- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: ....................................................................... 1
- Phạm vi nghiên cứu: ......................................................................................... 1
- Đối tượng nghiên cứu: ...................................................................................... 1

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................................ 2
I.1.1. Căn cứ pháp lý................................................................................................... 2
I.1.2. Cơ sở khoa học................................................................................................. 2
1) . Khái niệm, phân loại bất động sản .................................................................. 2
2) Khái niệm giá trị và cơ sở hình thành giá trị:.................................................. 3
3) Các hình thái của giá trị BĐS .......................................................................... 6
4) Khái niệm, mục tiêu, vị trí của định giá BĐS thế chấp................................... 6
5) Khái niệm, thủ tục và hình thức thế chấp........................................................ 7
6) Trách nhiệm và quyền lợi của các bên liên quan ............................................ 10
d) Quyền của bên nhận thế chấp (bên cho vay)................................................... 11
7) Giải chấp và xử lý BĐS thế chấp .................................................................... 11
8) Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp hiện nay ............................ 12
a) Phương pháp so sánh trực tiếp ........................................................................ 12
b) Phương pháp chi phí........................................................................................ 13
c) Phương pháp thặng dư..................................................................................... 15

d) Phương pháp thu nhập..................................................................................... 15
e) Phương pháp lợi nhuận.................................................................................... 16
I.2. Giới thiệu về ngân hàng nông nghiệp và Phát Triển Nông Thôn chi nhánh Bình
Tây thành phố Hồ Chí Minh....................................................................................... 17
I.2.1 Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng ............................................. 18
I.2.2. Cơ cấu tổ chức: gồm 2 phòng ........................................................................... 18
I.2.3.Nhiệm vụ của từng bộ phận như sau.................................................................. 19
iii


I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................................. 20
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................... 20
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu................................................................................... 20

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng................................................. 21
II.1.1.Tình hình kinh tế xã hội năm 2006 ảnh hưởng đến hoạt động của ngân ......... 21
II.1.2.Những thuận lợi đối với ngân hàng: ................................................................. 21
II.1.3. Khó khăn đối với ngân hàng:........................................................................... 21
II.1.4.Kết quả thực hiện kinh doanh năm 2006 .......................................................... 21
II.2. Nguyên tắc, điều kiện thế chấp BĐS của ngân hàng .......................................... 28
II.2.1.Nguyên tắc ........................................................................................................ 28
II.2.2.Điều kiện thế chấp BĐS: ................................................................................. 28
II.3. Thể loại thế chấp BĐS của ngân hàng................................................................ 29
II.4. Quy trình xét duyệt BĐS thế chấp ...................................................................... 30
II.5. Quy trình định giá BĐS thế chấp của ngân hàng................................................ 30
II.6. Phương pháp định giá BĐS thế chấp của ngân hàng.......................................... 31
II.7. Tình hình thế chấp BĐS của ngân hàng ............................................................. 36
II.7.1. Các loại BĐS thế chấp của Ngân hàng ............................................................ 36
II.7.2. Tình hình thế chấp BĐS của Ngân hàng ......................................................... 42

II.8. Định giá BĐS thế chấp của ngân hàng ............................................................... 46
II.9. Nhận xét và đề xuất giải pháp............................................................................. 47

KẾT LUẬN ....................................................................................................... 50

iv


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS: bất động sản
CBTD: Cán bộ tín dụng
CVK: Cho vay khác
CSHT: Cơ sở hạ tầng
DAĐT: Dự án đầu tư
HĐQT: Hội đồng quản trị
Kh: Kế hoạch
NĐ : Nhà đất
NHNO&PTNT: Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn
NHNN: Ngân hàng Nông Nghiệp
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
Th: Thực hiện
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
UBND: Ủy ban nhân dân

v


DANH MỤC CÁC BẢNG


Bảng 1: Kết quả thực hiện kinh doanh của Ngân hàng .............................................. 22
Bảng 2: Tình hình kinh doanh ngoại tệ và dịch vụ ................................................... 25
Bảng 3: Các loại BĐS thế chấp của Ngân hàng ......................................................... 36
Bảng 4: Tình hình thế chấp BĐS của Ngân hàng....................................................... 42
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Mô hình cơ cấu tổ chức nhân sự .................................................................. 19
Sơ đồ 2: Quy trình xét duyệt BĐS thế chấp .............................................................. 29
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Tình hình tổng nguồn vốn......................................................................... 23
Biểu đồ 2: Tình hình huy động ngoại tệ ..................................................................... 24
Biểu đồ 3: Tình hình tổng dư nợ ................................................................................ 24
Biểu đồ 4: Tình hình kinh doanh ngoại tệ .................................................................. 26
Biểu đồ 5: Tình hình chi trả kiều hối.......................................................................... 26
Biểu đồ 6: Tình hình thẻ ATM ................................................................................... 27
Biểu đồ 7: Các loại BĐS thế chấp của Ngân hàng ..................................................... 37
Biểu đồ 8: Tình hình tổng dư nợ ................................................................................ 43
Biểu đồ 9: Tình hình tỷ lệ nợ xấu .............................................................................. 43
Biểu đồ 10: Tình hình dư nợ bảo lãnh........................................................................ 44

vi


DANH MỤC PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Giá của nhà nước quy định về các loại BĐS.
Phụ lục 2: Các biểu mẫu trong thế chấp BĐS của NHNO&PTNT chi nhánh Bình Tây

TP. HCM

vii



Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Thò Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ
- Tính cấp thiết của đề tài:
Trong nền kinh tế thị trường, đất nước ta đang trên đà phát triển mạnh mẽ về mọi
mặt. Trong nền kinh tế có sự chuyển biến rõ rệt: chuyển biến mạnh mẽ về hàng hóa và
vị trí của các doanh nghiệp trên thị trường. Hàng loạt mơ hình sản xuất ra đời, đòi hỏi
nguồn nhân lực dồi dào để đáp ứng cho sự tồn tại của các hoạt động kinh tế đó. Với
một nguồn lao động dồi dào thì vấn đề quan tâm hiện nay là tài chính. Một phương án
kinh doanh khơng thể tiến hành nếu thiếu kinh phí hoạt động. Ngân hàng là một trong
những nguồn cung cấp tài chính phổ biến nhất hiện nay. Hoạt động hỗ trợ nguồn vốn
thơng dụng là cho vay bảo đảm (chủ yếu là thế chấp BĐS), vừa bảo đảm nguồn vốn
cho ngân hàng khi thu hồi vốn khi mà BĐS hiện nay trở thành hàng hóa và là một tài
sản có giá trị lớn. Do tính chất khơng di dời được nên hồ sơ mơ tả về hàng hóa ghi
nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng,
về nghĩa vụ của chủ sở hữu, chủ sử dụng…theo một trình tự pháp lý nhất định là một
yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch BĐS.
Tuy nhiên, để xác định chính xác giá trị của BĐS được thế chấp giữa ngân hàng
(bên cho vay) và bên đi vay là cơng việc rất quan trọng đối với ngân hàng trước khi có
quyết định cho vay. Mặt khác giá cả BĐS chịu sự chi phối của nhiều yếu tố. Đồng
thời, thơng tin trên thị trường BĐS khá phức tạp và thường khơng hồn hảo. Chính vì
vậy khi tiến hành định giá BĐS thế chấp đòi hỏi ngân hàng phải có sự tính tốn kĩ
lưỡng, có kĩ năng chun mơn trong định giá BĐS. Nếu định giá khơng chính xác
ngân hàng sẽ khơng thu hồi được nợ trong trường hợp ngân hàng phải phát mãi BĐS
thế chấp, sẽ dẫn đến ngân hàng bị lỗ. Chính vì tầm quan trọng của định giá BĐS thế
chấp mà chúng tơi tiến hành nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân

hàng Nơng Nghiệp và Phát Triển Nơng Thơn chi nhánh Bình Tây thành phố Hồ Chí
Minh. Đó cũng là lí do chọn đề tài của tơi.
- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nơng Nghiệp
và phát triển Nơng Thơn chi nhánh Bình Tây thành phố Hồ Chí Minh.
Phân tích tình hình hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Nơng
Nghiệp và Phát Triển Nơng Thơn chi nhánh Bình Tây thành phố Hồ Chí Minh.
Đề xuất những giải pháp định giá bất động sản hợp lý và có hiệu quả hơn.
- Phạm vi nghiên cứu:
Nghiên cứu về tình hình định giá bất động sản thế chấp của ngân hàng Nơng
Nghiệp và Phát Triển Nơng Thơn chi nhánh Bình Tây thành phố Hồ ChÍ Minh qua 2
năm 2006 – 2007, chủ yếu đi sâu vào phân tích hoạt động định giá bất động sản thế
chấp của ngân hàng. Từ đó tìm ra biện pháp nhằm hạn chế và kiểm sốt rủi ro trong
hoạt động định giá bất động sản thế chấp của ngân hàng đạt hiệu quả hơn.
- Đối tượng nghiên cứu:
Giá cả bất động sản, đặc biệt bất động sản thế chấp.
Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp.
Trang 1


Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Thò Trang

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận
I.1.1. Căn cứ pháp lý
- Quyết định của Chủ tịch Hội Đồng Quản Trị số 72/ QĐ – HĐQT – TD ngày
31/3/2002,

- Số 757/ NHNN – TD
- Nghị định của chính phủ số 163/ 2006/ NĐ – CP ngày 29/12/2001 về giao dịch
bảo đảm:
- Căn cứ: Luật tổ chức chính phủ ngày 25/12/2001
- Bộ luật dân sự ngày 14/6/2005
- Nghị quyết số 45/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội về việc thi hành bộ
luật dân sự.
- Xét đề nghị của bộ trưởng bộ tư pháp.
I.1.2. Cơ sở khoa học
1) Khái niệm, phân loại bất động sản
a) Khái niệm
Điều 181 Bộ luật dân sự quy định:
“Bất động sản là các tài sản khơng di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, các cơng trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
b) Phân loại
Với quan niệm như trên bất động sản thường được phân chia thành những nhóm
sau đây:
- Đất đai:
+ Phải là đất đai khơng di dời được (những đất di dời được như đất trồng cây
cảnh, đất làm vật liệu xây dựng khơng phải là Bất Động Sản);
+ Phải là đất đai được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
+ Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định khơng thể di dời được, hoặc di dời khơng đáng kể
như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…

+ Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng đó
+ Các cơng trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Trang 2


Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Thò Trang

Như vậy, ở góc độ này, Bất Động Sản là những tài sản khơng di dời được dưới góc
độ pháp lý do chúng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà Nước.
2) Khái niệm giá trị và cơ sở hình thành giá trị:
a) Các quan điểm về giá trị:
Adam Smith - đại biểu chủ yếu của nền kinh tế chính trị cổ điển Anh là người
phân tích và trình bày sớm nhất và đã trình bày một cách có hệ thống vấn đề giá trị:
“Giá trị có hai nghĩa khác nhau, có lúc nó biểu thị hiệu quả sử dụng như là một vật
phẩm đặc biệt, có lúc nó biểu thị sức mua do chỗ chiếm hữu một vật nào đó mà có
được đối với vật khác. Cái trước gọi là giá trị sử dụng và cái sau gọi là giá trị trao
đổi”, đồng thời ơng đã chứng minh quan hệ giữa giá trị trao đổi với giá trị sử dụng
và đi đến kết luận “giá trị trao đổi lớn hay nhỏ khơng liên quan gì đến giá trị sử
dụng”. Tuy nhiên khi nghiên cứu lý thuyết giá trị ơng đã sai lầm khi cho rằng
“những thứ khơng có giá trị sử dụng có thể có giá trị trao đổi”.
Khắc phục những hạn chế đồng thời kế thừa và phát triển mặt tích cực của lý
luận giá trị của Adam Smith và các bậc tiền bối, Các Mác trên cơ sở phép biện
chứng đã phân tích và đưa ra khái niệm giá trị như sau: Giá trị là lao động khơng
phân biệt nói chung của con người hoặc lao động trừu tượng của con người kết tinh
trong hàng hóa. Nó là một trong hai nhân tố của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng.
Trong đó giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong

hàng hóa. Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị
trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu
hiện bằng tiền của giá trị.
Tuy khái niệm trên được rút ra từ phép biện chứng- một phép tư duy được xem
là nền tảng cho mọi nghiên cứu khoa học, song nó bộc lộ khuyết điểm khi giải
quyết vấn đề giá trị của đất đai, sức lao động và thương hiệu.
Tương tự như sức lao động, đất đai có sẵn trong tự nhiên khơng do kết tinh lao
động tạo ra (khơng xét các giá trị đầu tư thêm trên đất) nhưng rõ ràng đất đai là một
hàng hóa (đặc biệt). Sức lao động có sẵn trong trạng thái sinh học vận động của
con người và cũng khơng do kết tinh lao động tạo ra, song vẫn tồn tại “thị trường
sức lao động”, “giá trị sức lao động”. Thương hiệu xuất phát từ các hoạt động
marketing; song sự lớn mạnh, nói cách khác giá trị của thương hiệu phụ thuộc vào
khả năng, mức độ định vị của nó trong tâm trí khách hàng! Rõ ràng nếu vận dụng
quan điểm Mác để giải thích thì giá trị đất đai, sức lao động và thương hiệu là các
phạm trù khơng hợp lý!
Sự lúng túng trong cách lý giải giá trị trên bắt nguồn từ cụm từ “lao động kết
tinh trong hàng hóa”; làm sao để xác định bao nhiêu lao động đã nhập vào hàng
hóa, làm sao xác định sự chênh lệch giữa lao động trừu tượng và lao động chân
tay? Phải chăng lao động trừu tượng ln được đánh giá cao hơn lao động chân
tay? Hơn nữa lao động phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thể chất, giới và tuổi
thọ,…Nền tảng lý luận giá trị của Mác là “giá trị sức lao động”- một phạm trù mà
các nhà kinh tế học nhanh chóng nhận ra là “một cuộn dây chằng chịt khơng cách
nào tháo gỡ được”.
Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà marketing khơng đề cập
đến “kết tinh sức lao động”: “Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được
mong muốn (wants) của con người đều được coi là có giá trị sử dụng (utility).
Trang 3


Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản


SVTH:Đinh Thò Trang

Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng
hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị (value) của nó. Như vậy, giá là giá trị tiền tệ
của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường.” (ThS. Trần Đình Lý,
Marketing căn bản).
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, Tơn Thất Nguyễn
Thiêm (Dấu ấn tài sản thương hiệu) xem xét ở một mức độ khái qt hơn: “giá trị
sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vơ hình”. Giá trị hữu hình phụ thuộc
vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị vơ hình phụ thuộc
vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người.
Với hai quan điểm này thì các loại giá trị đặc biệt nêu trên được giải thích một
cách thuyết phục hơn.
Một lý thuyết khác trong lĩnh vực đơ thị học (quy hoạch) cũng có giá trị tương
tự là lý thuyết “Vị thế-Chất lượng” của TS. Hồng Hữu Phê; trong đó, giá trị hữu
hình ứng với chất lượng nhà ở và giá trị vơ hình ứng với vị thế nơi ở.
“Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích sàn,
số lượng phịng tắm, số tầng cao,…”.
Vị thế nơi ở theo TS. Hồng Hữu Phê “là một hình thức đo sự mong muốn về mặt
xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn
hóa giáo dục, chất lượng mơi trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của
một xã hội nhất định, và theo nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch
sử cụ thể, có thể coi đó là chiều thời gian”. Ở đây, có nhiều nét tương đồng giữa vị
thế và nhân tố khu vực trong cách giải thích giá trị bất động sản.
Hợp nhất sự tương đồng này, TS. Trần Thanh Hùng đưa ra một cách giải thích
về vị thế khái qt hơn, súc tích hơn “vị thế nơi ở là tổng hòa các mối quan hệ xã
hội”. Theo cách hiểu này vị thế được hình thành thơng qua các tương tác thị trường và
phi thị trường; vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của
các quan hệ. “Nơi ở có vị thế cao là nơi có khả năng thiết lập được nhiều mối quan hệ

với các nhà cung cấp dịch vụ, với láng giềng và với đối tác”. Nhận định trên một lần
nữa chứng minh giao dịch bất động sản thực chất khơng phải là giao dịch bản thân bất
động sản đó mà là giao dịch các lợi ích thu được từ bất động sản đó; nói cách khác giá
trị bất động sản được sinh ra từ kỳ vọng nhận được các lợi ích sinh ra từ các mối quan
hệ xã hội xuất phát từ việc chiếm hữu, sử dụng hay quản lý bất động sản đó.
Trong trường hợp vị thế đất đai khơng khác nhau do con người trong xã hội tất
cả đều như nhau thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu
hình, tức là chi phí sản xuất. Như vậy quan điểm này phù hợp với quan điểm Mác
về giá trị, quan điểm của Mác là một trường hợp đặc biệt của lý thuyết Chất lượngVị thế trong một mơi trường đồng nhất về vị thế. Lý thuyết Chất lượng -Vị thế đã
chỉ ra ẩn sau vị trí đất đai chính là vị thế!
b) Mối quan hệ giữa chất lượng - vị thế và giá trị bất động sản:
Như trên đã nói, hàng hóa bất động sản có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và
thuộc tính xã hội; thuộc tính tự nhiên quyết định giá trị sử dụng, giá trị hữu hình,
chất lượng bất động sản; thuộc tính xã hội quyết định giá trị, giá trị vơ hình, vị thế
bất động sản.
Giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do
vị thế tạo ra)} (*)
Trang 4


Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Thò Trang

Một đơn vị bất động sản hiện vật bao gồm hai thuộc tính trên tạo ra một mức độ
thỏa mãn nhu cầu của con người, mức độ thỏa mãn này được xác định thơng qua
đại lượng đơn vị dịch vụ đất đai. Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về
chất lượng, vị thế nhưng có cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như
nhau thì có cùng một đơn vị dịch vụ bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường, khi
biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các đơn vị bất động sản hiện vật có cùng đơn vị

dịch vụ bất động sản sẽ có giá trị trường ngang nhau (chẳng hạn 1000m² đất ở
Quận Thủ Đức có giá trị tương đương với 100m² đất ở Quận 1). Nếu xét quan hệ
trên ở góc độ lý thuyết Vị thế-Chất lượng thì có thể xây dựng được đồ thị minh họa
sau:
CL

Đường đồng lượng
đvdv bđs
C
Đường ngưỡng
D

A

B
VT

Điểm A, B và C có tổ hợp chất lượng, vị thế khác nhau (C có chất lượng cao, vị
thế thấp; B ngược lại) nhưng có cùng mức độ thỏa dụng nên có cùng giá trị thị
trường.
Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và
đường cong bàng quang-đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu
dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà
cung cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu. Quỹ tích các giao
điểm này tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở xác
định. Các điểm thuộc đường cong bàng quang/đường đẳng lượng có cùng giá trị thị
trường.
Cùng hướng tư duy như trên (*), quan điểm marketing hiện đại (marketing mix
- marketing hỗn hợp) cho rằng: “cạnh tranh theo kiểu mới khơng phải chỉ đơn
thuần là cạnh tranh với nhau về cái mà các cơng ty làm ra tại nhà máy của mình,

mà về cái cách mà họ hồn chỉnh sản phẩm của mình” (Giáo trình marketing căn
bản, Sở Giáo Dục và Đào Tạo Hà Nội).
Cụ thể, sản phẩm bao gồm hai yếu tố là “Lực” và “Thế” của sản phẩm đó.
“Lực” của sản phẩm là những gì mà chúng ta có thể nhìn thấy, có thể định
lượng được một cách tương đối dễ như: khối lượng, chất lượng, mẫu mã, kiểu
dạng,…Yếu tố này được ví như phần nổi của tảng băng chìm.
Trang 5


Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Thò Trang

“Thế” của sản phẩm là những gì mà chúng ta khơng nhìn thấy, khơng dễ định
lượng được, đó chính là các dịch vụ kèm theo sản phẩm, các hoạt động bảo vệ
thương hiệu sản phẩm, các hoạt động văn hóa-văn minh doanh nghiệp,…”Thế” của
sản phẩm bao gồm các yếu tố khơng nhìn thấy được nhưng lại cực kỳ quan trọng.
Theo quan điểm mới về sản phẩm, khách hàng khơng phải chỉ mua sản phẩm để
tiêu dùng mà họ còn mua sự hài lòng, sự mong muốn của mình, mua phong tục tập
qn, nét văn hóa đặc trưng của khu vực-vùng miền nào đó,…” Thế của sản phẩm
mang lại sự sang trọng cho khách hàng, mang lại các mối quan hệ cơng chúng rộng
rãi,…”
Ở đây, có sự giao thoa giữa lý thuyết Vị thế-Chất lượng và tư duy marketing
hiện đại trong đó chất lượng nhà ở ứng với “Lực” của sản phẩm và vị thế nơi ở ứng
với “Thế” của sản phẩm; cả hai đều coi trọng vai trò của yếu tố giá trị vơ hình của
sản phẩm (vị thế/ “Thế”); yếu tố chất lượng (chất lượng nhà ở/ “Lực”) khơng phải
là yếu tố duy nhất quyết định giá trị bất bộng sản/hàng hóa. Sự thống nhất này một
lần nữa khẳng định tính linh hoạt của lý thuyết Vị thế-Chất lượng trong việc lý giải
phạm trù giá trị.
c) Đặc trưng của giá cả hàng hóa bất động sản:

Cũng giống như các hàng hóa thơng thường khác, giá cả bất động sản được
hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên
hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên giá cả bất động sản có một số đặc
trưng riêng. Cơ sở để hình thành giá cả bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng,
mức độ khan hiếm và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hóa thơng
thường khác, giá cả bất động sản có sáu đặc trưng sau:
- Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và giá cơng trình
- Tính khu vực
- Có hai loại hình giá cả: giá mua bán và giá cho th
- Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó
mang lại, quyền lợi khơng giống nhau thì giá cả cũng khác nhau
- Giá cả bất động sản được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngồi việc
chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt còn phụ thuộc vào tính cá biệt
của người mua và người bán.
- Theo xu hướng dài hạn, giá cả bất động sản ln có xu hướng tăng lên vì đất
đai là tài ngun có giới hạn.
3) Các hình thái của giá trị BĐS
Hiện nay, trên thị trường BĐS tồn tại 2 hệ thống giá BĐS: Giá BĐS do nhà
nước quy định và giá BĐS trên thị trường:
Giá bất động sản do nhà nước quy định (thơng thường nhà nước quy định giá
đất): là hệ thống giá đất do nhà nước định ra để thực hiện việc quản lý nhà nước về
đất đai (dùng để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại về đất
khi thu hồi đất). Bản chất của giá đất do nhà nước quy định là để giải quyết mối
quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất, hệ thống giá này khơng áp
dụng khi các bên sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho nhau, giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận, giá này còn được gọi giá thực
tế hay giá thị trường.
Trang 6



Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Thò Trang

Giá BĐS trên thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên
là người bán sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản
vào thời điểm định giá, sau q trình tiếp thị cơng khai mà tại đó bên bán và bên
mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị
trường trao đổi một cách khách quan và độc lập (theo IVS – 2000).
Trên thực tế nói chung thơng tin về tài sản và giá trị của tài sản khơng dễ dàng
có sẵn để thu thập và giá trị của một tài sản là mức giá mà hầu hết những người
mua chấp nhận.
Thơng thường thì hệ thống giá do nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp,
trong khi đó thì giá thị trường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Khi sự
chênh lệch giữa hai hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những
hạn chế, tiêu cực trong giải quyết một cách cơng bằng và hợp lý, hài hòa giữa lợi
ích Nhà nước và người SDĐ.
Sự tồn tại hai hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là
khó tránh khỏi, tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá này càng
nhiều càng tốt.
Mặc dù có nhiều loại giá như vậy đối với bất cứ BĐS nào, song chỉ có một giá
thị trường. Bất cứ BĐS nào khi xác định giá cũng cần phân loại theo những quy
định cụ thể dựa vào tiêu chuẩn liên quan đến vật liệu sử dụng để xác định mức độ
bền vững của nó. Đối với đất phải được phân loại theo loại đất sử dụng theo quy
hoạch. Giá nhà đất thường bao gồm:
Giá nhà đất = Giá nhà + Giá đất khi chuyển quyền sử dụng.
Khi tính giá nhà phải căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử dụng
trong xây dựng nhà để tính giá. Đối với những ngơi nhà nhiều tầng thì giá nhà còn
được điều chỉnh theo hệ số tầng cao của ngơi nhà. Giá đất được hiểu là sự ước tính
về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã

được xác định tại một thời điểm xác định.
4) Khái niệm, mục tiêu, vị trí của định giá BĐS thế chấp
a) Khái niệm
Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá BĐS thực chất
là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất( nếu có). Trong trường hợp
bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất thì cũng khơng thể vì thế mà
chúng hồn tồn độc lập nhau, vì BĐS là một đơn vị thống nhất , thống nhất quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do BĐS là một tài sản
khơng di dời được nên giá trị BĐS ln ln chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số
lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trịcủa BĐS là khơng
giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại BĐS, từng vị trí của BĐS. Vì vậy, việc
xác định các quyền đối với BĐS, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng của những
yếu tố đó đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là cơng
việc của người định giá cần giải quyết.
b) Mục tiêu
- Nhằm xác định chính xác giá trị BĐS trước khi có quyết định cho vay, từ đó rút
ra được khả năng trả nợ, những rủi ro có thể xảy ra khi quyết định cho vay hoặc
từ chối một cách đúng đắn.
Trang 7


Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Thò Trang

- Tạo điều kiện để đảm bảo hiệu quả cho thế chấp, thu được nợ cả lãi và gốc
đúng hạn, hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất
- Làm cơ sở để xác định số tiền vay, thời hạn cho thế chấp, mức thu nợ hợp lý tạo
điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động hiệu quả.
c) Vị trí

BĐS là một tài sản có giá trị lớn và khi BĐS trở thành BĐS hàng hóa thì việc
xác định chính xác giá trị của BĐS khơng phải là một điều dễ dàng, đòi hỏi các
định giá viên phải có kinh nghiệm và sự nhạy bén cũng như chun mơn. Trong
hoạt động cho vay bảo đảm của Ngân hàng, định giá là nhân tố quyết định sự thành
cơng của một hợp đồng thế chấp. Vì vậy, định giá BĐS thế chấp giữ vị trí vơ cùng
quan trọng trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng, giúp Ngân hàng tránh được
rủi ro tín dụng, thu hồi được nợ vay.
5) Khái niệm, thủ tục và hình thức thế chấp
a) Khái niệm
Theo luật dân sự thì thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là
BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho bên cho quyền để bảo đảm
việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Trong quan hệ tín dụng: thế chấp là người đi vay đem tài sản là BĐS thuộc
quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để vay một số
tiền nhất định và dùng tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà
người đi vay khơng thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả khơng hết nợ cho ngân hàng
cho vay thì ngân hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ.
b) Thủ tục và hình thức thế chấp
Bên thế chấp tài sản, căn cứ vào nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh tiến
hành đàm phán sơ bộ với ngân hàng. Nếu được ngân hàng đồng ý thì tiến hành các
thủ tục sau đây:
- Làm đơn xin vay;
- Lập giấy cam kết thế chấp tài sản (văn bản thế chấp);
- Văn bản cam kết được xác định bởi chữ kí, dấu (nếu là pháp nhân) của người
đại diện cho bên thế chấp hoặc của những người đồng sở hữu. Về phía ngân
hàng (bên nhận thế chấp) khi nhận văn bản cam kết, cần bố trí các bộ phận viên
tiến hành xác minh và đánh giá tài sản thế chấp.
- Xác định vị trí, địa điểm, lắp đặt…của tài sản thế chấp;
- Định giá tài sản thế chấp: Nếu nhà cửa đất đai…khi định giá cần căn cứ vào
mức giá cả tại thị trường địa phương trong phạm vi khung giá quy định của cơ

quan tài chính – xây dựng ở địa phương. Nếu là các tài sản khó định giá, thì cần
phải th các cơ quan chun mơn để định giá.
- Căn cứ vào văn bản cam kết này, cùng bản xác minh và định giá tài sản thế
chấp, một hợp đồng thế chấp sẽ được soạn thảo gồm các nội dung cơ bản sau
đây:
- Họ tên, chức vụ của người đại diện bên thế chấp tài sản.
- Tên, địa chỉ kinh doanh của bên vay vốn;
Trang 8


Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

-

6)
a)
-

-

SVTH:Đinh Thò Trang

Số hiệu tài khoản, tiền gửi:………tại ngân hàng.
Các loại tài sản thế chấp (ghi số lượng và tình trạng);
Giá từng loại và tồn bộ tài sản thế chấp;
Chứng nhận quyền sở hữu và tài sản giao cho bên nhận thế chấp giữ;
Số tiền cho vay được đảm bảo bằng tài sản thế chấp;
Thời hạn thế chấp;
Thời hạn hiệu lực của hợp đồng;
Phương thức xử lý khi vi phạm hợp đồng;

Cam kết của các bên liên quan để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng.
Hợp đồng thế chấp lập thành ít nhất là 3 bản có đử chữ kí, dấu của các bên liên
quan. Hợp đồng thế chấp chỉ có giá trị pháp lý khi nó đã được chứng nhận của
cơ quan cơng chứng nhà nước hoặc chính quyền địa phương.
Trách nhiệm và quyền lợi của các bên liên quan
Đối với bên thế chấp (bên đi vay) có trách nhiệm:
Phải đi đăng kí thế chấp tài sản tại cơ quan có thẩm quyền;
Phải tự mình đi xin xác nhận của cơ quan cơng chứng Nhà nước hoặc UBND
vào hợp đồng thế chấp tài sản.
Giao các giấy tờ (bản gốc) về sở hữu tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp;
Bảo quản tài sản thế chấp để giữ giá trị theo hợp đồng hoặc áp dụng các biện
pháp để ngăn chặn nguy cơ sụt giá của tài sản thế chấp;
Khơng được bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho tặng những tài sản đang thế
chấp;
Chịu mọi phí tổn phát sinh trong kiểm định, đánh giá và cơng chứng tài sản thế
chấp kể cả chi phí phát mãi tài sản;
Cung cấp đầy đủ, trung thực các thơng tin tài liệu liên quan đến việc vay vốn và
chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thơng tin, tài liệu đã cung cấp;
Sử dụng vốn vay đúng mục đích và thực hiện đúng các nội dung khác đã thỏa
thuận trong hợp đồng tín dụng;
Trả nợ gốc và lãi tiền vay theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng;
Chịu trách nhiệm trước pháp luật khi khơng thực hiện đúng những thỏa thuận
về việc trả nợ vay và thực hiện các nghĩa vụ bảo đảm nợ vay đã cam kết trong
hợp đồng tín dụng;
Trong trường hợp tài sản thế chấp bị mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá
trị thì bên thế chấp phải thơng báo ngay cho bên nhận thế chấp và phải sửa
chữa, bổ sung hoặc thay thế tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung
thay thế biện pháp bảo đảm khác nếu khơng có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp người thứ 3 giữ tài sản thế chấp phải bồi thường thiệt hại do
làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị tài sản theo quy

định tại khoản 1 điều 352 bộ luật dân sự thì số tiền bồi thường trở thành tài sản
bảo đảm.
Trang 9


Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Thò Trang

- Người thứ 3 giữ tài sản thế chấp khơng phải bồi thường thiệt hại trong trường
hợp vật chất thế chấp bị hao mòn tự nhiên.
- Bên thế chấp có nghĩa vụ tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền
giám sát, kiểm tra q trình hình thành tài sản. Việc giám sát, kiểm tra của bên
nhận thế chấp khơng được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành tài
sản.
b) Bên thế chấp có quyền lợi:
- Trong thời gian thế chấp tài sản bên thế chấp có quyền:
- Sử dụng tài sản thế chấp có thể khai thác cơng dụng nó (ở, làm việc, hoa lợi…);
- Được nhận lại các giấy tờ gốc về sở hữu tài sản khi hòan thành nghĩa vụ;
- Được bồi thường vất chất hoặc các chi phí khác trong trường hợp bên nhận thế
chấp vi phạm các điều khoản của hợp đồng;
- Từ chối các u cầu của ngân hàng khơng đúng với các thỏa thuận trong hợp
đồng tín dụng;
- Khiếu nại, khởi kiện việc vi phạm hợp đồng tín dụng theo quy định của pháp
luật.
c) Đối với bên nhận thế chấp có trách nhiệm:
- Thường xun kiểm tra để ngăn chặn việc vi phạm hợp đồng thế chấp tài sản;
- Bảo quản tốt tài sản thế chấp (trong trường hợp bên nhận thế chấp giữ và bảo
quản tài sản thế chấp);
- Trả đầy đủ và ngun vẹn các giấy tờ đã nhận bảo quản để thế chấp hoặc các tài

sản đã nhận được trước đây khi bên thế chấp đã thanh tốn hết nợ gốc và tiền
lãi khi kết thúc hợp đồng thế chấp;
- Bồi thường thiệt hại cho bên thế chấp nếu trong khi bảo quản tài sản đã làm hư
hỏng, giảm giá trị;
- Chịu trách nhiệm phục chế các giấy tờ thế chấp nếu khơng còn ngun vẹn;
- Thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp;
- Lưu giữ hồ sơ thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
- Bên nhận thế chấp khơng được hạn chế bên thế chấp đâu tư hoặc người thứ 3
đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó.
e) Quyền của bên nhận thế chấp (bên cho vay)
- Giữ bản chính các giấy tờ về sở hữu tài sản thế chấp (hoặc bản sao nếu tài sản
thế chấp ở nhiều nơi) hoặc giữ và bảo quản tài sản thế chấp (nếu hợp đồng có
quy định điều đó);
- Có thể được sử dụng để khai thác cơng dụng của tài sản thế chấp theo sự thỏa
thuận giữa 2 bên;
- u cầu các cơ quan chuyển nhượng ngăn chặn việc mua bán sang những tài
sản đang thế chấp của mình;
- u cầu các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho tổ chức đấu giá tài sản thế
chấp khi bên vay khơng hòan thành nghĩa vụ trả nợ;
Trang 10


Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Thò Trang

- u cầu khách hàng cung cấp tài liệu chứng minh dự án đầu tư, phương án sản
xuất, kinh doanh, dịch vụ hoặc dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả
thi, khả năng phục vụ tài chính của mình và của người bảo lãnh trước khi có
quyết định cho vay;

- Từ chối u cầu vay vốn của khách hàng nếu thấy khơng đủ điều kiện vay vốn,
dự án vay vốn hoặc phương án vay vốn khơng có hiệu quả, khơng phù hợp với
pháp luật hoặc NHNN khơng đủ nguồn vốn để cho vay.
- Kiểm tra, giám sát q trình vay vốn, sử dụng vốn vay và trả nợ của khách
hàng.
- Chấm dứt việc cho vay, thu hồi nợ trước hạn khi phát hiện khách hàng cung cấp
thơng tin sai sự thực, vi phạm hợp đồng thế chấp.
- Khởi kiện khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng hoặc người bảo lãnh theo quy
định của pháp luật.
- Khi đến hạn trả nợ mà khách hàng khơng trả nơ, nếu các bên khơng có thỏa
thuận khác thì ngân hàng có quyền bán tài sản làm bảo đảm tiền vay theo sự
thỏa thuận trong hợp đồng để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật hoặc u
cầu người bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong trường hợp khách hàng
được bảo lãnh vay vốn.
- Miễn, giảm lãi tiền vay thực hiện theo hướng dẫn hiện hành của ngân hàng NN
Việt Nam, gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ thực hiện theo quy định này,
mua bán nợ theo quy định của NHNN Việt Nam và thực hiện việc đảo nợ,
khoanh nợ, xóa nợ theo quy định của pháp luật.
7) Giải chấp và xử lý BĐS thế chấp
a) Giải chấp
Khi bên vay trả hết nợ gốc và lãi cho ngân hàng theo thời hạn quy định thì
ngân hàng cần tiến hành các thủ tục giải phóng tài sản thế chấp cho bên đi vay.
Nếu bên đi vay chưa trả hết nợ song số còn lại được đảm bảo bằng một hình
thúc khác thì ngân hàng cũng sẽ tiến hành thủ tục giải chấp cho bên vay. Khi giải
chấp, nếu trước đây khi nhận thế chấp bằng giấy tờ gốc hoặc bằng tài sản thì bây
giờ ngân hàng sẽ giao trả lại cho bên thế chấp các giấy tờ hoặc tài sản đã nhận bảo
quản trước đây;
Bên thế chấp tài sản phải kí xác nhận đã nhận đủ chứng từ (hoặc tài sản) vào
biên bản giao nhận chứng từ và tài sản thế chấp sau khi đã nhận được các giấy tờ
hoặc tài sản tương ứng.

b) Xử lý tài sản thế chấp
Nếu đến hạn mà bên đi vay khơng trả được nợ ngân hàng hoặc đã gia hạn mà
bên vay vẫn khơng thực hiện việc trả nợ hoặc khơng còn con đường nào giải quyết
tốt hơn thì bên cho vay (bên nhận thế chấp) được quyền u cầu cơ quan chức
năng cho tiến hành phát mãi tài sản thế chấp. Khi có quyết định của cơ quan có
thẩm quyền (Tòa Án Kinh Tế) thì việc phát mãi mới được thực hiện và theo
ngun tắc sau đây:
- Phải thơng báo cơng khai trên phương tiện thơng tin đại chúng;
- Tổ chức đấu giá cơng khai;
Trang 11


Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Thò Trang

- Thực hiện phát mại thơng qua cơng ty dịch vụ bán đấu giá tài sản;
- Tiền thu được do phát mãi tài sản thế chấp được dùng để trả theo thứ tự như
sau:
- Trả các chi phí có liên quan đến điều tra kiện tụng…
- Trả các chi phí có liên quan đến phát mãi (phí phải trả cho cơng ty dịch vụ bán
đấu giá);
- Trả nợ gốc cho ngân hàng;
- Trả lãi vay;
- Phần còn lại chuyển trả cho người sở hữu tài sản.
- Nếu người sở hữu khơng còn thì chuyển cho người thừa kế.
Việc phát mãi BĐS thế chấp được gọi là thành cơng phải thỏa mãn 2 điều kiện
sau đây:
- Giá trúng đấu giá: Tối thiểu phải bằng mức khởi điểm do hội đồng quy định;
- Người trúng đấu giá đã thực hiện việc thanh tốn để xác lập quyền sở hữu đối

với tài sản đó.
- Trong trường hợp tiền phát mãi tài sản thế chấp khơng đủ để trả nợ cho ngân
hàng thì bên vay vốn phải có nghĩa vụ trả hết nợ cho ngân hàng trong một thời
hạn nhất định mà tòa án quy định.
8) Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp hiện nay
f) Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của
một thửa đất có liên quan mật thiết với giá trị của các thửa đất tương tự đã được
chuyển nhượng trên thị trường. Ở đây giá trị thị trường của mỗi bất động sản được
hiểu là kết quả tổng hồ của giá trị chủ quan (giá trị do người chủ bất động sản xác
định) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan tác động sinh ra).
Trên thực tế, khơng thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố. Vì
vậy, khơng thể p đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho một
bất động sản khác, cho dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau. Tuy nhiên người ta
có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh tương tự với
bất động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động chủ thể cần định
giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so
sánh. Sự điều chỉnh này phản ánh sự khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất
động sản mục tiêu định giá. Việc điều chỉnh tăng hay giảm giá bán của bất động
sản so sánh là tuỳ theo tính chất và mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của các
yếu tố khách quan đối với bất động sản chủ thể so với bất động sản so sánh.
Đồ thị cho thấy, với một nguồn lực tài chính cho trước, khách hàng có thể lựa
chọn các bất động sản so sánh cùng nằm trên đường đồng lượng hoặc phân bố
quanh đó. Các khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu nếu
khơng gây ra những khác biệt đáng kể sẽ có cùng giá trị thị trường và cùng nằm
trên đường đồng lượng. Trong trường hợp có sự chênh lệch đáng kể thì bất động
sản mục tiêu sẽ phân bố quanh bất động sản so sánh, nằm hai bên đường đồng
lượng.
Trang 12



Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Thò Trang

CL

Đường đồng lượng
Đường ngưỡng

Đường đẳng phí

VT

Bên cạnh những ưu điểm, phương pháp so sánh cũng có những hạn chế nhất
định:
- Phương pháp so sánh khơng có mơ hình và cơng thức nhất định. Vì vậy kết quả
định giá còn tuỳ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định
giá.
- Nếu bất động sản so sánh nằm trên đường ngưỡng đã được xây dựng trước;
ngồi các đánh giá phần nhiều mang tính chủ quan, kinh nghiệm của người
định giá; các đánh giá của định giá viên sẽ có độ tin cậy cao hơn, thuyết phục
hơn bằng cách xác định khoảng cách giữa bất động sản mục tiêu và đường đồng
mức thỏa dụng.
b) Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí dựa trên ngun tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất
động sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng cơng trình
có tiện ích tương tương để thay thế. Có thể biểu diễn đơn giản theo cơng thức sau:
Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị
thị thị trường của một bất động sản có thể ước tính bằng giá đất cộng với giá tài sản

gắn liền với đất đó sau khi đã được khấu hao.
Cơng thức:
Giá trị bất
Chi phí xây dựng
=
Giá
đất
+ thay thế mới
động sản

-

Lượng khấu
hao tích lũy

Giả thiết quan trọng để thực hiện phương pháp chi phí và phương pháp thặng
dư (hệ quả của phương pháp chi phí) là “các cơng trình xây dựng trên miếng đất đã
khai thác tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất” (thực tế cho thấy rất khó xác định
được giả thiết này). Giả thiết này có thể được mơ tả bằng đồ thị Chất Lượng-Vị
Thế như sau:
Trang 13


Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Thò Trang

CL

Đường đồng lượng


Đường đẳng phí
Điểm chính xác
của pp chi phí

VT
Điểm khơng chính xác của
pp chi phí

Giao điểm giữa đường đồng lượng/đường cong bàng quan và đường đẳng
phí/đường ngân sách là tổ hợp sản xuất/tổ hợp tiêu dùng tối ưu, tức là bất động sản
mục tiêu ở mức khai thác, sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Các điểm khác trên
đường đẳng lượng tuy có cùng giá với bất động sản mục tiêu nhưng khơng thỏa
mãn điều kiện này.
c) Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của
bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một
mục đích xác định cụ thể trong tương lai khấu trừ tồn bộ chi phí để tạo ra sự phát
triển giả định.
Giá đất = Giá trị bất động sản – Chi phí phát triển
Mặt hạn chế: Khó xác định được mục đích sử dụng tốt nhất và cao nhất đối với
bất động sản.
d) Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường hiện tại của một
thửa đất, dựa trên các thu nhập mà thửa đất đó sẽ mang lại hoặc có khả năng sẽ
mang lại trong tương lai.
Tuy nhiên hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là ở phương pháp tính
của nó. Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào kỳ vọng khả năng sinh lợi của nó,
điều này hợp lý; song khi thực hiện phương pháp trên thực tế, người ta lại dựa vào
thu nhập thuần nhận được trên khơng gian lãnh thổ bất động sản đó. Cần lưu ý thu

nhập nhận được trên khơng gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao
động, vốn và quản lý chứ khơng chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại. Phương
pháp đầu tư khơng tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản
Trang 14


Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Thò Trang

thân bất động sản (thực tế cho thấy thu nhập nhận được trên khơng gian lãnh thổ
bất động sản trong nhiều trường hợp là kết quả của một q trình lao động quản lý
hiệu quả hơn là chính bản thân bất động sản; chẳng hạn hai doanh nghiệp có quy
mơ, tính chất loại hình kinh doanh như nhau; doanh nghiệp A đặt ở nơi có vị thế
cao, doanh nghiệp B ở nơi có vị thế thấp nhưng kết quả lợi nhuận thu được của hai
doanh nghiệp vẫn có thể ngang nhau; khi đó, theo phương pháp này giá trị bất động
sản = K/R có thể cho giá trị ngang nhau và kết luận rút ra theo phương pháp này là
giá trị bất động sản A = giá trị bất động sản B q vội vàng, khơng phản ánh
được khả năng sinh lợi thực của chính bản thân bất động sản)
Nếu xây dựng được đường ngưỡng, khả năng sinh lợi thực của tự bản thân bất
động sản sẽ bộc lộ rõ, quyết định của định giá viên sẽ đáng tin cậy hơn.
Khi biểu diễn theo đồ thị điểm hòa vốn (BEP), hiệu quả đầu tư được thể hiện:
FC: chi phí cố định
TC: tổng chi phí
TR: tổng doanh thu
Đồ thị đưa ra một cách lý giải kinh tế về một vấn đề xã hội-vấn đề “nhà ở cho
người có thu nhập thấp”. Rõ ràng các nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra một lượng tư bản
lớn hơn để tạo được một bất động sản có Vị thế-Chất lượng cao để thu nguồn lợi
nhuận hấp dẫn hơn! (Chẳng hạn, tại sao thay vì phát triển Phú Mỹ Hưng thành một
khu nhà ở cho người có thu nhập thấp với một chi phí phải chăng cho một chỗ ở có

Vị thế-Chất lượng tương đối, thì các nhà đầu tư lại phát triển nó thành một khu
chung cư cao cấp? Câu trả lời ở đây phải chăng là vì lợi nhuận của nhà đầu tư?)

Trang 15


Ngành Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản

SVTH:Đinh Thò Trang

CL

VN
Giá trị
TR

Lợi nhuận từ kinh
doanh căn hộ cao
cấp

Vùng có lãi

TC

Lợi nhuận từ nhà
ở cho người có
thu nhập thấp

Vùng bị lỗ


FC

Đ0

Đ1

Đ2

đvdv BĐS được
lĩnh hội

e) Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp ước tính tổng thu nhập hay các khoản
thu bắt nguồn từ cơng việc kinh doanh được tiến hành trên bất động sản định giá,
từ đó trừ đi những chi phí hoạt động phát sinh đối với thu nhập, số dư còn lại có thể
được thanh tốn bằng tiền th. Giá trị tiền cho th ước tính sau đó được vốn hố
theo tiền th.
Mơ hình định giá đất theo tuyến đường:
Những phương pháp định giá giới thiệu trên là những phương pháp chung được
sử dụng định giá cho từng bất động sản riêng lẽ. Trong trường hợp cần xác định giá
trị cho hàng loạt bất động sản phục vụ cho mục đích quản lý của nhà nước: thu thuế
đối với người sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, giá trị đất cho th… với những
phương pháp độc lập đơn lẻ trên khơng thể giải quyết được u cầu cho bài tốn
Trang 16